房地产估价习题07(1)
第一章绪论
一、单项选择题
1、一种资产具备了（）等条件，才真正需要专业估价。
A、独一无二性和易受限制性
B、独一无二性和难以变现性
C、独一无二性和价值量较大
D、难以变现性和价值量较大
二、多项选择题
1、房地产需要专业估价的理由有（）。
A、房地产具有独一无二性
B、政府部门要求估价
C、房地产的价值量较大
D、估价人员要求估价
2、房地产估价可在下列活动中发挥作用（）。
A、房地产出租
B、房地产保险
C、房地产继承
D、房地产拍卖
3、我国大陆的房地产估价发展迅速，突出表现在（）等方面。
A、确立房地产估价的法律地位
B、实行房地产估价师执业资格考试制度
C、制定“房地产估价规范”
D、成立房地产估价师学会
三、简答题
1、房地产抵押贷款能否以交易价格作为抵押价值？为什么？
第二章房地产与房地产价格
一、单项选择题
1、（）不属于他物权。
A、抵押权
B、所有权
C、地役权
D、使用权
2、房地产价格实质上是房地产（）的价格。
A、开发成本
B、权益
C、物质实体
D、B和C
3、临时搭建的舞台（）。
A、属于土地的组成部分
B、属于建筑物的组成部分
C、属于定着物的组成部分
D、不属于房地产的组成部分
4、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方
面的制约。
A、建筑技术
B、土地权利设置
C、相邻关系
D、土地使用管制
5、生地价是指（）。
A、城市中待拆迁土地之地价
B、未开发农地、荒地之地价
C、可供直接用于建设的土地之地价
D、没有建筑物的土地之地价
6、毛地的概念是（）。
A、已做三通一平的土地
B、已征用补偿但未做三通一平的土地
C、城市空地
D、未拆迁的城市土地
7、尚不具备城市基础设施的土地，被称为（）。
A、农地
B、毛地
C、生地
D、熟地
8、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该
两宗房地产的价值相比有（）。
A、甲大于乙
B、甲等于乙
C、甲小于乙
D、不可比
9、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有
一建筑物，但估价结构显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。
A、该建筑物的价值低于拆除费用
B、该估价结果肯定有误
C、甲土地的价值高于乙土地的价值
D、不可能出现这种情况
10、有一幢8层的住宅楼，每层建筑面积相同，该建筑物建筑容积率为6，试问该建筑的建
筑覆盖率为（）。
A、0.50
B、1.00
C、0.64
D、0.75
11、某项目土地总面积5万平方米，建筑总面积8万平方米，其地上建筑物的基底总面积2
万平方米，则建筑密度为（）。
A、1.6
B、2.5
C、40%
D、25%
12、房地产的（），是经济学上所讲的外部性。
A、相互影响性
B、保值增值性
C、数量有限性
D、寿命长久性
13、土地价格主要受（）的影响。
A、供给量变化
B、需求量变化
C、供求双方等同
D、需求不变
14、楼面地价=土地单价÷（）。
A、建筑层数
B、建筑覆盖率
C、绿地率
D、建筑容积率
15、房地产估价中的价值，一般是指（）。
A、使用价值
B、交换价值
C、投资价值
D、帐面价值
16、甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/平方
米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有（）。
A、甲等于乙
B、甲大于乙
C、甲小于乙
D、难以判断
17、某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50%，楼面地价100元/
平方米，则其土地单价为（）元/平方米。
A、500
B、200
C、250
D、100
18、甲土地的单价2100元/㎡，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元/㎡，建筑容积率为
5，该两块土地的总价相比有（）。
A、甲的等于乙的
B、甲的高于乙的
C、甲的等于乙的
D、难以判断
19、有一宗房地产交易，成交价格为3000元/平方米，付款方式是首付10%，余款在1年内
按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为（）元/平方米。
A、3000
B、2700
C、2914
D、2500
20、某套建筑面积100㎡，每平方米建筑面积4500元的住房，总价45万元，如果实际单价
为4363元/㎡，年折现率为5.85%，则实际交易中的付款方式为（）。
A、在成交日期一次付清，给予3%的优惠
B、从成交日期起分期付清，首付30%，余款隔半年支付30%，一年付清
C、一年后付清
D、以抵押方式支付首付30%，余款在10年内等额支付
21、某人购买某套住宅，签定合同时首付房价的30%为18万元，余款向银行抵押贷款，10
年期贷款的月还款额为4122元。该套住宅的实际价格为（）。
A、67万元
B、60万元
C、65万元
D、无法确定
22、现房价格与期房价格的不同点是（）。
A、估价时点不同
B、交易日期不同
C、估价目的不同
D、估价对象的状况不同
23、其他条件相同，期房价格一般（）现房价格。
A、高于
B、低于
C、等于
D、不可比
24、一宗2000平方米的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/㎡。现按规划拟改为
商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/㎡，理论上应补的土地单价为（）元/㎡。
A、552
B、3519
C、4293
D、4845
25、因增加容积率需补地价的数额为（）。
A、（增加后的容积率—原容积率）×原容积率下的地价
B、（增加后的容积率—原容积率）×增加后容积率下的地价
C、（增加后的容积率—原容积率）÷原容积率×原容积率下的地价
D、（增加后的容积率—原容积率）÷增加后容积率×增加后容积率下的地价
26、有一宗物业占地1000㎡，原规划建筑面积为5000㎡，当时的地价为500元/㎡，现建
筑面积改成7000㎡，需补地价（）万元。
A、15
B、100
C、20
D、140
27、若房地产供给的价格弹性大于1，房地产价格变化为1%，则房地产供给量的变化（）。
A、大于1%
B、小于1%
C、等于1%
D、不能确定
28、某一房地产价格水平的高低，主要取决于（）供求状况。
A、本地区房地产的
B、全国房地产的
C、本地区本类房地产的
D、本类房地产的
29、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会
（）。
A、上升
B、下降
C、不变
D、升降难定
30、房地产的供给增加，需求不变，其价格会（）。
A、上升
B、下降
C、不变
D、升降难定
31、影响房地产价格水平的最终因素是（）。
A、行政因素
B、自身条件
C、供求状况
D、环境因素
32、甲土地的地质条件优于乙土地，在其上建造同样的建筑物，则（）。
A、甲土地的价格高于乙土地
B、乙项目的造价高于甲项目
C、乙项目的卖价高与甲项目
D、甲项目的造价高于乙项目
33、开发周期较短的房地产与开发周期较长的房地产相比较，供给弹性前者（）后者。
A、大于
B、小于
C、等于
D、不等于
34、（）因素对房地产价格的影响关系通常是一向性的。
A、绿化
B、交通条件
C、沿街情况
D、人流
二、多项选择题
1、权益是房地产中无形的部分，包括（）。
A、权利
B、权力
C、利益
D、收益
2、容积率是指（）。
A、底层建筑面积与占地面积的比率
B、建筑总面积与用地面积的比率
C、建筑面积密度
D、单位面积土地允许建筑面积数
3、容积率是指（）。
A、覆盖率×建筑层数
B、建筑总面积÷用地总面积
C、建筑密度
D、单位土地面积允许的建筑面积数
4、若各层建筑面积相同，覆盖率=（）。
A、容积率/层数
B、建筑物基底占地面积/土地总面积
C、建筑物基底占地面积×容积率
D、容积率×层数
5、房地产估价是（）的结合。
A、艺术
B、经验
C、方法
D、科学
6、房地产的三种存在形态是（）。
A、土地
B、房地
C、权益
D、建筑物
7、建筑容积率与建筑覆盖率之间存在下列关系（）。
A、建筑容积率=总建筑面积×建筑覆盖率÷建筑基底面积
B、建筑容积率=建筑覆盖率×建筑层数
C、建筑覆盖率=建筑容积率×建筑层数
D、建筑覆盖率=建筑基底面积×建筑容积率÷总建筑面积
8、估价上真实、客观、合理的价格是指：（）
A、交易双方均接受的价格
B、对交易双方来说经济上合理的价格
C、正常交易情况下形成的价格
D、政府规定或希望的价格
9、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这可能是
（）。
A、评估价格公平合理，成交价格不公平合理
B、评估价格不公平合理，成交价格公平合理
C、评估价格和成交价格都公平合理
D、评估价格和成交价格都不公平合理
10、房地产价格的形成基础有（）。
A、房地产的需要
B、房地产的有用性
C、房地产的有效需求
D、房地产的相对稀缺性
11、从一段较长时间来看，房地产价格上涨率要高于（）。
A、一般物价上涨率
B、餐饮利润率
C、国内生产总值增长率
D、特殊物业投资收益率
12、从某种意义上讲，房地产价格是（）。
A、个别人的价值判断
B、估价人员的主观定价
C、由市场力量决定
D、市场参与者集体竞价的结果
13、在商品交易中，常见的最低价格有（）。
A、商品房销售中的起价
B、拍卖活动中的保留价
C、招标活动中的中标价
D、采用收益法确定的参考价
14、下列各种价格种肯定是事实的有（）。
A、不能作为可比实例的交易价格
B、可比实例的交易价格
C、理论价格
D、评估价格
15、房地产估价所评估的是房地产的（）。
A、交换价值
B、市场价值
C、使用价值
D、理论价值
16、房地产价格的形成条件是（）。
A、房地产的有用性
B、房地产的稀缺性
C、房地产的有效需求
D、人们对房地产的需要
17、增加原出让土地使用权规定的容积率，其补地价总额等于（）。
A、（增加后的容积率—原容积率）×楼面地价
B、（增加后的容积率—原容积率）×土地总面积×楼面地价
C、（增加后的容积率—原容积率）÷原容积率×原容积率下的土地总价
D、增加的建筑面积×楼面地价
18、甲土地单价9000元/平方米，建筑容积率为6.0；乙土地单价9000元/平方米，建筑容
积率为4.5。若两者的建筑面积相同，则：（）。
A、甲土地总价等于乙土地总价
B、甲土地总价小于乙土地总价
C、甲土地的价格水平等于乙土地的价格水平
D、甲土地的价格水平小于乙土地的价格水平
19、下面关于经济因素的说法正确的是（）。
A、从较长时期来看，房地产价格上涨率要高于一般物价的上涨率
B、中等收入的家庭收入增加，不会促使房地产价格上涨
C、低收入的家庭收入增加，对房地产价格的影响估计不大
D、经济持续高速增长，房地产价格也会相应大幅度上涨
20、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。
A、常常遭受洪水威胁
B、在写字楼旁新建大型游乐场
C、在住宅区道路禁止货车通行
D、在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路
21、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。
A、交通建设
B、人口素质变化
C、城市规划的制定与修改
D、所在地区衰落
22、房地产投机对房地产价格的影响可能引起（）。
A、房地产价格上涨
B、房地产价格下跌
C、房地产需求增加
D、房地产价格平抑
23、由（）等原因导致房地产的价值增加，是房地产的自然增值。
A、需求增加
B、装修改造
C、交通改善
D、通货膨胀
第三章房地产估价概述
一、单项选择题
1、房地产估价的合法原则是针对于（）来讲的。
A、估价机构
B、估价人员
C、估价对象
D、估价方法
2、某城市市区有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根
据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（）进行评估。
A、工业厂房
B、工业用地
C、商品住宅
D、商住用地
3、一宗土地用假设开发法评估其价格：在商业用途下的估算结果为800万元，在居住用途
下的估算结果为1000万元。城市规划规定既可以作商业用途业可以作居住用途，则该宗土地的评估价格应为（）万元。
A、800
B、1000
C、900
D、1800
4、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物
的费用之后的余额时，应以（）进行估价。
A、保持现状前提
B、装修改造前提
C、转换用途前提
D、重新利用前提
5、某建筑物的建筑面积10000平方米，坐落的土地面积为4000平方米，土地价格1500元/
平方米，建筑物的重置价格1500元/平方米，市场上该类房地产的正常房地产价格为2000元/平方米。据此（）。
A、判断该房地产的使用符合最高最佳使用原则
B、判断该房地产的使用不符合最高最佳使用原则
C、判断该房地产的使用是否符合最高最佳使用原则
D、判断该房地产的使用是否符合最高最佳使用原则尚缺条件
