喜洋居商铺、写字楼整体发展战略及营销策略报告

喜洋居商铺、写字楼

整体发展战略及营销策略报告

红方格广告策划有限公司

2005年10月

前言

本方案是在我司对项目所在区域进行深入市场调查的基础上，根据市场调查的依据，针对本项目的整体开发策略、定位策略和营销策略等方面对本项目进行深入阐述，并提供初步建议，同时初步明确各个阶段的事项及具体工作安排，使整个推广活动有计划、有步骤地开展。

第一部分分析篇

一、市场基本概况

1、项目优势分析：

?地段：本项目位于天河CBD区次中心，中山大道西，天河公园对

面，由于受到天河CBD区商业发展的辐射，随着天河经济重心逐渐向项目所在区域扩散，近年来项目所在区域的商业得到迅猛的发展，商业发展前景非常广阔。

?交通便利：市内数十条公交路线行驶其中，无论是北上、南下、

东去、西返，都十分便捷。

?项目所在区域目前拥有万佳、好又多等大型超市，区域商业发展

前景十分看好。

?本项目一线临街，商业价值相对较高。

?项目所在区域正逐步形成多个住宅小区，这位本项目提供越来越

多的商业人气。

2、项目劣势分析：

?项目商业部分体量较小，难于形成规模效应。

?虽然天河经济重心逐渐向项目所在区域扩散，但是现阶段的商业

氛围还不够。

?由于项目所在区域外来人口较多，而其中多数人大都在市中心等

地上班，他们早出晚归，因此，造成项目所在区域白天人气不足。

3、我们面临的问题：

?如何实现项目利润的最大化原则？

?如何解决投资者对项目经营的信心？

?如何解决销售与经营两者的矛盾？

4、机会

?由于项目所在区域的夜间经济不够发达，造成区域居住者大都往

市中心跑的局面，因此，本项目在白天经济的基础上，兼顾区域的夜间经济，这样就能够使项目在区域中脱颖而出。

?随着广州中心办公用地的逐渐减少，中心区域写字楼的租金逐渐

高升，必然把众多成长型企业往中心区域周边挤压，而本项目地处广州CBD次中心区域是众多成长型企业办公的理想之地。，因此，在本项目引进写字楼，拥有广阔的市场前景。

第二部分目标篇

一、发展目标

写字楼发展目标：

突破传统办公空间概念，使项目发展成为天河办公次中心成长型企业标志性办公场所。

商业发展目标：

塑造独特而符合目标群体的商业街形象，突破社区商业街中心的传统范畴，确立项目商业在所在区域商业街中的典范地位，使商业街成为项目所在区域的消费中心，实现销售、招商、经营管理与品牌多赢局面。

二、销售目标

?开盘时：完成销售50%；

?开业前：完成销售90%

三、招商目标

?具体目标：开业前完成90%以上的招商。

引进数家主力店、知名品牌店，通过主力店和品牌店吸引经营散户的进驻。

第三部分策略篇

一、项目整体开发策略

1、项目开发思路：

结合项目区域市场的情况，我司认为，本项目的开发必须走产品差异化的路线，寻找市场空白点。根据区域市场的特点，如果项目进行纯住宅项目开发，项目可获利润少；而如果项目进行纯商业开发，则项目总体单价会过高，同时投资开发风险较大。因此，建议项目以投资型物业为主，采取商业、写字楼与住宅相结合的开发模式，这样即可保证项目的利润，同时可确保项目的销售与租赁。

2、项目开发理念：

（1）全面创新策略——创新意识渗透每个细节

我们主张的创新，来自于项目的理念，也根基于规划、建筑、平面设计、配套、功能及管理等每个环节的精雕细琢，只有如此，才能真正实现从产品的全面全新，只有对项目进行全面创新，才能打破传统的商住、办公格局与模式，为消费者打造一个真正集购物、休闲、娱乐、美食、居住、办公、会议于一体的商住地带，使项目成为市场新的焦点，促进项目的快速销售。

（2）差异化竞争策略

我们所倡导的差异化主要是指项目采取与其他楼盘相差异的产品设计与、功能定位、形象包装，形成差异性。项目采取差异化的竞争策略，能够使项目有效避免其他项目的直接竞争，有利于项目占领市场空白，实现销售。

（二）、项目整体定位策略

1、项目写字楼整体定位：

（1）定位思考：

打造天河次中心标志性办公中心：作为纯写字楼，项目所针对的目标客户群为中小企业中有实力和品牌的企业。为了与目标客户身份与品牌相匹配，因此，对项目的定位必须是鲜明而充满穿透力的，并从产品的特色和服务方面为项目的定位提供有力的支持。

（2）写字楼核心定位：

实力型写字楼

阐述：“实力型”写字楼定位包含了两层意思：第一、“实力型”体现了项目一流的产品品质、丰富的内涵和价格合理，给客户一种货真价实和物超所值的感觉，激发客户的购买欲望；第二、任何一个企业都有表现自身实力的欲望，希望通过实力的显现吸引更多的合作对象，为企业谋取更多的利润，“实力型写字楼”从侧面体现了能够入驻这里的企业都是有实力的，符合客户的心理需求：既有面子，又实用。（3）写字楼产品力提升：

?商务会所

建立商务会所，提供多功能小型会议室和一些休闲娱乐配套，为客户提供舒适的办公和娱乐环境。

操作方法：建议在项目三楼建立商务会所。会所的赢利模式可以选择出售、出租或自营。

?员工餐厅

在满足排污等条件下为写字楼员工设立自助餐厅，为入驻的每个人提供便利的生活，通过提供附加价值，提升项目的整体价值和形象。

操作方法：在商务会所中设立员工餐厅，一方面可满足写字楼员工的餐饮需要，另一方面则可将人流导入会所，提升会所的使用率。

2、项目商业部分整体定位：

（1）形象定位策略

?项目命名：

天河聚富城

阐述：本项目命名天河聚富城，主要是基于以下几个方面的考虑：第一、本项目地处天河商圈有一个次中心，未来商业发展前景非常好，因此，本项目命名天河聚富城，寓意了本项目凸显了项目优越的地理

