【精选】物业公司房屋管理与维修养护

【精选】物业公司房屋管理与维修养护

1.主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标、组图及幢、单元、户门标号标志明显。

2.无违反规划乱搭乱建，无擅自改变房屋用途现象。

3.房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。

4.户外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁、统一、美观，无安全隐患或破损。

5.封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面，除建筑设计有要求外，不得安装户外防盗网、晾衣架、遮阳蓬等。

6.空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。

7.房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。

1)住户装修申请表、装修责任书(见业主分户档案)

2)装修现场巡查记录表(见工程巡查记录)

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物业综合维修岗位职责

物业综合维修岗位职责 1、综合维修工岗位职责 1、严格履行维修工职责及各项规章制度，维修、保养好项目公共设备，确保设施运行正常。对商铺报修及时、热情、服务周到，保证修理质量，防止发生安全事故。 2、按时上下班，佩带工作卡，按要求着装，仪表端庄，精神饱满。 3、管理好各项设施管线及设备的保养及维修，并作好日常的清洁、保养及巡视检查，并作好记录。 4、文明礼貌服务，随叫随到，凡事不得推诿扯皮，为商铺排忧解难。 5、团结协作，维护公司信誉，爱护项目财产，工作认真负责。 6、负责管理区域内各项维修、检查等工作。做好下水管道维护、疏通及雨水井检查工作。 7、完成对分管区域日常巡场检查工作。对重点设备、设施、水表、阀门及电机等每天必查。 8、按项目规定的时间，分批开启、关闭分管区域设备电源，并协助清场。 9、熟悉项目内自来水网络走向，水阀门、水表的位置和数量，并会正常维修操作。 10、对露天设施设备每年要除锈刷漆做好保护。

11、负责对商铺装修的现场设施部分按物业管理中心各项标准进行管理、监督及验收工作。 2、综合维修主管岗位职责 岗位名称：综合维修主管 直接上级：工程部经理 直接下级：维修领班 本职工作： 1．对工程部经理负责，并完成部门经理交办的各项任务； 2．熟悉和遵守国家有关房屋及楼内公共设施管理等方面的法规、规范及安全规程； 3．负责协助公司工程部对本项目新增项目的接管及验收工作； 4．负责协助项目其他部门处理小区工程维修投诉的解释和处理工作。 5．负责按公司及项目有关规定核定住户维修项目和标准，监督维修人员及时为住户提供服务，并按维修回访要求对住户进行回访，确保维修质量并采取有效措施改进服务； 6．负责小区已接管项目公共区域所有设施的管理、维修和维护工作； 7．负责向工程部经理提交管辖范围内设备设施的更新改造建议和大、中修计划，协同工程部经理共同向总公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结； 8．负责每月定期向工程部经理汇报当月完成和进行的主要工作，每年1月5日和7月5日前向工程部经理提交工作总结；

房屋维修管理办法

丹东联通公司房屋维修管理办法（讨论稿） 一、本办法适用范围 本办法适用于公司自有自用房产、合同中明确了由我公司负责维修的租赁房产或维修项目、提供给代理商和代维商使用的房产中明确由我公司负责维修的部分。 二、房屋维修的基本原则 房屋维修工作实行管养合一，优先保障机房和自有营业用房、人员密集的办公生产用房。有计划地安排房屋大、中修和周期性维修；集中力量改造安全隐患房屋；及时做好房屋应急维修；有步骤地轮流搞好以改善员工办公环境和公共环境为目标的综合维修； 三、房屋维修的责任分工 1.市公司综合部是公司房产使用和维修的管理部门，负责全公司房产综合管理工作，负责市分公司房屋维修的具体工作。 2.房屋使用单位对相应房屋承担使用管理责任，发现问题及时向房屋管理部门汇报。 3.县（市）分公司在市公司统一指导下开展所辖区域的房产使用和维修管理工作。 四、房屋维修周期和规划 ㈠房屋的维修周期 1.瓦屋面及外墙粉刷损坏取决于屋脊、泛水和外粉刷砂浆的强度和耐水性。目前一般使用水泥砂浆，可保持在15年左右。 2.平屋面的损坏决定于防水层的材料和施工质量以及水泥砂浆的强度，目前沥青油毡的防水层可保持5-8年。

3.坡屋面和平屋面的计划养护或中修可以3年一次。 4.外门窗计划检修保养周期，可以5—6年一次。 5.外墙粉刷计划检修周期，可以5年左右一次。 6.水电暖设备计划检修周期，可以2年一次。 7.室内一般项目（如室内装饰、卫生间等）的计划养护、检修周期，可以6—8年一次。 8.应急维修项目、隐患救灾项目可立刻安排维修，不受维修周期影响。㈡房屋维修规划 1. 每年年初要编制年度房屋维修计划 2. 建立“病历卡”和维修“治疗记录”等房屋维修长期档案 五、房屋维修管理流程 ㈠房屋维修成本预算分解： 1.根据年度总体成本及上级公司要求，财务部和综合部分解房屋维修成本预算至市内及三县； 2.市公司综合部专人负责记录管控全地区房屋维修合同发生成本支出的情况； 3.市、县公司分别在各自辖区和成本范围内使用房屋维修成本。 ㈡房屋维修服务供应商公开招标采购： 按照物资管理部传〔2016〕3号《关于进一步明确物资（包括工程和服务）采购流程及系统操作的通知》文件要求执行； 1.综合部专人负责全地区房屋维修供应商施工服务采购的具体工作； 2.采购结果和采购框架协议由综合部分发至县公司，县公司专业管理人员及相关领导实施合同履行、验收、报审及报账等管控工作；

