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房地产市场形势与发展态势分析——六市一省房地产市场形势分析报告

当前房地产市场形势与发展态势分析——六市一省房地产市场形势分析报告

2002-09-03中国房地产报

由建设部提议，中国房地产业协会主办的“房地产市场形势分析会”近期于上海召开。来自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州6个城市及浙江省房协的主要负责人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市（省）是我国房地产业发展的重点和热点地区，对其进行深入分析具有典型意义。由于区域不同，经济和社会发展的基础不同，房改的进程不同，房地产市场发育程度和房地产市场发展形势也存在差异。此次分析会重点就各地房地产市场近几年发展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后发展的态势进行了为深入的研讨，对引导我国房地产业健康发展有着非常积极的意义。

一、六市一省房地产市场近期发展情况

1、房地产供应量继续呈高位增长态势

首先是房地产开发投资继续保持较快增长幅度

今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地产开发投资的增长幅度超过了40％。上海完成开发投资280.5亿元，同比增长58.2％；北京完成开发投资253.9亿元，同比增长42％；杭州完成开发投资40.57亿元，同比增长41.6％；浙江完成开发投资198.6亿元，同比增长40.6％。天津一季度完成开发投资20.3亿元，同比增长20％；重庆完成开发投资57.29亿元，同比增长19％；广州房地产开发投资保持了10多年快速增长，1至5月完成开发投资118.5亿元，同比增长5.97％。

其次是房地产开发力度继续加大

2002年1至5月，北京房地产开复工面积4，680万平方米，同比增长31.7％，其中住宅开复工面积3，441万平方米，同比增长36.2％；天津一季度房地产施工面积1，182万平方米，同比增长10.6％，其中新开工面积151万平方米，同比增长19％；重庆房地产施工面积2，643.81万平方米，同比增长32％，其中住宅面积2，508.3万平方米，同比增长32.3％。上海、浙江、广州、杭州房地产施工面积和新开工面积都在上一年高速发展的基础上，今年1至5月稳步上升，同比增长10％以内。

再次是商品房竣工面积总体呈现增长，六市一省有升有降

1至5月，上海商品房竣工面积达到347.04万平方米，同比增长58.2％，其中住宅竣工面积301.75万平方米；北京商品房竣工面积175.2万平方米，同比增长19.4％，其中住宅竣工面积149万平方米，同比增长37.4％；天津一季度商品房竣工面积96万平方米，比去年同期减少31万平方米，占年度竣工计划的

11.6％；重庆商品房竣工面积89.2万平方米，同比下降23.1％，其中住宅竣工面积71.59万平方米，同比下降6.7％。

2、商品房销售总体保持快速增长，但六市一省差异大

1至5月，北京商品房销售面积达到212万平方米。北京呈现快速发展的态势，而且销售面积的增长大于销售额的增长比率。

上海商品房销售面积达到450.1万平方米，同比增长8.9％，仍然处于平稳上升的阶段。上海从1999年至2002年5月商品住宅销售量连续3年多超过竣工量。

浙江省近几年商品房销售面积和销售额一直保持在20％左右的增长幅度。今年1至5月，全省商品房销售面积达到341.6万平方米，销售额69亿元，同比增长分别为3.1％和9.6％。杭州今年1至5月，商品房销售面积51.01万平方米，占全省商品房销售面积的15％左右。

广州商品房销售面积达到346.86万平方米，同比增长3.32％，销售金额158.22亿元，同比下降0.24％。在商品房销售方面，现房交易增速大于期房交易。现房交易面积已占总销售面积的40.1％。

天津一季度商品房上市量64万平方米，同比下降18％；商品房销售面积98万平方米，销售额24.9亿元，分别同比下降34％和31％。

重庆1至5月，现房销售面积74.78万平方米，销售额11.52亿元，同比下降分别为20.8％和33.6％，期房销售170.26万平方米，销售额33.81亿元，同比下降分别为17.4％和30.1％。

3、商品房价格总体平稳，不同地区表现不同

上海近年来的商品房价格呈稳中有升的走势。2001年，商品房和商品住宅每平方米的平均价格为3，866元和3，670元，均比上年增长8％。今年一季度，商品房销售价格比去年同期上涨5.7％，其中新建商品住宅上涨5.9％。上海的商品房价格还有上升的空间。

浙江省商品房价格从2001年开始稳步上升，每平方米的平均价格为1，979元，商品住宅的价格为1，820元。今年1至5月，商品房平均价格为2，023元，商品住宅的价格为1，808.6元。

天津2001年陆续出台了一些导致建房成本增加的政策（如土地出让金的提高），今年一季度受这些政策的影响，全市商品房平均销售价格每平方米2，540元，比去年同期上涨120元，涨幅达到5％。

北京2001年商品住宅平均价格每平方米4，716元，仍维持在较高水平，但基本保持平稳态势。近期，商品住宅价格既不会出现人们所期待的大幅度回落，也不会有多大涨幅。

广州近几年商品房价格一直稳中有降，1998年，商品房平均价格每平方米5，100元，1999年4，960元，2000年4，480元，2001年4，183元。

重庆近几年商品房价格一直保持了较为平稳的态势，但今年1至5月，重庆主城区商品房销售价格出现回落。商品房平均销售价格每平方米1，850元，与去年同期相比下降15.6％。

4、房地产投资和消费主体进一步发展变化

从投资主体看，已由国家单一投资向国有、民营、外商等多投资主体并重格局方向发展。经济发展较快、市场化程度较高的上海、广州、杭州及浙江省，民营和外商企业投资已占全市（省）房地产投资的半壁江山。上海2001年民营和外商房地产投资企业的注册资本已占到全市房地产企业总资本的45.5％；广州2002年1至5月民营企业完成房地产投资71.79亿元，同比增长25.8％。北京、天津、重庆民企业投资的数量也在增加。

从消费主体看，个人购买商品房的比重已达90％以上。今年1至5月，上海个人购买商品房和商品住宅的比重分别为95.9％和98.1％；北京个人购买商品住宅达到92.5％；浙江为98.7％；天津为98.9％；重庆为97.6％。同时，消费主体也在逐步扩大，经济发展较快的地区，外省市和境外人士到本地区购房的数量不断增加。上海2000年外省市和境外人士购房占商品房预售总套数的11.3％，今年1至5月，已达25％左右；浙江外省市和境外人士购房已达到33.3％，广州和北京的数字也在增加。