位置。第二、本项目一线临街，商业价值高，是投资致富的理想之地，是不折不扣的聚富城。第三、项目命名天河聚富城，显示了本项目具有强大诸多的竞争优势。

备选:天河风尚之都

项目LOGO（略）

2、项目市场定位策略

天河次中心全天候经济领先者

3、项目目标客户定位策略

立足本区，辐射全市

4、项目功能定位策略

（1）项目功能定位

集购物、休闲、娱乐、美食、会议于一

体的商业中心

（2）项目的业态规划：

?购物中心：流行、时尚服饰、鞋、皮具、生活小超市、便利店、

杂货店等。

本项目引进购物中心的支撑理由：

?本项目引进流行、时尚服饰，因为这类消费品是属于定向消费品，消费者不在乎空间距离远近，只要有特色，就能够吸引众

多年轻消费者的光顾。而本项目所在区域拥有基数庞大的年轻

白领阶层，因此，在本项目引进流行、时尚服饰，能够为本项

目吸引更多的消费者，提高项目的销售与出租的几率。

?鞋、皮具等商品与流行、时尚服饰等商品在业态上有互动和互补性，因此，本项目引进鞋、皮具等业态能够提升与完善项目

的整体功能体系，扩大项目经营几率，增强投资者的投资与经

营信心。

?本项目引进内生活小超市、便利店和杂货店等业态，目的是为了便利项目住户和周边居民的生活便利，提升项目的整体附加

价值，促进项目住宅的快速销售。

?休闲、娱乐新天地：酒吧、休闲吧、咖啡厅、游戏厅等。

本项目引进休闲、娱乐新天地的支撑理由：

?项目所在区域目前还相对缺乏夜间的休闲娱乐配套，夜间休闲娱乐经济不发达，造成许多年轻一族到中心区域休闲娱乐。本

项目引进休闲娱乐配套，实施差异化经营，填补项目所在区

域夜间经济的空白，提高项目的经营率，有效规避项目的整体

开发风险。

?本项目引进休闲、娱乐新天地增加项目的娱乐功能，完善项目整体服务体系。根据现代商业的发展现状及趋势，每个商业项

目越来越注重项目的休闲、娱乐功能。

?美食廊：连锁快餐厅等、中式餐厅。如蓝与白等。

引进美食的支撑理由：

?在本项目引进连锁快餐厅，可以替代员工餐厅，方便在写字楼办公的客户的后顾之忧。借此提升写字楼的附加价值，促进写

字楼项目的快速销售和租赁。

?完善本项目的服务体系。

?扩大项目的经营范围，降低项目的开发风险。

?商务会所：

本项目引进会议厅的支撑理由：

?在本项目设置会议厅，可作为写字楼的配套，提升写字楼的附加价值，借此促进写字楼项目的快速销售与租赁。

?实现整个项目功能互动互补，提高项目的整体形象。

第四部分项目整体营销策略

1、营销赢利模式：本项目采取租售结合的营销赢利模式

基于本项目周边的商业氛围和本项目的特点，本项目采取销售与租赁相结合的营销方式，采取这样的营销赢利模式。一方面有利于项目成本的迅速回收，为企业的后续开发提供良好的资金保障，实现企业的良性发展。另一方面，通过项目的租赁，实现项目的长久赢利，实现项目利润最大化。基于的特点,因此，建议本项目写字楼采取租赁的赢利模式，而商业部分则采取销售与租赁相结合的营销模式，其中鉴于首层的商业价值较高和二、三层的商业价值相对较低，因此，建议本项目首层以销售为主，租赁为辅助，二、三层租赁为主，销售为辅。

2、以招商带动销售策略

本项目采取先招商后销售的营销策略，以招商来带动项目吸引更多的经营商户的入驻，提高项目投资者的投资信心，提高项目首层的销售率。

3、主力店和知名企业先行的招商策略

商铺招商

通过主力店的招商，提升项目整体形象，吸引更多散户进驻，从而提高项目的人气指数，增强投资者的信心，带动项目的销售。力争二、三层都引入一个以上的主力店，以此带动该层商铺的招商，借此提升项目首层的商业价值。

写字楼招商

在本项目引进一家国内外知名企业，提升项目的整体形象和社会知名度，借此吸引更多的中小企业入场办公。我们可以通过写字楼“冠名”的方式吸引知名大型企业进驻。

4、项目价格策略

（1）定价原则

本项目的定价时必须综合考虑商铺和写字楼的楼层、位置、人流导向、划分等因素，制定合理的价格。制定合理的价格体系能够有利于推动项目的成功推广，尤其在投资市场仍欠成熟的市场情况下，必须冷静的进行价格体系的制定。

结合区域商铺和写字楼租售的特点，本项目定价有着以下三大原则：

适当拉开价差，以利销售均衡推进

在制订本项目的价格时，既要注意不同区位商铺和写字楼的价格合理性，使之综合商业价值和价格基本吻合，也要使有着明显差异的商铺和写字楼价格形成较大的落差，以推动相对较劣的产品出售，避免成为尾货。

?贴近市场的承受力，避免不顾实际的价格拉升：

考虑到本项规划庞大，位于目前商业氛围较淡的区域，仍需要相对较长的一段时间给予市场的培育与引导，过高的价格往往阻碍客户的购买行为，并难以形成入市时的旺销态势，不利于后继销售的跟进。

因此，本项目的价格要根据目标客户的心理承受能力来制定合理的价格，不应该过分追求高额利润，而一味地追高。以及在每一次加推时，也不适宜幅度过高，还是以适度为好。

?丰富产品线，扩大客户层面策略

通过各楼层租、售价、商铺面积的控制，设置不同层次总价的商铺，拓宽产品的价格层面，分别面向不同资金能力的客户，尽可能吸引更广泛的购铺人群，以保证提高租、售速度。

（2）建议项目首层商铺以小面积商铺为主：

考虑到扩大客户层面的需要，将项目首层商铺进行设置，设置过后的商铺面积以10—20平方米/间为主力商铺。采取小面积商铺策略能有效地降低单铺的总价，有利于商铺的快速销售，实现资金的迅速回笼。同时根据市场需求，适当保留部分面积相对大点的商铺。（3）租金与售价适当比例策略

原则上商铺的销售均价与月租金的比例以100：1为宜，则投资回报的底限是10年。诸多经验表明，这种方式是比较容易让目标群体接受的。实际定价则在此原则的基础上参照项目周边商铺的价格进行，一方面保证投资的回报率，另一方面则确保开发商的资金回笼和项目的可持续发展。

（3）价格推出策略：

A.通过前期足够时间的市场预热，提高项目在市场上的心理价位，

增加项目销售价格的提升空间。

B.在确定整体的均价基数保持不变的情况下。根据不同的营销周期

有着不同的销售价格，运用价格“低开高走”的策略，给客户一种项目不断升值的感觉，增强对项目的投资信心。

C.开盘前不公布具体价格，开盘当天方全面公布推出商铺实际售价。（4）价格保持阶段性的稳定

建议价格保持阶段性的稳定，即不宜在短时间内多次调高价格，每次调整价格涨幅不超过5%，确保稳定的市场接受度。

5、销售方式：

在推售手法上，为了保证开盘时的市场热度，同时避免不好单元在销售和租赁后期形成尾货，造出巨大的销售和租赁压力，应注意单元推售过程中不同素质商铺和写字楼的合理搭配性。

首推局部优质商铺和写字楼搭配一些较低总价商铺和低租金写字楼（通常位置是较差的单元）作为市场的引爆点。

在项目的市场形象充分建立起来，市场认可度较高时，再推出项目最好的单位，充分拉高其销售价格，以此作为项目较高的利润来源。

6、推盘时机的把握：商铺与写字楼分阶段推出

由于商铺与写字楼是不同类型的产品，同时它们的目标客户也不尽相同，因此销售手段和销售时机的选择都具有很大的差异和差别。

因此，有计划地在不同的推广时间内保持不同的推广重点，将商铺与住宅、写字楼盘时间先后错开，销售手段上互为配合。在宣传推广当中，在保持整体造势节奏的同时，注意控制把握时间节点，使市场推广保持持续的热度。

7、永续经营策略

（1）、开业前，高标准选择入驻商家

入驻标准：开业前，对进商业街和写字楼的商家和企业，提出必须在广州经营三年以上，拥有良好的信誉保证，方可具有入驻资格。

经营监督：开业后，如出现部分商家和企业经营不善，或者出现违反经营管理条例的商家和企业，商业运营公司有权解除这类公司的经营权。

以此，确保本项目整体做旺，避免少数经营不善或知名度不高的商家影响整体的经营素质。

（2）、实行商会会员制

商业街专门成立商会组织，该组织属于非赢利性质的民间组织，由进驻商业街的经营商户自愿加入组建形成。商会组织主要担当起自我管理、自我服务、自我协调、自我约束及自我教育等多种职能。

