项目工程造价管理方案计划体系全套汇编

工程造价管理体系

一、造价体系

根据项目施工特点我公司工程建设划分三个标段，第一标段是井建工程，由中十冶集团有限公司大路坡项目部承建；第二标段是工业建筑及设备安装工程，由大同市矿山建设总公司大路坡项目部承建；第三标段是土建工程，由山西省六建公司大路坡项目部承建。为适应社会主义市场经济体制下工程造价计价的需要，合理确定并有效控制工程造价，提高投资效益，确保我公司建设资金合理利用，以董事长王跃东为第一责任人的工程造价管理体系整体运行。工程造价管理体系图表（后附）

二、造价控制

由于煤矿建设工程具有投资规模大、涉及矿建、土建、安装等专业多、施工时间长、工程计价方法复杂等特征，因此，要控制好工程造价，就必须在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段、建设实施阶段和竣工结算阶段，全过程控制造价，提高煤矿投资效益。要有效的控制建设工程造价,就要坚决把控制重点转移到前期阶段来;重视和加强项目决策阶段的投资估算工作,努力提高可行性研究报告投资控制数的准确度,明确概预算工作不仅要反映设计,计算工程造价,更要能动地影响设计,优化设计,并发挥控制工程造价。从而达到合理使用投资,有效地控制造价,取得最佳投资效益的目的。

（一）、投资决策阶段

科学编制投资估算，投资估算是一个项目投资决策阶段的主要造

价文件，它也是项目建议书和可行性研究报告的组成部分，投资估算对于项目的决策及成败十分重要。投资估算应考虑充分，估算合理，充分估计出项目建设过程中及建成后的收益与风险，并提出应对及防范措施，但也要防止过分高估，尽可能做到全面、准确、合理。一个项目若出现前期决策失误，则不管后期建设实施阶段如何努力，也无法弥补其损失。本阶段工程造价部门要配合财务部或前期筹建部等相关部门尽可能准确地计算出包含土地成本、矿产资源价款、前期规费、工程造价、资金成本及管理费用(含建设单位管理费、设计费、监理费等)等可能发生的工程建设项目全过程费用，做好项目经济评价，事先了解完成该项目需策划的资金规模、估算投入、产出、经济效益，为正确的投资决策服务。

（二）设计阶段

在项目作出投资决策后，控制造价的关键在于设计，这也是工程造价控制的重点。

在设计阶段，设计单位应根据业主（建设单位）的设计任务委托书的要求和设计合同的规定，努力将概算控制在委托设计的投资内。在设计阶段内一般又分为三或四个设计的小阶段：作为控制建设工程造价来说，1．方案阶段，应根据方案图纸和说明书，作出含有各专业的详尽的建安造价估算书。2．初步设计阶段，应根据初步设计图纸（含有作业图纸）和说明书及概算定额（扩大预算定额或综合预算定额）编制初步设计总概算；概算一经批准，即为控制拟建项目工程造价的最高限额。3．技术设计阶段（扩大初步设计阶段），应根据技

术设计的图纸和说明书及概算定额（扩大预算定额或综合预算定额）编制初步设计修正总概算。这一阶段往往是针对技术比较复杂，工程比较大的项目而设立的。4．施工图设计阶段，应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算，用以核实施工图阶段造价是否超过批准的初步设计概算。以施工图预算为基础招标投标的工程，则是以中标的施工图预算作为以经济合同形式确定的承包合同价的依据，同时也是作为结算工程价款的依据。由此可见，施工图预算是确定承包合同价，结算工程价款的主要依据。设计阶段的造价控制是一个有机联系的整体，各设计阶段的造价（估算、概算、预算）相互制约、相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成工程造价的控制系统。

设计阶段控制工程造价应做好具体工作：

①地质、水文条件，重中之重是煤层赋存条件煤层的埋藏深度一般决定矿井开拓方式，矿井开拓方式直接影响井巷工程造价，设计前必须熟悉井田准确的地质勘探资料，根据地质资料确定设计能力、开拓方式、设备选型、建设规模。

②由工程造价部门对每个设计方案作出经济估算及评价，在此基础上理推选最佳的设计方案。

③确定设计方案后，由造价部门根据相关资料(之前我们将尽可能地收集当地的造价相关资料，如以前曾做过的同类项目的经济指标)，提出合理的限额设计指标，供公司与设计单位确定设计限额时参考。

④工程造价部门参与图纸会审的工作。并对不影响功能而降低造价的，提出合理化建议

三、建设项目发包阶段

（一）、准确编制标底预算，严格公正评定标

严格编标预算管理的目的，在于力求工程编标预算准确，合同造价科学合理。在决定工程造价高低的因素中，合同造价是最重要的一环，为达到合同造价的准确合理，预算编标中应把住以下几个关口。

1. 制定严密的招标文件。

2. 编标人员要持证上岗，并专门从事相关专业，分工明确、责任到人，土建、装饰、安装编标人员积极配合、相互沟通，避免专业间的脱节。

标底预算编制人员要全过程参与图纸会审，提前熟悉图纸，同各专业人员一道审定答疑会议纪要并下发各投标单位，使之对图纸形成共识，更加公正公平地参与工程编标、投标。

3. 坚持严格的评标制度及评标程序。审查标底时要重点做到四审达到四防：审查工程量，防止多算错算；审查分项工程内容，防止重复计算；审查分项工程单价，防止错算错套；审查取费费率，防止高取多算。要坚持严格的评标制度，通过修订标底造价，确定招标合同价。

（二）公平竞争合理招投标

实行公平合理的招投标，是通过竞争后，使承担的工程造价更加合理，并合理的安排项目计划，进行有效地控制工程造价，所以在招

投标过程中，要有明确的透明度，使之招投标单位思想明确，对招投标工作放心，而对一些不利的招投标因素实行限制，真正的体现了在经济市场实行公平竞争，把真正有技术力量和工程项目建设中有雄厚的技术力量和质量意识比较强的，素质比较好施工单位，并且有相当的工程建设经验的单位招标进来，是煤矿建设造价控制的良好基础，也是投标单位心服口服，工程实行招投标后，中标单位在施工前签订施工合同，从而工程造价也就确定了。

四、抓好甲供设备、材料投资管理

甲供设备、材料投资也是左右工程造价的重要因素之一。在工程建设中，甲供设备、材料必须坚持以大渠道供货为主，市场自行采购为辅。在自行采购时，坚持三人同行、货比三家，力求质优价廉，大型的设备订货可采取招标方式，在签订的合同中要明确质量等级和双方责任义务，设备材料进场后如有质量问题，现场施工代表及施工单位有权拒收，以达到保证供货质量、节省设备材料投资的目的。

五、施工阶段

管理是科学、是生产力，矿井建设管理工作中任何一个环节的失误，都会直接影响工程造价和成本，如资金不落实、投资不到位、施工准备不充分、施工组织不合理、施工安排不当或施工技术措施不力、管理不善等，都会给矿井建设带来损失和浪费。如一般地面建筑安装工程由于资金不到位、材料供应不足等原因造成停工窝工时，所损失的主要是停窝工工资及部分间接费，影响是局部的，对于井巷工程，管理工作更显重要，这是由井巷工程的特殊性所决定的，井巷工程如