5、二手房市场日趋活跃，交易量加速增长

上海2001年二手房市场交易突破1，000万平方米，2002年1至5月，超过600万平方米，呈现很强的发展后劲。二手房交易增长速度已超过商品房销售的增长速度。

广州二手房市场交易连年大幅度增长。2001年二手房交易223万平方米，同比增长77.7％，占整个市场比重的29.44％。2002年1至5月，二手房市场交易109.21万平方米，占整个市场比重52.25％。

杭州二手房市场交易量近几年一直呈稳步上升态势，二手房价随新建商品房售价水涨船高。2001年二手房市场交易46.2万平方米，年初成交价每平方米2，838元，今年一季度二手房均价已升至每平方米3，546元。市场上呈现商品房、二手房齐头并进的势头。

重庆主城区二手房成交面积和金额较去年同期均出现大幅度的增长。今年1至5月，二手房市场交易71.81万平方米，交易金额5.9亿元，同比增长30.6％和19.9％。

天津二手房交易和公房置换继续保持增长。今年一季度二手房交易面积35万平方米，成交金额4.1亿元，分别比去年同期增长24％和36％。

二、对房地产市场形势和发展态势的分析

总体上看，近几年我国房地产业正处在一个快速发展的阶段，全国城市房地产市场继续保持供求两旺态势。在我国房地产市场进入买方市场后判断市场形势，研究供求关系时，决定因素是需求。在考察需求时，在投资需求与消费需求之间，消费需求是关键。根据这样的推理，六市一省的房地产市场发展情况分别如下：

（一）上海市房地产市场形势和发展态势

1、上海房地产市场处于高位运行、长平台、稳步发展的态势，其发展是健康的

（1）房地产投资开发的规模适度。2001年上海经济增长速度为10.2％，连续10年保持两位数的增长速度。上海经济健康快速持续发展，是房地产发展的内在动力。2001年房地产开发投资630.73亿元，占全社会固定资产投资的30.3％，拉动固定资产投资增长2.9个百分点。2000年、2001年房地产开发投资增长分别为9.9％和11.4％，这一增长速度与上海经济发展水平是相适应的。（2）住房消费保持较高的增长速度。2001年新建商品房销售面积比去年增长15％，其中商品住宅销售面积同比增长16.3％。今年1至5月，商品房销售面积同比增长7.4％，其中住宅面积同比增长8.9％。（3）房地产市场结构趋于合理。新建商品房供求关系基本平衡，2000年和2001年新建商品房竣工面积与销售面积之比为1.06：1、0.99：1，今年1至5月为0.77：1；新建商品房与存量房市场的联动效应明显。（4）房地产市场的市场化程度不断提高。

投资主体与消费主体的多元化趋势明显，投资更加理性和慎重，个人消费已成为市场的主体。房地产市场已出现存量与增量联动、销售与租赁并进的格局，市场自身的调节能力和抗波动能力增强。

2、总体上看，上海房地产市场还有上升空间

房地产市场当前高位运行、长平台、稳步发展的态势至少可以持续到“十五”期末，不会发生大的波动。

上海房地产市场今后发展的态势是：开发投资和新建商品房交易将会继续保持在较高水平，投资和消费继续同步增长；存量房交易将会大幅度提高，且在整个房地产交易中的比重不断提高；房屋租赁市场将会进一步活跃和规范，成为住房投资和消费的重要领域。

（二）浙江省房地产市场形势和发展态势

1、浙江省近几年房地产市场呈现快速发展的态势，市场供需两旺，发展基本上是健康的，但大城市商品住宅价格上涨过快，低价位住房供不应求

（1）国民经济的发展、民营经济的带动、人民收入的提高是浙江省房地产市场快速发展的基矗（2）房地产开发投资和开发量持续快速增长，商品房购销两旺，空置率下降并保持在合理区间，商品房为7％，住宅为5％。（3）商品房供应结

构基本合理。在已竣工的住宅当中，普通商品住宅占90.1％，经济适用房占

6.9％，别墅占3％。（4）个人购房已占主导地位，商品房价格稳步上升。（5）存量房市场呈现繁荣，存量房交易量快速增长。

2、未来三五年，只要正视问题，政策得当，浙江省房地产市场仍将继续保持稳步发展的趋势

（1）浙江省第十一次党代会决定未来三五年将全面推进全省现代化建设，国民经济将继续保持快速增长，浙江经济将支撑房地产市场的稳步发展。（2）全省城市化进程将继续推进，根据《浙江省城市化发展纲要》规定，城市化水平每年提高1～1.5个百分点，预计每年将增加50万非农业人口，这必将会增加房地产市场的投资和消费需求。（3）民营经济的发展带动了地区收入水平的整体提高，人民富裕，购买力强，城镇居民的消费结构基本达到了小康型，开始向富裕型迈进，呈现住房消费升级的态势，加上遍布全国各地的浙江外出经商人员，住房消费需求还会不断扩大。（4）住房货币补贴将逐步推开，职工购房能力将有所提高，二手房市场日趋活跃，住房梯级消费显现。