6、（）是以房地产与其外部环境是否协调来判定房地产是否处在最高最佳使用状态。
A、均衡原理
B、适合原理
C、收益递增
D、收益递减
7、同类房地产的市场价格之所以相互牵掣，是因为相互之间有一定的（）。
A、互补性
B、权益差别
C、替代性
D、外部环境差异
8、估价时点应与（）的日期一致。
A、签订估价合同
B、开始估价作业
C、完成估价报告
D、估价结果所属
9、某房地产估价事务所在2005年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于2005年6月
30日的价格。之后，有关方面对其价格结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否合理，则重新估价的估价时点应为（）。
A、2005年6月30日
B、现在
C、重新估价的作业日期
D、要求重新估价的委托方指定的日期
10、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地
产市场情况应为（）时点的状态。
A、现在
B、未来
C、过去
D、B和C
11、在建工程一般不可能出现（）情形的估价。
A、估价时点为现在，估价对象为现时状况
B、估价时点为现在，估价对象为未来状况
C、估价时点为未来，估价对象为未来状况
D、估价时点为未来，估价对象为现时状况
二、多项选择题
1、一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面要具有（）。
A、扎实的理论知识
B、广泛的人际关系
C、丰富的实践经验
D、良好的职业道德
2、一宗房地产的土地价值为40万元，建筑物价值为60万元，已抵押贷款45万元，作为某
种目的的估价结果为55万元，则该估价目的可能是（）。
A、买卖
B、抵押贷款
C、拆迁补偿
D、保险
3、房地产的合法权益包括（）。
A、合法产权
B、合法使用
C、合法补偿
D、合法处分
4、最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足（）。
A、法律上允许
B、程序上合理
C、技术上可能
D、财务上可行
5、某地区有繁华地段有一空地，另有一块附有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土
地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有（）。
A、前者大于后者
B、前者低于后者
C、前者等于后者
D、不能比较
6、下列房地产类型估价时，对象房地产状况及房地产市场情况的时间一致的是（）。
A、现房估价
B、期房估价
C、过去回顾性估价
D、未来预测性估价
7、估价时点又称（）。
A、评估基准日
B、估价期日
C、评估时日
D、估价作业日期
8、不同类型房地产的估价，其估价对象房地产状况及房地产市场状况均为估价时点时的状
况，可以是（）。
A、过去回顾性估价
B、未来预测性估价
C、期房估价
D、现房估价
9、寻找房地产最高最佳使用的方法，从（）四个方面依序筛选。
A、能否使估价对象价值最大
B、经济上的可行性
C、技术上的可能性
D、法律上的许可性
10、某被拆迁人与拆迁人于去年因拆迁补偿发生纠纷，今年为解决纠纷需要估价，此项估价
的（）。
A、估价时点为现在
B、作业日期为现在
C、市场状况为过去
D、对象状况为过去
11、在建工程一般可能出现（）情形的估价。
A、估价时点为现在，估价对象为现时状况
B、估价时点为现在，估价对象为未来状况
C、估价时点为未来，估价对象为未来状况
D、估价时点为未来，估价对象为现时状况
三、简答题
1、有一房地产需要估价，其现状使用下价值为3000元/㎡；如对进行装修改造，需要费用为1500元/㎡；根据市场分析，其装修改造后的房地产价值为4000元/㎡。试判断该房地产估价的前提。
2、有一新建建筑物，其坐落的土地面积为4000平方米，建筑面积为10000平方米；用市场比较法评估得出其房地价值为每平方米3000元、土地价格为每平方米2000元；用成本法估算出的该建筑物的重置价格为每平方米2000元。试分析该建筑物是否为最高最佳使用。
3、对影响房地产价格的因素分析应建立哪些认识？
第四章市场比较法
一、单项选择题
1、与市场比较法关系最为密切的房地产价格的形成原理是（）。
A、均衡原理
B、预期原理
C、竞争原理
D、替代原理
2、比准价格是一种（）。
A、市场价格
B、理论价格
C、评估价格
D、公平价格
3运用市场比较法评估房地产价格时，选择比较案例应尽可能使其在（）。
A、同一供需圈内
B、相邻区域内
C、同一行政区内
D、同一城市内
4、某住宅建筑面积与使用面积比例为1：0.7，已知建筑面积价格为3000元/平方米，则使
用面积价格为（）元/平方米。
A、2100
B、2333
C、4286
D、4666
5、有一宗交易实例使用面积2500平方英尺，成交总价16万美元，分二期付款：首期付50%，
余款一年后支付。若半年期利率为1.5%，1美元=8.28元人民币，1平方米建筑面积=0.75平方米使用面积，1平方米=10.764平方英尺，将其统一到每平方米建筑面积的人民币价格为（）。
A、7494元/㎡
B、7250元/㎡
C、4020元/㎡
D、4215元/㎡
6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并
后价值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（）。
A、50万元
B、55万元
C、60万元
D、60万元以上
7、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。
A、0.060
B、0.940
C、1.060
D、1.064
8、某地区房地产交易中卖方、卖方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%，某宗房地
产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。
A、323
B、275
C、273
D、258
9、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地
产交易，买方付给卖方2325元/㎡，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/㎡。
A、2487.75
B、2500.00
C、2511.00
D、2162.25
10、比较法中的交易日期修正，就是对房地产进行（）修正。
A、房地产状况
B、货币时间价值
C、市场状况
D、交易情况
11、某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、
85.0、89.2、92.5、98.1（以2000年1月1日为100）。有一房地产在2006年6月1
日的价格为2000元/㎡。对其作交易日期修正到2006年10月的价格为（）元/㎡。
A、1376
B、2308
C、2558
D、1055
12、某地区某类房地产2006年5月至2006年9月的价格指数分别为101.5、100.7、99.8、
98.9、103.3（以上个月为100）。某宗房地产2006年5月的成交价格为5100元/平方
米，将其修正到2006年9月的价格为（）元/平方米。
A、5089
B、5145
C、5236
D、5315
13、在交易日期修正中，最宜采用（）。
A、一般物价指数或变动率
B、建筑造价指数或变动率
C、建筑材料价格指数或变动率
D、房地产价格指数或变动率
14、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000
元/㎡，成交日期为2001年11月31日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/㎡。
A、3214
B、3347
C、3367
D、3458
15、某宗房地产2004年2月25日的价格为1000美元/平方米，汇率为1美元=8.26人民币。
该类房地产以美元为基准的价格月递减0.5%，则其2004年10月25日的价格为（）人民币元/平方米。2004年10月25日的汇率假定为1美元=8.29人民币。
A、7935
B、8260
C、8290
D、7964
16、在进行房地产状况修整时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。
A、估价时点
B、搜集该可比实例时
C、进行房地产状况修正时
D、成交价格所反映
17、按直接比较判定某可比实例价格的房地产状况修正系数为0.98，则其依据为（）。
A、可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%
B、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%
C、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%
D、可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%
18、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别
因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为（）。
A、1.05
B、0.95
C、0.98
D、1.03
19、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于（）修正。
A、交易情况
B、交易日期
C、区域因素
D、权益状况
二、多项选择题
1、搜集交易实例时应搜集交易实例的（）。
A、成交价格
B、议价时间
C、成交日期
D、付款方式
2、运用市场比较法估价时选取的比较实例应符合下列要求：（）
A、与估价对象具有类似性
B、交易日期与估价时点接近
C、交易双方有经济关系
D、成交价格是单价
3、下列说法是正确的：（）。
A、可比实例肯定是交易实例
B、交易实例肯定是可比实例
C、可比实例不一定是交易实例
D、交易实例比一定是可比实例
4、房地产交易中的特殊交易情形包括（）。
A、交易双方曾经有过业务联系
B、购买相邻房地产
C、交易税费由买方承担
D、卖方不了解市场行情
5、运用市场比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件（）。
A、使用性质相同
B、地点相近
C、价格相同
D、交易日期与估价时点相近
6、区位状况比较修正的内容包括（）修正。
A、繁华程度
B、周围环境
C、容积率
D、使用年限
7、类似房地产是指（）等方面与估价对象房地产相同或相似。
A、用途
B、建筑结构
C、地区
D、权益
8、市场比较法选用可比实例时，应考虑的可比基础是（）。
A、统一货币单位
B、统一面积单位
C、统一化为单价
D、统一时点
9、市场比较法估价时，其适用的条件为（）。
A、房地产市场发达
B、估价人员经验丰富
C、房地产市场稳定
D、评估地区有交易中心
10、比较法中，房地产状况修正指的是对房地产（）等方面的修正。
A、区位状况
B、交易状况
C、权益状况
D、实物状况
三、计算题
1、需要评估某商品住宅在2006年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取
上表交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。另知2005年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.5元人民币，2006年11月1日人民币与美元的市场汇价
为1美元=8.3元人民币；2005年7月1日至2006年11月1日期间，该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。试利用上述资料估计该商品住宅在2006年1月1日以人民币表示的正常单价。
2、为评估某写字楼2006年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A 、B 、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：
交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。
（3）调查获知该类写字楼的价格，2005年11月1日至2006年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2006年6月1日至2006年10月1日平均每月比上月上涨1.8%
。
（4）房地产状况分析判断
房地产状况中三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。
试利用上述资料估算该写字楼2006年10月1日的正常市场价格（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。
第五章 收益还原法
一、单项选择题
1、收益法适用的条件是房地产的（ ）。
A 、收益能够量化
B 、风险能够量化
C 、收益或风险其一可以量化
D 、收益和风险均能量化
2、收益法公式()??