房屋维修管理制度

房屋维修管理制度 1．为规范房屋主体维护修缮工作流程，确保房屋主体维护修缮的质量，制定本制度。 2．本制度适用于公司各物业管理处的公共部位房屋主体维护修缮工作。 3．职责 1）各物业管理处主任/管理员负责房屋主体的日常检查和现场勘验，并根据勘验结果提出维护修缮方案，报工程部审批； 2）工程部负责公共部位房屋主体维护修缮方案的审批和供方评审； 3）各物业管理处负责公共部位房屋修缮施工现场的监督检查；大型的维护修缮由工程部派员支持； 4）工程部负责组织公共部位房屋修缮施工的验收。 4.房屋主体问题的发现 1）物业管理处负责房屋建筑主体的日常检查工作，发现异常应填写《管理处工作记录》； 2）顾客反映、投诉房屋主体问题时，应记录于《管理处工作记录》； 5.房屋主体问题的现场勘验 当检查发现或顾客反映房屋建筑主体问题时，物业管理处应组织相关人员到现场察看，察看后分析原因，分清责任。 6.房屋主体问题的处理 1）公共部位的房屋主体问题，物业管理处应提出处理方案，报工程部审批。对于需由业委会审批的项目还应报业委会审批；

2）当异产毗连部位出现房屋主体问题，物业管理处应进行协调，由责任当事人负责处理，或由责任当事人委托物业管理处处理； 3）物业管理处对顾客反映、投诉房屋主体的问题应及时将原因分析及处理方案向顾客反馈。 7.房屋主体问题处理方案的审批 1）工程部应对物业管理处提交的维护修缮方案从原因分析、方案的可行性及有效性等方面进行审核，并根据公司的人员、工器具情况决定由公司自行维护修缮或是委托专业公司维护修缮； 2）对委托维护修缮的专业公司应进行评审，评审按《采购程序》第5.9条款的规定执行。 8.房屋主体问题处理施工的检查 1）各物业管理处应根据相关的施工规范每天对施工现场进行1～2次检查，并记录在《管理处工作记录》，必要时可另行制作表单记录； 2）物业管理处应加强施工现场工程质量和环境卫生的管理。检查中发现的问题应及时纠正，对不纠正的应上报工程部，并以《工作联系单》的形式书面通知施工单位，《工作联系单》由物业管理处填写，工程部经理签发； 9.验收 1）施工结束后，物业管理处应上报工程部，由工程部组织人员按相关的验收规范进行验收； 2）对验收中发现的质量问题应通知施工单位进行整改，整改结束后应再次组织验收直至全部合格。

物业公司日常维修管理制度

物业公司日常维修管理制度 目的 为了规范维修工作程序,保障维修工作质量。 适用范围 适用于本公司全体工程维修人员 职责 工程部主管负责日常维修工作制度落实、检查、考核。 设备管理员负责日常维修工作落实、跟进、检查。 工程维保人员进行日常维修工作。 日常维修管理规定 任务受理 服务范围：公司范围办公区水电门窗、门禁道闸、电梯、空调系统、消防、会议设备、房屋维修；生活区水电、门禁道闸、电梯、监控、消防、房屋维修。 客户服务中心值班人员接到业主/住户报修任务后，白天通过院网下《维修通知单》给工程部主管，夜晚直接电话通知维修值班员。 1、客户电话、地址错误，无法与客户取得联系。 2、维修人员办公区、公共区域通过自检自查已维修完毕。 3、属大、中型维修项目。 4、公共区域多次重复报修。 客户服务中心。 工程部主管接到《维修通知单》后根据专业将《维修通知单》下达到各专职设备管理员，各专职设备管理员接单后根据维修内容通知维修人员。 上门服务 维修人员根据《电子派工单》电话与客户联系，落实客户的详细地址和具体需求，约定上门服务时间。 整理衣物，准备好维修用的工具、材料，鞋套、毛巾、洗手液、地垫、需要登高作业的要准备好梯。

进门前先按门铃或敲门（轻轻敲门三下），后退一步面对静候，5秒后无应答再重复上述动作。 服务标准 办公区维修：水电维修人员必须30分钟到达现场；电梯救援必须15分钟到达现场；门禁产道闸维修必须15分钟到维修现场。生活区维修：水电维修人员必须60分钟到达现场；电梯救援必须15分钟到达现场；门禁产道闸维修必须30分钟到维修现场。生活区维修如不能及时到过维修现场，维修人员必须电话告知业主，解释不能到达原因并道歉，取得客户谅解，并同客户约定下一次服务时间。 维修前将需要维修的部位拍一张照片，然后开始维修，修理完成后再拍一张照。 将工具、材料暂放在不影响通行的适当位置，严禁放在床上或其他家具上。 办公区维修如需小范围停电（停电范围不超过半个楼层），必须口头告之受影响人员，待其关闭电脑和其它用电设备后，方可停电维修。 在办公区维修时，如正在办公人员影响维修，应与其礼貌协商，待其将工作处理好（如电脑文件存盘等）后，方可维修。 在生活区维修时必须先向客户询问情况及要求，然后仔细检查需维修的部分，判断维修难易程度，出示收费标准，向客户说明收多少费用，待客户确认后方可进行维修。 维修完工后清洁现场，礼貌请客户验收。待其确认后请其支付商定的费用，并请客户在《维修任务通知单》上签署意见和姓。 接过客户支付的维修费用和签字的《维修任务通知单》后，必须向客户致辞谢。 回访记录 专职回访人员必须在24小时根据已完成的《维修通知单》时行回访。 质量、服务态度、维修时间等进行回访，并做好记录。 回访记录应妥善保存，保存期二年。