发生停窝工，不但要损失停窝工的人工费，而且还要发生大量的矿井维护费。对井巷工程施工项目而言，正确的矿井施工组织设计，合理配备劳动力和各辅助施工系统的设备、设施，精心安排施工，加快施工速度，是缩短建设工期、降低井巷工程成本最有效的途径，也是各项管理工作的重点。

在工程施工阶段，是真正形成工程实体主要是在这一阶段，若控制不好，也会使投资失控。

其一，工程监理制实施与管理。实现三控一管的监理体系，是控制工程质量、进度、投资三大目标的重要保证，充分发挥其控制投资、增进效益的作用，就可以给预、结算审查提供一套比较规范的设计变更、现场签证的资料文本，从而反映真实的工程量。

其二，审查优化施工方案及施工顺序。审查及优化施工方案也是控制投资最有效的手段之一。所谓优化就是从若干个施工方案中选择一个技术上切实可行、施工期限能满足要求、施工质量能够保证、施工费用较低的方案。

其三、严格控制工程变更。施工前，要组织施工人员到现场踏勘，并对图纸进行会审，技术交底，避免施工中出现不应有的返工，特别是对那种涉及费用较高的设计，必须经设计单位、建设单位现场代表、监理公司、施工单位等几方现场核实，并进行技术及经济谁，尽量减少合同外费用。

其四，严格现场签证管理。现场签证是工程建设中经常性的工作，若管理不到位，就可能给工程带来不必要的损失，这就要求驻地监理

及甲方代表要有高度的责任感和使命感，做好施工现场记录，同时要经常到工地，做到"随做随签"，避免"一揽子"及日后签证。同时签证必须达到量化要求，不要定性化和含糊不清的签证。我们知道煤矿井巷工程，由于地质变化，现场签证较多，所以要严格加强现场签证的管理，制定现场签订管理程序。

其五，制定索赔程序，妥善处理种种事项，准确及时处理工程索赔和索赔费用。

六、竣工结算阶段

竣工结算的审核是控制投资的最后一个环节。在这一阶段，要求预算人员必须认真、仔细，决不能出现放松心理。同时还要与工程各有关部门紧密配合。总之，竣工结算的阶段，是一项集技术与经济为一体的工作，同时也是多部门相互配合、供应价格力量出成果性文件，最终完成建设单位和施工单位之间的合同关系和经济责任。

竣工结算阶段工程造价控制的重点：

1、好工程造价结算审核，施工结算编制工作。

除在施工过程中严把设计变更签证关外，在竣工决算时，决算人员须从专业角度对设计变更进行审查，主要包括以下几个方面。

①审查设计变更内容是否符合规定。查设计变更内容与原工程标底预算是否重复列项，即设计变更增加的经费是否已包含在合同造价中，如有上述情况，应与签证人员联系补充修改，使其符合规定后，再进行调整修改。

②审查手续是否符合规定。凡设计变更都应有建设单位和施工单位的盖章及现场人员的签字，比较重要的设计变更还应有设计单位有关人员的签字，方能生效，手续不全者不予计算。

③审查内容是否清楚。设计变更都应资料齐全，内容表达清楚，有具体的变更部位、变更原因、变更项目、数量，以及特殊情况的技术处理意见等。设计变更应满足做增减预算的要求。如有的变更内容不清楚或过于简单，应核实具体内容情况，补充设计变更签证。

④审查签证是否准确。有无把不属签证范畴的内容列入签证参与决算的情况，诸如像施工单位自身原因返工的项目，施工现场临时设施项目，及施工单位现场用工等。

2、抓好项目实施及竣工决算中审计制度的落实

目前在各施工企业经济独立核算的情况下，乙方都以获取最大限度利润为目的。因此，要把好开标前审计，开标、评标审计，定标、合同审计，及决算审计关。开标、评标、定标、合同审计，主要是审查其合法性合理性，公正性及可操作性，而竣工决算审计是最后一道关口，主要目的是促进建设单位强化管理意识、完善管理制度、改进管理方法等，使工程建设投资达到最佳的经济性、效率性、效果性，审计人员须秉公办事，坚持原则，从严把关；工作中应坚持深入施工现场，了解工程变更内容的具体做法，熟悉工程变更增减工程量情况，为决算审计打下基础，同时要建立严格的审计制度，审减率直接和岗位责任、评功评奖等挂钩，只有坚持严格的办法和程序，才能保证决算的真实性、严肃性。严格坚持项目全程审计制度，对有效控制工程

造价必将发挥巨大作用。

3、好建设项目后评估工作，在竣工结算审核的基础上，将项目的有关造价资料及分析结果汇总并建立数据库，为后续工程提供参考。也可作为公司考核项目部绩效的依据。会同项目各部门总结并找出本项目工程造价控制过程中存在的经验、教训，提出今后工作中的改进方案。便于今后加强管理。

综上所述，煤矿建设造价的控制是一项集管理、技术、质量、施工于一体的综合性系统工程，也是一个动态过程。

因此，造价控制应贯穿于煤矿建设的各个阶段，对煤矿项目造价进行全过程控制是造价管理发展的必然趋势。要有效地控制煤矿建设造价，不仅要把造价控制转移到建设前期的投资决策和设计阶段，尤其应抓住设计这个关键阶段，以取得事半功倍的效果；同时要对工程造价的估算、概算、预算、承包合同价、结算价、竣工决算实行“一体化”管理，改变过去分段管理的状况。加强对工程造价的主动控制，强化全过程的动态管理和监督，对进一步提高建设工程项目投资效益具有很重要的意义。

3、建设项目施工阶段的造价控制

在施工阶段主要是以施工图预算或建安工程承包合同价为目标,控制建安工程造价。在这一阶段节约的余地已经很小,但浪费的可能性却很大,因而要对工程造价的控制给予足够的重视。

3.1 加强对施工方案的技术经济比较

施工方案是施工组织设计中的一项重要工作内容,通过定性分析

和定量分析,对质量、工期、造价三项技术经济指标比较,可以合理有效地利用人力、物力、财力资源,取得较好的经济效益,把好施工管理关,是全面造价管理的重要途径。

3.2 健全设计变更审批制度

设计如有变更,一是要尽量提前变更,因为变更越早,损失越小;二是在每一变更设计之前,必须进行工程量及造价增减分析,并经原设计单位同意。如果变更后工程造价突破总概算,必须经有关部门审查,要切实防止通过变更设计增加设计内容、提高设计标准、提高工程造价的情况发生。

3.3 对工程现场签证手续严格把关

通过建设工程监理制度,建立专门部门,利用专业人员对工程实行专业化管理,避免出现工程管理人员只管签证,不算经济帐的现象,造成投资失控的严重后果。为了严肃变更签证手续,应采取建设方、监理方、施工方代表现场联签的方式,保证变更、签证的真实性、合理性、经济性,避免弄虚作假现象及由此引出的纠纷。

