最干货上海恒隆广场租金策略、经营现状分析

最干货上海恒隆广场租金策略、经营现状分析

随着政府反腐的持续，奢侈品市场遭遇寒冬，部分

以中国内地市场为主的国际奢侈品品牌销售出现了大幅下跌。在此背景下，上海恒隆广场的首层租金反而上涨，成为

海唯一租金“破百”的购物中心，创下新纪录。逆市涨租，体现了恒

隆怎样的运营管理策略？

恒隆商业地产在上海取得的成功并不能完全复制到其

他城市，多个二、三线城市的恒隆广场还处在“养”的阶段。

作为恒隆商业地产的龙头产品，上海恒隆广场如何发挥更高的品牌效

应，才能拉动其他城市恒隆广场的发展？上海恒隆广场开发背景与区位

分析

开发背景静安南京路是聚集上海顶级办公楼、时尚购物商场、高

档酒店与酒店式公寓的主要街区，也是现代和传统交融、闹

中取静的国际大都市中心城区，轨道、公交四通八达，形成乙级办公楼36 幢，总建筑面积115.5 万平方米，是跨国公司总部、银行金融机构、现代服务机构最为发达的地区之商业购物：已形成大型高档商业广场、中型商厦、专卖店和街铺群的三大层次商业格局，梅龙镇、中信泰富、恒隆广场

了市中心方便快捷的立体交通网络体系。商务办公：甲、金三角”的确立更使其成为全上海最具规模的高档品牌购物

为集中的地区之一，现有波特曼丽思卡尔顿、希尔顿、锦沧

住宅：上海酒店式公寓尤其 A 类分布最为集中的地区，还拥 有一大批历史风貌保护住宅，如静别墅、涌泉坊等。

区位选址

1、轨道交通 2 号线、 7 号线、 11 号线通过本区域，

乘站分别为静安寺站和江苏路站， 2 号线日客流达 130

次，成为全路网单线客流量最高的线路。

2、12 号线、 13号线将分别与现有 3 条线路换乘，

客流量再上一个台阶。

3 、对外交通主要通过 2 条高架快速道路及 7 条城市干

道。

4 、东西向延安路高架位于区域南侧，南北向成都路高

架位于东侧，形成了最为便捷的立体出行网络。

5、 7 条城市干道分别是北京西路、威海路、石门一路、

陕西北路、常德路、华山路、镇宁路，形成两横六纵的主干

网络。

线、机场专线。规划设计亮点

中心区。

酒店与会展业：星级酒店尤其是五星级酒店最

文华、四季酒店等 4 家五星级酒店。

酒店式公寓与历史

万人 将使 6、 城市航站楼承担着城市国际航运的市区枢纽服务功

能， 方便旅客从市区直达虹桥机场和浦东国际机场，有机场

车流动线由于陕西北路和西康路是单向行驶，因此周边车流方向

为陕西北路由北至南、南京西路由东至西、西康路由南至北，

其中南京西路陕西北路路口车流量最大。由此，规划 2 个车库入口分别位于陕西北路和西康路，车辆经陕西北路由北至

南、西康路由南至北进入。人流动线

人流可由南京西路陕西北路和南京西路西康路两个入

口进入。

由于车流从南京西路由东至西行驶，南京西路陕西北路

人流量最大，因此为主入口。人车分流，保证了恒隆广场周

边环境畅通、有序。空间设计

由于陕西北路和西康路是单向行驶，因此周边车流方向

为陕西北路由北至南、南京西路由东至西、西康路由南至北，库入口分别位于陕西北路和西康路，车辆经陕西北路由北至南、西康路由南至北进入。

其中南京西路陕西北路路口车流量最大。由此，规划 2 个车内部动线、垂直动线人流可由南京西路陕西北路和南京西路西康路两个入

口进入。

由于车流从南京西路由东至西行驶，南京西路陕西北路

人流量最大，因此为主入口。人车分流，保证了恒隆广场周

边环境畅通、有序。上海恒隆广场定位与业态

项目定位整体定位基于恒隆地产先进开发理念，降低了商业风险，实现了“零负债”开发，拉开投资周期，保证项目有足够资金

做到最好。品牌定位充分研究上海人均购买水平，选择

在成熟市中心的商业地段建造购物中心，保证高出租率和回

报率，同时为打造时尚地标，引进世界顶级品牌，挖掘消费定位，都经过充分研究，从而大大提升了整体品位和档次，树立了强大的品牌影响力。

欲望。无论是整体定位、形象定位、档次定位还是客群

业态规划从整体上看，恒隆广场4 大业态的数量和面积配比相近，零售均占到80% 以上。从细分业种来看，男女时装数量占

39% ，面积占44% 。整体业种类型偏少，以高档服装、箱包、珠宝等零售为主，周边商铺不完全依靠主力店带动。

4 大业态分类来看，国际一、二线品牌集中于零售，反映了零售品牌均属国际顶级精品专卖，而餐饮则档次略低，为消费者提供了不同层次的消费选择。从总体品牌档次分类来看，国际一、二线品牌占90% 以上，其中国际一线占到55% ，品牌整体定位为高端。上海恒隆广场入驻品牌

