浅谈房地产企业财务风险与防范
浅谈房地产企业财务风险及防范
摘要
近年来，我国房地产行业出现持续增温的现象，房地产行业在国民经济中占据越来越重要的地位。一方面，房地产行业的快速发展为国民经济增长做出了重要贡献；另一方面，由于房地产行业本身属于高投资、高风险、高收益的行业，再加上我国房地产产业尚不够规范化，金融体系的不完善，房地产行业在高歌猛进的同时，也承受着巨大的财务风险。本文主要阐述了房地产企业财务风险的背景、现状及特点，在资产负债率高，存在偿债风险、利率风险、再筹资风险、税收政策风险及市场供求风险的现状基础之上，从内因和外因两方面分别分析其财务风险形成原因，并针对不同的原因分别提出了树立风险价值观念，研究政策环境与形势，整合社会资源，正确选择开发的物业状态，优化资本结构，提高财务管理水平，增强风险意识，提高决策水平五大措施，为房地产企业的财务风险防范和规避提供了一定的参考。
关键词:房地产企业财务风险防范
ABSTRACT
In recent years, China's real estate industry appeared the phenomenon of continued warming, real estate industry more and more important role in the national economy. On the one hand, the rapid development of the real estate industry made great contribution to the national economic growth, on the other hand, because the real estate industry belongs to high investment, high risk, high income industry, coupled with the real estate industry in China is still not standardized, the financial system is not perfect, the real estate industry in rapid development at the same time, are also under enormous financial risk. This article mainly expounds the background, present situation and characteristics of real estate enterprise financial risk, in the asset-liability ratio is high solvency risk, interest rate risk and financing risk, tax risk, and based on the present situation of market supply and demand risk, respectively from two aspects of internal cause and external cause analysis of the financial risk formation reasons, and puts forward set respectively for the cause of different value at risk concept, research policy environment and the forms, the integration of social resources, choose the development state of property right, optimization of capital structure, improve the level of financial management, strengthen risk awareness, five measures to improve the level of decision-making, for real estate enterprise financial risk prevention and avoid providing a certain reference.
Key Words ：Real estate enterprises Financial risk Prevention
目录
前言 (1)
1 房地产企业财务风险现状及特点 (1)
1.1房地产企业财务风险现状 (2)
1.2房地产企业财务风险特点 (4)
2 房地产企业财务风险形成的原因 (5)
2.1系统性风险形成原因 (5)
2.1.1经济环境 (5)
2.1.2资源环境 (5)
2.1.3市场环境 (6)
2.1.4法律、政策环境 (6)
2.2非系统风险形成原因 (6)
