房地产策划方案实施

“在水一方”企划草案（文稿）

缘起

水乃是万物之源。

青山因绿水而更显清秀，

西施因一池碧水而更显妩媚。

山给人坚毅，水给人灵气。

城市有水，才更有生气更有活力。

威尼斯因为水而成为人气聚集之地，

维也纳因为多瑙河而成为激情涌流之地。

活力，品味，高贵的亲水城市……

大汤河，潺潺而流。

金屋房地产品牌经典力作——金屋家园

毗邻汤河，在水一方

自然、健康、开放、灵动

写在前面

接到金屋房地产的项目，第一反应就是激动与高兴，其中更多的包含着对项目以及开发商实力的认可；随后便是冷静的思考与创意碰头会，策划小组的每个成员都畅所欲言，但得出的结论是唯一的：信心；我们相信，通过努力一定会为本项目做好我们的服务。诚然，我们会追求一种完美服务的过程，但最终的目的在于：希望我们的创意与服务，能够赢取最大的利润来回报开发商。

人们正在日益追求一种未曾遭受破坏，更加贴近自然的生活环境。正是在这样的情形下，金屋地产项目这张新的楼市面孔将会给人们带来一种全新的感觉，一种

全新的生活方式。

可是，市场上总是平庸楼盘占着大多数，不知道是因为好项目太少了，还

是好策划太少了。也许是，二者都少。

策划需要谋略。

对于没有策划的房地产营销，我们感到愤怒。

因为我们渴望成为英雄！

一、前言

在确定本项目案名的时候，我们又一次想到了“黄金走廊”，今年也是“黄金走廊”计划实施后的第二个年头，这对我们本项目的策划提供了很大的来自于灵感与创意方面的触动。虽然黄金走廊在港城的名气还不是太响亮，但毕竟金屋雅苑、金屋花苑自开盘以来创造的销售业绩给予了我们足够的信心。我们知道，本案也将是黄金走廊的一个延续，一个深入，将是黄金走廊奠定品牌形象的一个重要与关键的组成部分，我们也将通过本项目的策划实施，深化黄金走廊的内涵，打造其品牌影响力，诠释开发商的开发理念与人文关怀。鉴于本案作为金屋花苑、金屋鑫苑、金屋雅苑的姊妹篇，并借合对项目地理位置的考察，以及对本案理念、市目标客户群的划分等众多影响的考虑，我们暂将此案名定为“金屋家园”，具

体案名创意在后面将会给出全面的诠释。

引子

面对汤河——我们的母亲河

我们每个人似乎都是没有长大的孩子

我们时常会回忆起在河边嬉戏长大的日子

在河边，我们仿佛就在妈妈的怀里撒娇

……………

仁者乐山，智者乐水，

清新自然的生态环境，诗意的栖居提高了人们的生活质量，

而金屋家园赋予我们的，

是亲情交织与感情共鸣的自然健康社区

家园，让我们时刻魂绕梦牵！

二、关于“金屋家园”

（一）地理位置

“金屋家园”位于海港区港城大街东段原市玻璃厂的西侧，是秦皇岛市西部新规划的一个亮点与重点。项目紧依汤河，与开发区开放广场百米左右，北面为规则中的海港区政府与市公安局办公楼，东面与金屋鑫苑隔路而居，后面为海港区李姓安庄。处于开发区与海港区的交接地段，汤河从身边流过，成为了动静分

区的标志。

港城大街此段宽约50米，双行6车道，两旁绿化隔离带宽约1米左右。项目所在的区域空气清新，自然环境较好，且属于市公安局与区政府的新办公地址，

升值潜力无庸置疑。

（二）项目基本情况

项目总占地面积约12—15万平方米，计划2003年6月份建筑设计完成，产

品周期为二年左右。

（三）项目理念

关键词：（1）新都市生活

人流匆匆，默然相视。在拥挤的都市中心，面对着喧闹、孤独、污染，久而

久之，已经濒临麻木的人们不愿意再以精神和身体的代价承受物质文明的副产品。于是，人们开始思索，什么是最真意的生活？

由此人们开始对自然全力亲近，一种以人为本的全新住宅模式随之产生，既有城市的快捷便利，又不失依水而居的宜人景色，这就是我们将要在金屋家园中

所倡导的全新都市生活。

关键词：（2）我开放、我健康、我自信

由项目所处的地理位置决定，我们将社区的理念与开放广场与自然环境相结合，称之为“我开放、我健康、我自信”，“健康、开放、自信”等都是一种比较具象的概念，但我们希望这种理念的诉求成为社区发展的文化底蕴，利用理念的诉求与内涵吸引目标消费群体，并使之这一理念在人性的作用下得到很好的宣扬

与发挥。

以上两种理念任选其一，将贯穿全案并项目推广实施的整个阶段。

（四）项目卖点

据我们的市场调查，以及在查阅海港区日志的基础上，我们得出了一个对项目非常有利的消息，据资料以及多年统计结果分析，李姓安庄为秦皇岛市独一无二的长寿村，村内人平均寿命大约在78。5岁左右，为名副其实的长寿村。

金屋家园项目紧临李姓安庄，健康将是其第一卖点。

这个世界变化越来越快，生活节奏快，工作效率快，科技进步快，所以因技术革新而带来的复制与克隆也日益成为新时代的名词。对于我们来说，可以复制的东西有很多很多，但有一样东西永远不能复制，而且失去了就很难再找寻回来。

这就是健康，因此我们项目的卖点在于：

（一）健康，无法复制。原因在于项目紧依海港区李姓安庄—海港区名副其实

的长寿村。

（二）健康、开放的现代生活

（四）销售口号

“健康无法复制”

“健康，开放的现代生活”

充分挖掘项目所处地理位置蕴含的无限机会与市场卖点，将是推动项目前期立项与后期销售的重中之重，而这一点如何做到极致，将是在项目推进的过程中

需要致力渲染的。

三、市场调查

为了能为项目提供切实可行的市场依据，更好的为项目前期推广、销售及其它策略服务，我们针对秦皇岛市房地产市场（项目和消费群购房选择）做了一次比较系统的市场调查，市场调查主要集中在海港区，市场调查共分为两部分：

（一）宏观经济对房地产市场的影响

作为国民经济的支柱产业，房地产业开发从盲目趋向理性

1、与国民经济的发展呈现大致相近的周期性波动，并且存在一定的比

例关联性

据国内外经济学家测算，国民经济的增长速度与房地产业的增长速度之比为1：1.4，其中住宅投资在一定范围内随人均GDP的增长而增长，当人均GDP小于500美元时，住房建设投资占GDP的比例不超2%，人均GDP为1000美元时，该比例不超5%，在1500美元以上时，比例达到峰值6%——7%。

