对中国房地产的解读

对中国房地产的看法

“居者有其屋”是多数国人的愿望和梦想。近年来，中国房价一直保持持续上涨趋势，过高的房价给居民的生活带来了沉重的负担，房地产市场的非常规发展也成为中国构建和谐社会的一个不和谐素过高的房价给居民的生活带来了沉重的负担。进入2014年以来，随着上一阶段调控政策影响力的弱化，中国房地产市场再次陷入新一轮

的爆发性增长，并再次引起多方讨论，“泡沫论”、“供需论”不绝于耳。在“国五条”调控新政出台后，房地产市场将会是怎样的发展态势，房价的走势又怎样，究竟是什么在支撑着房价的高涨，造成这种现象的原因是什么？我想原因有以下几点

(一）中国房地产市场有效需求过于旺盛

房地产市场有效需求包括自住需求、投资需求和投机需求。

自住需求就是购房者自己居住的需求；投资需求即通过购买房产来出租获得较大收益的需求；而投机性需求是指利用不完善的市场制度或者不对称的信息，在短期内通过囤积商品以期望在价格上涨时出售来获得收益的需求。目前中国房地产市场有效需求过于旺盛，其原因主要有以下几方面：

1、房改使自住需求大幅度上升。实行住房制度改革以来，居民的住房不再是国家分配，而是主要通过房地产市场来解决居民的住房需

求与供应，这使得原先的保障性住房需求转化成为对商品房的消费需求，

从而增加了中国房地产市场的有效需求。

2、中国处于城市化的经济发展和经济起飞阶段形成的比较快的自住购房需求。过去20年，中国经济翻了两番，人均国民收入不断得到提高，与此同时，人均住房面积也翻了两番。中国经济的迅速发展及城市人口的不断膨胀使得房地产的有效需求不断增加。

3、居民对房价的“预期”导致当前有效需求增加。由于房价的不断上涨，消费者对房价上涨产生了强烈的上涨预期，那些原本打算以后买房的居民因为害怕房价上升而提前买房，这使得后期的潜在需求变成了当前的有效需求，这部分消费者的加入，加速了房价上涨。

4、投资方式偏少导致居民对住房投资增加。在CPI涨幅不断走高、银行储蓄利率偏低的情况下，居民对楼市的投资性需求大量增加，其结果主要体现在房地产泡沫上。房价的不断上涨使很多投资者选择了投资住房。他们购房后并不自住，而是出租或是等房产增值后变现获取差价。这类投资者的增加使得住房的投资需求有所放大，进而影响房地产价格。

5、国内外住房投机行为使得投机需求明显增加。一方面，很多开发商、房产中介和投机者通过抱团炒作、虚假购买等手段来制造“虚

拟需求”；另一方面由于人民币不断升值，投机性外资也较大规模

进入房地产市场，外资炒房屡见不鲜。

（二）房地产市场有效供给严重不足

房地产供给作为市场均衡的重要因素，不仅供给的总量偏低，而且其结构也不均衡。如前文所述，中国房地产的供给是否有效，

主要看是否能够达至有效性三个要素，正是由于供给过程中非有效

性的大量存在，导致中国房地产市场有效供给严重不足，具体表现

如下

:1、一些开发商采取了非对称信息的市场手段减少了房地产市场的有效供给。其中，通过分批申请预售许可证的方式来控制楼盘销售

进度，是目前各家开发商普遍实行的行业潜规则。另一方面，在市

场火热的情况下，开发商常常通过申请一小部分住宅预售的方式人

为控制供应量，造成房源紧俏的现象。

2、房地产供给结构不合理也是房地产市场有效供给不足的重要原因。房地产商为了追求高利润，大都将产品供给对象集中于较高收入群体，

从而更多地开发高档商品房或者豪宅。而与居民基本需求密切相关

的普通住房虽然需求大，但由于开发利润低而供给量很小。

3、现行的土地供应方式也影响着商品房的价格。在现行的土地创收制度下，土地出让收入是一些地方政府的主要财政来源，当地政府

为了自身利益，希望以较高的出让价格供给有限的土地，这无疑增

加了商品房的生产成本，导致城市土地价格和商品住宅价格一路攀升。

国家统计局18日发布的11月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,北上广深等一线城市房价连续第三个月同比涨幅超过20%,其中,北京为21.1%,上海为21.9%,广州为20.9%,深圳为21.0%。

一线楼市的二手房市场也异常火热。数据显示,11月70个大中城市二手住宅价格与去年同月相比,价格上涨的城市有68个。北上广深四大一线城市同以“两位数”的涨幅遥遥领先,其中,北京20.1%的同比涨幅令人咋舌。

一线城市的土地市场也延续着火热的态势,戴德梁行18日发布数据显示,土地市场热点正向一线城市回归,其商品住宅用地

出让金和溢价率均明显上升。

戴德梁行华东区综合住宅服务部主管伍惠敏分析指出,标杆开发商在2013年内加大土地市场投入力度,在拿地结构上向一

线城市和部分热点省会城市倾斜。“标杆房企每有6.4元的销售额就会拿出1元来进行土地储备。全国销售额排名前15位的

房企,如万科、金地等则更是如此。每有1.7元的利润就会拿出1元来拿地。”

