社区商业业态说明
社区及社区商业业态划分说明
一、社区划分说明
（一）按规模划分
1、大型社区—居住区，是指大规模、公建设施配套完整的聚居地，人口规模3万人以上或用地规模60公顷以上。
2、中型社区—小区，人口规模10000-30000人或用地规模15-60公顷。
3、小型社区—组团，规模一般较小，人口10000人以下或用地规模15公顷以下，是单纯的居住形式。
（二）按社区建设时间划分
1、老社区
是指2000年以前建成的、社区商业建设尚无充分规划的社区。
2、新建社区
是指2000年（含）以后建成的、社区商业建设有比较完善规划的社区。
3、在建社区
是指已完成社区商业建设规划，且正在建设当中的社区。
二、社区商业业态划分说明
（一）社区商业中心、商业街
社区商业中心是在城市的区域中心建立的，面积在5万平方米以内，集购物、餐饮及其他服务等多业态为一体的商业中心。
商业街是指社区内配置包括购物、餐饮及其他商业服务设施的街道，商业服务设施一般临街设立。
（二）餐饮店
是指即时加工制作、商品销售和服务性劳动等手段，向消费者提供饮料、食品、菜肴、消费场所和设备的经营单位。包括各种酒家、酒楼、饭店、饭馆、餐馆、面馆、早餐店、糕点店、咖啡店、休闲吧、酒吧、烧烤店等。
（三）超市、大型超市
超市是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。根据商品结构不同，可分为食品超市和综合超市。
大型超市是实际营业面积6000平方米以上，品种齐全，满足顾客一次性购齐的零售业态。
（四）便利店
满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。
（五）食杂店
是以香烟、酒、饮料、休闲食品为主，独立传统的无明显品牌形象的零售业态。
（六）维修店
是指社区内配备的家电维修、自行车摩托车修理、汽车维修服务、修鞋、配钥匙等店铺。
（七）洗染店
从事洗衣、烫衣、染色、织补以及皮革衣物的清洗、上光等服务项目的经营单位。
（八）美容美发店
美发：根据宾客头型、脸型、发质和要求，为其设计、剪修、制作发型，提供肩部以上按摩及其相关服务。
美容：根据宾客的面型、皮肤特点和要求，运用多种美容技术、器械和化妆品，为其提供真皮层以上的护肤美容、化妆美容及其相关服务。
（九）旧货废弃物回收站
是指社区内配置的收取居民废品的单位。
（十）家庭服务
是指提供家庭钟点工、家政服务、家庭护理等服务的机构。
（十一）书店、音像店
是指社区内配置的经营书籍、音像制品的经营单位。
（十二）照相馆
运用照相机、传统感光材料、存储卡和灯光设备，在室内外拍摄人物、风光、广告等景象，并通过后期加工等技法，来塑造可视画面形象，以及运用彩照扩印设备、彩色相纸、冲洗药液、打印等从事冲卷、扩印、放大彩色和黑白照片的经营单位和机构。
社区商业评价规范之二(新建社区)
总体要求：
1、大型社区人均商业用地面积不小于0.9平方米，中型社区人均商业用地面积不小于0.7平方米。
2、大型社区应建社区商业中心。
3、各社区商业设施的外观与社区整体风格相协调。
4、各商业网点证件齐全，合法经营，有固定的营业场所。
5、社区商业网点在布局上充分实现便利性。
6、社区商业设施实现相对集中，住宅和商业的相对分离，以保证住宅的宜居性和商业不扰民。
7、社区商业应有品牌店或连锁店，货真价实。
8、社区商业服务人员应着装整齐、整洁,举止端庄、礼貌。
社区商业中心：
1.规模
1.1社区商业中心的辐射半径约2000米，与居住区的距离不少于100米。
1.2社区商业中心应配有功能较完善的商业服务业网点15个以上，商业业态在10种以上，主要配置居民日常生活必需的商业与生活服务业。如超市、便利店、餐饮店、美容美发店、洗染店、维修店、家庭服务、书店、音像店等。
2.便利性
2.1社区商业中心应设在交通便利处。
2.2社区商业中心应提供银行卡消费服务。
2.3与其他服务机构相配套，如银行、邮局、医院等。
3.设备设施
3.1各类商业网点应有必要的装饰装潢，与社区档次相协调。
3.2各类商业网点应有足够的营业面积，满足选购和消费需求。
3.3商业、服务设施齐备。
4.环境、安全设施
4.1保持清洁卫生，有垃圾存放设施。
4.2有应急照明设施及消防设施。
5.服务
5.1社区商业中心规章制度齐全，有完善的售后服务。
5.2服务人员应经相应的培训并由相应的资质。
餐饮店：
1.规模
1.1社区应配备餐饮店,应有单店面积在500平方米以上的店铺，应有社会知名的餐饮店。
1.2社区应提供早餐服务。
1.3社区的最远就餐距离不超过600米。
1.4餐饮店与居民楼的距离应超过10米。
2.便利性
2.1应提供电话订餐及送餐服务。
2.2餐饮店应设在交通便利处。
2.3大型社区应至少有一家24小时服务的餐饮店。
2.4应有提供银行卡消费服务的餐饮店。
3.设备设施
3.1餐饮店的厨房、餐厅应有分隔，冷荤的制作有独立的操作空间和卫生设施。
3.2原料、成品、餐具、用具等应分别存放。
3.3有洗涮消毒设备。
3.4有空调系统，温度适宜。
4.环境卫生、安全设施
4.1餐饮店内应保持清洁，清理及时，加工制作应符合食品卫生法的相关要求。
4.2 餐饮店周围环境应干净、清洁，与垃圾存放处的距离应超过30米。
4.3应有符合环境保护要求的排污、消烟、消音、除尘设施及垃圾存放设施。
4.4有应急照明设施及消防设施。
5、服务
5.1餐饮店应有不同的种类，大型社区应有多种风味的餐饮店（包括清真店）。
5.2服务人员应经相应的培训并具有相应的资质，定期进行体检，持健康证上岗。
5.3餐饮的档次及价格应与社区的消费水平相适应。
超市：
1.规模
1.1大型社区至少有一个面积6000平米以上的大型超市或两个以上的超市，中型社区至少有一个超市。
1.2超市的辐射半径约1500米。
2.便利性
2.1超市营业时间在12个小时以上，大型超市有不少于营业面积40%的停车场。