（三）杭州市房地产市场形势和发展态势

1、杭州房地产市场呈现一片繁荣，房地产投资、开发、销售及房价全线上扬，商品房供不应求，市场正处于高速发展阶段，市场繁荣的背后存有隐患

（1）杭州房地产市场兴旺，得益于杭州经济快速的发展，得益于一系列开放、搞活市尝调动消费积极性的政策推动以及得天独厚的居住环境和旺盛的住房消费需求及投资需求。

（2）杭州土地供应市场稳步健康发展，杭州从1999年开始，市区内房地产开发项目用地全面以公开招标（或拍卖）方式供给。

（3）商品房开发销售形势一直呈现上升之势，新建商品房和住宅空置率逐步下降，房地产投资、房屋施工面积、竣工面积增长较快，市区住房供不应求。

（4）二手房市场供销两旺，房地产市场结构已由商品房一统天下演变成现在商品房、二手房齐头并进。

（5）个人购房已占主导地位，居民人均居住面积2001年底已上升到11.2平方米。

（6）商品房价格持续上扬，上涨幅度位于全国城市的前列。今年一季度涨幅在7％左右。

（7）市场显现住宅产品供应结构有些失衡。

现杭州市场上高档住宅如市中心高价位住房和远郊别墅增量幅度大，面向中低收入阶层的经济型楼盘相对缺乏。

（8）经济适用房供求错位，表现在面积过大、价格优势不明显、供求关系相对紧张等方面。

（9）投机者进入市场炒楼花和开发商大量圈地行为有所抬头。

2、杭州房地产市场在全省经济发展的带动下，未来三五年将保持稳步发展的态势，中低价位的住宅供应增加，价格涨幅趋缓

（1）从供应市场看，近两年土地供应量成倍增加，决定了今后二三年内房地产市场上商品房投放量还会不断增加，并直接影响房价持续增势。

（2）从供应结构看，随着市中心地段可供开发住宅的土地资源日趋减少，郊区住宅开发量将迅速增加，房价整体水平会有所下降；政府近一年加大了经济适用房的开发力度，使住房市场结构更趋合理。

（3）从市场需求看，经过长期积累的住房消费需求压力在前几年已获得较为集中的释放，随着二手房市场的日趋活跃，今后商品房供应量将转为平稳发展。

（4）从住房消费者构成看，前几年市场上庞大的外地购房者群体多数来自温州、台州、义乌、东阳、上海等地，在一定程度上支持了房价的走高。近一年这些消费者开始转向进入上海、北京。杭州市场将逐步转为以本地区住房消费为主。

（四）北京市房地产市场形势和发展态势

1、北京房地产市场继续呈现快速发展的态势，以增量房市场为主，商品房供销两旺，商品房价格走势平稳，市场供应结构正在发生变化，市场竞争有所加剧

（1）房地产开发规模继续扩大，房地产投资、新开工面积和竣工面积持续增长。（2）商品房销售稳步上升。今年商品房销售面积首次超过竣工面积、销售势头看好，需求较旺。（3）危旧房改造速度加快。今年1至5月，共拆除危房21.2万平方米，占全年计划的26.9％。危房改造快速发展，带动了城郊区房地产的开发和大量的住房需求。（4）外省市和境外企业的进入及投资数量的增加，加剧了市场的竞争，使开发规模迅速上升，企业面临考验。（5）商品住宅平均价格仍维持在较高水平，但基本保持平稳态势。（6）经济适用房新开工量和竣工量保持在两位数的增长幅度，但占市场总量的份额仍然偏校（7）市场中高价位商品住宅结构性过剩，中低价位的商品住宅结构性短缺现象依然存在。（8）存量房市场运行不畅，已购公房上市量校

2、北京房地产市场未来三五年仍将保持稳定增长的态势，市场不会出现大起大落。市场格局依然以增量房为主，商品房开发和销售稳定增长，市场潜在需求量大

（1）北京经济快速的发展，市政基础设施的不断完善，申奥成功和入世两大利好因素，将继续带动开发规模的扩大和开发投资量的增长。（2）开发热点地区随着市政及道路交通的改善，有望从主要集中的奥运村周边、中关村、CBD中央

商务区逐步扩展到城郊和城南危改地区。（3）房地产开发企业数量快速增长，外省市一些有实力的民营开发企业和上市股份公司大量进入北京房地产市场，对市场影响很大，竞争加剧。

（4）住房消费保持稳定的增长速度，销售面积稳定增长；经济适用房供不应求。（5）市场潜在需求量大。市政拆迁和危旧房改造“十五”期间将继续保持在年均300万平方米的规模，涉及动迁居民34.7万户，年需住房500万平方米左右；城市化进程将继续推进，城镇人口“十五”期间预计年新增15万人，年需住宅230万平方米左右；外省市和外国人在京购房的比例逐年增加。（6）商品房价格仍将保持平稳态势，总体价格会稍有回落。（7）存量房市场有待进一步激活。

（五）广州市房地产市场形势和发展态势

1、广州房地产市场起步早，发展快，市场化程度较高，市场竞争激烈。在连续几年高速发展后，市场出现供大于求，销售增幅下滑，商品房价格回落，房地产市场进入理性发展阶段

（1）房地产开发投资连续多年快速增长，今年以来增幅趋缓。（2）土地供应量和商品房上市量得到较好控制，新开工面积和竣工面积稳步上升。（3）商品房销售面积缓慢增加，销售额略有下降，现房交易增速大于期房交易。（4）商品房总体价格稳中有降。（5）二手房交易连年成倍增加，房改房上市交易量增长最快。

2、广州房地产市场在稳步发展的同时，经过供需调整，将更加理性和成熟

（1）广州经济快速发展，在实施“北优、南拓、东移、西调”的城市发展战略中，将发展一系列知识经济、信息产业及新兴产业区，为房地产的发展提供新的空间，房地产投资和开发还将稳步增长。（2）政府加大土地供应量的调控。房地产市场供需趋于平衡。（3）房地产开发呈现郊区化、大盘化、集中化趋势；楼盘综合素质提高。（4）房地产市场竞争激烈，民营企业投资已占全市房地产总投资的一半以上。（5）房地产开发已告别了“暴利”时代进入“微利”，居民消费日益成熟，商品房价趋于平稳。（6）二手房交易增长加快。

（六）天津市房地产市场形势和发展态势

1、天津市房地产市场在经历了连续3年快速发展后，今年上半年商品房销售的各项指标下降二成以上，房地产市场步入调整期

（1）房地产投资和开发仍保持增长态势，但增幅校（2）土地供应总量比去年同期有所下降。（3）商品房销售总量下降，今年一季度下滑到1999年以来的最低水平。（4）空置房增幅较大，总量达到544万平方米。（5）房价稳中有升，今年一季度同比增长5％，这与出台导致建房成本增加的政策有关。

2、未来10年，天津市房地产市场仍是稳步发展的趋势

（1）据预测，天津在“十五”期间，住房需求总量3，111万平方米。（2）出台鼓励政策，培育市场购买力，扩大市场需求；降低商品房契税，实行购房支出抵扣所得税政策；扩大空置房政策享受范围，帮助开发企业盘活积压商品房；激活住房二级市场，形成梯次消费。（3）改善商品房的供应结构，面向中低收入家庭；继续加快危房改造，创造规模刚性需求。（4）加快小城镇建设步伐，继续对新四区和部分县的城镇建房给予经济适用房的优惠政策，使小城镇开发成为新的增长点。