其中根据有关资料显示2013年上海楼市量价齐升、供需两旺的格局已夯实。

回顾2013，自三月后，成交量就持续高位运行，市场连续两年供不应求，而房价也攀升高位。对于2014，业内普遍预

计房价在没有新的调控措施形势下，未来供求失衡局面仍将出现，而房价下调空间也不大。

据21世纪不动产市场研究部统计数据显示，前11个月，上海新房成交面积为1183.9万平方米，供应量为1077.1万平方米，同比涨幅分别为44.8%和35%，均为2010年至今同期的最高值。

值得注意的是，今年上海新房市场供不应求的格局基本奠定。数据显示，前11月，新房市场供销比为0.9，而这是连

续第二年上海新房市场供小于求，市场处于去库存阶段。

据统计，因市场长期处于供不应求状态，上海新房库存去化周期从年初的13.8个月(以2012年月均成交量计算)下滑至目前9.8个月(以2013年前11个月月均成交量计算)。

今年市场持续处于供不应求局面的同时，房价也出现明显上涨。据21世纪不动产市场研究部数据，前11个月上海新房成交均价2.4万元/平方米，同比上涨6.6%。

事实上，根据数据统计，11月份单月成交均价已攀升至25062元/平方米，同比涨幅达14.63%。值得注意的是，同比涨幅扩大的趋势仍在持续。

从全年市场走势看，上、下半年各迎来一次成交高峰。年初受到“国五条”政策刺激，出现恐慌性购房现象，成交量创2010年至今最高值；下半年又迎来近4年成色最足的“金九银十”，成交量全部在140万平方米以上。

整体评价2013年楼市，上海社会科学院部门经济研究所城市与房地产研究中心主任张泓铭表示，2013年住房交易

总体偏热，价格上升过快，远远超过同期CPI、GDP和城市人均可支配收入分别增长。三、四月份甚至出现极其严重的非理性

需求行为。但须指出的是，全年住宅销售面积快速增长，但施工面积、新开工面积、竣工面积增长不理想。

我认为在未来的几年内中国房价或趋稳下调、暴涨可能性小

中国经济未来几年内预计不会有特别好的表现，只有引领新经济和人口增涨能力较强的一线和二线靠前城市的住宅产品，仍有上升动力。其它城市和全国的商、办类产品，未来几年的表现都将比较低迷，工业类产品依靠总供给不足的转性需求，拥

有一定的升值潜力。

“2013年成交超09年历史高位创新纪录，2014年或成为需求集中成交后的相对‘弱市年’，而政策影响还将持续，同比回落或不可避免。明年整体市场供应不会有太大幅度上升，但随着2013年房屋建设速度逐步回落，2014年新房供应量或将

有限。”智地、准确地调节供求两个方面。一方面，将继续释放供给，另一方面，适度收敛需求。

生活离不开衣食住行，每个人都需要住房，就基本需求而言，当然是有多少经济能力就住什么样的房子，首要的考虑因素是居家环境的生活机能以及交通的便利性。房地产有涨跌的周期性，而是这个周期通常长达10年至20年，而从理论上说，

你买不回同样的房子。所以，站在生活消费必需品的角度，房地产理该“买起来等”，而不是“等着买”，笔者鼓励每个人视

自身经济能力寻找心目中的“好宅”，而不能以追逐未来增值为考量。

但现实总与理论有巨大的差距，过去十年中国各地的房价如脱彊的野马，一路狂奔，虽然经历了几轮严厉的宏观调控，却非但

没让房价降温，反而让许多相信调控手段的民众吃了高房价的亏。一来一往，房价上涨的预期变得越来越强烈，也使房价行政

调控的成本及风险越来越高，这更让民众有了错误的观念，把必需品错当投资品，必需品没有买点的问题，你不会因为面

包便宜就每餐多吃几个面包，而如果从投资角度来看，宏观经济的发展将是判断进场点的最大依据。

过去10年我国房地产的快速上扬，有其特殊的历史原因。1998年6月，国务院决定，党政机关停止实行40多年的实物分配福利房，推行住房分配货币化。1998年7月1日，住房福利制宣告结束，开始了住宅建设市场化和住房消费货币化的新一轮改革。从此，买房成了中国人最大的消费，房地产也进入快速的上行通道，甚至房价还以报复性的加速上涨来对应上世纪80年代直

到1997年未曾反映经济增长的房价。

2012年，我国的GDP是55万亿人民币，相较于1980年的4500亿，足足增长了120倍，由于当时中国尚未有商品房制度，因此很难算出确切的房价涨幅，如果以1997年的数字来看，GDP总量接近8万亿，至今增长约为7倍。而1997年至今，根据