2.2超市经营商品种类不得少于5000种。
2.3社区居民距超市的最远距离不超过2000米。
2.4超市应有刷卡通道。
3.设备设施
3.1超市应具有冷藏、冷冻、保鲜设施。
3.2超市的收银通道应与超市的规模相适应。
3.3超市应配备空调系统，温度适宜。
4.环境、安全设施
4.1超市内应保持清洁卫生，有垃圾存放设施。
4.2销售、加工制作的食品应符合食品卫生法的相关要求。
4.3超市内食品区（包括冷、热、包装食品等）、用品区等区域应严格分开，不应交叉。
4.4有应急照明设施及消防设施。
5.服务
5.1理货员应及时补充商品，收银员收银迅速。
5.2超市规章制度齐全，有完善的售后服务。
5.3服务人员应经相应的培训并具有相应的资质，食品加工制作人员定期进行体检，持健康证上岗。
便利店：
1.规模
1.1社区应配备便利店，便利店的辐射半径约300米。
1.2便利店的面积在50至150平方米。
2.便利性
2.1便利店的营业时间不少于16小时，应至少有一家24小时服务的便利店。
2.2便利店的商品种类在3000种左右，应包括生活必需品。
2.3便利店应提供其他便利服务，如：传真、复印、冲照片、票务服务，代售电话卡、邮票，食品加热等。
2.4大型社区的便利店应提供网上购物、电话购物等电子商务服务。
3.设备设施
3.1便利店应具有冷藏设施（冷柜、冰箱等）、卫生消毒设施。
3.2便利店应配备空调系统，温度适宜。
4.环境、安全设施
4.1便利店内应保持清洁卫生，有垃圾存放设施。
4.2有应急照明设施及消防设施。
5.服务
5.1有相应的规章制度。
5.2熟食加工制作人员应定期进行体检。
美容美发店：
1.规模
1.1大中型社区应配备美容美发店，每千人美容美发店建筑面积应不少于15平方米。
1.2至少应有一家单店营业面积不少于50平方米。
2、便利性
2.1最远消费距离500米。
2.2营业时间不少于12小时。
3、设备设施
3.1具有与所经营的服务项目相适应的设施设备。
3.2应具有相应的卫生消毒设备和措施。
4、环境、安全
4.1及时清理，保持店内外的清洁。
4.2从业人员必须经过卫生部门的健康检查。
5、服务
5.1应在营业场所内明示服务项目和收费标准。
5.2服务人员应经专业培训并具有相应的资质，服务人员应持证上岗。
5.3向消费者提供与服务有关的真实信息，不得欺骗和误导消费者。
维修店：
1.规模
1.1社区应配备家电维修(含微机及外设维修)、自行车摩托车修理、汽车维修服务、修鞋、配钥匙等店铺。
1.2大中型社区每千人维修店建筑面积应约30平方米。其中家电维修(含微机及外设维修)店建筑面积每千人不少于10平方米，家电维修(含微机及外设维修)单店的建筑面积不少于50平方米。
2.便利性
2.1营业时间不少于12小时。
2.2家电维修应提供上门服务。
3.设备设施
3.1应有固定的营业场所。
3.2有齐备的维修设备以及必要的测试设备。
4.环境、安全设施
4.1维修店应及时清理，保持店内外清洁。
4.2应配备消防设施。
5.服务质量
5.1接待区应有服务收费价目表，上门维修服务人员应主动出示维修服务收费价目表。
5.2维修服务及时。
5.3服务人员应经专业培训并具有相应的资质。
洗染店:
1.规模
1.1社区应配备洗染店，洗染店的辐射半径在500米左右。
1.2应至少有一家连锁店。
2.便利性
2.1营业时间不少于12小时。
2.2应提供必要的立等可取的服务项目。
2.3应提供上门取送服务。
3.设备设施
3.1应有存放客衣的条件，并保证洗涤后的衣物平整、干净。
4.服务
4.1应有必要的客衣标识管理，避免错收错发。
4.2应在营业场所内明示服务项目和收费标准。
照相馆：
1.规模
1.1每千人照相馆建筑面积应不少于10平方米。
1.2应有至少一家单店面积在100平方米以上的店。
2、便利性
2.1营业时间不少于12小时。
2.2最远消费距离在800米左右。
2.3应提供照相、胶卷冲洗、扩印、胶卷销售等服务。
2.4应提供立等可取的证件照服务。
3.设备设施
3.1应有与经营项目相适应的器材、设备。
3.2营业室、照相室与加工附属用房应分开。
4.服务
4.1应明示服务项目及收费标准。
4.2服务人员应经专业培训并具有相应的资质。
旧货废弃物回收站：
1.规模
1.1社区应配备旧货废弃物回收站，每千人回收站建筑面积应不少于6平方米。
2.便利性
2.1营业时间不少于12小时。
2.2应提供上门服务。
3.设备设施
3.1应有封闭的废品存放处。
4.服务
4.1及时清理，货品摆放有序，应保持回收站内外的清洁。
4.2回收站应每天进行物资清理、转运。
4.3上门服务应及时。
家庭服务：
1.规模
1.1社区应有家庭服务网点提供家庭钟点工、家政服务、家庭护理等服务。
1.2家庭服务网点的服务半径为1000米。
2.设备设施
2.1应有与家庭服务相适应的设备设施。
3.服务质量
3.1服务人员应经专业培训并具有相应的资质。
书店、音像店：
1.规模
1.1社区应配备书店、音像店，书店、音像店的辐射半径在1000米左右。
1.2每千人书店、音像店建筑面积应超过15平方米。
2.便利性
2.1营业时间不少于12小时。
3.设备设施
3.1音像店应提供试听设备。
社区商业全国示范社区（新建社区）各项目比重分配
项目比重 %
总体要求 10.5
商业中心 8
餐饮店 18
超市 12.5
便利店 8
维修店 8
洗染店 8
美发美容店 9
回收店 5
家庭服务 3
书店、音像店 5
照相馆 5
总分 100
社区商业评价规范之三(在建社区)
总体要求：
1.商业从空间上和时间上实现便利性，便利居民的消费，便利服务的提供。
2.社区商业设施的建设布局实现商业的相对集中及住宅和商业的相对分离，以保证住宅的宜居性和商业不扰民。
3.各社区商业设施的外观与社区整体风格相协调。
4.社区人均商业用地面积不少于1平方米。业态结构比例为购物：餐饮：其他服务约为：4：3：3