通过商会组织，商会会员将可以实现经营互助、信息交流及成功经验分享等。

操作方式：由发展商或商业经营管理公司牵头组织成立商会，然后由会员自由选举出会长等商会管理班子，由该班子负责商会的日常运营。

xxxx整合营销策划报告.doc

x'x'x营销策划案 ●营销策略方案 ●苑业主联宜会活动方案 ●开盘活动策划方案 ●定价方案 ●市场推广计划 ●视觉形象设计

x'x'x'x整合营销策略方案

目录 前言 第一部分市场调研分析 1、中国房地产行业情况 2、海盐经济及房地产现状 3、项目基本情况 4、项目周边情况 5、调查统计 6、市场调研分析 7、项目SWOT分析 第二部分项目定位及推广策划 1、目标市场定位 2、项目定位 3、推广策略 4、宣传策略及渠道 5、媒体广告计划 6、推广费用预算 第三部分项目定价报告 1、竞争楼盘定价 2、定价指导思想 3、定价方案 4、初步定价

前言 1、金仕海岸项目定位： 海盐第一个高品位的现代化海景豪宅 2、金仕海岸推广策略： (1).海景豪宅形象定位为中心 (2).以广告宣传和公关活动为推广手段 (3).以低开高走为定价策略 (4).以整合营销传播理论为品牌提升工具 3、金仕海岸发展目标： (1).通过专业化的市场推广和销售控制顺利完成开发商的销售计划 (2).利用本盘的开发优势，提升秦山房产企业形象和核心竞争力 (3).为秦山房产未来新楼盘开发积累现代营销理论和实践经验。

第一部分市场调研分析 1、中国房地产行业发展情况： 房地产业现在处于非常重要的转变时期。 第一是配合国民经济增长从粗放型向集约型转变，房地产业的增长方式也由规模型向总量效益型转变。 第二是房地产业从单纯的消费型产品转向投资和消费双重功能的产品。 第三在社会主义市场经济体制逐步建立的过程当中，房地产业从主要靠政府政策调控向依靠市场和自身调节方向转变，虽然国家和各级部门对房地产控制还是比较严，但现在靠市场、靠经营，靠市场规则去经营已成为房地产开发的行为准则。 2、海盐经济及房地产现状： 海盐濒临杭州湾，为全国百强县。去年海盐国民生产总值已经突破100亿元，如果按全县常住人口38万计算，其人均GDP已超过3000美元，人均可支配收入高于嘉兴地区的平均水平。杭州湾跨海大桥的规划建设。在未来的三五年内，海盐的客观发展环境将会有一次巨变。 跨海大桥与杭浦、嘉绍高速公路的相继开工，使得海盐的区位优势更为立体的显现出来。由于受到经济发展和大桥建设的双重利好，今年海盐房地产住宅的平均价格翻了一番，房地产市场呈现出供需两旺的良好势头。 海盐2003年全县20家房地产开发资质企业商品房施工面积51万平方米(新开28万平方米),竣工15万平方米,销售18万平方米,预售24万平方米,销售收入2.8亿元。海盐房地产总体求大于供。 3、项目基本情况： 金汇名仕苑位于海盐县城南秦山大道傍，与海盐县高级中学隔街相对，总占地面积为62851平方米，是海盐目前在建的规模仅次于宜家花城的住宅开发项目。项目住宅有多层、排屋、小高层，前期推出的多层和排屋现已销售完毕，建立起了良好的市场业绩与口碑。金仕海岸为金汇名仕苑最后推出的物业项目，也是海盐县目前在建待销的第一个小高层项目。 金仕海岸小高层住宅建筑面积为37333平方米，商铺建筑面积3496平方米，车库建筑面积3000平方米，小高层共有10幢，朝秦山大道（东）与环城南路（北）沿街分布，北4幢，东6幢，每幢共12层，共有260户数，主力户型为三室两厅，面积在100—140平方米。

写字楼一般营销方式

写字楼一般营销方式：写字楼策划方案 市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程，写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法，也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。这个过程包括销售和出租两种形式。在下面的叙述中分别予以说明。 写字楼销售的一般推广过程及方法 1、写字楼销售的一般阶段划分： *第一阶段：寻找客户订作式生产(项目导入期) 此阶段为项目初期阶段，一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一般持续到项目破土动工。 *第二阶段：寻找大型客户进行整售(项目导入期) 此阶段项目处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。 第一及第二阶段一般处于项目导入期，此阶段宣传的意义在于对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。 *第三阶段：全面销售阶段(开盘期、强销期) 在此期间，项目主体结构封顶，项目以准现房姿态推向市场。 开盘期，此阶段以导入期为基础进一步扩大项目知名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告，且广告发布频率也有所增加。这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。强销期，综合运用大众媒体(报纸、广播)进一步提高提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时的广告投放以硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。 *第四阶段：散售为主，租赁为辅，消化尾房(持续期、收尾期)在本阶段，项目内外装基本完成，进入现房入住阶段。一般此阶段以散售为主，租赁为辅。

公司项目总体营销策略报告

第一章项目总体营销策略 (5) 1、总体指导思想 (5) 2、销售前提 (7) 2.1 销售前提条件 (7) 2.2 各前提条件执行细节 (10) 2.3 其他重要建议 (13) 3、入市时机 (14) 3.1 入市时机评估依据 (14) 3.2 项目入市时机 (15) 第二章销售目标 (16) 1、销售总目标 (16) 2、销售周期 (18) 2.1 项目销售周期设定原则 (18) 2.2 销售周期 (18) 3、销售分时期及时期销售目标 (18) 3.1 同意咨询期（销售筹备期） (21) 3.2 内部认购期 (21) 3.3 开盘期 (22) 3.4 强销期 (23)

3.6 二次强销期 (24) 3.7 持销期 (24) 3.8 尾盘期 (25) 4、工程进度与销售进度关系表 (26) 5、销售价格目标 (27) 第三章价格策略 (28) 1、总体价格策略 (28) 2、价格体系 (29) 2.1 定价计算方式 (29) 2.2 价差定价 (29) 3、价格走势策略 (31) 4、付款方式 (33) 5、销售操纵 (34) 5.1 销崆原则 (34) 5.2 本项目销售操纵策略 (35) 第四章分时期推广策略 (36) 1、推广流程 (36) 2、各时期推广销售策略 (39)

2.2 市场热销期 (49) 2.3 尾盘销售期 (58) 第五章广告策略 (60) 1、项目卖点及分析整合 (60) 1.1 共性卖点 (60) 1.2 特色卖点 (61) 1.3 核心卖点&营销主题提炼 (61) 1.4 主打广告语：发觉漂亮新贵生活 (61) 2、媒体组合选择 (62) 2.1 户外广告牌 (62) 2.2 报纸 (62) 2.3 电视 (62) 2.4 车体 (63) 2.5 夹报、邮政专递 (64) 2.6 销售现场包装 (64) 2.7 区域POP广告 (64) 3、广告的时期性策略及时期推广主题 (65) 4、广告投放打算 (68)

商铺销售推广策划

壹号府邸临街商铺销售推广策划 一.本案背景 1、国家调控导致住宅市场销售进展缓慢，而且形势将会进一步加剧 2、项目已经开盘，目前正在销售推进，销售进展缓慢 3、住宅产品建设进展停滞，急需资金支持周转；如果将商铺及时投放市场，将会获得大量资金，有效缓解目前资金的紧张。 4、目前武陟市场其它楼盘商铺产品已有相当数量的潜在储备，只是暂时还没有投放市场，商铺价格高，首付高，房款数额巨大，购买门槛极高，潜在的实力客户极为有限，因此，目前是对我们而言，是抢夺商铺客户的难得的有利时机 SWOT分析 优势 1、地处武陟詹泗路中段，交通便利，道路宽阔，地理位置优越。 2、项目周边紧邻十几家村镇，距离武陟三阳商业中心距离近，商业发展潜力巨大。 3、产品已完工，具备交房条件，已达到成熟的销售时机。 劣势 1、项目周边商业档次较低，不利于树立本项目商业的品牌形象。 2、项目周边的商业没有形成规模，商业氛围较淡，不利于项目的推广。 3、部分商铺设计上下两层使用率较低，面积过大，总价较高。 机会 1、目前周边无其他商业项目正式对外公开，市场面临商铺供应不足的情况。