统计局的数据，从2000年到2011年，上海的楼价从每平方米均价由3565上涨到14603，北京则从4919到16851，涨幅大约

是4倍。虽然远超过这段时间内GDP的增幅，但如果考虑到调整1980年到1997年的经济增长，房价上涨的幅度其实还在可以

理解的范围之内。

那现在到底还能不能投资房地产呢？要判断这个问题，人口结构与经济增长是最主要考量。先从经济增长角度来说，中国

经济虽然面临减速，但未来十年仍将有6至7倍的增长，也就是说2020年前GDP翻番应是大概率事件，这对房价的支撑绝对

是好事。而从人口结构的角度来看则不太妙了。据测算，我国的婚育人口，也就是买房主要的刚需来源将在2015年前后到达

顶峰，在2030年前后就可能开始出现人口负增长，有悲观的估计最快可能是在2023年，这意味着对住房的需求将从现在开始

放缓，而供给却不会停止增加，这是任何人都可以预见到的房价未来下跌的依据。即使现在政策是放开单独二胎，短期也无法

扭转此前三十多年来形成的人口结构。

那么，在今后的整体房价下跌趋势中会有例外吗？发达国家的经济发展历史表明，城镇化的兴起是经济发展不可避免的结果，城镇化是现代经济增长的重要推动力。人口在城市中聚集会产生显著的规模经济效应，因为这会使私人和公共投资的平均

成本和边际成本得以大幅降低，产生更大的市场和更高的利润。

随着人口和经济活动向城市的集中，市场需求将会迅速增长和多元化，这会促进专业化分工，从而进一步提高经济的效率。随

着经济全球化的深化，许多新型业态，特别是研究开发、现代服务业如金融和保险业、资讯和电脑服务业等，都必须依托

城市的发展才能得到扩张。不仅如此，城市产业的繁荣和高回报吸引了更多资本、技术和知识的流入，这些要素的整合，将会

进一步诱发新的技术创新和流动，并促进新兴产业的形成。因此，城市是现代经济中最具有活力的区域。麦肯锡甚至大胆预估

未来城市经济将取代国家经济，未来的竞争将是城市与城市间，而不仅限在国与国之间。

换句话说，投资人应该寻找在城镇化过程中还有持续发展的潜力城市去投资房地产。至少从目前来看，中国的城镇化还是粗放式的，还未能有效利用集约化的优势提高城市经济的附加价值，未来一线城市人口仍有增加空间，但若不能提高经济附加价值，那些人根本不可能有能力负担起目前的房价。从这个角度来看，中国楼价最具价上涨空间的城市，仍是在北京、上海这样的一线城市，或其他能在城市经济竞赛中脱颖而出的城市。三、四线城市可能就没有什么机会了。

国家统计局发布的11月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,虽然11月份70个大中城市房价环比涨幅整

体继续收窄,但一线楼市的房价上涨幅度依然不小。

年末,开发商在土地市场掀起新一轮拿地热潮的同时,各地方政府也在密集收紧楼市限购政策。可以想见,2014年“调控冷”与“预期热”现象或将并存于各地楼市。在我国房地产市场调控长效机制逐步成型的背景下,明年房价走势将保持平稳。

显然,从近期来看,年末地市的火热仍将支撑民众本已居高不下的房价上涨预期。《中共中央关于全面深化改革若干重大问

题的决定》中提及,“建立城乡统一的建设用地市场”以及“加快房地产税立法并适时推进改革”等举措。业内人士认为,这都将会对房地产市场产生影响。

伍惠敏认为,由于一线楼市房价上涨预期依然强烈,2014年上半年,一线城市或将强调预售证管理,尤其是高端项目的预售证发放将会较为谨慎。若政府在2014年下半年出台具备长效调控功能的房产税政策,也将会与当前在上海和重庆的试点政策有明显不同。其将更准确的抑制投资投机性需求,保护自住及改善型需求。

展望2014年楼市,伍惠敏预测,2013年第四季度出台的地方调控政策,将对市场预期产生“心理降温”,但鉴于2013年市场活跃成交的惯性作用,预计2014年上半年住宅市场走势仍将保持平稳。

2012年房地产市场呈现前低、中升、后翘的趋势”。国务院发展研究中心市场经济研究所

所长任兴洲表示，中国住房最短缺的时间已经过去，未来应从量向质转变。

任兴洲表示，国研中心根据第六次(2010)人口普查数据和相关数据推算，到2010年这些年来

积累存量住房全中国是179亿平方米，2.2亿套的住房，从总量而言，按照2010年的常住人口的

家庭户来算，达到了户均1.02套住房，但从成套住房来看，包括厕所厨房的是户均0.73套。

“这样的情况到2015年‘十二五’以后，户均城镇家庭户会达到1.08套，全世界的经验达

到这样的水平以后，住房市场的峰值就到来了，该往下走了。这是从中国现在的整体情况来考虑。”

任兴洲说。

“这说明我国已有大量存量房，中国住房最短缺的时间已经过去。”任兴洲指出，下一步我

国房地产除了不断建房子的数量型发展以外，更重要的是要向提高质量发展。例如，应该从一线

和二三线城市的结构的问题角度看中国市场整体的存量和未来的发展。

如果说十年前各个地方都

缺房子的话，到现在为止，一线、二线和三四线的城市出现了分化的状况，北上广深可能还缺房

子，但是有一些三四线的城市并不缺房子了。”

