房地产策划报告之项目价格制订及理由

第四部分项目价格制订及理由

一、估价对象：天安第一城一期项目住宅公开市场均价

二、估价目的：为天安第一城公开发售提供科学、客观、准确

的价格定位，此价格为该项目具有整体形象时

的价格

三、估价时间：2002年4月10日至4月15日

四、估价依据：政府有关的法规政策，天安第一城的《建设用

地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开

工许可证》及对其他可比实例的实地考察所获

的资料

五、限制条件：假设未来一段时间内，长春市房地产市场没有

大的波动；此价格仅作为销售的参考价格

六、估价原则：替代原则

七、估价方法：市场比较法

八、估价结果：根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作

程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资

料的基础上，经过周密准确计算，并结合估价经

验及对影响房地产价值因素的基础上，确定天安

第一城的公开市场下，一次性付款的平均价格为

3350元/m2，一期住宅预售面积85000m2，住宅在

一次性付款方式下总价值284750000元，大写金

额：貮亿捌仟肆佰柒拾伍万元。

九、有效时间：在市场变化不大的情况下，有效期半年，随着

时间和市场情况的变化，上述评估价格要作相

应的调整。

十、估价说明：

1.本报告估价时点为2002年4月，本报告有效期为6

个月，随着时间及市场情况的变化，该价值需作相应

调整。

2.本报告中天安第一城住宅价格估价结果即为其市场

价值，即在评估时点预期能够成交的最好价格，它依

据了如下假设：

1)自愿的卖者；

2)在评估时点前，相对商品房的特性和房地产市场状

态而言，为使交易完成并达到合理价格，有一个合

理的谈判周期；

3)在这个周期内，市场状态、价格水平是静止不变的；

4)该物业能够自由地在市场上出售；

5)不考虑特殊性质买家的附加叫价。

估价分析测算过程

一、基本方法

由于朝阳片区内在售楼盘交易实例比较多，这些住宅交易实例一般都是正常的市场价格，可以作为可比实例。我们根据估价的目的，在深入细致地分析了项目的实际情况，并综合考察和调研的基础上认为，利用市场比较法能够科学、准确、客观地反映天安第一城的正常市场公开发售均价。

二、市场比较法步骤

【可比实例选取】：

为了科学地制定项目的整体售价，我们特定选择以下几个楼盘作为项目的比较标准，根据市场比较法对可比实例的要求，我们对朝阳片区的长春明珠、万科城市花园、富豪花园、富苑花园、富苑华城、长春筑业地产、亚泰花园、我的家园、威尼斯花园、维多利亚花园、星宇名家等住宅公开发售情况作了实际调研。

基本情况如下：

2、交易情况修正

上述可比实例的交易都是正常市场交易价格，不做修正。

3、区域因素修正（总分100分）

估价结果说明

【推算过程】

据常规经验，决定城市居民住宅价值的主要因素有以下几项：

A.地块区位：土地价值，周边景观，周围物业种类和档次，兴

建居民住宅的成熟度。

B.小区规划：环境规划，户型，交通组织，外立面风格，配套

设施。

C.市政配套：周边医院、学校、商场、公园、银行、邮局等。

D.发展商形象、实力：资金实力，地产开发经验，客户聚集能

力，知名度，社会资源综合利用能力，工程进展和管理。

E.物业管理：物业公司综合实力，物业管理执行标准、服务内

容、服务质素。

F.户型安排：户型的安排是否同市场需求相吻合，内部结构设

计及功能区的划分是否科学、合理。

G.设备材料：用料是否考究、设备是否先进、有无装修等。

H.社区规模：大规模的社区更容易引起社会购房人士的关注。

同时大规模社区也可以从侧面体现发展商的实力。

I.营销策划和推广：主力客户群定位、价格策略、入市时机、

形象包装、广告推广。

根据实地考察结果和项目物业构成要素比较可以得出以下推断。

1)地块区位（权重9）

项目位于前进广场以西、电台路以东、卫星路以北、繁荣路以南。地理位置极其不优越，未来将逐步形成成熟的居住氛围，但时间将较长，交通、商业不完善约。平均价值约2600元/ m2。

2)社区规模、小区规划设计、户型安排（权重15）

就本项目占地面积和总户数而言，用地面积42万m2，建筑

面积60万m2，总户数4000多户超大型社区，在建筑设计及社区环境规划设计中极具超前意识，建筑设计由大连市建筑设计研究院担纲，其总体规划、建筑设计、户型设计别具一格，户型经典舒适，项目总体规划价值可达到第一位高档物业，平均价值约3500元/ m2。

3)市政配套、物业管理（权重13）

项目可利用美国大型连锁超市沃尔玛超市及未来社区之配套，但目前尚没有任何社区；项目的户型比例和平面布局已经作到以目标市场为出发点，每一款户型都充分考虑了居住的舒适性和功能性。户型安排价值可达到第二位的水平；上海港力物业管理公司的物业管理水平价值可达到第二位同型小区水平，平均价值约3300元/ m2。

4)外景观、内环境、噪音（权重11）

目前没有任何外景观，人造内景环境优美，由于该地块的西部及西南部距离建设中的轻铁较近，所以噪音影响较为严重。约为3100元/平方米

5)户型安排、设备材料（权重13）

以目前的规划可达到前两位的平均水平，即3300元/平方米。

6)发展商实力（权重14）

天安地产具备成熟品牌的房地产开发业绩和知名度，具有较好的资金实力，对工程质量的把握能力和社会资源的运用能力强，综合实力相当于第一名的平均值，约为3400元/平方米。

7)营销策划（权重9）

独特、有效的营销策划可以使项目超过第一位的物业价值，约3400元/平方米。

项目现实价值=[类比×权重]之和÷总权重

得出结论：项目现实价值=（2500×9+3500×15+3300×13+3100×11+3300×13+3400×14+3400×9）÷84=3262元/平方

米

三、个体产品分析法

（1）、户型面积

项目住宅群以三房二厅主打户型，户型的建筑面积在160平方米之间，占总户型70％左右。若以3264元/平方米计算，可基本控制在52万，在目标市场接受程度的范围内；同时，相对于周边类比项目而言，本项目面积设计比较大，导致本项目的价格性能比相对类比项目为低，不利于本项目提高单价，但连排、双联别墅的特殊性。预计可提高价格1%—2%。