2、武陟由于处于商业地产起步阶段，人们能明显看到商铺投资的巨大收益，因此，对于商铺投资兴趣大，购买意向和购买潜力大。 风险 1、目前城西区域商业发展缓慢，商业氛围较淡。 2、武陟新投放项目商业商铺体量较大，即将推出，如果我们太过迟延，将对我项目会造成一定的冲击。 二、目标客群分析 （一）消费者人群 1、武陟三阳商业区 目前整个武陟西片现况商业比较混乱，急需一个能引领西片区商业发展的主力商业群出现，壹号府邸的商铺无论是从位置，未来经营业态都具备了这个条件。因此我们的消费人群可以辐射到整个西区，而不局限于周边。 2、住宅项目新住户 这一部分人群将是本案的主流消费人群，以日常生活用品的消费和价格敏感性物品的消费为主，根据现有周边住户的统计和分析，壹号府邸是年轻人和中年人两种年龄段为主 3、项目周边村镇的住户 项目辐射周边十几个村镇，由于村镇没有固定购物环境，村镇内仅仅存在小型超市，卖店，小吃店无法充分满足周边客户日常生活需求。 (二)购买者人群 1、市区及乡镇投资客 考虑商铺的保值增值，和未来詹泗路及新农村社区发展潜力。对于投资客户来讲，

市场营销策略方法

项目三市场营销策划过程和方法 1.市场营销策划过程 对于整体市场营销策划可以分为以下几个步骤：明确策划任务、进行调查分析、制定营销战略、构思策划创意、形成策划文案、方案论证选择、方案实施与评估。如图1-5所示。 （1）明确策划任务 （2）进行调查分析 （3）制定营销战略 （4）构思策划创意 （5）形成策划文案 （6）方案论证选择 （7）方案实施与评估 2.市场营销策划方法 随着社会的发展和策划理论的不断成熟，策划实践发生了历史性转变。中国的策划业在经历了几次浪潮以后，逐渐跳出了传统的平面式的策划怪圈，靠卖点子做策划的时代一去不复返了，代之而起的是整合各种有用的社会资源，走一条符合中国国情的策划之路，策划更加贴近企业，贴近现实，中国策划业在经过痛苦的反思之后，也逐渐明白了自己能干什么，企业需要自己干什么，再也不是万能的“点金术士”。现代策划是思维模式的升级，要善于运用思维策略，同时要讲究科学的程序，讲究科学的方法。无论是群体或是个体，利用这些方法，都可显著提高策划的创意思维的广度、深度和速度，促进创意、创造难关的突破，因而有重要的研究、推广和实用价值。市场营销策划的方法有下面几种。 （1）头脑风暴法策划 头脑风暴法(Brain Storming，简称BS法)，或者叫做集体思考法或智力激荡法。运用头脑风暴法进行营销策划的过程是这样的：集中营销策划专家和有关营销策划人员对某一营销策划任务召开专题会议，由主策划人提出策划的任务，鼓励群体成员尽量多地提出新颖创见，对各自提出的方案先不要进行评价。由于每一个体受到其他人提出意见的刺激和启发，激起发散性思维，结果在同样时间产生两倍于他独立思考时的意见数量。这种方式使参与成员思维高度活跃，敞开思想，相互启发、相互激励、相互弥补知识缺陷，让参与者引起创造性设想的连锁反应，打破常规的思维方式而产生大量创造性设想。最后对提出的设想逐一客观、连续的分析和论证，从而找出营销策划的最佳方案。 这种方法的关键是尽力创造在融洽轻松的会议气氛，由参与人员畅所欲言，自由提出尽可能多的方案。因此，头脑风暴法要注意下面几条原则。①倡导开阔思路，鼓励每个人独立思考，提出有别于他人的有价值的意见；②与会者充分发言，意见与建议越多越好，不要限制；③不要反驳别人的意见，不要批评，不要下结论；④启发引导对相同意见的补充与发展。 利用头脑风暴法策划的程序如下： ①明确主题。明确策划主题后，如果主题较大，还需要对主题进行必要的分解。例如，某产品的市场的推广策划、就要考虑广告如何做、产品如何定价、推销人员管理、渠道铺货，促销活动等小主题。 ②建立策划团队。选出与会人员，确定主持人等小组人选。

公司市场营销策略研究报告

KQF公司的营销策略——市场营销报告 指导教师：荆建林

目录 一、背景资料 (2) （一）、讲明2 （二）、企业的差不多情况2 （三）、研究的目的和方法2 二、行业背景及宏观环境分析 (4) （一）、自然环境及经济环境4 （二）、行业状况及宏观政策的阻碍4 三、KQF公司的优势、劣势、机会、挑战（SWOT）分析. 6 （一）、内部优势分析（Strengthes）6

（二）、内部劣势分析（Weaknesses）8 （三）、市场机会分析（Opportunities）11 （四）、市场威胁分析（Threates）12 二、营销策略研究 (15) （一）、产品策略15 （二）、价格策略16 （三）、渠道策略18

一、背景资料 （一）、讲明 这是一个受企业托付而实施的真实项目。报告涉及一个房地产企业的营销策略研究。为爱护企业的利益，报告对相关资料进行了处理。 （二）、企业的差不多情况 1.企业简介 KQF公司是云南省昆明市的一家私营房地产开发企业，成立于1995年，通过五年多的经营，差不多成长成为当地最具阻碍力的房地产企业之一。刚起步时，KQF公司从事的是经济适用房的开发建设，通过一段时刻的积存，公司近年来开始进入商品房开发领域。公司目前拥有的职员数量不足百人，开发的面积也有限，但项目的市场知名度和美誉度都较高，有相当的市场竞争能力。KQF公司的许多行销手段在当地一度引起同行的指责和消费者的高度关注，但市场表现证明了KQF公司的营销策略是比较成功的。 2.项目简介 KQF公司曾经开发过一个规模比较的的经济适用房小区叫做

“XF小区”。后来开发的楼盘叫做SS花园，它分成三个部分，分不是XY、HY和YY项目，分做三期实施。其中最早实施的是XY项目，属于一个经济适用房项目。随后实施的是HY项目。我们的调研工作开始时，HY项目差不多完成，KQF公司正在进行YY项目的策划和设计。受KQF公司的托付，我们参加了该公司营销策略的研究和制定。 （三）、研究的目的和方法 1.研究的目的 ?研究当地房地产行业特点和市场态势； ?研究KQF公司营销策略的制定和实施过程； ?研究其营销策略的成败和市场评价 2.研究的过程及方法 调研工作分为两个部分，企业外部调研和企业内部调研。 企业外部调研包括： 对当地的房地产行业主管机构的主管官员进行访谈； 对KQF的客户进行多种方式的调查和访谈，全面了解各类用户的需求和中意度； 对当地房地产行业的要紧企业和要紧楼盘进行外围资料收集，对个不重点的企业进行更为深入的调研；