（七）重庆市房地产市场形势和发展态势

1、经过3年快速发展之后，上半年重庆市房地产市场出现调整态势，商品房竣工量和销售量同比下降明显，但存量房交易量同比上升3成

（1）房地产开发投资仍保持2成增长，但增幅只相当于去年的一半。（2）商品房竣工面积同比下降2成。（3）商品房销售面积总体回落，下降幅度较大的是办公用房，住宅下降14.6％。（4）商品房销售均价同比下降16.1％。（5）存量房交易面积大幅度增加，同比增长30％。（6）商品房空置量有所减少。

2、随着城市化和房地产市场化进程的加速，重庆市房地产市场发展空间很大，通过市场结构调整和市场秩序的整顿，增量市场和存量市场互相促进，互相补充，未来的市场会继续供需两旺

（1）目前重庆城市化率为33％，2010年的目标为50％，每年增长将近2个百分点，将对重庆房地产业发展带来很大需求空间。（2）土地市场化进程加快，市场透明度增强，将推动房地产市场发展。（3）加速危旧房的改造，将长期拉动房地产业发展。（4）二手房上市门槛进一步降低，中介机构日趋成熟规范，必将进一步活跃房地产市常

三、房地产市场形势总体评价及分析

1、房地产市场是房地产供求关系的总和

分析供求关系，评价市场形势，首先，要看供给与需求之间的关系。

其次，要看供应者与需求者之间的关系，更确切地讲是房地产市场主体之间的关系。产品生产者——开发商的市场行为是否规范；流通领域——中介经纪人是否诚信、活跃；服务管理者——物业管理公司是否服务到位；消费者——广大购房者和租用户是否理性、成熟等等。

2、本次调查的六市一省经济水平有较大差异，但具有一定的代表意义

且六市一省的房地产开发投资占全国房地产总投资的4成多，它们的房地产市场形势及其发展状况，对全国举足轻重，影响极大。六市一省的房地产市场走势很大程度上代表着全国的发展态势。

3、判断今年上半年的全国房地产市场形势，必定要联系自1999年以来新一轮的城镇住房制度改革和近几年的全国宏观经济形势及国家的政策导向

1998年底国家宣布停止住房实物分配，标志着中国的住房制度改革终于取得了突破性进展。从1999年到2001年的3年中，全国房地产开发投资分别保持13.8％、19.5％和25.3％增长；商品房销售面积分别实现了23.9％、30％和29.4％的增长。今年上半年，继续保持前3年的好势头，开发投资同比增长32.9％，销售面积同比增长22.5％，销售额同比增长22.4％。

住房制度改革突破性进展是导致当前房地产市场繁荣的源泉和动力。1998年以来，中国房地产市场一直保持着供求两旺的局面。商品房供应量（竣工面积）每年递增16％～28％，今年上半年为20％；商品房需求量（销售面积）每年递增22.3％～27％，今年上半年为22.5％。

4、需要指出的是，中国房地产市场的供求两旺，快速发展是在中国住房体制快速转轨中出现的

快速转轨体现在两个方面，一是集团购房转为个人购房。1998年之前，在商品房的购房者中，个人购房仅占一半左右，而到目前为止，个人购房已占9成以上。二是商品化、市场化的转轨。目前，全国每年新建城镇住宅超过5亿平方米，其余的为集资建房、合作建房和个人建房。商品化、市场化的转轨体现在：从单位建房、无偿分配转轨为向职工筹资集资建房或合作建房等；还体现在从集资建房向购买商品房的转轨。可以预测：这种快速转轨促进的快速发展房地产市场态势还将继续一个阶段。

5、谁都不会否认，中国已经连续三四年出现了房地产业热

房地产业热表现为投资热、新开工热、建造热、销售热。那么这种持续热是否理性呢？

一、这一轮的房地产业热是在我国房地产业在真正意义上进入市场经济的情况下（停止住房实物分配、个人成为买房主体）由销售热带动的，也就是由消费拉动投资，且这种消费是以居民购房自住消费为主；二、这一轮的投资增长和竣工面积的增长，为百分之十几到二十几的快速增长，远不是1992年到1994年的成倍增长（高速、超高速增长），况且，这种增长速度是宏观经济发展所期盼的，在国民经济投资结构中也是合理的。由此，可以认为，最近三四年出现的房地产业热是理性的热。

但要注意的是，从1998年以来，每年全国商品房的竣工面积均多于销售面积六七千万平方米（如：1998年商品房竣工面积1.77亿平方米，2000年竣工2.3

亿平方米，销售1.7亿平方米，2001年竣工2.73亿平方米，销售2.08亿平方米）。因此引起商品房空置面积的逐年增加，由1997年底的空置7，000多万平方米，增加到2001年底的1.1亿平方米。在市场经济下，出现商品房的供大于求是正常现象，没有空置房或周转商品房是不现实的，但在一些城市，过多的空

置房（尤其是一年以上的空置房）应当引起足够的重视，应采取相应的消化、减少措施。

令人注目的是，从今年上半年的统计数字看，商品房竣工面积5，826万平方米，商品房销售面积6，280万平方米，销售面积反超同期竣工面积454万平方米。供求关系正在进一步合理调整。

6、正确分析和判断房地产市场形势，是政策、企业和百姓共同关心的事情

由于房地产业在国民经济和社会发展中的重要地位和作用，又由于房地产业地域性强的特点，在分析市场形势时，既要注意全国宏观经济发展形势和房地产市场态势，更要注意分析各地、各城市的市场形势。

从六市一省房地产市场发展的情况，可以看出，它们之间有共性，也有较大的差异（个性）。其共性是，六市一省的房地产开发投资、竣工、销售，均持续实现了三四年的快速增长，房地产热是普遍现象。从差异性看，浙江，尤其是杭州表现为最热，今年1至5月，房地产投资同比增长41.6％，房价同比上涨5.9％，甚至出现了“卖得比盖得快”、商品房空置面积明显减少的现象。北京、上海的投资、竣工、销售也持续出现攀升。广州出现平衡增长。但天津、重庆的竣工量和销售量出现了同比明显下降的势头。