品牌种类总数共计115 个，餐饮品牌14 个、儿童服饰品牌7 个、珠宝腕表19 个、健康美容 5 个、家居饰品12 个，其余均为时尚服饰配饰。其中，阿玛尼、迪奥、香奈儿、爱

马仕在多个业态中重合。楼层业态组合入驻品牌

B1

零售+餐饮

西式美食登喜路

女装

阿妮欧娜、巴黎世家、卡尔文?克雷恩、凯卓、浪凡、路易威

登、曼丽、孟克莱、普拉达

男装

三尔文?克雷恩、巴黎世家、凯卓、浪凡、路易威登、孟克莱、普拉达、杰尼亚

鞋/配饰/眼镜

阿妮欧娜、巴黎世家、柏蒂?温妮达、卡尔文?克雷恩、凯卓、浪凡、路易威登、曼丽、普拉达、杰尼亚

钟表/珠宝

宝诗龙、萧邦、法穆兰、飞登、芝柏、宇舶、积家、御木本珠宝、沛纳海、施华洛世奇高级珠宝、塔思琦、纬图、昭仪

1F

零售女装迪奥、路易威登、思琳、纪梵希、香奈儿、爱马仕、多喜佳伴纳、普拉达、芬迪、拓姿、乔治?阿马尼

男装迪奥、多喜佳伴纳、登喜路、杰尼亚、芬迪、乔治?阿马尼、纪梵希、爱马仕、路易威登、普拉达、拓姿

鞋/配饰/眼镜

思琳、芬迪、香奈儿、乔治?阿马尼、迪奥、纪梵希、迪奥、爱马仕、多喜佳伴纳、路易威登、登喜路、普拉达、杰尼亚、罗杰?维维亚

钟表/珠宝

宝格丽、伯爵、卡地亚、蒂芙尼、香奈儿、梵克雅宝

2F

零售+餐饮

西式美食

COVA 咖啡厅及烘焙店

女装思琳、爱马仕、香奈儿、载思、迪奥、路易威登、多喜佳伴纳、普拉达、依秘丽奥普兹、拓姿、芬迪、华伦天奴、乔治?阿马尼、范思哲

男装伯尔鲁帝、雨果博斯、柏蒂?温妮达、载思、迪奥、路易威登、多喜佳伴纳、普拉达、杰尼亚、拓姿、芬迪、华伦天奴、范思哲、乔治?阿马尼

鞋/配饰/眼镜

伯尔鲁帝、乔治?阿玛尼、柏蒂?温妮达、爱马仕、思琳、雨果博斯、香奈儿、载思、迪奥、路易威登、迪奥普拉达、多喜佳伴纳、拓姿、依秘丽奥普兹、华伦天奴、杰尼亚、范思哲、芬迪

3F

零售美容/健康产品

CellCare 美容抗衰中心、必瘦站、娇韵诗

男装

上海主要商圈介绍及分布图

上海商圈主要有南京路淮海路新天地外滩人民广场静安寺新上海商业广场四川北路豫园徐家汇五角场不夜城中山公园大宁绿地七浦路 新兴区域商圈有：七宝莘庄天山路联洋花木曹安路中环商业圈 逛街指南： 南京路商业街－中华第一街，是中国最具代表性的步行路商业街，南京东路商业街是上海标志性的商业街，购物街向东直达黄浦江游，可以深呼吸上海的海派空气，外滩是上海历史的见证，殖民时代的西方建筑的标志，江对岸是浦东金融中心，新上海的标志。南京西路是新兴高档商业中心，以江宁路南京西路梅龙镇广场、恒隆广场、中信泰富广场“金三角”的为代表，是上海高档奢侈品商业的集中地。形成商务办公、休闲时尚、品牌购物中心区，这里以波特曼丽嘉酒店、嘉里中心、上海展览中心为核心，形成商务办公、会展、酒店服务区。成都北路、西至茂名北路，以上海电视台为代表形成文化传媒、公共活动、办公服务区。 主要商场有上海金鹰国际购物中心荟萃众多国际知名品牌，已经成为上海乃至全中国最具代表性和国际时尚感的高档商业中心。梅龙镇广场中高档，中信泰富广场。众多专卖店云集世界各地名牌精品，广场突出“室内购物街”特色，将现代购物、文化休闲和美食观光融为一体，恒隆广场国际顶级精品在上海的汇聚地，满足具有高层次消费意识和高标准消费能力的中外人士的个性化需求，同时提供更多对国际著名品牌提高鉴赏水平和鉴别能力的机会。鸿翔百货和久光百货集商业零售、餐饮、超市、休闲于一体的城市型“销品茂”。 人民广场商圈－位于上海市政治文化中心，上海市政所在地，重要的商业文化休闲中心。北面是市政大厦，西北角是上海大剧院，各类顶级的表演中心。人民广场东北侧，是地铁人民广场车站三条地铁1、2、8号线在此汇集。东南是带式香