物业管理项目实施方案实施计划书

项目实施方案 (一) 人员管理 1、组建一支专业化的服务队伍 在服务过程中，我们将以高标准、严要求，组建一支“思想过硬、作风优良、纪律严明、训练有素、服务一流”的专业化服务队伍。通过严谨的管理，以及有效的培训、考核，确保个人素质得到保持和提高，以形成整个服务队伍的高素质。约束员工不拿、不贪、不占电视台的一针一线，不利用工作之便使用业主的健康活动场所，遵守贵单位物业的纪律。 （1）招聘人员的流程： 确定人员需求——制定招聘计划阶段——人员甄选阶段——招聘评估阶段针对这样的基本流程，我们可以确定最基本的工作流程： 一、用人部门提出申请：部门经理向人事部门提出所需人数、岗位、要求、并解释理由; 二、人力资源部门复核，由最高管理层确定招聘计划 三、人事部根据部门递交的需求人员申请单，确定招聘的职位名称和所需的名额; 四、对应聘人员的基本要求即资格及条件限制，比如该职位所限制的学历、要求的年龄、所需能力和经验等; 五、所有招聘的职位的基本工资和预算工资的核定; 六、制定及发布资料，准备通知单或公司宣传资料，申请办理日期; 七、联系人才市场或贴招聘通知;安排面试时间及场地和面试方式。 八、最终确定人员，办理试用期入职手续，合格录用转正及手续。 九、签订合同并存档。 而这样基本的工作流程，显然是不够的，因为用人部门对招聘工作是没有概念的，还需要我们去细化每一个招聘流程的具体标准，以本人服务的企业为例，每个阶段可以细化为：

（2）总体原则： 招聘员工本着以用人所长、容人所短、追求业绩、鼓励进步为宗旨;以面向社会，公开招聘、全面考核、择优录用为原则，从学识、品德、能力、经验、体格、符合岗位要求等方面进行全面审核。 1、提交需求 各部门根据用人需求情况，由部门经理填写《招聘申请表》，报主管经理、总经理批准后，交人力资源部。由人力资源部统一组织招聘。 2、材料准备 人力资源部根据招聘需求，准备以下材料： (1)招聘广告。招聘广告包括本企业的基本情况、招聘岗位、应聘人员的基本条件、报名方式、报名时间、地点、报名需带的证件、材料以及其他注意事项。 (2)公司宣传资料。发给通过初试的人员。 3、选择招聘渠道 渠道主要有三种：参加人才交流会、人才交流中心介绍、刊登报纸广告。 4、填写登记表 应聘人员带本人简历及各种证件复印件来公司填写《应聘人员登记表》。《应聘人员登记表》和应聘人员资料由人力资源部保管。 5、初步筛选 人力资源部对应聘人员资料进行整理、分类，定期交给各主管经理。主管经理根据资料对应聘人员进行初步筛选，确定面试人选，填写《面试通知》。主管经理将应聘人员资料及《面试通知》送交人力资源部，人力资源部通知面试人员。 6、初试 初试一般由主管经理主持，主管经理也可委托他人主持。人力资源部负责面试场所的布置，在面试前将面试人员资料送交主持人;面试时，人力资源部负责应聘人员的引导工作。主持人在面试前要填写《面试人员测评表》，特别注意填写"测评容"的具体项目。主持人应将通过面试人员介绍至人力资源部，由人力资源部人员讲解待遇问题、赠送公司宣传资料。面试结束后，主持人将《面试人员测评表》及应聘人员资料交至人力资源部。通过初试并不代表一定被公司录用。 7、复试

物业管理实施方案

一、物业概况： 1、大厦一座，位于市中心，总建筑面积16471平方米，共有楼层16层，大厦内设消监控设施，配有3台电梯。物业类型：商业、办公综合物业。周边交通便利，地理条件优越。 2、代管一家加工厂物业，距离大厦2公里，占地面积20000平方米，总建筑面积5000平方米，物业类型：工厂。 二、管理目标 物管公司本着“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理念，对不同业态的物业实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与客户及使用人层次及办公需求相符的管理模式，使广大客户及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。 大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保客 户及使用人综合满意率达到93%—95%以上。 三、管理原则 为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业 管理过程中将始终把握以下原则： （一）服务第一、管理从严的原则： “服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管 理理念，从客户及使用人的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对客户及使用人不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。 （二）专业管理与业主自治管理相结合的原则： 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和客户使 用人的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大客户及使用人的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取客户及使用人的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。 （三）物管为主、多种经营的原则：

苏宁集团某项目物业管理方案

第一章项目的基本情况 苏宁集团江北计划发展中心，位于浦口区大桥北路77号中国电信大楼总建筑面积约4700㎡。靖江花苑物业管理有限责任公司物业管理方案的范围为苏宁集团江北计划发展中心1楼营销中心（建筑面积约1700㎡）、2-3楼办公大楼（建筑面积约1500㎡）（不包括办公室内、食堂）。具体物业管理的内容和任务有：营销中心销售大厅、办公区走道、公共道路等设施的环境卫生管理，安全护卫工作、日常维修等工作，如果办公楼内外绿化、地毯清洗需我公司负责管理，合作方法在双方商定后实施。 卫生保洁工作 一. 办公楼内卫生保洁 1.公共部位卫生保洁（如过道、地面、地毯、墙面、窗户、玻 璃等处的卫生保洁）； 2.重点营销中心销售大厅卫生保洁； 3.办公楼大厅、过道卫生保洁； 4.男、女卫生间的卫生保洁。 二. 办公楼外卫生保洁 1 .大院内路面、绿化带的卫生保洁； 2 .停车场的卫生保洁； 3 .公共设施的卫生保洁（如垃圾桶、坐椅、沙发、接待台等）；

4 .大院内其它公共部位的卫生保洁； 5.负责将日常垃圾集中至指定地点。 6 安全护卫工作 1.门卫室的接待护卫工作； 2.办公区的护卫工作； 3.办公区夜间巡查护卫工作； 4.大件物品进出盘查、登记工作； 4.来访车辆的停放管理； 5.闲杂人员的管理及办公楼内正常秩序维护工作。 维修保养工作 1.办公楼内相关设施的日常维护和保养，保证设施的正常运转， 确保水、电的正常供应。 2.日常维修：确保水、电、卫生间设施的维修及时，做到小修 不过夜。 第二章管理思路 管理思路 1 .靖江花苑物业管理有限责任公司将指派一名驻苏宁集团江北计划发展中心项目负责人在现场具体负责管理，确保日常物业

物业管理项目策划书

物业管理项目策划书 1项目名称：原盛国际广场 2项目概况 2.1土地位置 郑州郑东新区起步区内 2.2土地面积 规划总建设用地面积79236.3平方米，合118.8亩 2.3土地性质 商业服务用地。 2.4周边概况 位于金水路与东风东路交汇处东南角。西邻郑东新区政务区，东依新107国道，南侧紧邻七里河 商住物流区、CBD中央商务区、龙湖南区高档住宅分布周围 3主要经济技术指标 3.1建筑容积率：4% 3.2绿化率：35% 3.3室外场地标高控制要求：与相邻市政交通设施相协调。 3.4规划建筑面积：约376201平方米。 4项目定位： “原盛国际广场”是一个集商业、办公、酒店的大型多功能CBD

