南充房地产市场调查报告
南充房地产市场调查报
告
Document serial number【LGGKGB-LGG98YT-LGGT8CB-LGUT-
目录
前言
南充房地产业发展已经步入成熟发展阶段、进入了全方位竞争的时代。房地产开发不仅需要雄厚的资金实力、良好的社会资源整合能力，更要有战略性的全局眼光、专业的开发及营销能力。“览大局者要、持势者久”，房地产市场研究及项目定位应遵循市场背景与规律、围绕开发战略的目标来把握方向、在对市场精准掌控的条件下对项目进行定位与开发。
本次调查以行业及城市发展的高度为组织设计要点，站在宏观战略的高度观察行业、探究城市、研析项目。并将以下研究成果汇集成本案，为项目的开发与策划提供客观资料借鉴。
第一章、宏观经济情况调查
第一节、国民经济基本情况
1、2006年中国宏观经济概要
2000年到2006年，中国宏观经济连续7年保持8%至10%左右适度增长区间内的平稳较快运行。
“十一五”开局之年的2006年，中国宏观经济总体运行平稳，经济社会发展取得了显着成绩。中国经济发展呈现“高增长、高效益、低通胀”的良好局面。2006年以来，中央采取了一系列宏观调控政策，进入三季度后取得了初步成效，经济运行总体上呈现出"增长快、运行稳、质量高"的发展格局，实现了"十一五"的良好开局。
2006年前三季度，国内生产总值达到141477亿元，同比增长%，增幅比上年同期加快个百分点。预计2006年中国GDP增长率为%。
宏观调控成效明显，经济运行状况良好。
首先是国内生产总值增速高位回落。第二，工业生产增速回落。第三，固定资产投资增速回落。第四，货币信贷增速高位趋稳。这次宏观调控政策是及时和有效的，不仅有效地避免了经济运行由偏快转向过热，把过快的增速放慢了下来，而且也没有出现大的回落，避免了经济运行的剧烈波动。
这主要得益于这次宏观调控：
一是多重用力。既重视货币政策，也使用了财政政策；既重视用经济手段、法律手段，也适当运用必要的行政措施，在使用货币政策和财政政策时，还综合运用了多种政策工具。
二是边看边调。在4月份出台的上调金融机构贷款基准利率基础上，又分别于7月份和8月份两次上调金融机构存款准备金率和存贷款利率。
三是微量频调。在短短半年内，仅货币政策就动用了4次，而每次调整的力度不大，存款准备金率上调个百分点，存贷款利率调整都在个百分点。
2、2007年中国宏观经济预期
中国经济即将实现连续第4年两位数增长之时，2007年宏观经济政策大局已定。权威机构和专家普遍预计，2007年，中国经济将延续2006年的高位增长态势，增长率将保持在10%左右。
2006年12月5日至12月7日中共中央政治局会议指出，将“坚持加强和改善宏观调控，保持和扩大经济发展的良好势头”列为明年经济工作八项主要任务的首位，提出必须保持宏观经济政策的连续性和稳定性，适时适度进行预调和微调，确保经济平稳较快发展。”中国明年将加强和改善宏观经济调控，以确保2007年经济稳定、快速地增长。
“稳”成为中国明年宏观经济政策的突出特点。中央经济工作会议提出，做好明年经济工作，最重要的是保持经济平稳较快发展，防止出现大的起落。
“将‘好’放在‘快’前，这是2006年中央经济工作会议的一大亮点，意味着中国经济发展思路将更重视调整经济结构和转变增长方式，注重质量和效益。中国经济将步入一个更加注重科学发展的轨道。”
第二节、全国房地产行业基本情况
1、宏观调控
房地产调控，对百姓而言是稳定房价、提高生活质量；在宏观经济层面，是有效防止关联行业投资过热、保证经济平稳运行。
2006年以来，房地产市场经历了一轮新的调控，“稳定房价，调整住房结构”是2006年中央政府调控房地产市场的主要目标。为了达到这一目的，加息、“国六条”、“90㎡·70%”、“限外”等等涉及金融、信贷、土地、税收等多项政策顺次出台，调控从“宏观领域”深入“微观层面”。
2、价格涨幅
、投资涨幅
2006年1-9月，全国房地产开发投资持续平稳增长，房地产开发投资亿元，同比增长%，增幅上升个百分点。住宅房地产开发投资占%，其中，经济适用房开发投资占%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为%、%、%，其中，东部地区商品住宅开发投资增幅明显低于中、西部地区。
2006年1-9月，全国完成购置土地面积万㎡，同比下降%，同比去年增幅回落了个百分点，低于商品房施工面积涨幅的个百分点、新开工面积个百分点。
总体来看，2006年1-9月房地产市场正在朝着宏观调控的目标方向发展：住宅为主的房地产开发投资平稳增长；商品房施工、竣工和新开工面积均大幅上升；房地产开发企业本年土地购置面积有所减少，完成土地开发面积上升。
、价格涨幅
2.2.1、房地产市场价格涨幅情况
