我国土地出让方式的利弊及对策分析

我国土地出让方式的利弊及对策分析

摘要：我国现行的土地出让制度在一定程度上促进了国民经济的健康发展，但在实践中存在的不足也不容忽视。笔者以价高者得、开发商联手哄抬地价从中牟利、政府调控失灵等方面为切入点，对各种出让方式的操作进行了分析研究，提出了建立信息交流系统及土地预警机制的方式和方法。

关键词：土地制度土地出让方式哄抬地价

导入语

随着我国市场经济的不断发展，与之相应的上层建筑也随之深化完善。当我国逐渐形成了以第一产业稳定发展，第二产业为国民经济支柱产业，第三产业蓬勃发展的市场经济格局时，对社会资源，尤其是支撑性的土地资源需求量更是与日俱增。从云南省国土资源厅了解到2010年云南省需供应国有建设用地10000公顷左右。从2010年1—2月我省土地供应情况看，全省供地1573宗、1044.62公顷，同比增加82.3%，土地增量需求主要来源于交通、水利、能源、公益等基础设施用地。[1]

毫无疑问，以招标、拍卖、挂牌出让的土地出让方式在对合理调配土地资源，优化土地利用结构，缓和土地供需矛盾，提高土地交易透明度，树立政府清廉形象方面做出了不可磨灭的贡献。但是在实际操作中土地出让制度本身的弊端也日益凸显。不断完善土地出让制度，加强政府宏观调控职，规范土地出让市场，使有限的土地资源物能够物尽其用则显得弥足可贵。

1、完善土地出让方式的必要性

土地出让方式的完善，从唯物论的角度来说，不仅仅是其自身的力臻转变，更是为了适应客观世界的发展要求所做的应变之策。变则通，不变则亡。世界上不存在一成不变的事物。不断完善土地出让方式，是时刻变化发展着的客观事实提出的必然要求。俗话说，没有规矩不成方圆。土地出让市场运行的井然有序，必须以强有力的制度政策为后盾，将市场因素与法律因素有机结合，使得土地出让市场的正常运行有法可依，这也是市场经济的运作对土地出让方式的制度完善提出的客观要求。土地乃一国生存发展之根本，以我国特定的政治环境来说，土地所有权归国家和集体所有，而要发展以公有制为主、多种所有制经济共同发展的多元化经济发展模式，土地则是发展多项经济体系中一个必不可少的生产要素。[2]在生产流转过程中土地出让方式则起到关键性的作用，不仅要使土地出让一级市场在有一定储备发展空间的同时有足够的土地出让到使用者手上，还要使土地出让二级市场繁荣起来，确保各行各业稳定发展。因此，不断完善土地出让方式，是市场经济能够持续稳定发展的内在要求。

2、现行土地出让方式的利弊分析

2.1现行土地出让模式显现的优点

一是土地资产观念深入人心，加强了全社会对于土地这一不可再生资源的高度关注。在坚持社会主义土地公有制的原则下，采取土地招标、拍卖、挂牌出让的方式，将土地的使用权面向公众出让，激活了土地交易市场。将土地出让制度与市场经济相结合，使得全社会对于土地资产及土地资产市场配置发生了认知上的本质转变。

二是优化了土地利用结构，有利于合理安排土地布局。基于资本主义国家发展城市的经验，结合本国发展现状及期望，合理划分城市土地职能区域，使城市经济与生态和谐发展。

三是体现公开、公平、公正、诚信，规范了土地市场秩序。[3]将预售的土地面积、位置、规划、用途等内容提前通过各媒介传播出去，接受来自社会各界的监督。通过招标、拍卖、挂牌的方式对竞标者进行客观评定，然后根据各出让方式的具体操作流程确定符合要求的开发商。避免了暗箱操作，有利于社会公平，同时也有利于树立政府的廉政形象。

四是通过土地出让制度，有利于扩大财政收入，积聚城市建设资金。将不合理的土地利用重新规划，通过招拍挂的方式，广泛积聚社会闲散资金，对于后续的城市建设工作提供强大的资金保障。

实践表明，土地招标、拍卖、挂牌的出让制度的顺利推行，符合经济基础决定上层建筑这一定律，是适应社会主义市场经济规律的必然选择，同时也是土地资产与土地资产优化配置的必然要求。[4]通过市场的经济杠杆调节社会经济的发展趋势，同时也加强了国家宏观调控的力度，将有形的手与无形的手进一步精密结合，更好地调控国民经济的发展趋势。

3、当前土地出让模式存在的问题

3.1、招标出让存在的弊端

(1)、不完全竞争

招标是指代表国家出让土地使用权的土地管理部门向不特定的少数人发出邀约邀请，招引他人投标，然后根据一定的要求从投标者中择优确定土地使用权受让人的出让方式。利用招标方式出让土地，将会利用综合性指标评定每一位竞标者的资质。但是由于存在各地综合指标标准不统一的尴尬境地，因此评定投标书取决于评判小组的审定。易形成内部评定人员与竞标者串通夺标的现象，评定程序透明度不高，缺乏社会公正。

(2)、出现联手压价的情况

招标出让土地的方式容易出现的“囚徒困境”，也容易使得开发商之间形成“串谋”。在竞标过程中开发商之间采取共同开发、货币补偿等“合作”方式私下操纵土地的招标价格现象也屡见不鲜。[5]这不仅扰乱了市场经济的秩序，也不能对土地资源进行合理的配置。同时不利于社会资金的回笼与城市的再建设。

(3)、政府干预过多

由于招标过程以及投标书的综合评定都由政府工作人员完成，公众参与度低，舆论监督力度小。而社会经济的发展应是经济发展的微观调节与政府的宏观调控相结合的方式。出于眼前利益，小团体利益，容易使得政府部门跨界滥用职权，造成土地交易市场秩序混乱，从而削弱了市场调节的作用，不利于社会主义市场经济的健康发展。

