房地产市场历史及政策解读

房地产市场历程及政策解读

周松林

2011-8-8

一、中国房地产市场的发展历程

中国房地产市场的发展历程

（1）1978～1991年的理论突破与起步阶段

土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据；

深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。1988年，中国第一个土地拍卖、按揭贷款真正完全意义上的商品房小区东晓花园在深圳竣工，当时售价1600元/平方米。

（2）1992～1995年非理性炒作与调整阶段

以邓小平南巡（1992年1月18日至2月21日）为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。

1995～1996年海南的600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

中国房地产市场的发展历程

（3）1995～2003年相对稳定的协调发展阶段

整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。

1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。

2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。

中国房地产市场的发展历程

（4）2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段

2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为

密集的阶段。

在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处

之后，常常不是被夸大，就是被缩小。

2006～2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始

出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。

中国房地产市场的发展历程

（5）2007年至今，房地产行业全面调整的阶段

2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。

2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，。

2009年，经济还在金融危机的阴影中，但宽松的政策环境让房地产市场开始爆发，量价齐升。疯狂的市场让政府、让购房者都始料未及，政府意识到，房地产市场让国民经济快速复苏，却也给市场带来了诸多负面威胁。2010年至今，调控政策层出不穷，政府一日三令，对房地产市场的态度开始发生本质的变化。由之前的扶持房地产市场、稳定房地产市场，转变为严控房地产市场；由平稳房价、抑制房价，转变为打压房价，态度之坚决，史无前例。整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。

嘉兴房地产市场的发展历程二、嘉兴房地产市场的发展历程

嘉兴房地产市场的发展历程

从嘉兴房地产发展而言，主要经历了几个阶段：

第一阶段为中山路时代这个时代是嘉兴最为骄傲的历史时期，伴随嘉兴中山路拓宽改造工程的顺利实施，开启了浙北第一大道的历史荣耀，也是嘉兴城市建设的真正开篇巨作；

第二阶段为嘉兴旧城时代以城市改造建设为契机，开展住房解困工作，掀起了嘉兴房产的雏形，居民居住水平逐步得以完善，处于起步阶段；

第三阶段为嘉兴城市西进、南移，对外开拓，正式开启了嘉兴二环时代二环线扩展了城市容量，提升城市发展空间，一个现代都市型城市正在向我们走来；

第四阶段为南湖时代进入21世纪，嘉兴经济得到前所未有的发展，在长三角城市群中的地位日益突出，嘉兴市委、市政府适时提出了进军南湖时代的发展目标，吹响了新一轮的城市发展号角，外延拓展步入嘉兴三环线城市发展阶段。

第五阶段，全面铺开建设发展。

嘉兴房地产市场的发展历程

第一、二阶段：1983年——1996年中山路时代

1983年，嘉兴撤地建市后，随着1984年中山路拓宽改造，嘉兴迈入崭新的历史时期，旧城改造、新居民小区建设和居民住房解困成为嘉兴新一届政府的重点工作，为嘉兴老城增添色不少同期开展的住房解困和房改工作也得到了实质性进展这一阶段，嘉兴城市发展向西、南越过了大运河，东、南跨过了铁路，向北则穿越了建银桥，禾兴路向北延伸，行政区、居住区、文教区逐步建设到位，吉水小区、文教居住区、电子小区、栅堰小区、三水湾居住区、城北居住区等相继于80年代中后期建成使用，城市发展跳出内环线的束缚，城区面积从80年代初期的3平方公里扩大至约6平方公里，居民居住水平逐步得以完善，开辟了更为广阔的城市远景，嘉兴房产雏形初现。

1984年，嘉兴真正意义上的第一家房产开发公司——中国房地产开发总公司嘉兴分公司正式挂牌成立。经过几年的发展建设银行下的建房、房管处的嘉房等房地产开发企业逐渐成立，与中房公司共同组成了嘉兴房地产发展历史上举足轻重的三驾地产马车。1992年，嘉兴经济开发区兴建了第一个商品房小区——友谊公寓。

嘉兴房地产市场的发展历程

第三阶段：1997年——2002年新区开发时代

城市西部的发展，主要从嘉兴经济开发区成立后正式迈入发展轨道，而后的秀洲新区成立，进一步推动了城市边缘的开拓发展，奏响了嘉兴城市投资与居住的新乐章。

经历90年代以前的划拨土地政策，1992年“红楼商场”（现三江购物广场）和“老建行大楼”（现建房公司大楼）在开始了嘉兴国有土地所有权协议出让之路。1999年9月28日，土地储备中心成立后就拿出第一块土地——（1999-01号）土地（原菲利普自行车厂）地块进行正式拍卖，实际成交价1400元/平方米。自这次土地拍卖后，商品房预售机制建立，2000年嘉兴房屋售价达到1600元/平方米左右，开启了嘉兴房产销售完全市场化运作首例，从1998年取消福利分房后，福达房产开发瀛洲花园，首推商品房的市场营销，成为嘉兴商品房市场的第一个吃螃蟹的人。

1997年，嘉兴逐步开始商业住房贷款业务。盘活了嘉兴商品房的建设和发展。

嘉兴房地产市场的发展历程

第四阶段：2003年——2007年南湖时代

2001年，嘉兴整体规划提出“东进南移”的发展规划思路，城市的建设逐步向东南方向挺进。2002年底，一次土地拍地现场，一轮轮竞价此起彼伏最终，蔚蓝置业以每亩97万元，高出底价一倍的成交价中标，刷新了当时地价新高。城市开始迈入三环线发展时期。

2004年，足佳房产以6.35亿的总价拍下现在巴黎都市地块。足足比4.2亿的起拍价高出1.15亿，而土地单价也达到了每亩181万，几乎是2002年蔚蓝置业土地单价的两倍。而巴黎都市也成为南湖新区品质楼盘的标杆，一时间，南湖新区房地产项目遍地开花。