任兴洲表示，未来可能会有更多鄂尔多斯、温州逐步暴露出来。因此，在调控政策方面，应

考虑中国现在的状况。“一线城市有它的问题和特殊性，三四线城市有它的问题，调控需要更加

的细致，一刀切措施可能不太适合了。我们应该有针对性地去进行房地产调控和所谓的社会管

理。”

现阶段房价上涨比较快的地区，只是一线城市和部分省会城市，全国绝大部分城市市场比

较平稳。”绿地集团董事长张玉良表示，我们必须注意到，在加速城市化阶段，经济快速增长促

使至少在未来十年市场会有较大空间。但是，由于一线城市和部分省会城市人口短时间集聚，导致大城市病等综合性问题。

与此同时，在城镇化的背景下，我国一线城市较强物产增值驱动的存在，是整体形成的，这

也是造成一线房价不断高涨的主要原因。

因此，在未来调控过程中，应强调更大的差异性，从人口导入、导出流向、聚集度等方面决

定是否需要限制。而对特大型城市应合理规划城市布局，控制房价，另外应减轻交易环节的综合

税负。“税收在开发企业中，占房价20%左右，因此，在供不应求的城市，客观上负担会转嫁于

消费者，再加上土地供应中的税负，负担则更重。”张玉良说

中国房地产市场现状分析

1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为

中国房地产行业政策汇总分析

2015年9月中国房地产行业政策汇总分析 中国指数研究院10月8日发布《2015年9月中国房地产政策跟踪报告》，9月百城住宅均价继续双涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为为10817元/平方米，环比上涨0.28%,涨幅较上月收窄0.67个百分点。均价较去年同期上涨1.36%,涨幅较上月扩大1.21个百分点。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20061元/平方米，环比上涨0.50%,涨幅较上月收窄1.45个百分点；同比上涨5.64%,涨幅较上月扩大1.81个百分点。 一、市场情况：百城均价继续双涨主要城市同比回升明显 2012年1月-2015年9月百城价格指数 9月百城住宅均价继续双涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数对

100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为为10817元/平方米，环比上涨0.28%,涨幅较上月收窄0.67个百分点。均价较去年同期上涨1.36%,涨幅较上月扩大1.21个百分点。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20061元/平方米，环比上涨0.50%,涨幅较上月收窄1.45个百分点；同比上涨5.64%,涨幅较上月扩大1.81个百分点。 9月各级城市成交同比继续回升。在一系列政策支持下9月市场成交持续回暖，其中一线及二三线城市月度周均同比依然呈现增长趋势。具体来看，一线城市月度周均成交继续回升，同比增幅75%,环比微幅下降23%%,其中上海同比增幅达121%领先其他三市。二三线城市月度周均同比多呈现两位数增长，环比小幅上涨6%.从全年累计同比来看，一线城市累计增幅在50%以上，二三线城市累计增幅超四成。 二、中央地方政策再宽松助力库存去化活跃市场 首套房商贷首付降至五年内最低。9月30日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》：在不实施"限购"措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%.从上年930新政以来，已有三轮信贷政策放松（930、330、831新政），到三季度，其政策效应减弱，主要城市成交量和同比均出现回落。此次商贷门槛的降低将进一步扩大首置刚需和部分改善型

我国房地产业的发展现状及趋势分析

进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接

中国房地产市场供求关系分析报告

我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。

中国房地产现状及对策研究

毕业设计（论文）题目：中国房地产现状及对策研究 学生姓名：侯金鑫 学校：南昌航空大学 专业：工商企业管理 年级： 学号： 指导教师： 2015年05月8日

摘要 现今中国社会经济的飞速发展，房地产业作出了巨大的贡献。房地产业的基础地位不可动摇，同时作为国民经济的支柱性行业，支撑着我国的国民经济，它也肩负着重任。房地产业的改革发展取得了无可厚非的成就，它使我国的经济有了长足的进步，与此同时，它的过快的发展也为我国的经济建设带来了相应的问题。过快的发展使得我们只能片面的认识到这个不断壮大的行业，我们没有足够的经验来解决问题。随着政策，需求，竞争等环境的快速变化，中国房地产目前的局面也不容乐观。同时，房地产的市场开发，销售，以及监管方面也存在着一些弊端，我国房地产市场想要健康的发展就必须采取积极有效的措施。本文通过市场调研以及专家访谈等研究方法分析房地产业所存在的问题。 关键词：房地产，国民经济，市场化，保障监管制度