3.2、拍卖出让存在的弊端

(1)、盲目竞拍，后续开发能力低

拍卖也叫“拍让”，是指土地所有者代表在指定的时间、地点组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就某一土地的使用权公开叫价竞买，按价高者得的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。由于拍卖面向了更广泛的社会群体，在体现公开的原则下，也容易造成哄抬地价的局面。在拍卖会现场火热的气氛带动下，有可能使得开发商盲目追加竞标价，使得后续土地开发资金跟不上建筑进度。从而造成土地空置，浪费土地资源。

（2）、盲目追求高价，忽略开发资质

由于拍卖是用价高者得的竞标方式，从而造成片面的追求竞价的高低，忽视了竞标者的综合实力的局面。同时也不乏中标者投机倒把，将拍卖来的土地转手卖给其余的开发商，联手哄抬地价，对日后的社会正常生活秩序埋下隐患。

（3）、政府调控能力失效

土地拍卖出让原则上是价高者得，从而引发过分追求土地的市场价值，政府无法控制市场成交价的现象。使得成交价格过高，背离了土地的“真实价格”。更谈不上充分发挥政府对资源的调控职能。

3.3、挂牌出让存在的弊端

（1）、挂牌耗时长，土地闲置率高

挂牌出让是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。[6]由于挂牌公告的传播需要一定的时间，因此包含土地的利用建设在内，需要耗费大量的时间。长期将土地闲置着，不利于土地资源的合理利用，降低了土地利用的社会效应。

（2）、挂牌设定条件多，限定潜在竞买者

由于没有相关法律规定挂牌竞买保证金的设定，使得某些政府机关事先设置了较高的竞买保证金，使得一部分竞买者望而却步，从而丢失了一部分竞买客源。同时这也是变相地迎合另一批竞买者，为其竞买扫清障碍，这样就有失挂牌的公正性。

（3）、倒序操作法，缺乏社会公开性

正常的土地挂牌出让工作遵循的原则是：出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权。[7]然而目前我国的土地挂牌多采用倒序操作法，即先定购买人后挂牌。这种操作方法往往使得无人入围竞争，限制了竞投的参与者。

4、完善土地出让模式的建议

4.1、建立土地信息交流系统

建立从事土地交易行业的信息交流系统，并且在工商、土地、银行等国家行政事业单位之间流通，实现信息共享。确保各企业在人力、物力、财力等方面信息的及时性与可靠性。同时，各出让土地的单位还可以在该系统里发布土地出让信息。迅速传播消息、提高信息来源的可靠化以及客源的广泛化，以促进土地出让市场的进一步繁荣。此外，对于在业界做出一定名气的企业或是符合出让条件的企业给予一定的优惠条件，提高系统的权威性。

4.2、建立科学的预警机制

土地价格管理是土地市场管理的核心。土地价格是反映土地供求关系的“晴雨表”，是土地市场建立的基础信息，是调节土地利用方式的有利杠杆。[8]土地价格决定着土地出让市场的繁荣程度。加之土地具有不可移动性及不可再生性的特点，因此预警机制的建立对于合理利用土地，调整土地利用结构具有很大的现实意义。土地预警机制的建立对于预防土地市场的泡沫经济，实现经济的软着陆又有很大的预警防范作用。

4.3、优化政府职能

完善土地出让方式，优化政府职能，就要转变地方政府执政的观念，消除政府的短期化行为。[9]同时要加快政府职能的转变，尽快由主导建设型政府转向公共服务型政府。积极引导政府以市场为风向标，不断加强对理论知识的学习，提高自身的执政水平。同时还应将以往单纯的以当地GDP的增长幅度为官员政绩考核的唯一依据，这样就可大幅度的削减政府待价而沽的势头，将不合理的地王地价扼杀在摇篮里头。维护土地出让市场的正常运转。

4.4、推进土地出让市场的立法工作

由于我国土地市场开放时间较短，相关的规章制度也还未规范到位，甚至有些地方还存在着法律空白。[10]因此推进土地出让市场的立法工作的进程则显得刻不容缓。土地出让市场立法工作的开展，应广泛吸取国外土地出让立法的经验，同时还要立足国内实际情况，根据土地出让市场的实际运行情况及其本身存在的问题，有针对性的开展立法工作。土地出让法

律的颁布还要有一定的试行期，看其是否适合土地出让市场。然后再根据市场的反应做出相应的调整。

4.5、因地制宜采取土地出让方式

由于我国存在的地域文化差异以及各地的经济发展程度不一，因此在出让土地时应该充分考虑采取何种土地出让方式。对于高档商业用地的出让，可以任意选择招拍挂的方式，着重考虑价格因素，将高档商业用地准确定位好，这样既符合城市的规划也对提升城市品位有帮助。[11]而对于有宗教信仰的地区，在出让土地时，要充分考虑该地区人民的民族感情，做到因地制宜的出让土地，这对于增进民族间感情，促进民族融合具有很积极的意义。

4、结论

综合全文，笔者就当前形势指出了不断完善土地出让方式的必要性，针对招拍挂的土地出让方式进行了综合分析，就其存在的弊病提出了解决之道。希望有关部门就其弊病及时有效的采取措施进行整改。使得土地出让市场向着法制化、民主化、公平化、竞争化迈进。经济基础决定上层建筑，土地市场的不断完善对于积极构建民主法治、公平正义、充满活力、安定有序的社会主义和谐社会具有很大的推动作用。

参考文献

[1]张跃进.土地招标拍卖引发的思考[J].地政矿政,2003（6）:26～29.

[2]招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规[J].国土资源通讯，2007（19）：10～12.

