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历史上三次房地产泡沫

２０世纪是世界经济快速发展的１００年，房地产业的兴盛无疑是刺激这１００年间经济增长的重要因素。然而由于各种复杂的原因，在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫，结果使无数投资者转瞬间一贫如洗，从而留下一幕幕悲剧。　

美国房地产泡沫：７．５万人口的城市竟出现２．５万名地产经纪人　

上世纪２０年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。　

佛罗里达州位于美国东南端，地理位置优越，冬季气候温暖而湿润。第一次世界大战结束后，这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。由于佛罗里达的地价一直远低于美国其他州，因此该州成为了理想的投资地。许多美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。随着需求的增加，佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。尤其在１９２３年—１９２６年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地，１９２３年值８０万美元，１９２４年达１５０万美元，１９２５年则高达４００万美元。一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。据统计，到１９２５年，迈阿密市居然出现了２０００多家地产公司，当时该市仅有７．５万人口，其中竟有２．５万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做地产买卖。当时，地价每上升１０％，炒家的利润几乎就会翻一倍。在那几年，人们的口头禅就是“今天不买，明天就买不到了”！在这种狂潮的催动下，一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。　

然而好景不长，到１９２６年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷?克洛克，当年也因此一贫如洗，此后被迫做了１７年的纸杯推销员。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了２０世纪３０年代的世界经济大危机。　

日本房地产泡沫：东京都一地的地价超过了美国全国地价总和　

２０世纪３０年代以后的６０年间，世界房地产领域基本上没有出现大的波澜，但进入９０年代后，日本的房地产泡沫再度震惊了世界。　

２０世纪８０年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及

股票市场，致使房地产价格暴涨。１９８５年９月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从１９８６年到１９８９年，日本的房价整整涨了两倍。　

受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。到１９８９年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的４倍。到１９９０年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。　

所有泡沫总有破灭的时候。１９９１年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到１９９３年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达６０００亿美元。　

从后果上看，２０世纪９０年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达１５年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把２０世纪９０年代视为日本“失去的十年”。　

东南亚、香港房地产泡沫：香港业主平均损失２６７万港元　

继日本之后，泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家的房地产泡沫也是一次惨痛的经历，而其中以泰国尤为突出。２０世纪８０年代中期，泰国政府把房地产作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。遗憾的是，当时这些国家没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大的泡沫。在金融危机爆发以前的１９９６年，泰国的房地产业已处于全面危险的境地，房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率竟达５０％。随着１９９７年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。　

东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。香港的房地产热最早可以追溯到上世纪７０年代。当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到１９８１年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。　

１９８４年—１９９７年，香港房价年平均增长超过２０％。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近２０万港元的天价。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。当时的香港，人们盲目地投资房地产。为了抓住机遇，许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述，就草草决定购买豪宅。一些经纪人甚至会对顾客说出这样的话：“什么？你要考虑一两天？当然不行！有很多人在等，你不买的话，过３分钟就没了！”１９９６年，香港竟出现买房前必须先花１５０万港元买一个号的怪事。　

就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。１９９８年—２００４年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的１．３万港元每平方英尺下跌到四五千元。据专家计算，从

１９９７年到２００２年的５年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约８万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失２６７万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。　

可以说，发生在上个世纪的３次房地产大泡沫，对当时和后来的世界经济发展造成了深远的影响。它们给世界经济造成了惨痛的损失，也留下了宝贵的经验教训，而这些教训在世界各国房地产热高烧不退的今天显得尤为珍贵。（杨红林）　

房地产产生泡沫的原因及其防范策略

学号：现代房地产投资与开发结课论文课题名称：房地产泡沫产生原因及防范策略研究院（系）：姓名：指导老师：班级：日期：2014/12/25

摘要:本文运用综合分析和归纳的方法，通过中国知识网和万方数据等数据库，运用高级检索方法，在“篇名”处输入了“房地产泡沫成因”和“防范策略”两个关键词，搜索有关房地产泡沫成因和防范策略的相关学术论文，然后按照时间排序，选择了近十几年关于房地产可行性研究的20篇学术论文作为参考文献，进行综合分析，概述了房地产项目泡沫的成因及其防范策略，认为是否能够有效的预防房地产泡沫是我国房地产发展的关键之所在。最后得出了如下结论：房地产泡沫的预防不仅仅需要政府转变观念，还需要严格控制银行贷款，并且进行有效的土地制度改革，从而防止房地长泡沫的产生。关键词：泡沫经济、房地产泡沫成因分析、房地长泡沫防范策略