????+-=n r r a V 111成立的条件是（ ）。 A 、a 每年不变、有限年期、r 每年不变且不等于零
B 、a 每年不变、无限年期、r 每年不变且不等于零
C 、a 每年变化、有限年期、r 每年不变且大于零
D 、a 每年不变、有限年期、r 每年变化且大于零
3、按收益法计算，若a 每年不变，r=0，年期有限为n ，则v=（ ）。
A 、()??
????+-n r r a 111 B 、0 C 、a×n D 、求不出 4、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，还原利率为12%，出让时
土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（ ）万元。
A 、833.33
B 、830.45
C 、828.25
D 、827.64
5、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋健在建造过程，至今已有8
年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的还原利率为8%，该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A 、457.40
B 、476.98
C 、686.10
D 、715.48
6、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/㎡，乙房地产尚可使用年限为60年，
单价为1100元/㎡，还原利率均为8%，实际上甲房地产的价格（ ）乙房地产的价格。
A 、高于
B 、低于
C 、等于
D 、B 或C
7、某土地在其它条件不变的情况下，申请将使用年限由500元/㎡的30年改为20年。若土
地还原利率为8%，则地价相应变为（ ）。
A 、600元/㎡
B 、436元/㎡
C 、732元/㎡
D 、524元/㎡
8、某房地产50年使用期，还原利率为10%时的价格为3000元/㎡，问还原利率为12%时，
无限年期的价格约为（ ）元/㎡。
A 、2480
B 、2500
C 、2520
D 、2507
9、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价
值为500万元。若土地还原利率为7%，则该宗土地30年使用权的价格为（ ）。
A 、899
B 、1000
C 、1349
D 、1500
10、已知t 年前（含t 年）房地产纯收益每年相等为a ，t+1年开始每年以比率S 递增，还
原利率为r ，则收益价格为（ ）。
A 、()()t t r s r a r r a +?-+??????+-11111
B 、()()1
111111--+?-+??????+-t t r s r a r r a C 、()()1111111+++?-+??????+-t t r s r a r r a D 、()()
t t r s r a r r a +?++??????+-11111 11、采用收益法测算房地产价格时，公式2r b r a V -=
表示（ ）。 A 、房地产净收益按一固定数额逐年递增
B 、房地产净收益按一固定数额逐年递减
C 、房地产净收益按一固定比率逐年递增
D 、房地产净收益按一固定比率逐年递减
12、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础
上增加1万元，该类房地产的还原利率为8%，该房地产的价格为（ ）万元。
A 、225.00
B 、237.50
C 、381.25
D 、395.83
13、某宗房地产第一年纯收益为10万元，预计每年可增加2000元，设其还原利率为10%，
使用年限为无限年，则该宗房地产的价格为（ ）。
A 、20万
B 、102万
C 、120万
D 、80万
14、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616
万元，还原利率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。
A、4858
B、5200
C、2700
D、6264
15、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年
递增2%和1%，该类房地产的还原利率为8%，该房地产的价格为（）万元。
A、100
B、42
C、63
D、77
16、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第
4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果还原利率为9%，则该房地产的收益价格为（）万元。
A、195
B、210
C、213
D、217
17、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上
涨12%，届时转让税费为售价的6%，还原利率为9%。该房地产目前的价值为（）万元。
A、923
B、1111
C、1353
D、1872
18、某出租旧写字楼，每年净租金收益50万元，计划一年后拆除作为商业用地。预计作为
商业用地的价值为1000万元，到时拆除旧房所需费用为50万元。该类房地产的还原利率为10%，该旧写字楼的价值为（）万元。
A、955
B、864
C、909
D、914
19、预计某宗房地产未来二年的净收益分别为55万元和60.5万元，二年后的价格比现在的
价格上涨10%，该类房地产的还原利率为10%，该宗房地产二年后的价格为（）。
A、1100万元
B、1150万元
C、1710万元
D、1210万元
20、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元；此后每年的
有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%，收益年限为50年；假设有效毛收入发生在年初，运营费用在每年均匀投入；该类房地产的还原利率8%，则该宗房地产的价格为（）。
A、318万元
B、286万元
C、427万元
D、471万元
21、甲、乙两宗房地产分别为住宅和店铺，调查并计算得到两者的净收益相同，则（）。
A、两者总价相同
B、甲的总价低于乙的总价
C、甲的总价高于乙的总价
D、无法判断两者价格的高低
22、从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的还原利率应（）。
A、越高
B、越低
C、不变
D、越可靠
23、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取的净收益的风险较大时，则该宗房地
产的（）。
A、还原利率应较高，价值较低
B、还原利率应较低，价值较高
C、还原利率应较高，价值较高
D、还原利率应较低，价值较低
24、收益还原法中，净收益通常是指（）。
A、实际收益
B、经营收益
C、租金收益
D、客观收益
25、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（）净收益作为
估价依据。
A、类似房地产的客观
B、类似房地产的实际
C、类似房地产的最高
D、类似房地产的最低
26、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税，其收益价格估算可采用（）。
A、类似写字楼的客观收益
B、市场比较法
C、该写字楼的实际收益
D、无法估算
27、某宾馆有300张床位，当地同档次宾馆一般床价为每天每床45元，年平均空置率为20%，
费用为收入的30%，该类房地产的还原利率为10%，则计算所得的年净收益为（）万元（一年以365天计）。
A、345
B、394
C、320
D、27
28、收益法中的运营费用率是指（）。
A、运营费用与潜在毛收入之比
B、运营费用与总收益之比
C、运营费用与净收益费用之比
D、运营费用与有效毛收入之比
29、评估某宗房地产的价格时，选取的还原利率越高，评估出的价格会（）。
A、越高
B、越低
C、不变
D、趋于零
30、某房地产年纯收益50万元，剩余使用年限45年，选取3个可比实例的有关资料为：
A、422
B、426
C、435
D、450
31、还原利率构成中，流动性补偿的流动性是指（）。
A、房地产开发企业自有资金周转的速度
B、估价对象房地产变为先进的速度
C、估价对象房地产带来的净收益的速度
D、房地产开发企业流动资金周转的速度
32、还原利率=（）+风险调整值
A、平均利润率
B、安全利率
C、经济增长率
D、银行贷款利率
33、土地还原利率R L、建筑物还原利率R B、综合还原利率R O三者之间的大小关系为（）。
A、R L B、R B < R L C、R L< R O < R B D、R O < R L < R B 34、剩余技术是依据（）价格。 A、土地收益求取土地 B、建筑物收益求取建筑物 C、房地收益求取房地 D、房地收益单独求取土地或建筑物 35、土地价格=[房地产纯收益－（）]÷土地还原利率 A、土地纯收益 B、建筑物价格×建筑物还原利率 C、建筑物总收益 D、房地费用 36、某宗房地产，纯收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物还原利率12%，土地 还原利率10%，则该宗房地产的总价值为（）万元。 A、417 B、500 C、460 D、450 37、某办公楼的土地面积3000平方米，建筑面积10000平方米，该办公楼出租正常月纯收 益为18万元，建筑物重置价格为2000元/平方米，成新率为80%，土地和建筑物的还原利率分别为7%和8%，该办公楼的土地正常价格为（）万元。 A、1257 B、1571 C、800 D、1300 二、多项选择题 1、运用收益法评估房地产价格时，影响估价结论准确性的因素有：（） A、总收益的准确性 B、费用及扣除项目的准确性 C、基准地价的准确性 D、还原利率的准确性 2、有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于（）。 A、不同收益年限的类似房地产价格的相互转换 B 、还原利率的求取 C 、市场比较法中交易日期修正 D 、不同类型房地产不同使用年价格高低的比较 3、在()?? ????+-=n r r a V 111的情况下，采用市场提取法求取还原利率r 要用到（ ）。 A 、试算法 B 、移动平均法 C 、曲线拟合法 D 、线性内插法 4、某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大的增加，由此带来的 新增收益属于（ ）。 A 、有形收益 B 、无形收益 C 、正常收益 D 、广告收益 5、对确定还原利率有参考依据的有（ ）。 A 、折旧率 B 、物价指数 C 、银行贴现率 D 、投资回报率 6、运用收益法评估建筑物价格的公式可为（ ）。 A 、建筑物纯收益/建筑物还原利率 B 、（房地纯收益—土地纯收益）/建筑物还原利率 C 、房地纯收益/综合还原率—土地现值 D 、房地纯收益/综合还原率—土地纯收益/土地还原率 7、就某私人的出租住宅进行交易价格评估时，应优先选用（ ）进行估价。 A 、市场比较法 B 、收益法 C 、成本法 D 、残余法 8、公式()()∑=+++=t i t t i i r V r a V 111的建设前提是（ ）。 A 、已知未来某年的房地产价格为V t B 、在已知房地产价格的年份以前的纯收益有变化 C 、r 每年不变且大于或等于零 D 、年期无限 9、一般情况下残余法要求（ ）时，才是有效的方法。 A 、还原利率正确 B 、建筑物较新 C 、估价对象处于最有效使用状态 D 、估计土地的价值 10、收益性房地产价值的高低，取决于（ ）等因素。 A 、可获净收益的的大小 B 、可获净收益期限的长短 C 、获得净收益的可靠性 D 、建筑物的质量好坏 三、计算题 1、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000平方米，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000平方米建筑面积归甲方，2000平方米建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，还原利率为10%。 2、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价 为每床每天45元，年平均空房率为30%，年运营费用率20%；该类房地产还原率为10%。试选用所给资料估计该宾馆的价格。 3、某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元，需要支出总费用30万元。在附近、选取了A、B、C、D四宗类似房地产，其价格及纯收益如下表。试用所给资料估计该宗房地产的价格（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。 