房地产行业竞争情报及行业分析

房地产行业竞争情报及行业分析

理论与现实问题分析评价

“城市村庄”的设计战略

社会在进步，经济在发展，我们所在城市也在不断的更新当中。在现有的城市框架之下，城市的更新强调的是提高密度和土地的混合利用。到目前为止，密度是决定城市中交通利用程度的最大因素，而土地混合利用又旨在鼓励步行。因此，强调质量的更新能够使城市的发展变得更加可持续，也就是说更有效、更公平和更适宜居住。然而，这也就诠释了所谓“城市村庄”的设计战略。

我们看到，在一些发达国家，尤其是那些依赖汽车的城市中，大部分的主要规划机构在更新城市的过程中所采用的基本原理都是提倡高密度和土地混合利用。可见，这种方式是普遍受人们所认同的。那么“城市村庄”的意义到底在哪里我们可以通过列举“城市村庄”的关键特征，也许能够更容易的去理解它。

城市村庄主要有以下几点特征：

1、高密度的土地利用，在村庄内所要做的一切事情都可在步行和自行车的距离内完成；

2、主要中心或节点上的办公、商店、商务和社区设施是混合用地，周围是居住用地；

3、中心附近是铁路和轻轨站；

4、有相当可观的景观，包括在建筑上面、阳台上以及在公共空间布置有吸引力的田园；

5、公共、私人和合作住宅混合，强调尽可能有大的内在住宅和社区公共空间；

6、提供丰富的儿童设施，如在住处视线可及的地方为儿童提供像运动场以及其它安全的、有创造性的游乐空间；

7、创造娱乐条件，如运动设施（游泳池、网球场、室内运动场等）；

8、社区设施，如学校、图书馆、托儿所、老年中心、娱乐中心。如果这些设施不在村庄内，也要尽可能就近布置；

9、步行和自行车与地下停车场相连，在外围道路禁止车辆通行。目的是创造无车、以人为主的环境，而不是设计成周围空间都是地面停车场；

10、精心设计公共空间（水面、街道小品、雕塑和运动场）；

11、满足当地需要的高度的社区自给自足，但有便利的铁路和公交将整个城市连成一整体，便于人们就业和受高等教育等。

我们现在所居住的城市一般是以现代化的汽车为主要交通工具，然而要建立起具备上述一些特点的“城市村庄”，做到日常的活动可以在步行和自行车的距离范围内解决。我们就应该使城市规划部门房地产开发企业相互联手，在我们已经建设的现代化的以汽车为主的城市中寻找“城市村庄”的建设中心和走廊。

据了解，在美国的一些城市，有的“城市村庄”需要横跨整个城市，特别是在被抛弃的内城区。所有以汽车为主的城市都需要保证交通系统通向每个村庄的中心。规划部门通过规划、创造这种人性化的环境，使市民都愿意在这些城市村庄生活、工作和步行，引导人们去重新建设高密度的混合土地利用的人性化尺度的居住空间。在这其中，利用这些地区进行新的开发通常要有经济的支持和社区的支持。这就要有政府的计划才能着手完成这件事情。当有了政府的支持，和规划部门的周密规划之后，一些具体的建设就可以让房地产开发企业加入进来，这样一方面带来了成熟的建设流程，一方面开发商也会带来一定的资金，节省一定程度的政府开支。

另外，如今的城市中，超前现代化的城市和汽车城市之间存在着一个明显的差异，就是混合土地利用的程度。在国外的一些老城市，特别是许多拥有有轨电车建设的城市内城区（如费城、旧金山或悉尼），还有一些甚至是19世纪末依赖汽车的郊区，现在也都采用了混合土地利用的方式。这种有细密纹理的、多样化城市结构所产生的结果是短距离的汽车出行最小化，减少了各种类型的出行需要，倾向非机动车模式。短距离意味着步行和骑自行车以及乘公交的机会更大，在一个小的半径内步行或骑自行车，甚至乘公交车或火车几站便可到达。各种出行目的，如购物、工作和私人商务也可以在混合土地利用范围内单程就可完成，并常常可以将乘车和步行结合起来。

目前国外有很多案例可证明城市是可以成为在密度上最有创造性的产物，“城市村庄”的做法只要运用得当是具有一定可行性的。（作者为安邦集团研究总部苏晶）

行业数据信息

35个大中城市1季度商品住宅价格上涨%

国家发改委和国家统计局日前发布消息，1季度全国35个大中城市房地产市场价格持续上涨，房屋销售价格上涨%，商品住宅价格上涨%。房价与土地价格基本保持一致的增长态势，土地交易价格上涨%，其中，住宅用地价格上涨%，也接近一成。全国35个大中城市的房价涨幅，同比上升%，环比上涨%。分地区看，涨幅同比超过10%的其他7个城市分别是：杭州%、成都%、厦门%、青岛%、宁波%、南京%、武汉%。与去年1季度相比，房屋销售价格除长沙有所下降外，其他城市均有不同幅度的上涨。其中上海房价涨幅最高，达到%，房价增长接近两成，北京房价增幅达到%。高档商品住宅是拉动商品房价格上涨的最主要动力。1季度全国高档住宅价格比去年同季上涨%，而经济适用房、普通住宅分别上涨%、%。在35个大中城市中，商品住宅价格同比涨幅最高的依然是上海，达到%。其余几个涨幅超过10%的城市分别是：厦门%、成都%、青岛%、杭州%、济南%、宁波%、南京%。（LSJ）

1季度京城二手房成交量同比上涨96%

北京的二手房市场，在经历了一段“冬歇期”以及春节时段的休整后，通过二月后半程与三月的强劲冲刺，1季度二手房成交量迅速回升，成交价格稳中上调。据统计资料分析，今年北京1季度二手房成交量环比上涨17%，而且同比更是上涨96%。同时，二手房价格环比也上涨了%，与去年同期基本持平。通过分析显示，1季度京城二手房市场成交属性占比发生了一个明显的变化，公房成交量的占比持续下降，二手商品房的成交量占比一路走高。其中，公房成交量占总成交量的比例为52%，二手商品房成交量占总成交量的比例为43%，其他成交量占比为5%。这种成交量大幅上升而成交价格略

有上涨，这说明“价量”之间存在合理的支撑。公房的成交占比下降，一方面是受到央行利率的调整，作为房龄相对较老的公房，其投资置业的风险在无形中有所上升，从而制约了公房的成交；另一方面就是消费者投资置业理念更趋于成熟和多元化，市场细分更加明显。（LSJ）

上海1季度自营性房地产贷款余额增幅下降近1%

央行上海分行于近日公布了2005年1季度上海市货币运行监测报告显示，截至3月在上海市房地产贷款继续保持较高增幅的同时，个人住房贷款当月新增亿元，同比多增亿元，实际增速已放缓，其中个人住房贷款余额增幅比前月下降%。而上海中资金融机构人民币自营性房地产贷款余额增幅也出现了近1%的下降。房贷余额增幅下降说明楼市需求已得到一定的控制，投机者利用房贷炒房的行为也受到了一定程度的抑制。与此同时，房地产贷款占全部贷款增量的比例也在不断下降。1季度上海自营性房地产贷款累计增加亿元，同比多增亿元，占同期全部贷款增量的比例为%。而去年同期的这个数字高达76%。人行上海分行表示，前一阶段的多种调控措施正在发挥积极的作用。正如上海市政府表示的那样，调控楼市早已开始，远未结束。根据中央和本市的调控要求，一批财税、金融等方面的相关政策还会继续出台。（LSJ）