城市的房地产市场形势的发展，取决于多方面的因素。一是经济发展因素。上海、北京、广州经济基础好，人均收入高，居民的购买能力较强，房地产市场发展速度就快些，浙江省的民营经济发展很快，大大加快了居民的致富速度，必然支撑较高的购房能力，造成房地产的较快提升。

二是政策因素。上海的房地产市场活跃、有序，政府采取了一系列刺激和鼓励居民住房消费的政策和措施，尤其是二手房市场活跃，住房金融服务到位，因而出现了广大居民的购房热。天津市前三年采取了加快危房改造巨大工程，在这一“刚性需求”拉动下，使天津房地产市场出现连续三年的购销两旺。但今年以来，这一“刚性需求”拉动减弱，便出现了明显的需求滑坡。

三是市场因素。主要指产品的供求情况。以上海为例，1998年之前的几年中，商品房销售量大大低于竣工量，造成空置量的大量增加。1999年、2000年商品房销售量接近竣工量，2001年和2002年，商品房销售量超过竣工量。特别是1999年到2002年6月，商品住宅销售量连续三年半超过竣工量，从而使商品房空置量明显减少，实现了供求的基本平衡，出现了房价的稳步上升。还以广州为例，广州居民的收入年年有增长，广州的楼盘品质一年比一年好，但是从1996年以来，商品房总体价格一直是稳中有降，2001年办公用房成交价同比下降7.67％，商品住宅同比下降3.71％。与此同时，出现了商品房销售下滑，商品房空置量增加。今年1至5月，全市实际销售面积和销售额分别比上年同期下降14.6％和24％，预售面积和预售额分别同比下降1.1％和3.5％。可以认为广州房地产市场在高速增长中步入调整期。造成这种情况的主要原因是前几年增长速度快，基数大，造成多年来的供大于求。

7、研究分析房地产市场的供求关系，还必须深入分析产品的供应结构与消费者的需求结构是否匹配

上面提到广州房地产销售下降的现象，据调查，并非是市民购房意愿不强，而是眼下商品房价未合乎购房者心中的理想价格。调查资料表明，欲购房者中有8

成以上人计划购买每平方米4，500元以下的房屋，购房总价（每套）平均为31.1万元，而市场上这种价位，且品质和地段较好的商品房很少。除广州外，许多城市的房地产市场上存在着供求结构不合理的问题。以北京为例，既存在中、高档价位的商品住宅供大于求，有结构性过剩的问题，更存在中、低档价位的商品住宅供不应求，有结构性短缺的问题。

最近热销的北京“翠城”经济适用房，每平方米售价3，180元，地处东四环外一公里，导致了1000人在三伏天排队三天三夜争购的非凡情景。这说明，中国的房地产市场经过三四年的个人买房，现已进入“大众百姓”——中等收入家庭买房的阶段。据各方面调查，在北京的中等收入家庭的支付能力是每套30万～50万之间。“翠城”经济适用房正适合这种消费能力需求。

中国房地产市场发展到今天，要保持持续发展的态势，必须高度重视产品的结构调整问题。把结构调整作为主线，才能实施房地产业的可持续发展。在市场经济下，只能由产品的供应结构去适应产品的消费结构，而不可能让消费者去购买不适应他们消费水平和爱好的产品。产品结构调整体现在增量交易上，就是要大力发展适合中低收入家庭住房消费支付能力的经济适用房，或者是中等收入家庭能买得起的商品住宅。比如上海市没有专门开发经济适用房，但房价是3000～4000元／平方米的商品住宅，是市场供应的主流产品，一般的工薪阶层通过住房金融的支持均能买得起。结构调整，既需要通过政府部门的引导和安排去实施，更需要开发商通过市场引导，以自我调节去实现。

8、产品结构调整还要体现在存量交易上

在百姓成为房地产市场的买方主体后，由于居民收入和爱好等差异，在住房市场上出现了不同层次、不同档次等差异性需求。产品结构调整必须适应各种不同住房消费者的需求。住房消费者有买新房的，也有买旧房的。因此，必须在发展一手房市场的同时，大力推进二手房的繁荣。上海居民收入水平相对较高，但如果没有十分活跃的二手房市场，不可能满足各种不同收入家庭的购房需求。由于一二手房的联动，近两年，上海的人均住房交易量（一手房交易量＋二手房交易量）达到2平方米左右，几乎等于北京等城市的2倍。

除上海外，浙江省的二手房市场也十分活跃，广州、重庆、天津等市的二手房交易量也出现大幅度增长，北京的二手房市场正在努力发展之中。只要产品结构调整扭住楼市面向普通百姓，一手、二手联动发展不放松，中国的房地产市场就可保持高位运行、长平台的稳定发展。

9、研究分析市场形势，必须关注房价的升降

从全国看，2000年商品住宅房价比上年增长2.5％，2001年比上年增长6％，今年上半年同比增长0.12％。分析房价的走势，需要说明几个前题：一是这二三年全国消费价格指数始终在“零”的上面浮动；二是楼盘的品质在很快提升（即提高品质）；三是各地都在开始调整产品结构。统计显示的房价是全国平均房价，它是通过销售总额除以销售面积得出来的。不同价格档次的楼盘在总销售量中所占的比例不同（即便是每种楼盘售价不变），房价也会不同。据国家统计局称，今年上半年房价提升小，与产品结构调整有关，也就是说，面向中低收入供应的中低价位的楼盘多了，这是件好事。

我们认为，这二三年房价稳中有升是正常的、合理的。

现在有不少城市的居民，甚至领导都说房价太高，希望降低（比如北京），为使更多的居民买得起住房，同时也进一步拓展市场，拉动经济。相反，开发商大多不同意降价，认为房地产已进入微利时代。当然，房价的升和降，不是谁说了算的，而是市场决定。在市场经济下，决定房价升降的主要因素是供求关系。希望降价，有效的办法是增加供应量。