2、房地产业发展阶段

1978年——1989年萌芽与初步发展阶段

此阶段以针对外商投资、非住宅开发为主体，但土地以政府划拨方式使用。

1990年——1997年盲目膨胀与治理整顿期

此阶段大量圈地、炒地带动房地产价格飙升，造成房地产泡沫现象，直至

97年房地产投资出现负增长，有盲目膨胀进入理

性思考与回归。

1998年——目前规范化和产业化走向期96年起，国家8次降息，取消不合理收费，土地开始实行拍卖制，市场

进入门栏提高；另外，消费者对开发商信誉与要

求提高，市场作为看不见的手也促使房地产向规

范化和产业化发展。

房地产市场进入买方时代

买方时代意味着商家必须寻找消费着力点，抓住市场需求特性，同时努力提

高楼房品质，形成楼盘个性。

1、中高档盘成为市场开发的主流

国家确立的住房供应供应体系高档商品房、普通商品房与微利房供应比例为2：7：1，但因各地物价水平不同，故房价差异较大，但在任何市场，中高

档房都是市场主流。

2、大盘趋势明显，综合配套成为市场追逐热点

大盘是实力的体现，而且可实现规模化配置，使得小区园林、学校、生活配套及运动、娱乐配套一应俱全，生活环境便利舒适。

3、置业群体和置业形态发生变化，年轻人及二次以上置业占比例越来越

大，在经济发达地区成为主体

因目前单位干部和职业经理人普遍年轻化，高收入阶层也渐渐转移，年轻人成为购房的主力群体，特别在发达地区较为明显。如广州购房者主要集中在25——35岁之间，约站50%以上比例；北京为30——40岁之间，比例为50——70%。因此，楼盘开发建设时，突出运动、娱乐及小孩教育配套等等，比较

重要。

4、档次楼盘目标消费群关注的因素不同，但对楼盘综合素质都有一定的

要求

对普通住宅与高档住房来说，普通消费者最为关心价格与方便性方面，如交通与配套等；而高端消费者则更看中身份与享受方面因素，如地段（某些地段是身份象征）、社区人文环境等。因此，普通商品房突出的是物有所值；

高档住宅是突出高尚品位和舒适、休闲等特性。

从推广角度来说，楼盘单个卖点及某个概念吸引力降低，综合素质成为选择的关键。开发商对楼盘综合素质的塑造，远胜于对局部卖点的精雕细刻。

（二）我市房地产市场调查分析

1、概述

2002年，我市房地产项目层出不穷，开盘量较大，极大地刺激了港城地产业的发展。在地产业逐渐走向正规发展的同时，各地产开发商注重了对产品概念的炒作、包装以及多种营销手段、推广策略的应用。产品对消费者层次的细分也越来越明显，其中2002年房地产市场不乏地产巨作，其中青馨家园TOWNHOUSE、世纪嘉园、大秦世家、天洋新城等新开楼盘均取得了不错的市场影响力，且在对目标层划分、消费者喜好选择等方面取得了成功，均取得了不错的市场份额。更为值得我们关注的是，由于众多开发商介入开发项目，已经明显加快了孟营区域

的整体发展的步伐。

附：2002年在售楼盘资料简单汇总

2、2002年地产项目呈现的特点

（1）项目盘量较大

（2）小高层、高层、TOWNHOUSE进入港城

（3）重视物业管理，强调物业管理服务

（4）营销队伍素质较前些年有了长足的发展与进步，销售人员素质有所提

高

（5）目标客户群体细分

（6）强调并注重了售楼中心的硬件环境

（7）广告推广手段多样，集平面、电视、户外、DM等多种宣传方式于一体，

立体式对消费者进行灌输

（8）提高了对其它推广手段的应用，如房展会、房地产俱乐部等（9）整体包装色彩、理念、广告语等突出，强调了项目本身的特点与概念

（10）概念炒作日益突出

（11）注重了企业自身与项目品牌形象的建设

（12）加大了广告投放力度，地产广告投放费用额度创多年新高

3、消费者购房需求调查分析

（1）对环境的要求越来越高

随着人们对生活品质的提高，以及地产业整体意识的提高，社区的环境设计将会逐渐被消费者所重视，这将是大势所趋。金屋家园项目紧依老汤河，和开放广场相邻，依水而居，良好的绿化，是人们释放情感的地方，这时社区

的环境就显示出了其重要性。

（2）重视物业管理

北京消费者购房调查结论指出，大约有90%的消费者在选择购房时位置为第一选择位置，第二选择便是社区的物业管理服务。可见，消费者对物业服务认识的重要程度，人们购物业为的是方便，如果每天为物业管理焦头烂额这样的小区，消费者是不会选择的。我市几家房地产公司先后从北京、深圳等上聘请了专业的物业管理顾问公司，将极大地推动秦皇岛市整体物业水平。

（3）消费者购房渐趋理性

行业的竞争，消费者的成熟，使房地产开发商不再一味的炒概念，而是踏踏实实地做产品。消费者则越来越注重品牌，越来越重视售后服务，购房者的法律意识、维权意识日趋加强，只有把产品真真实实做好了，给消费者以切实的利益，才会吸引消费者的目光和赢得消费者的信任。

（4）注重开发商的实力和品牌形象

消费者对开发商的实力和品牌形象也相当重视，因为开发商的实力关系到其项目的质量的好坏，物业管理的优劣，其在一定区域内树立的品牌也是人们决定购买其项目的一个很大的因素，开发商有良好的企业的形象与信誉，消费者就会

信任他。

（5）巨大的市场潜力

在为本案服务的市场调查的过程中，我们走访了许多位于康乐里、兴隆里、团结里、胜利村、山东庄等小区（共约3000户居民）的老人，作为80年代海港区居民居住的标志性小区，这里的老人对我们说出了他们的心愿，随着市区经济的发展，上述小区的生活环境都不同程度地受到了来自各方面的影响，对于老人们尤甚的是，噪杂的环境已经不再适合他们居住。大多数老人的子女有为其父母

换房并且换一个全新的环境与父母同住的想法，他们都希望老人在晚年的时候，能够更好地享受生活，享受快乐，在幽静的环境中执子之手，安渡晚年。这也将是我们需要关注以及给予足够重视的目标消费群体。

而且这些小区和金屋花园房屋的置换可以在此基础上等价完成，不用再添钱置业，即可由喧闹烦杂的地方迁进清灵、幽静的风水宝地，享受其营造的健康、

开放的生活方式。

还有在市里购房和在孟营地段购房徘徊的人们，给他们一个很好的定位，让他们收住犹豫的脚步，不要在迷茫，不要在观望……

4、2003年地产项目形势分析

据我市开发办的负责人介绍，秦皇岛市今年的开盘量控制在50万平方米，开发面积的控制，有利于在房地产市场竞争激烈的情况下分得一怀羹。

目前在市区的项目分为以下几个区域：市中心地带（我项目、怡景嘉园、锦绣嘉园、世纪公寓等），东部（欧雅花园、金屋雅园等）、周边地带（金屋鑫苑、海洋新城、康怡家园等），项目开发呈散发状向四周辐射，各自以自身的优势吸引消费者，形成了诸侯林立的局面。从以上地产项目的分布来看，市区的房产开发已经趋于饱和，这对金屋家园项目的开发存在着客观优势。

孟营区域的房地产项目在世纪星城，大秦世家，宝佳花园，等开发商的进驻以后，带动了孟营地区的发展，低价位的楼盘存在着强大的潜在购买群体，但是此地段为新规划地段，大多是在建或在售项目，未形成入住潮流及高峰期，其交

通和基础设施也不是太完善。

现阶段房产开发数量已经可以满足人们重新置业的需要，而且在天洋新城、

海洋新城、大秦世家等几家大规模社区面世以后，我市的房产表象上将暂时呈现供大于求的现象。一些封顶的项目已走过了其黄金销售期，处于营销的下线，市场影响力会逐渐处于比较平缓的阶段，此时，正是本案切入市场的一个良好契机。通过良好的机会机会，利用有效的媒体沟通与品牌形象的延展与炒作，相信会起

到非常不错的效果。

四、总体规划策略建议

在充分了解市场，并就市场调查得出的分析结论进行充分了论证与研究后，

我们得出了项目的策略规划意见。

（一）项目定位

经过2002年秦皇岛房地产业的发展，地产项目与开发商也日趋成熟。从早些年前简单的选择住房——到今天地产项目概念的宣传与影响以及产品的包装与理念诉求，我们可以预测，2003年房地产的发展将会重新回归到自然的本质，即开发商认真做品质，而消费者也将注重产品的内涵，选择住房其实也表示他们