写字楼营销推广方式

写字楼营销方式 市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程，写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法，也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。这个过程包括销售和出租两种形式。在下面的叙述中分别予以说明。 写字楼销售的一般推广过程及方法： 1、写字楼销售的一般阶段划分： *第一阶段：寻找客户订作式生产(工程导入期) 此阶段为工程初期阶段，一般工程地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一般持续到工程破土动工。 *第二阶段：寻找大型客户进行整售(工程导入期) 此阶段工程处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。 第一及第二阶段一般处于工程导入期，此阶段宣传的意义在于对工程进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。

*第三阶段：全面销售阶段(开盘期、强销期) 在此期间，工程主体结构封顶，工程以准现房姿态推向市场。 开盘期，此阶段以导入期为基础进一步扩大工程知名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告，且广告发布频率也有所增加。这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。强销期，综合运用大众媒体(报纸、广播)进一步提高提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时的广告投放以硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。 *第四阶段：散售为主，租赁为辅，消化尾房(持续期、收尾期) 在本阶段，工程内外装基本完成，进入现房入住阶段。一般此阶段以散售为主，租赁为辅。 持续期主要广告策略为：利用报纸做已成交客户证言式广告，以维持消费者的记忆度，增强买家和潜在消费者的信心。收尾期主要采取：脉冲式发布策略，减少发布频率，但维持较长的发布时间，大众性媒体广告发布较少，专业性媒体较多。 小结：写字楼销售一般第一、第二阶段很难达到预期的效果，所以第三阶段才是销售的重头戏。因此一般写字楼的推广都主要是为第三阶段服务。 2、写字楼一般销售方式 *现场接待(坐盘销售)

房地产商业项目招商及销售营销策略报告

万科地产-----坂雪岗商业项目招商及销售营销策略报告第一部分：本项目重要营销背景及营销命题

一．重要营销背景 1．背景1：万科商业地产品牌之作 本项目是深圳万科第一个真正意义上的商业地产项目，对万科品牌及本项目住宅营销意义重大。 2．背景2：商业部分肩负赢利重任 由于地价高企，商业部分是本项目重要利润来源，能否实现商业部分最大化利润将直接关乎本项目的整体赢利水平。 3．背景3：龙-坂片区商业地产第一盘 如坂田商业中心不推出销售，本项目将是龙-坂片区第一个推出销售的上规模的商业地产项目，由此打响龙-坂片区商业地产第一枪，示范效应强，且 具有非常好的新闻题材，需要在营销中善用。 4．背景4：深圳商铺投资回归理性 深圳虚拟产权商铺销售受阻，独立产权街铺将重新成为实力投资型客户主流投资品种，对本项目是一个利好。 5．背景5：万科规范操作与商业地产营销模式的矛盾 万科是一个规范程度很高的著名品牌，在广告宣传、投资模式设计等营销环节中应以相关法律法规为前提，避免违规营销影响万科品牌美誉度，而 商业地产实际销售中存在太多的擦边球行为。 6．背景6：万客会的资源 万客会是万科重要的客户会员组织，其中有丰富的商户会员，也有具有良好投资能力的潜在投资型客户资源，如能善用将对本项目的招商和销售有

很大帮助。 7．背景7：万科内刊媒体 万科周刊及其网站、万客会会刊、各社区专刊是万科自有重要媒体，是不可忽视重要宣传通路。 8．背景8：“坂田万科城”之概念及资源整合的深远意义 坂田是万科未来几年中在深发展的最重要的区域之一，打造“万科坂田城”以及由此带来的商业人气预期将同样是本项目的重要营销背景。 二．重要营销命题 1．命题1：“商”与“铺”的关系 有“商”才为“铺”，招商是否成功、进驻商户是否有持久市场生命力将是商铺产权营销的重要前提。本项目应重视“招商”与“销售”的重要因果关系。 2．命题2：招商时机的选定 关于招商时机的选定。商业招商是一个周期相对长的营销工作，尤其是著名品牌的谈判。但一旦突破著名品牌，将形成强大羊群效应。因此在招商过程中，如何制订“头羊突破”策略尤为关键。 3．命题3：商铺产权销售时机的选定 关于商铺产权销售时机的选定。一个很重要的规律是：商业开业是商铺销售的坟墓！因此，除非对商业一开业就能形成汹涌人潮有100%的把握，否则应当在开业之前消化90%以上可售单位。如何实现这个营销目标？ 4．命题4：商业经营推广对项目的价值提升 合和地产坚持认为，在商业地产中“经营决定价值！”是根本价值规律。本

浩博地产2011-2012年度整体营销推广策略

浩博项目 [2012年度营销推广策略] 第一部分 ◆在本年度的推广体系中，将以大盘营销为主线，突出产品核心价值， 从概念到产品诉求相互推动、相互影响，从而形成一条相对缜密的推广系统, 进而在市场竞争中将优势转化成胜势，为项目创造更多的产品附加值。 1）以鲜明概念迅速切入市场，摆脱竞争泥潭，树立品牌唯一性； 2）以事件营销为主要手段，联动项目品牌优势，营造全城关注的领头羊态势； 3）将阶段产品埋入大盘推广体系中，暗合概念推广，形成有机传播系统； ◆本年度市场推广中分成四个阶段：蓄水预热期、开盘强销期、持续销 售期和准现房强销期。 1、蓄水预热期（11月25日——3月31日）用四个多月的时间做品牌形象 和产品的铺垫，优先运用展会、户外形象广告、平面媒体、短信群发、电视传播等进行产品特性诉求的预告性宣传，同时借助新闻渠道，对开发商、设计商和建造商的品牌分层次、分角度进行预热宣传，促进蓄水的效果; 在客户累积达到一定数量时开始内部认购放号。 2、开盘强销期（4月1日——6月30日）在客户累积达到足以开盘上市 时，项目正式开盘。先集中火力打产品攻势，随即开展品牌强化，广告宣传的重心逐渐向服务侧重。 3、持续销售期（7月1日——9月30日）在项目的强销期过后，通过组织 一系列活动促进销售，延续客户的购房热情，此阶段为持续销售期。 4、准现房强销期（10月1日——12月31日）在项目工程进展到呈准现房 时，依介项目工程形象给客户带来的信任感，配合多种推广手段，促成项目进入准现房强销期。 ◆整个项目的营销分成两个行动方向： 1、SP/PR系列活动，建立在客户服务基础上的通路营销+体验营销手段: 策略：通过建立营销通路，不断强化项目的知名度和美誉度、日新月异的工程形象以及日趋深入人心的产品品质；展开系统化的客户开发、客户维护等参与性活

发展战略-喜洋居商铺、写字楼整体发展战略及营销策略报告 精品

喜洋居商铺、写字楼 整体发展战略及营销策略报告 红方格广告策划有限公司 20XX年10月

前言 本方案是在我司对项目所在区域进行深入市场调查的基础上，根据市场调查的依据，针对本项目的整体开发策略、定位策略和营销策略等方面对本项目进行深入阐述，并提供初步建议，同时初步明确各个阶段的事项及具体工作安排，使整个推广活动有计划、有步骤地开展。