上海港汇恒隆广场运营策略分析

上海港汇恒隆广场运营策略分析 上海港汇恒隆广场运营策略分析 招商策略 采用差异化策略，引进与周边项目不同的品牌，并且注重品牌引进的系列性。如引进世界名牌女鞋系列、知名儿童用品系列，并且将15个Disney授权品牌集体引进，形成品牌集聚效应。 租金策略 项目租赁模式为租金+扣点，两者取其高。据调研，当下该项目的租金为80元/平方米/天。2014年上海港汇恒隆广场租金收入为9.15亿元。 运营策略 1.一直坚持只租不卖的经营策略。运营自主高效，运营过程免受其他干扰，能够及时根据市场情况进行适时地创新与调整； 2.项目规划布局中注重品牌规模效应。将诸多世界一线品牌布局在一定区域内，借助各种品牌的影响力，形成天然相互支持的品牌团队，具有强大的合力； 3.注重品牌建设，创立自有服务品牌。坚持“先港汇、后商家”的经营原则，对所有商户实行统一管理，坚持从形象、品牌定位、品牌包装等全方位保持统一，加强品牌影响力； 4.实现错位经营、互不竞争。注重品牌的提升，开业十余年来品牌不断优化，商场既有国际一线品牌，也有i.t、Zara等潮流个性旗舰店，为消费者提供多元化的选择； 5.瞄准市场趋势，适当求变，保持常新。品牌组合与租户组合方面不断进行调整优化，并且隔一段时间就对使用较长时间的装饰风格、材质、设置等予以改造和更换，保持项目整体新面貌。 项目易名：强化恒隆品牌效应 2011年3月23日，香港恒隆地产有限公司公开宣布，港汇广场正式更名为“港汇恒隆广场”。以“恒隆”命名的商业项目将覆盖上海徐家汇、南京西路两大著名CBD。此次易名彰显了恒隆地产在中国多城市模式的发展布局下进一步强化统一的品牌效应，体现集团透过”恒隆模式”拓展中国内地长远投资计划的远大目光和信心。 品牌特色：以主题品牌系列组成400余家特色专卖店 项目构筑了以主题品牌系列组成的经营组合，汇聚运动健身、文化娱乐影城、数码电子、化妆品、女鞋与包袋饰品、儿童用品和家居用品等各大主题系列，共有四百多个特色专卖店，分布于各楼层的主题区域内，涵盖了消费领域各种标杆品牌，例如Hugo Boss、Longchamp、DKNY、Coach、Swarovski、Armani Exchange、Calvin Klein等。 营销推广策略 项目定期举办慈善义工活动，提升品牌美誉度；每个月举办各种主题活动，包括节假日活动、主题活动、明星助场、模特展、少年文艺活动等，提升品牌知名度，吸引客流。 感谢您的阅读！