另外，由于产品结构原因，也会出现房价的升降，也会反映出房价的高低。在一个城市的房地产市场里，某个时间段中高档价位的楼盘供应量加大了，就会导致这个时间段平均房价的攀升，如去年上半年北京房价上升25％，主要就是这个原因。而某个时间段，中低档价位的楼盘供应量加大了，经济适用房大量销售了，就会导致该时间段平均房价的跌落。由此分析，最近几年在调整住宅产品结构中，各地城市乃至全国的房价（平均房价）不会出现大的攀升，以稳中有升为发展态势。我们还相信，不少人（主要是中低收入者）认为房价太高，其中一个重要原因，是他们买不到适合其购买力的住房，房价高不可攀。经过结构调整，二手房市场发展，差不多的中等收入者，均能买到房价性能满意的住房，也就不会觉得房价高了。我们发现在上海，居民认为房价太高的呼声比北京少得多。当然，北京的平均房价现在还比上海高出每平方米1200元左右。

10、综上分析，中国房地产市场经过三年多的高位运行，还处在持续发展的热潮中

下一步随着各地政府部门鼓励住房消费的政策措施进一步建立，随着产品供应结构的不断调整，随着住房二级市场的加快全面开放，完全可以实现三至五年、甚至更长时间的持续稳定发展。

但同时，应当引起重视的是，今年上半年房地产开发投资速度进一步加快，同比增长32.9％，远高于前三年增长13.8％、19.5％和25.3％的速度；投资增长速度远高于销售额增长速度（22.4％）10个百分点，这也是过去三年没有的。有的地区土地供应过量，大面积囤积土地现象又有抬头迹象。有的城市投资和新开工面积增幅过大，而销售增长不快甚至出现下降，空置量增长过快，明显出现供大于求的情况，应当引起高度关注。

有的城市例如杭州，房地产市场可以用“火爆”来形容。房地产开发力度大，房价上升快，销售仍然很好，而且二手房市场也供销两旺。分析杭州楼市红火的原

因，一是经济支撑，二是居民需求增长，三是“住在杭州”的居住环境，四是政策推动效应。此外，还有投资者的推动作用。据杭州房管局测算，前几年杭州房地产市场上52％的房地产产品由杭州市以外的“外来购买者”所购买。

我们认为，浙江杭州市场的“火爆”只是局部的，这与杭州市房地产市场及相应的社会经济发展条件密切相关。我们不希望中国楼市出现过热和泡沫。但在分析和判断房地产市场时，我们不能忘记1998年亚洲金融危机给香港及东南亚各地带来的房地产泡沫的教训，也不能忘记1992、1993年海南和北海等地的房地产泡沫经济的发生和带来的巨大影响。房地产市场的发展需要很多的人进入市场，进入消费和投资。

当前，鉴于低利息和股票市场的现实情况，会有越来越多的投资者加入房地产市场，投资房地产有两种目的：一是用于出租获利，一是用于投资等待升值后卖出获利。这种投资房地产购买行为与自用房地产的购买行为是不同的，自用者是实际需求，投资者是虚拟需求。虚拟需求容易使房地产市场摆脱本地区的消费主体，误导市场供应结构。同时，投资需求特别是等待升值后卖出（炒卖）的，最期盼的是房价不断攀升，从而助长房地产泡沫的生成和长大。有朝一日泡沫破灭，后果不堪设想，日本1989年的房地产泡沫破灭，至今还翻不过身，不仅影响房地产业，而且影响金融业和整个国民经济。因此，在欢迎、鼓励人们投资房地产的同时要谨防“炒楼者”的大量入市，要更谨防不要让“炒楼者”主导楼市。

11、前面提到分析供应关系，评价市场形势，还要看供应者与需求者的关系，分析市场主体之间的关系

在一个好的市场经济下，房地产市场各主体间的关系应当是公平、公正、公开和诚信的关系。我国的房地产市场尚处于发育阶段或初始阶段。在体制和市场快速接轨、个人迅速成为购买房地产产品（包括物质产品和服务产品）的过程中，政府部门出台了许多法规和政策，各市场主体的理念和交易也随之发生迅速变化，应当说，中国房地产市场的各主体的行为规范总体上是健康的，是相对理性的。

但是，中国房地产市场也明显地表现出真正在发育中的特点。由于法规不够健全，相应的监督管理机制没能跟上，目前房地产市场发展过程中开发和经营行为不规范的问题比较突出，主要表现在违规开发、广告虚假、面积缩水、质量低劣、中介欺诈和物业管理乱收费用等方面。国家提出要整顿和规范房地产市场秩序，重点将放在对各种违法违纪行为的查处上。整顿市场是手段，规范秩序是目的。因为秩序不好会损害消费者的利益，会影响消费者的投资和消费，缺乏诚信，会妨碍消费，影响房地产市场的繁荣和发展。通过整顿和规范房地产市场，不断规范市场主体的行为，融洽和改善供需者之间的关系，提高房地产市场的运行质量。

由此可以认为，发展中国房地产市场当前主要有两大任务：一是调整结构，扩大和开拓市场容量；二是整顿秩序，规范市场主体行为，改进和提市场运行质量。两手抓、两手都要硬，中国房地产市场才能更兴旺。（本文有删节）

全国房地产市场发展报告

更多资料请访问.(..．.．) 2009上半年全国房地产市场发展情况报告 (摘要）经历了２007年四季度以来的深度调整之后，国内房地产行业在2０09年的春天迅速回暖，在相关政策的鼓励引导下，市场以超过绝大多数人先前预期的速度和幅度重回上升通道，表现为:需求明显释