第一部分分析篇

一、市场基本概况 1、项目优势分析： ?地段：本项目位于天河CBD区次中心，中山大道西，天河公园对 面，由于受到天河CBD区商业发展的辐射，随着天河经济重心逐渐向项目所在区域扩散，近年来项目所在区域的商业得到迅猛的发展，商业发展前景非常广阔。 ?交通便利：市内数十条公交路线行驶其中，无论是北上、南下、 东去、西返，都十分便捷。 ?项目所在区域目前拥有万佳、好又多等大型超市，区域商业发展 前景十分看好。 ?本项目一线临街，商业价值相对较高。 ?项目所在区域正逐步形成多个住宅小区，这位本项目提供越来越 多的商业人气。 2、项目劣势分析： ?项目商业部分体量较小，难于形成规模效应。 ?虽然天河经济重心逐渐向项目所在区域扩散，但是现阶段的商业 氛围还不够。 ?由于项目所在区域外来人口较多，而其中多数人大都在市中心等 地上班，他们早出晚归，因此，造成项目所在区域白天人气不足。 3、我们面临的问题：

?如何实现项目利润的最大化原则？ ?如何解决投资者对项目经营的信心？ ?如何解决销售与经营两者的矛盾？ 4、机会 ?由于项目所在区域的夜间经济不够发达，造成区域居住者大都往 市中心跑的局面，因此，本项目在白天经济的基础上，兼顾区域的夜间经济，这样就能够使项目在区域中脱颖而出。 ?随着广州中心办公用地的逐渐减少，中心区域写字楼的租金逐渐 高升，必然把众多成长型企业往中心区域周边挤压，而本项目地处广州CBD次中心区域是众多成长型企业办公的理想之地。，因此，在本项目引进写字楼，拥有广阔的市场前景。

游泳馆项目整体营销策略

游泳馆项目整体营销策略 一、目标市场分析和定位 安徽工业大学校园露天游泳馆位于马鞍山市中心，在此仅有一 家，该游泳馆虽处于刚开业阶段，但市场前景很大。 （一）从消费者收入来分析 安徽工业大学校内露天游泳馆的主要消费对象是学生和周边的居民家庭，年龄主要是成年人，随着人们对游泳健身意识的增强，人们会逐渐爱上游泳这个体育项目，健身的人会越来越多，给游泳馆带来的收入也会越来越多。 （一）从消费者的年龄来分析 1.二十岁左右的消费群体主要是学生。由于受学习和经济条件的制约，他们去价格贵且路途远的游泳馆消费的概率不高，校内游泳馆将会是他们的第一选择。 2.青少年善于接受新鲜事物，追求时尚，迎合潮流，希望白己的消费具有时代特征，因此他们对整个市场起着不可忽视的作用，是游泳项目未来消费群体的主要消费对象。 3.已工作的社会家庭成员由于经济收入稳定，体育健身意识将会不断增强，这将是不可忽视的另一消费群体。 二、营销策略 （一）广告策略 L与马鞍山市公交公司合作，在马鞍山市各路线的公交车上发布

广告，能够及时准确的将游泳馆信息发布给各类消费群体 2.前期招募校园志愿者，对游泳馆信息进行宣传。 （二）网络策略 网络销售具有信息收集、信息发布、销售促进、销售渠道、顾客服务与顾客关系、网址推广等多种职能。竞争更公平、眼界更开阔、沟通更有效、速度更快捷、成本更节省。主要在马鞍山论坛、公共消息群等发布游泳馆信息，让人们更快的了解游泳馆信息。 三、宣传推广策略 （一）在本校积极推广，发布传单或让相关教师在课间推广，让游泳馆信息及时传达到本校学生群体。 （二）对于外校，可已发布广告传单形式推广。 （三）对于社会群体，已公交广告宣传方式为主，不定期的传单发放为辅进行信息宣传，已达到信息的及时更新。 四、活动时间安排策略 由于我校扩建的游泳馆为露天游泳馆，因此年开放时间五月到十月这六个天气比较炎热的月份，日开放时间为早上八点到晚上九点，既不耽误人们的休息时间，也让人们有充分的时间段选择白由。

目标市场营销策略报告

目标市场营销策略报告 【最新资料，WORD文档，可编辑】

目标市场营销策略 在现代市场经济条件下，企业应在分析研究市场环境和消费者行为的基础上，选择对本企业最有吸引力、可为之提供有效服务的市场部分作为目标市场，并在目标市场上采取有效的竞争策略，进行适当的市场定位，方可以取得竞争优势。 第一部分：学习目的和要求 1、重点掌握 市场细分的实质和客观依据 目标市场策略 影响目标市场策略选择的因素 市场定位策略 2、一般掌握 确定目标市场的原则 选择目标市场覆盖模式 市场细分的意义 细分市场的基本评价 3、一般了解 产业市场细分的主要标准 市场定位的程序

市场细分程序 4、应用分析 运用市场细分的标准分析实际问题 第二部分教学内容 第一节市场细分 一、市场细分概述 （一）市场细分的基本概念 市场细分是由美国市场营销学家温德尔·史密斯1956年提出来的市场营销概念。市场细分是企业通过市场调查研究，根据消费者需求的差异性，把某一产品的整体市场划分为若干个在需求上具有某种相似特征的消费者群，从而形成各种不同细分市场的过程。每一个消费者群就是一个细分市场，亦称“子市场”或“亚市场”，每一个细分市场都是由在需求上具有某种相似特征的消费者构成的消费者群。 （二）市场细分的实质 市场细分的实质是细分消费者的需求。企业进行市场细分，就是要分析不同消费者需求的差异性，把需求基本相同的消费者归为一类，这样就把某种产品的整体市场划分为若干个细分市场。 市场细分实际上是对同种产品需求各异的消费者进行分类。消费者由于所处的社会、经济、自然条件等因素的不同，以及消费者的性别、年龄、文化、职业、爱好、经济条件、价值观念的不同，他们的需求、欲望、购买行为具有明显差异。市场细分就是要在存大异求小同的基础上，把各种不同的消费者组成对产品某个特性具有偏好的群体。市场细分的目的是为之提供服务。 二、市场细分的客观依据及意义 （一）市场细分的客观依据 市场细分的客观依据主要表现为： 1、消费者需求的差异性以及由此决定的购买者动机和行为的差异性。市场细分就是把异质市场划分为同质市场的过程。整体消费者市场可分为同质市场和异质市场。同质市场是指消费者对某一产品的

写字楼销售策略

写字楼的销售分析与技巧 在房地产销售中，由于产品特性和客户特性的不同，住宅地产销售和商业地产销售有着非常大的差别。 ●住宅销售是一种产品化的销售，一部分是购买人群是生活必 需品，潜在客户和成交客户数量相对多，整个营销过程更强， 开发商品牌、产品质量、环境优美、配套完善、户型设计合 理等定位，项目定位准确，只要进行规范的销售组织管理， 将营销广告活动与销售现场配合好，就可以保证项目销售业 绩。 ●写字楼、商铺销售则强调个性化销售，或者说是关系营销或 组织营销，由于潜在客户和目标客户数量相对少，整个销售 过程更强调对每一单的销售进程管理，强调对每个意向客户 决策关系网的分析和公关，更强调一种团队协作销售。写字 楼销售从客户到手段等多方面的不同，都对销售提出了更高 的要求。 我在多年的实践过程中，关注这种差别，目的是在竞争市场中体现这种差别，以更好的针对商业地产销售进行差异 化分析。 二、写字楼销售特征分析 由于写字楼、商铺营销的特殊性，我先对写字楼营销的各个环节特征进行了系统分析：