纵观2006年中国房地产市场，房价可用“且调且涨”四字来形容。
2006年初，发改委和国家统计局发布调查数据，2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨%；二季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨%；到了10月份，全国70个大中城市房屋销售价格则同比上涨%，房价涨幅基本得到控制。
房地产投资增速已经趋向稳定，房价大幅上涨的势头也得到初步遏制，房地产业步入持续、稳健发展的轨道。
2.2.2、2006年上半年房价变化特点
（一）、商品房价格持续上涨，但涨幅有回落迹象；存量房价格小幅下降。（二）、各类住宅价格上涨较快，低价位住宅价格涨幅较大。（三）、各地区房价均呈上涨态势，部分城市房价涨幅较高。
从2006年上半年的房价走势看，全国房价上涨较快、涨幅较大，但在5月末国家出台调整住房供应结构、稳定住房价格的政策后，房价涨势有趋缓迹象。
3、近期国家和地方对房地产调控实施的主要政策
、加息
央行上调金融机构贷款基准利率27个基点，即其中5年以上的商业房贷基准利率由原先的%上调至%；5年以上公积金贷款由现行年利率%调整为%。央行当时表示，本次上调
金融机构贷款利率是为了进一步巩固宏观调控成果，保持国民经济持续、快速、协调、健康发展的良好势头，进一步发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用。
点评：
2006年加息的直接诱因是第一季度GDP增长过快、固定资产投资同时出现过热的现象。央行此举直接意图在于控制信贷，一季度的新增贷款几乎完成了央行半年的贷款目标，信贷的增长刺激了投资增长，进而推动了商品价格上涨，而这些钱大多流入房地产和其他固定资产投资行业，许多产业出现产能过剩。加息有利于调整国民经济增长的速度，也意味着国家对经济宏观调控的开始。
、国六条
时间：2006年5月17日
主要内容：
(一)、切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。
(二) 、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。
(三)、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。
(四)、进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。
(五)、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
(六)、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。
点评：
国六条产生于国务院总理温家宝当日主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展的措施。会议认为，中央去年实施加强房地产市场调控的决策和部署以来，各地区、各部门做了大量工作，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。
国六条拉开了2006年国家对房地产行业宏观调控的序幕，是日后出台的各项政策的总的指导方针。而此次的国六条在宏观性中又具有很强的针对性，表明楼市调控不是对房地产市场的整体打压，而是保持持续、稳健的产业发展。
、国十五条
时间：2006年5月17日
主要内容：
经济适用房建设目标9月底前公布；90㎡以下住房须占项目总面积7成以上；购房不足5年转让须交营业税；空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物；个人住房贷款首付比例不低于3成；居住用地供应量7成用于中低价位中小套型；土地闲置2年将被收回使用权；各地城市年内建立廉租住房制度。
点评：
国十五条涉及面广、力度大，被认为是国六条的细则之一，该政策是对房地产市场影响最大的政策，直接导致了上海房地产一、二手交易量的下降并且对房地产行业的发展起到长期的影响作用。由于各地都将会出台新政细则对国六条和国十五条进行进一步的阐释，此后各地就国十五条所出台的细则，以及各部委就国六条、国十五条所进行的进一步调控，将2006年宏观调控的力度充分凸显出来。
、预售
时间：2006年7月10日
主要内容：
加强商品房预售许可管理。房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购(包括认订、登记、选号等)、收取预定款等各种形式变相预售商品房。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，责令其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。