（2）、户型平面及朝向布置

户型面积虽比较大，但是其朝向较好，对销售有较好的影响。预计价格提高的可能性不高。

（3）、户型的使用功能

较强，有目的的诱导可充分发挥户型的特点，适合目标客群的生活特点。预计价格提高的可能性不高。

（4）、项目公共部分，华丽而高档，有较好的荣耀感觉，预计可提高单价1%—2%；

（5）、项目自然环境分析

项目的自然环境一般，周边环境不足。预计价格会因此降低2%－3%。

（6）项目配套分析

a)市政配套

从目前情况看，项目因处于郊外，周边配套情况较差，周边配套是项目提高价格的因素，预计单价会下调2%—4%。

b)自身配套

会所及会所的使用，满足目标市场的心理，预计单价会上调3%—5%。

（7）项目规划设计分析

除一些不可控因素之外，决定中高档住宅成功的关键的、

可控制的因素就是产品的规划设计。准确的市场定位、超前的规划理念、精彩而独具个性的建筑风格和布局、个性化的环艺空间规划以及量体裁衣的户型设计，是住宅产品成功主要因子，是中高档住宅项目价值提升空间的重要因素。

但从本项目来看，这个因素对价格的提升的作用明显，但需要时间适应。预计价格上调空间1%－2%。

（8）项目物业管理分析

小区的品质感既来源于小区产品规划设计等硬件，亦体现于小区配套服务和物业管理软件。事实证明，中高档住宅的业主对物业管理和小区康乐配套的要求要高于普通住宅业主。本项目管理水平，相信可提升价格1%；

（9）项目形象包装分析

若形象包装到位，特别是最高档物业的形象建立，预计价格可抬升1%—3%，但目前的形象建立不到位，致使价格不升反降，但假以时日，可达到目的。

（10）项目营销手段分析

应该说，整个项目的价格策略是和项目上市的步骤、生活设施配套、环境的建筑、社区居住文化的形成以及对文化主题炒作的把握等紧密结合的。而且也结合了不同阶段所提供的不同产品，因此，按我们的实际操盘经验，有把握能提升项目价格1%－3%；

总结：

按以上的分析，我们可以计算出项目可实现的具体价格为：项目位置决定基础价格可保守定位为：3264元/平方米；

（1）、户型规模及设计提高价格2%；

（2）、项目的公共部分可抬高均价1%；

（3）、自然景观、市政规划降低均价3%

（4）、会所可抬高3%；

（5）、物业管理可提升1%；

（6）、项目形象包装可抬升价格1%；

（7）、营销手段提升项目价格1%。

保守估计

具体计算为：3262×（1+2%+1%-3%+3%+1%+1%+1%）=3262×106%＝3460元/平方米。

项目均价为：3460元/平方米。

乐观估计

具体计算为： 3262×（1+3%+1%-3%+3%+2%+2%+2%）

=3264×110%＝3590元/平方米。

项目均价为：3590元/平方米。

因此，以市场需求为核心出发，项目的均价应该在3460元/平方

米和3590元/平方米之间，取3530元/平方米。

四、由目标客户的支付能力所推断的项目价格

1、项目的目标市场定位

A、主体目标客群

A-1、长春市市企、事业单位中层管理者

A-2、长春市直属机关公务员及外资企业白领

A-3、片区内小私营企业主

A-4、部分高收入阶层

A-5、附近郊县“先富起来的人”，

B、次主力目标客群

B-1、中、小学校教师、医师、律师等专业人士

B-2、长春市有较长工龄的工薪阶层；

B-3、长春市年轻白领群体首次置业者，

2、主体目标客户收入水平

本项目是以大户型为主，结合上述描述，可以看出，本项目主体目标客户的家庭月收入为5000-7500元，取其平均值为

6000元/月。

3、月收入决定的房价支付能力

（1）目标客户能承受的月供

根据长春市民的收入状况，预计其可用来支付月供的资金为家庭月收入的35%-40%，且收入越高，用来支付月供的资金比例越低。因此可以得出本项目目标客户能承受的月供为2500-2800元/平方米。

（2）由月供推算出的住宅总价

按银行7成20年按揭贷款计算，目标客户能承受的住宅总价为50-60万元。

（3）、由目标客户能承受的总价推算的项目单价

目标客户可承受的总价为50-70万元，项目的主力户型面积为160平方米，可以计算出项目的单价：均价3000-4500元/平方米

4、由房价支付能力判断项目单位价格

由房价的支付能力，随项目营销推广变动，在设定的营销推

广方式后，可很好的动员购买群体以超过房价支付能力10%-15%的总额接受（不能超过15%的限度，超过房价支付能力的15%，那么，月供楼的压力致使客群会放弃购买，这种概率非常之大），以最轻松值10%预计，即价格均价可到3600元/平方米。