在选择一种怎样的生活。

由于受地理位置、消费人群构成以及其它地产项目先入为主客观造成的影响，本案做高档住宅显然已经不合适，而且一旦开发也将会面临极大的市场危机。低档住宅的客户消费群体比较单一，且住房单价较少、总价低，且我市孟营区域的低档住宅、工薪阶层住宅已基本趋于饱和，受所处位置决定，本案价格如开发低档住宅根本无多大价格优势可言，而且低端消费群已经被孟营区域的项目抢走了不少，显然不能满足本项目容量的需要。

鉴于以上几点分析考虑，建议将本案做为中高档住宅，均价要控制在2200—2500元/平米之间（多层），理由有以下几点：

1、秦皇岛市区中档住宅价格在2200—2500供应量还显然无法满足整个市场

的需求。

2、随着市公安局与海港区政府的西迁，项目所在位置的其它配套设施必将

会逐步完善，而这一点也是许多看好本地段位置但迟迟未能购房客户的

一个重要原因。

3、紧依汤河，且社区及地段规模发展将日趋成熟，具有无限的升值潜力。

另：建议在社区西面邻汤河的一端做连排别墅（TOWNHOUSE），以满足有限高

端消费群体的关注与需要。

（二）案名

一个好名字。

JACK TROUT在《定位论》里说，“市场营销中最重要的决策是如何给产品取名字”。房地产项目更是如此。一个房地产项目在推广中会投入大量的广告，可能各种卖点、诉求轮番上阵，但其中消费者接触最多的一是项目的名称，而消费者在看到实物之前，最容易通过名称产生联想，并形成第一印象。金屋地产开发的此项目因有以前黄金走廊作为铺垫，是黄金走廊的发展和延伸，依金屋花苑，金屋雅苑，金屋鑫苑，根据其定位健康，开放，安静，自然，亲情，故起名为金屋家苑，突出一种亲情，一种生活方式，一种家的感觉。虽然第一次出现不会引起人们的注意，但作为黄金走廊的延伸，是很有意义的。（建议起一个比较好的案名，在这个名字第一次出现时，给人眼前一亮的的感觉。）彼得·杜拉克说：有效的创新都是从不起眼处开始的。它们并不宏大，只是试图做一件与众不同的事情。金屋地产从金屋花苑到金屋雅苑，到金屋鑫苑的黄金走廊，怀着要创新，要做一些与众不同的事情的心态，又精心绘制了一条呈动态上扬之美的创新曲线一个崇尚健康，开放生活方式，立志成为开发区龙

头的金屋家苑。

名称的由来：

“金屋家园”坚持并延续金屋房地产开发公司项目名称的品质与内涵，从金屋花苑到金屋雅园、金屋鑫苑，每一个项目的名称都凝聚着金屋人对其的期冀与

浓浓深厚的感情。

“家园”是发自内心的、是饱含着深厚感情的、是一种血浓于水、游子归故里的一种希望与声音，虽然普通，但它却蕴含着中华民族最为优秀的传统美德与

人们对生活的美好祝愿。

家园应该是宁静的、安谧的、包容的、自然的、亲情的、永恒的、魅力无穷

的，让我们魂绕梦牵的……

“金屋家园”作为“黄金走廊”的延伸，是金屋人致力于品牌建设的一个里程牌，是对新居住观念的一个全新的诠释。

“金屋家园”不仅仅是您的家，更是你休生养息的理想所在。选择金屋家园，其实是在选择一种生活，虽然我们做不到“采菊东篱下，悠然见南山”的境界，但在这里，您拥的是亲情、友情，拥有的是健康、是自信，拥有的开放的生活，拥有的是家人般无微不至的照顾，在这里，建筑、景观、邻居都会成为您至亲至

近的人……

（三）努力塑造“金屋家园”的特征

1、亲近自然、崇尚绿色；

2、远离闹市却又交通快捷；

3、社区配套齐全，集方便、健康、个性、网络为一体；

4、集合别墅与多屋住宅，凝结一代情感居住主张与生活方式的生活空间；

（四）我们的目标客户

随着住宅理念的改变及金屋家园的广泛影响，金屋家园的的置业群有以下几

类：

1）准白领层：

特征：

（1）他们大多在开发区或市内私企、外企工作，收入较高，但追求开放生活，消费水平较高，没有过多的存款，但对于总价在15万左右价位的

房屋有足够的承受能力，他们喜欢小户型；

（2）他们抛弃封闭的传统观念，倡导开放与包容的新理念；他们崇尚自然，拥有新价值观；他们懂得生活，追求时尚和品味；他们充满自信，把握自己的生活节奏。在以时间换空间的理念下，他们是健康、开放、自信的

始作俑者与追求者。

2) 老龄群体：

特征：

（1）富裕的老龄群体，他们追求安静写意的田园生活环境，而金屋家园

的环境与理念诉求正符合了他们的需求。

（2）虽不富裕但在市内有房的老龄群体，他们的子女孝顺，希望可以和父母居住在一起，共同感受家的温暖。他们会选择一个环境优雅的地段

让老人安度晚年。

家园，是一个人与人感情交流与沟通、亲情交汇的组合体，其实我们每个人

都有过这样的体验与心境。

作为一个年轻人，我们总会喜欢在早晨上班或者晚上回家的社区内看到我们

父辈、母辈的一代正在甬路上、草地上练剑、打拳、遛弯、有说有笑，有种家的感觉与温暖。看到他们开心与满足的表情，作为晚辈，无论他们是否是真正的亲

人，也会为之所感染、所打动……

作为一个老年人，总希望在煮早餐或晚饭的时候，能从玻璃间看到一个个年轻人的身影；总会希望在自己搬东西上下楼不方便得到年轻灿烂笑容的帮助，总会希望看到在社区的运动场上看到自己晚辈熟悉的身影……看着年轻人从身旁走过，看着年轻人的朝气。作为长辈，无论他们是否是我们真正的晚辈，我们同

样被年轻打动，同样被希望感动……

所有的这一切，才真正是金屋家园释放亲情与感激的开始与序幕……

我们有理由相信，随着公共交通设施的发展，生活配套设施的齐全，将会使大量的市区潜在的购房需求释放，最终促进金屋家园房产的升温。

（五）环境规划设计

因开发商具有多年实际操作项目经验，且在项目环境、规划设计上具有一定的特色与成功案例，在此不作过多叙述，举例介绍一二：

1、我开放、我健康、我自信：既然有年轻的生活，社区规划要显示出蓬

蓬勃勃的生命力。社区规划现充满现代气息，洋溢青春光彩。要使

阳光充足，活力四射。要有别致的园林景观，绿色健康社区。用社

区的方方面面，点点滴滴，打造生活细节。

2、人车分流，次周边式机动车道路与内环式的非机动车步行道路结合成

真正的人流小区中避免汽车的嘈杂和儿童过马路的危险为居民创造

出一个宁静、安全的空间。

房地产行业环境pest分析

房地产行业环境pest分析 物流管理0901 陈良 090250032 房地产环境分析报告 采用PEST分析法 房地产行业是一个关系很多相关行业的基础建设行业，属于第三产业。由于他的相关行业较多的是由建筑材料，土地，人力成本，资金等相关因素组成。所以与上述各因素相关的政治法律、经济、还有相关行业的技术水平对房地产有很大的影响。随着我国改革开放的深入，全球化时代的到来，国外的先进的设计理念和技术必将会给房地产行业造成很大的冲击。 21世纪的10年代已经开启，中国房地产在新的时代将经历怎样的变化和发展，未来的走向如何，是一个重要问题。 一(外部环境(PSET)分析 政治法律环境(Political Factors) 面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击。具体如下: 1、税收政策 政府调控采取了平稳的步骤 1前期----营业税优惠政策有力地促进二手房市场 2部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高记录，楼市投机盛行， 市场已经显得过热，房地产优惠政策就要适当退出。 2、限制房地产开发的的贷款管理。 对项目资本金(所有者权益)比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任