最新上海主要商圈介绍及分布图

标签提示：上海商圈主要有南京路淮海路新天地外滩人民广场静安寺新上海商业广场四川北路豫园徐家汇五角场不夜城中山公园大宁绿地七浦路 新兴区域商圈有：七宝莘庄天山路联洋花木曹安路中环商业圈 逛街指南： 南京路商业街－中华第一街，是中国最具代表性的步行路商业街，南京东路商业街是上海标志性的商业街，购物街向东直达黄浦江游，可以深呼吸上海的海派空气，外滩是上海历史的见证，殖民时代的西方建筑的标志，江对岸是浦东金融中心，新上海的标志。南京西路是新兴高档商业中心，以江宁路南京西路梅龙镇广场、恒隆广场、中信泰富广场“金三角”的为代表，是上海高档奢侈品商业的集中地。形成商务办公、休闲时尚、品牌购物中心区，这里以波特曼丽嘉酒店、嘉里中心、上海展览中心为核心，形成商务办公、会展、酒店服务区。成都北路、西至茂名北路，以上海电视台为代表形成文化传媒、公共活动、办公服务区。 主要商场有上海金鹰国际购物中心荟萃众多国际知名品牌，已经成为上海乃至全中国最具代表性和国际时尚感的高档商业中心。梅龙镇广场中高档，中信泰富广场。众多专卖店云集世界各地名牌精品，广场突出“室内购物街”特色，将现代购物、文化休闲和美食观光融为一体，恒隆广场国际顶级精品在上海的汇聚地，满足具有高层次消费意识和高标准消费能力的中外人士的个性化需求，同时提供更多对国际著名品牌提高鉴赏水平和鉴别能力的机会。鸿翔百货和久光百货集商业零售、餐饮、超市、休闲于一体的城市型“销品茂”。 人民广场商圈－位于上海市政治文化中心，上海市政所在地，重要的商业文化休闲中心。北面是市政大厦，西北角是上海大剧院，各类顶级的表演中心。人民广场东北侧，是地铁人民广场车站三条地铁1、2、8号线在此汇集。东南是带式香港名店街和迪美购物中心，处于人民广场中轴线南面的是上海博物馆，上海最重要文化展览馆，现在已全部免费开放，对市民和外地客是不错历史文化的陶冶之地。 主要商场介绍： 来福士广场是最重要的时尚购物休闲餐饮中心，地下商城处于人民广场东南端的草坪旁，乘自动扶梯下到8米以下的下沉式广场，步人地下商业街。各家店铺布置高雅，其中境外商店特别是香港名店占了约80％，所以人们叫它香港名品街。

上海恒隆广场经验之谈

上海恒隆广场对定位、招商、管理的探 索 标签：上海恒隆广场 上海恒隆广场何磐光总经理 何磐光：我来讲讲上海的经验，我不是理论的研究者，但是我希望把过去几年的经验跟大家沟通一下，恒隆地产在上海有两个商场，是完全不一样的商场。恒隆广场不是一个很大的商场，是一个综合性的物业，里面有16万平方米的办公楼，商业部分只是5万平方米，可以说不是很大。现在国内的发展很厉害，10万、20万、60万都有。 我们当时是怎么操作的呢？在行业里有很多朋友告诉我们，恒隆广场是一个非常特别的广场，它的定位跟所有商场可能都不一样。里面基本是所有的世界名牌，可能是最多名牌的商场。很多人跟我探讨，他们也希望做这样的商场，问我们到底是怎么操作的。 1993年的时候我们的开始做，当时也不清楚国内到底有没有潜力，我们看到几个很简单的理由，相信上海一定会是世界上最大的商业繁荣的城市，在这么大的商业环境里，肯定会有世界名牌的需要，到底这个阶段是十年还是二十年呢，在93年批租土地的时候，不清楚。但是我们有一个基本的概念，我们盖这个商场主要是长远的投资，可以看到我们所有的商场都没有卖，都是自己经营的，一共有60多万

平方米。在新兴的市场里，你到底怎么样判断这个时间呢，我们比较简单，在国际上，上海、纽约也好，在这么大的城市里，肯定要有一个很高档的物业，如果在选址、设计、管理都能够达到世界一流的水平的话，这个物业是一定成功的，问题是等待时间是三年还是五年，还是十年。 我们公司的经营宗旨是看得比较长的，恒隆广场投资是60亿人民币，我们都没有贷款，公司内部来做的。从这个角度我们知道，准会有一天会成功的。我们选址的时候，选一个最好的，设计一个最好的，管理最好的，在长远来说一定成功，这个做法差不多全世界都一样。我们开业到现在大概有四年了，我们这种看法是没有错的。 从定位讲，我们经常听到很多不同的讲法，我觉得有很多开发商非常主观，开发商是不是真的很懂商业定位，我觉得不一定。我们在公司里经营了30多年的SHOPPING MALL，我们对SHOPPING MALL有一定的看法，在定位以前我们做很多的调查，但是定了以后，我们经常会有一个做法，我们会跟定好的商家谈判，让他们告诉我们，到底他们的想法怎么样。我们作为房地产开发者，千万不要忘了，其实所有的牌子，他们对市场，对所有的经营，一系列的理论也好，实际的经验也好，一般来讲，他们的经验、判断比我们做房地产开发项目的要更好。所以我们往往定位以后，我们认为要干什么，会同准备引进的牌子跟他们商量，通过这样的沟通，他们告诉我们，哪些东西好，哪些