4、某房地产建成于2002年12月30日，此后收益年限为50年；2004年12月30日至2006年12月30日分别获得纯收益8 5、90、95万元；预计2007年12月30日至2009年12月30日可分别获得纯收益95、92、94万元，从2010年12月30日起每年可获得的纯收益将稳定在95万元；购买该类房地产通常可以得到银行70%的抵押贷款，抵押贷款常数为6%，自有资金要求的收益率为10%。试利用上述资料估算该房地产2006年12月30日的收益价格。 5、某商场的土地使用权年限为40年，从2002年5月31日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为2000㎡，可出租面积占建筑面积的60%。一层于2004年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/㎡，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200、120元/㎡，出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的还原利率为8%。试估计该商场于2006年5月31日带租约出售时的正常总价格。 第六章成本法 一、单项选择题 1、成本法的理论依据，从卖方的角度看，是（）。 A、替代原理 B、生产费用价值论 C、预期原理 D、收益理论 2、成本法特别适用（）的房地产估价。 A、收益小和发生交易少 B、收益大和发生交易少 C、收益小和发生交易多 D、收益大和发生交易多 3、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取（）成本作为评估依据。 A、该宗房地产的实际 B、类似房地产的客观 C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低 4、房地产开发成本的增加（）房地产的价格。 A、必定提高 B、必定降低 C、不一定提高 D、不一定降低 5、用成本法评估新开发土地价格的基本公式为：新开发土地价格=取得待开发土地费用+（）+正常利税 A、拆迁安置补偿费 B、基础设施建设费 C、公共配套设施费 D、开发土地所需费用 6、取得某3平方公里成片荒地的价格为500元/平方米，将其开发成熟地的费用为500元/ 平方米，税利为可转让熟地价格的15%，其可转让土地面积为2平方公里，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（）元/平方米。 A、1765 B、1150 C、1725 D、1500 7、用成本法评估新建房地产价格的基本公式为：新建房地价格=土地成本+（）+正常利 润。 A、拆迁费用 B、建造成本 C、公共设施建设费用 D、市政设施建设费用 8、新建建筑物价格=（）+建造成本+正常利税 A、征地费 B、拆迁安置补偿费 C、地价款 D、零 9、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000㎡，其基地的现时市 场价格为600万元，附近类似写字楼（包含土地和建筑物）的现时市场价格为2800元/㎡，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为（）万元。 A、800 B、900 C、1000 D、大于1000 10、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费 用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（）万元。 A、180.0 B、300.0 C、309.0 D、313.2 11、开发利润与开发完成后的房地产价值之比为（）。 A、投资利润率 B、成本利润率 C、销售利润率 D、直接成本利润率 12、估价上的折旧注重的是（）。 A、原始取得价值的减价修正 B、原始取得价值的摊销与回收 C、重置价值的摊销与回收 D、价值的减价修正 13、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（）。 A、物质折旧 B、功能折旧 C、经济折旧 D、会计折旧 14、由于消费观念而导致的建筑物折旧是属于（）折旧。 A、物质 B、有形 C、经济 D、功能 15、折旧求取的方法可归纳为（）等三类。 A、直线法、实际观察法、成新折扣法 B、年限法、直线法、成新折扣法 C、年限法、实际观察法、成新折扣法 D、年限法、直线法、实际观察法 16、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的 产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线折旧法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则（）。 A、甲大于乙 B、甲小于乙 C、甲等于乙 D、难以判断 17、建筑物估价中耐用年限通常指（）。 A、物理耐用年限 B、建筑物消亡的年限 C、经济耐用年限 D、已使用年限 18、在建筑物的估价中，决定建筑物价格的最基本因素是（）。 A、建筑成本 B、原始成本 C、重置成本 D、标准成本 19、用成本法估价时，房屋现值等于（）。 A、房屋重置价×成新率 B、房屋重置价一年折旧额×尚可使用年限 C、房屋重置价一年折旧额×耐用年限 D、房屋重置价一年折旧额 20、已知建筑物重置价格为800元/㎡，建筑物已使用10年，折旧率为0.012，若按直线折 旧法计算，则该建筑物的现时单价是（）元/㎡。 A、717 B、704 C、714 D、724 21、已知建筑物重置价格为800元/平方米，建筑物已使用10年，折旧率为0.012，若直线 折旧，则该建筑物的现时单价是（ ）元/平方米。 A 、800 B 、640 C 、704 D 、720 22、某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则 该建筑物的成新率为（ ）。 A 、40% B 、60% C 、50% D 、67% 23、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（ ）用直线折旧法计算出的成新率。 A 、等于 B 、大于 C 、小于 D 、无法判断 24、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的 成新率为（ ）。 A 、76% B 、80% C 、81% D 、84% 25、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让 年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。 A 、40 B 、42 C 、48 D 、50 26、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为（ ）。 A 、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房 B 、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房 C 、腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房 D 、非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房 27、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有（ ）。 A 、自然寿命≥经济寿命 B 、自然寿命≦经济寿命 C 、自然寿命=经济寿命 D 、无关 28、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40 年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（ ）年。 A 、35 B 、45 C 、48 D 、50 29、某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限N 与该建筑物的经过年数t 、尚 可使用年数n 之间的关系为（ ）。 A 、N=t+n B 、N C 、N>t+n D 、ABC 都可能 30、某建筑物重置价格为C ，残值率为0，正常使用的耐用年限为N 年，现已使用了t 年， 经估价人员观察判断剩余经济寿命n 年，以直线法计算折旧总额的最适宜公式为（ ）。 A 、n N C ? B 、t t n C ?+)( C 、t N C ? D 、) ()(t n n N C +- 31、当建筑物的维护保养较好时，有效经过年数（ ）实际经过年数。 A 、等于 B 、不等于 C 、长于 D 、短于 32、某商业房地产于1998年9月15日以出让方式获得40年的土地使用权；于1999年3 月15日开始建造，于2002年3月15日竣工验收，于2002年9月15日开始营业；建筑物重置成本5000元/平方米，正常使用的经济寿命50年，残值率为2%。则该建筑物于2006年9月15日每平方米的折旧总额为（ ）元。 A 、450 B 、616 C 、563 D 、604 二、多项选择题 1、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（ ）。 A 、土地取得成本 B 、开发成本 C 、管理费用 D 、销售费用 2、建筑物的重新购建价格是（ ）的价格。 A 、扣除折旧后 B 、估价时点时 C 、客观 D 、全新的 3、运用成本法评估房地产价格时，影响估价结论准确性的因素有：（ ） A 、估价人员所确认的房屋成新度的准确性 B 、会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性 C 、房屋结构类型确认的正确与否 D 、房屋重置价格的准确性 4、求取建筑物重新建造成本的方法有（ ）。 A 、指数调整法 B 、实际观察法 C 、工料测量法 D 、分部分项法 5、建筑物的物质折旧包括（ ）。 A 、有形损耗 B 、正常使用的磨损 C 、功能折旧 D 、意外的破坏损毁 6、成本法中的“开发利润”是指（ ）。 A 、开发商所期望获得的利润 B 、开发商所能获得的税前利润 C 、开发商所能获得的平均利润 D 、开发商所能获得的税后利润 7、用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用（ ）求取。 A 、市场比较法 B 、基准地价修正法 C 、假设开发法 D 、成本法 8、求取建筑物重新建造成本的方法有单位面积法，单位体积法及（ ）。 A 、指数调匀法 B 、实际观察法 C 、工料测量法 D 、分部分项法 9、在成本法中投资利润率的计算基数包括（ ）。 A 、土地取得成本 B 、开发成本 C 、管理费用 D 、销售费用 10、（ ）等引起折旧的多少与建筑物经过的年数正相关。 A 、技术进步 B 、自然环境恶化 C 、使用的磨损 D 、日晒雨淋 11、某建筑物重置价格为C,残值率为0，正常使用的耐用年限为N 年，现已使用了t 年，经 估价人员观察判断剩余经济寿命n 年，且N ≠n+t ，以直线法计算折旧总额的适宜公式为（ ）。 A 、n N C ? B 、t t n C ?+ C 、t N C ? D 、()n N N C -? 三、计算题 1、某公司于5年前以出让方式取得某一宗面积2000平方米的40年使用权土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000平方米。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/㎡，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。（土地还原利率为8%） 2、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10亩、年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该类土地每平方米需要600元；地上建筑物总建筑面积2000平方米，于8年前建成交付使用，当时建筑造价每平方米500元，现时建造同类建筑物每平方米需1000元，估计该建筑物尚可使用32年，残值率为5%。试选用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。（土地还原利率为8%） 3、某建筑物总建筑面积500㎡，现时重置价格每建筑平米1000元，耐用年限50年，残值率5%，尚可使用30年。试估计该建筑物的现时总价和单价。 4、某公路隧道2001年8月占地20万㎡，使用期为70年，隧道建设期为二年。隧道建设中采用纵向通风新技术，节约工程费用500万元。整个隧道工程于建设期末决算总造价为15062.62万元，当时造价指数为100，现造价指数为181.5。隧道自建成后耐用100年，残值为0。现时该地同类土地价格按70年使用期计为700元/㎡，试评估该公路隧道2006年8月的价格。