第五阶段：2008年至今万元时代

嘉兴中心商业区、南湖新区、秀洲CBD、运河新区、嘉兴国际商务区、湘家荡生活区，全方位迅速发展，嘉兴迎来多元化发展时代。

三、近年来的房产政策

近年来的房产政策——2004年

2004年关键词：个税、加息

1月1日，杭州税务部门开始对二手房的出售征收20%的个人所得税。该政策实行后，二手房市场在短期内表现出了房价的高涨和成交量的萎缩。可谓“冰火两重天”，冰的是成交，火的是价格。这种现象随之影响了一手房市场，杭州楼市非常沉闷。以至于9月1日，20%的个人所得税开始隐身，由必须征收改为“主动申报”，在某种程度上，默认了个税的取消。

5月，杭州市商业银行对建于上世纪80年代的二手房进行了“封杀”，基本上不发放贷款。在年限上，房龄加上贷款年限不超过30年；在成数上，根据贷款人的职业情况和收入情况，一般不超过6成。10-15年的二手房最多可以贷到5成，20年以上的二手房原则上不给予办理贷款。此政策在市场上马上开始得到了体现，老旧二手房价格开始回落。

10月27日，央行宣布加息。这是中国9年来的第一次加息。开发商和购房者对此都非常敏感。在宣布加息后的一星期内，市场掀起了一阵涟漪。所有的房地产股票板块在集体大幅下跌后小幅反弹。但在加息后的一个月，市场恢复了平静。

近年来的房产政策——2004年国九条

一、充分认识大力发展资本市场的重要意义

二、推进资本市场改革开放和稳定发展的指导思想和任务

三、进一步完善相关政策，促进资本市场稳定发展

四、健全资本市场体系，丰富证券投资品种

五、进一步提高上市公司质量，推进上市公司规范运作

六、促进资本市场中介服务机构规范发展，提高执业水平

七、加强法制和诚信建设，提高资本市场监管水平

八、加强协调配合，防范和化解市场风险

九、认真总结经验，积极稳妥地推进对外开放

近年来的房产政策——2005年

2005年关键词：国八条、利率、营业税

3月17日，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将原先的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。

3月26日，国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》。

4月27日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，分析房地产市场形势，认为目前房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，结构不合理，市场秩序比较混乱，并明确提出了解决房地产市场存在的问题的八条具体措施。

5月11日，国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于作好稳定住房价格工作的意见》，对房地产市场的宏观调控措施进一步细化，呈现四大特点：加大个人购房转手交易税收调控力度，禁止期房转让，满足3个条件普通住房享受优惠，依法制止炒地行为。

6月1日，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其差额征收营业税。

近年来的房产政策——2005年国八条

2005年3月26日国务院出台的《关于切实稳定住房价格的通知》，即“国八条”。要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见：

一、高度重视稳定住房价格；

二、切实负起稳定住房价格的责任；

三、大力调整住房供应结构；

四、严格控制被动性住房需求；

五、正确引导居民合理消费需求；

六、全面监测房地产市场运行；

七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；

八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

近年来的房产政策——2006年

2006年关键词：90/70、“2年到5年”、个税强征

5月29日，九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》正式出台，成为“国六条”，业内猜测已久的“第二只靴子”总算落地。其中影响最大的莫过于“90/70”政策、个人房贷首付比例不低于三成和营业税免税时限由2年延长至5年的规定。

7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，宣布从8月1日起，各地税务部门将在全国范围内统一强制性征收二手房个所税。

近年来的房产政策——2006年国六条

国六条具体内容为：

(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。

(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。

(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。

(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

(六)完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。”

2007年关键词：物权法、二套房、不断加息

1月16日，国家税务总局下发《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，根据《条

例》及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取

得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税，税率为30%-60%不等。

3月，商务部发布《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》，明确提出严

格限制外商投资房地产。

同样在3月，央行开始加息(全年共计6次加息，10次上调存款准备金率)。3月16日《物权法》在今年"两会"得以通过。《物权法》的核心就是确定财产(主

要是土地和物业)所有权的归属问题，规定70年后自动续期。

9月27日，央行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对

商业性房地产信贷政策进行调整，其中，申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付比

例不得低于40%。贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

12月11日央行和银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明

确以“户”为单位执行放贷新政。

近年来的房产政策——2007年

A1

北京房地产市场区域分析

目录 第一章：区域市场分析 第二章:成本核算 第三章: 本案客户群定位 第四章: 产品定位及广告建议第五章: 营销推广 第六章：销售组合篇

第一章：区域市场分析 一、北京地产市场销售量分析 今年商品房的新盘销售（预售）最多的三个区县依次为朝阳区、海淀区和昌平区。其中：朝阳区楼盘预售量为2775套，销售面积为29．6万平方米，销售金额为16．8亿元人民币，均价为每平方米5664元人民币；海淀区楼盘预售量为2026套，销售面积为25．4万平方米，销售金额为17．7亿元人民币，均价为每平方米6959元人民币；昌平区楼盘预售量为1567套，销售面积为19．3万平方米，销售金额为7．3亿元人民币，均价每平方米为3778元人民币。 商品房楼盘销售均价最高的前三个区县依次为东城区（10733元人民币／每平方米）、西城区（8731元人民币／每平方米）、宣武区（8249元人民币／每平方米）。 经济适用住宅的新盘销售（预售）最多的三个区县依次为昌平区、大兴区和朝阳区。其中：昌平区预售量为6272套，销售面积为87．2万平方米，销售金额为22．8亿元人民币，均价为每平方米2619元人民币；大兴区预售量为935套，销售面积为10．5万平方米，销售金额为2．4亿元人民币，均价为每平方米2281元人民币；朝阳区预售量为498套，销售面积为5．1万平方米，销售金额为1．7亿元人民币，均价为每平方米3293元人民币。