五、项目价格定位

1、项目均价的制订及理由

（1）参考价

由类比项目得出得项目平均单价为： 3262元/平方米。

由项目质素确定的项目均价为3530元/平方米。

由目标客户承受能力决定的均价为3600元/平方米。

（2）项目均价指定原则

A、类比项目的价格水准，在整个价格体系中，占50%，因为，类比项目所提供的类比价格已经被市场所承认，而项目价格制定的目的就是被市场接受。

B、项目质素的价格水准，在整个价格体系中，占30%，因为，项目素质的分析是提供一种对价格的支撑，即以“物超所值”为标准。

C、目标市场购买力的价格水准，在整个价格体系的20%，因为，购买力将是项目市场销售的“一票否定”因素。

2、项目均价的制订

计算过程为：3262x50%+3460x30%+3590x20%=3410

综合上述均价，本项目的均价定位为：3410元/平方米。

项目定价策略

一、定价策略

项目价格总体采取“高开低走，逐步上扬”，的定价策略

二、定价理由

1、从项目本身素质来看，是长春市综合素质最好的楼盘，因

而需要从高价格体现项目的高品质，树立高品质的形象。

2、以160M2的主力户型为例，从现有价格3400元／M2计算：

总房价为3400元／M2×160M2＝544000元；

以银行提供7成20年计算：首期为16万，月供为2600

元。若提高现有单价10％，则提高后单价约为3800元／

M2。

总房价为3800元／M2×160M2＝608000元；

以银行提供7成20年计算：首期为18万，月供为2900

元。

两者相比，以首期加月供的方式报价，价格差别不明显

3、从市场承接能力，可在具体成交时，将价格高开部分，以

折扣方式给业主让利，达到营销效果，从而不仅不会损失

客源，反而更具销售促进的作用。

4、整个策略在内部认购和开盘期间执行，在其他销售时间，

根据不同的销售时机，分批上扬。

5、销售现场不予以客户折扣优惠，将折扣直接利用优惠卡的

形式在营业推广期间，向客户推荐。

小结：

通过不同手段，营造高品质楼盘形象，并将实际的优惠给予目标客户。

三、各类产品价格评定标准

1)各类户型的基础均价取最高均价与最低均价的中间值，即

3780元；

2)朝向差价，项目户型朝向全部朝南向，客观不存在朝向差价。

3)景观差价为30元，景观好在均价基础上加30元，无景观户

型在均价基础上减30元；

4)为避免楼层差价带来负面影响，楼层差价定为30元；一楼和

顶楼作为特殊楼层，在均价基础上加100元，以赠送花园、天台为支承点。

5)位置差价，3、4栋靠近小区人工湖户型在均价基础上增加20

元，5、6栋靠近轻铁线路户型在均价基础上减少30元；

6)户型结构、价格性能较低的二房二厅二卫户型，在均价基础

上减30元；

7)多层户型定价：低于于其他的户型，在均价基础上下调15％。

8)特殊户型定价：连排、双拼别墅只针对34位目标客户，为提

倡34位客户的尊贵性，并在价格上有别于其他的任何户型，体现一种身份的象征，将在均价基础上提高30％，并以提供一些相应的服务，加送2个车位终生使用权（不含管理费）。

在此不考虑开盘优惠价，优惠户型在此标准上另行调整；

长沙天心实业房地产项目策划报告

长沙天心实业房地产项目策划报告 目录 第一部分项目概况及市场调研分析 一、项目概况 二、区住宅市场分析 1、市场背景分析 *2、市区同类型可比物业分析 3、项目周边竞争楼盘分析 *4、区域市场特点分析 第二部分项目市场定位策略 一、目标市场锁定 二、市场定位战略 第三部分营销整合推广策略 一、入市营销策略 *二、营销推广锦囊 三、营销实务 四、内部销售管理

第一部分项目概况及市场调研分析 一、项目概况 （※因条件所限，地理位置图未能扫描。上图为错图，需替换！） 1、项目概况 天心实业公司房地产项目位于解放东路与朝阳路交汇处，为原天心炸鸡店旧址，理论上属旧城改造项目。该地块长约100米，宽约50米，总占地面积为5000M2，地理位置极度其优越。拟建成商用、住宅两用楼，即第一、二、三楼为商铺，第四、五楼为公司自用，六楼以上为住宅楼。现项目地块处于拆迁过程中，预计七月上旬拆迁完工。 2、建筑规划特点 天心实业公司房地产项目由2栋高28层的高层和裙楼组成，采用全框架无梁结构，建筑布局依地形规划，外立面色彩清新亮丽，线条柔和优美，同时兼顾商住楼的规范要素，在四楼设置转换层，增设空中走廊（空中花园），尽情表现都市时尚雅居的迷人风范，为投资者与置业者所青睐。 项目主要技术指标 表1： 项目名称：待定

3、户型设计特点 建议：将传统的朝向观念与现代的居室设计理念结合，户型设计注重人性，结构布局方正实用，功能间隔动静分区，细部处理恰当，日照、通风、采光性能极好，隔音、私密性、观景效果俱佳。采用双阳台、大凸窗、四明空间设计，单套建筑面积从80－140㎡不等，备有二室二厅一卫、三室二厅二卫、四房二厅二卫等户型结构任君选购。 4、周边配套设施 ★娱乐：各种娱乐场地应有尽有。 ★休闲购物：家润多朝阳店超市、菜市场等生活配套。 ★饮食：华天大酒店、玉楼东酒店、湖南人、谭鱼头、谭州瓦罐等均在附近。 ★政券金融：建行铁银支行、省邮政局等。 ★交通：101、107、135、121、139、141、348等多条公交线路，离火车站仅5分钟车程。 ★教育：朝阳路小学、湖南托普信息学院子等。 项目地处长沙市电脑市场的聚散地，周边市政、生活配套设施一应全，已形成系统的商业网络，为长沙商家必争之地。 5、交通设施情况 天心实业有限公司房地产项目距长沙市主干道五一路500米，有101、107、135、121、139、141、348路公交车循环穿过，5分钟车程可到长沙火车站；合一电脑城、合

虹洋地产项目营销策划推广方案

沈阳某地产项目营销策划推广方案 第一部分沈阳别墅市场分析 在本部分，我们将主要讨论沈阳的经济状况和沈阳别墅版块状况和浑南的别墅市场竞争态势分析。 一、沈阳市自然社会经济情况 沈阳市（曾名盛京、奉天等）土地总面积12980平方公里，地处北温带，属于受季风影响的湿润和半温润暖温带大陆性气候，沈阳辖九区一市三县，其中中心区面积163.3公里。1999年沈阳市总户数为212.6万户，总人口为677.1万人，其中中心区（市内五区和郊区九个街道）户数为112.6万户，占全市总户数的53.0%，人口为350.4万人，占全市人口的51.8%。 2001年沈阳市实现国内生产总值1238.0亿元，其中第一产业76.6亿元；第二产业542.0亿元；第三产业619.4亿元。 全市公路总长度5252公里，其中高速公路239.2公里。 2001年末沈阳市累积注册三资企业3820家，其中投产（开业）1305家。 2001年沈阳市加强绿化建设，全市累积建成绿地面积4729.4万平方米。 2001年沈阳市共有21所普通高等学校，共招收本、专科（高职）学生5.6万人，在校学生达16.8万人。2001年高等院校本、专科毕业生2.6万人。全年普通高等院校和科研机构共招收研究生4028人，在校研究生9660人，毕业研究生1442人。 2001年末全市城镇单位从业人员120.4万人，比上年末下降4.6%。在岗职