1前言房地产市场的健康稳定发展，关系到整个金融系统和国民经济的稳定发展，同样，房地产泡沫会给人们及社会带来很大的危害。在新形势下，中央政府要房地产房地产业真正成为新的经济增长点，就要保持高度的理性、宏观调控、科学决策、正确引导、适时监测，以防房地产市场的“虚假繁荣”，乃至重蹈20世纪90年代东南亚、海南房地产泡沫覆辙（1）。 2泡沫与泡沫经济 2.1泡沫的定义 2.1.1泡沫经济现象的历史回顾荷兰1634-1637年的郁金香泡沫密西西比股市泡沫(法国) 南海泡沫日本房地产泡沫我国1910年的橡皮风潮、80年代长春的“君子兰”泡沫、1992年-1993年海南、北海房地产泡沫。 2.1.2泡沫的定义概念：泡沫是由投机导致的资产价格脱离市场基础持续上涨。泡沫又称价格泡沫、资产泡沫（asset bubble），或投机泡沫(speculative bubble)，或资产价格泡沫。两重含义：（1）指资产价格脱离市场基础持续急剧上涨的过程或状态；（2）指资产价格高于由市场基础决定的合理价格的部分。(2) 2.2实体经济、虚拟经济与泡沫经济(3) 2.2.1实体经济实体经济是指物质产品、精神产品的生产、销售及提供相关服务的经济活动，不仅包括农业、能源、交通运输、邮电、建筑等物质生产活动，也包括了商业、教育、文化、艺术、体育等精神产品的生产和服务。 2.2.2虚拟经济虚拟经济是指相对独立于实体经济之外的虚拟资本的持有和交易活动。虚拟资本是市场经济中信用制度和货币资本化的产物，主要包括银行信贷信用、有价证券、产权及各种金融衍生品等。 2.2.3泡沫经济泡沫经济是指虚拟经济过度膨胀导致的股票和房地产等长期资产价格迅速的膨胀，虚拟经济增长速度超过实体经济增长速度所形成的整个经济虚假繁荣的现象。 2.3价格波动、通货膨胀与泡沫经济 2.3.1价格波动与泡沫经济

日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示

日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示一、日本的房地产泡沫破碎成因 20世纪90年代初，日本国内的各种因素引起的日本房地产泡沫的破裂乃至破灭。（一）国内资金流动性方面产生严重过剩问题自20世纪60年代中期，日本经济得到快速发展，在此前景下，日本的对外贸易顺差也得到扩大，日益增强的经济实力使日本资金流动性过剩严重，而随着日元的升值，日本资金流动性过剩问题更加突出，日元升值又导致日本外贸出口受阻，于是，投资者就把大量资金投入见效快，利润高的房地产领域和股市等不动产行业，日元的升值也使外国投资者看好日本，使外国资金大量涌入日本，而外国资本涌入的大多也都是房地产市场。从根源上来说，正是日本国内资金的流动性过剩为日本的房地产泡沫的破碎打下了基础，创造了条件，资金的流动性过剩和不合理投资是房地产泡沫破碎的祸端。（二）宽松的财政和货币政策造成的负面影响对资金的流动性过剩，日本政府表现出极大的关注，为了让资金流通得快些使国内的经济向正常化发展，在一年左右的时间，日本政府连续5次降低利率，但政府制定的相关措施并没达到相应目的，投资者仍不愿把资金投入其它行业，资金的流动性过剩仍是严重的问题。为了达到预期目的，在此状况下，日本政府又提供大量的货币，这进一步造成了资金流动性严重过剩，宽松的财政和货币政策使大量资金

流入见效快，易吸纳的楼市和股市，对不动产行业的过度投机，使日本的楼市股市价格飙升很快，这又刺激了投资者对房地产业的进一步投资，这对日本的房地产业造成了很大的负面影响，促进了日本房地产泡沫破灭时代的到来。（三）宽松的银行信贷政策加剧房地产泡沫碎裂在日本宽松的货币和财政政策下，致使日本资金在国内极度泛滥，在此状况下，日本的商业银行本应执行信贷紧缩政策，但银行为了稳定和利率的回报，银行执行的却是宽松的信贷政策。由于房地产投资回报率极高，致使银行信贷大量地涌入房地产业。在高额利润的诱惑下，日本各大银行都扶持房地产业，各大银行争相向房地产业给予大规模的贷款，这导致日本的房地产泡沫加剧化，直至日本的房地产泡沫彻底破灭。（四）中央银行突然的银根收紧政策促使房地产泡沫破灭在日本的房地产泡沫不断加剧化后，日本政府改变了过去的宽松政策，代之的是日本政府对货币和财政执行紧缩政策并严格限制银行对房地产业的贷款投入。在政府的过度干预下，社会对房地产市场的投资急剧下降，由于资金的供应量下滑过快，致使日本的房地产价格快速下降，这进一步导致投资者迅速把资金退出房地产业，于是，房地产业发展的资金链条彻底断裂了，这最终导致日本房地产泡沫的破灭并导致日本的经济发展一度跌入低谷。二、中国现有的房地产状况与日本房地产的相似之处从当前情况看，中国现有的房地产市场状况与日本房地产是有许

抑制房地产泡沫问题

抑制房地产泡沫摘要如今全国各大城市的房价飞涨，高额的房价后面是严重的房地产泡沫，这已经成为了全社会的焦点问题。本文就房地产价格的评价形成原因，演化机理通过一定的数据和公式，建立一定模型，对其进行了探索。分为以下几步。 1. 建立房地产泡沫模型。经查阅，由R-B 模型建立房地产泡沫衡量模型。经过计算，衡量了不同城市的房产泡沫。发现主要城市的房价很大一部分都是由泡沫组成 2．采用层次分析法来探索高额房价形成的演化机理。从三个角度，九分支个深入分析影响房价的最重要的因素。分别为消费者需求、国家政策和房地产商期。和分属的建设成本利润投机等，根据经验粗略地比较各因素重要程度和权重，建立分析模型后，对所有因素对房价的影响程度用matlab 软件进行判断， 2. 根据判断结果选出最重要的三个因素建立多元线性和非线性等回归模型，用最小二乘法求解模型参数，通过程序检验分析判断后，所得到的房价模型为： 12345.3511 1.29250.00940.0003W x x x =+++ 在建立模型进行深入分析后，本文将科学理论和实际结合起来。 4．解决措施根据模型求解的结果提出了抑制房价的有效措施，预测了未来房价的发展趋势。这些建议可帮助政府对房地产市场进行调控，最大程度发挥资源的优势