点评：
建设部、发展改革委、工商总局联合发出的通知，进一步整顿规范了房地产交易秩序。《进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》可以有效抑制开发商的捂盘行为，对保持房地产市场稳定的供应进而稳定房地产的价格有积极的作用。
、外资
时间：2006年7月24日
主要内容：
规范外商投资房地产企业的市场准入，提高了部分外商投资房地产企业注册资本金在投资总额中的比重，明确了外商投资房地产企业的设立、股权和项目转让等程序；加强外商投资企业房地产开发经营管理，规范外商投资房地产企业在贷款、结汇等方面的行为；严格境外机构和个人购房的管理，规定境外机构在境内设立分支、代表机构，境外个人在境内工作、学习超过1年的，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，规范了境外机构和个人的购房手续。
点评：
《意见》在坚持对外开放方针的基础上，针对当前房地产市场的新情况，借鉴国际上多数国家的惯例，按照统筹国内发展和对外开放的原则，进一步规范和完善了外资进入房地产市场的有关政策。《意见》从供应与需求两个方面打击外资对国内房地产行业的影响，对外资助涨国内房地产有明显的遏止作用。及时地制止外资在国内房地产行业不合理的扩张对国内房地产行业长期稳定发展具有积极意义。
、个税
时间：2006年7月27日
主要内容：
2006 年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续；从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税，对于5年之内转让二手住房征收盈利部分20%的个人所得税。
点评：
该政策目标直指房地产投资者，政策出台后，按照目前上海房地产价格的上涨水平，投资普通住宅5年内已经无利可图。几个政策的叠加效应，让绝大多数希望投资普通住宅获利的投资、投机者不会再进行投资，房价的上涨“推力”被卸去了一部分。
、土地
主要内容：
进一步明确土地管理和耕地保护责任，切实保障被征地农民的长远生计，规范土地出让收支管理，调整建设用地有关税费政策，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，禁止擅自将农用地转为建设用地，强化对土地管理行为监督检查，严肃惩处土地违法违规行为。
财政部国土资源部、中国人民银行联合发布《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》。为保护耕地，强化土地经济调控手段，控制固定资产投资过快增长，促进节约用地。2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍，同时继续实行中央与地方30：70分成体制，相关收入专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发。
点评：
《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》与《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》是继2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》出台后，中国政府在土地管理和调控政策上的又一次重大调整。新出台的土地政策着重解决当前土地管理和调控中存在的突出问题，以后的土地市场将会越来越规范。
、规划
时间：2006年9月30日
主要内容：套型建筑面积在90㎡以下的商品住房将占全市新审批新开工商品住房总面积的70%以上。
点评：
“住房结构”调控细则的出台，主旨在于从结构上解决供应比例，降低购房门槛，其目的是保障中低收入阶层的购房需求，此规划对新项目的设计、定位提出了更高的专业要求。
、稽查
时间：2006年底
主要内容：
11月23日，国土资源部办公厅就治理商业贿赂工作发出通知，要求全国国土部门深入开展自查自纠，搞好评估验收工作，对违规出让土地等进行纠正、追回欠缴的出让金、改革易诱发商业贿赂的管理方式。与此同时，各个部门都同时加大了对治理商业贿赂的工作力度。
点评：
国土管理部门在近期调控过程中不断加大力度，财政部亦开始表明房地产企业刻意隐瞒利润过高；与此同时，信贷环节上调控指令也开始畅通。种种迹象表明，各部门在2006年底，已经打出了稽查楼市违规的组合拳。
4、2007年房地产行业趋势