何形式的贷款;对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款;对空置 3 年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。如此，限制了房地产商的资第1页共 10页 房地产行业环境分析报告 金来源，规范了房地产行业。 3、规范土地储备管理 商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70% ，贷款期限最长不得超过 2 年 二、加强住房消费贷款管理 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于 20% ;对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30% ;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 ( 含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房屋的成本。 4、切实调整住房供应结构 重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 五，进一步整顿和规范房地产市场秩序。

房地产宣传方案

竭诚为您提供优质的服务，优质的文档，谢谢阅读/双击去除 房地产宣传方案 房地产宣传方案（一） 一、前言 眉山市，位于四川盆地成都平原西南边缘，2000年7月经国务院批准设立眉山市，辖东坡区、仁寿、彭山、洪雅、丹陵、青神一区五县，幅员面积7186平方公里，人口340万。眉山市作为四川盆地西南政治、经济、文化中心由来已久，为郡、州、专区治所历时1430年，废县归州直隶700 余年，眉山为省级历史文化名城。

眉山市地处成都至乐山、内江、自贡，成都至雅安、凉山地区的核心地带和连接部，位于成（都）乐（山）黄金走廊的中段，是四川省“一条线”发展战略的重要地区，是“成都平原经济圈”的重要组成部分。市所在地东坡区距成都仅69公里。 眉山市人文旅游资源有东坡文化、长寿文化、道教文化、佛教文化、竹文化、水文化等。历届眉山东坡文化节、彭祖寿星节、青神竹编艺术节、丹棱唢呐节等。名人有西晋文学家李密，宋代大文豪苏氏三父子，着名宰相何栗、虞允文，着名地质学家梁津和一代地质大师、新中国地质事业开拓者和奠基人之一黄汲清，有长安画派创始人，被誉为“东方梵高”、“画坛怪杰”的石鲁和中国着名书画家、诗人、美术教育家冯建吴等。 自眉山撤地建市后，城市化水平快速提高，按照《眉山市城市总体规划》眉山将建成具有自己独特文化气息的城市，全力打造”无围墙的诗书城”。

眉山的房产开发商们也为打造我们的家园添砖加瓦。为此眉山涌现了一大批的优秀的房地产企业。 二、鑫诚房产和鑫诚花园环境分析 1、鑫诚房产于一九九九年十二月份成立，自成产以来 坚持“以质量求生存，以管理增效益，大力拓展业务”的经营方针，着力培育“艰苦创业，团结图新，创造技术质量高水平”的企业精神，使企业发展迈上一个新台阶。取得了较好的社会、经济效益 从鑫诚房产成立以来先后成功的开发了眉山市一环南 路开发区、眉山市下大南街旧城改造、眉山红星小区、紫竹园、牡丹园、鑫诚公寓、嘉钢公寓、鑫诚花园等项目，其中鑫诚花园更是在短短的3年时间里从一期跑到了七期，由该公司所开发的这些项目质量好、工期短、环境舒适、造价合理，赢得了广大顾客的青睐，为企业树立良好的社会形象。为住户提供舒适的享受，小区内的先进完备的物业管理体系，为住户的生活提供尽善尽美的服务，？所开发的房屋一经推

用PEST分析房地产人力资源

人力资源环境分析指对人力资源管理活动产生影响的各种因素分析。人力资源环境具有差异性、复杂性、动态性、以及可预测性等四个特点。 对房地产人力资源环境影响，主要有四个因素，1.政治因素，国家通过对房地产的经济调控，从而影响房地产的人力资源环境。2.经济因素，通货膨胀，利率等对房地产影响，高失业率对人力资源管理的影响等。3.社会因素，地理分布，社会文化与价值观都时时刻刻影响着人力资源环境。4.技术因素，外部人才招聘，内部技术培训，能否有好的人力资源管理能力，影响着整个企业的管理与发展。 政府为抑制房地产上涨过快，出台一系列政策，对供求总量和结构产生影响，引导市场主体行为发生变化，促使开发商加快销售速度、投机者放盘撤离、自主性消费者持币观望，市场热度开始消退，进而促进供求总量的均衡，房价在新的均衡中稳定。房地产市场的发展机制正在由主要靠行政措施和政策调控向市场机制和自身调节转变。处于转型时期，使得房地产市场变得异常复杂。政治环境一般不能直接作用于人力资源管理活动，但能影响企业，进而影响企业内部的人力资源管理活动。稳定的政治制度、和谐的社会生活、丰厚的人力资源师市场经济条件下企业发张壮大的充分条件。 随着全球经济周期变化和泡沫经济的产生，我国房地产业也出现了许多问题。房地产投资规模过大过快，而且投资单一，区域发展不平衡。东部和西部的房地产经济发展有很大的差异；由于高房价的利益驱动，大量投机活动给房地产业带来了隐患。房地产业经济发展不

稳定，房地产企业也受其影响造成企业的损失，影响着企业的人力资源管理活动。同时，高失业率等经济因素，人力资源得不到补充，也直接影响着房地厂人力资源环境，使得人力资源环境面临着内忧外患的局面。 目前，我国大多数房地产从业人员受到性别、年龄、婚姻状况、童年生活状况等因素的影响，其人格特征较为内向，个人主观意识起确定作用，情绪稳定性较差。在具体的企业行为中，从业者能够依据客观和理智做出判断，决策比较果断，但领导者过于主观和独断，缺少组织和计划，总体上偏向于独断型和安逸型的领导行为。在工作中，从业者普遍存在业务素质不高，缺少政策和理论学习，有一定的盲目性，人与人之间存在戒备心理，缺少民主气氛和凝聚力，缺乏对人才的培养和选拔。受外界因素的影响，男性的成功率高于女性，年长者较年轻着决策更为理智和果断，但缺乏竞争意识，文化程度高的从业者更利于企业的决策和发展。 房地产业是个快速发展的行业，在企业不断发展的同时，人才问题成为房地产企业人力资源管理的核心问题。房地产业务的整合性特点使得对人才的复合能力要求大于专业能力。随着中国房地产行业的整合加速，，房地产行业对综合型经营人才的需求更加旺盛。专业化经 营人才需求增大，即他们不仅要具有一定的工程建筑、规划设计专业知识和项目统筹管理能力，还要具有开阔的思维视野、经营决断、市场把握、社会关系、资金运作等综合能力。而这些能力均需要较长时间的锤炼才能培养起来。随着房地产产业链分工的日趋专业化，企业对细分的专业化经营人才的需求显著增大。包括一级地产开发经营人才、项目经营人才、物业经营人才、金融投资运作人才、跨区域经营人才、国际化地产经营人才等。注重用人、忽视育人、人才流动率高当前我国房地产行业的人才培养机制普遍不成熟。由于房地产企业以项目运作为主，周期短、见效快，以及成熟的综合型经营人才在市场上奇缺、使很多企业都不惜出重金四处猎取。