房屋维修养护计划.doc

房屋及设施设备维修养护计划与实施一、房屋及设施设备维修养护计划的制订 （一）制订房屋及设施设备维修养护计划的基本方法 1.维修养护的方式与类别 （1）维修方式 对各类不同的对象应采用不同的维修方式，房屋及设施设备维修应遵循其自身的客观规律，在保证运行的前提下，合理利用维修资源，达到物理寿命周期内费用最经济的目的。 1）预防性维修 为了降低故障率或防止房屋及设施设备性能劣化，按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动，称为预防性维修。预防性维修是一种主动的具有预防作用的维修策略，能够降低故障率，将事故隐患消除在初级阶段，从而提高系统的稳定性和可靠性，保障房屋及设施设备的正常使用，是物业管理应提倡的主要维修养护方式。特别是对重点和重要设施设备设备，更应该实行预防性维修。 预防性维修有以下几种方式： 计划性预防维修。计划性预防维修又称定期维修，具有周期性特点。它是根据零件的失效规律，事先规定修理间隔期、修理类别、修理内容和修理工作量。状态监测下的预防维修。

这是一种以设施设备技术状态为基础，按实际需要进行修理的预防维修方式，是在状态监测和技术诊断基础上，掌握设施设备劣化发展情况，在高度预知的情况下，适时安排的预防性修理，又称预知的维修。它主要适用于重点设施设备，利用率高的精、大、稀设备等。 改善性的预防维修。为消除设施设备先天性缺陷或陈旧老化引起的功能不足、故障频发，对设施设备局部结构和零件设计加以改造，结合修理进行改装以提高其可靠性和维修性的措施，称为改善性维修。 2）事后维修 事后维修是对一些没有列入预防维修计划的项目，在其发生故障或性能降低到不能满足使用要求时才进行修理。采用事后维修策略可以发挥主要构件的最大物理寿命，单位维修经济性好。但对物业管理而言，由于设备故障或性能减低通常会给物业的使用或安全造成较大的影响或威胁，因此一般情况下，应该尽量避免事后维修，仅在下述场合可以采用：故障停机后再修理不会给物业使用造成影响；修理技术不复杂，修理迅速而又能及时提供备件；某些利用率低或有备用的设备。 3）紧急抢修 紧急抢修是对意外事件引发的故障进行的紧急修理，这类意外事件是偶然发生的，往往不具有预见性，难以进行事前准备。由于发生紧急事件会对物业的使用或安全造成重大影响，

物业管理房屋维修方案

第七部分物业设施、设备维修、维护方案 物业得维修养护 1.业主对物业专有部分得装修、养护行为不得妨碍其她业主得合法权益。 2.因维修、养护物业设备确需进入其她业主得物业专有部分时，业主或物业公司应事先告知相关业主,相关业主应给予必要得配合. 3．相关业主阻挠维修养护得进行造成物业损坏及其她损失得，应负责修复并承担赔偿责任。 ４.发生危及公共利益或其她业主合法权益得紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主得,物业公司可向相邻业主说明情况，在居委会或派出所监督下进入相关业主得物业专有部分进行维修。事后应及时通知相关业主并做好善后工作. 5．因维修养护物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地得，应当征得建设单位、小区物业管理处与业委会得同意，并在约定期限内恢复原状。 6．建设单位应按国家规定得保修期限与保修范围承担物业得保修责任。建设单位在保修期限与保修范围内拒绝修复或拖延修复得，业主可以自行或委托她人修复，修复费用及修复期间造成得其她损失由建设单位承担。 7．本物业管理区域内得全体业主按规定缴存、使用与管理物业专项维修资金. 公共设施维护管理

（1）对共用设施设备进行日常管理与维修养护(依法应由专业部门负责得除外）,保证共用设施设备能正常运行与使用,杜绝安全事故得发生。 （2)建立共用设施设备清册档案（设备台账)，有设施设备得运行、检查、维修、保养记录. （3)有设施设备操作规程及保养规范，按操作规程及保养规范开展工作。 (4）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围得，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造得，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。 (5)特种设施设备与测量仪表、仪器，按照政府有关规定,定期进行检测校准,使之符合相关规范. (６）设备房保持整齐清洁,安全设施符合规范，无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象,无堆积杂物;设备设施铭牌、标识,规范、统一、完整；操作规程、维护规范、管理制度上墙。 (７)各类管线有分类标识与流向标识，各类记录本、登记本（运行、维修、保养、交接班等)齐全，记录完整；监控记录可保存15天，并能正常回放。 （8)对小区内变压器、高层屋面、有安全隐患得健身设施、燃气调压站（箱)、水系沿岸等危及人身安全得部位设置明显警示标志，制定防范措施；对可能发生得各种突发设备故障有应急方案。 （9）公共区域内得雨、污水管道每年检查、疏通１次;雨、污水