工人数115.4万人，下降5.4%。到2001年末全市离岗职工为46.9万人。根据劳动部门统计，年末城镇登记失业人员13.3万人，登记失业率为4.7%。 2001年，全市职工平均工资为8172元。2001年城市居民人均可支配性收入为6386元。城市居民人均消费性支出为5515元。全市城乡居民人均储蓄存款为15350元。 按照沈阳市委市政府的“开发浑南，建设新沈阳，把浑南建设成为沈阳的浦东”的战略部署，2001年浑南新区的开发和建设全面启动。新区基础设施建设步伐明显加快。 二、沈阳市住宅市场发展状况 2000年住宅建设完成投资60.3亿元，比1999年增长18.9；竣工住宅面积422.9万平方米，增长6.3%。城镇人均居住面积由上年的8.12平方米增加至8.37平方米；农民人均居住面积达21.8平方米，比上年增加1平方米。 2001年住宅建设投资72.1亿元，比上年增长19.6%；竣工住宅面积444.2万平方米，增长5.0%。城镇人均居住面积由上年的8.37平方米增至8.79平方米；农民人均居住面积达22.8平方米，比上年增加1平方米。 三、沈阳别墅市场发展状况及版块特征分析 （一）沈阳别墅市场的发展历程 沈阳的别墅市场始于1992年的河畔花园，当年的供应量仅有20栋左右。但是“河畔花园”在沈阳房地产市场上所起的作用是无法估量的，在许多沈阳人眼中，10年前的“河畔花园‘在如今仍然是最好的选择。 在1996年沈阳的别墅市场供应量达到一个顶峰，年供应量在250套以上，相比1992年增长了10倍。主要项目有静园、天辰景翠、靓马新村、靓马云珠、巴黎世家、凤凰花园等。

某房地产项目前期策划报告

绿色、现代、上品生活国茂房地产沈庄项目前期策划报告

目录 第一部分前言 第二部分项目开发背景分析第三部分项目总体开发策略第四部分项目规划设计 第五部分项目的科学技术运用第六部分项目营销推广方案第七部分策划说明

第一部分前言 目前全国房地产市场正处于低迷阶段，而作为二级城市的保定，其房地产更为甚之。同时随着经济适用房和廉租住房的启动，发展商和置业者日趋理性，所以平庸、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰，引导市场，引导消费者，刺激消费是关键。因此，我们在广泛调研、综合讨论的基础上，经过对高开区沈庄项目进行深入分析后，做出了这本富有独特个性和充满激情的整合推广方案，相信本方案将有助于顺利实现销售计划，并为树立发展商投资信心和广厦房地产的品牌形象打下坚实的基础，以鲜明的旗帜形象成为市场的引领者。 项目策划的三大依据是市场、环境和成本，是对一系列推广活动的专业安排。本报告正是以此为出发点，在《市场调研报告》及《全程营销策划报告》的基础上，分析项目自身特质和市场因素，并以此为依据，对项目制定出理性的广告策略及推广计划。

第二部分项目开发背景分析 一、项目所在地价值潜力分析与预测 本项目位于隆兴路与阳光北大街西北方向，属保定市高新区范围。高新区是我市发展最为迅速的区域，目前区内企业近900家，其中三资企业100余家，国内外知名企业有：日本三菱株式会社、菲律宾生力集团、欧麦八达麦牙有限公司、桑巴蒂墙纸有限公司、澳诺制药有限公司、德玛斯新型建筑材料有限公司、康达精细化工有限公司等，初步形成了新能源及节能设备、输变电和电力自动化、新材料、软件、生物工程五大特色产业。2008年1月，保定高新技术开发区在全国37个省、市、自治区和计划单列市的60多个申报单位中脱颖而出，成为全国首批获准认定的18家“国家科技兴贸出口创新基地”之一。基地内现有骨干企业60余家，预计年内可实现产值72亿元，利税7.2亿元，新能源产品出口1.8534亿美元，年平均增长率在120%以上。 特别值得关注的是，保定倾力打造“中国电谷”，并将发展目标定为：“十一五”期间，启动一期工程建设，力争到2010年实现销售收入500亿元以上；进入“十二五”之后，再启动二期工程建设，力争用10年左右的时间，形成产值1000亿元以上的新型电力能源产业基地，使保定成为国内该行业的领军城市。2008年1月18日，占地

房地产营销策划报告

当每一们职业经理人在接手一个新楼盘的时候，都要面临着同样的事情：给公司写一份房地产市场营销策划报告。不管是应聘、代理公司或者是现场操盘手，这份报告是非常重要的，也是必须要完成的。 一份好的营销策划报告可以让应聘者在应聘时如鱼得水，有展示个人才能平台、代理公司也拿下一个项目、现场操盘手可以按照上面写的去进行，也是非常轻松的。 但是每个人写的风格都不一样，最终的目的是一致的，使楼盘操作成功，达到双赢。同时一份营销策划书或多或少可以反应出一个操盘手的“水准”。 据我的了解，一份完整较的营销策划书的构造大致可分为三大部分：一是产品的市场状况分析，二是策划书正文內容、三是效果预测即方案的可行性与操作性。但是要提醒的是： 操盘手在拟定策划案之前，必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略，做深入细致的沟通，以确定公司的主要方针政策。双方要研讨下面的细节； 1.1、确定目标市场与产品定位。 1.2、销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。 1.3、制定价格政策。 1.4、确定销售方式。 1.5、广告表现与广告预算。 1.6、促销活动的重点与原则。 1.7、公关活动的重点与原则。 （一）市场状况分析 要了解整个市场规模的大小以及竞争者对比的情况，市场状况分析必须包含下列13项内容： （1）整个产品在当前市场的规模。 （2）竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。 （3）竞争品牌市场占有率的比较分析。 （4）消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之市场目标分析。 （5）各竞争品牌产品优、缺点的比较分析。 （6）各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。 （7）各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。 （8）各竞争品牌促销活动的比较分析。 （9）各竞争品牌公关活动的比较分析。 （10）竞争品牌订价策略的比较分析。 （11）竞争品牌销售渠道的比较分析。 （12）公司近年产品的财务损益分析。 （13）公司产品的优劣与竞争品牌之间的优劣对比分析。 （二）策划书正文： 一般的营销策划书正文由七大项构成： （1）公司产品投入市场的政策 （2）企业的产品销售目标

某房地产项目策划报告框架.