（土地还原利率为8%） 第七章假设开发法 一、单项选择题 1、假设开发法中预期开发后的楼价不可用（）求取。 A、市场比较法 B、收益法 C、成本法 D、长期趋势法 2、运用假设开发法估价时，选择最佳开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定，最重 要的是选择（）。 A、最佳的用途 B、最适当的规模 C、最合适的档次 D、最适宜的时间 3、某工程，总建筑面积12400平方米，于2005年3月16日开工，土地使用年限自开工之 日起计50年，至估价时点2006年9月16日完成主体结构，距建成尚需一年半。预计建成后半年可租出，可出租面积为建筑面积的70%，月净租金收入45元/平方米，出租率为85%，设还原利率为9%，折现率为13%，续建完成后的价值为（）万元。 A、3658.20 B、2836.50 C、3406.45 D、3403.80 二、多项选择题 1、假设开发法中的开发期包括（）。 A、前期 B、建造期 C、租售期 D、保修期 2、下列估价中宜采用假设开发法的有（）。 A、拆迁补偿估价 B、在建工程估价 C、出让地块估价 D、房改售房估价 3、假设开发法中预期开发后的楼价可用（）求取。 A、市场比较法 B、收益法 C、成本法 D、购买年法 4、用假设开发法估价，在估算利息时必须把握（）。 A、计息方法 B、还原利率 C、计息基础 D、计息期 三、计算题 1、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在2007年5月1日的价格。获知该宗土地总面积500平方米，建筑容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅的建设期为2年，建筑费为每平方米800元，专业费用为建筑费的8%，第一年投入60%的建筑费及专业费用，第二年投入40%的建筑费及专业费用；贷款年利率为10%；销售税费为未来楼价的6%；投资利润率（利息不计利润）为20%；该商品住宅在建成后半年一次全部售出，售出价格平均每平方米2500元。试用所给资料用动态方式估计该宗土地在2007年5月1日的总价、单价及楼面地价（折现率10%）。 2、某旧厂房的土地面积4000平方米，建筑面积6000平方米。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为500元/平方米的地价款，同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元（装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造中期）。此类房地产投资的正常利润率为10%。估计该写字楼装修改造完成后即可全部出租，可出租面积为建筑面积的70%；附近同档次写字楼每平方米可出租面积的年租金为1000元，出租的成本及税费为年租金的40%，还原利率为8%。购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4%。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价（采用动态方式，折现率为8%）。 3、某在建工程开工于2006年3月1日，用地总面积2000平方米，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用年限为50年，从2006年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平方米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至2006年9月1日已完成主体封顶，已投入建设费用的45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为每平方米80元，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租期间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2006年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定还原利率为8%，折现率为14%。 第八章基准地价修正法 一、多项选择题 1、评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括（）等。 A、土地生熟度 B、土地使用权年限 C、土地使用者 D、土地利用条件 2、基准地价表达的是（）。 A、城市土地价格水平 B、某一时点的土地价格 C、不同区域的土地价格 D、不同用途的土地价格 二、简答题 1、何谓城镇土地分等？ 2、何谓城镇土地定级？ 3、简述城镇土地分等的基本思路。 4、简述城镇土地定级的基本思路。 5、简述城镇土地分等定级与城镇土地估价的关系。 6、何谓基准地价？ 7、基准地价的作用有哪些？ 8、简述基准地价评估的步骤。 9、样点地价评估的思路有哪些？ 10、认识基准地价内涵有何意义？ 11、何谓基准地价修正法？ 12、基准地价修正法的基本原理是什么？ 13、简述基准地价修正法的估价步骤。 三、计算题 1、某宗工业用地出让的土地使用权年限50年，所处地段的基准地价为1200元/平方米， 房地产估价理论与方法重要公式 1 . 2房地产的概念 ?建筑密度 %=建筑基底总面积 X 100% 建筑用地面积 ?容积率=总建筑面积 建筑用地面积 ?总建筑面积=土地总面积X 建筑密度X 建筑层数 ?容积率=建筑密度X 建筑层数 ?套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积 ?建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积 2. 3房地产的供求与价格 ?供给量=存量一拆毁量一转换为其它种类的房地产量+其它种类房地产转换为该种房地产量+新开发量 ?弹性=作为因变量的 经济变量的相对变化 作为自变 ?房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 ?房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比 消费者收入量变化的百分比 ?房地产需求的人口弹性=房地产需求量变化的百分比 人口数量变化的百分比 ?房地产需求的交叉价格弹性 =一种房地产需求量变化的百分比 另一种房地产或商品价格变化的百分比 ?房地产需求的价格预期弹性 =房地产需求量变化的百分比 预期的房地产价格变化的百分比 ?房地产供给的价格弹性=房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 ?房地产供给的要素成本弹性=房地产供给量变化的百分比 要素价格变化的百分比 2. 4房地产价值和价格的种类 ?一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格 ?基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业 等用途，分 别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 ?标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格， 它是该类土 地在该区域的标准指导价格。 ?房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要 的一切合理 必要的费用、税金及应获得的利润。 ?房地价格=土地价格+建筑物价格 ?土地价格=房地价格一建筑物价格 ?建筑物价格=房地价格一土地价格 ?楼面地价=土地总价 总建筑面积 .楼面地价 =土地总价 X 土地总面积 =土地单价 总建筑面积土地总面积容积率 ?期房目前的价格=现房价格一（预计从期房达到现房期间）现房岀租的净收益的折现值一风险补偿 -补地价=改变后的地价一改变前的地价 =原容积率下的土地单价X （现容积率一原容积率） 原容积率 4. 4建立价格可比基础 ?建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格X -补地价（单价） =现楼面地价X 现容积率一原楼面地价X 原容积率 -补地价（总价） =补地价（单价）X 土地总面积 -补地价（单价） =原楼面地价X （现容积率一原容积率） 套内建筑面积 建筑面积 -补地价（单价） 14春学期《房地产估价》在线作业及答案 试卷总分：100 测试时间：-- 单选题多选题判断题 一、单选题（共30 道试题，共60 分。）V 1. 针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（B）。 A. 10.10% B. 7.90% C. 8.40% D. 11.90% 满分：2 分 2. （C）是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用。 A. 收益递增递减原理 B. 均衡原理 C. 适合原理 D. 供求原理 满分：2 分 3. 在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（A）范围之内 A. 0〃5～2〃0 B. 1〃5～2〃0 C. 0〃5～1〃5 D. 1〃0～1〃5 满分：2 分 4. 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（A）进行估价。 A. 保持现状前提 B. 装修改造前提 C. 转换用途前提 D. 重新利用前提 满分：2 分 5. 一般地说，增加房地产开发环节的税收〃会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（C）；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（C） A. 下降，下降 B. 下降，上升 C. 上升，下降 D. 上升，上升 满分：2 分 6. 为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（B） A. 快速变现值价值 B. 谨慎价值 C. 在用价值 D. 残余价值 满分：2 分 7. 在评估政府行政办公楼的价值时，一般采用（B）估价。 A. 市场法 B. 成本法 C. 收益法 D. 假设开发法 满分：2 分 8. 某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8（以2003年1月为100）。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为（A）元/m2。 A. 4367 B. 4617 C. 4446 D. 4161 满分：2 分 9. 下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（A） A. 金融制度政策 B. 利率 C. 经济发展 D. 汇率 满分：2 分 10. 在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（B）估价方法 A. 一种或一种以上 B. 两种或两种以上 C. 三种或三种以上 D. 四种或四种以上 满分：2 分 11. 五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（A）等设施或条件以及场地平整 期末考试《房地产估价》（A 卷）参考答案及评分标 准 说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。 一、判断题（在每小题后面的括号内填入判 断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。（×） 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为 居民区，铁路就可能成为增值因素。（×） 8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×） 二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题1.5分，共15分） 1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的（ D ）。 A. 收 益 能 够 量 化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx 中，x 表示（ D ）。 A.价格 B.常数 C.价格 变动率 D.时间 5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ） A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格 B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格 C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格 D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格 6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体 D.B和C。 