物业公司维修管理规定

物业公司维修管理规定 Prepared on 22 November 2020

四、维修管理制度 第一章维修人员工作标准 一、维修人员在维修电器、电焊、电梯、消控设备等特种工作时必须持证上岗，严禁无证上岗、无证操作、违章操作。 二、严格遵守公司各项制度和员工守则，不准违反公司规定，私自行动。 三、发生应急维修时，维修人员在接到报修任务后，无特殊情况下在20分钟内必须到达现场，并且应迅速处理设备设施故障，保障小区的正常运作，不得故意拖延时间，不准刁难物业负责人或业主，不准向业主索要财物，言行要文明礼貌。 四、维修人员在物业日常检查、维修、保养时必须按照规定着装，佩戴工作证，在和业主接触时言行举止要得当。 五、日常检查维修时发现问题要及时处理修复，不得以各种理由拖延时间或故意推脱延误，维修设备设施时潦草了事等。 六、维修人员必须完成物业管理区域内的报修任务和设备设施保养任务，维修完好率必须达到95%以上。 七、维修人员必须做好各物业管理区域内的设备设施台帐及更新工作，同时要做好工作日志。 八、每月上报的维修工时和维修完好率必须属实，不得作假、蒙骗。

九、维修人员平时要对所辖物业小区的设备设施多了解、多研究，熟练掌握设备设施的原理和运行状况，以防发生故障时能快速解决处理。 十、维修人员要主动学习各方面技术知识和业务知识，多学习、多掌握，不断提高自己的技术能力和业务水平。 第二章物业维修工工作职责及工作流程 一、工作职责 1、严格遵守国家规定的对特殊行业、岗位、工种必须持证上岗的规定，严禁无证上岗，无证操作,违章操作。 2、严格遵守公司制度，严禁私自向业主索要服务费和香烟等财物，保障公司良好形象。 3、严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领导安排，除完成日常调派维修任务外，按照工程部计划地做好各物业设备设施的保养； 4、努力学习技术，熟练掌握现有物业设备设施的原理及实际操作与维修，积极配合各物业小区的工作，出现紧急事故时无条件地迅速到达，全力做好抢修工作； 5、严格执行所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格，做好设备台帐。 6、对各物业小区的维修情况，维修工时按照规定做好记录，按时报工程部 二、工作流程

物业管理区域内共用设施设备管理维修方案

物业管理区域内共用设施设备管理维修方案 设备在于管理，好的设备若得不到及时维修保养，就会常出故障，缩短其使用年限。对设备进行维修保养是保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能，因此，对设备进行维修保养，建立科学合理的设备管理维修方案尤为重要。 一、设备设施维保计划的建立 1、实施设备的维护保养首先要制定维护保养计划 1）制定维修保养计划的准备工作内容： 确定要维护保养的设备，应按照设备系统分化的设备档案，通过设备档案可全面了解设备现状制定计划 2）确定保养的内容： 保养内容依据设备运行状态主要是基于以下三个方面：一是政府部门相关法规规定的保养内容，二是设备运行运转情况，尤其是设备出现故障的信息，这是制定维保计划时重点关注的内容。三是设备运行周期，也就是季节保养。 2、《设备设施年度维护保养计划》制定原则: 1）设施设备使用频率 2）设施设备运行状况（故障隐患） 3）维养工作的合理时间（避开客户使用大的时间段、节假日），具体实施维修保养的时间

4）维修保养项目及内容 5）备品、备件计划，预计费用 设备的日常、定期维护保养工作是工程设备管理工作中极其重要的部分，它直接关系到设备能否可靠正常运转；同时，对于降低成本、减少故障有着至关的作用。为使此项工作落到实处，确保各类设备安全正常运行，工程部负责人负责制定《设备设施年度维护保养计划》，并在每年12月15日前经项目总经理进行审批后执行。 二、设备维护保养的类别： 设备维护保养的类别主要包括维护保养和计划检修 （一）设备的维护保养 1、维护保养的方式主要是以清洁、紧固、润滑、防腐、防冻等主，在就是以运行期间的设备定时定频巡视检查、定期切换运行、轮流使用等方法强制保养。 2、维护保养主要是做好日常运行维护和定期维护保养工作 （二）设备的计划检修 设备计划检修是建立在设备点检基础上的 1、设备点检按设备运行参数和点检方式经行，可以停机检查和随机检查，检查时可以通过摸、听、嗅、等方式也可以使用仪器仪表进行点检。 2、计划检修是对正在使用的设备，根据运行规律及检点的检查结果确定检修周期，以检修周期为基础编制检修计划，对设备进行积极的、预防性的修理。计划检修工作一般分为小修、中修、大修

XX物业管理有限公司房屋、设备维修养护规定

房屋、设备维修养护规定 建新物业管理有限

一、负责物业标识的设置、安装、维护 我们除了维护好开发商已安装、设置的各类标识标牌外，还将根据项目现场的具体需要,按照我司VI系统,完善相应的标识，以利工作的进一步开展，我司企划部负责此项工作。我们在“万祥滨海新城”项目标识管理工作中的原则是： ◎按照统一的VI视觉识别系统的规范要求制作标识标牌； ◎指路牌清晰明了，让人迅速准确地到达目标地； ◎告示牌醒目简洁，让人清楚“这是什么”，“怎样做”等等，比如禁行禁停牌、垃圾分类牌、商铺类别标识、取车程序、锁车前注意事项等。 ◎根据项目的特色及需要，设置一些精巧别致的标识牌，既可让人学到知识，了解趣味典故，又为社区环境增添了亮点。比如：我们将各种花木挂牌标识，介绍该花木的品名、科属、产地等；对艺术雕塑挂牌标识，说明创意或典故。 ◎在标识标牌的安装、维护方面，我们也将本着安全、持久、方便业户使用的原则，根据设计材质的需要进行专业操作，于细微之处体现服务的规范和细腻。 二、房屋维修管理及日常养护 ◎房屋维修管理是物业管理的重要主体，管理得当，对保证房屋正常发挥使用功能，延长使用寿命，能够使其保值与增值，是维护业主利益的根本体现，同时也能提高开发商的声誉，更反映出物业管理公司的服务品质和管理水平。 ◎“客户服务中心”将根据现场情况制定房屋管理与巡查保养方案及工作计划。 ◎根据维修任务编制年度计划，按照年度计划和施工任务的情况，编制月、季度施工工作计划并按时落实。 ◎严格执行既定的工作质量标准，按照制定的统筹计划，组织施工，建立正常完善的管