2.2.1自身经营特点 (7)
2.2.2资本结构 (7)
2.2.3财务管理水平 (7)
2.2.4决策风险意识 (7)
3 房地产企业的财务风险防范对策 (7)
3.1树立风险价值观念，研究政策环境与经济形势 (9)
3.2整合社会资源，正确选择开发的物业形态 (10)
3.3优化资本结构 (10)
3.4提高财务管理水平 (11)
3.5增强风险意识，提高决策水平 (12)
结论 (13)
致谢 (14)
参考文献 (15)
前言
近年来，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业。尤其在住房制度改革以来，纵观国内，从沿海开放城市到中西部欠发达地区，中国大地上几乎所有城市商品楼如雨后春笋般拔地而起，我国房地产行业进入了空前繁荣的时期。由于房地产企业的发展不仅关系到人民群众的切身利益，而且关系到整个国民经济的发展，因此一直受到各方的密切关注。随着房地产业的发展，各地房价也开始飙升，国家为了引导房地产业健康稳健的发展出台了一系列的引导政策，例如“国八条”、银行准备金率上调、“限购令”等一系列措施的执行，一定程度上遏制了房地产行业的经济泡沫，打压了房地产行业的快速增长势头。与此同时，房地产企业的特殊性所带来的问题也日益凸显，如资产负债率大、通货膨胀风险、利率变动风险、再筹资风险、税率变动风险、投资收回风险等。
房地产行业是资金密集型的高风险行业，受其经营产品和服务的特殊性的影响，房地产企业的投融资金额均较大，资金是其运作的生命线。一旦发生资金短缺或资金断裂等问题，将不可避免地给房地产企业及其他利益相关主体带来很大的风险。因此，如何有效防范和降低企业的财务风险，实现企业的可持续发展成为摆在房地产企业面前的一个重要问题。在市场经济条件下，企业财务风险是客观存在的，尤其是房地产企业的财务风险更是有很多特点。财务风险的存在，无疑会对企业生产经营产生重大影响。在这样情况之下，财务风险防范就成为各房地产企业亟待解决的现实问题。所以，如何全面有效地防范财务风险，对房地产企业的发展具有重要的现实与理论意义。
1 房地产企业财务风险现状及特点
房地产企业财务风险是指房地产项目在融资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对企业的存在、盈利及发展等方面产生重大影响的可能性。在目前我国房地产行业热度不减的情况下，及时准确的了解我国房地产企业财务风险现状，尽可能规避风险就显得颇为重要。本章主要论述了我国房地产企业目前的财务风险状况及其特点两方面的问题。
1.1房地产企业财务风险现状
由于我国房地产开发企业起步晚、基础差、规模小，企业行为远未实现规范化，不少房地产企业的资产负债率都在70%以上，有的甚至高达90%，房地产开发企业承担着巨大的财务风险，加之目前受国家宏观调控政策的影响，国际经济变化的影响，金融政策的从紧，财务风险已经成为很多房地产企业求生存、谋发展而迫切需要解决的首要问题之一。目前我国房地产开发企业筹资结构不稳定，资金成本高，在借贷资金投资房地产就能赚钱的所谓高回报率的趋动下，我国很多房地产开发企业置到期能否偿还本金及其高额利率的风险于不顾，盲目地、过度地、不合规范地进行名目繁多的筹资活动、资金空转、借贷短期流动资金、大面额存单转贷等，为企业埋下了到期支付能力及其利滚利负担的高额的财务风险。与此同时，利率的变动更会给房地产开发企业带来诸多风险之中最为致命的风险之一。目前我国房地产企业财务风险现状具体表现为以下几个方面：
（1)资产负债率偏高，存在偿还债务风险
据《2011年中国房地产上市公司测评报告》显示，尽管目前许多房地产企业销售额巨大，但普遍存在偿债能力薄弱的风险。报告显示，由于大型房地产上市公司在2010年普遍采取了较为积极的土地储备战略，平均存货增长率高达64％，速动比率全都小于1。其中万科、保利、金地、招商四大房地产上市公司的速动比率在0.7以下，反映出这些企业存在较大的短期偿债风险。据调查，在我国，房地产企业的资产负债率平均高达75.7%以上，远高于60%的警戒水准。与此同时，定金及预收款所占比重大，导致房地产企业销售利润的实现具有很大的不确定性，因此，房地产企业发生不能支付到期银行借款本息的概率就非常大。大多数房产企业的开发资金由自有资金、预售款、银行借款组成，但是大部分企业的自有资本金比重相当低，开发资金大部分来源于银行信贷。如果公司用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益，发生不能支付到期银行借款本息的概率就非常大，公司必将面临无力偿还债务的风险。此外，很多房地产企业受高收益驱使，盲目进行多渠道融资活动，如将借贷短期流动资
金贷款、资金空转、大面额存单质押贷款等，这很可能导致企业没有能力偿还银行债务本息。
（2）利率变动风险
房地产开发行业属于资金密集型行业，我国房地产开发企业目前的融资渠道主要还是通过商业银行的贷款来进行的间接融资，而利率是资金使用成本的反映，利率的高低决定了房地产开发商的融资费用和财务成本是增加还是减少。当贷款利率连续大幅度升高时，开发商获取资金的财务成本也相继增高，而在房价没有上涨的情况下，资金的利息成本又不能通过合理的方式转嫁到房地产价格上，房地产开发的收益就会大大降低，其项目资金的运作会受到较大的影响。