目录 一．引言 二．房地产业在国民经济中的地位 （一）房地产业在国民经济中的基础性地位。 （二）房地产业在国民经济发展中发挥着先导性产业的作用。 1. 具有持续的高增长率。 2. 创新并创造了新的市场需求。 3. 具有突出的扩散效应。 （三）房地产业的支柱性地位。 三．住房市场化成就及问题 （一）概括发展 （二）八大成就 （三）存在的问题 1.政策混淆 2.住房供应体系不健全 3.房地产市场不规范 4.制度建设不完善 四．房地产中问题存在的原因 （一）片面的认知 （二）住房供应结构调整缓慢 （三）房地产市场秩序混乱 （四）地方政府违规操作 （五）开发商的垄断经营 五．解决目前房地产行业存在缺陷的有效政策及手段 （一）对于政策混淆的解决手段: 1. 区分房地产政策和住房政策 2. 建立健全政策审批制度 3 加大房产政府调控力度 （二）解决住房供应结构不合理 1 进一步整顿和规范房地产市场秩序 2 有步骤地解决低收入家庭的住房困难 3 逐步完善房地产业的信息披露制度 （三）加强房地产市场的监督和管理 1.加强对商品性住房的预售许可管理 2.规范商品住房的预定和销售 3.严格控制监督住宅的建筑质量 4.严惩违法违规行为 5.控制恶意垄断 五．结束语 六．参考文献

中国房地产泡沫与应对政策分析

中国房地产泡沫与应对政策分析 [摘要]2010年以来央行几度上调存款准备金率，中央政府出台各项宏观调控措施，而老百姓住房问题早已成为今日的热点话题，房地产举足轻重地关系到人民生活安定及国家经济形势稳定。如何调控房地产市场，防止其进一步泡沫化成为人们的聚焦社会问题。 [关键词]房地产泡沫银行开发商 上世纪90年代日本房地产泡沫破灭，大量房地产按揭贷款无法收回，引发金融危机，伴随其房产泡沫的破灭，银行、房产公司大量倒闭破产而被收购，国民经济饱受重创，经济陷入低迷。目前，我国房产市场状况令人担忧，房产泡沫化严重，由其果，究其因，出对策，稳经济，安民生已经刻不容缓。 2008年美国金融危机在经济全球化趋势下在全球迅速蔓延，造成全球经济衰退，中国政府为维持经济增长，应对危机，出台了一系列宏观调控政策，其中有一项就是新发行了400万亿人民币用于各项重点及基础行业建设，不可否认，这些资金在应对危机时发挥了重要作用，稳固了国民经济的发展，然而这些新涌入资本市场的资金却带来了很大隐患，造成我国通货膨胀加剧，物价飞涨。房地产市场有利可图，房价一路飚升引发人们进行新一轮的投机活动，只要手里还有闲置资金便想方设法投入房产市场。很多新房空置，很多人有买不起房，买不到房。房产问题对社会稳定也产生了巨大影响，而这些社会问题一定程度上关乎国家兴衰。 在这样的情况下调控房价，整顿房产市场成为政府的重要任务，解决好了国家继续兴旺，人民生活安乐，解决不好，一旦泡沫破灭，后果不堪设想。然而，调控房产市场是一项十分艰巨且复杂的任务，涉及到各方利益，所谓牵一发而动全身，必须胆大心细，深入分析各种相关问题，对症下药。 首先，商业银行作为整个金融体系的核心，维持着社会再生产的资金流通顺利进行，同时银行金融枢纽，而其在房地产市场同样是很关键的利益主体，对它的调控就显得尤为重要。 那么要怎样才能合理控制银行放款额度呢?第一，调高利率增加的利息远不能和房产市场的高利润相比，人们的投资投机热情很难被抑制；其次，利率的提高本身很有限，如果利率调控范围超出了人们的承受能力，则会引发还贷危机，加速房产泡沫破灭；再次高利率是银行贷款盈利性更大，更加刺激了商业银行铤而走险，发放不良贷款，导致恶性循环。所以从2010年以来央行多次调控的都是存款准备金率，3月25日起上调存款类金融机构人民币0.5个百分点，这样一方面提升银行资本充足率，提高银行自身抗风险能力，紧缩通货，抑制通货膨胀的恶化，另一方面也避免了一下子将房地产泡沫戳破引发不堪设想的后果。而对于另一利益主体——房地产开发商，也不能一味打压，对房地产开发商要加强引导，鼓励中低价位、中小套房、经济适用房房产开发。同时也要加强对房地产市

中国房地产政策演变10年

中国房地产政策演变10年 引言：中国房地产业自诞生开始，由于其在国民经济中的重要地位和作用，一直是国家宏观调控的重点对象。国家的宏观调控手段，可以分为两大类，一类是法律、行政等硬性强制手段，另一类则是税收、信贷等软性引导手段。 由于房地产业是资本密集型产业，投资规模大、资金周转周期长。其发展对信贷资金的依赖度非常高。因此，国家在信贷政策方面的引导，往往是极为行之有效的调控手段。当然，由于房地产市场的复杂性，国家在对房地产市场采取或扶持或限制的宏观政策时，往往采取“组合拳”的形式，即同时采取行政、法律、信贷、税收等多项调控政策以期达到调控目的。 到目前为止，中国房地产宏观调控政策，根据其对房地产业或鼓励或限制的不同态度，大致可以分为以下五个阶段： 第一阶段：以1986年住房改革开始，到1998年之前，是房地产市场的萌芽和起步阶段，国家尚未开始对房地产业进行宏观调控。 第二阶段：1998年到2002年，吸取了第一轮房地产泡沫破灭的教训，国家开始谨慎展开宏观调控，政策导向还是以规范市场为主，兼有部分鼓励政策。 第三阶段：2003年到2005年，随着各大城市房价开始进入上涨通道，国家对房地产业的态度由支持转为警惕，宏观调控政策开始第一次转向，以稳定房价为目标。 第四阶段：2006年到2008年6月，全国各地房价飞涨，开始影响民生，国家开始加大宏观调控力度，打出一系列“组合拳”，政策目的为防止通货膨胀和房地产泡沫。 第五阶段：2008年9月至今，美国次贷危机演变为全球性金融危机，为确保经济发展，抵御金融危机，国家宏观调控政策再次转向为扶持，目前宏观调控仍处在这一时期。 本文以梳理2005年后的房地产市场、为主线，同时兼顾其他重要的国家层面的宏观调控政策，以期理清房地产市场的发展脉络。 05年年初，针对房价上涨过快的现象，国务院正式做出了对房地产市场进行调控的决策。 2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，业内将其称之为“国八条”。其将稳定房价提高到了政治高度，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。 2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，着重分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。