二、区域市场分析： （一）、朝阳区销量分析 根据市国土房管局历次的季度和月度统计数据，朝阳、海淀两区商品房的销售总量和平均价格一直领先于其他区县，房价走势平稳。6月，朝阳区商品房销售总量全市第一，共销售商品房2775套，销售面积为29.6万平方米，均价为5664元人民币/平方米。与5月相比，朝阳区的商品房销售量增加了一倍，均价却下降了1070元/平方米。相比之下，销售总量排名依然保持在第二的海淀区平均房价不但没有下落，反而上涨了300元/平方米。朝阳区商品房平均房价缘何出现骤降？ 市国土房管局市场处有关人士和业内权威人士认为，这是近年来房地产行业发展迅速，城市建设速度较快的朝阳区各区块房价加权的结果。具体看，主要是三大原因引起朝阳区平均房价的骤降：首先，朝阳区城市化建设的推进，边缘集团掀起住宅开发热是主要原因。根据北京市相关规划，北京市除市中心区外，还规划了北苑、回龙观等10大城市边缘集团。90年代后，北京市规划的新建住宅区主要集中在这10大边缘集团，而朝阳区占了其中的5个，即北苑(南区)集团、望京酒仙桥集团、东坝集团、定福庄集团、垡头集团。这5大边缘集团除了望京开发建设较早外，其余的像东坝、北苑、垡头、定福庄都从去年或今年才开始进入开发热潮。由于地价偏低，容积率低，东坝、北苑、垡头、定福庄等地都相继冒出了很多规模比较大但房价相对低的普通商品房，如东坝的奥林匹克花园，北苑的北苑家园

上海房地产市场宏观分析报告

上海房地产市场宏观分析报告 第一部分：腾飞的上海楼市 1、楼市需求： 7年前,也就是1997年，房改政策正式出台，我国实现了从福利分房到货币购房的质变，房地产业得到了快速发展，在肯定了房地产“支柱产业”的地位后，得到20% 的市场比例。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此，上海商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有权的市民，还是能够从中直接受益。 2、政策面： 自2001年８月１日起，上海实行内外销商品住房并轨，统一土地供应方式，用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类项目的土地使用权出让通过招标、拍卖方式进行。内、外销“双轨制”市场实质上是计划经济体制向市场经济体制转换的一种阶段性的制度。在市场建立初期，对引入外资参与城市建设，保护内资企业等方面起了一定作用。但随着市场发展，这种“双轨制”充分暴露出其不合理性。目前内、外销市场产品上的差别已基本填平，内、外并轨也是水到渠成之事，上海的商品房结束了“内外有别”的历史，有利于建立更加开放的房地产市场，也会对全国房地产行业产生重大影响。 3、供给情况： 由于一系列新政的出台，上海的开发量将会降低，而市民的需求

却在不断地提高，这样会造成一个供求关系的不平衡。不平衡之后也就是说供小了，因为能力小了，生产能力降低了，求还在升高，这样的一个结果可能会造成一个房价的直接提高。针对这种情况，政府在土地使用上实行了宏观调控，确保了市场供需平衡。同时，今后海外到上海买房的人，虽然会有所增加，外来人口的购房比率也仅为15%。，即便是在上海内外销并轨的刺激下，去年9 月份全上海的港澳台同胞也只买了98套房子，10月份东南亚以及欧美等外国人购房仅有231 套。 4、市场反映： 就在3年以前，上海的平均房价还停留在每平方米3000多元的水平，2003年却一跃而成全国第一，这不过是一个价值回归的过程。每平方米3000多元是与上海这座国际性城市的价值是不相匹配的，即便是全国第一的“5118”，也远远不能体现上海现有的价值水平。上海的房价从1999年开始止跌回升，5年来保持快速增长态势；截至2003年底商品房平均成交价为5118元/平方米，同比增长24.2%。5、GDP水平： 上海已经连续5年实现GDP两位数增长，虽然近一年多上海的房价增长过快，但累加这5年的增长还没有超过GDP的增长，因此，上海房地产市场的发展是健康稳健的，上海户均年收入与房价是比较相匹配的。同时房价还要受到消费者支付能力的影响。这几年，上海住宅购买力提高，因素也是多种多样的：住房公积金贷款和银行购房商业贷款放大了市民的购房能力；经济发展，人均可支配收入提高也相

中国房地产各阶段发展史(非常详细)

中国房地产发展历程 第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年) 1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。 1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 1998 里程碑 5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。 7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。

上海房地产总体市场分析现状

静安动力国际企划提案

壹、上海市总体市场现状分析 一、上海房地产市场最新经济政策 1.蓝印户口、住房信贷政策取消从2002年4月1日开始上海市出台的蓝印户口政策正式停止实施。从2002年5月1日起，建行上海分行宣布，将执行新的住房信贷政策。 2.上海调整购房契税规范，取消 政府补贴 2002年9月1日起，本市个人购买普通商品房按成交价格的1.5%征收契税，购买花园住宅按成交价格的3%征收契税。 3.上海高层建筑限“身高”，严 控高度和容积率 上海市政府强调要严格控制高度和容积率，特别是超高层。做好日照环境可行性分析和环境容量、城市景观评价，并适当提高规范。 4.投资50亿元，上海浦东将兴