房地产广告策划书

房地产广告策划书 案例一:《**花园小区》 目录1 1.市场分析2 1．1．区域市场分析2 1．2．定向市场分析4 1．3．项目分析5 1．4电子商务资料库.2(竞争对手资料分析7 1．5．项目周边配套状况15 1.6.项目企划思路15 2．项目市场定位20 2．1市场定位20 2．2．项目形象定位22 2．3．目标客户定位24 2．4．目标市场细分28 2．5．目标客户31 3．销售策略建议32 3．1．市场气氛培养32 3．2．促销手段建议34 3．3．付款方式建议39 4．宣传策略40 4．1.媒体选择建议41 4．2.宣传主题43 4．3广告创意及诉求47 4．4广告宣传推广策略48 4．5、媒介的组合策略49 结束语51 1.市场分析 1．1．区域市场分析 **区位于**市东部，东与**区相连，南濒**，西南接**区。总面积147.77平方公里，人口41.8万人。**区交通四通八达，是**市地区的要通。全区有**大道等63条主要干道，**高速公路共穿东西，**车站终点位于区内。**区是**省著名的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。 由于城市中心东移，**区作为新兴区域，也就成为了**市商品楼集中地。**区楼盘分布相对集中，主要分布XXXXXXX为中心的集中区域。 1．2．定向市场分析 **位于天河区南部，毗邻**公园和**区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于天**区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。 1．3．项目分析 1.项目名称：海景中心

房产创意活动策划方案

房产创意活动策划方案 篇一：100个经典房地产策划方案 100个经典房地产策划方案 活动策划方案是公司或企业在短期内提高销售额，提高市场占有率的有效行为，如果是一份创意突出，而且具有良好的可执行性和可操作性的活动策划案，无论对于企业的知名度，还是对于品牌的美誉度，都将起到积极的提高作用。 活动策划案是相对于市场策划案而言的，严格地说它是从属与市场策划案的，他们是互相联系，相辅相成的。它们都从属与企业的整体市场营销思想和模式，只有在此前提下做出的市场策划案和活动策划案才是具有整体性和延续性的广告行为，也只有这样，才能够使

受众群体一个同意的品牌文化内涵，而活动策划案也只有遵从整体市场策划案的思路，才能够使企业保持稳定的市场销售额。 活动策划案形式多样，一般而言，包括ROADSHOW、产品说明会（发布会）、节日促销、新闻事件行销等，而对于上述的任何一种方案，针对于不同的企业情况和市场分析，都可以衍变出无数的形式。活动策划往往对于新产品上市、产品终端铺货和产品转型具有直接的效果，所以它也是广告策划中的一个重要组成部分。 对于一些刚接触广告，或者刚接触策划的业内朋友来说，可能他们在书写活动策划案的时候往往很难达到预期的效果，甚至是一些从事多年策划的广告人，有时候也难免犯错，那么，怎么样才能写出一份理想的活动策划案呢？我觉得需要注意以下几点：

1. 主题要单一，继承总的营销思想 在策划活动的时候，首先要根据企业本身的实际问题（包括企业活动的时间、地点、预期投入的费用等）和市场分析的情况（包括竞争对手当前的广告行为分析、目标消费群体分析、消费者心理分析、产品特点分析、等）做出准确的判断，并且在进行SWOT分析之后，扬长避短地提取当前最重要的，也是当前最值得推广的一个主题，而且也只能是一个主题。在一次活动中，不能做所有的事情，只有把一个最重要的信息传达给目标消费群体，正所谓“有所为，有所不为”，这样才能把最想传达的信息最充分地传达给目标消费群体，才能引起受众群关注，并且比较容易地记住你所要表达的信息。 2. 直接地说明利益点 在确定了唯一的主题之后，受众消费群体也能够接受我们所要传达的信

房地产行业CRM解决方案及成功案例

房地产行业CRM解决方案及成功案例___方案案例_eNet硅谷动力CIO 频道 出处：硅谷动力 随着土地交易方式的变革和国家对房地产行业的宏观调控，房地产企业的经营环境发生了根本变化，房地产企业面临着来自政策法规、客户、竞争者等各方面的压力。从经营角度看，房地产企业需要解决以下几方面的问题： · 土地价格不断上升，但资金环境紧缩，资金来源有限； · 政策监管力度大，企业经营运作的透明性要求越来越高； · 客户消费意识越来越强，越来越挑剔，服务要求越来越高； · 市场竞争激烈，营销效果下降，项目成本不断上升。 经营环境的变化对房地产企业的管理能力提出了更高要求，房地产企业的资金运作能力、业务流程管理能力、客户服务能力、营销能力、成本控制能力等已成为经营的关键能力，管理理念与手段的创新不仅仅关系到某个地产项目的成败，更关系到企业的整体品牌，关系到企业在整个市场格局中的竞争地位。

客户关系管理（CRM）是先进的服务营销管理理念与信息技术相结合的一种新型管理模式，是企业信息化建设的重要组成部分。基于量身定制的CRM管理信息系统，可辅助房地产企业建立以客户价值为核心的管理流程，提升房地产企业在市场营销、楼盘经营销售与客户服务方面的管理能力，促进营销效率，提高服务品质，降低项目总体成本，增强客户满意度与对企业品牌的忠诚度。 房地产CRM系统是支持房地产企业实施CRM体系的信息化平台,通方为房地产企业提供的通方CRM房地产解决方案为企业在市场、经营销售与服务等方面提供量身定制的管理支持平台，实施通方CRM系统对房地产企业主要有如下几方面具体益处： · 客户为中心，实现跨区域、跨部门的业务信息共享与集成 · 动态管理客户、房产、项目等相关信息，实时掌握业务状态 · 灵活配置业务流程，监控业务运作流程，减低经营风险 · 辅助评估营销效果，选择有效营销手段，提高营销效率 · 促进意向转换，缩短销售周期，提高经营销售的成功率

华润集团房地产pest--swot--分析

华润集团房地产PEST与SWOT分析 电子商务二班 PEST分析 1.政治法律环境

政策环境 国务院五项措施 房地产税收政策 2.经济环境 国家经济环境 消费者收入水平 存款准备金 就业形势 存款加息 3.社会文化环境 社会结构 人口规模 文化传统 4.科技环境 科技水平 科技政策 Swot分析图 PEST分析一、政治法律环境

1.政策环境：中央着力深化改革、调控以稳为主，不同城市政策分化 2013年，"宏观稳、微观活"成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初"国五条"及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，"有保有压"方向明确。下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同，北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜湖等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。 2.国务院常务会议明确了五项具体政策措施 （1）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。 （2）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。 （3）加快保障性安居工程规划建设。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。 （4）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。 3. 房地产税收政策: 关于“十二五”期间的房地产调控政策，物业税、房产税的争议仍在继续。财政部税政司综合处处长周传华表示，“十二五”期间将稳步推进房产税改革，个人房产将逐步纳入到征税范畴。另外，其它税种较多，尤其对高档别墅征更多的税，减少了开发商的利润。 二、经济环境 1.国家经济环境：国家经济保持平稳较快的发展，2013年保持了8%的增速， 国民生产总值达到了55万亿。 2.消费者收入水平：2013年我国人均可支配收入达到18311元，增长8.1%。 3.提高存款准备金：存款准备金利率的上调是间接收紧房贷，是收紧房地产业 的资金来源。在目前CPI增速过快的同时，也代表着处于调控期的房地产行业外围经济环境正在逐步恶化，提高存款准备金率虽然是针对通胀预期做的保险手段，但此举对于房地产行业来讲无疑是"雪上加霜"。 4. 就业形势：2013年，中国实施了更加积极的就业政策，全国就业形势总体平稳，并未出现就业随着经济增长速度下降的态势。农民工和大学生就业并未出现紧张局面。“稳中求进。”人力资源和社会保障部国际劳动保障研究所所长莫荣以此来概括2012年的中国就业形势。 人力资源和社会保障部部长尹蔚民在１８日召开的全国人力资源和社会保