一、房地产发展背景分析 1、关于城市：空间结构、基础设施、人口、规模、规划、板块的竞争优势与吸引力 2、经济基础：产业结构、主要的社会经济指标（ＧＤＰ、社会消费品零售额、居民储蓄）；居民收支情况（可支配、消费取向、恩格尔系数） 3、政府政策：十五计划、发展思路、按揭、户口、税收、公积金、土地 4、金融：按揭 小结：趋势预测 二、房地产市场特征分析 1、行业分析：行业指数、宏观数据（开发、竣工、销售、空置）、区域供求特征（产品、价格水平）、供求热点、价格走势、土地储备 2、企业分析：品牌企业数量、规模、开发模式.(卖点、规划、主题、物管、. 配套、服务 3、营销分析：产品分析、价格水平、广告、宣传、现场、代理、品牌 4、板块分析：竞争态势分析（浦东、虹口、闸北、宝山） 5、消费者分析：群体特征、要求偏好、消费行为、消费心理、结构(中产阶级、白领 结论:第四代住宅特征(走势 三、别墅市场分析 1、别墅分布特征

2、别墅市场容量 3、典型楼盘一览表 结论：别墅市场的发展趋势 四、所在区域房地产市场分析 1、房地产发展背景分析 区域规划、交通状况、新区的建设 区域经济走势(行业、产业、企业 2、宝山区房地产行征分析 行业特征：发展阶段、总体的供求量、空置率、土地储备 典型企业：升级模式、投资水平、竞争状况及趋势（宝钢、大华、锦秋、华馨、万科） 产品构成与预测 价格走势 销售手法 消费者分析：消费心理、区域辐射构成 (外地户口、本地、通勤需求结论: 产品需求与供给之间的距离 发展商重视的营销要素同消费者需求之间的市场机会 五、基地分析 1、基地地理条件综述

2、规划要求 3、SWOT 分析 六、战略思路 七、主题概念 八、项目定位 九、首期启动的经济规模

房地产营销策划报告

房地产营销策划报 告 1

第一部分市场分析 一、黄岐总体楼市概况 黄岐地区位于广州的珠江大桥的西侧,与荔湾、海珠、芳村、白云区四区紧密相连,珠江从西向东贯穿而过,形成了”一河两岸”的环境优势。 黄岐镇整体面积19.8平方公里,共有4.4万居住人口。 静态分析 1985年,南海县就根据黄岐最近邻广州的地理优势,将黄岐定位于南海县的开发区,计划在黄岐大力开发房地产。1989年底,黄岐由乡升级为镇后,更加加大力度开发房地产,但售价均较低,买家也都是来自广州做生意的四乡客。近年来,随着房地产业越来越成熟,黄岐的房地产也不断改变,取得了不菲的成效,现如今黄岐的楼盘知名的有名雅花园、白天鹅花园、珠江半岛花园等。它们具有以下一些共性特点: 1、市场前景 由于紧靠广州市区,黄岐素有”中山九路”之称,随广州楼市的迅速发展,黄岐的楼市也有长远发展。镇政府也越来越重视黄岐镇的房地产行业,专门请来中大的教授对黄岐的规划进行重新的布局和修改,规划将对楼宇与环境的协调越来越重视,市政的参与将使黄岐的房地产行业在市场化的基础上朝着良性、健康的方向发展,对整个房产行业有着促进作用。也因此 2

黄岐的楼盘将在房市上扮演越来越重要的角色。 2、环境 黄岐的一个自然特点是珠江从西向东贯穿而过,现如今大多在售楼盘在江边建立,如名雅花园、珠江半岛花园、白天鹅花园,江景成为这些楼盘的一大卖点,同时小区也因江景而使得环境清新怡人,当然仅有江景是不够的,发展商也越来重视小区内的环境建设。例如建设亮丽的景观,铺种大面积的绿化,这些措施使得环境不断美化,从而使居住不但仅是住宿而成为一种享受。 3、交通状况 由于黄岐与广州相连,黄岐与广州间的交通十分方便。现在黄岐陆路已有286、281、132、205、81、127等线路公交车往返广州,同时水上巴士昼夜穿梭于两地之间。水路、陆路的交通便利在很大程度上有利于在黄岐居住在广州工作或去广州游玩的居民。现如今,在整个交通情况不断得到改进的情况下,每个知名小区都会针对自身情况开通屋村巴士或设私家码头,这些更方便了买家。 4、配套设施 随着经济的发展,黄岐的市政配套不断完善,从以前的一个以耕作为主的地道乡村变为今日的小型都市,商业娱乐设施已不再依赖于广州,连美食也不逊色。同时住宅小区也为了吸引顾 3

地产项目策划报告

地产项目策划报告 以下是为大家整理的地产项目策划报告的相关范文，本文关键词为地产,项目策划,报告,，您可以从右上方搜索框检索更多相关文章，如果您觉得有用，请继续关注我们并推荐给您的好友，您可以在教育文库中查看更多范文。 第一篇项目背景及思考 第一部分房地产发展宏观背景 一、经济状况及影响

经济是房地产发展的基础，对房地产的发展影响大而深远，区域经济发展的波动将直接影响区域房地产的发展。分析研究遂宁近几年经济的发展的现状及发展规律，以致能我们够更好地利用良好的经济环境，保证项目的成功开发。 一）、20XX年经济总结 据统计部门资料：20XX年，遂宁市实现国民生产总值193.5亿元，年均增长10%。三次产业比由1999年的35.9：32.3：31.8优化为31：34.3：34.7。实现了市区县良性互动、协调发展。这一比例的变化说明，遂宁第三产业的比例在增加，服务产业的功能在加强。 二）、20XX年经济展望 据市管理部门预测：２００５年遂宁经济将稳定增长，预计遂宁的ＧＤＰ增长将保持在１０％左右的增长速度，社会投资的增幅将保持１０％。农民人均增收在１００元以上。２００４年遂宁全市的ＧＤＰ较上年增长１３％，若按此计算，05年国民生产总值将达到了218．7亿元，地方财政收入达到了５．０９亿元!这是遂宁建市以来ＧＤＰ增长最快的一年!遂宁主动适应国家宏观调控政策，走可持续发展的道路，从２００２年到２００４年连续三年超过了两位数的增长。遂宁经济的稳定快速发展，为遂宁房地产业的发展提供了源动力。 三）、经济发展回顾及预测 通过我们对近几年经济情况的分析得出：近几年，遂宁经济持续稳定增长，预计到05年国民生产总值将超过200亿元人民币。如果按10%的增长率计算，到20XX年国民生产总值将达到240亿元人民