我们的管理优势 1、服务经验和资源共享优势 我司在3年前已进驻郑州地区，开设了郑州分公司，已有3年以上在郑州的郑东地区管理OFFICE的亲身历练。通过3年多的实际管理，使我司不仅对郑州地区的地理环境，人文环境有所了解，对郑州地区的发展趋势、消费能力、消费习惯、地方特色有了一定的熟悉；对当地的物业管理手段、方法和定位也有深刻了解，在此基础上，我司在郑东新区的世纪峰会、峰会天下物业管理服务中也积累了丰富的经验，为我司此次管理原盛国际广场打下了坚实的基础。 2、先进的酒店式管理理 我司与豪生酒店管理集团（中国）的长期友好联盟关系，使我们管理理念和方式具有了不可替代的优势，即有效地借鉴世界知名品牌企业的管理模式、管理制度、服务用语等，并将这些管理理念根植于我们的物业管理中。从而也保证了我们能够紧跟时代步伐、适应市场竞争、及时地调整管理方式和组织架构。此次对原盛国际广场一类大型CBD的管理，我司将豪生品牌的精细流程和酒店式管理运用于原盛国际广场，充分符合其时尚CBD的整体规划。 3、圣维仕的自身品牌优势 我们的品牌 上海圣维仕物业管理有限公司是上海最早从事中高档楼宇管理的专业 公司之一，专营高档公寓、酒店式公寓、甲级OFFICE、别墅、学院、商业不动产的物业管理、营销策划和管理顾问服务等，也是全球酒店管理集团旗舰——美国豪生国际酒店集团(Howard Johnson International China )的关联企业。

XX物业管理实施方案

清雅园小区物业管理实施方案 清雅园小区是高档次住宅小区，小区硬件配套市设施齐全，环境优美。清雅园小区物业管理对我公司来说是机遇，也是挑战，我公司全体员工将全力以赴，以更高的标准、更高的起点认真做好各项物业管理服务工作，为业主提供安全舒适、优美和谐的居住环境。 一、清雅园小区物业管理方针 清雅园小区是高档住宅小区，物业管理服务工作必须在“细微”上下功夫，我们将努力做到：物业维护和保养要精细，环境美化、生活服务、治安消防、车辆道路管理要精细。因此，我们的管理方针是：用规范的管理维护业主利益，用一流的服务满足业主心愿，用先进的方法营造优美环境，用敬业的精神创建优秀小区。 二、清雅园小区物管人员配备及培训 1、针对清雅园小区的特点，我公司将抽调业务能力强，道德品质好的管理人员进行服务管理，根据实际情况，我公司在清雅园设置小区工作人员共人，其中：管理人员2人，保安员7人，保洁员10人，工作人员除保安员、保洁员外其他从公司现有人员中抽调业务能力好，文化程度高的员工组成，保安员由转业军人组成并有一定的组织协调能力和处理突发事件的能力。同时公司对所有工作人员进行上岗前业务培训，要求统一着装，持证上岗，培训的内容主要包括；物业管理基础知识、法律、法规、公司规章制度、《清雅园小区物业管理实施方案》、《清雅园小区入住手册》、《建发品牌标准》等。

2、为了更好地促进清雅园小区的楼盘的销售，我公司将派物业管理师对售楼小姐进行物业管理知识、《物业管理条例》、小区公共设施设备、安全防范、房屋入伙管理流程、《银川市供热条例》等方面的系统培训。 三、清雅园小区物业管理主要过程的控制 根据清雅园小区物业管理方针和小区的特点，我公司将针对物业管理的主要过程书面程度文件和作业指导书，明确各项管理过程的流程、控制要求及应达到的标准。清雅园小区物业管理的主要业务包括： 1、接管验收：我公司在接到发出接管验收通知书后，由公司总物业师牵头，由相关专业人员组成接管验收领导小组，按有关验收文件要求对住宅区房屋及配套设施、设备工程进行系统验收，并收集图纸、资料、钥匙，做好验收交接记录，对存在的问题发出整改通知，并备案再查。 2、入住管理：在业主入住小区时，我公司按照有关规定负责做好下列工作： ⑴开村仪式：配合做好开园仪式，树立良好的开发商社会形象，为小区各项服务管理工作开好头，给业主留下第一印象。 ⑵入住准备工作：由服务公司经理负责，按房屋分配通知及相应入住手续由客户经理负责发放入伙通知，保管钥匙、IC卡、水、电、气磁卡，准备好向住户发放的入住资料及签订物业管理服务协议书、业主公约、建立住户档案等。 ⑶装修管理：业主入住进行装修时，由小区服务公司客户经理严

某物业管理工程招投标方案

六安市球拍广场管理工程 管 理 方 案 编制：刘伦保 审核：黄肃胜 审定：吴凤菊 编制单位：六安市兴裕物业管理有限责任公司

二00四年七月十六日 目录第一章编制概述 第一节编制说明 第二节编制依据 第二章工程概况 第三章管理部署 第四章主要管理方案 第一节环境卫生管理 第二节绿化管理 第三节治安消防管理 第四节水电设备管理 第五节土建及其它设施管理 第六节财务管理 第五章文明管理制度 第六章工作人员职业道德规范

第一章编制概述 第一节编制说明 本物业管理工程为六安市球拍广场管理工程，我公司在取到招标文件后，针对本广场是六安市的主要景点和重点形象之一，对招标文件内容进行了认真详细地分析研究，并根据我公司物业管理成功经验，我们坚信我们将确保管理目标符合城市文明创建的要求，做到环境文明、卫生整洁，所有设施运转正常，良好率100%。 为此，我们在编制物业管理方案过程中，从“保安-保洁-灯光、音响、水系、喷泉-绿化管理-广场的所有设施管理措施-安全措施-管理制度”等方面进行详细的阐述，制定了一系列科学合理的组织管理和技术措施。其中在人员部署章节内，我们重点对组织机构的建立、劳动及机械设备的配备的组织等方面进行计划安排；主要工程管理方案中，我们侧重介绍了影响到设备和设施使用寿命的关键维护、保养管理方法；在管理质量保证措施节内，我们明确了管理质量目标，围绕管理质量目标的实现从管理质量保证体系、管理组织措施、监督制度等方面进行阐述；我们主要从劳动力、使用机具、资金使用等方面进行安排；在安全操作规范等方面进行了布置；在文明管理及环境保护措施一章内，我们要从管理人员职责等方面进

物业工程管理方案.docx

物业工程管理方案 一概述物业服务是随着房地产综合开发的发展而衍生出来的产物，它作为房地产 品的消费环节，是房地产综合开发的延续和完善。追求舒适、安宁、祥和、优雅 的居家环境和便捷的生活、商务空间，也已成为二十一世纪现代城市人物质文明 和精神文明需求的基本标志，同时成为各辖区花园的物业服务所必须达到的基本 要求。 我们将在“科学管理，挚诚服务；专业呵护，激情超越”的质量方针指 导下，力求从各个区域由接管开始，对各项工作精细化、规范化管理，为公司品 牌建设和延续打下坚实基础，并为房产销售提供有力支持，以促进楼宇的进一步 销售。我们将以最大限度的为地产销售做好物业服务支持为己任，加强品质监控，用良好的管理与真诚的服务，合理解决微利润与高标准之间的矛盾，争取做到兼 顾的同时，达成开发商与物业服务公司社会效益、经济效益的双赢。另一方面着 手现在、放眼将来。不仅仅把接管项目作为我们物业服务规范化、精细化的重要 开始，更看重的是将来更深层次、更长远、更广泛的品质提升。我们殷切的希望 通过我们的不断沟通与携手努力，共同来打造和维护企业品牌，树立企业形象。 希望能够依托公司良好的品牌优势和社会影响力，使我司品牌能够得到提升和发展。 二、物业工程部内部统筹管理： 1) 负责工程设备及人员的管辖和调配，培养、巩固骨干队伍，切实保障设施设 备的安全运行与装修设施的完好； 2) 深入现场，掌握人员和设备状况，坚持每天检查；