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土地供应政策对房地产市场影响分析 在我国，房地产市场对整个国家的经济有着极其重要的影响作用。随着人口的增长以及人们生活水平的提高的，对房地产市场的需求在不断的扩大，同时由于一些机构以及个人对房地产市场的大力投资，使得我国的房地产市场迅速的发展起来。但是在一些地区和城市也出现了一些过度投资的房地产乱象，房地产市场的稳定对于国家的经济有着直接的影响并且是较大的影响。为了使国家的经济继续保持可持续以及稳定的发展模式，对于房地产市场必须进行适当的调控，其中最主要的是对于土地政策的改革，利用对土地政策的调控来对房地产市场进行调控。这是最有效的房地产市场调控政策，在这之前进行的一些其他宏观上的调控政策都收效甚微。根据我国的现阶段国情进行土地政策的调控，以达到对房地产市场调控的目的，使我国的房地产市场能够保持健康稳定的发展模式。 标签：土地供应政策；房地产市场；影响分析。 1、土地供应政策 1.1土地供应政策的目的 新土地供应政策的实施是为了有效的控制我国的土地资源，是其得到合理的分配和使用，土地资源是有限的，因此，必须针对土地进行有效的规划，使有限的土地资源能发挥最大的作用，不单单的服务于房地产市场。对于土地供应政策的实施，其根本的目的是为了保证我国的经济能够保持长久和稳定的发展。 1.2土地供应政策的实现手段 对于土地供应政策的有效实现，必须要使用有效的法律政策和经济手段来进行控制和实现，配合相关的其他辅助政策和行政手段，使土地供应政策能够有效的实现。同时在进行宏观上的调控时，还要特别注意市场的基本面，充分的考虑到供需关系等，是土地供应政策能达到合理分配土地资源的目的，而不是盲目的进行调控。 1.3土地供应政策的特点 对于我国的土地供应政策相比西方的很多国家来说，我国的土地是由国家人民政府所垄断的，也就是说土地的使用权和分配权在国家人民政府手里。政府根据房地产市场的情况，以及土地的使用和分配情况，对土地进行政策上的调控，控制土地的供应以及土地的使用方式等，从而对房地产市场进行调控。具体的政策是需要根据各个城市的房地产市场情况，以及工业用地的情况，对其进行合理的调节，利用土地政策来平衡城市的房地产市场的供给关系。同时随着我国城镇化建设的逐步扩大，对城镇土地所有制问题也进行政策上的改变，土地所有权可以进行流动。

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简要分析地价并入房产原值征收房产税问题 2010年12月21日财政部、国家税务总局发布了财税[2010]121号文《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（以下简称121号文）规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 从121号文规定地价应计入房产原值计征房产税已有一段时间，现就结合各地企业在执行此规定过程中遇到的各种情况对121号文进行简要分析总结一下： 1、不适用从租计算房产税的房产 121号文的规定是针对按照房产原值计税的房产，对于按照从租计算房产税的房产不考虑121号文的规定。 2、不适用房产原值已包含地价的房产 根据《关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）规定：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。 对于按照国家有关会计制度规定进行核算，土地价值已经并入房产原值的房产在计算房产税时因已经将地价并入房产所以不考虑121号文规定。土地作为无形资产核算的需按照121号文的规定将地价计入房产原值计征房产税。 3、容积率的计算 容积率是指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营

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可以租借、买卖，别人不得侵犯，从根本上解决了农民的土地所有权问题，基本上形成了一套比较完备而符合农村实际情况的土地改革方案。 抗日战争时期，我国根据中日民族矛盾上升为中国社会主要矛盾这一特殊情况，将没收地主土地改为减租减息，既调动了广大农民的生产热情，又保证了抗日民主统一战线的扩大。解放战争时期，国内阶级矛盾上升为社会主要矛盾，全面内战即将爆发，为进一步满足农民的土地要求，制定了一个彻底反封建的土地革命纲领《中国土地法大纲》，明确规定“废除封建性半封建性剥削的土地制度，实行耕者有其田的土地制度”。到1948年秋，党领导下的一亿人口的解放区消灭了封建的生产关系，发展了生产力，巩固了解放区革命政权，有力地保障了人民解放战争迅速取得胜利。 新中国成立后，1950年，中央人民政府颁布了《中华人民共和国土地改革法》，明确宣布了土地改革的目的是废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制。这是中国历史上几千年来在土地制度上的一次最彻底的变革，极大地解放了农村的生产力，调动了农民的积极性，促进了农业生产的发展。农业的快速发展，不但巩固了工农联盟和人民民主专政，而且为实现工业化和集体化开辟了道路。 二、农业集体化阶段(195O一1978年) 全国土地改革后，一方面为了克服由个体农民私有制分散经营带来的问题，以便在生产力水平低下的条件下有效地组织农业生产；另一方面也为了避免两极分化，我国决定建立合作经济：即互助组和初级农业合作社。农业合作化运动逐步将农民土地私有制变为土地的集体所有制。农业合作化分为三步，第一步是建立互助组；第二步是组建初级农业合作社；第三步是建立高级农业合作社。互助组是在土地和其他生产资料私有及分散经营的基础上实行劳动互助。初级合作社也称土地合作社，是在土地及其他生产资料私有的条件下实行土地入股，按股分红，统一经营，集中劳动，高级合作社则取消了土地分红，农民的报酬主要是按劳动数量和质量分配，农民的土地无偿归农业生产合作社集体所有，这是土地私有制向集体所有制过渡的质变阶段。 为了巩固和发展农业合作化，从1958年开始在全国掀起了人民公社化运动。人民公社运动主要是通过对农业生产合作社的合并，对土地加以集中，实行公社集体所有，产品平均分配。由于这种形式的生产关系脱离了当时的生产力发展水平，结果对农业生产造成了很大的破坏。从当时农村生产力发展水平看，大多数农民并未提出实行纯粹的集体经济的要求，这种脱离农村生产力发展状况的做法，既违反了生产关系的变革一定要适应生产力发展这一马克思主义基本原理，又违背了农民的意愿，引起了广大农民的不满，抑制了农民的生产积极性，使得农业和农村经济长期处于缓慢发展甚至停滞状态。 三、家庭联产承包责任制阶段(1978年至今) 人民公社化运动严重束缚了农村生产力的发展，到了70年代后期,全国农村有1/3 的人不能解决温饱问题.为了摆脱食不果腹的困境,1978年11月，安徽省凤阳县小岗村的18户农民,以“敢为天下先”的创新精神,自发订立了“大包干”合同,创造了家庭联产承包责任制,家庭联产承包责任制即土地的所有权属于集体,集体将土地等公有的基本生产资料承包给农民家庭自主经营,通过土地所有权和经营权的分离,使农户承包经营的积极性和集体统一经营的优越性都得到