上海 个最繁华的区排名

上海10个最繁华的区排名 二年前，网上有一个上海各区繁华程度的排行榜，顺序是这样的：静安，黄浦，卢湾，徐汇，长宁，虹口，杨浦，普陀，闸北，闵行。当时就对这个排行榜有不同看法，黄浦区怎么会排在静安区后面呢？，现在情况有点变化了，2011年6月，国务院批准黄浦区和卢湾区合并，成立了新的黄浦区。今天，我想这个老排名也该翻翻新了，根据鄙人生活在上海60多年的本土阅历及见解，我给它们重新排排名,谓之我眼中的上海10个最繁华的区排名。闪耀全球的国际大都市上海，目前共有16个区1个县，除了上述除卢湾外的9个区外，还有宝山区，嘉定区，浦东新区，金山区，松江区，青浦区，奉贤区和崇明县。把黄浦区排在10个最繁华的区之首，有太多的理由，无庸置疑，很难有其他区的综合水平能与其相比，下面详细叙之。最繁华的区排名第一：黄浦区说起黄浦区，人们的第一概念除了南京路、人民广场，还有外滩，外滩的外白渡桥、长堤、绿化带、江面，以及美轮美奂的有“万国建筑博览会”美誉的建筑群，构成了最具特征、世界闻名的上海独特风景线。 黄浦区的区名，因濒临母亲河黄浦江而得名，1945年上海设区时（共30个），设立的第一个区便是黄浦区。上海的市中心在黄浦区，市政府所在地也在黄浦区，上海最中心的地方人民广场在黄浦区，上海滩邮政区码第一的“200001”也是黄浦区。上海的三大商业街黄浦区占了2个：南京路，淮海路（另一个是四川北路）。打开百度“上海”词条，上面列举的着名景点有6个：外滩，豫园，陆家嘴，新天地，南京路步行街，东方明珠，其中在黄浦区的占了4个，陆家嘴、东方明珠在浦东新区，它们也和黄浦区隔岸相望。黄浦区万商云集、市场繁荣，是全国闻名的商贸购物中心。黄浦区境内有东方商厦、置地广场、巴黎春天、美美百货、第一百货、华联商厦、新世界城、华享伊势丹、来福士广场、香港名店街。黄浦区还有汇通大厦、

上海主要商圈分布情况

上海主要商圈分布情况 上海商业发展环境 ?上海城市发展计划由商业中心及区域中心组成，人潮将会被区域的发展所分流，形成城区环状分布的现象。我们要发挥交通汇集的商圈优势，吸引上海的本地顾客来到南京东路商圈。 ?商场将打造品牌的特点及差异化，不仅对商圈的客流要进行深化的策略，对商圈外围的消费者也要形成品牌的吸引力，在贩促活动也要不断塑造来店的话题。 ?商圈以商场邻近区域为主，黄浦区（16%）、浦东区（15%）、虹口区（9%）、闸北区（9%）四个区域占受访顾客比例的一半，经营的核心战略要以主力商圈为作战的商圈，媒体宣传、促销活动也要锁定商圈才能发挥最大的效果。

上海主要商圈分布情况 南京东路商圈

南京东路商业区百货及购物中心 百货商场建筑面积物业构成 东方商厦 (目前营业面积)约43,000 ㎡ (约35,000㎡) 原市百一店东楼，是第一家加盟 东方连锁的百货商店，注入了 “礼在东方”的连锁经营特色。 经营定位为”与时尚共舞、与浪 漫永恒”的都市型百货商店。 新世界城百货210,000㎡新世界购物广场、新世界丽笙大 酒店、新世界文化游艺广场、新 世界美食休闲广场、新世界立体 停车库。其中购物占35%，宾馆占 28%，娱乐占15%，餐饮占8.5%， 商务及辅助设施占13.5%。 第一百货（旧楼）21,400 ㎡中百一店，位于上海市黄浦区 南京东路，西藏中路东北角。 第一百货是建国后的第一家 国有百货零售企业 来福士广场45,000 ㎡8层大型购物中心、51层甲级智 能化写字楼为一体的现代商业中 心，设置516个停车位。 百联世茂国际广场（一期）23,000 ㎡主塔楼、裙楼及一个开放式广场 组成，裙楼为大型购物中心—百 联世茂国际广场，开放式广场面 积近23,000平方米，地下车库有

上海各大品牌店品牌地址收集,非常全面!

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