某房地产项目营销策划方案分析

目录 价格策略 销售策略设定 项目推广策略设定 推广各阶段任务具体设定： 项目推广首期计划（内部认购期） 促销策略 销售现场包装策略 主要销售道具制作及二期销售资料的补充二期项目进入期工作组织及验收 营销总结

价格策略 一期多层剩余房源在目前已经提价的基础上，以稳步销售为主（主要原因是五、六楼大户型无论对任何楼盘都是最难卖的房源）。 二期小户型采取中开高走的价格策略，起步均价定在1750元左右，迅速提价，如果品牌一旦形成，可将销售均价定位于1950元左右。价格优惠点宜控制在4%以内。 二期商铺宜在新品牌形成时开始销售，价格亦采取中开高走的价格策略。 销售策略设定 A、产品核心功能： a、商务公寓，部分商铺投资；

b、产品形式特点：以套为主，户型从一室一卫的19平米到159平米的三室两厅均有，小户型主力是19 平米和40平米的一室一卫。 c、交房标准：毛坯房 B、入市姿态：东南板块商务公寓领导者。 C、入市时机：二期小户型期房销售，二期商铺宜在品牌形成时开始销售，或在大卖场全面开业时销售。一期 余房即时销售。 D、销售方式：多种付款方式组合销售与升值销售相结合。 项目推广策略设定 A、项目推广主题概念：拥有巨大投资回报价值的高档商务公寓

B、项目推广目标：形成明确的区域商务住宅领导者品牌。 C、项目推广模式：以报纸广告为主，电视、广播、DM直邮为辅。 推广各阶段任务具体设定： A、内部认购：从2003年6月15至7月4日。本阶段主要任务是实现凤凰城品牌第一内涵，让郑东新区、郑汴 路商圈、大卖场明确成为凤凰城的品牌内涵，为其后品牌第二内涵的具体化确立高度。 B、开盘期：从7月5日至8月31日，本阶段主要任务是实现凤凰城品牌第二内涵，明确各种物业形态的具体投 资价值，本阶段多以具体的对比数据为主，适量加入促销活动。实现销售突破。 C、强销期：从9月1日至11月30日，本阶段主要任务是彻底实现凤凰城二期销售，以多种促销活动及老业主 现身说服、老业主带新业主为主，广告内容以单纯的产品信息为主，本分阶段广告费用将大幅减少。此阶段

某房地产项目市场调研报告

竭诚为您提供优质文档/双击可除某房地产项目市场调研报告 篇一：某房地产项目营销策划书_ 某房地产项目营销策划书 一、项目简介： 某房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈市场等分开。 某房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成某房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。 现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850 万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127m2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额

的90.4%。 二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计20XX年5月底办下。 由此可见，目前某房地产的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可 售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。 型将社区同周边的商品大世界、名优建材 二、市场概况及基本竞争格局： A、东南板块及郑汴路商圈。 郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。 郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。某房地产位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但某房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。 东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。

房地产营销策划书(完整版)

香格里拉地产广告策划 前言 随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。

目录摘要 一．市场状况分析 1.1宏观环境分析 1.2竞争环境分析 二．SWOT分析 2.1 优劣势分析 2.2 机会与威胁 三．目标市场选择与定位 3.1 广告目标 3.2 目标市场选择 3.3 商品房市场定位 四．营销策略与战术营销组合4.1 广告诉求策略 4.2 广告表现策略 4.3 广告媒介策略 五．计划具体实施 5.1 时间安排 5.2 广告表现与发布

房地产项目策划报告

目录 一、房地产市场运行态势 (2) 二、房地产市场面临的问题 (6) 三、对策措施 (9)

泸州市2011年房地产市场调研分析及对策 自2005年以来，国家对房地产市场实施了以增加有效供应、降低房价、强化市场监管、提高贷款利率、紧缩银根为主要内容的一系列宏观调控措施。今年，这些调控措施对我市房地产市场的影响开始显现，主要体现在：房地产市场商品房、二手房成交量明显萎缩；房价在高位上调整，上涨幅度显著减少，房价得到有效控制；可售房源持续增长，已经形成供大于求的局面，消费者持币观望；开发企业普遍缺少资金，开发商信心受挫；土地市场需求下降。同时，受全国房地产市场大气候影响，我市房地产市场已经面临比较严峻的形势。因此，必须对房地产市场给予新的认识、考虑新的对策，以防止房地产市场出现“崩盘”，影响经济的健康发展，影响社会的和谐稳定。 一、房地产市场运行态势 (一)房地产开发投资大幅增加，银行开发贷款继续紧缩，开发企业面临资金困难 1、2006年年初住宅投资同比增幅较大，达到39．84％，5月份开始由增幅29．8％逐月回落直至2007年3月同比减少至7．21％，随后逐月增加，到2008年6月同比增幅达到99．3％。投资量的变化确定了房地产上市量的显著变化，开发投资的大量增加导致随后的供应量大量增加，开发投资变化也是房价变化的主要原因之一，房价在开发投资大量增加情况下会有所回落，其

变化比开发投资要滞后。 2、2006年末全市房地产开发贷款余额10655万元，比年初减少 12430万元；2007年末余额为11100万元，比年初增加445万元；2008年6月末余额为8850万元，比年初减少1128万元。2006年至今开发贷款余额净减少 13113万元。 2006年商品房按揭贷款余额 141376万元，比年初增加16655万元； 2007年末余额为184710万元，比年初增加43334万元；2008年6月末余额为 229288万元，比年初增加44578万元，商品房按揭贷款全市保持了稳定增幅， 2006年至今按揭贷款余额总计增加 64567万元。 3、开发投资大量增加，开发贷款持续减少，商品房按揭稳定增长，表明我市房地产开发资金目前主要来源，一是自筹自有资金，二是商品房预售资金以及商品房按揭。今年6月份以来，由于市场疲软，靠预售资金支撑项目开发的企业因市场销售出现问题，银行银根紧缩，资金周转不畅，开发资金非常紧缺，已出现经营困难的局面。 (二)房地产交易量显著萎缩，买方市场已经呈现 1、今年截至8月底，市区商品房批准预售许可面积 107．73万平方米、住宅面积90．77万平方米，与去年同期批准预售许可面积68．85万平方米、住宅面积60．50万平方米分别增长156．47％和150．03％。市区商品房销售面积 79．98万平方米，比今年同期上市量少近28万平方米，仅是上市量的74．41％。