房地产项目宣传推广策划案

天津【順馳?梅江】藍水假期项目宣傳推廣策劃案 Mc&Dior 北京XXXX廣告/策劃部 二○○一·六月

蓝水假期策划小组成员项目主持/ 总经理：XXX 副总/ 创意总监：XXX 客户部经理/ AE：XXX 策划部经理：XXX 设计部经理：XXX 媒介部经理：XXX 策划/ 文案：XXX 美术设计：XXX 美术设计：XXX

目录 第一部分：市场简析 3—8 第二部分：产品透析 9—12 第三部分：客户群分析 13—16 第四部分：核心策略 17—20 第五部分：品牌推广策略21—40

宏观经济对天津市房地产市场的影响？ 消费者心目中最具吸引力项目排序？河西区地产市场现状？ 河西区地产市场未来趋势？

一、宏观经济对天津市房地产市场的影响 住宅产业，作为天津市把拉动经济增长的支柱产业之一，从1999年以来，政府加大了住房制度改革的力度，并相继出台了一系列的房地产相关政策，对完善房地产市场，刺激住宅需求产生了积极的影响。住宅货币化分配政策的出台，福利分房政策的停止，使住宅市场消费主体发生了变化，由以集团购买为主转变为以个人购买为主，极大的扩充了住宅市场的需求主体数量，增加了住宅的需求量。 住房贷款利率的下调，贷款总量、贷款年限、额度的增加，公房租金提高和产权出售，降低税费等政策的出台，对拉动住宅消费需求增长的作用很大。因此，在稳健增长的消费需求的强力推动及外部政策的支持作用下，预计在未来若干年内，天津住宅产业仍将保持一个较好的发展态势。

二、消费者心目中最具吸引力项目排序 通过一份对天津市2000年秋季房地产交易会调查报告显示，目前消费者心目中的最具吸引力的住宅小区排序分别是—— 华苑>梅江>顺驰世纪城>万科>风荷新园>顺驰名都>万隆>仁爱花园>龙都>金湾>森淼麦格里>罗马花园>泰达园 注：对象主要来自市内六区及郊区（以南开、河西、河北、河东、和平区为主），现场共投放问卷1500份，回收有效问卷1270份。

房地产创意策划方案

房地产创意策划方 案 1

房地产创意策划方案 【篇一：房地产营销策划方案范本】 房地产营销策划方案 简介所谓的房地产营销策划方案，从字面上理解就是为提高房地产销售业绩而采取的一系列策略，再综合各方面的考虑最终形成一整套适合自己企业的的营销策划方案。在品牌塑造房地产策划方案中，品牌塑造采取的是321法则品牌策划优势，即30人数据分析、20人策划方案、10人完善审核。根据企业的不同性质为企业量身定做一套适合她们的策划方案，房地产行业有房地产行业的总体策划思路，然后针对房产企业的性质再分别设计出相对应的营销策划方案。 根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（vi设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。 创意房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念上形成： 1、具有高度的自信野心；

2、富于竞争，且乐此不倦； 3、头脑敏锐，不拘传统； 4、感性认识和理性认识相处融洽； 5、注重历史，尊重现实，睽重未来。 构思框架 （1）以塑造形象为主，渲染品味和意念； （2）展现楼盘的综合优势； （3）体现楼盘和谐舒适生活； （4）直切消费群生活心态。 流程 形象定位： 对楼盘的综合素质进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全能够从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处顾及住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排；小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都进行精碉细凿，力争完美。

房地产十大经典案例

十大营销第一招：无中生有 炒作指数：★★★★ 有效指数：★★★ 可行指数：★★ 在这个物欲横流的商品社会，用钱生钱已经算不上什么难事了，关键是，你能用多少钱赚多少钱，你在多快的时间里赚多少钱，你的投资的回报速率和效率 是多少。同样是赚了1000万，你是用一亿元在一年内赚到的和你用100万在一个月内赚到绝对是两个概念。所以说，由大生小并不难，难的是由小生大，绝的是无中生有。无中生有说难听点叫空手套白狼，说好听点叫白手起家。 房地产行业产生富人的速度是很快的，它不像IT业，靠看不见摸不着的点 击率、访问率支撑，泡沫来得快去得也快，房子只要盖得起来，差不多就能卖得出去，大不了降价打折呗。于是，房地产改革的初级阶段，期房、楼花和滚动开发迅速滚动出了一大批房地产巨富。如今，随着行业越来越规范，房地产开发的门槛越来越高，消费者的消费理念越来越成熟，白手起家、无中生有似乎越来越难。虽然楼花还是在卖，期房还是能售，但是，相关的广告攻势也必须跟得上，营销费用要舍得投，舍不得姑娘套不着色狼嘛。 但是，2003京城地产的营销形式中，还真出现了无中生有这一招。位于东四环CBD旁边的东区国际，没有硬广告投入、没有售楼处、没有样板间，在只 有一群资深销售人员的情况下，仅凭地上的一个圈儿就把新开的几栋楼卖了个七七八八。虽然，项目的前期认购多签约少，但是，不可否认，东区国际的三无卖房成为今年京城地产营销的一大特色。 十大营销第二招：一名惊人 炒作指数：★★★ 有效指数：★★★★ 可行指数：★★★ 名字，事物的称呼，用以识别某一事物的专门称号，其中可以包含身份特征、期望理想等等丰富的信息。对于房地产项目的营销来说，为了扩大项目的知名度，提升项目的市场影响力，给项目起一个响亮特殊的名字成了项目的操盘者和广告公司的创意人必须完成的作业。去年，还爆出了百万元征集案名的以案名为炒作

对房地产行业的pest分析

对房地产行业得pest分析 一政治法律环境 最近几年，国家制定了很多相关得政策，法律来限制疯涨得房价。而这些具体得政策也给房地产业带来了很大得影响。其中有： 1、税收政策 政府调控采取了平稳得步骤 ○1前期----营业税优惠政策有力地促进二手房 市场 ○2部分城市得房价与成交量一直飙升，市场已经 显得过热，房地产优惠政策就要适当退出。 2、限制房地产开发得得贷款管理。 对项目资本金（所有者权益）比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证与施工许可证得项目，商业银行不得发放任何形式得贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为得房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；限制了房地产商得资金来源，规范了房地产行业。 3、规范土地储备管理 商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金得贷款。对政府土地储备机构得贷款应

以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值得 70% ，贷款期限最长不得超过 2 年 4、加强住房消费贷款管理 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房得贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房得个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下得，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于 20% ；对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上得，贷款首付款比例不得低于 30% ；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 ( 含）以上住房得，贷款首付款比例不得低于40%。增加了投资者投资房地产得成本，减少了消费者购买房屋得成本。 5切实调整住房供应结构 着重发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房与廉租住房。各地都要制定与实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场与租赁市场，以解决低收入家庭得住房困难。 6，进一步整顿与规范房地产市场秩序。 加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更