1季度上海甲级和超甲级办公楼空置率创十年新低

最新数据显示，1季度上海甲级和超甲级办公楼空置率由去年底的%下行至目前的%，为十年最低点。今年1季度，上海仅有1栋甲级办公楼“嘉华中心”完工，释出万平米的新增面积。由于强劲的需求，该项目预租情况相当成功。目前甲级写字楼的总供应量为295万平米，1季度的净去化量为万平米。1季度上海甲级办公楼平均开价为美元/平米/天，成交价格为美元/平米/天，平均议价空间为10%。成交租金较去年同期上扬%。1季度上海平均成交租金最高为静安区达美元，卢湾居次为美元。大部分的租金成长都集中在浦西市中心区域包括黄浦、静安、卢湾以及淮海路周边的徐汇区，显示供不应求的情况在这些地区最为突出。甲级办公楼目前平均成交价格为3260美元/平米，较去年同期激增%。由于价格上升幅度高于租金，导致租金回报

率下降%至%。鉴于国际买家的持续关注，预计市场价格将会持续扬升，在租金表现较为逊色的情况下，今年的租金回报率应会持续向下调整。另外，今年尚有5幢办公楼将会释出市场，带来约万平米的新增供给。预计今年供给将略微大于需求，引导空置率上升至10%。由于新增面积主要位于徐汇区和浦东新区，因此这两个区的空置情形会比较宽裕，然而浦西的市中心区域则保持供给紧张的现象。徐汇区由于有新近完工的嘉华中心和世纪商贸广场，将造成空置率暂时走高。（LSJ）

成都1季度房价涨幅居西部11个大中城市首位

据四川省城调队透露，1季度在全国35个大中城市中，1季度成都房价涨幅排名第三，在西部11个大中城市排名居首。据悉，1季度四川商品房销售价格指数达到点，涨幅比去年同期提高%。其中，住宅类商品房销售价格同比上涨%、非住宅类同比上涨%、经济适用房上涨%、普通住宅上涨%、别墅、高档公寓等高档住宅销售价格上涨%。在非住宅类中，办公楼和商业娱乐用房价格分别上涨%和%。从均价来看，全省1季度商品房每平米销售价格为元，其中住宅均价为每平米元，非住宅为每平米元。从调查的省内8个城市来看，1季度成都市商品房售价最高，达到每平米3559元，高出全省均价元/平米。另据了解，1季度成都市房屋销售价格指数达到点，同比上涨%，高出全国水平%。调查显示，1季度全省物业管理的平均价格为每平米1元、其中住宅均价每平米元、办公楼、商业娱乐用房和工业仓储用房每平米分别为元、元和元，与去年同期基本持平。四川省城调队有关人士分析认为，供需矛盾是导致房价大幅上扬的主要原因。以成都为例，外地人购房和改善住房需求导致住宅类房屋需求大幅增长；然而近期成都市已购土地动工趋缓，房地产新开工面积下降；另一方面土地交易价格高涨使得开发商转而开发利润更高的写字楼和商业房产，使住宅供应尤其是市区住宅供应偏少。供需矛盾的加剧导致住宅房价，尤其是商品房销售价格大幅上扬。（LSJ）1季度香港写字楼出租量较去年同比大幅攀升115%据有关研究机构统计，去年香港写字楼出租量共达到约75万平米，创2000年以来最高水平。今年第1季度香港写字楼的出租量比去年同期增加

45%，中环继续成为企业的追捧对象，1季度出租量较去年同期大幅攀升115%。今年1季度香港写字楼的租赁市场表现强劲，写字楼出租率和租金双双攀升，预计全年甲级写字楼的平均租金将上升30%。这主要是由于香港经济好转，加上市场普遍预期向好势头将会延续，令1季度企业对写字楼的需求进一步上升。同时也表明，金融机构的发展已成为刺激今年香港甲级写字楼交投上升的主要动力。以往年初的交易多半是租客为锁定低租金而进行的，但由于去年香港写字楼租金大幅上升，因此今年1季度写字楼租赁市场的表现，说明金融机构为未来业务的扩充在做准备。预计香港整体写字楼市场可望于今年继续健康发展，同时租金的升幅也会较为可观。（LSJ）

市场动态

国内地价变动对房价变化的影响是非对称的

根据中国房地产协会一组数据显示，目前我国房价构成比例为：地价占40%、建造成本占30%、建筑材料价格占20%、税费占10%，地价在房价中起主导作用，占了较大比例。但从该统计数据中，无法看到房地产商的利润，上述四项已占了100%，究竟是故意遗漏、避而不谈、还是一时疏忽但可以肯定的是，地价在房价中占有较高比重。建设部去年9月份发布的房地产形势报告曾把土地价格上涨列为房价上涨的第一位原因，地价作为开发成本最大的部分，地价大幅上涨必然推动房价大幅上涨。为此专家分析，房贷新政策的下一个着眼点可能将是“地价”，并有可能将现行的土地出让金制度改为“年租制”，以控制地价。但在房地产市场需求较旺、处于卖方市场的情况下，成本变动对价格的影响是非对称的，成本上涨会推动价格上涨，但成本下跌，价格却未必同步下跌。（ADJ）

北京春季房展与二手房市场形成冰火两重天

近日，北京的春季房展会已经落下帷幕。会展组委会的最新数据显示：今年北京春季房展成交额跌破历史最低点，为亿，去年这个数字为26亿，而2003年则高达35亿。今年的成交套数也明显下滑，由去年的3358套降为1206套。对此，房展组委会的负责人表示：成交额下滑的主要原因是房价太

高，从而导致部分购房人持币观望。上述一系列数据有可能预兆北京的一手楼市开始进入低迷。如果持币待购现象普遍起来，对不断高企的房价也许会有所抑制。不过，与房展遇冷的状况形成反差的是，北京的二手房市场却明显火爆：统计数字显示，1季度北京二手房价格环比上涨%，成交量也涨了17%。二手房成交量的大幅上升与成交价格的略有上涨，说明二手房“价量”构架已日趋合理。随着二手房源的不断释放，以及客户需求的节节攀升，今年北京二手房交易量将有望突破去年的近4万套，预计将达到7万套以上。（LSJ）

北京城八区土地依旧是开发投资的热点区域

今年1季度北京市土地整理储备中心土地招拍挂交易情况的统计，1季度北京共成交10宗土地，出让土地面积公顷（含代征地面积），比去年同期的公顷减少了18%.但规划建筑面积约万平米，比去年的万平米增长了72%，总合同地价款亿元，比去年的亿元增长了倍。不难看出，今年1季度成交的土地面积虽然同比减少，但最终形成的市场供应将有所增加。1季度北京市土地招拍挂市场呈现一个明显的特点，即：城八区仍是开发投资热点。其中朝阳和海淀各有两宗土地成交，其他六区县各有一个项目成交。从成交面积来看，昌平区的土地成交面积为公顷，成交面积最高。其次，朝阳区以公顷的土地交易量位居第二。海淀和丰台的土地成交量为公顷和公顷，分别居于第三、第四位。与远郊区县相比，城八区地块在成交面积和价格上均占明显优势。对此业内人士的看法是：随着经营性项目用地协议出让的逐步取消，开发商不得不将拿地的目光投入到土地交易市场，区位优势明显，基础设施完善，公共配套设施齐备的城八区土地依旧是开发投资的热点区域。（LSJ）价格上涨致使京城潜在新房购买者转向二手房市场据有关统计数据分析，从今年1季度北京二手房成交的总价来看，总价在30-50万的成交比例占到了67%，相比去年4季度的54%上涨了13%，同比上涨了17%；相反，总价在50万以上的成交比例却由去年4季度的18%下降到12%；总价在30万以下的中低价二手房成交占比由去年4季度的28%下降为21%，比去年同期的35%更是下降了14%。由此可见，二手房的低

档房与高档房均受到一定程度的市场冷落，更多的消费者偏好中档房，特别是总价在30-50万之间的中档房更成为交易的主流。通过分析我们可以看出，中档房成交量的上升，一方面意味着市场和购房者群体的双重变化，受新房价格上涨的影响，部分潜在的新房购买者转向了二手房市场；另一方面就是投资置业者的消费理念已经由基本型往舒适型转换。但是，至关重要的一点就是，在房贷利率上升通道打开的前提下，人们的购房成本将会增加，购房风险正在加大，这就必然促使一部分消费者更多的往中档房转移。（LSJ）