建首条百公里铁路 上海将与铁道部共同投资50亿元，在浦东建造全程为113公里的铁路预计在2005年与洋山深水港一期工程同步建成，年运输量可达100万规范集装箱。 5.上海——中环线规划工程 为了缓解上海中心城区的道路拥堵，在内环线与外环线之间将建设一条中环线，其中，中环线北段汶水路高架（共和新路—大柏树）工程将在今年年底实施建设。整个中环线（浦西段）可望2005年完成。 6.“三环+三纵三横+十三射”上海中心城区的主体路网络将形成“三环+三纵三横+十三射”的格局，其要点是，内环线以内地区，实现高架道路交通快速疏解，逐步实现中心城“三纵三横”主干道机动车专用道，将非机动车道改建为公交专用道，在内环线之间，加快中环线路网的建设，建成内环线之间十三条放射状道路，与逐步

建设的市域高速公路相衔接。整个技术方案计划在2005年完成。 7.预售商品住房交易执行新规 定 从2002年7月1日起，本市预售商品住房交易将执行新的规定。其中包括预售商品房交付使用时，对共用部位分摊的建筑面积和套内建筑面积的实测结果与合同面积的差异处理办法。 8.市房地产颁布《关于推行上海 市商品房预订协议示范文本的通知》 2002年10月23日，市房地局颁布：房地产开发企业取得商品房预售许可证后进行商品房预订的，均应采用预订协议示范文本，，房地产开发企业自制协议文本的，应报工商部门备案后方可使用。 9.上海市配套商品房建设启动2002年，上海市“100万平方M重大工程配套商品房建设工程”正式启动。首批工程有5块基地共72万平方M。此工程建设拟每年新开工100万平方M，以多层住宅两室一厅建筑面积70平方M

我国房地产发展史

新中国成立到70年代末我国居民的住房一直是按福利分房的政策来解决。长期以来人们习惯于按照分配住房的时间、数量和地点考虑安排工作、学习和生活。 80年邓小平同志提出，我国城镇住房制度改革的设想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革围绕“三三”制补给出售新建住房政策进行试点。按照这个政策，个人购买住房的房价款，由个人、单位和政府各承担1/3，即个人只需支付房价款的1/3，就可以买到住房，其余房价款由单位和政府补贴。1987年9月,深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让,随后,福州、厦门、广州、上海等城市也开始试行。1988年4月，规定了“土地使用权可以依照法律规定转让”从而使房地产市场有了法律上的保障。1989年，由于政治形势以及宏观经济的影响房地产市场受到了很大的冲击。1991年5月，投资环境得到进一步发展，加上浦东开发的带动作用，1991年下半年，房地产市场出现回升趋势。 从严格意义上说，我国房地产市场是从1992年兴起的。1992年是我国房地产市场发展的一个转折点，而此前的“房改”、“地改”始终步履维艰。房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速发展，房地产市场兴起，交易活跃。其重要标志是1992年前几个月社会各界普遍公认的一个社会新热点----“房地产热”的出现：全国前四个月与上年同期相比，工业总产值增长18.3%,全民所有制单位固定资产投资增长38.6%,社会商品零售额增长 14.6%,而商品房完成投资却增长78%,商品房销额增长63.3%.1992年下半年:膨胀.1992年下半年房地产市场迅速膨胀.全年完成房地产开发投资比1991年底增长175%,新开工面积增长78.1%,利用外资增长228%,全年商品房销售额比1991年增长80%,房地产公司增加2倍. 1993年上半年达到顶峰.这期间,全国商品房完成开发投资比上年同期增长143.5%新开工面积增长136%;新增开发公司6000余家,至此,全国房地产开发公司已达19000多家. 1993年下半年----1994年3月:受挫折相持.1993年7月起,政府开始对房地产业实施宏观调控政策.“相持”主要表现在三个方面:一是从心态上看,很多人认为宏观调控是暂时 的,“年底将出现新一轮高潮”;二是从实际价格上看,很多大城市基本不见降价,“有价无市”的局面非常明显;三是完成的投资增速比上半年有所下降,但仍比1992年高.这种局面大致持续到1993年3月. 1994年3月至1995年:房地产进入理性回落、平稳发展阶段。1994年3月“两会”之后，房地产市场开始理性回落。《政府工作报告》中提出的9%的经济增长速度和13000亿的固定资产投资规模的计划，逐渐平静了社会上期望房地产市场出现新一轮高潮的心态。1995年是国家宏观调控继续深化的一年，在房地产领域，宏观调控已取得明显成效，房地产市场步入平稳发展阶段。住宅、办公用房、商业服务业用房等商品房的投资比重更趋于市场需求结构；地区差异有所缩小；用于炒作的资金和投机性的投资明显减少；中介咨询、物业管理也获相应的重视和发展。