社区商业业态设置：
1.小型社区应配置便利店、餐饮店、洗染店、美容美发店、旧货废弃物回收站等。
2.大中型社区应配置超市、便利店、餐饮店、洗染店、维修店、美容美发店、家庭服务网点及旧货废弃物回收站等。
社区商业规划布局：
1.大中型社区应按人口、地块条件配置多点式便利商业组合，小型社区可结合自身情况集中配置便利社区商业组合。
2.社区商业设施应配置在社区对外开放、人流多、道路相对宽敞，便利的地方，应临街或临路设置。
3.大中型社区应建社区商业中心或社区商业街等集中式商业形式。社区商业中心或社区商业街应配有功能较完善的商业服务业网点15个以上。社区商业中心内应有不少于10种业态店铺的规划，各业态搭配协调。规划中的社区商业中心与居住区的距离不少于100米，辐射半径约1000米。
4.在建社区的规划中应有社区商业中心。
社区商业物件要求：
1.集中独立商业
要求层高最低4.5米，柱距在6米以上，楼层2层以下为宜，特殊情况下不超过3层。
满足不同招商目标对于面宽进深比的要求和房屋荷载的要求及业态可转换。
设置货流通道，设置适当的停车位。
独立商业根据未来用途和商家，在结构上预留强弱电、空调、电梯等设施设备的安装条件。
2.底商
要求层高最低3.5米，层数不超过2层，面宽与进深之比1：2为宜，不低于1：3。
预留水、电、气、污等各项设施的接驳。
预留商家招牌的设置。
社区商业全国示范社区（在建社区）各项目比重分配
项目比重 %
总体要求 35
业态设置 15
规划布局 25
建筑要求 25
总分 100
（一）、社区商业的特点
社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，社区商业是城市商业空间中的一个重要层次。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。提供怎样的社区商业服务是本案需要研究的重要课题。
（二）、国外社区商业的发展概况及特征
社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。60年代，英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业，到70年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。
国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。购物中心是一种现代的零售业态，美国的《零售辞典》对购物中心是这样定义的：“购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。”
国外社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们“一站式”购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目，因此社区购物中心在国外城市整体商业中具有重要的地位。以美国为例，2000年全国社区购物中心零售额为4494亿美元，高于近邻型购物中心（3205亿美元）和区域购物中心（1429亿美元），约占美国商业总零售额的40.68％。
西方各个国家的社区商业，虽然有所不同，但也有一些共同的特征。
1）社区商业的功能
国外社区商业是为了适应城市居民郊区化而建立的，具有满足社区居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功能。
社区购物中心提供的商品包括便利品和选购品，主要有杂货、食品、衣服、鞋帽、家具、家电、建筑材料、药品、珠宝饰品、礼品、酒类等，商品的档次要根据所服务社区的经济状况而定，一般以中档品为主。而服务功能包括，银行、邮政、电信、图书馆、警察所、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务。社区商业中心又是人们休闲娱乐的场所，提供许多流行的娱乐设施，如雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等。另外，各种类型的餐饮服务，也是社区商业中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不仅解决了人们购物、娱乐过程中的饮食问题，也是朋友们约会、休闲的良好场所。
2）社区商业中心的业态构成
国外社区商业主要是现代化的购物中心形式，购物中心和连锁组织相互促进、共同发展。购物中心的核心店基本上都是知名的连锁企业，例如，美国的沃尔玛、日本的大荣等都是它们国家许多社区商业中心的核心店，社区购物中心靠它们来提升对附近居民的吸引力。除核心店外，中心内还汇聚着各种不同规模、不同业种的专业店、专卖店，它们也多是连锁经营。各种连锁经营品牌是支撑社区商业中心的骨干力量，是社区商业中心形成和发展的基础。
3）社区商业的开发，国外社区商业的开发都是在政府的统一规划下进行的
其中，英国、新加坡等国家，政府对社区购物中心的开发实行强有力的控制，开发者须与地方当局结成共同开发的伙伴关系。而在美国，政府对社区商业开发的干预要少得多，主要是一些私人开发商以赢利为目的而进行开发。
国外社区商业的开发商主要有大型零售商、专门的商业开发商、房地产开发商、甚至是保险公司、基金会等。商业企业和地产物业公司联合开发的做法也比较普遍，如澳大利亚的C.l esMyer，日本的太丸、伊势丹、高岛屋等大零售企业和当地地产物业公司联合建设的社区购物中心在上述国家到处可见。国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法。开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。
4）社区商业的布局与设计