放,交易量持续大幅度放大,价格启稳并快速反弹,土地交易重新活跃，有效供给开始增加，交易和开发两个市场先后被激活，行业景气逐月回升。一、房地产政策导向以放松鼓励为主上半年,房地产相关政策延续了08年四季度以来以宽松鼓励为主的基本基调,政策着力点由房地产交易环节向上延伸到开发环节。两会政府工作报告明确强调了房地产行业的支柱地位；随后,人民银行、银监会要求执行适度宽松的货币政策，一度收紧的针对房地产企业的投融资通道被放松。5月,国务院下调房地产开发项目资本金比例，鼓励房地产项目加快投资建设,国土资源部要求加快保障性住房用地供应计划的编制工作,进一步加大保障性住房用地供应。发改委再提研究开征物业税，旨在规范现行房地产税费制度,活跃存量房市场,稳定交易价格。房地产市场对政策的反应迅速而积极,二季度以来部分区域隐有过热迹象。面对市场最新动态,政策面开始注意动态微调,6月，银监会强调严格执行二套房贷政策，央行也重提监测房地产信贷风险。接下来的政策出台或将在维持主基调不变的前提下,体现区域性及结构性差异。二、房地产开发投资增速低于近年来平均水平,二季度以来加速增长受到去年行业形势低迷的影响,上半年全国房地产开发投资完成额同比去年增长了9.9%，大幅度低于全社会固定资产投资3３．6%的增长水平。按月来看，一季度投资疲软，4月份以来投资开始放大,并逐月加速增长。住宅投资占总投资的比重维持在７0%左右,商业营业用房投资占比约1２%,办公楼投资占比约4%。银行信贷资金对房地产投资的支持力度明显加大,资金占比约60%；受外部金融环境的

当前房地产市场形势分析报告

当前房地产市场形势与发展态势分析——六市一省房地产市场形势分析报告 2002-09-03中国房地产报由建设部提议，中国房地产业协会主办的“房地产市场形势分析会”近期于上海召开。来自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州6个城市及浙江省房协的主要负责人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市（省）是我国房地产业发展的重点和热点地区，对其进行深入分析具有典型意义。由于区域不同，经济和社会发展的基础不同，房改的进程不同，房地产市场发育程度和房地产市场发展形势也存在差异。此次分析会重点就各地房地产市场近几年发展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后发展的态势进行了为深入的研讨，对引导我国房地产业健康发展有着非常积极的意义。一、六市一省房地产市场近期发展情况 1、房地产供应量继续呈高位增长态势首先是房地产开发投资继续保持较快增长幅度今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地产开发投资的增长幅度超过了40％。上海完成开发投资280.5亿元，同比增长58.2％；北京完成开发投资253.9亿元，同比增长42％；杭州完成开发投资40.57亿元，同比增长41.6％；浙江完成开发投资198.6亿元，同比增长40.6％。天津一季度完成开发投资20.3亿元，同比增长20％；重庆完成开发投资57.29亿元，同比增长19％；广州房地产开发投资保持了10多年快速增长，1至5月完成开发投资118.5亿元，同比增长5.97％。其次是房地产开发力度继续加大 2002年1至5月，北京房地产开复工面积4，680万平方米，同比增长31.7％，其中住宅开复工面积3，441万平方米，同比增长36.2％；天津一季度房地产施工面积1，182万平方米，同比增长10.6％，其中新开工面积151万平方米，同比增长19％；重庆房地产施工面积2，643.81万平方米，同比增长32％，其中住宅面积2，508.3万平方米，同比增长32.3％。上海、浙江、广州、杭州房地产施工面积和新开工面积都在上一年高速发展的基础上，今年1至5月稳步上升，同比增长10％以内。再次是商品房竣工面积总体呈现增长，六市一省有升有降 1至5月，上海商品房竣工面积达到347.04万平方米，同比增长58.2％，其中住宅竣工面积301.75万平方米；北京商品房竣工面积175.2万平方米，同比增长19.4％，其中住宅竣工面积149万平方米，同比增长37.4％；天津一季度商品房竣工面积96万平方米，比去年同期减少31万平方米，占年度竣工计划的11.6％；重庆商品房竣工面积89.2万平方米，同比下降23.1％，其中住宅竣工面积71.59万平方米，同比下降6.7％。

某地区域发展及房地产市场分析

滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析一．区域发展（一）区域简况：天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。（二）区域经济与社会发展计划： 1.经济自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。历年GDP对比滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况： 2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 3.区域支柱产业、产业结构：滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过

10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。 4.区域发展战略天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5.重大市政建设情况按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造，拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 6.小结：在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济发展可谓更加迅速，目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成，因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影

中国房地产市场现状分析

1 中国房地产市场现状我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为

哈尔滨市房地产市场形势分析doc9(1)

哈尔滨市房地产市场形势分析截止2003年11月份，哈尔滨市固定资产完成投资311.8亿元，同比增长22.8％，GDP总量为1267.4亿元，同比增长13.6％。在宏观经济快速增长的大背景下，哈市房地产市场继续保持平稳良性的发展势头。一、2003年哈尔滨市房地产市场运行情况（一）商品房市场运行情况 1、房地产开发规模继续增长。截止11月末，哈市市区房地产开发规模为1053.44万平方米，同比增长31.2％，新建房地产开发规模517.3万平方米，同比增长26.8％。其中，住宅建设规模713.89万平方米，同比增长28.9％，占房地产开发规模的67.7％。其中经济适用住房建设规模236.08万平方米，同比减少14.9％。规模增长一是因为有实力开发企业的加入，二是因为成片开发项目的增加，三是因为危改力度的加大，四是因为大力发展松北新区建设。 2、房地产开发投资继续增长。截止11月末，哈市市区房地产开发完成投资82.5亿元，占全市固定资产投资的26.5％，占全市GDP总量的6.5％，同比增长26.7％。其中，住宅完成投资49.27亿元，同比增长23.5％，占房地产开发投资的59.7％，其中经济适用住房完成投资12.8亿元，同比减少18.1％，占房地产开发投资的15.5％。 3、房地产开发竣工规模继续增长。截止11月末，哈市市区房地产开发竣工规模237.44万平方米，同比增长28.6％。其中，住宅竣工规模187.42 万平方米，同比增长26.8％，占房地产竣工规模的78.9％。其中经济适用住房竣工规模117.08万平方米，同比减少13.2％，占房地产竣工规模的49.3％。

市场形势分析报告

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市场形势分析报告摘要: 分析报告内容包括，机床、注塑机、风能、泵阀等行业的简单形势分析，下一步详细行动计划等。一、机床行业行业情况机床行业重点联系企业产品销售收入、利润总额、工业总产值、产品销售产值累计同比增速均为负增长；产品销售收入和利润总额累计同比降低幅度比1~9月略有回升，工业总产值和产品销售产值累计同比降低幅度比1~9月进一步加大。金切机床及数控金切机床、金属成形机床及数控金属成形机床产量、产值累计同比增速也为负增长。机床行业重点联系企业（部分企业）本期新增订单及10月末在手订单同比增长速度均为负增长：机床行业重点联系企业（部分企业）本期累计新增订单301.6亿元同比降低34.0%。机床行业重点联系企业（部分企业）10月末在手订单310.9亿元，同比降低24.7%。