上海“迫降”房价只是暂时性现象

就在几个月之前还很难想像，官方媒体会对一个地区的房价下跌进行大规模的正面报道。但国务院近期的调控措施使得形势出现逆转。据中央电视台晚间报道，上海楼市在近一个月内已出现了明显的价格下跌，一些楼盘价格下降了1000多元。来自市场的反馈显示，上海的投资性购房明显减少，据不完全统计，上海楼市来自外省的客户减少30%。此外，在江浙一带的部分城市，如南京、杭州，由于当地政府采取了相关政策，楼价也出现下跌趋势。值得注意的是，官方权威媒体对于上述曾是房地产最热地区的楼价下跌的报道，充满了安抚市场，并且有总结阶段性成果的意味。在安邦分析师看来，这种情景十分奇特，官方媒体在对楼市下跌和购房者寥寥无几进行大力宣传之时，有没有意识到这是一种暂时性的市场冷清安邦分析师的看法是，在政府多方努力之下，部分地区房价被“迫降”只是暂时现象，一旦稍微松懈，还会再起来。这种判断的理由：一是人民币升值预期仍在吸引资金进入国内楼市；二是在中国政府调控后，外资在国内楼市的买卖依然活跃；三是在中国经济持续增长的背景下，国内对于住房的需求增长是个大趋势。正如一些市场人士所认为的那样，上海的楼市正处于一个微妙的时刻：地方政府在揣摩中央的意图，而买家和卖家在揣摩政府的意图。一旦地方政府、买家和卖家意识到调控的“风头”过去，他们还会继续进入这个市场。毕竟从长期来看，国内对于房地产的需求还是持续增加的。房价上升将是长期现象，我们能够抑制的，是房价上升的速度。（AHJ）

专业长线“炒房团”乐观应对上海楼市变动

就在国务院的一纸“国八点”下发后。这一周，上海房地产市场开始呈现胶着状态：上海二手房市场抛盘量明显增加，但接盘者却减少近10%。据一位温州专业炒房人士透露，至于市场上二手房抛盘增加，这些抛盘大部分来自于一些资金实力较差的短线炒房者。短线炒房者资金压力比较大，现在他们认为已经获利了，而且未来形势不十分明朗，所以就开始抛盘。而像我们这样的长线投资者，投资期限大概都在2-3年左右。对现在二手房市场出现的疲软状态，这位投资者认为，需求仍旧是存在的，现在的疲软并不能表示需求减弱，只说明现在这些需求者持币观望。这只是暂时的。并且面对政府的“组合拳”，他们已经有了“对策”。比如，上海的《房贷指引》：银行停止一年内转按揭服务。炒房者认为，他们可以通过两种方法规避：一种是购买者只支付给卖出者一部分房款，一年内银行贷款仍旧由卖出者支付，待一年后能够转按揭了，再签订购房合同，购买者支付另一笔房款并承担后续还贷责任；另一种是卖出者用购买者首付资金和部分自有资金先将银行按揭贷款还上，这样购买者便能在银行办理按揭贷款，然后再将资金全额付给卖出者。此外，他还表明，“国八点”里面明确写着防止房价大起大落，这就说明政府是不会让房价大跌的。“我们很早就介入房地产市场，现在手中的房子成本都很便宜。防止大落，也就是说，政府已经为我们前期收益保了个底，我们还担心什么”该投资者笑言：“至于现在市场预测今年房价可能有所回落，我觉的这很正常，房价波幅在10%左右都属于正常调整。”（LSJ）上海3月的系列房产新政逐渐在4月显现出威慑力。

日前，上海房产之窗新房监测系统数据统计显示，上海楼市观望气氛加浓，4月1日-7日房产成交量减少，但部分楼盘加快上市，加上中高档盘增多，使连续下挫了两周的成交均价开始止跌回升。数据显示，4月1日-7日，上海全市房产总成交量为万平米，比上周（3月25日-31日）减少了万平米，下降17%。但总成交均价达8949元/平米，环比上涨%。其中，住宅成交均价为8880元/平米，环比上涨%，排除重大工程配套商品房的影响，住宅实际成交均价为8886元/平米。3月以来，从上海房地产营业税出台，到央行

取消房贷优惠利率，及上海银行出台信贷指引等，使得开发商在推盘时更为谨慎，自住者也盼望房价回落，投资者则也开始客观理性地分析投资收益，三者的“观望情绪”是导致房产总成交量减少的主要原因。进入4月后，部分楼盘加大了上市步伐，一些大型楼盘进入强销期，中高档房的上市量由此增大，万元以上住宅成交量同步放大，使得近期的成交均价止跌回升。但值得提醒的是，虽然目前的所有政策似乎都是针对“短线投机”，但不能忽视由短线转做长线所要面临的不确定风险，例如因出租压力增大导致的租金年收益率持续走低，及后市可能更为严苛的管理措施。（LSJ）

上海二手房市场一批投资客开始撤资止步观望

今年1季度上海二手房市场涨幅逐月回落，一批投资客陆续撤出原有的资金或是持币观望、持楼待售。一系列调控措施无论从实际层面还是从心理预期层面，都对二手房市场产生一定的影响。一般来说，房价年上涨在5%至10%，是一个可控制的缓和增长区；在10%至20%，是一个能够控制但是需要认真对待的加速增长区；在20%以上，是一个必须全面采取措施的“难以逆转”区。当房价增长在10%以内，人们对房地产的投资热情还不高和不敏感，房地产投资还局限于少数人。超过10%，即可以满足补偿成本和风险之后，投资盈利就大幅度上升，这时房价增长越快投资利润就越大，由此构成房价继续上升的重要原因。当房价年上涨超过20%之后，此时的市场具有孕育“顶风作案”和“逆向而行”的强大能量，即使一些不利因素出现，房价也依然扶摇上涨。此时如果不借助外部强大的力量，根本就无法依靠市场自身机制自我停顿下来。目前，上海二手房市场正存在这样两种观点，一种是确实还有盈利空间，即房价还能上涨；另一种是应该注意到高位运行的市场风险，适时选择退出。（LSJ）

上海内环线以内一些高投资楼盘退房率飙升

由于近期调控房地产市场的政策陆续出台，特别是银行提高了房贷首付比例和审核条件，一些投资者开始改变了购房计划，使得上海房产交易的合同撤消率明显增加。据上海网上房地产交易系统显示，近期的日均成交套数基本在500套左右，与以往800到1000套相比，成交量有较大萎缩；同时

合同撤消率也明显增加，有时一天的撤消套数竟占到当天成交套数的两成。有关市场人士还透露，近期上海内环线以内一些高投资楼盘的退房率，从过去的零飙升到两至三成。一些炒房者以银行贷款难为借口，撤消原来签定的购房合同，以规避投资风险。有关专家指出，银行房贷新政的执行让投资者成本增加、风险提高，抑制炒房投机的作用已逐步显现。（BSJ）

天津中低价位商品住宅供求结构矛盾日益突出

天津市建委主任李全喜于近日表示，今年第1季度天津市商品房价格比去年同期增长了%，中心城区平均房价达到每平米4500元。与此同时，房屋交易量下降同比下降了%，其中，商品房成交万平米，同比下降%。存量房销售207万平米，比去年增加15%。李全喜还透露，今年第1季度天津市商品房供求矛盾仍很突出，天津将增加安置性住宅的供应以满足普通市民的住房需求。天津今年将采取各种手段压缩大户型商品房的开发，争取使普通商品房的建设达到一半以上。政府还将为一半以上的拆迁居民提供实物安置。在分析房价上涨的原因时，李全喜说，土地整理成本、建筑材料和劳动力价格的上涨以及由于拆迁造成的市场需求旺盛和消费者买涨不买落的不成熟心理是造成天津房价上涨的根本原因。另外，1季度天津商品房的成交量是254万平米，而上市的商品房只有121万平米，也就是说供应量仅占需求的50%左右，新增上市量小于实际成交量，说明房价可能还要上涨。除了房价增长，房屋的供求结构的矛盾也比较突出，中低价位的商品住宅需求大、供应小，满足率不足80%。李全喜最后表态，市场研究表明，外地人及天津本地人对房地产的投资炒作并不明显，因此，天津近期不会出台针对上述问题的限制性政策。（LSJ）