中国房地产相关政策研究汇总

中国房地产相关政策研究汇总 （一）调整住宅供应结构政策 1、新旧“国八条” 2005年的“旧国八条”将稳定住房价格放在首位，并提出要大力调整住房供应结构与用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应；“新国八条”将“强化规划调控，改善商品房结构”放在第一位；充分体现了宏观调控政策向调整住房供应结构方面的倾斜。 2、“9070”政策 “九部委新政”的“9070”政策要求套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，这一条迫使开发商的产品主要定位中、小户型商品房，对2007年和未来的住房供给结构将产生重要影响。虽然北京对已办相关手续但未开工项目的实施细则没有正式出台，但此政策已对北京房地产开发商未来的开发计划产生了一定影响。 3、“两限房” 2007年3月30日北京市发布了首批三块限房价、限套型的“两限普通商品房”用地出让信息。所推出的3块用地包括：海淀区西三旗新都东路住宅项目、丰台区花乡造甲村住宅项目、石景山金顶街三区住宅项目，总规划面积约97万平方米，预计可提供“两限房”92万平方米，可配建4.8万平方米廉租房。 从区域分布来看，“两限房”主要集中在四环、五环周边，城市交通便

利、轨道交通沿线以及重点新城地区。户型方面，“两限房”将全部建设成套型建筑面积90平方米以下的住宅，内部装修将达到初装修水平。 与其他普通商品房相比，“两限房”最大的特点就是对房地产价格的控制，“两限房”的售价将比该地区同质普通商品房的平均销售价格下浮10%～15%，有利于提高低价位普通商品房的供应量。 4、“两个1000万” 北京市政府要在3年内建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房，从而对房价起到一定的控制作用。而在具体的执行过程中，市政府还提出2007年要收购、新建30万平方米廉租房，建设300万平方米中低价位房和200万平方米经济适用房的具体政策。 北京住房保障办公室成立的主要任务就是确保3年内1000万平方米的经济适用房和1000万平方米的限价房供应，对限价房、经济适用房、廉租房等进行管理。 预计2007年政府将继续调整住房供应结构，加强保障性住房和两限房的投资建设（2007年年内北京将确保300万平方米“两限房”全部动工建设）。到2007年第四季度开始，北京住宅供应的户型面积会出现显著缩小，2008年第四季度开始将出现大量的政策性住房，拉低京城住房均价。 （二）规划政策 1、城市规划 《北京城市总体规划（2004-2020年）》提出了“两轴—两带—多中心”

中国房地产市场分析(鲁能)

从五方面透视房价非理性上涨 来源：鲁能集团时间：2009-09-14 10:56:00.0 在全球性的金融危机还没有见底、全球生产仍在下降、消费价格指数和生产资料价格指数继续下滑的情况下，中国主要城市的房价却已开始上涨。不断走高的房价不仅不利于未来的经济增长，而且也会造成严重的社会问题。因此控制房价的恶性上涨成为一个刻不容缓的问题。 为了有效控制房价的恶性上涨，我们首先需要弄清楚推动中国房价快速增长的因素到底有哪些？对此，我们大致可从以下几个角度来加以分析： 1、国际货币体系的结构变化 1978年牙买加协议生效后，金本位制的布雷顿森林体系正式解体，伴随着美元与黄金(222,0.19,0.09%)脱钩而来的便是全球流动性的泛滥。但是，由于当时国际经济的基本面恰好处在世界经济增长之长周期的上升阶段，并且又有以中国和印度为代表的一大批新兴市场经济国家的崛起，美国不断增加的货币供给被新兴的IT产业和中国与印度等新兴市场经济国家所吸收，结果世界不仅没有发生通货膨胀，反而出现了出乎人们意料之外的通货收缩。只要没有通货膨胀或者通