某房地产项目整体推广策划方案71220

南大山南山公寓项目营销策划方案目录 第一部分：市场分析 一、项目基本情况 二、、本地区项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析 三、细分市场（中高端花园洋房）项目推广策略分析 四、细分市场（中高端花园洋房地产）广告传播策略分析 五、细分市场（中高端花园洋房地产）发展趋势 六、主要竞争项目及楼盘分析 第二部分：SWOT分析 一、项目优势 二、项目劣势 三、项目机会 四、项目威胁 第三部分：项目定位策略 一、目标客户群说明 二、项目品牌定位策略 三、楼盘品质定位策略 四、物业定位策略 五、推广定位策略 第四部分：项目营销推广 一、项目现场包装 二、建设步骤建议 三、广告推广策略 第五部分：项目销售策略 第六部分：宣传推广计划 第一阶段：品牌推广

第二阶段：楼盘品质塑造 第三阶段：营造销售氛围 第七部分：媒体广告 一、整合传播策略 二、媒体组织和规划策略 三、具体实施措施 后记 第一部分：市场分析 一、项目基本情况： “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。 “南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。

房地产营销推广方案

房地产营销推广方案 由于房地产与一般商品具有异质性如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等随着房地产竞争的日趋激烈相应的营销策划也十分火暴因此策划创新成为制胜之道对于房地产的营销策划主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新激发潜在消费需求或争夺现有顾客其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方面的独特性）；提供一种服务模式（如管家式的物业服务）；倡导一种生活方式（如运动、健康、休闲、品位等）；营造一种文化等等 一、未来发展趋势 一方面是房地产已经进入品牌竞争时代房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段企业更注重对品牌的培养与利用因此应注重对品牌的不断强化输出品牌核心价值进行统一品牌之下的分品牌战略；同时广告意识要超前推广手段整合性强利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念另一方面是消费市场日趋理性和个性化近年经济持续放缓居民收入（包括预期收入）持续下降实惠性的心理占据主导地位；消费者经过长期的广告浸淫偶然性、冲动性购买行为减弱理性购买行为增强；各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好消费者对商品房的选择会更趋“个性化”会更加考虑自己的心理需求寻找更加适合自己的楼盘随着房地产市场竞争的加剧大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点；针

对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗以满足不同类型消费需求的 消费群；“设计时代”开始回归发展商更加重视产品的开发对楼盘的前期规划和设计将更加重视竞争手段将会全方位、多元化如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势而中小型盘就必须以其个性化和特色需 求也在市场占据一席之地在未来的发展过程中将进一步追求境界（如历史、人文、文化等）；追求近距离（如与商务区、高效、车站等接近）；追求洁净（对光线、绿化、天然气配备等）；追求宁静（密度低、生态景观台等）等等不仅对配套设施的需求提高而且对房地产开发商的品牌高要求；不仅对设计有相应要求可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求；不仅对楼盘的品牌有要求可能对设计和制造过程中的环节比较关注在市场竞争形势进一步白热化的情况下 如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值稳定价格、吸引客源如何根据目标消费群的理性购买需求进一步深化自身楼盘的优点使目标消费群 产生“物有所值”的感觉如何继续建立自己独特的品牌个性突破强劲对手的包围在市场上继续掀起一股新的旋风如何适应“个人置业时代”的新趋势这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划 二、房地产全程营销策划 一是策划为先在整个项目开发过程中从思维上应该策划在先包 括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划策划是建立在相应的市场调查的基础上调查既可以是一手的资料也可是二手的如包

房地产典型案例分析

房地产典型案例分析 第二节普通商品房销售案例 xxx商品房销售管理案例 一、营销方式 1、营销策划与销售执行相结合 营销策划的任务是确定机会，制定营销战略和计划，指导产品和方案走向机会；销售执行是执行这些计划。如果营销策划没有要求销售执行，从机会与计划的角度来看，虽然有好机会，但在执行中会无从把握；另一方面，如果在执行中，营销者没有从销售执行处联合了解实际情况并解决计划执行中的问题，营销策划就无法调整并达到最佳效果。 2、具体营销手段 目前激烈的房地产营销市场出现了新的变化： （1）单一行销手段落后 房地产销售经过多年的发展演变，依靠单一的广告及简易的销售工具已无法满足高档次项目的推广要求，特别是近年来市场竞争日趋激烈，行销阻力较大，单一的行销手段所产生的销售力度已明显不足， （2）行销要重视心理战 表面上各项目在市场进行行销大战，但项目各有特色，是否被客户所接受，归根结底应为客户的心理认知。所以应把行销的主战场放在客户心理上，即尽可能的组合一切行销手段、多方位多角度的打动客户，或者改变客户在头脑中已形成的认同观念，从而使其认知项目，最终促成购买。 （3）行销要重视实效性 为保证销售工作的成果和资金的有效使用，具体行销手段的使用要重视效果。整合传播强调多种手段的组合运用和变化调整的策略，如公关活动要通过广告发挥更大的宣传效果，SP 促销可以和直销（DS）结合运用，使得行销过程更具连续性和统一性，有效保证项目对外形象的统一和完整。 同时，要分阶段根据销售前沿反馈信息及时调整行销组合，避免过度依靠广告行销，以使行销更具实效。 针对上述情况，新的营销方式——“整合传播”成为最有效的营销手段。 整合传播是综合销售现场包装、工地包装、广告、直效行销、SP促销、公关活动等手段的整体行销运作模式。 具体来言，整合传播包括： （1）报纸广告、销售海报、楼书、展板等，统一的营销口径宣传，实现广告传播的整合；（2）新闻发布、专题研讨、庆典活动等相互推动，实现公关活动的整合； （3）销售前期、内部认购期、公开发售期、强销期、续销期等前后连贯，实现销售周期的整合； （4）现场售楼处、样板间、实品屋等形象一致，实现销售地点的整合； （5）分期付款、按揭、建筑分期等付款方式综合运用，实现支付方法的整合； （6）折扣销售、赠物销售、抽奖销售等合理使用，实现SP促销的整合； （7）销售经理、专案、主管、代表等说辞一致，实现销售全体的整合； 整合营销讲究系统组合，将各类营销方式作为一个整体优化运作，发挥最大效益。 3、建立分销网 （1）利用发展商对外的影响力和关系，发布项目信息，并给予一定的价格优惠，以吸引客户购房；

中国房地产业PEST分析

（一）PEST分析 1、政治法律环境（Political）： 面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击。具体如下：税收政策 政府调控采取了平稳的步骤 1前期----营业税优惠政策有力地促进二手房市场 2部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高记录，楼市投机盛行，市场已经显得过热，房地产优惠政策就要适当退出。 限制房地产开发的的贷款管理。 对项目资本金（所有者权益）比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置 3 年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。如此，限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。 规范土地储备管理 商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70% ，贷款期限最长不得超过 2 年 加强住房消费贷款管理 商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20% ；对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的，贷款首付款比例不得低于 30% ；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 ( 含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者