房地产项目整体策划报告模板

******整体策划报告模板 第一部分项目整盘企划营销策略 项目整盘思路图

思路的具体阐述 一、**项目整体现状、存在的缺陷 1、目前项目面临的状况 ?项目整体形象没有完全树立起来，在市场上的知名度不够。市场并没有真正意识到这种建筑产品的优势、发展趋势及升值潜力； ?由于整盘在市场上没有很强的知名度，导致项目每个单体产品在与同类竞品比较中显得有些弱势； ?区域竞品均处在现房阶段，园区相对成熟，而且促销手段对本项目存在一定的冲击； ?就单个产品形态，区域竞盘具备较强的优势，但整合优势却不及本项目； 2、市场对本项目的反馈情况 ?市场对本项目认知仍然比较模糊，甚至一部分业内人士对本项目的产品形态还不是很清晰； ?项目的整盘形象始终没有很好地树立起来，市场还没有真正认识到建筑综合体这种产品形态的优势所在； ?对本项目所处的区域比较认同，认为有一定的投资潜力； ?去年项目的价格体系具备一定的竞争优势，但目前市场认为本项目价格体系相对于支撑因素来说略显偏高； 二、项目整合分析的切入点 1、摸清区域市场及竞品情况，是分析的前提和基础 1）包装 VS 现房 ?本项目面临的最大的压力就是周边竞品楼盘的现房压力。其他同类项目在市场中已经是实体展示，而且底层商场也基本成熟，市场对项目的认知一目了然； ?目前本案虽然主体工程已经完成，但配套设施（外立面、空中花园、底层商场、入户大堂等）并没有成型，缺乏现房的直观感受； 2）整体综合VS 单一产品 ?本项目与区域其他竞品楼盘最大的区别在于项目的整体综合性和独特的建筑形态； ?只有通过包装，充分利用好整体平台优势，避免通过拆分，以单一的产品来对

某地产项目产品策划报告(doc 28页)

某地产项目产品策划报告(doc 28页)

淄博荣宝斋项目产品策划 报告 广州凌峻房地产咨询有限公司 2003年4月

位予以系统的阐释，从而有效地促进销售，实现项目的商业价值，从专业的角度体现了营销的本来面目。 目录 一、项目产品策划的三大原则 二、竞争策略 三、构筑核心竞争力 四、项目产品开发理念思路 五、建筑平面设计思路 六、交通组织 七、公共空间 八、停车场 九、景观设计 十、照明设计 十一、建筑风格 十二、产品物业类型的发展模式

十三、SOHO商务公寓具体操作模式 一、项目产品策划的四大原则 1、以销售为导向原则 荣宝斋项目的产品策划首先考虑的因素——如何做一个能够被市场接受，而且能够畅销的产品。基与这一点，在产品策划之始，即是围绕如何做一个能够卖出去的产品，而不是去讨论实施一个不被市场与消费群所接受的过期产品。 2、快速销售原则 根据市场状况，针对项目的自身特点与优势，制定超前创新的开发理念与产品设计概念，通过良好、系统的销售模式的运作，从而达到快速实现销售目。在短时间为发展商实现合理利润的资金快速回笼。 3、强强联合的原则 在项目执行的过程中，整合专业公司进行全方位的合作，能够系统的提升项目素质，全力打造“过程精品”。

4、构筑“荣宝斋”的品牌平台原则 良好的品牌就是质量的保证，成功的品牌就是信誉，就是拥有一批“铁杆消费群”，就是让客户具有强烈的心理认同，实现“荣宝斋”品牌质的飞跃，注入新的活力——为开发商的长远发展构筑坚实的平台。 二、竞争策略 1、竞争策略选择 1.1 竞争策略类型： 1.1.1价格竞争策略： 以低于竞争者的价格赢得市场。 1.1.2差异化竞争策略： 顾名思义，采取与其他楼盘相差异的产品设计与形象包装等，形成差异化竞争。 1.1.3全面领先竞争策略： 即以我为主，开发理念先进、产品精良、价格合理的产品，从而取得全面领先的市场地位。 结论： 本项目选择全面领先竞争策略。 为保证全面领先，必须构建他人不可模仿与超越的“核心竞争力”，才可以立足市场，并在竞争中占据有利的地位。

某房地产项目可行性研究报告

一、项目总论 （一）项目背景 项目用地：汀棠公园以东地块 项目开发背景：芜湖市国土资源局发布了鸠江区汀棠公园以东地块的国有建设用地使用权拍卖出让公告，该地块无论位置还是配套来说都是区域的“掌上明珠”。 （二）承担可行性研究的单位 *****投资顾问有限公司 （三）研究工作依据 根据芜湖海创置业责任有限公司委托，依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 1.全国投资环境 2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%.

全国房地产开发投资增速 2018年1-3月份全国房地产开发和销售情况

2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况

2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产销售情况 2018年1-3月份，东部地区房地产开发投资12277亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点；中部地区投资4443亿元，增长15.0%，增速提高1.6个百分点；西部地区投资4122亿元，增长2.9%，增速回落0.8个百分点；东北地区投资449亿元，增长1.3%，1-2月份为下降15.3%。 2018年1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米，同比增长1.5%，增速与1-2月份持平。其中，住宅施工面积441540万平方米，增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米，增长9.7%，增速提高6.8个百分点。其中，住宅新开工面积25531万平方米，增长12.2%。房屋竣工面积20709万平方米，下降10.1%，降幅收窄2个百分点。其中，住宅竣工面积14198万平方米，下降14.0%。

房地产项目开发策划书(完整版)

房地产开发与经营课程设计

目录一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位

（一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议 五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析

“十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP 就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。（二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。