3) 编制培训计划，定期对员工进行培训，提高专业技术水平； 4) 制订并完善岗位职责、工作程序与标准及规章制度，并督导实施； 5) 制订部门工作计划； 6) 主持召开班级别以上部门工作会议，落实层级管理，责任到人管理模式； 7) 每月总结工程维修质量，分析原因，落实解决措施； 8) 审核部门报表、请示和报告； 9) 制定工作计划，对部门基层管理员工作质量进行检查，并做出评估； 10) 整理上报部门合理化建议； 11) 组织部门创新活动； 12) 处理下级上报的各类问题； 13) 处理突发事件； 14) 组织本部门评优活动。 3、协作其它部门 （1）协助保安部做好安全防范及跟踪落实工作； （2）协作人力资源部做好人员培训、员工生活工作； （3）协调外部门对维修部提出的其他工作要求。 4、对客服务管理 （1）及时处理业主提出的问题； （2）处理突发事件。 5、自我管理 （1）根据公司要求制定个人年度、月度学习计划； （2）按照计划和实际工作要求参加公司组织的相关培训；

物业管理实施方案(参考)

小区物业管理实施方案 一、首语 非常感谢贵单位给我们制定物业管理方案的机会，我们将全心投入，争取这次和贵方合作的机遇，充分展示我们新生的实力，为贵单位提供值得信赖的物业管理服务。 在管理方案中，我司根据专业的物业管理并集合本项目的具体特点和要求，为小区提供一种操作性强、服务质量高、有针对性的货真价实的专业服务。 本计划书仅针对物业服务项目提出管理思路，它将作为以后物业管理工作中执行依据；接管后，我们还会根据贵单位具体情况制定一套完善的物业管理作业指导书。 凤成物业管理有限公司是经国家职能部门批准的合法企业。公司主要业务范围涉及写字楼、商场、住宅小区、医院、学校等物业管理，二手物业租售，电子监控设备、通信工程维护，园林绿化装修，清洁家政服务等。 公司内部下辖管理部（财务、人事、总务、采购）、市场部（公关、客服质检、培训）、保安部、清洁部、绿化工程维修部。 二、项目管理分析 贵单位是实行24小时物业服务管理，为保证物业的服务质量，我公司将由培训课招取保安人员（以退役军人为主，高中以上学历）进行严格培训；并对进出车辆、人员、货物进行严格检查、演练；

同时要求每个保安都要学会全天候对小区进行监控，消防检查，真正做到学有所用，以达到保证小区安全。同时将由我司客服质检课进行监督检查。 物业进场后，我司结合贵小区具体要求，全面配合小区工作确保本项目无消防事故、偷盗事故和其它事故发生。 四、物业管理初步方案 说明 本计划书仅为今后服务的基本结构，主要提供物业管理公共服务，包括客户服务、安保、保洁、绿化、维修保养五个方面。 在顺利进场接管贵单位后，我们将根据实际情况，遵照国际的质量体系和一整套完善的各类服务的操作手册进行进一步优化，以便更有效的管理此项目，为客户提供超值服务。 4.2管理机构设置及人员配置 根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着“精干高效“以岗定人”的原则建立物业管理机构，管理实行项目经理负责制。设客户服务、保安、保洁绿化和维修四个部门，共需配置至少7人。保安、保洁和绿化由我司区域主管进行归口管理，各部门日常工作任务执行由各部门队长在项目经理的指导下开展工作。 4.2.3项目部 根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准，项目部需设项目经理1人，管理员 4 人，每天正常上班，周六，周日轮流休息。

项目物业管理策划方案

某项目物业治理方案 一、概述 某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业治理水准将更显重要。 二、目标贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业治理理念，通过优良的服务将某小区治理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌， 三、组织物业治理行业是一微利行业，当前多数物业治理企业处于亏损状态。因此，物业治理企业的组织要更加简洁、有用，降低组织内耗及劳资成本等。反馈运行机制组织结构图经营环境图 四、人事人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。可能16名职员（按整个小区交付时设计）。 www.37 https://www.docsj.com/doc/7c2536332.html, 中国最大的资料库下载

序号岗位人数要紧职责备注 1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。 2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。 3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证 4 物业治理员 1 具体物业治理、装修监管、收费、维保服务等。 5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车治理、小区内公共秩序等。 6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。 7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。 职员招聘后即由公司聘请的物业治理顾问公司进行培训，骨干职员将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。 五、经营预测a) 经营收入： 19.14万元（年度，以下省略） l 物业治理费：11.34万元应收12.6万元30000*12*0.35=126000（元）可能收入11.34万元（收缴率90%）l 维修服务费：0.5万元l 特约服务：5.8万元l 其他收入： 1.5万元b) 支出：20.25万元l 人职

浙江绿城项目物业管理方案

目录 ◎物业概况………………………………………………………()◎编制依据………………………………………………………()◎管理目标………………………………………………………()◎管理原则………………………………………………………（）◎管理办法………………………………………………………（）◎服务项目………………………………………………………（）◎具体方案………………………………………………………（）早期物业管理介入阶段………………………………………（）前期物业管理阶段……………………………………………（）接管验收管理方案……………………………………（） 业主入伙管理方案……………………………………（） 治安管理方案…………………………………………（） 消防管理方案…………………………………………（） 绿化保洁方案………………………………………（） 房屋、设施设备管理方案…………………………( ) 娱乐设施管理方案…………………………………（） 水系使用管理方案…………………………………（） 财务管理方案………………………………………（） 质量管理方案………………………………………（） 十一、档案资料管理………………………………………（） 十二、人力资源管理……………………………………（）

◎智能化系统的管理和维护…………………………………（） ◎机构设置及人员配置……………………………………() ◎物业管理年度收支预算………………………………………() 物业概况（按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述）位于，周边周边设施，交通便利，地理条件优越。 由开发建设，占地面积平方米，总建筑面积，大厦内设中央空调、24小时热水及消监控设施，配有台电梯。 编制依据（按照国家或建设部等有关法律规定以及当地有关规定） 《浙江省物业管理服务收费暂行办法》 《杭州市物业管理条例》 《杭州市物业管理服务收费实施办法》 楼书 浙江绿城物业管理有限公司质量手册及其他规定 管理目标（按照物业具体情况描述） 为充分体现开发商建造的开发初衷，开创高档写字楼的新