（一）形象差异化是写字楼营销的终点 在对写字楼产品的营销策略中，写字楼的营销一定要走差异化道路，但是要做到差异化却很难。对此我们认为差异化可以从四个方面入手，即：产品差异化、建筑差异化、理念差异化、形象差异化。 所谓产品差异化即指硬件的差异化，例如地段、档次、景观、大堂、智能化程度、电梯、空调等。所谓建筑差异化一般指层高、采光方面的差异。比如现在有的写字楼的层高已经做到了 3.9米，净高可以达到 2.9米；为了改善采光条件，有的写字楼落地窗户的宽度已经扩大到了8.5米等等。这样的差异化使写字楼的办公条件变得更加舒适。 理念差异化就是提出一些新颖的概念，比如写字楼的生态概念，还有的项目提出“以立方米计算办公空间”的概念等。而形象差异化则是差异化策略的最高境界，是写字楼营销的终点。它是由区域形象聚变、企业形象聚变、人才聚变、配套聚变等一系列变化带来的产业链聚变。因此，随着整体营销水平的提高，前面几项差异化都已经很难做到了，而且在这几方面也很难与竞争对手形成根本的差异，因此市场最终的竞争将落在形象差异化上。 （二）客户定位应遵循四项原则 在写字楼项目的客户定位上，一定要遵循以下四项原则， 政府政策引导原则、经济趋势发展原则、地区经济结构原则、行业习惯特征原则。 上世纪90年代，证券和 IT业曾经在经济领域独领风骚，于是这

媒体的整体营销策略

媒体的整体营销策略 整合营销传播理论的内涵是以消费者为核心重组企业行为和市场行为，综合 协调地使用各种形式的传播方式，以统一的目标和统一的传播形象，传递一致的产品信息，实现与消费者的双向沟通，迅速树立产品品牌在消费者心目中的地位，建立产品品牌与消费者长期密切的关系，更有效地达到广告传播和产品营销的目的。整合营销传播旨在通过信息流通，调动最广泛的受众群体关注媒体传播、产生需求欲望、最终促进视听，其实质是将产品由硬卖”转变为诱导式的软卖”。这里的关键词是整合”即强调媒体将可资利用的各种营销传播方式综合运用，加强协调，让它们对外传播一致的声音，实现以一个声音 说话”以便在受众心目中树立鲜明的品牌形象。 报纸：启动四个市场 当前，报纸要启动四个市场-------- 读者市场、新闻来源市场、广 告市场、资本市场，这是报纸经营的特性；报纸要平衡三方需求 --------- 政府满意、读者满意、广告商感兴趣，这是社会主义中国经营报纸的特性。把握两个特性，才能够将战略落实为战役、战术，促成四个市场的良性循环 运转：以大手笔投入资金，获取并加工新闻信息；以高 质量的内容吸引大批读者；以大规模读者的注意力资源换来充足的广告和投

资。 首先，报纸能否打造出读者认可的品牌，将是决定其能否争取到读者更多注意力的关键。中国人民大学舆论研究所在对2000年12月原新闻出版署评出的100 家第二届全国地方报社管理先进单位的研究中发现，1999年广告额增幅最大的前两家报纸依次是《北京青年报》、《华西都市报》，增幅依次为15％和11．5％。研究分析指出：两家报纸的良好发展态势不能不部分归因于各自的品牌效应，说明随着读者的日渐成熟，对品牌的追求已上升到一个重要地位。其次，如何能够让读者在众多选择中发现亮点，献出自己宝贵的注意力资源呢？据传媒专家指出：传播领域中的价格战是传播产品的大众化进程中一个必经阶段。但他们同样又指出，通过价格战获取竞争优势的做法尽管在今天还有某种战术意义，但是从发展的战略趋势上看，“支出———收益”也会越来越呈现效益递减的趋势，未来的传播竞争将是超越价格的更高层次的竞争。 再次，为报社内部组织注入一种新的结构的潜质。在现存管理体制下，报纸各种营销传播活动往往由不同的部门负责，如编辑部负责报纸编排、发行部负责销售、广告部负责广告经营，各部门之间的沟通并不充分，可能会向读者传达互不协调的信息，影响读者的选择又耗费了资源。报社面临着结构调整的压力，在条件成熟的情况下，设立一个营销策划机构来强化营销统筹工作是迟早的问题。 最后，建立完善、详实的资料库。这里强调整合报社各部门彼此游离的信息资料，包括读者群基本构成情况、各类市场调查结果以及报纸发行和广告收入的数据等。资料库的建立过程实质上是一种能量积聚的过程，经过科学

商铺营销推广方案

新宇佳苑 商铺营销推广方案 日照房易地产投资顾问有限公司 2011年10月18日 前言 新宇佳苑商业部分整体营销推广策划方案，是我公司根据项目自身的规划特点，结

合项目前住宅部分的整体推广以及市场竞争态势而制订的整体营销决策和计划方案。其旨在为新宇佳苑项目商业部分场的全程营销推广提供一个科学合理的操作思路、指导营销推广工作的顺利开展。本方案力求充分挖掘项目的核心特质与优势，制定合理实效的营销推广策略，以促成良好的销售业绩，最终实现发展商的预期目标。

第一部分：市场分析及主题确定 一、房地产市场分析 （一）抑制房价上涨已成为房地产行业大的市场环境 ←对抑制房价上涨的呼声日益强烈，民众的表现尤为明显。 ←政府已制定了多条政策，抑制房价上涨。 3月5日，十一届全国人大三次会议，国务院总理温家宝在《政府工作报告》中提出：“要促进房地产市场平稳健康发展，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。”同时，重申了自去年12月14日国务院常务会议提出的增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。 二、在大的市场环境下，投资商的投资信心在降低 ←与以前投资房产过热相比，在抑制房价大的市场环境下，很多投资商不会选择在房产上投资更多的资金，投资信心降低。 ←虽然商铺投资区别于一般居住用房，但在总的市场环境下，商铺的销售及招商定会受到负面影响。 二、SWOT分析 优势和机会：

←增值潜力大。根据政府的规划，新昌路是市中心唯一一条南北贯穿的马路，而新昌路上浓厚的商业氛围也渐向两端扩散，已经形成的三大购物广场也均围绕与新昌路，这更证实了昌乐未来重点商业圈； ←固定的消费资源强。据统计城内居民以公务员、白领、外商为主，均具有较高的消费能力。 ←知名度。新宇佳苑一二期的住宅及商业在市场已经形成一定的知名度，这也将利于此次商业的推广活动； ←地段。项目位于新昌路东东村路南，靠近市中心商业活动中心，对外交通较为方便。主干道旁的临街商铺新昌路我是昌乐干主干路，而项目的主要临街店面就面向新昌路,保证项目周边人流和车流动畅旺。劣势和挑战： ←新宇佳苑所处位置仍处于发展阶段，没有形成一定规模的商业圈，邻近昌乐县东村，形象较差，与繁华的市区相比，稍感偏僻。 ←新宇佳苑周边的商业，面积均200平米，一二层单独销售，比之本项目占有优势大，形成明显的竞争； ←在整个房地产市场较为低潮的状态中开启了商业，而商业至今一套未售，这给公司的形象造成了一定的影响，降低投资者的信心指数。

全网营销整体方案

全网营销整体方案 摘要： 随着互联网的发展，全网营销已经不仅仅是传统意义上的“淘宝平台+其他平台+分销+独立b2c”。全网营销应该是全网整合营销，旨在实现所有网站后台的打通，将各种PC互联网、移动互联网的营销方式以及当今新媒体营销的工具有机整合在一起，形成一个庞大的营销体系。全网营销通过产品规划、产品开发、网站建设、网站运营、品牌推广、产品分销一系列的手段来达到提升品牌形象、规范销售市场、促进整体销量、解决线下销售瓶颈、完善客服体系、梳理分销渠道的效果。 一、全网营销内容 品牌整体解决方案+电商平台搭建和营销服务+企业智慧运营解决方案 1、品牌整体解决方案：（根据品牌、产品不同，方案有改变）·品牌战略规划 （我们现在在哪里？→我们目标在哪，该往何处？） ·市场环境分析 a.环境分析 b.产品分析 c.消费者分析 d.竞争分析 e.SWOT分析