随着当前通胀压力的加大以及在国家对宏观经济运行采取密集调控的背景下，房地产企业通过银行途径进行融资的方式显然极易受到影响，并进而对企业的财务安全与稳定造成危害。例如，央行连续上调银行存款准备金率，使得国内大型金融机构的准备金率达到了20.5%，并冻结资金共约3600亿元。而准备金率的上调，又难免会造成银行贷款利率增加，从而给房地产企业进行银行信贷带来影响。鉴于房地产企业对资金的依赖度较高，资金来源的缩减，无疑极易造成企业资金链条受阻或中断，并在相当程度上增加了房地产企业的财务风险。
（3）再筹资的风险
在市场经济条件下，筹资活动是一个企业生产经营活动的起点。房地产企业对银行信贷依赖程度相当高，相关资料表明，当前房地产开发投资资金约有45%来自银行贷款。如果房地产企业资产负债率过高，企业对债权人的偿债保证程度将会相应地降低，这势必会增加企业从货币市场或者其他渠道上筹措资金的难度。由于我国房地产资本市场发育程度很低，目前在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。近年来，国家对房地产行业实施了一系列调控政策，导致房地产企业资金需求量不断上涨，同时，国家出台的一系列银根紧缩政策,又使得房地产企业的筹资环境愈发紧张，房地产企业面临的筹资风险不断增大。随着国家不断上调存款准备金率，商业银行的资金运营能力面临挑战。在当前形势下，商业银行更是把房地产行业成为控制放贷的重点领域，这进一步加大了房地产企业的再筹资难度。并且由于国内房地产市场不完善，房地产企业对国际规则不熟悉，使得其在国际上获得资金的机会也较少。
（4) 税收政策风险
作为国家对当前房地产行业的调控手段之一，税收政策对房地产企业的财务影响也不容忽视。从当前的实际情况来看，国家税务总局一方面提高了对房地产企业的土地增值税税率，另一方面对企业所得税的预征率也有所提高。各税收管理部门还设置了建安行业的预警线机制，从而进一步加大了房地产企业的财务管理成本。此外，由于当前国家对房地产行业的调控力度加大，也使得税务部门对房产企业格外关注，并
造成不少房地产企业频频触及税务事件的现象。而从客观上分析，当前税收政策方面的变化给房地产业带来的财务问题主要是增加了企业的资金负担，同时减少了资金回笼率，并从支出和收入两方面减少了企业的流动资金数量。另一方面，针对房地产行业的税收政策还会释放出一种政策信号，使得企业在融资中面临的困难进一步增加了。
（5）市场供求风险
当前国家对楼市的调控政策不仅直接对房地产企业的资金和财务运作产生影响，而且还会通过影响房地产市场的供求状况间接的影响到企业的财务状况。例如，2011年1月出台的“新国八条”中就规定，对于贷款购买第二套住房的家庭首付款比例应不低于60%，贷款利率则不应低于基准利率的1.1倍。而此前的2010年11月，住房与城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委则联合下发通知，全面叫停了第三套住房的公积金贷款。宏观政策对楼市的直接干预，不可避免的造成部分购房需求收缩，并引起住房交易数量的下滑。而房地产业的运行经验则告诉我们，当房产企业因供求状况导致商品住房积压时，往往就会陷于资金回笼不畅、无力偿还贷款等困境，并带来不可避免的企业财务风险。
1.2房地产企业财务风险特点
(1)房地产投资周期长
由于房地产投资是一项周期较长的投资，少则几个月，多则几年，从土地获得、市场调研、投资策略、建设施工，到销售推广、物业管理等开发过程，由于周期较长，有些账款可能无法及时收回，产生坏账，使资金周转不灵，造成财务风险。
(2)房地产投资额巨大
房地产企业投资不是一笔小数目，不仅投资周期长，而且投资额较大，一时耗用大量资金，资金收回期较长，使企业长期处在资金短缺状况无法运转，会造成财务危机，这也是投资企业所面临的财务风险。
(3)房地产投资追求高收益
房地产企业由于投资高，投资报酬率也较高，风险也会相对较高，例如通货膨胀风险也称为购买力风险，是指投资完成后所回收的资金与投入的资金相比购买力降低给企业带来的风险。由于房地产的投资追求高收益，因此只要通货膨胀的因素存在，企业就要面临通货膨胀的风险。
2 房地产企业财务风险形成的原因
2.1系统性风险形成原因
系统性风险是由公司外部风险因素的变化而引起整个理财环境的不确定性, 从而对全社会所有公司的财务经营都产生影响的共性风险。从性质上讲, 系统性风险就是环境风险。引发系统性风险的因素主要经济环境、资源环境、市场环境以及法律、政策环境。
2.1.1经济环境
（1）从发展周期性角度分析
房地产作为国民经济的支柱产业，构成GDP的重要组成部分，受经济发展周期和经济发展水平的影响较大。我国房地产的周期与国民经济的发展周期基本一致，与GDP的波动密切相关。所以，经济周期的波动和宏观经济环境的变化都能对房地产业的兴衰以及房地产企业的经营状况造成重大影响。