创省示范物业管理项目规划和实施方案

花园小区物业 创建江苏省省级示范物业管理项目 规 划 和 实 施 方 案 物业管理有限公司 二〇一七年七月十四日

花园小区物业 创省级示范物业管理项目工作实施与工作进度 为了实现江苏省省级示范物业管理项目验收达标合格，结合花园小区实际，现就争创江苏省省级示范物业管理项目制定如下实施方案。 以“人本、乐业、诚信、求实”的企业精神，“优质服务,诚信立业”的服务理念为指导，以创造一流工作业绩为目标，以改进服务质量，提高服务水平为中心，对照《江苏省省级示范物业管理项目服务质量评价标准》，加大工作力度，采取有效措施，切实完成创优工作任务，争取顺利通过江苏省省级示范物业管理项目达标验收。 一、成立创优工作领导小组 组长： 副组长： 成员： 二、创优工作职责分工 1、总指挥： 2、副总指挥： 3、资料收集档案管理负责人 4、现场管理负责人： 5、工程管理负责人： 6、保洁、绿化负责人： 7、安全、消防负责人： 三、具体措施 1、组织广大员工认真学习《江苏省省级示范物业管理项目服务质量评价标准》细则要求，对照评分细则逐项逐条的落实。 2、紧紧结合本小区实际，健全、完善各项制度，实行定岗定责，落实到人。 3、狠抓基础性工作，搞好公共设施日常维护、整改，确保供水、供电、环境卫生，绿化养护，排污等正常运行。 4、加强秩序维护，充分发挥秩序维护人员的作用，实行24小时值班巡逻，对小区重点部位实行重点巡防，充分发挥自动化监控设施的作用，实行全天候、全方位监控。 5、学习消防知识，熟练掌握消防器材的运用，搞好消防管理，实行“零”火灾事故的目标，确保广大业主人身、财产安全。 6、有计划、有步骤地开展精神文明建设活动，并采用积极有效的措施，组织和引导广大业主参与到这项活动中来，丰富业主们的精神文化生活，融洽业主之间的关系，增进物业公司与业主之间的沟通和理解，构建和谐文明小区。 7、建立信息反馈体系（回访体系），通过开展走访服务，预约服务，信息服务等便民服务活动，取得良好的社会效益。 8、挖掘物业公司的人才优势，利用有效资源大力开展多种经营，实行多元化发展，增加收入，厉行

物业管理实施方案

物 业 管 理 实 施 方 案 邵阳市和谐物业管理服务有限公司 一、物业概述： 物业名称：帝豪澄湾 总筑面积176869平方米 由欢乐谷、港岛湾、怡景楼、怡雅楼、芙蓉苑、潇湘苑、浅水湾、藏龙湾、紫金阁、莱茵轩等建筑组成。 我公司前面分析小区的设计理念、总体布局、建筑风格、和物业特

点后，在实施物业管理中，坚持规范管理，挚诚服务。专业的物业管理和业主自治自律相结合。通过科学管理，优质服务，为广大业主创建一个安全、文明、优美、舒适的环境。发挥物业最大的使用功能。使其保值、增值，最终实现社会效益、经济效益、环境效益的统一和同步增长。 二、管理依据 1国务院令504号《物业管理条例》。 2湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅关于印发《湖南省物业服务收费管理办法》的通知湘价服【2010】76号。 3普通住宅小区物业管理服务等级。 三、管理目标 条件成熟，两年内创“邵阳市物业管理优秀小区”，并作以下服务承诺。 1对保安、水电、消防监控提供24小时服务。 2公示24小时服务电话，所有管理人员统一着装，佩戴标识，专业管理。技术人员按国家规定100%持证上岗。 3房屋及其配套设施完好率达95%以上。 4清洁无盲点，绿化完好率达90%以上。 5业主投诉处理率100% 6每年不少于一次业主意见征询，业主满意率达80%以上。 我们将为业主提供一流的物业管理服务赢得业主的信任和满意，实现“精到管理、精致服务、精彩生活”。 四、物业管理机构设置及资源配置 （一）机构设置方案业务流程及各部门职责

1、机构设计图： 机构图说明： 机构图设置的原则：精干、高效、一专多能。实行小区整体管理和各围合分片管理相结合的管理模式。 管理处实行垂直领导，职责分明，减少管理环节，提高工作效率。 2、业务流程： 根据公司机构设置，通过资源整合，流程设计，任务分解，过程控制，持续改进。为业主提供优质服务，让业主满意，使物业管理工作处于良性循环状态。 3、各部门职责： 主任：根据国务院令504号《物业管理条例》及公司有关规定，前面主持小区物业管理工作，确保小区各项管理工作顺利进行。 客服部：负责小区档案管理、财务管理、内勤管理、社区文化及考勤、品质管理等工作。 保安队：负责小区的公共秩序、安全防范、日常安保、车辆管理和消防设备设施的管理，消防宣传教育及监控设备的管理等。 工程队：负责小区房屋及其公共部位，公用设备设施的维修养护，确保小区公共设备设施的正常运行。 清洁绿化队：负责小区道路，楼道等公共部位场所的清洁卫生及小区绿地、花木的养护管理。 （二）专业人员配置及培训计划 1、专业人员配备：根据小区实际管理工作需要，我公司在小区

某住宅项目物业管理实施方案

某住宅项目物业管理实施方案某住宅项目物业管理实施方案提要：至于服务人员的服务标准要求，如客服部的维修处理及时率、回访率，维修部的维修及时率、设备设施完好率，安防部对项目的巡查频次以及环境部对园区的打扫频次和标准 来自物业管理资料下载 某住宅项目物业管理实施方案 一、项目分析 根据所提示数字，管理面积约为万平方米，其中，高层建筑约占总数的50％，其余为小高层建筑或别墅区。小区包含变电站、换热站、二次加压水泵房、以及电梯、电子监控系统等大型公共设备，其设备数量不详。住宅约10万平米,绿化面积约万平米,地下车库约万平米,其中涵盖25部电梯、217个车库、264个车位等。 二、主要管理方案内容 根据上述数字显示，做出对该项目的物业管理方案如下： 1、管理机构设置及人员配置 根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着”以人为本、服务至上、精干高效、以岗定人”的原则建立物业管理机构，管理实行项目经理负责制。该项目设项目经理1人和客户服务部（以下简称客服部）、维修部、安防部、环境部等四个职能部门，共需配置约39人。每个部室分别设立一个主管，协助项目经理完成小区日常的各专项服务工作。并制定个部门主管及员工的岗位责任书（附后），在公司检

查时，可依照岗位责任书内容进行对员工的BI行为规范和工作质量进行检查。员工薪酬待遇和假期福利等由物业公司办公室根据本公司薪酬制度决定。 至于服务人员的服务标准要求，如客服部的维修处理及时率、回访率，维修部的维修及时率、设备设施完好率，安防部对项目的巡查频次以及环境部对园区的打扫频次和标准，则依照公司所提供的服务等级为准。 客服部 根据管理面积和国际质量体系标准，客服部安排5名管理人员。其中包括： 客服主管一名，主要负责项目客服部的日常管理工作，检查客服人员的日常行为规范、服务质量及工作完成情况，处理客户的投诉和下属员工的绩效评定及培训，并参与小区各项费用的收取工作。 接待员1名，负责项目部服务电话的接听、记录、维修任务传达和客户满意度回访工作以及顾客花名册的管理、更新工作。 收费员（财务）1名，负责项目物业费、水电费的收取，并控制有偿服务费的收缴和管理工作，对所收取款项应在当日做好相关记录后，交总公司财务室保管。并负责相关票据和收费台账的管理工作。（如有水电表查抄工作，可委托维修部门协助完成） 库房管理员1名，负责项目所需物资的采购报表，出入库管理和办公设备的管理工作。 行政文员1名，负责项目日常文件的打印、申报以及对外相关部

物业项目管理方案(1)