国外社区购物中心都有严格的设计布局，其目的是使购物中心的任何一部分都能吸引大批的购物者。购物中心重视对承租户的科学组合与安置，核心承租户对引导人流起关键作用，占总购物中心面积的约40％，其位置最先确定。对普通承租户的位置安排，充分考虑他们之间亲和力的不同，一些经营项目需组成群体以增强吸引力，而另一些经营项目必须相互避开。一般来说，国外的社区商业中心，会把四种类型的经营项目分别汇集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男装、运动用品等应当集中布置。二是女士用品店和儿童用品店，应该集中在一起，便于消费者进行价格、颜色、款式的比较。三是食品零售店，包括肉店、鱼店、面包店等。四是个人服务，如干洗店、修理店等也要集中布置。国外社区购物中心在总体布局确定以后，还充分考虑商店的装饰效果，承租户的平面布局和店面装饰需要在统一和个性之间维持一种平衡，既要有必要的控制，保证所有商店具有整体性，又要避免标准化的设计，提供给承租户表现个性的机会。
（三）、国内社区商业概况
1、国内社区商业现状
我国的社区商业相对落后，正在大力推行的城市居住社区建设，把社区商业的规划和发展视为至关重要的一环，因为社区商业的发展状况不仅影响到社区内居民的消费满足情况，也关系到城市商业的整体结构和布局，影响整个城市的综合商业能力。
我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”等众多社区商业项目。它们可能在定位上提出超出社区服务范围的口号，但是从实际情况来看，它们多数仍是以服务社区居民为主要目的的，特别是居住区内部的商业设施。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。
2、国内社区商业的发展方向
我国社区商业正朝向统一规划，科学选址，集中布置的方向发展。各个省会城市都在制定自己的社区商业发展规划。从各城市的社区商业发展规划可以看出未来社区商业将具有以下特点：
?各商业行业种类将采取超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态形式，根据用户的需求，有效开展网上销售、电话订购、送货上门，送餐、送货、上门理发、维修等项服务
?居民日常购物消费将在居住地500米范围内完成
?各城市将大力发展社区商业中心，社区商业中心是相对集中的社区商业网点所形成的具有多业态的综合性商业市场。这个综合性商业市场不同于大型商场，它的服务对象主要是社区居民。
?社区商业中心将普遍位于小区的中心位置，要求必备的商业行业种类有：早点快餐店、美发美容店、洗染店、摄影店、日用品小超市、生鲜副食土产店、肉制品专卖店、修配服务站、物资回收站、洗浴中心、服装加工等。要有名牌企业的连锁超市、24小时便利店、市政府推动的放心食品零售门店、放心早点快餐连锁店和放心茶店等正规企业的连锁店，既能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。
从发展趋势判断，社区商业将是未来商业投资的重要市场机会，同时也将是商业地产发展的重要推动力。以天津社区商业发展规划为例，在未来两年内将在社区内发展放心肉专卖连锁店100个，放心早点店200个，中小超市、便利店300个。
商业街类型分析
商业街类型分析 1、城市商业街类型 依据多年的规划经验和研究,手机游戏，按照城市商业街的主要功能、主题特色等的差异，将我国城市商业街分为传统商业街、文化特色街、专业商业街、旅游休闲街等四种类型，这一分类反映了我国商业街从出生到成熟的探索发展过程，也充分显示了我国商业街类型的丰富性和多样化。 （1）传统商业街 传统商业街是以传统商业为主要内容，通过提升环境，调整消费业态形成的综合性商业步行街，正常具有深沉的文化底蕴，作为旧城区的主要组成部分，往往具有庞杂的社会与经济构造，并作为城市传统文化的载体，反应了城市历史发展的脉络。其存在最重要的条件就是，在这条街上集中了必定数目的历史建造，具有城市独特的传统物资空间环境。我国很多城市传统的商业街都是名声在外的百年迈街，见证了历史的沧桑，留下了时代的烙印，最能体现城市的修建作风和历史文化积淀，如北京的王府井，上海的南京路，青岛的中山路、广州的高低九、天津的和平路、姑苏的观前街等。 （2）文化特色街 文化特色街，是街区在情势上的进一步拓展和内涵上的进一步延长，是以原有的风貌、文化、民俗等为基础，以休闲消费为特色，体现城市文化和咀嚼，具有购物、餐饮、休闲、旅游等一种或多种功能特质的开放式街区，对城市经济社会发展和提高城市的宜居度、著名度、美誉度具有重要意思。比方成都的锦里、重庆的洪崖洞等特色休闲步行街，杭州的清河坊历史文化街区、杭州丝绸文化特色街等。 （3）专业商业街 专业商业街区是指专业商品街和服务性街区，名称往往能够体现商业街所在的地位和所经营的商品类型两大要素，有利于节俭商铺经营者的市场本钱，如北京三里屯酒吧街、北京南城马连道的茶业一条街、杨村的装潢布一条街、杭州的丝绸城、广东省番禹电器一条街、东莞市的金椅婚礼村--"中国第一个婚礼主题街区"，以及散落在各地的良多美食酒吧一条街等；同时，因为经营位置及商品类型高深莫测，消费者从其名称就可以得到他们所须要的信息，便于消费决议。 （4）旅游休闲街 旅游休闲街主要是以休闲工业自身为主体，以休闲、娱乐等旅游功能为主要目的和功能的商业街区，一般由城市休闲和旅游生活方式升级带动形成，街区内的生活形态、商业形态具有可消费性、可体验性及可娱乐性,手机游戏。如北京的琉璃厂、安徽省屯溪的老街、云南大理洋人街等。这类步行街往往兼休闲、旅游、购物、度假等多种功能于一身，可认为步行者提供一个宜人的休闲、娱乐环境，是这一类步行街的宗旨。在这样的步行街中，人们往往可以充分感受到来往、娱乐的乐趣，购物不再是主题。 2、城市商业街与旅游 按照以上的分类，因为不同类型的城市商业街都会具有不同的特色，我们这里可以统称为城市特色商业街，通过火析和研究，我们发现特色商业街与旅游发展关联亲密，对调整街区商业业态、促进街区经济社会发展，对提高城市吸引力和促进街区商业中兴都有重要的作用。（1）城市特色商业街与旅游融合提升，可以促进经济发展。 特色商业街的呈现，一般都会与旅游挂钩，其中的特色商品原来就是一个个旅游吸引点，在商业经营的基础上发展旅游，可以提升商业街的整体吸引力，带来相辅相成的经济效益,演员权相宇和韩国当红组合BigBang成员T.O.P在以朝鲜战争。以北京秀水、红桥、雅秀三条特色商业街为例，入境游客中，独自光顾其中一条商业街的游客就占到70%以上，而王府