（2）从产业关联性角度分析
房地产具有很强的产业关联性，它与金融业、批发和零售业、建筑业、化学工业、租赁和商务服务业、金属冶炼及压延加工业、通信设备计算机及其他电子设备制造业、通用专用设备制造业都密切相关。据统计，我国每年钢材产量的5%、水泥产量的70%、木材产量的40%、玻璃产量的70%以及塑料制品的25%，都用于房地产的开发建设中，相关行业的产品价格、质量和更新周期都会对房地产企业造成影响。房地产的产业关联性使得该行业易受宏观经济环境变化的影响，尤其在经济不景气时期，其关联产业遭遇的经济危机会加大房地产企业财务风险的发生机率。
2.1.2资源环境
房地产企业所面临的资源环境风险主要来自土地。因为土地是房地产开发中不可缺少的非可再生资源，国家的土地政策、土地价格、土地市场的供求关系以及土地本身的位置，都会对房地产企业产生很大影响。由于土地成本是房地产开发成本中的重要组成部分，占用资金量过大，不仅会影响企业的资金周转率和预期收益率，而且根据2011年12月21日国土资源部起草的《闲置土地处置办法(修订草案)》(征求意见稿)，如企业未能在规定时间内开发所储备土地，将面临征收20%的土地闲置费甚至被无偿收回土地使用权的风险。
2.1.3市场环境
由市场环境引发的市场风险一般包括价格风险、再投资风险和购买力风险。从销售方面看, 随着我国房改制度的推进，个人购买者逐渐成为购房的主力军, 客户的个性化需求对产品细分和客户群体细分的要求越来越高。如果开发的产品在项目定位、规划设计、销售策略等方面不具备前瞻性, 就会存在产品滞销的风险。此外产品的差异性越来越小，开发商面临产品同类、同质竞争的局面，行业竞争日趋激烈，将在很大程度上增加企业的开发难度和销售费用。
2.1.4法律、政策环境
法律、政策环境国家为保证国民经济协调健康发展，常常运用税收、金融、财政多种经济杠杆对房地产行业实行宏观调控，宏观政策对企业收益具有很大的影响。政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下四方面来体现: ①政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的影响到房地产业的开发状况；②政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；③政府对房地交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况；④政府对金融的政策会影响房地产企业的融资。2003 年以来，国务院、人民银行、银监局相继出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、《严格控制固定资产投资规模的通知》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》等，这些政策的出台改变了房地产企业原有的融资模式和融资渠道对房地产行业和金融业都产生了深远的影响。从2005 年3月17日起，人民银行调高了商业银行自营性个人住房贷款利率，将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。同时，对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。房地产开发企业所面对的是: 房地产开发贷款必须“四证”齐全，贷款只能通过房地产开发贷款形式发放，不得以房地产流动资金形式发放，自有资金不低于项目总投资的35%，贷款只能用于本地区房地产项目；土地储备贷款额度不得超过所收购土地评估价的70%，期限最长不得超过2年；建筑施工企业流动资金贷款只能用于购买施工必需设备，不得挪作他用；对个人住房贷款只能对结构已封顶的住房发放，而且购房者月均还款额与收入比不能高于50%等等。毫无疑问，目前的政策抬高了房地产银行融资的门槛，符合标准的房地产企业数量大大缩水。
2.2非系统风险形成原因
非系统性风险，是由特定经营环境的变化而引起的不确定性，从而对个体产生影响的特有性风险。它源于各个公司自身特有的营业活动和财务活动，是公司特有风险。引发非系统性风险的因素主要有自身经营特点、资本结构、财务管理水平、决策
风险意识四个方面。
2.2.1自身经营特点
从房地产业的经营特点看，房地产开发项目具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和环节多的特点。从土地获得、市场调研、投资决策、建设施工，到销售推广、物业管理等开发过程，这一过程涉及多家合作单位，并接受规划、国土、建设、环保等多个政府部门的监管，从而使得开发商对开发工程的进度、质量、投资、营销控制的难度增大。一旦某个环节出现问题，如变更设计、施工条件和环境条件等发生变化，将导致项目周期拉长、营业成本增加、收益大幅降低甚至亏损。
2.2.2资本结构