广州房产投资者投资目标从短线转向长线放租

日前从广州几家房地产大中介公司了解到，自央行再次调高了个人房贷年利率并实施一系列政策以来，在广州的二手交易市场上，位于东山区总部经济核心位置的淘金路段一直是活跃地段。据悉，淘金路目前在售的一手楼盘售价在7000-9000元/平米，市场交易主要以楼价在4500元/平米的房改房为主。据了解，淘金路的二手楼盘价格比较稳定，但自从央行加息之后，买

房的客户比去年减少，主要是因为加息造成投资成本的增加，部分投资客流失。从市场的反应看，加息影响了消费者的购房行为，主要是按揭买一手楼的投资者转向相对便宜的二手楼，有的干脆暂缓购房计划，采取观望姿态。近期大额的投资行为虽有所减少，但没有影响二手市场的成交量。加息等一系列政策主要不利于短线炒楼客户，但不少人对广州楼市很有信心，多数是同时购买两套物业，一套自住，另一套进行长线放租，以长期的租金回报达到投资目的。（LSJ）

2005年是深圳的“商业地产年”

2005年，深圳的商业发展将主要集中在福田、龙岗以及宝安。福田中心区建设已初具规模，去年是中心区的“写字楼年”，今年将是中心区的“商业地产年”。从福田的定位、中心区的规划等方面来看，福田、中心区是深圳商业的中心地带，是城市发展的必要，尚未达到商业过剩的程度。而宝安目前人均商业面积仅为平方米/人，发展空间较大，就目前商业的发展速度，不为过快。真正处于发展过快的区域是龙岗。今年，其总商业面积将达120多万平米，比人民南商圈和华强北商圈两大主流商圈之和还庞大，而其总人口只有50万，当中大部分都是外来打工人口。此外，从深圳政府对商业的规划中我们看到，主力店是商业发展的支柱，虽然目前深圳的社区商铺发展十分迅猛，但也只是主力店的辅助功能，不能从根本上取代主力店的地位。特别是随着地铁的开通，城市空间变得无间，人们将更加青睐主力店。（LSJ）武汉政府将在年内追加100万平米经济适用房建设武汉市政府近日公开表态，今年内再追加100万平米经济适用房建设计划，先期启动4片经济适用房小区建设。目前，武汉市在建和待建的经济适用房面积有140万平米，算上追加的这100万平米，预计可解决3万户低收入居民的住房困难。市政府有关领导称，此举是为了调控住房价格，确保拆迁安置，解决低收入居民购房难。据了解，在国家今年出台相关调控住房价格措施后，武汉市商品房价格涨幅1季度大幅回落。结合城市快速轨道交通和武汉新区发展规划，今年下半年，该市将先期启动汉口朱家河、吴家山、武昌白沙洲、汉阳四新4片经济适用房小区建设。近期，先行落实每个片区

约500亩的建设用地。（LSJ）

大连小户型和边缘区产品将加大市场占有比例

近年来，大连房价上涨很快，且从今年春季销售的火爆情况来看，似乎楼价会一直这样攀升上去，3月16日的加息也没有打压购房者的购买热情。有数据显示，2003年底大连市区在售住宅均价为3565元/平米，而截至去年底大连市区在售住宅均价为4254元/平米，上涨幅度为%。在本次春季房展会上，平均成交单价为4373元/平米。大连市作为一个二线城市，相应的工资收入水平并不是很高，去年居民家庭人均可支配收入不过10378元，对比全国各城市，排名第17位，而房价水平排名13位，高于收入水平的排名。而如果按照目前的大连房价增长速度，相信会加速拉大房价和收入的差距，更多的市民将无法承担房价的压力，小户型产品和边缘区产品将会加大市场的占有比例。从土地市场上看，去年受到国家宏观调控影响，大连土地出让面积减少到公顷，而今年政府计划土地出让面积为公顷，大幅度的土地供应增加量，尤其是城市边缘区域（北部、西北部和西部）的土地供给，必然能够解决工薪价位房供给不足的市场弊端，但相应的城市化也会加速城市成熟区域和边缘区域的物业增值潜力。尽管目前大连的房地产市场仍处于健康阶段，但我们也应该注意到房价增长过快，超过购买能力而带来的潜在威胁。（RSJ）

基本信息

央行只是想让房市“冷却一点，健康一点”

在日前召开的由中央政策研究室主办的房地产金融论坛上，中国人民银行副行长吴晓灵强调：房地产是国民经济发展的支柱，既然是支柱，就要让它健康发展，要吸取海南房地产市场在1991年到1993年泡沫的经验教训。吴晓灵称，“我们只是想让它冷却一点，健康一点”。她在论坛上还强调，抑制房地产过快增长显然不能仅仅依靠货币政策，除了央行的货币政策之外，还需要有土地政策、税收政策、信贷政策和金融政策等方面共同努力，才能对我国房地产价格的过快增长起到应有的调控作用。央行上述表态说明，央

行对当前房地产市场调控存在矛盾心理，既想控制房价的过快上涨，又怕对房地产市场打击太大，房地产泡沫破裂而引发金融风险，央行也是不愿意看到的。（BDJ）

房贷加息将使国内银行流失最优质资产

3月17日，央行调高房贷。迄今将近一月，政策的杀伤力已经出现，各地反馈的信息显示，全国的房贷需求已经得到遏制，在一些泡沫地区，房价甚至有快速下跌的迹象。安邦分析师以为，在市场化手段在中国难以贯彻的情况下，央行出此“类行政化”的手段是明智之举，如果部分地区房地产泡沫能够由此得到遏制，央行此举功不可没。但是，在此次房贷加息中，国内银行面临的政策风险却得到了集中的体现。以银行来说，房贷提高必然会使一部分目前的购房者提前还贷，从而使得银行也将面临还款热潮。众所周知，目前的房贷是银行资产中最优良的一块，不良率非常低。而以房贷为主的个人金融业务更是国内银行冀望业务转型的重要支点。央行提高房贷利率，能提前还清房贷的客户必然是资金相对富裕的客户，而这批客户其实是最不会违约或者是违约可能性最小的客户。不能提前还贷的将是以下两种：一是部分利用目前低利率环境大肆投机炒房者，这批人的提前还款能力和意愿都不强，大部分是以租养贷，希望未来房产升值然后转手；其次就是一些中低收入者，房贷按揭已经大大耗费了其有限的资产，即使加息也无力提前还贷。那么，可以设想，提前还贷对银行导致的负面效应就是：银行将失去目前最优良的一笔资产，从而经营利润受损。此外，出于资金运营的内在要求，提前还贷的资金必然要在银行体系内找到出口，而在现今的宏观调控的格局下，银行资金的再投资风险是不言而喻的。纵观国际上的经验，针对一个行业的贷款利率进行调整并不常见，因此，可以认为，房贷利率提高在抑制房地产泡沫的同时也增加了国内商业银行的“政策性”风险。（ACW）

据透露，银监会内部下发文件再次提示房贷风险

据广东发展银行上海分行有关人士透露，现在个人按揭贷款只针对特定新楼盘，普通“散户”按揭贷款一般不再办理。而且，如果不能提供由上海征信系统出具的个人资信报告，就几乎无望从广发银行上海分行申请到房贷。