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土地政策分析报告

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一、我国土地基本状况 1.土地利用现状结构 据土地利用现状调查，截至1996年10月31日在全国土地调查总面积950676.2千公顷(1426014.3万亩)中：耕地130039.2千公顷(195058.8万亩)，占13.7%；园地10023.8千公顷(15035.7万亩)，占1.0%；林地227608.7千公顷(341413.1万亩)，占23.9%；牧草地266064.8千公顷(399097.1万亩)，占28.0%；居民点及工矿用地24075.3千公顷(36112.9万亩)，占2.5%；交通用地5467.7千公顷&127;(8201.5万亩)&127;，占0.6%；水域42308.8千公顷&127;(63463.2万亩)&127;，占4.5%；未利用土地245087.9千公顷(367631.8万亩)，占25.8%。 我国土地利用现状结构的特点是： （1）农业用地占主导地位。在全国土地调查总面积中，农、林、牧业生产用地（即耕地、园地、林地、牧草地面积之和）占66.7%, 即占2/3, 居主导地位。而在农业用地中，牧草地、林地比重大，耕地次之，园地比重最小。 （2）建设用地中农村居民点、农村道路占地和独立工矿用地的比重较大。在城乡建设用地中，农村居民点和农村道路所占比重最大，两项之和占建设用地的57.4% ；其次为独立工矿用地，占 7.8% 。 （3）未利用土地多为难利用土地。全国未利用土地中目前难以开发利用的沙漠、荒漠、裸岩及石砾地、重盐碱地、重沼泽地等占 3/4 左右。这些土地大部分分布在西北干旱地区和青藏高原，自然条件恶劣，开发难度大。

对我国现行地价政策的分析

对我国现行地价政策的分析 我国现行的地价政策对我国经济的发展和地产市场的发育起了不小的作用，但相距其要达到的目的还有一定的差距。所谓地价政策是政府制订的有关影响地价高低、地价走势方面的政策的总称。我国目前已有的地价管理政策包括出让地价政策、转让地价政策、公告地价政策等。 出让地价政策分析 我国已经出台的出让地价政策至少包括：按计划供应土地、抑制协议出让土地中的低地价等，但这两个方面到目前为止收效甚微。《城市房地产管理法》第九条规定：“土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划”，第十条又规定：“县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出上土地使用权总面积的方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。”一方面，我国的土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划分别是由土地管理部门和规划部门主持制定，而每年土地出让的实际操作者也是这两个部门，那么就完全可能出现这种情况：当计划数与实际出让数不一致时，修订计划就可使之一致起来。也就是说，在目前这种机制下，土地供应计划难以真正达到预期目的。另一方面，根据该法，所有的非农建设项目都是房地产开发，实际上工业项目和一些特大建设项目是很难这样规范地下达计划指标的，而工业项目跟一般住宅和商业楼、写字楼又有很大差别。那么，许多地方在实际操作中，就以工业用地为名搞其它非工业项目，结果使得非农用地计划的有效性大大地打了折扣。 更重要的是，我们以前的土地供应计划偏重于农地转为非农用地的数量，而忽视了旧城改造、企业改造中的土地供应量，许多开发商就瞄准了这一同机，利用这部分土地大建写字楼、商业楼、各类住宅等。其实，一个城市的非农建设用地从应计划应该完全包括农转非部分和建成区的进入市场的部分。只有把这些建设用地都纳入计划控制之中，才能真正把握住地价走势。 从出让方式来看，所有营利性用地都按招标、拍卖的方式进行，出让价格自然就能反映出市场水平，可我国自推行土地出让制度以来，绝大多数土地都是按协议方式出让的。《城市房地产管理法》第十二条规定：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的。”在目前情况下，“”的制订者和“出让金”的确定者都是同一主体――城市政府，所以，只要出让土地的出让金不低于事先规定的地价，尽管市场价很高，也是“合法”的。这样，就让法律上的规定流于形式。 转让地价政策分析

农村土地政策解读

农村土地政策解读 题要 农村土地流转新政策:稳定完善农村土地承包关系:(-)健全士地承包经营权登记制度。(推进土地承包经营权确权登记颁证工作等，(一)鼓励创新土地流转形式。(二)严格规范土地流转行为。(三)加强士地流转管理和服务。 我国是农业大国，全国农村人口均占大多数，对于广大农民来说最重要的莫过于土地，而近年来随着房地产业的飞速发展，很多农民觉得耕种土地显然不如卖掉土地收益来的更快，收益也更高，针对这种情形，国家也出台了相关的政策来给与改善，今天我们就来看一下关于最新的▲农村土地政策解读。 ▲一、完善土地征收制度，缩小土地征收范围，探索制定征收目录,严格界定公共利益用地范围，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。 政策解读：国家为了公共利益的需要，可以对土地实行征收或者征用并给予补偿。可是现实中，某些地方政府以公共利益为名征用农民集体土地，却将土地用于房地产开发、企业项目建设等。而在对农民补偿方面，国家规定土地补偿费和土地安置补助费加起来，不超过土地前三年平均产值的30倍。如果按照农业种粮的用途进行补偿，按一亩平均毛收