中国房地产行业的发展历程

288浅谈中国房地产行业的发展历程汤超 唐山市国文建筑有限责任公司 摘 要：中华文明自古以来已有五千年的历史，在远古时期，人类主要依靠天然洞穴，野外群居，在以后的生活中学会了钻木取火，学会了种植作物，伴随着文明的不断进化，人类懂得了如何搭建房屋遮风避雨，随着封建社会的建立，中国社会逐渐出现了大量房屋建设，宫殿林立，统治阶级的产生注定了权力的私有化，物质的私有制，所以渐渐地出现了房屋买卖和占有。 关键词：房地产；发展历程；买卖；私有制 我国房地产行业源于人类文明的初始，到西汉时期才产生比较正规的房屋买卖，当时人们并不怎么在意这个行业，但这却是一个萌芽的开端，封建社会制度转为专制，到了唐宋时期房屋买卖才得到比较广泛的发展，许多达官显贵开始通过自己占有房屋的面积大小来显示自己的身份地位，以致出现现今残存的所谓古代庄园，现在的庄园其实都是古代达官显贵的府邸。近代社会以后，常年战乱不断，以致房地产行业几近灭绝，因为战乱年代无法保障资金的财产，更多的商人和官员将眼光转移到金银和首饰之上，新中国建国以后，随着国家政权的巩固，领导阶级幻想创造一个公有制的国家，人人均等，人人平均，在新建的律法之中，严格规定废除房地产私有制，严禁个人买卖房屋或者对外租赁，所以房地产行业在法律制度下逐渐消失，随着改革开放以来，房地产中介行业渐渐苏醒，有了复苏的迹象，目前我国房地产中介行业已达到快速发展的阶段，接下来我简单描述一下我国房地产行业的发展历程： 1 房地产中介（经纪）公司的产生 房地产中介公司其实就是在房屋买卖过程中的一个枢纽，起到了承上启下的作用，在房地产行业中起到了提高市场交易效率，降低房屋交易过程中的成本，使房屋买卖更加有保障性，从而维护了买卖双方的共同利益，所以房产中介公司才可以在房地产市场中存活下来，房地产交易过程中包含房屋买卖、租赁、互换、抵押物品等多种交易，房屋买卖伴随着房地产中介的产生，两者相伴而生，相辅相成。 2 我国房地产行业的几个发展阶段 随着我国改革开放以来，经历了将近 30 多年的岁月里城，在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下，我国房地产行业经历了四个主要阶段，分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展等四个阶段。 2.1 房地产行业的复苏 建国以后随着经济的逐渐复苏，人民经济得到很大改善，1980 年以后，国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革，国家开始允许个人房屋自由买卖，但是土地依旧公有制，政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告中指出社会主义市场包括房地产市场，这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。 自从法律制度健全以后，全国 80% 以上的房屋所有人基本颁发了房产所有证，符合广大人民群众的利益，这为房地产市场中出现不正当交易创造了条件，做好了铺垫。 2.2 房地产的初步发展 房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。初步发展时期的房地产中介服务主要大体分为三类：第一类是由政府各个事业部门事业单位性质建立的房屋交换站、房屋交易所和民间房地产交易市场，这类官方承办的房地产公司机构承担了当时社会人民交易服务的职责，人们手里多余的房产可以通过正当渠道自由买卖了，第二类是工商部门批准的房产中介企业，90 年代中后期，全国各大城市均出现大大小小的房地产中介，第三类是民间自由买卖房屋的个人，这类人或许以前从事过房地产行业，熟知房屋信息，懂得房屋交易过程中的相关法律，但是他们的基本文化不高，所以常常遭到同行人士的蔑视，通常被人称为“房纤手”、“房虫子”，虽然在房地产市场中挣到了一些钱，但大多数人还是没有大的发展。 2.3 房地产市场初具规模 随着少数人群的房屋自由买卖，渐渐地房地产中介公司被人们所接受，虽然在改革开放之前，房屋买卖并不被允许，但现今却成为一种模式，随着国家经济制度的改革，经济活动的权限也被慢慢房款，随之社会上便出现一部分经济条件好的人群开始以个人名义购买多套房屋，等待房屋价格上涨之时，以高价卖出，巨大的利润诱惑了太多的人，这时房地产行业已初具规模。 2.4 房地产行业的高速发展 进入 21 世纪以来，国民经济较之国外还是有很大差距，人民依旧是将自己的钱存至银行，每年只是吃利息，从而导致货币流通不畅，国内消费水平低下，政府为了鼓励国民消

及上海房地产市场研究报告

2008年10月全国及上海地区房地产业分析 一、全国房地产运行情况 （-）全国房地产开发完成情况 “0月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长％,增幅比1-9月回落个百分点。英中，商品住宅完成投资17482亿元，同比增长％，比1-9月回落个百分点，占房地产开发投资的比重为転 2008年1-10月全国分地区房地产开发投资情况 单位：百万元 2008年1-10月全国房地产开发完成情况 （二）全国房地产开发资金来源情况 “0月，房地产开发企业本年资金来源30700亿元，同比增长％。其中，国内贷款59“亿元，增长％:企业自筹资金42273亿元，增长％:其他资金11931亿元，同比下降％。 其中，个人按揭贷款2806亿元，下降淙 （三）全国商品房销售和空置情况 "0月，全国商品房销售而积亿平方米，同比下降％。其中，商品住宅销售而积下降%：商品房销售额仃590亿元，同比下降％。貝中，商品住宅销售额下降％。 截至10月末，全国商品房空置面积亿平方米，同比增长％，增幅比1-9月提髙 个百分点。其中，空置商品住宅6335万平方米，同比增长48%,增幅比仁9月提髙个百分点。

（四）全国70个大中城市房屋销售价格指数 10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨％,涨幅比9月份低个百分点：环比F降%□ 2008年1-10月全国分地区商品房销售情况 单位：万平方米，亿元 （1）新建住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅销售价格上涨％，涨幅比9月份低个百分点。商品住宅中的普通住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点；髙档住宅销售价格上涨％,涨幅比9月份低个百分点。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降％，英中普通住宅销售价格下降％,高档住宅销售价格下降％。 分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格比上月下降%, 1至10月累汁比上年12 月份下降％。 分地区看，新建住宅销售价格同比涨幅在8%以上的城市有4个：海口％、银川％、温州%、金华％：同比价格下降的城市有"个，其中，深圳下降％、广州下降％、重庆下降％、昆明下降％、惠州下降％、南京下降％。和上月相比，70个大中城市中，新建住宅销售价格上涨的有21个，其中湛江上涨％,温州上涨％,艮余19个城市价格涨幅不到1%；价格持平的有14个城市；价格下降的有35个城市（降幅在％%）,英中深圳下降％、广州下降％、桂林下降％、厦门下降％、娈樊下降％。 （2）二手住宅销售价格同比上涨％，涨幅比9月份低个百分点；环比下降％。 分地区看，二手住宅同比价格上涨的城市有55个，英中涨幅较髙的城市有：三亚％、宜昌%、兰州％、太原％、银川％：同比价格下降的城市有15个，其中深圳下降％, 郑州下降％，温州下降％，厦门下降％，重庆下降％。二手住宅环比价格上涨的城市有23个，其中涨幅较髙的城市有：沈阳、海口和西宁均为％,太原和贵阳均为％:二手住宅环比价格下降的城市有29个，其中大理下降％，深圳下降％,乌鲁木齐下降％,呼和浩特下降％,唐山下降％。