·定位 a.市场细分 b.市场选择 c.市场定位 ·营销策略 a.产品策略 b.定价策略 c.促销策略 2、电商平台搭建和营销服务 ·帮助客户建立官方商城、官网微官网 ·帮助客户推广运营这些平台 3、企业智慧运营解决方案 ·企业文化塑造 ·企业团队建设与训练 二、全网营销涵盖范围 1、搜索引擎（百度、搜狗、360、搜搜、谷歌、有道等） 根据行业、品牌、区域等特点整体规划关键词，研究关键词的流行程度和相关性，在主流搜索引擎的结果页面获取较高的排名次序，增加企业网站在主流搜索引擎的收录量和展示量，当客户通过关键词搜索时，能够方便找到企业、产品的相关信息，提高曝光率与转化率。

2、社交网络（微博、微信、空间、论坛等） 社交网络已经成为覆盖用户最广、传播影响最大、商业价值最高的方式，随着社交网络的不短增长，其盈利模式逐渐形成，为企业带来无限商机。 例如企业可以建立微信号，定期发送与品牌或产品相关的文章以及客户感兴趣的热点和信息，来积累一定的粉丝量，成为企业的潜在消费者。 也可利用论坛或贴吧这种网络交流平台，通过文字、图片、视频等方式发布企业的产品和服务信息，从而让目标客户更加深刻地了解企业的产品和服务。最终达到企业宣传、加深市场认知度的目的。 3、电子商务平台（自有平台和第三方平台） 据商务部监测，2014年电子商务交易额(包括B2B和网络零售)达到约13万亿元，同比增长25%。而2015年电子商务仍在迅猛发展，将企业和产品信息发布在这些网站平台上，客户可以通过这些网站平台搜索到您的企业和产品信息 4、信息平台（分类信息、黄页、百科、文库等） 互联网的高速发展，使各类分类信息网站如雨后春笋般发展起来，而这些网站广告的总营收也在不在提高。 5、门户媒体（新浪、腾讯、搜狐、网易等） 新闻营销指企业在真实、不损害公众利益的前提下，利用具有新闻价值的事件，或者有计划的策划、组织各种形式的活动，借此制“新

欧派橱柜营销策划报告

前言： 广州欧派厨柜企业有限公司成立于1994年，率先将欧洲“整体厨房”概念引入中国，开创了中国工业化生产现代厨柜的先河，被誉为中国“厨房革命”的倡导者、整体厨柜的领潮人。十余年耕耘和发展，欧派早已奠定中国厨柜业的龙头地位。占地23万平米亚洲至大规模的厨柜制造中心，采用世界最先进的德国豪迈HOMAG厨柜生产线和ISO9001国际质量体系下的96道精细分工，日产家庭厨柜400余套。1000余个专营商场遍及中国，超过10000人的专业服务团队，每年为12万个国内外家庭提供一流的现代化整体厨柜，连续十余年市场占有率居行业首位。为积极拓展海外市场，欧派成立外贸部和出口加工厂，并在美国波士顿建立分支机构，目前产品已出口到美国、加拿大、日本、澳大利亚、东南亚、中东等40多个国家和地区，开创中国厨柜参与国际竞争的新局面。采用符合欧洲环保标准的进口板材，融合中国传统厨房文化理念和欧美前沿时尚设计元素，业内独有的“欧派厨柜集成设计系统”为广大家庭度身订制，倾情营造和谐家居。此外，欧派还积极与房地产业发展战略联盟，先后为广州、深圳、上海、武汉、北京等地百余家著名房地产公司旗下楼盘提供厨柜配套服务，并为亚洲博鳌论坛总统套房、德国轮船、北京大学、美国驻广州领事馆、广州新白云国际机场等高端用户提供高标准厨柜。在规范国内行业标准的同时，欧派严格按照美国厨柜制造业协会制定的各项厨柜生产质量标准，为大规模进军欧美等海外市场不断夯实基础。标准化和规模化之间良性互动发展的生产优势，铸就最优质价比，矢志实现厨柜全球范围内的“中国制造”。 多年来，欧派先后获得60余项国内外权威部门授予的认证和荣誉称号：中国橱柜行业领军企业、中国橱柜行业领军品牌、全国工商联橱柜专业委员会执行会长单位、国家建设部《住宅整体厨房》及《住宅整体卫浴间》标准编制单位、中国著名品牌重点推广单位、国家康居住宅示范工程指定产品、中国保护消费者基金会质量可靠消费者放心产品、中国环境标志认证（十环认证）产品、广东省名牌产品、广东省著名商标，等等。如今，欧派企业以整体厨柜为龙头，带动相关产业迅猛发展，形成了欧派整体厨柜、欧派整体卫浴、欧派整体衣柜、欧派厨房电器、欧派酒店厨具、欧派装饰工程、奥维实体面材、绿海医疗器械保健用品等多个产业组成的企业集团，共同推动欧派企业不断迈向新的高峰。 在这次SWOT分析关于欧派橱柜的调研中，通过各方面的考虑研究以及调查，对欧派橱柜的市场占有以及未来市场的分析抢占中作了打算，为未来欧派橱柜的发展，占领市场，引领市场导向，做好未来市场的预算。 未来的发展过程中，机遇与挑战并存，顺利处理好两者之间的关系，直接关系到欧派橱柜的未来发展前景，攀枝花市场的发展，房地产互补产业的迅速发展，为欧派橱柜在攀枝花的发展奠定了相当的潜在市场，所以未来的发展很有前景。

写字楼销售策略

写字楼销售策略 在房地产行业中～由于产品特性和客户特性的不同～住宅销售和写字楼销售有着非常大的差别。住宅销售是一种产品化的销售～潜在客户和成交客户数量相对多～整个营销过程更强调营销策划定位的重要～项目定位准确～只要进行规范的销售组织管理～将营销广告活动与销售现场配合好～就可以保证项目销售业绩。而写字楼销售则强调个性化销售～或者说是关系营销或组织营销～由于潜在客户和目标客户数量相对少～整个销售过程更强调对每一单的销售进程管理～强调对每个意向客户决策关系网的分析和公关～更强调一种团队协作销售。写字楼销售从客户到手段等多方面的不同～都对销售管理软件提出了更高的要求。 我公司作为房地产行业专业营销商～在多年的实践过程中～关注这种差别的研究～目的是在竞争市场中体现这种差别～以更好的支持写字楼项目的销售管理工作。二、写字楼营销特征分析 由于写字楼营销的特殊性～我们 先对写字楼营销的各个环节特征进行了系统分析: ,一,形象差异化是写字楼营销的终点 在对写字楼产品的营销策略中～写字楼的营销一定要走差异化道路～但是要做到差异化却很难。对此我们认为差异化可以从四个方面入手～即:产品差异化、建筑差异化、理念差异化、形象差异化。所谓产品差异化即指硬件的差异化～例如地段、档次、景观、大堂、智能化程度、电梯、空调等。所谓建筑差异化一般指层高、采光方面的差异。比如现在有的写字楼的层高已经做到了 3.7米～净高可以达到 2.7米,为了改善采光条件～有的写字楼窗户的宽度已经扩大到了 2.7米等等。这样的差异化使写字楼的办公条件变得更加舒适。理念差异化就是提出一些新颖的概念～比如写字楼的生态概念～还有的项目提出“以立方米计算办公空间”的