关键词房地产泡沫测度模型层次分析多元线性回归matlab

目录一、问题背景与重述 (3) 1.1问题背景 (3) 1.2问题重述 (3) 二、模型假设 (3) 三、符号说明： (3) 四、问题分析 (4) 五、模型的建立与求解 (4) 5.1房地产泡沫的测度模型 (4) 5.1.1理论准备 (4) 5.1.2泡沫的测度 (5) 5.2层次分析模型的建立 (6) 5.3房价多元线性回归模型的建立与求解 (9) 5.3.1理论准备 (9) 5.3.2影响房价的因素分析 (9) 5.3.3建立房价的多元线性回归模型 (13) 5.4房价多元非线性回归模型的建立与求解 (16) 六、模型的检验与改进 (17) 6.1模型的检验 (17) 6.2模型的改进 (18) 七、模型评价与推广 (19) 7.1模型的缺点 (19) 7.2模型的优点 (19) 7.3模型的推广 (19) 八、抑制房价的建议 (19) 九、结果预测 (21) 十、参考文献 (21) 十一、附录： (22)

中国房地产泡沫与应对政策分析

中国房地产泡沫与应对政策分析 [摘要]2010年以来央行几度上调存款准备金率，中央政府出台各项宏观调控措施，而老百姓住房问题早已成为今日的热点话题，房地产举足轻重地关系到人民生活安定及国家经济形势稳定。如何调控房地产市场，防止其进一步泡沫化成为人们的聚焦社会问题。 [关键词]房地产泡沫银行开发商上世纪90年代日本房地产泡沫破灭，大量房地产按揭贷款无法收回，引发金融危机，伴随其房产泡沫的破灭，银行、房产公司大量倒闭破产而被收购，国民经济饱受重创，经济陷入低迷。目前，我国房产市场状况令人担忧，房产泡沫化严重，由其果，究其因，出对策，稳经济，安民生已经刻不容缓。 2008年美国金融危机在经济全球化趋势下在全球迅速蔓延，造成全球经济衰退，中国政府为维持经济增长，应对危机，出台了一系列宏观调控政策，其中有一项就是新发行了400万亿人民币用于各项重点及基础行业建设，不可否认，这些资金在应对危机时发挥了重要作用，稳固了国民经济的发展，然而这些新涌入资本市场的资金却带来了很大隐患，造成我国通货膨胀加剧，物价飞涨。房地产市场有利可图，房价一路飚升引发人们进行新一轮的投机活动，只要手里还有闲置资金便想方设法投入房产市场。很多新房空置，很多人有买不起房，买不到房。房产问题对社会稳定也产生了巨大影响，而这些社会问题一定程度上关乎国家兴衰。在这样的情况下调控房价，整顿房产市场成为政府的重要任务，解决好了国家继续兴旺，人民生活安乐，解决不好，一旦泡沫破灭，后果不堪设想。然而，调控房产市场是一项十分艰巨且复杂的任务，涉及到各方利益，所谓牵一发而动全身，必须胆大心细，深入分析各种相关问题，对症下药。首先，商业银行作为整个金融体系的核心，维持着社会再生产的资金流通顺利进行，同时银行金融枢纽，而其在房地产市场同样是很关键的利益主体，对它的调控就显得尤为重要。那么要怎样才能合理控制银行放款额度呢?第一，调高利率增加的利息远不能和房产市场的高利润相比，人们的投资投机热情很难被抑制；其次，利率的提高本身很有限，如果利率调控范围超出了人们的承受能力，则会引发还贷危机，加速房产泡沫破灭；再次高利率是银行贷款盈利性更大，更加刺激了商业银行铤而走险，发放不良贷款，导致恶性循环。所以从2010年以来央行多次调控的都是存款准备金率，3月25日起上调存款类金融机构人民币0.5个百分点，这样一方面提升银行资本充足率，提高银行自身抗风险能力，紧缩通货，抑制通货膨胀的恶化，另一方面也避免了一下子将房地产泡沫戳破引发不堪设想的后果。而对于另一利益主体——房地产开发商，也不能一味打压，对房地产开发商要加强引导，鼓励中低价位、中小套房、经济适用房房产开发。同时也要加强对房地产市

房地产泡沫形成原因以及防范措施

目录提纲：摘要引言简单介绍房地产以及引出房地产泡沫一、房地产泡沫的实质二、房地产泡沫的危害 (一)造成经济结构和社会结构的失衡 (二)容易引起金融危机 (三)造成生产和消费危机 (四)容易引发政治和社会危机三、房地产泡沫的成因（一）过度投机（二）消费者及投资者对未来价格的预期 (三) 银行信贷非理性扩张四、防止房地产泡沫产生的措施（一）加强对房地产市场的宏观监控和管理（二）建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度(三)强化土地资源管理（四）加强金融监管力度，合理引导资金流向五、我国房地产泡沫成因及其治理过程（一）我国房地产泡沫的形成原因（二）我国房地产泡沫治理的对策