北京市房地产住宅市场分析现状d

我们将通过我们的智慧和勤劳创造Internet时代中国硅谷一颗璀璨的新星，它将是北京房地产历史上新住宅时代的经典楷模。

序 这本策划报告的编制将围绕着以下原则来进行： 一、编制的出发点是以开发商的角度进行工程的总体策划，它完全有 别于代理商一般营销策划。我们认为一个房地产企业运作最宏观的层面是工程的策划，即在工程启动之前，要对它进行全面、系统的策划，它最大程度上决定了今后这个工程的成与败。这种策划分为： 1、产品策划：包括对用地、规划、居住形式、户型及功能的分 析及策划。 2、服务策划：包括营销服务、企业品牌服务、物业服务的策划。 3、营销策划：包括市场、销售、宣传、推广的策划。 4、效益分析。 二、编制的背景：紧扣中关村科技园区海淀园及海淀总体规划及对未 来居住市场的宏观影响。 三、编制的基本点：现有“西二旗规划设计技术方案”。 四、编制目标：创造具有个性文化品位的高尚社区，使它成为Internet 时代中国硅谷一颗璀璨的新星，是北京房地产新住宅时代的经典楷模。 西二旗工程营销策划建议书目录

第一章北京市房地产住宅市场现状及区域市场分析-----------1-13 第二章西二旗工程基本评估及优劣势分析----------------------14-22 一、区域环境分析-------------------------------------------14-17 二、总体规划分析-------------------------------------------17-20 三、建筑设计分析-------------------------------------------20-22 第三章西二旗工程周边住宅产品研究（供给分析）----------23-25 一、研究范围------------------------------------------------23-24 二、结论----------------------------------------------------------25 第四章西二旗工程目标客户分析及定位（需求分析）-------26-31 一、确定目标客户的依据--------------------------------------26 二、周边区域住宅产品客户构成研究-------------------26-27 三、结论-----------------------------------------------------------27 四、西二旗工程目标客户分析及定位-------------------28-31 第五章西二旗工程的产品定位-------------------------------------32-45 一、整体产品形象的战略构想--------------------------32-34 二、建筑及户型定位--------------------------------------34-36 三、环境景观设计定位-----------------------------------36-38 四、物业经管定位-----------------------------------------38-40

上海房地产市场调研报告完整版

上海房地产市场调研报告 本次调研以分析2010年上半年上海房地产市场运行情况为基础，提出上海房协对于上半年市场形势的看法和下半年市场情况的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。 一、2010年上半年上海房地产市场的基本情况一）土地供应2010年上半年，全市共计出让国有建设用地使用权206幅1087公顷，比上年同期（以下简称同比）增长67.3%其中居住用地38幅416.2公顷，增长189.7%居住用地中，2010年新增182公顷。2010年上半年，开发企业在上海共购置土地106.08 2010年上半年上海房地产市场调研报告_房地产调研公顷，同比增长14.6%共完成土地开发85.93公顷，同比增长56.1% 二）房地产开发投资2010年上半年，全市完成房地产开发投资845.28亿元，同比增长35.5%全国为19747亿元，同比增长38.1%增幅上升38.6个百分点，占同期全市社会固定资产投资的38.3%占比上升9.4个百分点。其中，住宅建设投资为518.18亿元，增长44.3%住宅建设投资中，经济适用房开发投资48.78亿元，增长17.7倍。2010年上半年，全市房地产开发企业到位资金1691.83亿元，同比增长32%增幅上升18.5个百分点。其中国内贷款524.27亿元，增长42.6%利用外资19.63亿元，减少56.9%自筹资金511.80亿元，增长47.9%定金及预付款362.82亿元，减少0.6% 三）房地产开发建设2010年6月末，全市商品房施工面积为9220.41万平方米，同比增长11.5%增幅上升13.9个百分点；其中住宅施工面积为5969.28万平方米，增长11.6%住宅施工面积中，经济适用房施工面积为561.59万平米，增长3.9倍。施工面积中，新开工面积1380.59万平方米，增长25.6%其中住宅新开工面积974.67万平方米，增长29%住宅新开工面积中，经济适用房新开工面积105.19万平米，增长5.3倍。2010年上半年，全市商品房竣工面积686.46万平方米，同比减少10.9%减幅扩大3.6个百分点；其中住宅竣工面积492.25万平方米，减少11.4% 四）房地产交易2010年上半年，全市商品房批准预售714万平方米，同比减少14.6%减幅扩大4.6个百分点。其中新建商品住房批准预售面积562万平方米，同比减少20.2% 2010年上半年，全市商品房销售（包括现房销售和期房销售）1009.13万平方米，同比减少35.8%全国为3.94亿平方米，同比增长15.4%增幅下降63.7个百分点。其中住宅销售840.51万平方米，减少41.8% 2010年6月末，全市商品房空置面积1157.39万平方米，比年初增加2%其中商品住宅空置面积443.17万平方米，比年初减少3.8%住宅空置1年以上的面积为283.89万平方米，比年初

中国房地产市场发展历程回顾1218469

中国房地产市场发展历程回顾1218469 一、中国地产发展30年回顾 从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978,1991年的理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据; 深圳(罗湖区)房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1991,1995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995,2003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产

行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003,2007年，调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005,2006年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。 2006,2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。 2007年,2010年，房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。 从近期的经济与行业发展情况看，这一调整的过程还将持续一段时间，最快会在2009年下半年开始出现复苏的迹象，而要全面的回暖，可能需要到2010年及更远的未来。 2、中国房地产行业发展特点