上海市奉贤南桥环城东路商业街区商业调研及分析
上海市奉贤南桥环城东路商业街区商业调研及分析 一、环城东路商业街现状 二、环城东路重点商业改造项目----南桥新都会 三、店铺租金摸底 四、商业街业态定位及租金建议
一、环城东路商业街现状 新都会 项 目 地 块 环城东路餐饮商业街以项目所在航南公路（现团南公路）为界，分为奉浦段和南桥段，如图示。 其中，传统所指“餐饮娱乐一条街”为奉浦段，从团南公路起至奉浦大道，全长约1.5公里，商业经营面积约12万平米，业态包含餐饮、酒吧、夜总会、足浴、桑拿等。该餐饮街的业态由市场自发而成，至今有14年历史。按奉贤区政府的商业规划要求，该条商业街与南桥百联片区将形成“南百联、北奉浦”的新型商业格局。2004年被评为上海市二十条特色休闲街之一。2010年该街的销售额约为5亿元。
目前，虽然该街以餐饮为主的商业成熟度较高，但餐饮的档次及知名度尚不高，多为“个体”类餐饮，缺乏大型连锁及影响力的品牌餐饮。大饭店的菜系以本帮菜、杭帮菜、粤菜、浙菜为主；小饭店以川菜、湘菜、东北菜、湖南菜、韩日料理为主。稍大型的有：皇品大酒楼、大宅门大酒店、迪豪小田园大酒店、悦圣大酒店等10余家；拥有50多家中小型饭店；2家四星级标准的酒店；锦江之星等商务酒店20余家。连锁便利店大约10余家； KTV夜总会、咖啡吧、酒吧10余家；洗浴足浴6家；美容美发10家，还有其他各类商业公司80余家。如下图：
环城东路商业街南桥段是从团南公路至南浦运河段，由于南桥镇的原商业中心以解放路、人民路为核心，因此该段商业街发展缓慢，商业业态杂乱、低档，其中以我项目对面的“绿地南桥老街商业广场”失败经营为代表。随着易买得的进驻，周围的商业形象才有所提升。如图：
商业广场商业分析及业态设计初步方案
商业广场商业分析及业态设计初步方案 目录 一、深圳市区核心商业圈分析---------------------------------------------2 二、深圳宝安商业圈分析--------------------------------------------------17 三、宝安中心区片区商业分析与预测-----------------------------------45 四、正中商业广场顾客群定位--------------------------------------------54 五、竞争对手业态分析-----------------------------------------------------56 六、正中商业广场业态设计思路-----------------------------------------62 七、正中商业广场的商业文化设计--------------------------------------65 八、不同商业业态对租金影响分析--------------------------------------68 本报告以市场分析为主，业态设计仅仅是初步思路，正式业态方案需要进入考察论证后做出正式设计方案。 关于顾客分析，建议在周边住宅落成后进行较大规模消费者问卷调查。 一、深圳市区核心商业圈分析 深圳零售业在激烈市场竞争中不断发展壮大。接连的洗牌和重组，不仅给深圳零售业带来了生机和活力，也带来了扑朔迷离的市场局面。单打独斗、称霸一方的现象已成过去时，各零售商经过市场的洗礼，已逐步认识到只有依靠整体力量，形成规模效应，重新进行资源整合，才能得到进一步发展，因此，随着深圳交通状况的改善、基础设施的完善，特别是地产的发展，已促使深圳在一定区域内形成了各具特色的不同商圈。 2002年8月，深圳特区报主办了首届“深圳商圈论坛”，第一次明确提出了“深圳八大商圈”的概念。时隔两年，深圳商圈的发展如何？具有何种变化？谁将在这商圈的楚河、汉界中脱颖而出，成为称雄市场的王者？ 深圳商圈的划分 在2002年的“深圳商圈论坛”上提出的八大商圈，是指：以东门步行街为中心的“东门商圈”，以人口密度、地理优势自然形成的“人民南”商圈，以专业市场、主题商城为主体、多种业态组合的“华强北商圈”，正在兴起的“南山商圈”，位居深南中路市区中心以国际时尚品牌为主流的“深南中路商圈”，以购物、旅游、休闲为特色的“华侨城商圈”，有待创新开发的宝安商圈、龙岗商圈。 在2003年，深圳商业飞速发展，各商圈也发生了一定变化，新的商圈已不断涌现：中心区CBD商业圈、宝安中心区滨海商业圈、皇岗、布吉、翠竹—太宁、盐田。因此，按商圈形成的时间划分，可分为老商圈、次新商圈和新兴商圈。
商业街业态定位建议
商业街业态定位建议 一、产品定位 1.0.产品定位背景分析： 1.1.商业业态定位 1.2.品牌定位 1.3.形象定位 1.4.经营特色定位 1.5.功能定位 1.6.业态分布 1.7.品牌组合 1.8.业态划分区域比例 二．项目建筑规划设计调整 2.0. 总体规划 2.1. 平面调整建议 2.2. 步行街交通组织依据 2.3.交通规划意见 2.4. 立面设计（立面造型与色彩/建筑层数等） 2.5. 步行街部庭院设计技巧 2.6.步行街室外灯饰设计要点 2.7.步行街物业墙、地面设计 2.8.步行街小品点睛设计 2.9.休息椅、垃圾桶布置要点 三、客户定位 3.0.目标客户（投资客）定位 3.1.经营商户定位 ..