货膨胀的预期，人们就不会对不动产投资产生兴趣。 到了公元2000年，世界经济同时出现了三个拐点：第一个拐点是纳斯达克股票市场暴跌，这意味着以IT产业为代表的新兴产业已经没有投资机会；第二，世界固定资产形成占世界GDP的比重开始迅速下降，这意味着各个国家内部投资机会的减少；第三，世界跨国公司对外直接投资占世界GDP的比重也出现了较大幅度的下降，这意味着全球缺乏投资机会。 面对这样三个拐点，美国不仅没有减少世界基础货币的供给，反而采取了更为激进的扩张性货币政策，目的是为了刺激其传统制造业的发展，以便对冲因为IT产业衰退而造成的经济损失。很显然，继续不断地增加的美元供给在不能被实体经济有效地吸收的情况下，就只能流向资产市场，并且在通货膨胀预期形成的情况下，必定会有更多的货币投向房地产市场，而且在经济全球化和资本可以在国际上自由流动的情况下，不可避免地造成全球房地产价格的迅速上涨。 2、宏观经济政策的激励效应 就中国的情况而言，房地产价格的快速上涨不仅与以上所说的国际背景有关，而且在很大的程度上也与中国开始于2004年的宏观经济政策的变化有关。从2004年起，中国政府为了控制经济过快增长、

对近年来我国房地产政策的解读

对近年来我国房地产政策的解读 对近年来我国房地产政策的解读 【摘要】在我国近年来房地产业朝气蓬勃快速发展的过程中，市场上陆续出现了房地产供不应求、房价地价上涨过快、投资炒作导致行业泡沫等问题，针对这些问题政府也连续出台了一系列的调控政策。本文首先分阶段论述了近年来我国政府实施的房地产调控政策，进而分析了这些政策的实施效果，找出了导致这样效果的背后原因，最后分别从长短期角度给出了具有建议性和预测性的结论。 【关键词】房地产政策效果调控 一、近年来我国房地产政策概述 2003年以来，我国出台了一系列针对房地产市场及房地产行业发展的宏观调控政策：从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则，10年里国务院已先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。从调控的总体思路来看，从2003年至今的调控可以分为四个阶段。 第一阶段是2003-2004年，这一阶段政府在政策意图上是鼓励发展房地产业。2003年发布的“18号文”开启了十年楼市调控的序幕，明确房地产业为国民经济支柱产业。之后，央行下发通知，对房地产企业和项目加大信贷支持，房地产市场赢得了快速发展，很快成为经济增长的重要引擎之一。 第二阶段是2005-2008年，这一阶段政府的政策意图主要是对过热的楼市降温。2005年3月，国字号条文首次出现，“国八条”出台后不到半年，更严格的“新国八条”进一步加大调控力度。2006 年初国务院常务会议上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，即“国六条”。 第三阶段是2008年下半年―2009年，为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，楼市成为支持经济稳定增长的重要助力。2008年12月，国务院常务会议指出，“进一步鼓励和支持住房消费，保持

房地产公司发展趋势分析

前言 房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。 1 研究概述 我国房地产发展历史 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国 房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会

发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。 形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。 我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。

中国房地产现状分析

中国房地产现状分析 1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高， 但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。 2.成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了 争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接 地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数 的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机 构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。 而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临 巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。 4.房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现 了经营困难和倒闭。 5.我国房地产业存在多大的风险。第一，中国开发商的自有资金严重不足，有相当一部分资金来源于银行贷款。第二，垫资建设。 在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商。第三，通过资本市场“集资”。即使在当前国家出台了这么多宏观调 控政策后，房地产股依然红火一片。这种结果值得决策者深思。当 泡沫破灭，开发商逃之夭夭，股民们将再次品尝痛苦和无奈。 交易行为种类

中国历年房地产调控政策(1978年-2013年)

历年房地产调控政策一览表 1978－1983年 政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿； 政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权； 1984年 政策目标：发展房地产业； 政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点； 1985－1987年 政策目标：防止盲目发展商品住宅； 政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售； 1988年 政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革 政策内容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场； 1989年 政策目标：加强房地产市场管理； 政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根； 1990年 政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革； 政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》； 1991年 政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革； 政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行； 1992年 政策目标：加快房地产业发展； 政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款； 1993年 政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展； 政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》； 1994年 政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革；

我国房地产现状分析

3.3 商业地产市场分析 3.3.1 我国商业地产行业现状 商业与房地产是两个截然不同的概念，商业包括零售、批发、服务等一系列内容，属于经营方式的一种描述；而房地产则属于不动产的范畴，具有不动产的所有属性，以一种实物的形态被大众所认知。中国商业与房地产的结合产生于19世纪60年代，发展至今经历了基本需求、初现端倪、蓬勃发展、理性认识四个阶段。在这一过程中，商业经营与房地产开发逐步的紧密结合起来，产生了今天众所周知的概念-商业地产。商业地产一经出现，便以它的高回报、高风险、操作复杂等方面的特点，区别于单纯的住宅、办公等物业的开发，成为了房地产开发行业中的新贵。商业地产是房地产行业中的一个重要组成形式，商业地产的开发和一个城市的建设水平及房地产开发水平有着很大的关系，同时也从一定层面上代表着一个城市的建设水平和房地产开发水平。 从部分重点城市土地出让种类以及商业地产项目开发数量来看，商业地产已经呈现超越住宅地产的趋势。国家统计局发布的2012年国民经济和社会发展统计公报显示，全年房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2%。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%；办公楼投资3367亿元，增长31.6%；商业营业用房投资9312亿元，增长25.4%。据（2013年1-6月全国商业地产市场投资运行态势）中数据统计：2013年，全国迎来购物中心供应高潮。据不完全统计，全国