这是沪上二手房购房者必须面临的现状。近日，上海的多家银行对于散客的二手房贷申请，多数银行近期都有收紧的趋势，同时格外看重个人的资信状况。这位人士表示，目前广发银行各支行已无权审批房贷业务，所有的房贷申请都必须上报分行的贷审会裁决。贷款申请能否批准，一个重要的考量标准就是，贷款申请人必须提供上海个人联合征信系统出具的个人资信报告，且必须无不良记录。但该行办公室有关人士表示，并未听说有关“散户”停贷的规定。如今，其他的沪上银行也十分看重个人的资信状况。建行、交行等沪上大银行表示，现在房贷业务多是“认人不认房”的，个人的还款能力、信用记录等都被看作能否放贷的决定因素。银行人士表示，以上变化与人们对楼市的未来走势的预期研判有关。另知情人士透露，上海银行再次勒紧二手房的信贷，与近期银监会在金融系统内部下发了一份控制风险、严格房贷的通知有关。（LSJ）

上海市工商局针对中介违法行为制定处罚措施

近日，上海市工商局表示，上海房地产市场近期出现的“中介垫资还贷”行为属于违法经营。据了解，在上海商品房叫停“转按揭”后，房产持有人必须还清贷款后才能卖房。但部分中介公司为了非法牟利，帮助客户规避政策规定，为其垫资还款后，再加价对外销售，从中收取高额息差。工商部门表示，这种行为属国家禁止的非法融资行为，严重扰乱房地产市场管理秩序，一旦查实，将依法没收其违法所得，并处以违法所得20%的罚款。另据悉，近期一些房地产开发商和中介公司利用上海市中心区域新盘供求紧张，互相串通勾结，开发商对外谎称无房可售，却将房源提供给中介公司。中介暗中售房时，则要求购房者支付所谓“好处费”，然后与开发商私分巨额差价。工商部门表示，此举构成不正当竞争行为，属于商业贿赂。一经查实，将依法没收其违法所得，并处以1万至20万元的罚款。（LSJ）

四川省政府近期将联合多部门制定稳定房价相关办法

据悉，“国八点”日前已经引起了四川省委、省政府的高度重视，并由省建设厅牵头联合发改委、国土、税务等相关部门共同制定稳定房价的相关办法。近日，四川省建设厅新闻发言人戴宝成表示，这八条意见对房价、土地

供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面都做了要求，分量是相当重的。“目前我们已经联系了发改委、国土、税务等相关部门，就稳定房价开始了实质性的研究，最终将形成方案上报省政府。”“这两年房价的涨幅已经超过了老百姓的承受能力。”戴宝成表示，要把部分房地产开发企业利用政策和信息的不对称，恶意炒作，使得部分消费者盲目跟风，造成局部地区、个别项目价格短期内出现非正常上涨的现象彻底制止住。戴宝成还说，宏观调控的结果主要是挤出房地产中的“泡沫”。而对于正常发展的房地产，戴宝成表示有小幅度的增长也是正常的，“市民理性的房产消费理念也非常重要，这决定了房地产业的发展”。由此我们可以预见，四川不久也会针对调控房价出台相应的措施，这对于位于西南地区的二线城市中楼市的发展有一定的抑制作用。（LSJ）

京东商城物流分析报告

京东商城物流分析

一、京东商城的概况 (3) 二、京东的供应链管理分析 (3) 1、京东的信息流 (3) 2、京东的资金流 (4) 3、京东的物流 (4) 1）自建物流体系 (4) 2）第三方物流体系 (4) 3）设置校园代理 (4) 4、京东的采购环节 (4) 5、京东的销售环节 (5) 6、京东的配送环节 (5) 三、京东的物流模式分析 (5) 1、自建物流体系 (5) 2、第三方物流体系 (6)

四、京东的物流模式的发展建议 (8) 1）专心做好自己擅长的商品品种 (8) 2）对节假日的销售高峰期提早做好准备 (8) 3）划分不同的收费标准 (9) 4）继续建立和完善各地物流中心的建设 (9) 5）不断学习创新物流配送模式 (9) 五、总结 (10) 一、京东商城的概况 京东商城是中国B2C 市场最大的3C 网购专业平台，是中国电子商务领域最受消费者欢迎和最具影响力的电子商务网站之一。京东商城目前拥有遍及全国各地2500万注册用户，近6000家供应商，自涉足电子商务领域以来，京东网上商城一直保持高速成长，连续四年增长率均超过300%。京东的成功很大程度上得益于高效的供应链体系。 二、京东的供应链管理分析 电子商务的供应链管理将大大提升企业的核心竞争力。 供应链管理主要管理由供应、制造、分销和客户组成的网络的物流、信息流和资金流。

1）物流包括整个链中从供应商到客户的产品流动和退货、产品回收等反向流动； 2）信息流包括订单的提交和产品的运输状态等； 3）资金流包括信用合同、付款计划等。 1、京东的信息流 1）京东采用纯互联网的方式来整合上下游，优化供应链，凭借着互联网的高效灵活迅速收集整合资料； 2）同时通过网络策划，进行网络营销广告及促销，将京东的信息传播向消费者； 3）通过建立完善的售后服务体系，提供正式的购物发票等形式，及时掌握来自消费者和供应商的意见、建议以及需求。总结：这样通过信息系统能够及时发现各个环节的问题，查看流水作业的效率情况，及时优化人员以及岗位的调整配置。由此可见京东的信息流是通畅的公开透明的。 2、京东的资金流 目前提供货到现金支付、货到银行卡支付、在线支付、银行电汇、邮局汇款和公司转账等多种支付方式。京东商城目前提供货到现金支付、货到银行卡支付、在线支付、银行电汇、邮局汇款和公司转账等多种支付方式，此外京东商城还提供广州地区的工行国际信用卡、牡丹贷记卡有息分期付款服务。京东本身的运作则以几乎为零的利润来扩大企业规模，并且通过获得投资公

京东商城分析报告

京东商城分析报告 360buy京东商城是中国B2C市场最大的3C网购专业平台，是中国电子商务领域最受消费者欢迎和最具影响力的电子商务网站之一。 360buy京东商城秉承“以人为本”的服务理念，全程为个人用户和企业用户提供人性化的“亲情360”全方位服务，努力为用户创造亲切、轻松和愉悦的购物环境；不断丰富产品结构，以期最大化地满足消费者日趋多样的购物需求。 相较于同类电子商务网站，360buy京东商城拥有更为丰富的商品种类，并凭借更具竞争力的价格和逐渐完善的物流配送体系等各项优势，赢得市场占有率多年稳居行业首位的骄人成绩。 360buy京东商城自2004年初登陆电子商务领域以来，专注于该领域的长足发展，凭借在3C领域的深厚积淀，秉承“先人后企”的发展理念，奉行“合作、诚信、交友”的经营理念，先后组建了上海及广州全资子公司，富有战略远见地将华北、华东和华南三点连成一线，使全国大部分地区都覆盖在360buy京东商城的物流配送网络之下；同时不断加强和充实公司的技术实力，改进并完善售后服务、物流配送及市场推广等各方面的软、硬件设施和服务条件。根据战略规划，360buy京东商城将组建以北京、上海、广州和成都为中心的四大物流平台，以期能为全国用户提供更加快捷的配送服务，进一步深化和拓展公司的业务空间 作为中国B2C市场最大的3C网购专业平台，360buy京东商城无论在访问量、点击率、销售量以及业内知名度和影响力上，都在国内3C网购平台中首屈一指。预计2007年360buy 京东商城销售额将超过3亿元人民币，而在2008年北京奥运会到来之际，360buy京东商城的销售额有望突破10亿元人民币。 360buy京东商城的飞速发展和良好前景赢得了国际著名风险投资基金的青睐。2007年，360buy京东商城迎来了第一笔风险投资，这无疑为360buy 京东商城的迅猛发展注入一支强心剂。伴随着360buy京东商城的超速发展，360buy京东商城将为合作伙伴提供更广阔的发展平台、为广大用户提供便利可靠的高品质网购专业平台。 在报告中我们将从目标客户、盈利模式、核心能力这三个方面分析京东商城的商业模式：1）目标客户 京东商城旗下的用户包括有三大类型： 1.个人用户 2.企业用户 3.校园用户 个人用户，采取会员制度，包括有注册会员、铁牌会员、铜牌会员、银牌会员、金牌会员、钻石会员、双钻石会员七个等级，每一会员等级都有着不同的待遇，随着会员等级的升高，其收到的待遇也增加，那些会员为了享受更多的待遇而不断提高自己的会员级别，京东商城以这一点来吸引更多的顾客成为其新会员，而旧会员则给商城带来更多的消费金额。 企业会员，必须是能提供合法的营业执照及法人代表身份证的单位或公司，单次消费金额在10000元（含）以上或年采购10万元以上客户，一旦成为商城的企业会员，即可在购物时享有专人提供一对一的全程服务，有全款全额增值税票等。 校园用户，是指全国大专院校在校学生以及学校教职工在京东网上商城注册的用户，成为校园用户可以享受货到付款，同时可以体验京东网上商城校园代理送货上门服务。 其中，京东商城在线营销的客户除了针对企业用户外，大部分为25~35岁的白领阶层，这一类人不仅消费欲望强，而且消费能力也很好，一旦他们成为其忠实客户，可以给京东带来更多的经济效益。 现在，京东在线销售的产品包括家用电器、手机数码、电脑产品和日用百货等四大类，