入1000元来算，每亩30倍才3万元，可被征收后建成楼房，一平米就要卖5000元! ▲二、建立农村集体经营性建设用地入市制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能,明确入市范围途径。 政策解读：近些年，一些地方政府的财政收入很大一部分靠“卖地”，可是土地资源终归是有限的。有一些城市在扩张过程中需要并入一些周边的农村，这就是农村集体经营性建设用地入市的需求之一。把类似于村办企业、工厂等农村集体经营性建设用地建立入市制度，并与国有土地“同权同价”，农民可以利用出让、租赁、入股等多种方式，实现集体经营性建设用地的保值和增值! ▲三、改革完善农村宅基地制度，探索进城落户农民自愿有偿退出或转让宅基地，改革宅基地审批制度。 政策解读：试点宅基地改革，基本原则是一户一宅，未来针对历史原因形成的一户多宅或宅基地闲置，国家可能采取的措施会“很简单很暴力”——征税!超过标准、面积过大的宅基地也要征税!对人均耕地少，二、三产业比较发达的地区，原则上或不再进行单宗分散的宅基地分配，而是通过集中建设农村公寓、农民住宅小区落实一户一宅。而对于那些在城镇落户的农民，他们村里的宅基地可以在“自愿”的前提下，有偿退出，由村集体出资购买。河南省已经出台

土地管理制度存在的问题及对策分析

土地管理制度存在的问题及对策分析 摘要：家庭联产承包责任制自1980年代初期在我国推行以来已经有了三十年，而且在一定时期内取得了辉煌的成就。但是在社会主义新环境下，我国农村土地制度面临着诸多问题，严重阻碍了农民增收。本文深入分析了我国土地管理制度存在的主要问题，并提出了可行性对策建议，旨在促进我国农业经济的可持续发展。 关键词：土地管理制度；农民增收；矛盾；对策分析 自建国以来，我国的土地制度政策经历了一个发展变化的过程，而且随着我国社会经济制度的不断变化和发展，人们对于土地制度逐渐改变了传统的狭义观念。社会变迁带来的新观点摆脱了旧社会的思想观念的束缚，更加注重对土地制度广义概念的理解。尤其是我国开始实行家庭联产承包责任制后，农村经济得到了全面的发展，在重视土地所有制度、土地使用制度、土地的国家管理制度的同时，更加重视土地的利用制度、耕地保护孩子读、土地流转制度以及土地用途管制制度等在新的形势下产生的新的土地关系。土地管理制度的变迁虽然促进了农村经济的全面发展，但是其在发展过程中仍存在一些突出问题，最主要的就是农民增收缓慢，该

问题主要是由制度性因素所制约的，所以为了使土地的生产要素功能得到充分的发挥，只有积极、稳妥地推进农村土地制度改革，进而使农民的各项收入大幅度地增加。 1.我国的土地制度 我国的土地制度在概念上与其他制度相似，既有广义概念，又有狭义的概念。同时它既是一种经济制度，又是一种法权制度，是反映了人与人、人与地之间关系的重要制度。广义的土地制度包括一切土地问题的制度，是因土地的归属和利用问题而产生的所有土地关系的总称。然而，在历史发展的长河中，人们观念上理解的土地制度仅局限于土地的国家管理制度、所有制度和使用制度，这些主要是由于某些特定的历史原因，人们才有这种狭义的观念。 2.我国农村土地制度的演变 我国土地制度的变迁经历了原始社会、奴隶社会、封建社会以及社会主义社会，如果要追根溯源的话土地制度有着相当长的历史。本文主要分析新中国成立后的土地制度的变迁。1949年新中国成立后，农村土地制度经历了四次较大演变：第一阶段（1947年-1952年）是土地改革阶段，该阶段使农村土地使用权和所有权合一，是从封建土地所有制向农民土地所有制的变革。1952年-1956年是第二阶段――农业合作化阶段，该阶段主要是从农民个体土地所有制变为农民集体土地所有制。1958年-1978年是第三阶段――“人民公

国有土地使用权挂牌出让程序及流程图

（一）政府出让经营性房地产项目和其他具有竞投性的项目用地； （二）原经划拨，因改变土地用途、使用条件等用于经营性房地产项目的土地； 二、申请人需提交的资料 （一）政府批复； （二）挂牌出让申请； （三）收回土地使用权协议书； （四）测量蓝图及电子文件； （五）国有土地使用证； （六）其他所需资料。 三、办理程序 （一）、前期工作 1、由市国土资源和房屋管理局土地储备开发中心办理收回国有土地使用权手续； 2、市测绘队出具收回地块的1：500地形图； 3、市城市规划局出具收回地块的规划设计要点； 4、市土地房产评估所评估拟挂牌地块的地价并出具评估报告； 5、市国土资源和房屋管理局招标拍卖领导小组拟定挂牌地块的出让底价、起始价、增价规则及增价幅度等，报市招标拍卖领导小组审定； 6、市土地房产交易所制定挂牌出让文件，包括： （1）挂牌公告； （2）竞买须知； （3）宗地图； （4）《竞买申请书》； （5）《报价单》； （6）《成交确认书》； （7）《国有土地使用权出让合同》； （8）其他资料。 （二）操作程序 市国土资源和房屋管理局（以下简称国土房管局）委托市土地房产交易所（以下简称交易所）组织挂牌出让工作。 交易所在交易大厅挂牌，具体操作如下： 1、交易所在挂牌前20天向社会发出公告，挂牌公告在当地主要报刊、从化电视台和交易所大厅电子显示屏、触摸屏电脑、局网站发布； 2、在公告期内，交易所接受社会各界人士咨询、接受申请、审查，竞买资料； 3、竞买人的资格经认可后，交履约保证金，填写《竞买申请书》； 4、公告期满后，开始挂牌竞价（挂牌时间不少于10个工作日）； 5、在挂牌期内，接受竞买人的报价，填写《报价单》； 6、交易所工作人员审查确认最新报价后，更新竞买价格； 7、挂牌截止后，根据报价结果确定竞得人； 8、与竞得人签订《成交确认书》； 9、在交易所大厅电子显示屏和局互联网站发布挂牌结果，并退回未竞得人的竞买保证金； 10、市国土房管局与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，并按出让合同的约定，收缴税费。