房地产泡沫形成原因以及防范措施内容摘要：房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。由于多种因素造成的我国房地产的泡沫对我国经济的又好又快发展影响很大，如何采取切实可行的措施抑制房地产泡沫是摆在我们面前的一项艰巨而迫切的任务. 近年来，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫？它是如何形成的？我们应怎样完善政府的各项制度及各种市场机制，从而达到控制泡沫的目的，使房地产行业保持健康的发展呢？下面就对这些问题进行分析和探讨。一、房地产泡沫的实质所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。二、房地产泡沫的危害 (一) 造成经济结构和社会结构的失衡房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营

中国房地产泡沫：一个忽悠了几亿国人的伪概念

中国房地产泡沫：一个忽悠了几亿国人的伪概念中国大陆大家目前最为关心，讨论最为热烈的一个问题就是中国的房地产泡沫问题。从政府到民间，从经济专家到普通百姓，大家都在关注这个问题。以前，我也觉得中国存在一个叫“中国房地产泡沫”的所谓概念，但今天我忽然感悟，原来多少年来包括我在内的几亿中国人都被蒙骗了，中国根本就不存在所谓“房地产泡沫”的问题，“房地产泡沫”这个概念本身就是一个伪概念。如同市场经济一样，房地产泡沫也是一个外来事物，它是市场经济的产物。但问题是，中国是市场经济吗?显然不是，否则为什么大多数西方国家都不承认中国是一个市场经济国家。尤其是中国大陆的房地产市场，更不是市场经济，而是计划经济与市场经济相结合的一个怪物，政府操纵着房地产行业，政府对房地产有着绝对的掌控能力。房地产泡沫是市场经济的产物，既然是泡沫，那么这个泡沫也会遵循市场经济的规律，即当泡沫足够大的时候，会破裂。因为日本与美国的经济是市场经济，所以当日本与美国的房地产产生泡沫的时候，就会破裂。目前包括中国在内的几乎所有世界经济学家都以为，当年日本与美国的房地产泡沫破裂了，中国的房地产泡沫比日美大几倍，当然也会破裂。事实却是，中国的房地产泡沫在几年年前的膨胀程度就超过了当年日本与美国的房地产泡沫，中国的泡沫几年来虽然翻倍，但却没有破裂，这是何故?显然，经济学家们犯了一个错误，那就是把中国的房地产乃至中国经济当成了市场经济来看待，而事实是中国的房地产市场根本不是市场经济。所以，西方市场经济国家所有的房地产泡沫，在中国也根本不存在，所谓的“中国房地产泡沫”根本就是一个伪概念。当然，我说到这里时，肯定有很多人不服气，中国的房地产明明几年之内翻了很多倍，远远超过了普通人的收入水平，这不是泡沫这是什么?我的回答是，中国的房地产价格确实虚高，远远超过普通人的收入水平，这是事实，但这不是“房地产泡沫”，因为泡沫会破，而中国的这个被大家称为“泡沫”的东西却不会破，因为它的真实名字其实不叫泡沫，应该叫“变相的税收”或者“房地产垄断价格”。

日本房地产泡沫原因及过程

日本房地产泡沫原因及过程日本地产神话自1991年破灭以来，地价持续下跌，直至今年虽然略有起色，但长达十多年来房地产低迷不振的阴影依然挥之不去。回顾日本地产神话破灭的历程，对于中国目前水涨船高的房地产市场或许有较大的启示。（一）地产神话破灭的伤痛至今仍未痊愈日本国土交通省在2005年1月1日的“公示地价”中，尽管东京、名古屋、大阪等大城市部分区域的地价出现了上涨的势头，但日本的平均地价依然在继续下跌。其中，住宅用地价格同比下跌了4.5%，商业用地价格同比下跌了5.6%，连续14年下跌。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低水平。在今年3月23日发表的全国“公示地价”显示中，虽然东京、名古屋、大阪等大城市的部分核心地区地价大幅上升，但北海道、四国、九州部分城市乃至东京的部分地价依然继续下跌，跌幅最大地区达到了28.9％，土地价格下跌前十名地区的跌幅依然在15％以上，在东京的2100多个地价观察点中还有661个处于下跌状态。对于“公示地价”出现的某些反转迹象，尽管有关人士认为，东京地价已经摆脱严峻的下跌局面开始回升，而东京地价的回升将逐步波及到周边地区，地价有望继续走高,但日本国土交通省的官员还是比较谨慎。

（二）泡沫经济巅峰时期的地产神话从1985年开始的日本泡沫经济时代，同时是日本创造地产神话的时期。据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120．1（1980年为100），但到了1988年就暴涨到了334．2，在短短的3年间暴涨了近两倍。东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。同时同于日元的急速升值极大地提高了日元的购买力，日本国内地产的不断飙升使海外的房地产相对日本人购买力来说相当便宜，日本人开始在美国和欧洲大量进行房地产投资。继日本索尼公司以48亿美元买下美国哥伦比亚公司之后，象征美国国办巅峰之作的洛克菲勒中心易主。克菲勒中心是由美国著名的洛克菲勒家族于1939年耗资1.5亿美元在曼哈顿建成，但是日本三菱不动产公司以8.48亿美元取得了该股权的51％。据不完全统计，日本在美国购买不动产金额高达5589.16亿日元，占日本全世界不动产总投资的64.8%，而且主要集中在纽约、夏威夷和洛杉矶。更有甚者，一些日本人建议把美国的加州卖给日本以偿还美国对日本的巨额债务。

中国房地产的泡沫形成原因及防范措施

山东职业学院毕业论文题目：中国房地产的泡沫形成原因及防范措施课题名称：房地产泡沫系部：土木工程系专业：房地产经营与估价姓名：赵彤学号： 201004013234 指导教师：高恒