7．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ C ）。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8．市场法的理论依据是( B )。 A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理 9．某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（ B ）万元。 A.100 B.70 C.60 D.40 10．某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该房地 产于1999年的价格为（ B ）元/平方米。 A. 2390 B. 2410 C. 2430 D. 2450 三、简答题（每题5分，共15分） 1．城市基准地价评估步骤一般包括哪些？ 答：①确定基准地价评估的区域范 围。②明确基准地价的内涵、构成、 表达方式、基准日期等。（1分） ③划分地价区段。④抽查评估标准宗 地的价格。（1分） ⑤计算区段地价。（1分） ⑥确定基准地价。（1分） ⑦提出基准地价应用的建议和技术。 （1分） 2．选取的可比实例应符合哪些方面的要 求？ 答：选取的可比实例应符合4个方面 的要求： ①区位、权益和实物状况均与估价对 象的相同或相近，即为估价对象的类 似房地产；（2分） 一、单项选择题（每题3分，共15分） 1、在下房地产权益中有些属于债权，有些属于物权，请选出属于债权的是（C ） A．抵押权 B．地役权 C．租赁权 D．所有权 1、房地产估价从某种意义上讲是(B)房地产的价值。 A.发明 B.发现 C.创造 D.隐定 2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为(A)。 A.掌握的有关信息不同 B.作出的估价师声明不同 C.估价对象状况不同 D.委托人不同 3、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据(B)应按服装店用途进行估价。 A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.估价时点原则 D.替代原则 4、下列不属于房地产区位因素的是（B）。 A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层 5.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（A）。 A.0.95 B.0.99 C.1.01 D.1.05 6.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（B）。 A.某标准厂房 B.某酒厂厂房 C.某待出让土地 D.某写字楼 7.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（A）。 A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料 C.房地产市场在过去无明显的季节变动 D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 8.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（A）。 A.房地产投机 B.物价变动 C.财政收支状况 D.居民收入水平 9确定估价对象及其范围和内容时，应根据（B），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。 A.估价原则 B.估价目的 C.估价方法 D.估价程序 10．影响房地产价格的环境因素不包括（ D）。 A．大气环境B．声觉环境C．卫生环境D．物价因素 11．在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（A ）。 A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素 12．城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（B ）。 A．最低价格 B．平均价格 C．出让地价 D．标定地价 13．运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ C）。 A．合法原则B．最高最佳使用原则C．替代原则D．公平原则 14．房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（C ）状况为参照系进行的。 A．可比实例房地产B．估价对象房地产C．标准房地产D．类似房地产 15．某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15曰进行复估，则复估的估价时点为（ A）。 A．2003年6月15日 B．2003年8月15日 C．签订估价委托台同之日D．估价人员与委托人商定的某日 16．在房地产估价中建筑物一般做广义理解，对建筑物的定义是，人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，通常包括（ B） A．只是房屋 B．房屋和构筑物两大类 C．只是构筑物D．房屋、构筑物及其他 二、填空题（每题3分，共15分） 1、某土地的单位地价为每平米800元，要求建筑的容积率为4，则某地的熟地楼面价是每平米200 元。 2、建筑面积=土地面积×容积率。 3、建筑物从折旧原因上可分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。 4、地租资本化法的基本计算公式是P=a/r 。 5、某土地出租第一年的纯收益是15万，以后每年按2万元的幅度递增，土地的还原利率是 2009年房地产估价理论与方法真题 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。 A．估价机构 B．估价师 C．估价报告使用者 D．估价委托人的估价需要 2．一个估价项目中的价值类型，本质上是由（）决定的。 A．估价委托人 B．估价师 C．估价目的 D．估价对象 3．下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。 A．在用价值为市场价值 B．投资价值属于非市场价值 C．市场价值的前提之一是继续使用 D．同一估价对象可能有不同类型的价值 4．李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0．5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。 A．5000 B．12574 C．12650 D．13911 5．下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。 A．了解某宗房地产的出租人权益价值 B．了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C．了解某地区地震后房地产价值的变化 D．了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 6．任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。 A．易受限制 B．相互影响 C．独一无二 D．不可移动 7．下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。 A．用途专业的房地产 B．价值较大的房地产 C．独立使用的房地产 D．不可分割的房地产 中筑西府兰庭房地产技术估价报告 一、个别因素分析 1.物质实体状况 建筑物状况 ⑴委估建筑物于2015年建成，维护保养情况较好，成新率为90%， ⑵中筑西府兰庭位于城市规划高地武侯国际新城，成熟品质宜居板块新双楠中心区域。项目整体占地100余亩，大围合式布局，整体规划以公园为基底，真正践行“公园式上盖设计”的全新宜居理念。中筑置业，来自首都，添彩成都。以“筑造中国的普通住宅”为使命，2013携手众多行业品牌，潜心磨砺，筑造成都建筑精品。 二、区位状况描述与分析分析 （一）位置状况 位置状况表 （二）交通状况 交通状况表 （三）外部配套设施状况 外部配套设施表 （四）周围环境状况 周围环境状况表 三、市场背景描述与分析 1.一般因素 影响房地产价格的一般因素主要有地理位置和行政区划、经济和社会发展状况、房地产市场等。 ⑴地理位置以及行政区划 地处成都市西南部，因境内武侯祠而得名， 武侯区位于成都市城区西南部，东与锦江区隔河相望，北与青羊区毗邻，西南与双流区接壤，东南与高新区相连。地理坐标介于东经103°56′45″～104°05′33″北纬30°34′31″～30°39′49″之间。东西长约13公里，南北宽约10公里 截至2014年12月31日，武侯区管理13个街道：浆洗街街道、望江路街道、玉林街道、跳伞塔街道、火车南站街道、双楠街道、晋阳街道、红牌楼街道、簇桥街道、机投桥街道、金花桥街道、簇锦街道、华兴街道。 另外，还有芳草街街道、肖家河街道、石羊街道、桂溪街道被成都高新区托管 ⑵当地经济和社会发展状况 经济： 2017年全区实现地区生产总值972.4亿元，比上年增长8%。其中：第一产业实现增加值70万元，增长7.5%；第二产业实现增加值196.2亿元，增长7.4%；第三产业实现增加值776.2亿元，增长8.2%，对经济增长的贡献率为92.8%。人均地区生产总值89544元，比上年增长8%。三次产业比重为0.001：20.177：79.822。 非公有制经济保持平稳发展。全年实现非公有制经济增加值685.7亿元，比上年增长8%，占地区生产总值的比重达到70.5%。其中第二产业实现增加值181亿元，增长7.3%；第三产业实现增加值504.7亿元，增长8.3%。非公有制企业(指个体、私营企业、外商和港澳台投资企业)实现税收收入65.5亿元，比上年增长33.7%。 供给侧结构性改革稳步推进。商品住宅房库存面积持续减少，年末商品住宅房待售面积比上年末下降21.6%。全年规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为75.65元，比上年下降2.68元。[13] 新动能新产业新业态态势良好。创新创业载体面积超过43万平方米；新增1家省级工程实验室、5家市级以上创新平台、60家高新技术企业；新增“新三板”挂牌企业9家。全年规模以上工业战略性新兴产业总产值比上年增长39.2%。高技术制造业总产值比上年增长15.2%，占规模以上工业总产值的比重为16.5%。全年技术改造投资55.2亿元，增长7.3%。网络零售保持高速增长，全年限额以上单位通过互联网实现的商品零售额比上年增长30.8%。新兴服务业加快发展，全年规模以上服务业中，战略性新兴服务业、信息消费服务业、高技术服务业实现营业收入分别比上年增长10.6%、11.5%、11%。 发展质量效益有所改善。全年一般公共预算收入完成65.2亿元，比上年增长8.4%，其中地方税收收入完成42.1亿元，比上年增长8.5%。全年规模以上工业企业实现利税总额21.7亿元，比上年增长4.6%。全年规模以上服务业企业实现利税总额28.9亿元，比上年增长242.5%。全年净增规模以上工业和服务业、限额以上批发零售业和住宿餐饮业、资质以上建筑业和房地产企业65家 社会事业编辑 教育 2017年，武侯区共有中小学76所，其中公办中小学51所，民办中小学25所；幼儿园155所，其中公办幼儿园39所，民办幼儿园116所。在校学生14.5万人，在岗教职工1.3万人。全年教育总投入14.5亿元，同比增 （一）填空题 1、房地产是指、及其他。 2、国有土地使用权分为土地使用权和土地使用权。 3、对土地利用的限制可归纳为：的限制；的限制；。 4、针对不同的估价目的所采用的价值标准分为价值标准和价值标准两类。 5、在合法产权方面，应以和为依据。 6、房地产状况修正分为状况修正、状况修正和状况修正。 7、成本法是求取估价对象在时的重新购建价格，然后扣除，以此估算估价对象的价格或价值的方法。 8、通过征用农地取得的土地，其土地取得成本包括和土地。 9、求取折旧的方法有、和。 10、收益法是以求取估价对象未来的，选用适当的将其折现到后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。 11、收益性房地产的价值的高低取决于三个因素：可获净收益的；可获净收益；可获该净收益的。 12、影响房地产价格的经济因素主要有、、。 13、路线价法主要适用于城市土地的估价。 14、房屋完损等级将房屋分为、、一般损坏房、、。 