理施工程序。 ◎客户服务经理在规定时间内每天巡查所负责的区域，对楼宇的主体工程、门窗及装修工程、楼宇地面工程、油漆粉饰工程等进行巡查，发现问题及时记录并做出处理。 ◎对楼宇天台防水层、水池、公共通道、地下室基础、梁板、外墙、空间、地面进行定期检查维护。 ◎对擅自改变房屋规划结构、上下水管、乱搭建等行为，即时处理、纠正，并耐 心做好劝导工作，直到恢复原状为止。 ◎严格执行既定的房屋养护质量标准并进行分项管理。 ◎对房屋的公共部位和业户室内的维修做全面记录，并定时回访。 ◎做好雨季、台风、暴雨过后对房屋设施的不定期抽查，安排维修工作，确保房屋设施的完好。 三、设施设备维修养护 3.3.1建立设施设备管理制度 针对“万祥滨海新城”的高层和小高层建筑，制定设施设备的管理制度必须针对其独特的设计、机电设施设备的配置、日常的运行操作以及较高的使用频率。任何机电系统一旦出现故障都会对业户、商户产生不良影响，并给“客户服务中心”带来多方投诉。因此，在开发商将验收合格的设施设备移交给物业管理公司时必须涵盖下列内容： ◎必须清楚地了解设施设备的功能、功率、规格及使用守则。 ◎对设施设备的安装及现场运行操作情况作出评估并改善。 ◎制定设施设备的短、中、长期维修、保养、更新计划及预算案。

物业服务费用范围的物业设施设备维修管理与维护

物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护 一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新 根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况 需要维修，属于小修范围的，及时组织修复 属于开发商保修范围的，按保修工作流程及时向开发商提出报告与建议，并协助开发商维修 编织合理的维修养护计划，建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全 合理使用，不任意拆动原房屋结构，不任意改变原建筑的用途 各类设备设施信息记录清晰明确,台帐清楚 及时保养维修，保持房屋及公共设备设施的完好 因房制宜，有计划地安排保养维修任务 完善的建筑管理、房屋维修保养、公共设备设施保养制度 完善的管理、检查、考核制度 给类房屋、共用设备设施部位基本保持完好状态 建立和贯彻各项规章制度及各项标准 搞好维修保养计划管理,科学安排施工进度 二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定 【房屋、建筑设施】 建物维修工 a. 按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》的内容要求进行修缮养护； b. 每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对小区房屋建筑，公用部位、设施进行巡查； c. 将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内； d. 房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内； e. 房屋、设施发生异常，及时报告设备主管，并在设备主管协同下排除异常。 设备主管 a. 负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作； b. 每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》； c. 组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督； d. 对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证； e. 每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况，记录《房屋、设施检查表》，根据

物业公司维修管理制度流程

精心整理 四、维修管理制度 第一章维修人员工作标准 一、维修人员在维修电器、电焊、电梯、消控设备等特种工作时必须持证上岗，严禁无证上岗、无证操作、违章操作。 二、严格遵守公司各项制度和员工守则，不准违反公司规定，私自行动。 20八、每月上报的维修工时和维修完好率必须属实，不得作假、蒙骗。 九、维修人员平时要对所辖物业小区的设备设施多了解、多研究，熟练掌握设备设施的原理和运行状况，以防发生故障时能快速解决处理。 十、维修人员要主动学习各方面技术知识和业务知识，多学习、多掌握，不断提高自己的技术能力和业务水平。

第二章物业维修工工作职责及工作流程 一、工作职责 1、严格遵守国家规定的对特殊行业、岗位、工种必须持证上岗的规定，严禁无证上岗，无证操作,违章操作。 2、严格遵守公司制度，严禁私自向业主索要服务费和香烟等财物，保障 3 4 修， 5 6 部 1

2、正常工作流程细则 1）准时上班：根据公司上班制度规定时间，准时上班，不迟到。 2）换好工作服：按公司规定穿着工作制服，佩戴工作证，工作服要干净整洁，工作证要清晰易辨。 3）检查维修工具：检查使用的维修工具数目是否对，使用状况是否完好。

如果缺失应立即报告维修组负责人，若维修工具有故障，应立即予以修复。 4）查看记录：查看记录的报修情况和维修记录，如果有报修记录或维修记录中有未维修好的，应立即填好设备维修单，安排维修次序，若没有报修记录或维修中没有未维修的，应查看保养计划，根据保养计划安排工作。 5）维修或保养设备：带齐维修或保养所需要的工具，持设备维修单或设 6 7 8 9 3、紧急维修工作流程