物业管理方案 一、项目简况： 项目总建筑面积：约万平方米 总户数：约套 容积率： 二、项目人员配置 人员编制：人 总经理1人，项目经理1人，人事专员1人，行政主管1人，客服主管1人，财务出纳1人，财务会计1人，工程主管1人，安全主管1人，保洁绿化主管1人，客服班长1人，收费员1人，前台接待1人，客服员人，工程维修4人，保安班长1人，保安副班长1人，保安员人，保洁班长1人，保洁员人。注：绿化工另定。 三、服务总体构思 主要围绕服务于业主，不断提升物业服务水平，让业主满意。要求：客服员及现场保安与业主当朋友一样交流，做好对业主一对一的服务。 1、加强团队建设 对雅安团队继续发扬良好的工作氛围，围绕公司的经营指标；凝聚每个员工的优点，发挥团队精神和力量做好雅安项目各项工作。 团结一致、科学分工、默契协作、有机互补、交流沟通。唯有这样的团队才能表现出高昂的士气，工作才能有更高的效率。 2、抓好内部管理 首先抓好内部员工培训工作，主要从以下几方面进行培训： （1）公司制度培训 （2）工作指导书培训

（3）工作流程化培训 （4）员工服务意识培训 （5）物业相关法律法规培训 （6）新进员工培训及岗前培训 3、主要措施 （1）抓计划工作和操作规范：员工所有的行为应都是有计划并按照操作规程进行的，如例会布置的工作也是一种计划，片区督导计划，维修保养计划、保洁周工作计划及各种工作流程等等（经理本身要对工作流程熟悉），各层级工作要按计划和规定的操作规范去做。 （2）抓督导工作：及时督导下属按时完成布置的工作，项目比较大的，主要是督导主管，并配合主管分析问题和协助解决问题，告诉处理问题的方法和思路；对不能按时完成任务的情况，要及时分析原因并调整计划后，再督导下属完成。 （3）抓协调工作：经理往往将大部分时间花在协调上。协调不仅包括同事与同事之间、内部上下级之间、部门与部门之间的纵向和横向协调，还包括与业主（住户）、开发建设单位、施工单位的协调，业主走访、回访、业主委会的沟通协调，居委会、派出所、水务、供电部门的不定期拜访等等。任何一方协调不好都会影响到项目工作计划的实施，协调好了各方关系才能完成计划目标、才能提升服务品质。 （4）抓授权工作：充分利用公司给本项目的人力资料，通过观察和沟通了解每一位员工作工作特点和长处，按照岗位的需要进行合理的分工并充分授权，明确赋予下属责、权、利，最大限度地发挥其特长和智慧，要时常对无法满足工作要求的下属及时进行沟通和鼓

物业管理服务实施方案

物业管理服务实施方案 1、针对此次项目未来主要运作使用方式、理念和计划入业时间等相关方案 主要运作使用方式，经营理念预案 1.1 主要经营内容、经营使用方式 1.1.1主要经营内容：宿舍楼的租赁及物业管理服务。 经营的项目面积概况如下： 1.1.2管理经营使用方式： 1.1. 2.1管理方式确立原则 1）符合物业特点，确保管理目前实现原则。 2）规范、适宜、灵活、高效原则。 1.1. 2.2管理方式概述 依据项目特点将管理方式列图如下：

1.1. 2.3 管理方式具体内容 1）导入两个体系 导入ISO9001质量体系、ISO4001环境管理体系，将管理的各项活动纳入质量管理体系中，确保各项管理服务活动规范、高效、优质和持续改进，把以服务为主要内容的企业活动纳入到环保控制系统中。 2）采用三种手段 制度手段 制度手段包括两层含义：一是在企业内部管理方面，我们坚持“以制治企”的管理理念，制定科学的《员工业绩考核办法》等内部管理制度，使企业内部管理制度化、科学化、规范化，促使员工高标准、主动地完成工作。二是在对外服务工作的标准、流程等方面，我们将制定科学性、实用性强的制度，以制度规范员工的服务行为，确保服务质量的优质与高效。 文化手段 将通过企业理念宣讲、举办文化活动等方式，用高尚的企业文化引导人、塑造人、凝聚人，营造团结和谐的员工团队，提高员工以企业为荣、为家的意识，进而提高队伍的整体战斗力。、 同时，我们将立足物业使用人文化服务需求，单独或配合相关部门开展节日文化、旅游休闲文化、环境文化、精神文化建设工作，致力于我们管理服务活动的每个环节，使整个宿舍小区充满文化气息。 科技手段 创造性地利用自身优势，在管理活动中才采用科技手段，运用计算机、闭路

某项目物业管理推广方案

Tj XXXX物业管理方案 目录 1.0 XX物业公司企业理念 1. 企业宗旨 2. 企业精神： 3. 工作态度： 4. 服务准则： 5. 企业管理理念： 6. 员工修养理念： 7. 企业服务理念： 8. 企业愿景： 2.0 项目基本情况 1. XX一期项目概况 1.1 XX一期经济技术指标和主要配套概况 2. 项目物业管理分析 3.0 收费项目及标准报备 1. 关于物业管理收费的初步意见 4.0 组织架构、人员编制及薪酬福利 4.1 管理机构设置 4.2 人员定编 4.3 人员薪资体系 5.0 开办测算及日常管理测算 5.1 前期投入明细表 5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表(年经营支出汇总表) 5.3 人工费明细表 5.4 办公费明细表 5.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表

5.6 设施设备维护维修费明细表 5.7 清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表 6.0总体管理构想及各项规章制度 1.0 安防管理 2.0 公共事务管理与人性化服务 3.0 环境服务管理 4.0 机电设备的维保管理 5.0 内部运行机制 5.1 《装修管理规定》 5.2 《住宅装修管理公约》 5.3 《物品搬进（出）管理规定》 5.4 项目管理中心经理岗位职责 5.5 事务助理岗位职责 5.6 前台监控员岗位职责 5.8 工程水电人员岗位职责 5.9 项目社区文化公关接待员岗位职责 5.10 项目中心电脑文档人员岗位职责 5.11 安防部主管岗位职责 5.12 安防班长岗位职责 5.13 巡查员岗位职责 5.14 交通、车辆管理员岗位职责 5.15 义务消防员岗位职责 5.16 环境服务部主管岗位职责 5.17 绿化班长岗位职责 5.18 保洁班长岗位职责 5.19 保洁员岗位职责 5.20 绿化员岗位职责 5.21 出纳收费员岗位职责

物业公司商业项目物业管理方案

物业管理方案 目录 1.0XX物业公司企业理念 1. 企业宗旨 2. 企业精神： 3. 工作态度： 4. 服务准则： 5. 企业管理理念： 6. 员工修养理念： 7. 企业服务理念： 8. 企业愿景： 2.0 项目基本情况 1. XX一期项目概况 1.1 XX一期经济技术指标和主要配套概况 2. 项目物业管理分析 3.0 收费项目及标准报备 1. 关于物业管理收费的初步意见 4.0组织架构、人员编制及薪酬福利 4.1 管理机构设置 4.2 人员定编 4.3 人员薪资体系 5.0 开办测算及日常管理测算 5.1 前期投入明细表 5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表(年经营支出汇总表) 5.3 人工费明细表 5.4 办公费明细表 5.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表 5.6 设施设备维护维修费明细表 5.7 清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表 6.0 总体管理构想及各项规章制度 1.0 安防管理 2.0 公共事务管理与人性化服务 3.0 环境服务管理 4.0 机电设备的维保管理 5.0 内部运行机制 5.1 《装修管理规定》 5.2 《住宅装修管理公约》 5.3 《物品搬进（出）管理规定》 5.4 项目管理中心经理岗位职责 5.5 事务助理岗位职责 5.6 前台监控员岗位职责 5.8 工程水电人员岗位职责 5.9 项目社区文化公关接待员岗位职责 5.10 项目中心电脑文档人员岗位职责 5.11 安防部主管岗位职责 5.12 安防班长岗位职责 5.13 巡查员岗位职责 5.14 交通、车辆管理员岗位职责 5.15 义务消防员岗位职责