对我国农村土地政策的变化(1949-1949)与未来发展趋势的研究 2

对我国农村土地政策的变化(1949-1949)与未来发展趋势的研究 学院： 专业： 年级： 组长： 组员： 二零一一年一月九日

对我国农村土地政策的变化(1949-1949) 与未来发展趋势的研究 中国是农业大国，农村土地制度是我国农村经济和社会发展的内生力量，其作用至关重要。建国以来我国农村土地制度的创新和发展走过了一条曲折复杂的道路，历经了四次重大的变革。历史经验表明，农村土地制度变革必须充分调动农民的积极性，确保农村社会稳定。近年来，“三农”问题也引起了全社会的广泛关注。因此农村土地产权机构只有进行改革，实现体制创新，才能与现阶段我国经济社会的发展相适应，并服务于我国的社会主义建设。当前，随着我国经济社会的不断向前发展，当前的农村土地制度也暴露出了不少问题。我国党和政府也敏锐地觉察到了这些问题，看到了问题的严重性，充分重视了这些新形势、新问题，并制定出了一些解决这些问题的具体方案和举措，这些措施能不能发挥其应有作用呢？随着我国社会经济的发展，党和政府又会怎样修改这些现有举措和制定出新的举措呢？这些问题都值得我们去认真研究。 一、改革开放前我国的农村土地政策（1949-1978） 1949年以前的中国，土地的私人所有制已经延续了上千年。1949年中华人民共和国成立以后，迅速开展了土地改革运动，1950年6月公布《中华人民共和国土地改革法》，基本任务是：“废除地主土地所有制，实行农民土地所有制，借以解放农村生产力，发展农业生产，为新中国的工业化开辟道路”。到1953年春，除了新疆、西藏和台湾外，全国土地改革基本完成，结束了我国两千多年的封建土地所有制，实现了“耕者有其田”的农民土地所有制。三亿多的无地、少地农民先后无偿获得了七亿亩土地和其他生产资料，免除了过去每年向地主缴纳大约350亿公斤粮食的地租。土地改革确立的农民土地私有制，在随后几年农业增长中表现出了明显的制度绩效。 但是，以农民私有为基础的单一农地产权结构并不是我国产权结构演进的目标，加之分散、落后的小农所固有的排斥生产力发展的弱点及两极分化同公平原则的背离等因素，都决定了这种产权结构在我国当时条件下的命运只能是短暂的。 1951年12月，中共中央起草了《关于农业生产互助合作的决议》，拉开了中国

投资公司土地政策分析报告

北京华融综合投资公司 进展战略和实施方案咨询项目土地政策分析报告

2002年11月25日中国北京

目录 一、我国土地差不多状况5 1. 土地利用现状结构 (5) 2. 耕地爱护 (9) 3. 土地市场 (10) 4. 规划与地籍治理 (11) 5. 法制建设 (12) 二、中国土地权属分布14 1. 北京市土地权属现状 (14) 2. 集体所有土地的用地结构 (15) 3. 集体所有土地权属的分类 (15) 三、土地开发政策的改变16 1. 政策调整 (16) 2. 新土地供应政策出台的背景 (18) 4. 土地市场的进展情况对土地储备的阻碍 (21) 四、对房地产企业可能的阻碍22 1. 土地供应总量 (22) 2. 土地价格和成本 (24)

3. 竞争态势 (25) 4. 跨区域竞争 (27) 五、华融的对策建议27 附件１：北京市绿化隔离带项目现状和政策分析30 附件２：国务院批复的北京市土地利用总体规划1997-2010 33

一、我国土地差不多状况 1.土地利用现状结构 据土地利用现状调查，截至1996年10月31日在全国土地调查总面积950676.2千公顷(1426014.3万亩)中：耕地130039.2千公顷(195058.8万亩)，占13.7%；园地10023.8千公顷(15035.7万亩)，占1.0%；林地227608.7千公顷(341413.1万亩)，占23.9%；牧草地266064.8千公顷(399097.1万亩)，占28.0%；居民点及工矿用地24075.3千公顷(36112.9万亩)，占2.5%；交通用地5467.7千公顷&127;(8201.5万亩)&127;，占0.6%；水域42308.8千公顷&127;(63463.2万亩)&127;，占4.5%；未利用土地245087.9千公顷(367631.8万亩)，占25.8%。 我国土地利用现状结构的特点是： （1）农业用地占主导地位。在全国土地调查总面积中，农、林、牧业生产用地（即耕地、园地、林地、牧草地面积之和）占66.7%, 即占2/3, 居主导地位。而在农业用地中，牧草地、林地比重大，耕地次之，园地比重最小。

农村土地流转方面的政策分析

农村土地流转政策分析 目前我国农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 在农村土地流转方面，近几年来我国政策相对有一些放开，但是对于宅基地、耕地的保护政策依然严格。 下面主要通过对宅基地、土地承包经营权、农村道路等公用设施建设以及非集体用地几个方面进行分析和说明： 一、对宅基地的利用 1、宅基地/宅基地上的民宅可否转让？——无法通过转让/买卖方式取得 目前我国有关规定（现阶段国家关于宅基地的政策）严厉禁止城镇居民到农村购买宅基地及农民住宅，体现在1999年以来国务院及其办公 厅的多次发文。比如1）国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》 中（十三）条规定：“严格日常监管制度。各地要进一步健全和完善动 态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和 制止各类土地违法行为。要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督 管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和 违法建造的住宅发放土地使用证。”；2）国务院办公厅关于加强土地 转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得 向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关 部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。” 2、宅基地/宅基地上的民宅可否出租？——可以出租 《土地管理法》、《物权法》、《合同法》上均没有对宅基地上房屋租赁的禁止规定，因此我司可以通过和农民签订租赁合同租赁其宅 基地上的房屋。但需要注意房屋的合法性，避免租赁在自留地、耕地上 违法建造的房屋。注意订立的租赁合同需要符合《合同法》第十三章租 赁合同以及《土地管理法》等法律法规的规定，按照约定的用途，妥善 保管租赁物，对房屋的主体结构不能变动等，不得私自在集体土地上建 造房屋建筑物，改变土地用途等。