物业设施管理与维护方案

第一节房屋附属设备的管理与日常性保养 一、附属设备管理的意义与特征 物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。 物业设备配套的完善性、合理性与先进性为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一种物质基础与条件。影响居住水平，关系到人们生活质量。物业设备管理是物业管理的重中之重。反映国家、民族、时代科技经济特征，是人类文明的标志。 （一）物业设备管理的意义 物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序、技术要求，对各种物业设备的日常运行和维修进行管理。其作用： 1.是充分发挥房屋住用功能的保障 2.是延长设备使用寿命，保障设备安全运行、发挥设备价值的 保证 3.利于推动房屋建筑设备的现代化 4.利于强化物业管理企业的基础建设 （二）物业设备管理的特征： 1.服务性功能强； 2.经营性特点突出； 3.专业性技术要求高； 4.综合性强（具有计划性与突然性，集中与分散结合的特点）。 二．物业设备的构成 （一）给排水系统 物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污等工程设施的总称。它包括： 1.供水设备、设施

按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。 2.排水设备、设施 包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。 根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为：生活污水管道、生产废水管道、雨水管道。 3．房屋卫生设备 包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马桶，面盆等不同种类。 4．热水供应设备 包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、冷水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。 5．消防设备 包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的消防设备（如烟感、温感、光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明设备等。 （二）燃气系统 包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。 （三）空调、通风系统 包括：供暖设备、供冷设备和通风设备 1．供暖设备 有热水供暖和蒸气供暖之分 包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送管道等），散

物业管理公司房屋设备维修管理案例分析

物业管理公司房屋设备维 修管理案例分析 Prepared on 22 November 2020

物业管理公司房屋设备维修管理案例分析【案例】某物业管理公司为了加强设备管理，延长设备的使用寿命，降低成本，减少损耗，提高设备的完好率与利用率，维护物业使用价值，更好地服务于客户，对设备管理和维修做了如下规定： ①物业项目内供配电、给排水、电梯、中央空调、消防、通信、弱电、公共照明、智 能化等系统设备由管理处指定专人负责管理。 ②各系统设备从管理处接管验收之日起建立设备资料期就设备的名称、型号、功率、 产地、编号、生产厂商、出厂时间、安装时间进行详细登记。 ③设备购买合同与安装协议、设备使用说明书、质量检验合格证、出厂证号、生产厂 商联系人、联系电话等原始技术资料由公司工程部统一收集归档管理。 ④物业项目内各系统设备，由公司工程部按规定统一进行编号挂牌，铭牌上标注设备 名称、型号、功率、厂名、产地、出厂日期、编号、管理人。 ⑤物业项目各系统设备实行年度、季度、月度检修计划工作制度，由公司工程部会同 管理处共同制定设备定期检修计划，维保班按计划实施。 ⑥检修维护重要大型设备时，应制定详细可行的方案，方案应送交公司相关领导审 批，并由工程部开展，工程技术人员现场组织、指导、监督检修。 ⑦检修维护电气设备时，应由组织者采取相应的安全组织措施和技术措施，实施前要 对作业人员进行安全技术交底，防止发生安全事故。 ⑧检修维护电源干线、高低压、配电盘、配电箱等电气设备应安排专业电工进行，并 派专人监护，操作前必须拉闸并验电，悬挂警示标志牌，必要时须加装栅栏隔离。 ⑨检修维护设备工作结束后，必须经专业技术人员检查验收合格后，拆除设置的安全 措施，在确定万无一失的情况下方可试车并投运。

物业管理设备设施维护类试题100(新)

物业管理设备设施维护类试题100 1.物业管理的起源在 20 世纪80 年代,起源于 A。 A,英国 B、中国 2.物业管理是指：受物业所有人的委托，依据物业管理委托合 同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 A,无偿服务、B、有偿服务 3.物业管理的特点具有市场化、专业化、社会化、B. A,现代化 B、规范化 4.从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得A A,职业资格证书、B、大学毕业文凭 5.专项维修资金属A所有，专项用于物业保修期满后物业共 用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 A、业主、 B、物业管理企业 6.卓锦城四期《前期物业管理服务协议》的编制,是根据国家建 设部1999年10月14日关于印发《前期物业管理服务协议》(示范文本)通知要求,根据国务院2003年9月1日颁布的《A》及地方物业管理政策法规,并结合四川省家园经营管理有限公司的实际情况编制成文。 A、物业管理条例 B、治安管理条例 7.已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业 服务费用由B交纳 A、物业管理企业、 B、建设单位 8.协议当事人包括甲乙双方,甲方是指房地产开发单位委托的 物业管理企业; 乙方是指 A 。 A、购房业主、 B、房地产开发单位 9.在甲方权利和义务中,甲方可根据国家和地方的管理政策法 规,结合本小区实际情况,制定《A》、《管理公约》及各种物业管理规定。 A、前期物业管理服务协约、 B、 10.在乙方权利和义务中,乙方装修房屋时,严格遵守《 B 》。A、