上海房地产场形势调研报告

上海房地产市场形势地调研报告 上海房地产市场保持持续、稳定、健康地发展态势,房价涨幅回落,供应略大于需求地走向渐渐明朗化,后市发展继续看好.独家发表市房地产行业协会《上海房地产市场形势地调研报告》,为广大读者科学地分析和判断市场提供客观公正地信息. 根据协会新一届理事会关于加强房地产市场形势调研分析地要求和中国房地产业协会关于开展房地产市场调研地通知.上海市房地产行业协会邀请有关行政部门和研究机构地负责同志共同组成调研组,对上海市房地产市场形势进行专题调研,并形成本调查报告.b5E2RGbCAP 一、2003 年和2004 年1-7 月上海房地产市场发展地基本情况 1、房地产工程土地供应情况2003 年全市房地产工程供应土地2809.53 公顷, 比上年增长3.8%.其中住宅工程供地2268.07 公顷,占80.72%. p1EanqFDPw 2004 年1－7 月房地产工程供应土地1517.66 公顷,占上年供应总量地 54.02%. 其中住宅工程供地1282.59 公顷,占84.5%. DXDiTa9E3d 上海市2003 年度与2004 年1-7 月各区房地产工程土地供应情况注：住宅面积包括商品住宅、商住、中低价房用地.其他用地不包括工业用地. 根据市房地资源局土地处编报地土地出让金<不含动折迁费）地价指数,2003 年上海地价涨幅较 大,2004 年涨幅明显下降.RTCrpUDGiT 上海土地交易价格指数土地用途2003 年第四季度同比指数土地宏观调控地主要措施是：<1）加大推行用地预审制度地力度.即在工程立 项、选址阶段,用地管理部门对工程用地规模、吸纳资金强度、土地产出率等进

(整理)房地产市场发展历程

中国房地产市场发展历程回顾 发布时间：2009-01-08 文章来源：投稿文章作者：Ranbo 一、中国地产发展30年回顾 从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构, 以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978?1991年的理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据； 深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1991?1995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995?2003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的 转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003?2007年，调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005?2006年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大, 就是被缩小。 2006?2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为高热”的楼市降温。 2007年?2010年，房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。 从近期的经济与行业发展情况看，这一调整的过程还将持续一段时间，最快会在2009

中国房地产发展史

昨天在查阅中国房地产历史文献的时候，冷不丁得看到上面一段话，感触颇深。二十年前的一句话也似乎正在映射现在我们的住房情况。 如果你知道这是什么的话，你就会明白，二十多年前ZF就不准备让所有人都买得起房。如果你买不起房，那么商品房和你是无关的。至于未来如何，也决不能让你露宿街头。 纵观长达三十年的中国房地产市场，你还会发现很多很有趣的事情。 例如“中国人是有买房传统的”，“政府每次放水都是为了拉动经济发展”，“任何调控都可以控制房地产市场”，这些其实都是伪命题。 “周易八卦，五行占卜”，中国人最喜欢做的事情之一就是算命。同样，购房者咨询我最多的问题就是：未来房价到底怎样？我该如何选择购房时机。 其实这个答案完全可以用历史证明。今天我就带大家一起翻开中国30年来的房产历史卷轴,让大家对中国房地产市场有一个更深刻的认识。（历史漫长但有其韵味，也可直接翻阅至底部） 一、中国房地产市场诞生

1980年是中国房地产的元年，这一年邓老把房子定义为商品。房改和土改同时被推动，中国房地产正式成为了一个产业，开始缓慢的种子发芽阶段。 不过当时很多人担忧文革重袭，不敢拥有私产，而且也期盼单位免费分房，房地产业的规模很小。 1984年，邓老肯定了房地产行业的意义，排除了杂音，地产的黄金10年到来。 1987年，深圳进行了首次的公开土地拍卖，催化全国房地产加速发展。 所以，1987年才是中国地产开始进入商业化的时间点。 二、中国第一个房地产泡沫破裂 1988年，海南脱离广东独立建省成立海南省，大批的人来到海南淘金，这些人里就有潘石屹，冯仑，易小迪等人。中国第一批房地产获利者正是这些人。 1991年，国务院进行24个省份的房改，全国房地产进入起飞阶段，同时中国地产的首个泡沫开始蓄积。 1988年房地产平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年则猛增至5000元/平方米，比1991年增长257%。 地产泡沫时期，当时流传着“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”。

北京市房地产市场情况(doc 6页)

北京市房地产市场情况(doc 6页)

2005年1-9月北京市房地产市场信息 市建委、市统计局、市国土局、市发改委根据我市房地产市场信息及预警预报系统运行结果，联合向社会发布北京市2005年1-9月房地产市场运行情况。 一、房地产开发投资完成情况 1-9月，全市房地产开发投资完成908.5亿元，同比增长4.4％，低于上年同期15.9个百分点，占全社会固定资产投资的比重为53.4％，低于上年同期4.8个百分点。其中，商品住宅开发投资完成455.5亿元，同比下降3.4％。 二、房地产开发当年资金到位情况 1-9月，全市房地产开发当年到位资金1766.6亿元，同比增长16.9％，其中国内贷款、企业自筹资金、定金及预收款同比增长，增幅分别为9.7％、23.8％、15.2％，利用外资同比下降34％。 三、土地供应情况 1-9月，全市土地供应总量为1906公顷。其中，出让土地面积为1236公顷；划拨用地面积为670公顷。