办理国有土地出让基本程序

办理国有土地出让基本程序 1、原则上基本农田、不是建设用地的不能办国有土地出让。 2、先由县政府召开的项目规划审查会批准，再办理《选址意见书》、《建设项目规划许可证》； 3、向县国土局报材料：申办人的用地申请、当地镇政府给国土局申请、县规划审查会通过的会议纪要、《选址意见书》、《建设项目规划许可证》、可行性研究报告、发改委备案证明、环评报告及批复、安全条件论证报告、省经信委加油站核准文件等等（材料越全越好）。报国土局规划科，交报件费一亩约二万。 4、国土局规划科、土地利用科、土地储备中心、分管局长等对材料会审后（县、市、省局一样的材料每个科转），报局长同意，由以上科室和国土局测绘科等到现场实地察看。 5、测绘科测量出图后，国土局组织相关材料，出申报文件报县政府、报市政府、省政府审批。每次国土局要亲自去人办理，这需要相当长时间。 6、省政府批准后，县国土局办征地手续（从农民手中把地买回来），用地单位向镇政府交钱（按省标准补偿、附属物等）征地，镇政府帮助办理。村、镇盖章、村民签字等。 7、省批准后也要有用地指标，可以购买指标１２－15万/亩。 8、招拍挂程序： （1）国土局把该地块编号放县招标监管服务中心进行国有土地使用权拍卖挂牌活动，国土局先在网上发公告，法定发公告后

20天，按高价确定受让人。（目前这只是个形式，一般情况下，加油站项目用地少，加油站难批，是没有人争的，谁申请的地还是给谁，但程序要走）先交保证金（每亩约四万，保证金后转出让金额），确认具备本次投标竞买资格，领取《投标[竞买]确认书》。确认书上有国土局定的招拍挂活动日期。 （2）拍买期间没有别人竞争时，该地块由申请人取得国有建用地使用权，挂牌出让成交价XX万无，出让人县国土局与竞得人签订《国有建设用地使用权成交确认书》，用地方、国土局（局长签字）、招标监管中心三方签字、盖章。 （3）兑得人在签定确认书之日30个工作日内与出让人签订〈国有建设用地使用权出让合同〉在规定时间内不签订合同，视为自行放弃资格。 9、签订〈国有建设用地使用权出让合同〉后，国土局开发票去银行交出让金（每ＸＸ万／亩），去建设局办理《规划设计条件》（其中用地性质一定写“商业”用地）后国土局在报县政府批准在出让合同上签字盖章后，到地方税局交契税出让金的３％，交耕地占用税（一千平方３万）后，在交国土局一万多费用后，到国土局地籍科办理《国有土地使用证》。然后在去建局办《建设用地规划许可证》。土地利用科再发个《建设用地批准书》。办理程序复杂，以上大体程序是这样，中间国土局要报县政府县长签字盖章好几次、申请人要去乡镇、村盖章签字很多次，具体办到哪一步国土局给告知。

土地政策实施方案及分析报告知识资料

土地政策实施方案及分析报告知识资料 公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-

【最新资料,Word版，可自由编辑！】 目录 1. 土地利用现状结构 2. 耕地保护 3. 土地市场 4. 规划与地籍管理 5. 法制建设 二、中国土地权属分布 1. 北京市土地权属现状 2. 集体所有土地的用地结构 3. 集体所有土地权属的分类 三、土地开发政策的改变 1. 政策调整 2. 新土地供应政策出台的背景 4. 土地市场的发展情况对土地储备的影响 四、对房地产企业可能的影响 1. 土地供应总量 2. 土地价格和成本 3. 竞争态势 4. 跨区域竞争 五、华融的对策建议 附件１：北京市绿化隔离带项目现状和政策分析 附件２：国务院批复的北京市土地利用总体规划1997-2010 一、我国土地基本状况 1.土地利用现状结构 据土地利用现状调查，截至1996年10月31日在全国土地调查总面积950676.2千公顷(1426014.3万亩)中：耕地130039.2千公顷(195058.8万亩)，占13.7%；园地10023.8千公顷(15035.7万亩)，占1.0%；林地

227608.7千公顷(341413.1万亩)，占23.9%；牧草地266064.8千公顷(399097.1万亩)，占28.0%；居民点及工矿用地24075.3千公顷(36112.9万亩)，占2.5%；交通用地5467.7千公顷&127;(8201.5万亩)&127;，占0.6%；水域42308.8千公顷&127;(63463.2万亩)&127;，占4.5%；未利用土地245087.9千公顷(367631.8万亩)，占25.8%。 我国土地利用现状结构的特点是： （1）农业用地占主导地位。在全国土地调查总面积中，农、林、牧业生产用地（即耕地、园地、林地、牧草地面积之和）占66.7%,即占2/3,居主导地位。而在农业用地中，牧草地、林地比重大，耕地次之，园地比重最小。（2）建设用地中农村居民点、农村道路占地和独立工矿用地的比重较大。在城乡建设用地中，农村居民点和农村道路所占比重最大，两项之和占建设用地的57.4%；其次为独立工矿用地，占7.8%。 （3）未利用土地多为难利用土地。全国未利用土地中目前难以开发利用的沙漠、荒漠、裸岩及石砾地、重盐碱地、重沼泽地等占3/4左右。这些土地大部分分布在西北干旱地区和青藏高原，自然条件恶劣，开发难度大。 不同地带土地利用结构的差异： 根据土地的自然条件、历史条件和社会经济发展水平的不同，将全国划分为东、中、西部三个地带。东部地带包括辽宁、北京、天津、河北、山东、江