京东商城个人分析报告

京东商城个人报告

————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期： 2

电子商务关于京东商城个人报告 学院：经济与管理学院 专业：市场营销 班级：1224302 学号：201220430215 姓名：刘强 日期：2015年6月10日

京东商城是我国一家大型的电子商务平台，其独有的营销模式和电商平台值得我们研究，我们小组成员通过对京东商城的研究与探讨，大概探析出京东商城的运营模式，并总结出一份个人报告。京东商城简介： 京东商城是中国B2C市场最大的3C网购专业平台，是中国电子商务领域最受消费者欢迎和最具有影响力的电子商务网站之一。京东商城目前拥有遍及全国各地2500万注册用户，近6000家供应商，在线销售家电、数码通讯、电脑、家居百货、服装服饰、母婴、图书、食品等11大类数万个品牌百万种优质商品。2010年，京东商城跃升为中国首家规模超过百亿的网络零售企业，连续六年增长率均超过200%。 下面，我们可以通过一张图片来看京东商城的发展历程：

通过我们的了解，京东商城拥有简介的页面，下面，我们可以看一张图片： 上图是京东商城的首页，京东通过与淘宝天猫等差异化区分，其宣传从不卖假货赢得了很多顾客的心。 SWOT分析： 一、优势： 1.作为中国B2C市场最大的3C网购专业平台，京东商城访问量、点击率、销售量以及业内知名度和影响力上都非常大； 2.京东商城拥有更为丰富的商品种类，价格是比较低的，这就使得京东网站能凭借其价格优势在市场上占据一定的市场； 3.京东网更加重视产品在售后的服务，京东除了在保证其产品质量的同时，还在售后服务方面做了很大的改进； 4.京东的商品运输速度是最快的。京东商城创网购最快物流速度最新推出的“211限时达”服务； 5.京东先后组建了上海及广州全资子公司，富有战略远见地将华北、

京东商城分析报告

京东商城分析报告 Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998

京东商城分析报告 360buy京东商城是中国B2C市场最大的3C网购专业平台，是中国电子商务领域最受消费者欢迎和最具影响力的电子商务网站之一。 360buy京东商城秉承“以人为本”的服务理念，全程为个人用户和企业用户提供人性化的“亲情360”全方位服务，努力为用户创造亲切、轻松和愉悦的购物环境；不断丰富产品结构，以期最大化地满足消费者日趋多样的购物需求。 相较于同类电子商务网站，360buy京东商城拥有更为丰富的商品种类，并凭借更具竞争力的价格和逐渐完善的物流配送体系等各项优势，赢得市场占有率多年稳居行业首位的骄人成绩。 360buy京东商城自2004年初登陆电子商务领域以来，专注于该领域的长足发展，凭借在3C领域的深厚积淀，秉承“先人后企”的发展理念，奉行“合作、诚信、交友”的经营理念，先后组建了上海及广州全资子公司，富有战略远见地将华北、华东和华南三点连成一线，使全国大部分地区都覆盖在360buy京东商城的物流配送网络之下；同时不断加强和充实公司的技术实力，改进并完善售后服务、物流配送及市场推广等各方面的软、硬件设施和服务条件。根据战略规划，360buy京东商城将组建以北京、上海、广州和成都为中心的四大物流平台，以期能为全国用户提供更加快捷的配送服务，进一步深化和拓展公司的业务空间 作为中国B2C市场最大的3C网购专业平台，360buy京东商城无论在访问量、点击率、销售量以及业内知名度和影响力上，都在国内3C网购平台中首屈一指。预计2007年360buy京东商城销售额将超过3亿元人民币，而在2008年北京奥运会到来之际，360buy京东商城的销售额有望突破10亿元人民币。

京东商城案例分析报告

京东商城案例分析报告 系部名称： ____________ 专业班级： ____________ 学生姓名： ____________ 学号： ________________ 摘要 04 年成立，到现在京东商城拥有遍及全国各地2500 万注册用户，近6000 家供应商，在线销售家电、数码通讯、电脑、家居百货、服装服饰、母婴、图书、食品等11 大类数万个品牌百万种优质商品，日订单处理量超过30 万单，网站日均PV超过5000万。2011

年全年销售额210亿元，同比2010年增长了105%市场份额占据BtoC 的第一位置。从成立到现在不过八年时间，京东商城是如何取得如此大的成就其有什么秘诀 一、京东商城的基本情况 （一）简介 京东商城是中国B2C市场最大的3C网购专业平台，是中国电子商务领域最受消费者欢迎和最具有影响力的电子商务网站之一。京东商城目前拥有遍及全国各地2500 万注册用户，近6000家供应商，在线销售家电、数码通讯、电脑、家居百货、服装服饰、母婴、图书、食品等11 大类数万个品牌百万种优质商品，日订单处理量超过30万单，网站日均PV 超过5000万。2010年，京东商城跃升为中国首家规模超过百亿的网络零售企业，连续六年增长率均超过200%，现占据中国网络零售市场份额%。京东商城2011 年全年实际交易额为34亿美元（210 亿元人民币），同比增长率为105%，连续1 2个季度蝉联行业头名。 360buy 京东商城秉承“以人为本”的服务理念，全程为个人用户和企业用户提供人性化的“亲情360”全方位服务，努力为用户创造亲切、轻松和愉悦的购物环境；不断丰富产品结构，以期最大化地满足消费者日趋多样的购物需求。相较于同类电子商务网站，360buy 京东商城拥有更为丰富的商品种类，并凭借更具竞争力的价格和逐渐完善的物流配送体系等各项优势，赢得市场占有率多年稳居行业首位的骄人成绩。 （二）价值网络 价值网络是由利益相关者之间相互影响而形成的价值生成、分配、转移和使用的关系及其结构。京东商城的网络价值主要由个人用户及有需求的企业、风投公司等机构、企业内部员工以及与其相关的媒体机、构政府机构等。