、加大对房地产市场的调控和管理力度
展望2007年的政策走向，尽管政策调控的效果尚未充分得到体现，但作为稳定规范市场的政策，稳定价格、规范市场、防止泡沫、促进发展仍然将是政策出台的核心目标。因此，从当前的市场状况看，2007年在税收、金融、土地供应等方面仍然存在政策出台的空间。热议中的物业税、土地市场治理、物权法出台、流动性过剩问题、逐步上升的汇率预期，仍然将是政策调控房地产市场的重点。应该说2007年的政策仍然是影响市场走向的最大因素，而这种影响或将加强。
2007年国家在继续发挥房地产业带动经济发展作用的同时，将抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨。通过建立健全廉租住房制度，改进规范经济适用房制度，搞活二手房市场，调整住房结构解决困难群众的住房问题等办法促进房地产市场健康发展。
、行业并购走向纵深化
从企业层面考察2006年中国房地产行业，兼并收购仍是一个重点。政策调控、市场竞争导致行业洗牌，同时成为并购整合的基本推动力。
可以预见2007年房地产企业并购将会在2006年基础上得以延续并进一步的发展，以获取资源为目的的并购仍将是主流，大企业之间以战略联盟为目的的并购也将逐渐成为市场的一个方向。而无论是强强联合，还是强弱结合的房地产企业间的兼并重组方式，都是以追求资源利用最大化，进行土地、资金、人力、品牌等资源价值的整合与挖掘，对不同资源的优化组合来达到双赢甚至多赢的最终目标。
、城市经济圈发展将带动二三线城市市场成熟
国内已经形成珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区三大城市集群经济圈的格局，目前正处于高速发展时期，目标是成为具有世界竞争力的组团式大城市集群。
根据2004年《中国城市发展报告》数据显示：珠江三角洲城市群的GDP约占全国的10%，长江三角洲城市群的GDP约占全国GDP的18%，京津环渤海湾城市群的GDP约占全国的9%，中国三大城市群的GDP对于全国GDP总量的贡献率只有37%，比美国纽约、洛杉矶和五大湖区三大城市群对全美GDP的贡献率低30个百分点，比日本东京、大阪神户和名古屋三大城市群对全日本GDP的贡献率低32个百分点，作为经济发展主力载体和战略制高点，中国三大城市群远未形成国家财富积聚的战略平台。因此三大城市圈的发展潜力巨大，单纯依靠中心城市的标杆作用略显不足，二三线城市的迅速发展才是提升城市集群竞争力巨大的后发力量。
、市场呼唤升级的专业服务
2007年的中国房地产市场环境将更加复杂。当这种市场环境日益复杂多变，并从卖方市场过渡到买方市场时，资本运作能力和产品技术水平、市场类技术水平日益成为未来房地产市场竞争的重点。
升级中的房地产市场，将逐步形成发达国家的产业链专业分化的模式，走向专业化分工协作的路径，从而形成众多的房地产专业服务产业链。当前的房地产市场发展趋势，从专业化角度分析，可分为两大类技术领域，一大类是市场类技术，一大类是产品类技术。在专业服务提升的市场背景下，房地产项目品牌、品质开发将成为市场的主流。
第三节、四川省及二级城市房地产开发投资增幅情况
1、2006年四川房地产市场呈现特点
、房地产市场的投资呈持续稳定增长
2006年以来，四川房地产业由于到位资金持续稳定增长，为房地产开发提供了重要保障。全省房地产开发投资增幅逐月回升，呈现低开高走态势。1-8月，四川房地产开发投资亿元，同比增长%。增幅比上月回升2个百分点，但比去年同期回落个百分点。在投资保持稳定增长的同时，开发结构进一步优化。其中住宅投资亿元，增长%；办公楼投资亿元，下降%；商业营业用房投资亿元，下降%。办公楼和商业营业用房投资下降，符合国家宏观控制政策和市场发展需要。同时，商品房销售情况仍然较好。1-8月，全省共销售商品房万㎡，增长32%。其中住宅销售万㎡，增长%。
、房地产开发规模继续扩大，施工及竣工面积增长较快
2006年1-8月，全省商品房施工面积达万㎡，同比增长%。其中住宅施工面积万㎡，增长%；商业营业用房施工面积万㎡，增长%；办公楼施工面积万㎡，下降%。全省房地产开发在建规模中新开工面积万㎡，同比增长%。其中住宅新开工面积万㎡，增长%，占全省新开工面积的%。商品房供应情况较好，1-8月，全省商品房竣工面积达万㎡，同比增长%。其中住宅竣工面积万㎡，增长%。全省商品房竣工面积中住宅占了%。商品房施工及新开工面积增加，为后期房市供应提供了较充足的房源。
、商品房销售继续活跃
2006年1-8月，全省商品房销售面积万㎡，同比增长32%。其中住宅销售面积万㎡，增长%，占全省商品房销售面积的%。在商品房销售中，现房销售万㎡，增长%，其中住宅销售万㎡，增长%；期房销售面积万㎡，增长%，其中住宅销售万㎡，增长%。各市、