目录摘要································································ 一、房地产泡沫的实质二、我国房地产市场现状三、房地产泡沫的危害 1.造成经济结构和社会结构的失衡 2.容易引起金融危机 3.造成生产和消费危机 4.容易引发政治和社会危机四、房地产泡沫的成因 1.过度投机 2.消费者及投资者对未来价格的预期 3.银行信贷非理性扩张五、防止房地产泡沫产生的措施 1.加强对房地产市场的宏观监控和管理 2.建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度 3.强化土地资源管理 4.加强金融监管力度，合理引导资金流向六、我国房地产泡沫成因及其治理过程谢辞 (57) 参考文献 (58)

摘要房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。由于多种因素造成的我国房地产的泡沫对我国经济的又好又快发展影响很大，如何采取切实可行的措施抑制房地产泡沫是摆在我们面前的一项艰巨而迫切的任务. 近年来，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫？它是如何形成的？我们应怎样完善政府的各项制度及各种市场机制，从而达到控制泡沫的目的，使房地产行业保持健康的发展呢？下面就对这些问题进行分析和探讨。关键词：房地产泡沫；成因；措施；防范一、房地产泡沫的实质所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。二、我国房地产市场现状 2011年中国地产泡沫继续越吹越大房地产泡沫漫画美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进

九十年代海南房地产泡沫警示

九十年代海南房地产泡沫警示开发商纷纷逃离或倒闭，银行顿时成为最大的发展商，不少银行的不良贷款率一度高达60％以上。当银行开始着手处置不良资产时，才发现很多抵押项目其实才挖了一个大坑，以天价抵押的楼盘不过是“空中楼阁”。 1992年8月，正在海南“淘金”的潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己的第一个100万。如果不是一个偶然的发现，他还准备继续“淘”下去。为了核实一个项目的审批情况，潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料，他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。凭着直觉，潘石屹意识到，“海南的房地产要出事了”。包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人马上决定分家，撤回北京发展。一年后的6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招致命，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下烂尾楼遍地。对于潘石屹以及其他经历过上世纪末“中国经济软着落”的人来说，1993年下半年海南房地产泡沫的破裂，是一段难以磨灭的记忆。 1988 年8月23日，有“海角天涯”之称的海南岛从广东省脱离，成立中国第31个省级行政区。海口，这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城一跃成为中国最大经济特区的首府，也成为了全国各地淘金者的“理想国”。用潘石屹的话说，1989年他坐船来到海南时还是黑蒙蒙一片，第二天醒来，发现一夜之间，岛上已经涌进了15万人。 1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应也因此得到全面释放。高峰时期，这座总人数不过160万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。平均每80个人一家房地产公司，这些公司当然不都是为了盖房子。事实上，大部分人和潘石屹一样，都在玩一个“击鼓传花”的古老游戏，他们手里传的是地皮。时隔十五年，下面的这组统计数字，依然能让我们感受到当年游戏的热火朝天： 1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产

