济南商业项目市场调研报告

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商业项目市场调研报告二ОО四年四月十五日

前言

本次对市商业发展现状及发展趋势进行调研，主要从市社会经济发展状况、市商业市场现状、项目周边市场现状、项目同类物业概况、市商业租售价格水平，同时重点了解泉城路商圈发展趋势及租售价格水平，并进行了全面的实地调查。

一、调研目的

全面深入调研，以获知同类物业发展状况、项目地块的环境特征，并以此为基础，结合目前商业地产发展状况，从而商业项目进行准确市场定位提供强有力的市场支持。

二、调研时间

2004年3月12日～4月2日

三、信息来源

主要来自于市统计局、泉城路管理委员会等政府部门及政府；市多个大型商场及超市、房地产营销策划公司等专业公司；齐鲁晚报、时报等媒体，以及相关文字资料。

四、调研区域

市市中区、历下区、槐荫区、历城区、天桥区。

五、调研对象

同类可比性商业物业、项目周边环境、政府部门、房地产开发商、房地产代理公司及相关媒体，并寻访了部分目标投资者及终端消费客户。

六、调研容

1、房地产宏观环境、商业地产发展状况和趋势

2、区域市场状况及竞争市场

3、市主要商圈租售价格水平及人流、车流情况

七、信息整理

将得到的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基

础上进行项目总体功能定位及市场定位的研究。

注：本报告所述商业物业及相关数据、分析文字，若无特别说明，均指所述地段地面一层商业物业。

前言........................................................................................第一部分宏观环境研究 .....................................................................

一、市2003年经济总量分析...............................................................

二、市产业结构对比分析..................................................................

三、2003年商品房销售情况...............................................................

四、2004年经济发展展望.................................................................第二部分市市区商业调研...................................................................

一、市商业物业综述......................................................................

二、各类商业物业主要特征................................................................第三部分市主要商业物业调查................................................................第四部分市商业物业租售价格................................................................

一、泉城路周边商业物业租售价格..........................................................

二、经四路沿线商业物业租售价格..........................................................

三、文化西路商业街租售价格..............................................................

四、花园路、东关大街沿线商业物业租售价格................................................第五部分市主要商圈人流、车流调查........................................................

一、经四路路段..........................................................................

二、经二路路段..........................................................................

三、泉城广场周边及花园路路段............................................................附表.........................................................................................

附表1 二ОО三年房地产买卖情况表(含住宅、非住宅) .....................................

附表2 住房买卖分类情况表.............................................................

附表3 泉城路沿线商业物业租售价格一览表...............................................

附表4 经四路商业街租金价格一览表....................................................

附表5 永兴人防地下商城租金价格一览表.................................................

附表6 文化西路商业街租金价格一览表...................................................

附表7 花园路沿线商业物业价格一览表...................................................

附表8 老东门商圈周边商业物业价格一览表...............................................

附表9 银座商城......................................................................

附表10 银座购物广场.................................................................

附表11 万达沃尔玛商业广场...........................................................

附表12 贵和购物中心..................................................................

附表13 贵和商厦.....................................................................

附表14 人民商场......................................................................

附表15 洪楼大润发超市................................................................

附表16 华联商厦.....................................................................

附表17 嘉华购物广场.................................................................

表18 经四路路段人流、车流统计.........................................................

表19 经二路部分路段人流、车流统计.....................................................

表20 泉城广场周边主要路段及花园路人流量、车流量统计 ...................................附表21 泉城路业态分布情况表.........................................................附图商铺调查价格铺位（部分）.........................................................

第一部分宏观环境研究

一、市2003年经济总量分析

市完成国生产总值1367.8亿元，比上年增长14.5%，提高1.3个百分点，为1997年以来7年间增速最高的年份，人均国生产总值23632元，增长13.2%。其中，第一产业增加值105.0亿元，增长5.0%；第二产业599.6亿元，增长18.0%;第三产业663.2亿元，增长13.0%。

城市市区人口规划将逐步达到400万人，GDP近几年年递增12.9%，到2007年全市将实现国生产总值2100亿元；另外，2003年全社会固定资产投资、社会商品零售总额双双超过500亿元，分别达到504.9亿元、533.2亿元。

（一）工业生产和效益快速增长

全市第二产业增加值599.6亿元，增长18.0%，比上年提高3.2个百分点，拉动经济增长8.5个百分点，其中：工业增长21.8%，拉动经济增长7.9个百分点，成为推动全市经济增长的主要动力。

2003年，全市规模以上工业企业完成增加值426.6亿元，同比增长22.4%，增幅水平达到了1993年以来的最高水平；销售收入突破千亿大关，达到1223.1亿元，增长33.3%，超过到2007年达到2500亿元，年均增长22%的速度，高出上年10.2个百分点；利税首次超过百亿，达到133.5亿元，增长42.4%。在281种主要工业产品中，产量同比增长的198种，占70.5%。其中，小型电子计算机（服务器）增幅达92%，背投彩色电视机增幅达42.5%。

（二）农业和农村经济稳步发展

全年农林牧渔业总产值180.3亿元。种植业占59.4%（蔬菜占32.4%），牧业占33.8%，林业占5.7%，渔业占1.1%。蔬菜、畜牧产值比重达到全部农林牧渔业总产值的66.2%，成为农业经济的支柱产业。

从产量及增长速度上看，粮食总产量220.6万吨，比上年增长16.2%；