5.16 环境服务部主管岗位职责 5.17 绿化班长岗位职责 5.18 保洁班长岗位职责 5.19 保洁员岗位职责 5.20 绿化员岗位职责 5.21 出纳收费员岗位职责 5.22 《项目各部门每月计划及月总结工作规程》5.23 《员工培训制度》 5.24 《档案资料管理制度》 5.25 《值班管理规定》 5.26 《办公用品申请、购买、领用制度》 5.27 《投诉处理、回访制度》 5.28 《维修回访制度》 5.29 《防火安全检查制度》 5.30 《电梯机房管理制度》 6.0客户服务部工作手册 6.0 客户服务部服务规范 6.1 客户服务部工作内容概述 6.2 客户服务部员工岗位职责 6.3 客户服务部规章管理制度 6.3.1 物业验收制度 6.3.2 入住管理制度 6.3.3 装修管理制度 6.3.4 投诉处理制度 6.3.5 报修管理制度 6.3.6 客户拜访与意见征询制度 6.3.7 前台接待管理制度 6.3.8 收费管理制度 6.3.9 客服巡视管理制度 6.3.10 档案管理制度 6.3.11 职位代理制度 6.3.12 外延服务管理制度 6.3.13 形象策划管理 6.3.14 商业店面管理制度 6.3.15 安全管理制度 6.3.16 客户迁出管理制度 6.3.17 商业推广活动管理制度 6.3.18 公共场地使用管理制度 6.3.19 突发性事件或异常情况处理程序 6.3.20 社区配套教育单位管理制度 6.3.21 社区配套馆所管理制度 6.3.22 标识标牌管理制度 6.3.23 办公纪律 6.3.24 售后服务管理制度 6.3.25 文件与表单管理制度 6.4 与物业管理相关的主要文件 4.1.1 业主临时公约 7.0安防服务部工作手册 7．0 安防服务部员工服务规范 7．1 安防服务部工作内容概述 7．2 安防服务部岗位职责 7.2.1 安防服务部主管岗位职责 7.2.2 安防服务部班长岗位职责

物业管理工作实施方案

目录1．前期筹备工作 2．成立物业管理服务中心与接管进驻3．物业管理与服务工作的整体设想 4．物业管理服务的相关制度

一、前期筹备工作 一、注册办证 1、收集整理注册物业公司办理资质登记、工商营业执照、税务登记及 服务收费许可等所需要的资料和办理程序。 2、负责落实以上办理注册手续。 二、公司成立后的先期工作 1、工作需要人员来做，因此我物业公司成立后，与开发商方面的衔接 沟通，负责筹划管理物业公司的主要1-2人员。 2、确定项目负责的经理人选。 3、项目经理制定筹建管理处的工作计划。 4、为确保物业管理服务工作顺利的开展，提前做好人员招聘，物料准 备。 二、成立物业服务管理处与接管进驻 一、筹建物业服务管理处 一）、管理处组织架构

以上人员及部门可根据实际情况而定。 二）、组织架构说明： 1、经理统筹管理处全面事务。 2、副经理协助经理开展工作，经理休假时代行经理职责。 3、各部门主任（经理）一职，具体负责本部门的工作，对经理或副经 理负责。 4、各岗位员工的工作职责，需另行制定。 四）、人员招聘与到位的安排 1、为使工作顺利展开，经理及工程技术人员提前进驻现场，着手准备 交接工作。 经理到达现场后，主要与开发商工作对接，制定其它人员进驻前的

工作计划，联系制作、印刷相关资料表格，落实后勤食宿场地和设备、员工服装、员工证件等问题。 工程人员到达现场，就交接的工程设备设施进行熟悉了解，制定计划工作程序和相应值班表格资料等，协助经理落实后勤保障工作。 2、物业经理应及时完成各部门的人员招聘工作，做必要的培训，熟悉 小区情况着手交接工作。 3、所有新招聘入职的员工，由物业经理负责组织人员对其进行不少于3 天的入职培训，并分配入职后的工作以及在职期间的管理。 五）、办公室、作业工具及后勤保障问题的落实。 1、按照最新物业管理条例，物业管理用房需有开发商无偿提供（根据 小区大小提供相应面积的物业管理用房）。 2、对办公室要进行必要的装修，因此在接管日期前15天要将重装方案 和时间确定下来！ 3、设计制作挂牌公示的资料文件。如《营业执照》《物业服务收费标准》 《有偿特约服务收费标准》《企业资质》等。 4、接管前配备各部门及各岗位所需物料、设备、工具。 5、员工宿舍的安排，根据编制人员确定宿舍房间的多少。 6、员工入住宿舍的房租由公司承担，宿舍的床位、储衣柜、书桌、座 椅的配备问题。 7、宿舍里的水、电表计量问题，热水、饮用水的问题，电视和其它娱 乐工作的配备问题均需要落实。 8、关于办公设备、后勤保障、工具等所需物资的清单均须在正式接管 前15天完成。个别项目可以随交接工作过程完善。 六、财务行政人事类的准备工作。 1）财务现金和应收、已收、应付、已付等各类票据。 2）物业管理费的收缴情况，应收就付款项的金额、时间等。 3）与开发公司、外部其它公司部门所签订的各类合作合同或协议，财务印章等。

项目物业管理方案

项目物业管理方案 项目物业管理方案 致ZZ市房地产开发有限公司： （一）、我公司已详细阅读贵公司提供的有关项目文件、销售宣传册等相关资料，并实地进行了勘察。对XX·当代华府房项目的物业管理服务的提供、人财物的保障等进行了分析和商讨，经认真编写现正式递交方案书，并作如下方案说明： 1、我们将全面履行本方案书的承诺。 2、我们将严格遵守《全国物业管理条例》、《物业管理服务收费办法》、《浙江优秀示范小区考评标准》进行依法管理、依法服务、依法收费。 3、如中标，我们同意与开发公司签订《XX·当代华府房前期物业管理服务合同》并切实履行。我们将按照物业委托合同内容，承担完成合同规定的责任和义务。 4、接受开发商的检查、监督。 （二）、投标书概括 本方案书是通过贵公司获取信息，并通过现场踏勘和答疑进一步了解XX·当代华府的物业情况。我们认真地研读项目文件等相关资料，根据XX·当代华府房所处的地理环境和物业特征，融合本公司专业物业管理理念而编制。 本方案书根据我公司管理住宅楼、综合楼等物业楼盘的成功经验，

对XX·当代华府房的精致物业样式，从物业管理的整体设想、管理模式，组织架构、管理制度、创优计划、成本测算等诸方面做出统筹策划，提出本公司的'管理目标和承诺指标。 本方案书根据XX·当代华府房的物业环境，结合项目资料，特别策划XX·当代华府房物业管理工作计划，并通过我们努力，采取专业物业管理服务，以充分体现"以人为本"的管理服务理念，为让XX·当代华府房的全体业主享受高品位的生活环境，加快物业的保值、增值速度，提高XX·当代华府房物业知名度和美誉度，展现集团的企业形象。