中国房地产泡沫化现状及成因分析

TECHNOLOGY AND MARKET Vol.18,No.1,2011 近年来，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业，它的发展状况关系到我国经济能否良好运行。改革开放以来，中国房地产市场从无到有，发展迅速，对拉动内需、促进国民经济发展功不可没。但目前我国房地产业发展很不规范，存在诸多问题，国内外对中国房地产市场是否存在严重泡沫的争论不断升级。 1中国房地产泡沫程度通常用房地产投资增长率/GDP增长率、房地产投资总额/固定资产投资总额、房屋空置面积与空置率、房价收入/房屋租售比、银行信贷指标来衡量房地产泡沫程度。 1.1房地产投资增长率/GDP增长率房地产开发投资额是房地产供给对需求的最直接反映，开发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高的价格形成。通常认为该指标不应该超过2。根据若干年数据，我国这一指标超过2的年份为大多数，说明中国房地产投资过热，呈现出较为明显的泡沫过程。 1.2房地产投资总额/固定资产投资总额反映用于房地产业的投资占某一地区全社会固定资产投资总额的比例，用于说明某一地区当年有多少资金投入到房地产，这一指标是衡量房地产业发展的稳定性、持久性的重要指标。国际公认的泡沫临界点一般为25%。根据调查，这一指标没有超过预警，但统计数据是全国范围内的，局部地区仍然存在过高的可能。我国目前还未出现全局性的房地产泡沫现象。 1.3房屋空置面积与空置率适当的房屋空置率满足了流动人口的居住问题，然而过大的空置率预示着灾难。1999年我国根据实际情况，制订了空置率警示表，空置率在14%～20%代表空置率过高。根据相关统计，我国近几年房屋空置率一般在10%～15%。房地产有产生泡沫的迹象。 1.4房价收入比即一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均收入之比。世界银行认为发展中国家一般在3～6倍之间（平均房价=商品房销售额/商品房销售面积），我国这一指标已越过警戒线，均为7以上。从以上指标分析：目前，中国的房地产市场泡沫程度严重。2中国房地产泡沫化的原因中国房地产泡沫化的原因主要是流动性过剩，人民币升值的预期导致投机资本涌入。国家经济增长依靠的“三架马车”中，内需疲软，出口受阻，在GDP驱动政策下，只有依靠投资拉动模式，而我国长时间以来都是国家和政府引导的公共基础投资拉动增长，历史积累下巨大的流动性过剩。这么多的资金，涌入中国这个金融创新还很缺乏的国家，大多数的热钱选择了有保值、增值作用的房地产行业。房地产泡沫的形成就与房地产投机者紧密联系在一起，当各投资者对未来房价走向的预期过度乐观时，房地产投机者开始增加房地产的购买和囤积，投机需求的增加造成市场的繁荣假象，引起进一步的涨价预期，从而形成一个循环，最终转化为房地产泡沫。在这一过程中，地价逐步脱离地租的贴现值，由市场上土地资产的买卖交易直接决定。土地投资只是中国地产泡沫形成的最直接原因。政府方该部分政策和监管失效是中国房地产市场泡沫形成的主要原因，政府对土地市场的干预失灵和干预过度，直接推动了泡沫的形成。尤其是我们经常听到的“权力寻租”，地方政府由于要完成地方政绩的指标，变相鼓励房地产商的开发投资，以体现自己优良的执政业绩。 3防止房地产泡沫化的建议措施 3.1房地产市场应有政府调控，建立完善房地产供给机制目前，存在一些房地产商捂盘惜售、囤积居奇的现象，为的就是谋求更高的利润。此时，政府应该加强监管，及时发现，予以管制。加大房地产市场的透明度，根据不同的消费者开发不同的房型，控制不同种类的供给。虽然“居者有其屋”指的并不是所有人都有自己的居所，但政府有义务管制房地产企业不要过度开发利润高的房型，以免导致一种过剩，而另一种不足。 3.2购房者应理性消费，不要一味追捧正是市场上存在许多投机者才使得房价一轮又一轮地上涨。房价上涨诱使消费者错误地看好房地产，使很多人提早加入了“房奴”一族。此时消费者应理性消费，不要盲从，以免上演“羊群效应”。 3.3政府应采取有效措施控制房价在合理的范围内房价要与居民的收入水平相适应，房地产业才能健康发展。正如我们说的供需要均衡。政府要引导现在处于不合理状态的房价合理化，尽量让“居者有其屋”。 3.4建立健全配套的金融服务体系，积极推进资产证券化要从根本上改变房地产不健康的发展问题，建立健全配套的金融服务体系，引导投资与消费行为，要建立风险预警机制，提早发现并防范治理房地产泡沫的产生，从而使房地产行业健康发展。积极推进资产证券化，由于我国最近部分地区开发贷款和个人住房贷款的不良率均有所提高，有必要利用证券化产品转嫁风险。参考文献： [1]刘洪玉.对当前我国房价问题的思考[J].中国地产，2008,(6). [2]刘洪玉.正确认识房价问题，构建和谐市场发展环境[J].中国地产,2007,(9). [3]社科院.2009年中国房地产蓝皮书[M].北京:社会科学文献出版社,2009. [4]中国社会科学院经济研究所.房地产泡沫之争论[Z].中国社会科学院:所局网文联播,2009. 中国房地产泡沫化现状及成因分析黄龙，王瑜 (西南财经大学会计学院，四川成都610074) 摘要：对当前房地产市场特征及形成房地产泡沫的原因进行了分析，并从三个方面提出了解决我国当前房地产市场问题的对策。关键词：房地产现状；泡沫化；供求理论 doi:10.3969/j.issn.1006-8554.2011.01.033 专题研究 58

浅析中国房地产泡沫经济

七夕，古今诗人惯咏星月与悲情。吾生虽晚，世态炎凉却已看透矣。情也成空，且作“挥手袖底风”罢。是夜，窗外风雨如晦，吾独坐陋室，听一曲《尘缘》，合成诗韵一首，觉放诸古今，亦独有风韵也。乃书于纸上。毕而卧。凄然入梦。乙酉年七月初七。 -----啸之记。房地产论文：浅析中国房地产泡沫经济摘要:房地产是我国的支柱产业之一，对国民经济健康运行事关重大，而最近几年房地产市场的火爆也引发了有关房地产泡沫论的争论，对其进行深入分析并提出建议十分必要。针对房地产泡沫，了解了房地产泡沫经济的定义、表现形式以及当前中国房地产业的发展状况，分析了房地产泡沫的形成原因与危害，在此基础上，从宏观和微观角度提出了防止房地产泡沫的对策与措施。关键词:房地产泡沫房价房屋空置率形成原因防X措施传统意义上认为房地产泡沫是指房价高涨，房产投资过热导致产品过剩，市场没有需求，产生一种虚假的繁荣，其显著表现就是空置率变高。根据传统意义的定义来看，就是房价在一个连续过程中陡然涨价，开始价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主或投资者，而这

些人一般只是想通过买卖的差额获取利润，而对房屋本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着房价的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。一、当前我国房地产业的发展状况 1、投资快速增长，项目遍地开花。1998—1999年15％，2000年19.5％，2001年25.3％，2002年21.9％，2003年29.7%。房地产投资占固定资产投资比重从1990年5.6%，上升至2001年20.7%。2002年，城镇房地产开发完成投资占GDP 的7.55%（国际上一般为3%—8%），占固定资产投资17.9%。2003年，城镇房地产开发投资10106亿元，占GDP（116694亿元）8.66%，占固定资产投资18.34%，增长29.7%。百富勤经济学家称2004年一季度，中国总投资40%流入房地产业和地产服务行业。到2007年9月全国房地产开发完成16814亿元，同比增长30.3％。 2、供应结构失调。高档住房、大户型住房、商业用房供应过量，中低价位、中小户型住房供应不足。XX销售商品房，单价3000元/平米以下3.7%，3000—4500元/平米38.7%。XXXX市商品住宅户均面积130平米。XX全区2003年在建商品住宅，90平米以上户型占69.4%，空置住宅中此类户型占80.9%。住宅与非住宅比例不合理，XX空置商品房中非住宅用房2/3；XX市空置房中高档住宅和写字楼占80%。 3、空置率居高不下。空置率＝（新建商品房的空置面