1-9月，全市住宅供地为533公顷，规划建筑面积756万平方米。其中，出让住宅用地336公顷，规划建筑面积434万平方米；划拨住宅（经济适用房）用地197公顷，规划建筑面积322万平方米。 四、商品房施工、新开工情况 1-9月，全市商品房施工面积为8776.8万平方米，同比增长5.7％，增幅比上年同期低6.2个百分点。其中，商品住宅施工面积为6005.4万平方米，同比增长4.7％，增幅比上年同期低2.9个百分点。 1-9月，全市商品房新开工面积1732.4万平方米，同比下降12.1％。其中，商品住宅新开工面积1177.3万平方米，同比下降21.5％。 五、商品房供销情况 1-9月，全市商品房买卖成交21万套，2604.6万平方米，同比分别下降13.2％、8.7％。其中，商品现房买卖成交7.4万套，939.8万平方米，同比分别增长18.8％和27.8％；商品期房预售成交13.6万套，1664.8万平方米，同比分别下降24.1％、20.6％。 （一）商品现房供销情况 1-9月，全市商品现房销售面积1546.9万平方米，同比增长36.8％；商品房竣工面积1786.3万平方米，同比增长57.9％，销售面积低于竣工面积239.4万平方米（注：销售面积指已竣工完成销售的各类商品房总面积，包括本年1-9月商品现房买卖成交面

上海市房地产市场发展状况解析

上海市房地产市场发展状况与分析 一、上海市房地产市场发展的阶段特征 （一) 市场的初步开创阶段 党的十一届三中全会以后,上海首先改革了住房由政府统建统配统管的制度，开始进行商品房建设。这主要包括几个方面: 其一是侨汇房的推出,引进商品房生产的新机制； 其二是优惠价商品住宅试点起步，为住宅商品生产探索了路子。这一阶段是以政府行政主管部门组建的房地产开发公司作为房地产开发经营主体开始出现，投资主体开始向多元化发展。上海房地产业突破了长期以来计划经济模式的禁锢，从萎缩开始复苏,但总体上还处于萌芽状态，并且以国有企业为主，运行以计划经济特征为主，没有形成规模。 (二) 以增加供给为导向的推动市场发展阶段 这一阶段，在住房短缺的背景下，房地产市场以增加供给为导向，以增加开发投资为主要手段。 1９８4年十二届三中全会后,改革的重点由农村转到城市，中央逐步明确了市场化导向的改革思路,采取了几个重要措施，其一是土地使用制度改革起步,开征三资企业土地使用费和进行土地批租试

点,至19９1年底,全市已初步形成了外销的土地一级市场;其二是住房制度改革方案出台,1991年《上海市住房制度改革实施方案》正式出台。 1992年初,邓小平视察南方重要谈话发表和社会主义市场经济体制改革目标确立后，上海放开房地产市场。中外房地产商纷至沓来，各行各业竞相涉足房地产业,出现了前所未有的房地产投资热。 这一阶段的特点是：房地产开发企业数量猛增,开发投资规模迅速扩大,形成了以开发投资为主要手段的房地产市场,供给明显增加。呈现出投资主体多元化、房屋产权多元化的格局，房地产市场交易活跃。房地产业的增加值快速递增,上海房地产业已经形成覆盖生产、流通、消费领域的门类齐全的产业体系。但是，超常增长也出现了一定的盲目性，商品房供给超过了市场有效需求,空置量迅速上升,带来了隐患。 (三)以激活需求为导向的拉动市场发展阶段 1９９6年下半年以来，由于前几年房地产投资热中开发的项目陆续竣工上市,上市量集中,吸纳量不足,出现了商品房空置量攀升这一带有阶段性、结构性的发展中的问题。上海提出盘整消化等一系列包括土地、金融、财税等调控市场的措施,主要有:控制土地供应总量，调整房地产投资结构,对土地供应实行总量控制、用途管制,形成了外资用地以工业为主、内资用地以住宅为主的投资结构。放开搞活房地产二、三级市场，1996年出台了《关于搞活本市房地产二、三级市场的若干规定》,1996年出台了蓝印户口政策。

中国房地产发展历程

中国房地产发展历程： 1949年新中国建立至1978年改革开放前这一段时期，随着传统社会主义公有制的建立，房地产作为商品被严格禁止，绝大部分房产通过计划配置，无偿使用。房地产业也因此而基本上处于极度萎缩和萧条的状态。 1978年改革开放后，中国房地产业开始逐渐复苏并得 到发展繁荣，总的来看，以1998年停止福利分房制度为界， 可以分为两个发展阶段。 1第一阶段:房地产制度改革阶段(1978-1997年) 1.1理论突破和试点时期（1978年-1991年） 1978年提出了住房商品化，土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室挂牌，成立了北京市城市开发总公司。 1981年，再深圳、广州开始搞商品房试点。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东，重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1.2全面实施住房制度及调整改革时期(1992年-1997年) 1992年邓小平同志南巡视察后认为深圳市的房地产市场开发值

得全国推广，吹响了中国房地产开发的总号角，沿海城市最先开始开发房地产。房改全面启动，住房公积金呢制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。同年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场失控，土地市场出现泡沫。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行坏账。 1997年8月，国务院办公厅转发了国务院房改领导小组《关于加强住房公积金管理的意见》，明确了住房公积金是职工个人住房基金，规范了住房公积金的管理体制，从而进一步推动了住房公积金制度的发展。 2第二阶段:房地产全面市场化阶段((1998年至今) 2.1平稳发展时期(1998-2003年) 1998年对中国房地产业来说是关键之年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场，在东南亚 金融危机的影响下，中国经济硬着陆，连续8个季度经济增速下滑。为了遏制进一步下滑的危险，中央政府决心培育新的经济增长点。中央政府在当年出台了一系列的刺激房地产发展的政策，最具代表的是取消福利分房、按揭贷款买房政策，通过市场、个人信用来解决住 房及住房的消费能力不足问题，系列政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。 1998年5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。 1998年7月3日，国发(1998)23号《国务院关于进一步深化城