20个主要城市在2013年下半年有约150个购物中心开业，平均面积超过8万平方米，数量之多、体量之大，创历史新高。数据显示，2013上半年，全国商业地产投资额5010亿元，同比增长26%，高过住宅增速6个百分点。商业地产施工面积65344万平方米，增长22%，高过住宅9个百分点;商业用房新开工面积11778万平方米，高过住宅0 .7个百分点。 3.3.2 峨眉山商业地产现状 近年来，随着峨眉山市城市建设步伐的加快和房地产产业化进程的加剧，商业地产得到了长足的发展，并逐渐形成了商业网点为中心的一些商业辐射带。同时一系列的城市建设规划推动着峨眉山商业不断前进，并为其注入了源源不断的发展动力。 从蓝光文旅公司高调进进峨眉山，打造峨秀湖项目开始，到被誉为“峨眉不夜城”的峨眉院子盛大开街，峨眉山的旅游地产链条又多了一个丰富且有决定性意义的元素。如今，峨眉半山·七里坪、峨眉·山与湖、天颐温泉小镇2期、峨秀湖国际度假区以及蜀尚国际、峨眉象城、中华药博园等旅游地产项目先后在峨眉山景区周边落户，这种丰富多样的文化整合和逐步健全的休闲度假产业链条，昭示着峨眉山一个新的休闲度假时代的来临。 峨眉山部分商业地产盘点： 天颐温泉度假小镇2期四季汤屋：酒店式公寓；

中国房地产未来发展趋势(精)

■胡葆森/文 中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。 在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP 达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP 已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。 再过十年，我国人均GDP 超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。 当下： 细分时代已经到来 25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1. 市场的细分。 当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。

那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。 例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。 即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。 2. 开发商的细分。 在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。 以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型， 也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。 2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。

中国房地产市场分析状况

中国房地产市场分析 目录 第一部分：中国房地产业的发展现状 一、目前的总体发展态势 （一）房地产开发总量及增长率 （二）销售总量及变化 1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪 2、存量住房市场火爆 （三）销售价格变动状况 1、总体发展态势 2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例 二、地区发展态势 三、房地产行业效益情况 1、2001年上市公司效益分析。 2、2002年房地产上市企业业绩预测 四、目前的行业运行环境 第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究 一、政策因素的影响 1、土地供应政策的变化 2、预售条件及开发贷款门槛的提高 3、货币化分房政策的落实 4、经济适用房政策的推行 二、经济发展因素的影响分析 1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响 1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测 1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加 1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出 1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用 2、规模城镇化对房地产的推动。 3、西部大开发的积极影响 4、加入WTO对房地产业的长期利好 5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。 三、、行业相关因素分析 1、技术因素变革（交通、通讯）的影响 1、1、交通技术的革新和交通工具的完善 1、2、现代通讯技术的进步 1、3、节能与供热方式改革。

1、4、节水、节地和治理污染。 1、5、住宅一次装修到位 2、自然环境因素的影响 3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。 第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断 一、发展态势总体判断 (一)总体展望------三个判断 1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大 2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段 3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右 (二)未来三年房地产业运行格局 1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加 2、市场体系逐步完善 3、住房金融快速发展 4、住宅投资性消费将进一步增长 5、行业集中度将提高 6、区域性房地产泡沫已经产生 二、市场需求分析专题 （一）市场消费需求观念的变化 （二）未来几年房地产潜在市场需求的预测 1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。 2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测 3、未来几年房地产消费主要群体特征 （三）消费者有效需求的变化方向 三、房地产周期性研究专题 四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题 （一）市场竞争主体的增多 1、外资房地产开发商的涌入。 2、地涌现出新的竞争主体。 （二）跨区域竞争加剧 （三）土地储备资源的竞争加剧 1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求 2、入世使得土地市场竞争加剧 （四）对消费者群体有效需求的竞争加剧 （五）市场营销和管理方面的竞争。 第四部分：房地产行业发展的风险和挑战专题 一、政策风险 1、土地转让制度的改变，加大企业开发成本。 2、房地产企业贷款政策的改变，使得企业融资渠道受阻

中国房地产现状分析

目录： 一．了解房地产 (2) 二．我国房地产的发展历程 (2) 三．我国房价走势 (3) 四．房地产现状成因分析 (4) 五．对我国房地产的未来预期 (5) 六．报告总结 (5)

一、了解房地产 房地产是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。它分三种存在形式： （1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地； （2）单纯的建筑物，如在特定的情况下，把地上建筑物单独看待时； （3）土地与建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。 房地产业：是从事土地和房屋开发经营的行业，属于第三产业。 二、我国房地产的发展历程 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。 1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。但2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国房价仍面临下调压力。 三、我国房价走势 这是我们找到的我国2013年6月~2014年6月的一手房指数环比数据以及走势图：