日本房地产泡沫破灭给我们的启示

日本房地产泡沫破灭会在中国重演吗上世纪90年代初日本爆发的房地产泡沫破裂，是世界各国历史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机，十几年过去了至今仍无完全恢复的迹象。最近有人认为中国将发生类似日本泡沫破裂的危机，由于目前中国经济与泡沫破裂时日本所处的阶段和状况完全不一样，中国绝对不会发生类似情况。但是由于日本泡沫扩张和破裂的直接原因是日元升值和基础货币过多，与中国目前面临人民币升值压力和基础货币过多的情况相似，因此分析日本房地产泡沫破裂的经验教训有着积极的意义。现在中国房地产业经过了一个高速发展时期，房地产价格在短短二三年时间里上涨了百倍，有人说中国房价疯狂了，疯狂的结果是和日本一样的下场，在这种论调下，我认为日本房产破灭是内在原因决定的必然结果，而中国在十年之内不太可能出现日本式的房产泡沫破灭危机。从市场分析来说，假设房地产市场是一个自由市场，只有卖方和买方，主要矛盾为供给和需求之间的矛盾，当供给大于需求的时候，房价就降，供给小于需求的时候，房价就涨。房屋作为一种产品有其特殊性，一批房屋从开工建设，到投入使用，一般需要一到两年的时

间，而土地资源是有限资源，因此每年房屋供给量因此比较固定，所以在一般情况下，我们可视供给为一个固定值，这个时候，房价的起伏就决定于需求量，决定于买方。但在中国，房地产市场并不是一个完全的自由市场，它还受到政策调控影响，而政策调整主要是提高买房门槛和买房成本，就是控制和减少需求。但不管怎么调控，这都是外部影响。由于住宅的不可替代性，而现有投资渠道狭窄，通货膨胀高企，政策调控长期来说对于需求总量影响较小，即使在一段时间内受到压抑，消费反弹也将随调控结束而来。我们认为，房屋购买需求取决于三个内在因素，即城市年龄结构，经济发展水平，城市人口增减。基于这三个因素我们来分析日本90年代的情况。日本的城市化率由1960年的60%到1989年的87%之后一直递减，到1995年都稳定在85%左右，也就是说在日本经济腾飞的20年，日本持续推进城市化，人们不断由农村涌入城市，这给房地产市场带来了巨大的需求。而到90年代末，城市化停滞，甚至倒退，需求的增长业就嘎然而止。日本在上世纪60年代到90年代，经济腾飞期间，经历了一波生育高潮，平均年龄也稳定在35岁左右，就全球来说，个年龄相对来说比较年轻，而到1989年之后，社会经济发达，生育率低，人

中国房地产泡沫破灭的三个阶段

中国房地产泡沫破灭的三个阶段现在国人都很纠结，中国房地产只涨不跌，即使是实行严厉的宏观调控，似乎还是无济于事。但是，笔者认为，没有只涨不跌的商品，房地产也是如此。而且，中国房地产泡沫越来越明显，泡沫破灭只是时间问题。看看美国和日本的房地产，就知道房地产上涨是有界限的，不是只涨不跌，泡沫大了必然破灭。美国2007年次贷危机起源于房地产泡沫破灭。美国房地产从1990年开始节节攀升，到2007年泡沫破灭，上涨趋势持续了17年。由于美国推行宽松货币政策，疏于监管，导致房地产泡沫破灭是必然的。日本房地产上涨持续了大约18年，从其经济起飞后的80年代初至1997年亚洲金融危机爆发。我们再看中国的房地产上涨，从2000年开始小步上涨，2006年奥运前开始大幅上升，至今已经13年。应该说，中国房地产的泡沫开始变得越来越大，房价上升远远超过GDP和居民收入的上升速度，到了居民无法承受的程度！为什么房地产泡沫还没有破灭呢？中国房地产泡沫破灭与美日情况略有不同，其中的原因很复杂。中国房地产泡沫破灭必然经过三个阶段：第一个阶段：从现在到未来3年，三四线城市房地产量价齐跌开始显现。中国不少三线四线城市（主要是地级市和县级市）房地产盲目扩张，导致大量空置，一些地方出现成交量和房价齐跌的现象，表明中国第一阶段的房地产泡沫破灭首先从基层开始，因为三四线城市缺乏产业支撑，更缺乏人气，已经出现供大于求的现象，导致房地产量价齐跌，随着时间的推移，这种现象会越来越严重。像鄂尔多斯和郑州新区那样的“鬼城”也会越来越多。第二个阶段：未来3年至5年（2015--2018年），二线城市（主要是中西部省会城市）房地产也会出现量价齐跌的现象。事实上，有一小部分省会城市的房地产已经开始出现量价齐跌的现象，例如，宁夏的银川、海南的海口已经出现了房地产疲软的现象，显然供大于求的现象较为明显，其他二线城市也不容乐观。随着城镇化的推进，商品房和保障房会越来越多，在目前供大于求的情况下，情况会变得越来越糟糕，高房价已经到了强弩之末，未来3-5年二线城市的房地产泡沫必然要破灭。第三个阶段：未来5年左右的时间，一线城市（主要是北京、上海、广州、深圳、南京、杭州和重庆等）房地产价格也必然会出现下跌的现象。为什么这样说呢？因为一线房价已经高处不胜寒，很多参加工作的人已经担当不起，开始逃离这些一线城市。如果一线城市的房价涨到人们买不起了，甚至也租不起了，房地产泡沫必然要破灭。现在一线城市人均几套房的现象比比皆是，之所以房价不跌，是因为大家预期还要上涨，一时半会跌不下来；二是一线城市房地产容易出租，而且租金不菲；三是50年代和60年代出生的人尚未全部退休，他们还在城里住着。据笔者所知，多数人退休后愿意卖掉大城市的房子，住到郊区和环境好的中小城市。一旦出现一线城市房地产老百姓买不起房也租不起房，纷纷逃离大城市，而且未来5年左右的时间绝大多数人退休，一线城市空置房和卖房的现象必然大量涌现，也许泡沫从此开始破灭。要强调的一点是，不等中国房地产泡沫破裂，开发商和投机商会第一时间大量抛售房子，到时房地产价格必然下跌。房地产不会只涨不跌，真的跌起来可能比美国2007年次贷危机房价大跌还要严重！