房屋维修养护制度

房屋维修养护制度 第一条目的 合理计划保养维修，保房屋的正常使用。 第二条方法和过程控制 1、根据实际情况制定合理的房屋本体修缮计划，因房制宜，对房屋本体修缮所需的资源进行合理的配置，满足业主使用和质量要求。 2、及时修缮维修全面保养保持房屋本体正常使用功能； 3、修缮标准应当与物业原有建筑风格和标准相适应。 4、掌握房屋本体建筑完好情况，根据建筑设计用途定期对房屋本体质量进行评定，根据完好情况进行管理，保证物业的正常使用。 5、制定和执行修缮原则指标计划，审核修缮方案及工程决算，有计划对房屋本体进行维护； 6、严格按验收规范进行质量验收，做好施工过程的管理与监督、建立和完善岗位责任制，构配件检验制及技术档案制度；完善工程项目质量体系。 7、房屋本体的分类：修缮工程分为小修、大修、中修和综合维修工程五类。 8、小修：保持房屋本体原来完损等级为目的的预防性养护工程，一般指补漏防水，上下水管道修补，内外墙，地面抹灰修补等。

9、中修：房屋本体少量部位损坏，清洗在，粉刷，修补或部位得做面层，楼地面，楼梯等的维修，门窗等。 10、大修：主体结构大部分严格损坏，有危险必须进行大型维修的工程，一般包括；对共用设施设备的拆除，如上下水管道，供电功率线路及对主体进行专项中固的工程。 11、翻修“指拆除重建”。 12、综合维修：指大中小维修工程一次性进行的综合性工程。第三条房屋本体日常小修的管理 1、对于房屋本体共用设施，应指定维修责任人，每周查看一次，发现问题及时维护并做好记录。 2、各部门应装修的方案严格审核并对装修过程进行检查。 3、严禁对房屋本体内，外承重墙，梁，柱，楼板，阳台天台屋面及通道进行违拆除搭占不得影响相邻房屋，平台，道路，停车场，自行一房等公用设施而影响其相邻房屋本体的使用。 4、楼梯门的墙面，台阶，扶手等设施应当每五年至少修缮一次；房屋本体的天面和外墙应当每十年至少修缮粉刷一次。 5、法规条例规定的期限届满确实不需要中修如粉刷和修缮的，应当向业主委员会提交书面报告或进行说明，得到业主委员会认可。

房屋维护管理制度

房屋维护管理制度 一、巡视检查 1、管理服务中心维修组负责对小区房屋进行巡视检查、日常维护及房屋大、中修维护管理。 2、管理服务中心主任指定专人负责并组织事务员、保安员、维修员、保洁员对所管楼宇的外观、门窗、设备等情况进行巡视检查，将检查情况报客服中心，由客服中心值班人员填写《报修记录》。 3、巡视检查负责人要根据辖区的情况有计划地进行巡视，确保每周对所管物业全面巡视检查一遍，并填写《房屋本体部位及配套设施巡查记录》等相关记录表，巡查标准按《楼宇巡查规程》要求及办法进行。 4、巡视检查负责人对违章装修、乱搭建、占用公共部位、损坏房屋结构、改变建筑物外观、乱拉线、乱张贴等行为采取果断措施进行制止，并要求恢复原状。 5、巡视检查负责人对需要维修的公共部位向客服中心告后，由客服中心填写《报修记录》交维修组进行维修，并跟踪督促维修进度和检查验收。 二、物业的综合检查和评定 1、公司物业部每年3 月前进行一次楼房安全检查及楼房分栋完损等级评定，填写《楼房安全检查记录表》及《楼房分栋完损等级评价表》。由公司盖章后送政府相关部门备案。维修组每年第四季度对所管建筑物进行一次综合检查，并填写《房屋本体年度巡查记录》。 完好：完好房屋是指房屋的结构构件完好，装备完整，设备完好、齐全，管道畅通，现状良好，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。 基本完好：基本完好房是指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般维修能修复的。 一般损坏：一般损坏房屋是指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形、屋面局部漏雨、装修局部有破损、油漆老化、设备管道不畅通、水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件。 严重损坏：严重损坏房屋是指年久失修，结构有明显变形或损坏的房屋，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损、油漆老化起块见底，设备陈旧不全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建。

物业日常维修流程

物业日常维修流程 Document serial number【KKGB-LBS98YT-BS8CB-BSUT-BST108】

物业日常维修流程 1、公共设施 (1)公共设施的保养 每年初,班按公司规定制定填写《公共设施保养》,并按计划对公共设施进行保养,填写《公共设施保养记录》。 (2)、公共设施损坏的发现 护卫员在每日巡查时应注意所巡查范围内公共设施的状态。如发现设施损坏,须当填写《发现故障通知单》交与维修值班员。若递交《发现故障通知单》三日后,该问题仍未整改,则再次填写《发现故障通知单》,直接递交给管理处主管主任或质量管理部。 (3)、公共设施损坏的处理 a、维修班接到通知单后,及时派人修复处理,不得超过三天,并在《派工单》上做好记录,如不能及时修复处理的应维修中心主管,并说明原因,由维修中心主管按实际情况进行处理或向有关单位报告; b、维修中心主管应对发现的问题处理情况进行跟踪验证。 (4)、公共设施的新建或改建 公共设施的新建或改建由管理处负责与开发商或业主委员会确定方案,由工程维修中心负责实施。 2、房屋维修 (1)房屋维修管理规定