3.2.目标商户定位 3.3.目标消费者定位 一、产品定位 1.0.产品定位背景分析： 在上街现有的商业布局和商业经营中,街铺的地位具有决定性意义.如分布在中心路和汝南路的沿街商铺以IT通讯类为主，主要经营手机专卖及维修等业务；分布于登封路沿街及铝城工业品市场的商家主要以经营服装、鞋帽、化妆品、饰品等低端消费品为主；济源路为老商业街，现主要形成了自发的五金交化一条街……。 随着社会经济的发展和生活水平的进一步提高,大卖场建设也已开始，丹尼斯，宏丽来，金好来购物广场等均已在上街出现，但是从卖场的规模、产品样式、品类数量及整体的经营管理上看仍然处于落后状态。 以上街现有的消费水平，目前的整体商业发展及布局已经完全不能够满足上街区大部分居民的需求，绝大部分中、高端购买力流失到外地。根据上述情况原因，整个上街区需要一个高档的商业来与这个城市相匹配，基于此应从两方面定位本项目。 一是宏观方面，根据上街区的实际情况，盛世名店街以把上街区的现有商业的混乱分布的状态，逐步统设成一个集购物、娱乐、饮食、休闲、旅游于一体高档商业步行街；以保持在上街区商业的领先地位，促进都市文化，推动消费层次多样化提升。 二是微观层面，以对上街现有商业的调查结果为例说明：上街的消费30-50岁的中年顾客占53%，18-35岁的青年顾客占39%，因此，上街的主要顾客为中年人，他们有成熟的消费观，注重商品质量，建议本商业街的商品应以高品质为主，这一层次的顾客是盛世名店街的消费主体，应把定位重点放在这一消费群体中。 1.1.商业业态定位 n 定位支撑 u 优越的地段 u 具有良好的消费文化积累和市场零售基础 u 大型市政广场的高档配套和人气聚集 u 本项目高端业主的购买基础 u 新型商业物业产品更有利于商家的品牌化经营 u 专业的经营管理优势 1.2.品牌定位 中高档品牌名店街 ..
(完整版)社区商业业态功能及运营分析
社区商业业态功能及运营分析 社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，如邻里商业街区、社区购物中心及邻里购物中心等。社区商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性也决定了社区商业的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。 一、社区商业分类 目前为止，社区商业还没有非常权威的标准分类方法，出发点和目的的不同，使得社区商业的划分种类繁多。综合所有分类，可以将其归结为宏观和微观两个层面的划分方式，具体划分如下表： 国外零售商业分类形式参考：
二、社区商业的功能 社区商业的功能主要包括：购物功能、社交功能、服务功能、文化休闲娱乐功能。 按照潜在业主对不同商业配套设施设施的需求强度差异，我们将其分为3个层次，即： 1、强度需求商业设施，需求的比重超过50% 此类商业设施主要包括：综合超市、菜市场、购物中心、银行； 2、中度需求商业设施，需求比重在10-50%之间 此类商业设施主要有药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心、幼儿园、运动场馆、24 小时便店、书店、洗衣店、游泳池、娱乐中心、美容美发店、老年活动中心等； 3、弱需求商业设施，需求比重在10%以下 此类商业设施主要包括修理店、彩扩冲洗店、茶馆、花店、宠物店、高尔夫球场。 三、社区商业功能业态组合
四、社区商业运营中存在的问题 1、“杀猪式”销售带来的后果 通常开发商的做法就是以住宅销售的手法进行商铺的销售，先营造出一个好的概念，让投资者有一个美好的想象空间，然后将商铺高价卖给投资者，再由这些投资者运营出租给商家，令商铺（街）自然成熟。由于设计、建设之初，并没有合理的定位，销售后更没有对于投资者的后续服务及辅助，导致投资者购买前期望过高，购买后盲目经营，或者由于售价过高，导致投资者为了达到比较理想的投资回报，只能把租金提高，结果导致恶性循环。 2、体量过大，超出社区承受范围 社区商业的体量多大才合适，一直以来并没有明确的标准出台，所以开发商在做规划的时候往往比较盲目，首先遵循的是规划指标，在条件允许的范围内，宁大勿小。通常来说，社区商业的体量大小和所服务的住宅体量大小有关，如果体量太小，则无法满足社区居民的基本生活需求，如果体量太大，则导致人流不足、商家经营出现问题，最终导致商铺空置现象出现。 预估商业体量方法参考——通过周边人口数量。国内一线城市的人均商业面积达到1.6平方米以上，主要二线城市的人均商业面积约在1.0-1.6平方米之间。考虑到社区商业功能、服务对象以及服务范围，社区商业的体量应控制在人均1平方米左右或以内。
商业街业态定位建议学习资料
商业街业态定位建议
商业街业态定位建议 一、产品定位 1.0.产品定位背景分析： 1.1.商业业态定位 1.2.品牌定位 1.3.形象定位 1.4.经营特色定位 1.5.功能定位 1.6.业态分布 1.7.品牌组合 1.8.业态划分区域比例 二．项目建筑规划设计调整 2.0. 总体规划 2.1. 平面调整建议 2.2. 步行街内交通组织依据 2.3.交通规划意见 2.4. 立面设计（立面造型与色彩/建筑层数等）2.5. 步行街内部庭院设计技巧 2.6.步行街室内外灯饰设计要点 2.7.步行街物业内墙、地面设计 2.8.步行街小品点睛设计 2.9.休息椅、垃圾桶布置要点 三、客户定位 3.0.目标客户（投资客）定位 3.1.经营商户定位