二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。

商业地产项目营销策划报告

商业地产项目营销 策划报告

无锡·同致地产·商业地产项目 「策划营销工作报告书」 第一部分、商业市场调研

影响商场物业开发成功的因素很多,如市民的收入水平、消费水平与消费结构,商业圈半径,新旧商业格局,商业贸易的繁荣程度及其影响力,商场物业所处区域(或商业圈)的商业环境,竞争对手的实力与策略等。因此,在操作商业地产时,市场调研成了商场成败的桥头堡。 一、市场调研概况 调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法(消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等)与基本结论 二、宏观背景分析 1、周边主要城市商业物业发展水平的比较 2、国民经济主要技术经济指标、 3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等 三、区域商业市场研究 (一)、区域商圈研究 1、城市发展状况:GDP指数、人口分布、产业结构等。

2、项目区域商贸状况:交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。 3、人流研究:人流包括垂直人流及水平人流,研究范围包括:人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求(吃、喝、玩、乐)等。 4、商圈辐射范围:一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。 (二)、终端消费者研究 1、消费习惯:地域的差异性,不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。 2、逛商场频度:是影响商场人流的关键。 3、偏爱商场:包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点及其原因。 4、对项目商圈评价:包括区域商品价格、对商场满意度等。 (三)、投资客户研究 1、经营范围:找出研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。 2、投资动向:包括投资类型、租金范围及交纳方式等。 3、商圈内商铺经营状况:包括经营时间、营业时间、经营业绩等。 (四)、竞争对手研究

房地产项目策划报告

某房地产项目策划报告 目录: 第一篇:项目背景 第二篇:开发商得前期准备工作 第三篇:市场分析 3、1、房地产市场宏观环境分析 3、2、南宁市房地产市场概况 一、南宁市房地产市场发展态势 二、西乡塘区房地产市场发展态势 3、3、南宁市消费者需求分析 一、消费者购买力分析(决定户型大小及产品定价); 二、消费者产品偏好分析(决定户型结构、小区配套设施、园林绿化、物业服务等); 三、消费者媒体接触习惯分析(决定采取什么渠道传递信息) 第一篇项目背景 一、项目 衡阳北湖路口目前有一个危旧房改造项目正在施工,该项目为广西卷烟厂职工集资房项目,2012年12月底拆迁完毕,预计2015年完工。 现假定:该地块为出让地块,由开发商买下进行开发建设, 土地信息及相关规划指标如下: 1、位置:北湖衡阳路口

2、土地开发程度:熟地,七通一平,达到基本建设用地条件; 3、土地面积:17000平方米(25、5亩) 4、土地规划利用条件: (1)土地批准用途:城镇住宅、批发零售。 (2)土地使用年限:城镇住宅70年、批发零售40年。 (3)主要规划设计条件:容积率＞8、0且≤8、5,建筑密度＞25%且≤35%,绿地率＞30%且≤35%。 (4)批发零售用地建筑面积占总建筑面积得比例控制在5%-10%,其余为城镇住宅。 5、土地价格:1300万/亩。 二、此项目周边环境 此项目位于西乡塘区北湖板块,目前该板块周边有盛天名都、隆源国际公馆、城市春天等新项目。在售得隆源国际公馆、城市春天分别售价7500元/平方米、6500元/平方米。北湖路属于老城区较为繁华得地段,周边配套有北湖市场、北湖路小学、市第二十八中、广西民族医院、广西师范学院、广西中医学院等商业、文教、卫生设施。市政配套成熟,居住氛围浓郁,交通网络发达。地块容积率高,在片区内地段位置较好,虽然地块对廉租房有一定得要求,同时受到90/70得严格限制,但就是该地块所处地段较好,物业具有一定得升值潜力。

房地产项目营销策划方案

房地产项目营销策 划方案 1

新星宇之悦房地产项目营销策划 学生: 指导教师: 专业: 所在单位: 答辩日期:

摘要 作为国民经济的支柱产业之一,房地产业发展迅猛并日渐规范,房地产企业之间的竞争越加激烈,房地产营销策划的重要性变得更加明显。为了求得生存和发展,房地产企业必须提高市场竞争能力。长春新星宇房地产开发有限责任公司作为新星宇集团的龙头产业,其前身为1991年成立的长春星宇集团房地产开发有限责任公司。 ,经国家建设部批准,公司成为国家一级房地产开发资质企业,是吉林省首家经过ISO9000国际质量体系认证,并在全国行业内率先进行住宅商标注册的企业。在资质、技术、资金方面存在较强的行业比较优势。 本文应用市场营销理论与方法,分析新星宇之悦房地产项目的市场环境,在特定的竞争环境和区位环境下,制定出该项目有效地市场定位和营销策略。 本文经过大量的市场调查,借鉴房地产全程营销策划理论,经过房地产宏观韩静和项目区域环境的综合分析,结合企业的现状、特点及发展战略,制定了项目的产品策略、价格策略、推广策略,并取得了较好的阶段性实施效果,对监理科学的营销体系,提高企业的市场竞争优势,具有非常现实的意义。 关键词:新星宇之悦; 房地产; 营销策划

Abstract As one of the pillar industries of the national economy, the real estate industry is developing rapidly and gradually standardized, competition among real estate enterprises becomes more and more fierce, the importance of real estate marketing planning becomes more and more obvious. In order to survive and develop, the real estate enterprises must improve the ability of market competition. Changchun xinxingyu real estate development limited liability company Xingyu group as the new leading industry, its predecessor was established in 1991 in Changchun Xingyu Group real estate development limited liability company. , approved by the State Ministry of construction, the company became a national real estate

某房地产项目营销策划报告

目录 一、区域市场分析 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析 -------------------------------------------------------------------------------------------------- 8（四）结论 -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析------------------------------------------------------------------------------------------ 10 （二）项目劣势分析------------------------------------------------------------------------------------------ 11 （三）存在的机会 --------------------------------------------------------------------------------------------- 12 (四)面临的威胁 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 12 三、销售方案 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题--------------------------------------------------------------------------------------- 13 （二）项目定位 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （三）客户定位 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （四）价格方案 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 14 （五）项目建议 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 15 （六）销售策略 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 15 （七）现场包装 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 19 四、宣传推广方案 --------------------------------------------------------------------------------------------- 24 （一）媒体选择 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 24 （二）活动行销 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 27 五、公司优势 --------------------------------------------------------------------------------------------------- 29