为了认真解决用户入伙后房屋维修问题,本着"实事求是,划清责任,合理收费,服务用户"的精神,特制订本规定。 A、用户在入伙时同管理处人员共同验收房屋发现的质量问题,要在交验单上分项注明整改项目并签字,由管理处负责联系开发商组织专人维修。维修后管理处实行消项验收,维修所发生的人、工、材料等费用由开发商负责。 B、用户房屋在保修期内出现质量问题,管理处在接到用户投诉和反映情况后,如果情况紧急,工程较小,涉及金额不大,则管理处维 修班自行维修。如发生重大的质量问题或涉及金额较大,应立即报告主管领导,联系开发商,由开发商找队保修,所发生的有关费用在施工质量保证金中扣除。 C、属于用户在使用和改建或装修中发生的问题,由用户自行负责。 D、如用户需要进行一般性的维修,可直接向管理处工程维修中心提出维修申请,由管理处维修中心进行维修,维修后由业主签名验收,维修中心按成本价格合理收费。 E、如用户提出大的维修申请,管理处工程维修中心应上报管理处,管理处派专职人员核实情况,制订维修计划,组织人员维修,维修后由用户验收并在派工单上签字。 (2)维修工作流程 A、按规定/约定时间带齐工具、材料用品到达现场,进门前,必须先摁门铃/敲门(每次轻敲不超过三下)。

物业设施设备管理的措施与途径

物业设施设备管理的措施与途径 一设备实施分类 根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理，分A、B、C 三类： A类：监视系统设备，配电房各屏柜，生活泵、消防水泵，消防报警系统，电梯及其它。 B类：排风设备，水箱（池），灭火器材，排污泵及其它。 C类：房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、道路及其它。 二设备的运行管理 1、对A类设备，根据业主委员会的要求、物业服务方案，项目电工人员巡回方式对设备进行管理。 2、项目电工人员必须经过专业培训，熟悉所管理的性能、特点和操作规程，考核合格后上岗操作。 3、项目电工按岗位职责及运行操作规程，对设备进行操作和检查，认真做好运行记录。 4、项目电工人员根据运行管理有关制度，每月检查监督设备运行操作人员岗位职责履行情况，检查设备运行状态，注意设备运行安全性、合理性、经济性，检查运行、维护保养记录、检查后在有关记录上签字，发现问题及时纠正，对发现的设备问题应详细填表报告，工程主管监督整改情况。 三设施设备的维修保养 1、电工人员负责所管辖设备设施的维修保养，项目主任协调工程主管负责组织本项目维修保养工作。 2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次。1）日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作；定期维护保养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的内容；年检维护保养主要是对设备进行全面的调整。 2）日常维护保养通常由设备运行操作，当班电工负责，定期维护保养由主管负责操作安排，当班电工人员进行配合，某些设备外聘专业公司进行。 3）维护保养工作的项目由各类设备具体规定，各设备主观根据规程并结合设备具体技术状况，做出年度、月维护保养计划，经公司领导批准后实施。 4）设备年检维护保养，由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形式报告公司。 四设施设备维修 1、设备设施的维修分计划维修和故障维修两类 1）计划维修是在设备设施没有发生问题之前，对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理； 2）故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件进行针对性维修。 2、设备设施维修采用委托维修和派工维修两种形式 1）委托维修主要用在故障维修。管理处设值班调度室，实行24小时待命值班，配置公司集团电话短号，随时接受住户、公司管理人员的维修申报和故障报告，接报后，迅速在规定时间内修复。

物业维修管理试题库

物业维修管理试题库 一、单选题 1、环境卫生、绿化管理属于( A )。 A、公共服务 B、专项服务 C、特约服务 D、社区服务 2、按公司法规定，物业公司设立须向( B )进行注册登记，领取营业执 照方可开业。 A、房地产行政主管部门 B、工商行政管理部门 C、物业管理协会 D、税务部门 3、新建房屋，在保修期满后，由( A )承担房屋修缮责任，并承担修缮 费用。 A、业主 B、施工单位 C、物业管理公司 D、业主委员会 4、房屋修缮工程按应修房屋的结构性质分承重结构的修缮和( C ) 两部分。 A、基础修缮 B、门窗修缮 C、非承重结构的修缮 D、附属部分修缮 5、房屋所有人、使用人进行家居装饰装修前，必须向( B )提出申请。 A、业主委员会 B、物业管理企业 c、开发公司D、行政管理部门 6、房屋设备管理是对房屋设备的( D )与更新的管理。 A、使用、日常养护 B、使用、零星养护、维修 C、使用、零星养护 D、使用、日常养护、维修

7、物业管理的消防工作主要包括( B )两个方面。 A、宣传和演习 B、防火和灭火 C、防火和演习 D、灭火和疏散 8、住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由( C )统一实施专业化管理。 A、全体业主 B、业主委员会 C、物业管理公司 D、开发商 9、物业所有人即( B )，也称为业主。 A、物业使用人 B、产权人 C、业权人 D、物业占有人 10、物业管理是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的（ A ）。 A、统一管理 B、传统管理 C、企业管理 D、分散管理 11、业主自治自律有两个关键环节：首先要有一个全体业主共同遵守的（ D ）。 A、业委会章程 B、委托管理合同 C、物业管理规章 D、业主公约 12、通讯设备、广播设备、共用天线设备及闭路电视系统等属于（ B ）。 A、房屋建筑设备 B、房屋建筑弱电设备 C、宣传设备 D、公共设备系统 13、电梯维修注意事项中规定：电梯维修单位应取得行业主管部门（ C ）后，方能从事相应的维修业务。。 A、营业执照 B、书面批准 C、资格审查 D、维修资格 14、电梯每年由当地检测部门进行（ D ）次安全检测。 A、4 B、3 C、2 D、1 15、电梯维修工作具有高空作业和（ C ）的特点。 A、危险 B、安全作业 C、带电作业 D、失衡 16、根据各类房屋结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度，房屋完损等级分为