3.2.目标商户定位 3.3.目标消费者定位 一、产品定位 1.0.产品定位背景分析： 在上街现有的商业布局和商业经营中,街铺的地位具有决定性意义.如分布在中心路和汝南路的沿街商铺以IT通讯类为主，主要经营手机专卖及维修等业务；分布于登封路沿街及铝城工业品市场内的商家主要以经营服装、鞋帽、化妆品、饰品等低端消费品为主；济源路为老商业街，现主要形成了自发的五金交化一条街……。 随着社会经济的发展和生活水平的进一步提高,大卖场建设也已开始，丹尼斯，宏丽来，金好来购物广场等均已在上街出现，但是从卖场的规模、产品样式、品类数量及整体的经营管理上看仍然处于落后状态。 以上街现有的消费水平，目前的整体商业发展及布局已经完全不能够满足上街区大部分居民的需求，绝大部分中、高端购买力流失到外地。根据上述情况原因，整个上街区需要一个高档的商业来与这个城市相匹配，基于此应从两方面定位本项目。 一是宏观方面，根据上街区的实际情况，盛世名店街以把上街区的现有商业的混乱分布的状态，逐步统一建设成一个集购物、娱乐、饮食、休闲、旅游于一体高档商业步行街；以保持在上街区商业的领先地位，促进都市文化，推动消费层次多样化提升。 二是微观层面，以对上街现有商业的调查结果为例说明：上街的消费30-50岁的中年顾客占53%，18-35岁的青年顾客占39%，因此，上街的主要顾客为中年人，他们有成熟的消费观，注重商品质量，建议本商业街的商品应以高品质为主，这一层次的顾客是盛世名店街的消费主体，应把定位重点放在这一消费群体中。 1.1.商业业态定位 n 定位支撑 u 优越的地段 u 具有良好的消费文化积累和市场零售基础 u 大型市政广场的高档配套和人气聚集 u 本项目高端业主的购买基础 u 新型商业物业产品更有利于商家的品牌化经营 u 专业的经营管理优势 1.2.品牌定位 中高档品牌名店街
商业街业态分布
专业实践：体验城市 ——以文一西路段为例学生姓名：周燕娜任洁陈璐张静冯志全 单位：浙江科技学院 班级：城市规划 091 指导老师：张超(老师) 完成日期：2011年2月10日
目录 引言 (3) 沿街商业的业态分布 (4) 沿街商业空间形态格局 (5) 社区居民对沿街商业的使用评价 (6) 小结 (7) 参考文献 (8) 附录 (9)
社区沿街商业调查 ——以文一西路为例 引言 商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺——商业设施就是有大大小小的商铺组成。文一西路是杭州市一条主要干路，同时也扮演着主要商业街的角色。文一西路路段将住宅小区和商业店铺紧密相连，分列道路两侧，大部分的商铺属于社区商铺和住宅底层商铺。社区商铺是位于住宅社区内的商用铺位，经营对象主要是住宅社区的居民。住宅底层商铺是位于住宅等建筑物底层的商用铺位。这两种形式的商铺都保证了居民的消费需要。以文一西路路段为例，就此路段商铺的规划设置涉及的几个方面做些探讨和总结。
1.沿街商业的业态分布 我们组调查的文一西路路段从沿街商业的业态分布从店铺的分类，沿街商业店铺的空置率，还有商业店铺的档次、品牌度、连锁经营情况等几个方面着手，进行一系列的调查并总结。 1.1 沿街商铺的分类 我们组所调查的文一西路路段上的商铺分置道路两侧。位于东侧的商铺多为服装店（数量19，百分比34.5%），服务（数量8，百分比14.5%）、银行（数量3，百分比5.5%）、食品店（数量8，百分比14.5%）、建材店（数量4，百分比7.3%）等为主（见图1-1）。 图1-1（a）东侧银行图1-1（b）东侧宾馆位于西侧的商铺多为餐饮店（数量36，百分比36%），美容美发店（数量5，百分比5%），服装店（数量20，百分比20%），化妆品店(数量4，百分比4%)，特产店（数量4，百分比4%）等为主。不难看出，此路段设置的店铺多以满足人们日常所需而设，保证周围住宅居民的消费需要（见图1-2）。 图1-2（a）西侧眼镜店图1-2（b）西侧服装店 1.2 沿街店铺的空置率 调查路段东侧商铺的空置率为0.164，绝大多数的店铺都在投入使用。路段西
商业业态的商业模式及成长路径分析-2017
商业业态的商业模式及成长路径分析-2017
商业业态的商业模式及成长路径 分析报告
第一部分商业业态及其商业模式 一、商业业态概述 业态是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。零售企业根据不同要素组合形成不同业态形式，要素包括：战略目标、商品构成、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式及服务、提供销售和服务的类型化形态。常见的业态有：便利店、折扣店、大型超市、仓储式会员店、百货店、专卖店、购物中心、工厂直销中心。 二、业态特征 国内业态发展迅速，现以便利店、大型超市、百货商店、购物中心为主。国外以工厂直销店、专卖店、大型超市、购物中心为主。各自特征： 1、便利店，满足客户便利性需求； 2、专卖店，专门经营或被授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态； 3、大型超市，实际营业面积 6,000 平方米以上，品种齐全，满足顾客一次性购齐的零售业态； 4、百货商店，在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态； 5、工厂直销店、生产商直接设立或委托独立经营者设立，专门经营本企业品牌商品，并且多个企业品牌的营业场所集中在一个区域的零售业态； 6、购物中心，多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划的开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。 三、不同业态的商业模式 零售企业定位不同，那么其所处的位置就会不同，服务的顾客就会不同，经营的方式不同，这一切就会产生不同的业态，其商业模式便会不尽相同。下面将介绍几种主流业态的商业模式： 1、便利店提供及时性商品或服务，便利性为第一宗旨，自选式购物的小型零售店。盈利模式为：经营利润=商品销售毛利+其他业务收入-营业费用；商品销售毛利中食品毛利率较高，增加生食比例成为便利店盈利重要增长点，其他业务收入=增值服务收入+加盟费+会员费；营业费用=员工工资+固定成本+系统建设。7-11作为便利店行业的佼佼者，其成功得益于三个方面;1、密集布局，