房地产企业宣传策划方案.doc

房地产企业宣传策划方案 在进行营销策划的时候，我们面临两个最大的难题：一是如何将更多的产品信息更准确地传递给目标消费群，二是要知道目标消费群对产品有什么看法。而网络，作为第四媒体的兴起，将这种大规模互动营销的设想变为了现实。 二十一世纪的网络营销将会继上世纪网络兴起而深远地发展下去，这将会对房地产业的营销行为带来一种怎样的变革?作为开发商，又应如何做好“波澜未动帆先动”的应对方略? 上世纪突如其来的非典疫情，使房地产业所有传统营销渠道受阻，此时房地产网络营销的优势就逐渐显现出来，在非常时期为发展商寻求突围的同时，房地产网络营销其自身的真正价值得到了人们的重新认识，从此上网开展网络营销成为房地产楼盘推广的首选。 一、房地产企业上网宣传需求分析 1、既是消费者的需要也是开发商的义务 互联网正以迅雷不及掩耳之势进入到各行各业。房地产业，这一关系到消费者切身利益——衣、食、住、行的行业，当然也不例外。小区智能化、小区局域网、项目网站、开发商网站、专业门户网等的纷纷出现，充分体现出房地产与互联网或者网络的有机结合已经是大势所趋。房地产项目上网，结合楼盘的特点，配合楼盘的销售策划工作，可以利用网络技术在网上进行互动式营销，突出设计楼盘的卖点，及时介绍工程进展情况，配合现场热卖进行网上互动、预售情况介绍、按揭情况介绍、网上预售、网上咨询等服务，这是对消费者的一项便民服务，能为消费者提供更多的参考信息。 2、既是快速传递需要也是提升企业形象需求 房地产企业上网，可充分发挥现代网络技术优势，突破地理空间和时间局限，及时发布企业楼盘动态、房产信息、宣传企业形象并可在网上完成动态营销业务。作为房地产企业，在互联网上宣传楼盘，能迅速建立起旗下项目在网上的知名度和美誉度，同时也能利用图文并视形式吸引消费者目光，又可作为开发商的品牌宣传，为公司后续开发项目的宣传推广奠定基础。 二、房地产网络营销的优势分析 房地产网络营销由于其介质自身的特点，随着网络的快速发展，使其拥有了与其他媒体无法比拟的优势。房地产网络营销具有以下七大优势： 1、有较为确定的目标消费群，营销的命中率高 与报纸、广播、电视等传统媒体相比，传统媒体的受众虽然多，但是分布过于广泛，年龄、收入等参数的差距较大，导致房地产营销的实际命中率很低，广告的效能不高。而新的网络营销，却由于上网人员的特征，使得目标消费群较为集中。 中国互联网络信息中心（CNNIC）在京发布《第21次中国互联网络发展状况统计报告》。截至2007年12月31日，我国网民总人数达到2.1亿人，仅以500万人之差次于美国，居世界第二，预计在2008年初我国将成为全球网民规模最大的国家。上网的主力年龄是28—35岁。而在未来几年内，28—35岁的人群也将是房地产的主力消费群。 铜川房产网作为铜川的地方门户,在目标消费群相对集中的情况下，保证了广告的命中率，广告的投放才能做到“有的放矢”，实现真正的高效营销。 2、低成本投入 下面以某知名报纸为例：其一个整版彩色广告的价格为224000元人民币，其全国发行量为65万份，其是日报，假设其持续影响期限为3天，则广告成本为：0．12元／人／天；某网站首页顶端旗帜广告价格为60000元／月，首页页面下载量为22．5万页／天，则开发商成本为：0．0089元／人/天，该报纸的人均成本为某网站的13倍。再加上报纸的读者群非常宽泛。20个阅读者之中大约只有1个有购房意向，而据调查某网站的浏览者之中83％的人有明确的住宅需求。如果该项目没有特别的突出卖点(如超低价位、特别设计等)，其广告创

房地产营销策划书(完整版)

香格里拉地产广告策划 前言 随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。

目录摘要 一．市场状况分析 1.1宏观环境分析 1.2竞争环境分析 二．SWOT分析 2.1 优劣势分析 2.2 机会与威胁 三．目标市场选择与定位 3.1 广告目标 3.2 目标市场选择 3.3 商品房市场定位 四．营销策略与战术营销组合4.1 广告诉求策略 4.2 广告表现策略 4.3 广告媒介策略 五．计划具体实施 5.1 时间安排 5.2 广告表现与发布

房地产微信营销十大成功案例

房地产微信营销十大成功案例 房产微信案例1：碧桂园十里银滩——全国首个房地产官方微信 在国内各大开发商还在观望犹豫的时候，位于深圳东的碧桂园十里银滩瞅准先机，成为房地产行业第一个试水微信营销的开发商。 碧桂园十里银滩还推出一系列优惠活动配合微信推广：扫描二维码，前50名网友可获得限量版QQ公仔一个，51-149名网友可获得1个 月QQ会员体验等。由于是第一个吃螃蟹的，碧桂园十里银滩公众号 当天引来各方人士关注。 房产微信案例2:颐德公馆，华丽楼书演绎定制级豪宅形态 颐德公馆是广州珠江新城内唯一在售的类别墅产品，拥有高端户型设计、私家电梯、三大人居智能系统、私家花园等定制式的配套，尽享业主的尊贵。微楼书的推出，让颐德公馆在微信营销上面占尽 风头，在广州同期在售的豪宅产品中脱颖而出，赢得了更多的知名度、认知度。 面对房地产企业对微营销的需求之大所反映的是，房地产微营销确实能够给房地产企业带来庞大的市场蓝海。而在房地产微营销的 过程中，互动是房地产微营销成功的关键，因此要利用好移动互联 网的特性，随时随地做好分享、解答、反馈等环节，平台就可以通 过口碑效应达到更好的营销效果。 房产微信案例3：万达西双版纳国际度假区 万达西双版纳国际度假区微楼书：在微信上直接展示楼书，展示项目图片、文字，既可以透过朋友圈分享楼书、资讯，还可以直接 在微信上预约看房，能够与不在项目现场的客户进行互动交流。 万达西双版纳国际度假区是面向全国甚至国外销售的旅游文化地产项目，在本地的销售占据的比例远小于外地的销售比重。因此万 达西双版纳国际度假区在网络营销方面的力度必须足够大，才能支

撑起万达西双版纳国际度假区在全国各地的销售场。微营销当今的 影响力可算是网络营销中既精准又能够病毒式传播的一大网络营销 渠道，而万达西双版纳国际度假区首先就制定了自己的微楼书。在 传播微楼书的过程中，将万达西双版纳国际度假区的风景容貌、产 品价值等信息都带到各地，对促进外地成交起到了相当大的作用。 房产微信案例4：杭州广厦集团利用微信报名入口，定制微信游 戏引爆病毒营销 广厦集团的“广厦.杭州国际登山节”登山送房微信活动，无疑 是2014年房地产企业品牌推广的一个典型案例，这个活动从4月 28日推出至今15天时间已经超过100万人参与，达到500万次品 牌传播。 广夏集团与国内最大的微信营销服务商微信生意宝合作，定制微信报名入口，将登山节活动用微信游戏的方式呈现，参与者填写姓 名电话即可生成专属活动页面，将该页面分享给朋友，只要朋友参 与即可增加参与者的助力数，该助力数觉得抽奖的资格，并且助力 数最多的50人将在页面上呈现，旁边就是参与者的助力数以及好友 助力名单。丰厚的奖品+有趣的游戏，使得该活动的微信朋友圈引起 病毒传播，8天时间就吸引了30万人参与。目前助力数第一的参与 者已经成功邀请了1122人参与了活动。 房产微信案例5：海盐恒大房产上城-春天里 一、12万购房基金、看房现场抽奖，引爆关注 上城.春天里，申请了微信服务号并构建了项目微网站，实现展 现项目全方位展示的同时，在平台上发布各个营销节点的活动信息，吸引粉丝前往看盘。 二、现场微信活动，吸引大量潜在客户成为项目微信粉丝 “微信照片打印机”，“微现场”摇一摇赢大奖，让看房、抽奖都充满乐趣，现场爆满。现场每个人都可以打印照片，摇一摇抽奖 颠覆传统奖箱抽奖方式，同样是送奖品，而这更具互动性和竞赛性，吸引客户积极参与。不过微信照片打印机、还是摇一摇抽奖，都要