15、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的；是否正确地预测了未来开发完成后的房地产。 16、一座建筑物的土地使用权出让年限为40年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为60年，计算建筑物折旧的经济寿命应为年。 17、某宗土地总面积1000平方米，容积率为4，对应的土地单价为700元／平方米，现允许将容积率增加到5，则应补地价的总价为。 18、某建筑物的建筑面积100平方米，经过年数10年，单位建筑面积的重置价格600元／平方米，经济寿命30年，残值率5%，用直线法计算年折旧额为元。 19、路线价法实质上是一种。 20、三通一平是指、、和。 （二）选择题 1、以下哪个式子不正确。 A、容积率 == 总建筑面积÷土地总面积 B、建筑密度== 建筑基底总面积÷土地总面积 C、容积率 ==总建筑面积÷建筑基底总面积 D、容积率 == 建筑密度×建筑层数 2、在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度是房地产需求的。 A、价格弹性 B、收入弹性 C、人口弹性 D、交叉价格弹性 3、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取净收益作为估价依据。 A、类似房地产的客观 B、类似房地产的实际 C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低 4、采用比较法估算得出的结果通常称为。 A、比准价格 B、积算价格 C、收益价格 D、评估价格 5、某土地的单价为800元／平方米，容积率为4，则楼面地价为 元／平方米。 A、300 B、400 C、200 D、450 6、某宗房地产交易，买方付给卖方2500元／平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常价格的5%， 第一章 一、房地产估价的需要 （一）现实中的需要——显示各项活动中对于房地产估价的需要从大到小表现在多方面。房地产估价的主要需求领域包括土地使用权出让，土地使用权转让；房地产买卖、租赁、交换、赠与；房地产抵押、典当、保险、课税；集体土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿，房地产分割、合并；房地产纠纷、涉案、损害赔偿；企业以房地产合资、合作；企业合并、兼并、分立、改制、上市、破产清算；还包括由房地产估价引发的涉案纠纷中的房地产价格复估等 （二）理论上的必要——房地产市场是不完全市场。在普通商品市场，买者和卖者众多，买者可以通过卖者的明码标价充分了解市场的价格信息。而房地产具有不可移动和独一无二的特性，买卖双方无法通过简单的比较去判断房地产价格的高低，再加上形成房地产价格的因素很复杂，即便是同一类型的房地产，甚至是同一宗房地产，其价格也会因时因地而异。所以，没有专门的知识和经验便无法正确的把握房地产的合理市场价格，于是便构成了房地产价格进行专业评估的需要。 第二章 一、房地产概念 1、定义——房地产是指土地及建筑物组成的物质实体和由它们衍生的各种物权。 包括：物质实体与权益,是实物、权益、区位三者的结合。 实物----实体质量功能 权益----所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权（地上权）、相邻关系 区位----地理位置 重要性：不仅是最基本的生产要素，也是最基本的生活资料 2、房地产的三种形式--------地产、房产、房地产 二、土地 1、定义：土地指地球表面的陆地，包含土地表面、地表下及垂直空间。 2、对一块土地的基本认识——坐落位置；面积大小；形状；四至；地势、地质、水文和气象条件；周围环境、景观；利用现状；土地权利状况；土地使用管制；生熟程度；其他 三、房地产物权——所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地上权、地役权 四、房地产特性 1、位置固定性、地区性和个别性----不可移动性 2、长期使用性----土地的不可毁灭性、建筑物的长期使用性 3、大量投资性 4、易受政策限制性----政策限制和影响 5、相互影响性----周边环境 6、保障性与增值性----土地的稀缺性 五、房地产的商业特性 1、交易的本质----实体+权利、权益的可分离性 2、交易的形式----实体的不可移动性、逐步性 房地产估价理论与方法分类模拟题30 一、单项选择题 1. 某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为______万元。 A.1838.00 B.1844.55 C.1845.87 D.1850.00 答案：B [解答] 2000万元-150万元-0.8万元/12%×[1-1/(1+12%)5]=1844.55万元。 2. 某商业房地产，在取得40年土地使用权后当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物，土地使用权出让合同约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物。则该商业房地产的折旧年限是______年。 A.37 B.40 C.60 D.63 答案：A [解答] 对于约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。(60+3-40)年=23年，(60-23)年=37年。 3. 某建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，约定在土地使用权期限届满后对收回的建筑物残余价值给予土地使用者相应的补偿，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物的经济寿命应为______年。 A.40 B.45 C.50 D.60 答案：D 4. 某幢商品住宅土地出让年限为70年，建设期为2年，该商品住宅经济寿命为50年，该建筑物折旧的经济寿命应为______年。 A.50 B.52 C.68 D.70 答案：A [解答] 住宅不论其经济寿命是早于还是晚于土地使用期限而结束，均按照其经济寿命计算折旧。 5. 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，收回建筑物用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为______。 A.2.00% B.2.13% C.2.22% D.2.50% 房地产估价习题集 标准化文件发布号：（9312-EUATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY- 第一二章作业 一．选择、填空题 1、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（）。 2、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。 A 建筑技术 B土地权利设置 C相邻关系 D土地使用管制 3、建筑物的所有权可以分为独有、共有和（）三种。 A区分共有 B区分所有 C公有 D私有 4、房地产需要专业估价的理由有 5、某土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共20层，且建筑密度为60％，则容积率为（） 6、房地产按开发程度来划分，可以分为（）几类。 二．判断题 1.土地具有位置固定性的特点是指土地的社会经济位置固定不变（） 2.两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同，而如果权益相同，则价值不可能有很大的不同（） 3.同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似（） 三．问答题 1、房地产的实物、权益、区位的概念分别是什么 2、中国目前有那些房地产权利，其概念是什么 3、从房地产估价角度看，对一宗土地的认识包括那些方面 4、从房地产估价角度看，描述第4教学楼 5、从房地产估价的角度，描述西华大学的区位 5、什么是房地产估价的概念 6、房地产的特性有那些 7、什么是价值时点、估价对象、估价目的、估价方法 8、土地利用时要受到那些限制 9、对房地产估价来说，房地产的分类有几种，各包含哪些 第三章作业 一．选择、填空题 1、不是导致商品住宅供给变化的主要因素是（） A开发成本的变化 B、消费者收入的变化 C价格的变化 D开发商对未来的预期2、甲土地的楼面地价2000元/㎡，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/㎡，容积率为7，若两块土地的面积等其他情况相同，其总价相比有（）。 3、现货房地产与期货房地产估价的不同点是（）。 A、估价时点不同 B、交易日期不同 C、估价目的不同 D 估价对象的状况不同 4、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（） 5、( )是随着时间的推移而减少。 A原始价值 B帐面价值 C市场价值 D投资价值 二．判断题 1、房地产尽管同时有买卖价格和租赁价格，但此两者没有内在关系。（） 2、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为、5、，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择甲土地。 3、某宗房地产交易的成交价格依据了其评估价格，则说明该成交价格是公平合理的。（） 4、交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。（） 5、理论价格并不是现实价格，评估价格才是现实价格。（） 三．计算题 1、某期房尚有年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 6000 元 / ㎡，出租的年末净收益为 1000元 / ㎡。假设折现率为 10% ，风险补偿估计为现房价格的 4% ，试计算该期房目前的价格。 2、某宗土地总面积 4000 ㎡，容积率为 2 ，对应的土地单价为 1200 元 / ㎡，现允许将容积率增加到，楼面地价不变，试计算理论上应补地价的数额。 房地产估价考试试题及 答案 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】 期末考试《房地产估价》（A 卷）参 考 答 案及 评 分标 准 说明：考试时可带不具备记忆功 能的计算器。 一、判断题（在每小题后面的括号内 填入判断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业 的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（×） 8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。（×） 9．房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。（×） 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×） 二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题分，共15分） 1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的 （ D ）。 A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx中，x表 示（ D ）。 A.价格 B.常数 C.价格变动率 D.时间 5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ） A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格 B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格 C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格 D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体和C。 7．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ C ）。A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8．市场法的理论依据是( B )。A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理9．某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（ B ）万元。 