商业街业态分布
专业实践：体验城市 ——以文一西路段为例 学生姓名：周燕娜任洁陈璐张静冯志全 单位：浙江科技学院 班级：城市规划 091 指导老师：张超(老师) 完成日期：2011年2月10日 目录 引言 (3) 沿街商业的业态分布 (4) 沿街商业空间形态格局 (5) 社区居民对沿街商业的使用评价 (6) 小结 (7) 参考文献 (8) 附录 (9) 社区沿街商业调查 ——以文一西路为例 引言 商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺——商业设施就是有大大小小的商铺组成。文一西路是杭州市一条主要干路，同时也扮演着主要商业街的角色。文一西路路段将住宅小区和商业店铺紧密相连，分列道路两侧，大部分的商铺属于社区商铺和住宅底层商铺。社区商铺是位于住宅社区内的商用铺位，经营对象主要是住宅社区的居民。住宅底层商铺是位于住宅等建筑物底层的商用铺位。这两种形式的商铺都保证了居民的消费需要。以文一西路路段为例，就此路段商铺的规划设置涉及的几个方面做些探讨和总结。
1.沿街商业的业态分布 我们组调查的文一西路路段从沿街商业的业态分布从店铺的分类，沿街商业店铺的空置率，还有商业店铺的档次、品牌度、连锁经营情况等几个方面着手，进行一系列的调查并总结。 沿街商铺的分类 我们组所调查的文一西路路段上的商铺分置道路两侧。位于东侧的商铺多为服装店（数量19，百分比%），服务（数量8，百分比%）、银行（数量3，百分比%）、食品店（数量8，百分比%）、建材店（数量4，百分比%）等为主（见图1-1）。 图1-1（a）东侧银行图1-1（b）东侧宾馆 位于西侧的商铺多为餐饮店（数量36，百分比36%），美容美发店（数量5，百分比5%），服装店（数量20，百分比20%），化妆品店(数量4，百分比4%)，特产店（数量4，百分比4%）等为主。不难看出，此路段设置的店铺多以满足人们日常所需而设，保证周围住宅居民的消费需要（见图1-2）。 图1-2（a）西侧眼镜店图1-2（b）西侧服装店 沿街店铺的空置率 调查路段东侧商铺的空置率为，绝大多数的店铺都在投入使用。路段西侧，整条街共有4家店铺空置，但是经询问后得知，该4间店铺均以租出，正在装修阶段。所以从严格意义上讲，该侧商业街暂无店铺空置。 商业店铺的档次、品牌度、连锁经营情况 路段东侧的商铺多为中档专卖店，其中50%为连锁店，二楼及其以上除少量店铺外多为酒店旅馆，内住人群主要是白领阶层。路段西侧的商铺类型种类繁多，但商业店铺的档次普遍不高。内有21家全国连锁店铺和3家全球连锁店铺（见图1-3）。 图1-3（a）西侧品牌店图1-3（b）西侧品牌店 图1-3（c）东侧品牌店图1-3（d）东侧
万达业态布局分析DOC
商业综合体业态布局与动线规划要点 摘要：对于规模庞大、业态众多的商业综合体来说，业态布局和动线规划非常复杂。本文先对商业业态进行了归类分析，进而阐述了业态布局的一般性原则及四个要点：合理分区、增强互动、引导客流和顺应流程。动线规划不仅能够引导商业综合体内外人流、车流、物流的有序流动，更是提升商业品质和价值的关键手段，这主要依赖合理的客流动线规划。本文通过解析大量案例，提出了“有机疏解”和“分类引导”等客流动线规划的一般规律，并归纳出方位感、均好性、连续性、舒适性和尺度感等客流动线设计的要点。 最后，本文展望了商业综合体规划设计的未来趋势。 商业建筑是与人们生活最为密切的公共建筑之一，按规模形态层级可分为商铺及商铺集合形成的带状商业街、单体百货楼或专业商场、购物中心、商业综合体、城市综合体。
《中国购物中心发展及预测报告2009－2011》中将购物中心定义为“单体形态的Shopping Center或Shopping Mall，即以零售、餐饮、娱乐、休闲、服务为完整功能的综合性商业设施”。其实在欧美商业发展较早的国家，购物中心是指以零售为主要业态的大型商业项目，是专卖店、百货店、超市等的集合，可能配备一点餐饮，但只是辅助性功能。而近年来，特别是在亚洲新兴市场，出现了很多包含零售、餐饮、娱乐、休闲健身、教育文化等多种业态在内的大型商业项目，零售占比往往只有1/3左右，我们将其称为商业综合体，以便与购物中心加以区分。如果一栋大型建筑除商业以外，还带有办公、公寓、酒店、住宅等物业类型，我们称为城市综合体，但其商业部分是功能和流线最为复杂的部分。 近年来，我国商业项目建设量迅速膨胀，很多开发商纷纷转型商业地产，动辄十万平方米量级的项目开建，体量庞大，功能复杂，投资巨大，风险极高。我们常常看到有些商业人气旺盛，经营火爆，而有的则冷冷清清，生意惨淡，甚至在一个商圈紧邻的两个项目，经营效果都差别巨大。业内有句话叫“隔街死”，形容马路两边商业经营状况的差异，还有一句话叫“一步差三成”，点透了商铺的位置虽然只差一点儿，但营业额却差距很大的现实。实际上，商业的租金收益差几倍并不稀奇，决定商业项目生死的奥妙在哪儿呢？选址、业态定位、规划设计、招商和运营管理是决定商业成功的关键环节，环环相扣，任何一个环节出现问题都可能影响项目的成败。本文试图在规划设计层面寻找端倪。 任何建筑都一样，设计首先需要解决的是功能布局和交通组织。而对于商业综合体而言，业态布局和动线规划就更为重要，这是商业设计