日本房价启示录世界经济史上空前的房地产泡沫

日本房价启示录:世界经济史上空前的房地产泡沫核心提示：作为亚洲经济强国，日本的经验值得后来者学习借鉴。从日本的历史教训来看，房地产价格的高速上涨和下跌，与整个日本宏观经济的兴衰有着密切的关系。可以说，日本经济奇迹的顶点，伴随着东京等地房价的冲天而到来；而这一切的终结，也是从日本房价的暴跌开始的。他山之石，可以攻玉。作为亚洲经济强国，日本的经验与教训值得后来者学习与借鉴。从日本的历史教训来看，房地产价格的高速上涨和下跌，与整个日本宏观经济的兴衰有着密切的关系。可以说，日本经济奇迹的顶点，伴随着东京等地房价的冲天而到来；而这一切的终结，也是从日本房价的暴跌开始的。目前的中国，伴随房地产价格高涨而红火的经济，尚未到达日本鼎盛时的高度，但房地产泡沫所带来的一些隐忧已经显现。 2012年7月13日，一套位于东京都南麻布，面积约410平方米的公寓标出18亿日元的售价，成为全球最贵的公寓。这套公寓目前由日本苏富比国际地产公司挂牌出售，地产公司起初未料想会有多少人问津，但结果颇让人吃惊，已经“有好几对夫妇来咨询了相关情况”。客户里面不乏“商界著名人士”，连一年只在东京待一两个月的国际商务人士也对它颇有兴趣。东京依然是世界上寸土尺金之地，尽管其相对历史最高峰已经大大缩水。作为日本邻国的中国，对日本房价的概念也慢慢从热播电视剧《上海人在东京》时代那种带着不可思议的遥望到现在感慨“和中国也差不多了”。关于中国的房价，先行的日本人也有许多建议。日本《东洋经济》7月4日刊文称，中国的房地产现状虽然经常被拿来同日本上世纪80年代作比较，但地价并未出现高涨局面，总体上更接近日本上世纪70年代。另外，中国采取“先易后难”的改革路径，这导致接下来的改革课题都分外棘手，整体状况比日本上世纪70年代更严峻。实际上，《东洋经济》的该文并不以谈房价为主，而是意在探讨中国经济降速下的未来走向。但是从日本经历的历史教训来看，房地产价格的高速上涨和下跌，确实和整个日本宏观经济的兴衰有着密切的关系。可以说，日本经济奇迹的顶点，伴随着东京等地房价的冲天而到来，而这一切的终结，也是从日本房价的暴跌开始的。日本房价起伏史《东洋经济》所指的上世纪70年代，最大的特征就是“日本列岛改造计划”。所谓列岛改造计划，用时任日本首相的田中角荣在1972年的《日本列岛改造论》中的话来说就是：大胆转变向城市集中的洪流，将民族的活力和日本经济的强大余力发散到整个日本列岛。以工业的全国性重新配置和知识集约化、全国新干线和高速公路的建设、信息通信网络的形成为杠杆，一定能消除城市与农村、日本沿海与内陆的差距。简而言之，就是大力在日本全国普及现代化的基础设施，消除城乡差距，这是以工农业区域的重新规划和高速公路、新干线（高速铁路）为核心的。列岛改造计划是经济历史上经典的以国家指导宏观经济发展的案例，其总体评价正面。 “上世纪70年代前期的日本，为了防止尼克松冲击（即美国放弃金本位导致布雷顿森林体系崩溃）以后的经济恶化，采取了积极的财政政策，导致了地价的上涨。这段时间发表的《日本列岛改造论》对此起了火上浇油的作用。”日本富士通综合研究所高级主任研究员米山秀隆接受时代周报采访时表示。而上世纪70年代日本房价的上涨也和宽松的金融政策有关，当时日本中央银行实行低贴现率，使得居民住宅贷款额同比增长了1.3倍。实际上这种宽松的金融政策在80年代以后更进一步造就了庞大的资产泡沫。日本在上世纪70年代经历的大规模的基础建设和城市化过程也确实和现在的中国有较多相