10．某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减 房地产估价(专升本)阶段性作业3 总分: 100分考试时间:分钟 单选题 1. 用收益还原法估算地价时，是在未来每年预期_____的基础上计算的。(5分) (A) 总费用 (B) 纯收益与总费用之和 (C) 总收益 (D) 纯收益 参考答案：D 2. 假设一宗土地，年纯收益为2000元／m2·年，土地的纯收益只要以8％的资本年利率还原即可，则土地价格应为_____元／m2。(5分) (A) 25000 (B) 20000 (C) 18000 (D) 16000 参考答案：A 3. 甲地尚可使用50年，单价为1050元／m2，乙地尚可使用60年，单价为1100元／m2．土地资本化率均为8％，实际上甲地的价格_____乙地的价格。(5分) (A) 高于 (B) 低于 (C) 等于 (D) 难以确定 参考答案：B 4. 某地块年土地纯收益为1000元，土地还原利率为10％，则该地块50年使用权价格为_____元。(5分) (A) 9910 (B) 10000 (C) 10100 (D) 19403 参考答案：A 5. 在收益还原法中，_____可作为评估地价的依据。(4分) (A) 直接收益 (B) 实际收益 (C) 客观收益 (D) 间接收益 参考答案：C 6. 某开发商拟开发一宗地，向银行贷款500万元，年利率12％，借期5年，则5年末应一次归还本利_____万元。(4分) (A) 500 (B) 800 (C) 881．2 (D) 980 参考答案：C 7. 土地收益价格的大小与_____有关。(4分) (A) 未来年纯收益、还原利率、收益年期 (B) 使用价值、地租、使用年期 (C) 实际纯收益、利息率、使用年期 (D) 未来年总收益、总费用、使用年期 参考答案：A 8. 房地出租中，_____的费用计算一般与建筑物重置价无关。(4分) (A) 管理费 (B) 维修费 (C) 保险费 (D) 房屋折旧费 参考答案：A 多选题 9. 可用于收益还原法中的原则有_____。(4分) (A) 替代原则 (B) 预期收益原则 (C) 贡献原则 (D) 竞争原则 参考答案：A,B,C,D 10. 收益还原法的理论依据主要有_____。(4分) (A) 地租理论 (B) 生产要素分配理论 (C) 区位理论 (D) 变动因素理论 参考答案：A,B 11. 不适于采用收益还原法估价的有_____。(4分) (A) 机关 复习题 一、单项选择题 1、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离中越来越受重视的是（）。 A、空间直线距离 B、交通路线距离 C、交通时间距离 D、至市中心距离 2、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/ m2。 A、3214 B、3347 C、3367 D、3458 3、房地产估价中的价值，一般是指（）。 A、使用价值 B、交换价值 C、投资价值 D、账面价值 4、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。 A、100 B、300 C、600 D、900 5.某前后两面临街、总深度为60米的矩形宗地，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重置价值估价法，其前街影响深度为（）米。 A.20 B.40 C.50 D.60 6、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）。 A、开发时间结束时的时间 B、购买待开发房地产时的时间 C、房地产的现时价格资料 D、估价人员选取的价格资料 7、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（）。 A、物质折旧 B、功能折旧 C、经济折旧 D、会计折旧 8、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（）。 A、资本化率应较高，价值较低 B、资本化率应较低，价值较高 C、资本化率应较高，价值较高 D、资本化率应较低，价值较低 房地产估价理论与方法 模拟试卷一 一、单项选择（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答 题卡上涂黑其相应的编号。） 1.成本法概念中的“成本“，并不是通常意义上的成本，而是（）。 A、价格 C、劳动价值B、生产费用 D、成本加利润 2.运用成本法估价，需要懂得（）。 A、房地产成本构成C、房地产价格构成 B、房地产供求关系 D、房地产重置价格构成 3.对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。 A、货币支付C、现象 B、价值D、本质 4.某房地产现房价格为4000元/平方米，开发商利用预售收入投资使利润增加200元/平方米，预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值为300元/平方米，风险补偿200元/平方米，该房地产期房价格为（）元。 A、3800 C、3300 B、3500 D、3100 5.重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（）的新建筑物的正常价格。 A、具有同等效用C、具有同等功能 B、完全相同D、类似 6.实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的（）。 A、剩余价值 B、实际使用年限 C、剩余使用寿命 D、实际损耗程度 7.房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其（）所排列出的先后进行次序。 A、时间顺序C、程序 B、逻辑顺序D、内在联系性 8.房地产估价的核心是为（），对特定房地产在特点时点的价值作出估计。 A、特定对象C、特定目的 B、特定委托人D、特定要求 9.具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（）作为其中的一种估价方法。 A、比较法C、收益法 B、假设开发法D、成本法 10.对估价资料的保存时间一般应在（）以上。 A、5年 B、8年 C、10年 D、15年 11.假设开发法在形式上是（）。 A、评估新建房地产价格的收益法的倒算法 B、评估新建房地产价格的成本法的倒算法 C、评估房地产价格的收益法的倒算法 D、评估房地产价格的成本法的倒算法 12.在传统方法中，投资利息和（）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。 A、投资利润C、投资收益 B、开发利润D、销售税 13.投资利息估算只有在（）才需要。 A、比较法 C、现金流量折现法B、传统方法 D、收益法 14.在现实生活中，房地产价格的高低是由（）的结果。 A、众多影响房地产价格的因素综合作用 B、影响房地产价格的因素作用 C、各种影响房地产价格的因素其影响强度不同 D、各种影响因素影响房地产价格变动方向不同 15.商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和（）。 A、周围环境状况C、临街状况 B、与市中心的远近D、交通便捷程度 16.房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（）下的估价结果具有近似性。 A、同一估价原则、同一估价时点C、同一估价目的、同一估价时点 B、同一估价目的、同一估价方法D、同一估价原则、同一估价目的 17.现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。 房地产估价(专升本)阶段性作业1 总分: 100分考试时间:分钟 单选题 1. 房地产产品具有_____特性。(5分) (A) 位置的固定性 (B) 可挪动性 (C) 低值性 (D) 投资的低风险性 参考答案：A 2. 下列哪种情况可导致房地产价格偏高_____(5分) (A) 出售方急于出售 (B) 存在房地产税费的转嫁 (C) 买方对所卖的房地产有特殊兴趣 (D) 卖方对市场行情很不了解 参考答案：B 3. 房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下_____因素对房地产价格的影响最小。(5分) (A) 买卖双方的学历状况 (B) 买卖双方的偏好 (C) 讨价还价能力 (D) 感情冲动 参考答案：A 4. 下列控制性详细规划指标中用上限控制的指标是_____。(5分) (A) 容积率 (B) 绿地率 (C) 建筑密度 (D) 建筑红线后退距离 参考答案：C 5. 建筑物±0.000＝42.500，即室内地面标高±0.000相当于绝对标高42.500，若室内外高差0.750米。则该建筑物的室外地坪的绝对标高为_____。(5分) (A) 41.750 (B) 43.250 (C) 0.750 (D) －0.750 参考答案：A 6. 如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以_____为前提进行估价。(5分) (A) 保持现状 (B) 装修改造 (C) 转换用途 (D) 重新利用 参考答案：D 7. 城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为_____。(5分) (A) 生地价 (B) 熟地价 (C) 毛地价 (D) 拆迁补偿安置价 参考答案：C 8. 房地产价格是由房地产的_____三者相互结合而产生的。(5分) (A) 有用性、稀缺性、有效需求 (B) 供给、需求、利用状况 (C) 权利、租金、利率 (D) 价值、使用价值、供求 参考答案：A 9. 居住用途房地产的位置优劣，主要是看_____和安宁程度。(5分) (A) 周围环境状况 (B) 繁华程度 (C) 临街状况 (D) 附近是否有矿产资源 参考答案：A 10. 住宅与其配套的商业、娱乐房地产之间的关系是_____。(5分) (A) 替代关系 (B) 互补关系 (C) 附属关系 (D) 没有关系 参考答案：B 多选题 11. 房地产物质实体包括_____。(5分) (A) 土地 (B) 地上建筑物 第八、九章练习题1 一、单项选择题 (本大题共20小题，每小题1分，共20分) 1.旧建筑物评估价格等于( ) B A.建筑物重新建造成本+建筑物折旧 B.建筑物重新建造成本-建筑物折旧 C.房地产重新建造成本-建筑物折旧 D.房地产重新建造成本+建筑物折旧 2.求取建筑物重新建造成本的方法中，简单、可靠性和准确性都比较高的一种是( )B P156 A.工料测量法 B.指数调整法 C.基准地价修正法 D.单位比较法 3.剩余法估价中，调查地块权利状况与确定开发完成后租金水平( )D P170 A.无关 B.有关 C.双关 D.关系非常密切 4．从买方来说，成本法的理论依据是【】 A A．替代原理 B．生产费用价值论 C．成本原理 D．类似原理 5．建筑物耐用年限的起算日期为【】 B A．竣工之日 B．验收合格之日 C．入住之日 D．物业管理企业驻入之日 6．评估师在用剩余法评估地块时，预测的利润为【】 B A．最大利润 B．社会平均利润 C．实际利润 D．比较利润 7．房地产的价格一般取决于【】 B P141 A．成本 B．效用 C．所在片区的基准地价 D．所在区域的区域因素 8．房屋的准成本租金构成因素是【】A A．折旧费、维修费、管理费 B．折旧费、维修费、管理赞、利息 C．折旧费、维修费、管理费、利息、税金 D．折旧费、维修费、管理费、保险费 9．剩余法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合【】B P167 A．统一原则 B．合法原则 C．平衡原则 D同步原则 10．剩余法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是【】D A．专业费 B．不可预见费 C．地价 D．租售费 11．从卖方来说，成本法的理论依据是【】B A．替代原理 B．生产费用价值论 C．成本原理 D. 类似原理 12．剩余法估价中土地最佳的开发利用方式是开发完成后销售能获得【】 D A．最低收益 B．中等收益 C．高收益 D．最高收益 13．由市征地事务管理所征收的征地管理费一般按征地包干总费用提取。【】C P145房地产估价理论与方法重要公式(整理)
14春学期《房地产估价》在线作业
房地产估价》考试试题及答案
房地产估价考试复习题
2009年房地产估价理论与方法真题
房地产估价作业-房地产技术估价报告
房地产估价期末考试说明
最新上海工程技术大学房地产估价期末考试复习资料
房地产估价理论与方法分类模拟题30
房地产估价习题集
房地产估价考试试题及答案
房地产估价专升本阶段性作业3
房地产估价期末复习题(1)
房地产估价理论与方法
房地产估价专升本阶段性作业1
房地产评估-第八九章练习题1-答案演示教学