中国农村土地制度研究及其策略

中国农村土地制度研究及其策略 （陕西师范大学政治经济学院，陕西西安710062） 摘要：中国作为一个农业大国，农村的土地问题是一直是争论的热点和焦点。农村土地制度也在顺应历史潮流不断地发生变化。但是现行土地制度的弊端依旧存在，为了给当代土地制度提供更为合理的改革方案，本文从三个方面对当代中国的土地改革进行了分析。其中分别为土地改革的实质及其存在的问题、农村土地制度改革的思路和具体方法、现行的土地政策。关键词：农村土地制度问题改革思路方法 一、土地制度改革的实质及其存在的问题 “三农”问题尽管在现实中表现多样，但核心仍是农村土地问题。而产权问题又是农村土地制度的核心问题，农村土地产权制度是农村经济制度的基础，是土地制度的核心。可想而知农村产权问题在我国农村发展中所起的重要作用。农村产权问题就是我国土地制度的核心问题。[1] （一）土地所有权主体不明确，农民难以真正获得土地所带来的收益。 有关法律规定，农村土地归农民集体所有，但“集体”是哪一级，法律规定得较为含糊。所有权主体虚置，土地的占有权、使用权和支配权被层层分解，国家作为超经济主体对土地享有广泛的自由裁量权，控制、处置农村土地，如国家或公共权力机关随意征用或过度使用土地，资本大力圈占土地。代表集体行使土地实际所有权的基层政府主管部门及领导也时常侵占农民的利益。农民仅凭使用权很难有话语权，土地收益几乎被各利益部门掠去，农民所获补偿甚微。 （二）农村土地流转制度不规范，流转受限，土地市场被割裂、扭曲。 国家以垄断身份处置农村土地，规定农村土地不准买卖，土地的唯一买者只有国家，农村土地市场的微观主体难以进行有效的资源配置，统一的农村土地市场无法形成。农村土地集体所有权主体不确定，其所有权被分割，为众多的行政村或村民小组所掌握，造成行政村（或村小组、社区、城乡）之间的壁垒，土地产权市场被割裂、扭曲。与实际市场行为相背离，使二元经济结构难以打破。而真正的所有权主体（农民）又缺位，被剥夺以土地要素进入市场交易的权利，不可能很好地履行土地流转和土地市场运作的权力，仅有土地使用权（以契约方式订立的土地承包权，其内容具有较大的随意性），土地的流转受到极大限制，因而造成农村土地资源浪费或低效配置。 现实中，存在的主要问题：第一，土地流转总体上规模不大，范围较小，与加速农业现代化的要求不相适应。而且在流转中，大多数是农民私下协商交易，没有规范的手续，也没有通过流转合同或契约来规范流转双方的权利义务关系；同时土地流转后并没有形成规模种植，仅仅农户之间短期的互助性流转，难以形成流转效应。第二，土地流转中存在许多不规范的地方。主要表现为在土地流转中，受到所有权主体集体方面的行政干预，没有尊重农民意愿，进而导致流转的收益分配很不规范。第三，土地流转的中介组织不健全，缺乏土地流转市场，信息不畅。概括起来，即：规模小、不规范、无市场。 （三）农业规模效应和可持续发展难以保证。 由于农村土地集体所有权的不确定性和农户土地使用权的频繁调整，土地租赁市场无法正常发育，种地农民的利益很难得到保证，种地能手无法扩大经营规模，即使有些地方搞了规模经营，也往往受政府部门主导或强制，这种非市场行为主导的发展模式交易成本很高，

我国农村土地使用政策分析

我国农村土地使用政策分析 作者：黄国明 来源：《青年时代》2020年第23期 摘要：农村土地使用政策是公共政策分析应该加强和重视的领域，我国的农村土地使用政策实现了“三权分置”，促进了土地经营权的流转，发展了农业产业化、集中化经营，但也明显存在一些问题。本文对农村土地使用政策的发展历程作简要回顾，着重分析2013年之后我国农村土地使用政策调整的最终政策目标，说明其执行手段，并对政策作出评估。 关键词：中国;农村土地使用政策;调整;评估;“三权分置” 一、问题提出 随着改革开放步伐加快，经济迅速发展、城市规模不断扩大，城市周边原本属于农村的土地被征收，农民转让土地承包经营权，农村土地被重新规划为城市建设用地。1982年，中华人民共和国第四部宪法在第五届全国人大第五次会议上正式通过并颁布，即现行《中华人民共和国宪法》，其中第10条规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”。1988年，第七届全国人大第一次会议通过了《中华人民共和国宪法修正案（1988）》，把土地有偿使用、土地使用权的转让写入其中。 此后，土地征收便有了法律支持。在出售国有土地以及将征收的农村土地出售的过程中，政府获得土地出让金，并逐渐形成“土地财政”。政府在征收土地的过程中，矛盾时常发生，土地冲突变成严重的社会问题，在愈演愈烈的形势下也进入了政府议程，成为必须解决的政策问题。 二、政策发展 1978年，农村发生了土地基本经营制度的变革，开始实行家庭联产承包责任制，所有权归集体所有，承包经营权归农户所有，统一经营变成了分散经营。 1995年前后，第二轮承包开始，基本沿用第一次农村土地改革的做法，除了某些地方因地制宜做了一些细节改动[1]。2003年3月1日，《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称“《土地承包法》”）施行，农村土地经营制度发生了一些变化。该法规定了承包土地的期限为30年，承包期间，发包方将不会重新发包给承包方;另外规定，在承包期内，发包方不得收回土地重新发包，如果农户全家成员已经迁移小城镇落户，那么承包方有权自主决定是否将土地承包经营权交还给发包方，或者将承包经营权流转。2008年，《中共中央关于推进农村