2014年直营电商京东商城分析报告

2014年直营电商京东商城分析报告 2014年9月

目录 一、公司简况 (3) 1、京东商城：中国最大的自营电商 (3) 2、采用双层股权结构，保证刘强东实际控制权 (4) 二、京东商城的构成 (6) 1、国内业务为主，国外发展新生 (6) 2、京东步入发展快轨，客户商品齐激增 (9) 3、网络购物渐成主流，京东销量增速稳定 (13) 4、收入结构调整，毛利率水平持续提升 (18) 4、直营商城：优质服务吸引客户，大市场份额带动流量 (21) 5、京东销售平台：丰富商品、拓宽业务 (22) 三、生态链 (25) 1、业务生态链完整，京东居行业领先 (25) 2、京东金融：新业务突破，未来增长点 (26) 3、京东物流：设施齐全、覆盖全国 (28) 四、核心竞争力 (31) 1、结构调整毛利提升，业务结构优化明显 (32) 2、物流布局完成，客户体验加深 (37) 3、联手腾讯，移动端预期增长 (39) 4、线上线下携手，突破业务布局 (41) 五、财务分析及预测 (43)

一、公司简况 1、京东商城：中国最大的自营电商 京东（原名：京东多媒体网）创立于2004 年1 月，开始涉足电子商务领域。 2007 年6 月，京东正式更名为京东商城。至2014 年上半年，京东已经成长为全国最大的自营式电子商务企业，占中国自营电商53.7%的市场份额。京东通过在线网站和移动客户端，为消费者提供便捷的网络购物体验和一系列专业服务，包括211 限时达、次日达、夜间配和三小时极速达，GIS包裹实时追踪、售后100 分、快速退换货以及家电上门安装等。此外，京东拥有完善的物流基础设施，截至2014 年上半年，京东拥有7 个物流中心，在全国建立了97 个仓库，在全国1,780 个区县拥有1,808 个配送站和715 个自提点，211 限时达服务覆盖全国111 个县城和622 个区。 截至2014 年第一季度末，京东商城拥有13 大类共计4,020 万个商品单元（SKUs），包括计算机、手机及其它数码产品、家电、汽车配件、服装与鞋类、奢侈品、家居与家庭用品、化妆品与其它个人护理用品、食品与营养品、书籍、电子图书、音乐、电影与其它媒体产品、母婴用品与玩具、体育与健身器材以及虚拟商品等。2014 年上半年，京东的半年度销售总额达1,071 亿元，活跃用户为3,810 万人，订单量2.93 亿单。

京东商城案例分析报告模版

京东商城案例分析报告 系部名称： 专业班级： 学生： 学号：

摘要 04年成立，到现在京东商城拥有遍及全国各地2500万注册用户，近6000家供应商，在线销售家电、数码通讯、电脑、家居百货、服装服饰、母婴、图书、食品等11大类数万个品牌百万种优质商品，日订单处理量超过30万单，日均PV超过5000万。2011年全年销售额210亿元，同比2010年增长了105%，市场份额占据BtoC的第一位置。从成立到现在不过八年时间，京东商城是如何取得如此大的成就？其有什么秘诀？ 一、京东商城的基本情况 （一）简介 京东商城是中国B2C市场最大的3C网购专业平台，是中国电子商务领域最受消费者欢迎和最具有影响力的电子商务之一。京东商城目前拥有遍及全国各地2500万注册用户，近6000家供应商，在线销售家电、数码通讯、电脑、家居百货、服装服饰、母婴、图书、食品等11大类数万个品牌百万种优质商品，日订单处理量超过30万单，日均PV超过5000万。2010年，京东商城跃升为中国首家规模超过百亿的网络零售企业，连续六年增长率均超过200%，现占据中国网络零售市场份额35.6%。京东商城2011年全年实际交易额为34亿美元（210亿元人民币），同比增长率为105%，连续12个季度蝉联行业头名。

360buy京东商城秉承“以人为本”的服务理念，全程为个人用户和企业用户提供人性化的“亲情360”全方位服务，努力为用户创造亲切、轻松和愉悦的购物环境；不断丰富产品结构，以期最大化地满足消费者日趋多样的购物需求。相较于同类电子商务，360buy京东商城拥有更为丰富的商品种类，并凭借更具竞争力的价格和逐渐完善的物流配送体系等各项优势，赢得市场占有率多年稳居行业首位的骄人成绩。 （二）价值网络 价值网络是由利益相关者之间相互影响而形成的价值生成、分配、转移和使用的关系及其结构。京东商城的网络价值主要由个人用户及有需求的企业、风投公司等机构、企业部员工以及与其相关的媒体机、构政府机构等。 二、京东商城的商业模式 1.业务模式 （1）主要商品 京东商城在线销售商品包括家用电器、汽车用品；手机数码；电脑、软件、办公；家居、厨具、家装；服饰鞋帽；个护化妆；钟表首饰、礼品箱包；运动健

京东物流分析报告DOC

京东物流分析报告 院系管理系 专业工商管理 组员汪洋王潇王会祥 刘博臣喻友恒段鹏 指导老师李德奎 2014-12-10 目录 京东介绍 京东商城运营模式 京东商城物流模式 京东商城物流配送 京东商城物流分析与总结 附录 京东商城简介 京东商城是中国B2C市场最大的3C网购专业平台，是中国电子商务领域最受消费者欢迎和影响力的电子商务网站之一。自2004年初涉足电子商务领域以来，专注于该领域的长足发展，凭借在3C领域的深厚积淀，先后组建了上海及广州全资子公司，将华北、华东和华南三点连成一线，使全国大部分地区都覆盖在京东商城的物流配送网络之下；同时不断加强和充实公司的技术实力，改进并完善售后服务、物流配送及市场推广等各方面的软、硬件设施和服务条件。 京东提供13大类超过数千万SKUs的丰富商品，品类包括：计算机、手机及其它数码产品、家电、汽车配件、服装与鞋类、奢侈品（如：手提包、手表与珠宝）、

家居与家庭用品、化妆品与其它个人护理用品、食品与营养品、书籍、电子图书、音乐、电影与其它媒体产品、母婴用品与玩具、体育与健身器材以及虚拟商品（如：国内机票、酒店预订等）。 京东拥有中国电商行业最大的仓储设施。截至2014年9月30日，京东建立了118个仓库，总面积约为230万平方米。同时，还在全国1,855个行政区县拥有2,045个配送站和1,045个自提点、自提柜。京东专业的配送队伍能够为消费者提供一系列专业服务，如：211限时达、次日达、夜间配和三小时极速达，GIS包裹实时追踪、售后100分、快速退换货以及家电上门安装等服务，保障用户享受到卓越、全面的物流配送和完整的“端对端”购物体验。 京东是一家技术驱动的公司，从成立伊始就投入巨资开发完善可靠、能够不断升级、以电商应用服务为核心的自有技术平台。我们将继续增强公司的技术平台实力，以便更好地提升内部运营效率，同时为合作伙伴提供卓越服务。 京东商城运营模式 京东目前可以合作的模式有四种FBPLBPSOPSOPLFBP京东给商家一个独立操作的后台(自行上传产品，描述，价格)，商家五地入库（北京，上海，广州，成都，武汉），从仓储到配送到客服都是京东来操作，京东本身自营的产品所有能享受的服务，商家都能享受（支持211限时达，自提，货到付款，POS刷卡），客户体验值最高。 LBP京东给商家一个独立操作的后台(自行上传产品，描述，价格)，商家无须入库，要求订单产生后12小时内将产生的订单包装好发货，分别发货到京东的五地仓储，36小时内到仓库，由京东来开具给消费者的发票。 SOPL京东给商家一个独立操作的后台(自行上传产品，描述，价格)，商家无须入库，要求订单产生后12小时内将产生的订单包装好发货，分别发货到京东的五地仓储，内到京东商城仓库，由商家来开具给消费者的发票。 SOP京东给商家一个独立操作的后台(自行上传产品，描述，价格)，跟淘宝商城模式比较类似，要求订单产生后12小时内发货，由商家来承担所有的服务。 京东商城物流模式