资本结构主要是指企业全部资金来源中权益资金与负债资金的比例关系。权益融资是指企业股东提供的资金，不需要归还，没有固定的股利负担，筹资的风险相对较小。借入资金是指债权人提供的资金，它要按期归还，有一定的风险，限制性条款较多，但筹资费用较少，要求的报酬率比权益资金低。企业筹集和使用权益资金和借入资金都需要付出一定的代价即资金成本，借入资金的成本低于权益资金的成本。因此，完全通过权益资金筹资是不明智的，不能得到负债经营的好处；但负债的比例大则风险也大，企业随时可能陷入财务危机。我国房地产开发企业的资金由自有资金、预售款、银行贷款、经营性欠款四部分组成，其中自有资金往往只占较小的比例，负债资金往往占企业全部资金来源的60%以上，有的甚至高达90%，一旦企业不能控制各类风险，出现不能支付到期本息的财务危机的概率就非常大。
2.2.3财务管理水平
我国的房地产企业，特别是大型房地产企业大都由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来，国有企业所具有的诸如效率较低、管理水平欠缺、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象, 造成资金使用效率低下，资金的安全性、完整性往往无法得到保证。企业决策者财务管理的观念和方法滞后、财务管理制度不够健全、财务人员素质参差不齐、缺乏合理的财务筹划，盲目举债加重成本负担，从而给企业带来很大的财务风险。
2.2.4决策风险意识
决策的风险意识财务决策失误是产生财务风险的又一重要原因。决策过程中，往往由于企业对投资项目的可行性缺乏周密系统的分析和研究，加之决策所依据的经济信息不全面、不真实以及决策者决策能力低下等原因，导致投资决策失误频繁发生。
决策失误使投资项目不能获得预期的收益，投资无法按期收回，为企业带来巨大的财务风险。房地产企业投资决策是对拟投资项目的宏观把控，其准确性和科学性直接影响项目成败和企业的经济效益。决策失误产生的财务风险主要形成于企业项目开发两个阶段：一是可行性研究阶段。项目整体规划的科学性和可行性决定整个项目投资的成与败。如果企业没有做充分的市场调查和技术研究，对企业效益分析不到位，将造成因投资决策规划失误产生的财务风险。二是投资估算阶段。在进行投资决策时，确定了项目的投资规划后，财务部门需要对拟开发项目的投资编制进行估算。如果由于财务部门的投资估算出现较大偏差，而大量资金已经投入，将造成企业在资金周转上出现危机，使项目资金无法正常流转，影响最终投资结果。
3 房地产企业的财务风险防范对策
从2010年1月1日开始，财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定，紧接着，1月10日，国务院办公厅又出台了“国十一条”，也即《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其规定，购买二套房的家庭，贷款首付比例不得低于40%；房地产企业必须“公开房源+明码标价”3月18日，国资委一纸“清退令”，要求78家非主营房地产的央企退市。4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，此前为40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4月17日，国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了调控楼市的10项具体措施，被称为“新国十条”。5月“限购令”地方版纷纷出台。全年连续六次上调储备金率，不仅如此，银监会近日出台相关政策，要求信托公司逐笔排查房地产信托风险，众房企在融资和销售等方面将面临较大的现金压力。2012年5月，中国社会科学院发布的2012年《房地产蓝皮书》指出，2012年我国房地产政策将继续巩固已有的调控成果、抑制投机性需求仍将是本年度房地产调控的中心任务。2013年“国五条”政策的颁布，这些政策无疑给房地产行业带来巨大的影响，若不及时了解掌控这些信息，并将其合理的消化吸收并结合自身情况作出相应的调整，企业将面临一个个的“寒冬”。
鉴于房地产行业在我国经济发展中的重要性，在分析其现状及存在的财务风险的基础上，挖掘其风险成因，并提出相应的防范对策使其继续得到良性发展显得尤为迫切。本章针对上文对房地产企业财务风险的成因进行分析，并结合当前我国房地产的政策环境，因地制宜的提出了其相应的防范策略。
3.1树立风险价值观念，研究政策环境与经济形势
树立风险价值观念就是要求决策者依据财务活动所面临的风险与期望取得的收益做比较，选择出合适的方案。房地产开发由于与国家经济形势紧密相关，因此在很大程度上受到政府政策的控制，如：政府对租金售价的控制，对外资的控制，对土地使用的控制，对环境保护的要求，尤其对投资规模和金融的控制，以及新税务政策的制订，都可能对房地产开发商构成风险。现阶段在我国尤其需要关注，因此，一些大的开发企业纷纷设立风险管理机构对政策加以研究，对项目加以预测随着市场机制的不断完善，各项调控政策相继出台。
房地产企业应该认真分析国家相关政策，一旦国家政策发生改变，房地产企业要能够尽快的采取措施来调整财务管理手段，及时应对国家相关政策的改变，最大限度