京东商城案例分析报告

京东商城案例分析报告 一、京东商城的基本情况 1、简介 京东商城是中国B2C市场最大的3C网购专业平台，是中国电子商务领域最受消费者欢迎和最具有影响力的电子商务网站之一。京东商城目前拥有遍及全国各地2500万注册用户，近6000家供应商，在线销售家电、数码通讯、电脑、家居百货、服装服饰、母婴、图书、食品等13大类数万个品牌百万种优质商品，日订单处理量超过30万单，网站日均PV超过5000万。2010年，京东商城跃升为中国首家规模超过百亿的网络零售企业，连续六年增长率均超过200%，现占据中国网络零售市场份额35.6%。京东商城2011年全年实际交易额为34亿美元（210亿元人民币），同比增长率为105%，连续12个季度蝉联行业头名。 360buy京东商城秉承“以人为本”的服务理念，全程为个人用户和企业用户提供人性化的“亲情360”全方位服务，努力为用户创造亲切、轻松和愉悦的购物环境；不断丰富产品结构，以期最大化地满足消费者日趋多样的购物需求。相较于同类电子商务网站，360buy京东商城拥有更为丰富的商品种类，并凭借更具竞争力的价格和逐渐完善的物流配送体系等各项优势，赢得市场占有率多年稳居行业首位的骄人成绩。 2、主要商品 京东商城在线销售商品包括家用电器、汽车用品；手机数码；电脑、软件、办公；家居、厨具、家装；服饰鞋帽；个护化妆；钟表首饰、礼品箱包；运动健康；母婴、玩具、乐器；食品饮料、保健品十大类逾10万种。其中家用电器、手机数码、电脑商品及日用百货四大类超过3.6万种商品。 3、主要服务 京东商城提供了灵活多样的商品展示空间，消费者查询、购物都将不受时间和地域的限制。依托多年打造的庞大物流体系，消费者充分享受了“足不出户，坐享其成”的便捷。目前，分布在华北、华东、华南、西南的四大物流中心覆盖了全国各大城市。2009 年 3 月，京东商城成立了自有快递公司，物流配送速度、服务质量得以全面提升。京东商城在为消费者提供正品行货、机打发票、售后服务的同时，还推出了“价格保护”、“延保服务”等举措，最大限度的解决消费

京东商城网站诊断分析报告

京东商城网站诊断分析报告 1. 京东商城的简介 (2) 2. 网站经营特征分析 (2) 3. 用户需求 (3) 3.1. 用户目标群体特征分析 (3) 3.2. 用户目标群体划分 (3) 4. 网站首页的模块布局 (4) 5. 网站评价的指标体系 (5) 5.1. 网站诊断路径 (5) 5.2. 网站PR值 (6) 5.3. Google关键词排名查询 (7) 5.4. 百度关键词排名查询 (8) 5.5. Meta标签检测和关键字查询 (9) 5.6. 死链接检测 (10) 5.7. 网站Alexa排名 (10) 6. 京东商城缺点 (11)

1.京东商城的简介 京东商城是中国B2C市场最大的3C网上购物专业平台。据统计，到2012年4月份，京东商城已有4000万注册用户，访问量超过8000万/天，订单处理量 30万/天，交易额1亿元/天。京东商城在线销售家电、数码通讯、电脑、家居百货、服装服饰、母婴、图书、食品、在线旅游等12大类数万个品牌百万种优质商品。2013年1月，艾瑞数据显示，京东商城自营B2C部分市场占有率从2011年的36.4%提升至2012年的49%，市场份额增幅12.6%。目前京东商城已经建立华北、华东、华南、西南、华中、东北六大物流中心，同时在全国超过300座城市建立核心城市配送站。 京东商城以“产品、价格、服务”为核心，致力于为消费者提供质优的商品、优惠的价格。截止到2012年底，京东商城在全国已建成25个城市仓储中心，储备产能每日超过120万单，囊括六大物流中心、360座核心城市、850个配送站点和300个自提点，构建出了覆盖全国的比较完善的供应链体系。京东还推出“211限时达”、次日达、晚间配送、预约配送、货到付款等服务，通过不断优化的服务引领网络零售市场，率先为中国电子商务行业树立了诚信经营的标杆。同时，京东商城夯实了在云计算和大数据等技术领域的发展，朝着“技术驱动的京东”目标前进。 2.网站经营特征分析 京东商城的市场定位：中国最大的电脑，数码，通讯，家用电器产品网上购物商城。 交易模式：在线交易，第三方交易平台。 支付方式：货到付款，在线交易[支付宝，快钱]，银行转帐，邮局汇款，上门刷卡。 物流方式：建立自己的物流体系，与第三方合作，高校代理。 营销策略：价格策略。京东商城商品价格制定从不参考同行价格，而是在商品的采购价上，加上5%的毛利，即为京东的价格。这个价格要比3C 实体渠道之王的国美、苏宁便宜10%~20%，比厂商零售指导价便宜10%~30%。除了京东商城因价格低使电子类商品市场需求增强之外，京东商城物流方面的投入渐显成效，物流配送速度有所提升，加之强势的促销

京东商城案例分析报告

京东商城案例分析 目录 京东商城基本状况 (2) 京东商城的商业模式 (3) 业务模式 (3) 赢利模式 (3) 目标客户 (4) 核心能力 (4) 战略目标 (5) 京东商城的经营模式 (5) 支付方式 (6) 物流配送方式 (6) 采购环节 (6) 销售环节 (6) 京东商城的管理模式 (6) 组织结构的管理 (6) 供应链管理 (7) 配送管理 (7) 客户关系管理 (7) 京东商城的技术模式 (8) 京东商城的资本模式 (8) 目前存在问题 (9) 和供应商之间的问题 (9) 大而全的困惑 (9) 和客户之间的问题 (9) 资金方面的问题 (9) 结论 (9) 京东的盈利 (10) 京东的潜力 (10) 京东的上市 (10)

案例分析 京东商城基本状况 京东商城网(https://www.docsj.com/doc/9c5340703.html,)是中国B2C市场最大的3C网购专业平台，是中国电子商务领域最受消费者欢迎和最具影响力的电子商务网站之一。(注：3C是计算机Computer、通讯Communication和消费电子产品Consumer Electronic三类电子产品的简称)京东商城秉承"以人为本"的服务理念，全程为个人用户和企业用户提供人性化的"亲情360"全方位服务，努力为用户创造亲切、轻松和愉悦的购物环境；不断丰富产品结构，以期最大化地满意消费者日趋多样的购物需求。相较于同类电子商务网站，京东商城拥有更为丰富的商品种类，并凭借更具竞争力的价格和逐渐完善的物流配送体系等各项优势，赢得市场占有率多年稳居行业首位的骄人成绩。 2004年初正式涉足电子商务领域以来，京东商城一直保持高速成长，连续五年增长率均超过200%。京东商城始终坚持以纯电子商务模式运营，缩减中间环节，为消费者在第一时间提供优质的产品及满意的服务，目前，“京东价”已经成为国内3C销售领域的价格风向标。目前京东商城拥有超过1000万的注册用户，日订单处理量突破7万单。现在，京东商城已经成为中国消费者选购3C 产品的重要途径。 2008年8月，大家电产品全线登录京东商城，3C产品战略布局正式完成。同年10月，应消费者需求，日用百货频道正式上线。 2010年第二季度中国网络购物市场监测数据显示，京东商已占据中国B2C网购交易市场35.4%的份额，连续9个季度蝉联行业头名，其份额也已超过第2名至第8名之和。 物流方面，2009年至今，京东商城陆续在天津、苏州、杭州、南京、深圳、宁波、无锡、济南、武汉、厦门等40余座重点城市建立了城市配送站。 2010年4月初，京东商城在北京等城市率先推出“211限时达”配送服务，在全国实现“售后100分”服务承诺，随后手机版京东商城（https://www.docsj.com/doc/9c5340703.html,）也正式面世，京东商城的服务系统正在逐步实现跨越性的升级。此外，北京、上海、广州、成都四地物流中心也已扩容超过12万平方米，仓储吞吐量全面提升。 高速发展的京东商城获得了多项殊荣，“中国企业未来之星”、“2008中国最