行动计划根据调查情况确定目标客户如下，计划12月第二周开始走访。客户名称产量行动计划 12月第一周 12月第二周12月第三周12月第四周云南正成工（昆明台工、台成）精密机械有限公司 19922 电话联系北京精雕科技有限公司9368 拜访浙江瑞远机床集团有限公司6495 电话联系拜访山东威达重工股份有限公司6421 拜访浙江金火机床有限公司4569 电话联系拜访浙江晨龙锯床股份有限公司4556 电话联系拜访浙江凯达机床股份有限公司4150 电话联系拜访北京北一机床股份有限公司3763 电话联系拜访其中：北京第二机床厂有限公司906 电话联系拜访浙江伟业锯床有限公司3737 电话联系拜访浙江得力机床制造有限公司3224 电话联系拜访山东鲁南机床有限公司3135 电话联系拜访山东临沂金星机床有限公司2584 电话联系拜访山东普利森集团有限公司1706 电话联系拜访杭州友佳精密机械有限公司1540 电话联系拜访无锡开源机床集团有限公司1538 电话联系上海第三机床厂1248 电话联系北京阿奇夏米尔工业电子有限公司1222 拜访济南一机床集团有限公司1104 电话联系浙江联强数控机床股份有限公司1053 电话联系江苏省南京第四机床有限公司1029 电话联系江苏齐航数控机床有限责任公司1001 电话联系

关于泸州市房地产市场形势的调查报告示范文本

关于泸州市房地产市场形势的调查报告示范文本 After completing the work or task, record the overall process and results, including the overall situation, progress and achievements, and summarize the existing problems and future corresponding strategies. 某某管理中心 XX年XX月

关于泸州市房地产市场形势的调查报告示范文本使用指引：此报告资料应用在完成工作或任务后，对整体过程以及结果进行记录，内容包含整体情况，进度和所取得的的成果，并总结存在的问题，未来的对应策略与解决方案。，文档经过下载可进行自定义修改，请根据实际需求进行调整与使用。泸州市是四川南部一个中等规模的城市，一个时期以来，泸州市的房地产业取得了长足的发展，房地产在经济和社会生活中的地位和作用日益重要。分析泸州的房地产市场形势，可以了解西部同类型城市房地产业的基本特点。一、泸州房地产市场现状 (一)城镇居民住房条件有巨大改善，但仍有较大需求据统计，XX年，全市城镇人均居住面积10平方米，比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米，住房成套率由1992年的37.4%增加到了1999年的65%。但总的说来，居民住房状况与全国、全省相比还有巨大差距。1999

年，全年仍有危房面积3.5万平方米，城镇居民缺房户6722户，城市现有平房住宅173.36万平方米。据有关资料显示，全市城镇人均居住面积与全国相比低一倍左右，与全省相比低l.4平方米。现有城镇居民现实和潜在需求巨大。 (二)住房制度改革全面推进，住房社会化、商品化的条件基本成熟截止XX年6月，全市公有住房272万平方米，按房改政策已出售217.8万平方米。批准房改房上市2.48万平方米。住房租售价格比进一步协调，XX年租金标准达到了双职工家庭收入的10.81%，新房达到了14.4%，均达到了国家和省政府提出的10-15%的要求。 (三)房地产开发投资快速平稳增长，商品住宅价格平稳上升 XX年完成房地产开发投资5.32亿元，为1992年的

2008中国房地产市场报告

2008中国房地产市场报告:整体趋稳房价理性回调 2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。 1、2007年的投资过热，导致2008年整体市场供给压力大 1.1、房地产开发投资增幅上半年在30%上高位运行，下半年涨幅出现回调受2007年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了20%以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。数据来源：国家统计局、中国指数研究院 1.2、自1998年以来，土地购置未开发面积近12亿平方米，市场潜在供给能力强与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年，中国土地市场开始恢复理性。土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同比增幅也是由1-2月的20.2%，一路回落到1-11月的-2.7%，除1-6月外，也是逐月下降。2007年狂热的土地市场降温明显。但2008年1-11月土地购置未开发面积仍达1.12亿平方米，可见开发商囤积土地的意愿并没有出现根本性变化。

房地产市场分析报告模板

房地产市场分析报告格式特点：（1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。（2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。（3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。市场分析报告内容第一部分宏观区域分析（1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。（2）区位分析。项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。区域位置（项目具体位置、占地及位置优势）区域景观条件（项目所在地区域景观）（3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。（4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响（5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。第二部分区域房地产的市场分析（1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）；平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，

某市市区房地产市场形势分析报告

衢州市市区房地产市场形势分析报告 3月份的银行加息；4月份的国八条及新八条；5月份七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，国家一系列调控政策的出台，对衢州房地产市场影响非常明显：房地产开发速度放缓、商品房销售压力增大、房价趋稳、市场观望气氛浓厚。宏观调控促使衢州市房地产市场回归理性，市区房地产总体平稳健康。一、上半年市区房地产市场运行情况 1、房地产开发投资下降。 2005年1-6月份市区累计完成房地产开发投资额5.65亿元，同比减少40.46%，其中住宅投资3.73亿元，同比减少42.43%；商业用房投资1.39亿元，同比减少16.67%;办公用房投资893万元,同比减少70.30% 2、商品房供给减少。至6月份市区商品房新开工面积32.93万平方米，同比减少48.50%，其中住宅21.26万平方米, 同比减少54.53%。至6月份市区商品房竣工面积21.13万平方米，同比增加15.01%，其中住宅18.22万平方米，同比增加28.60%。至6月份市区批准预售面积29.27万平方米，其中住宅21.39万平方米，商业用房5.09万平方米，别墅1.13万平方米，其它1.39万平方米。

3、商品房空置继续增加。至6月份市区商品房空置面积是20.02万平方米，同比增加44.90%，其中住宅4.51万平方米，同比增加64.08%，商业用房空置面积12.78万平方米，同比增加41.20%。 4、商品房供销比偏大。图略至6月份市区批准可预售的商品房面积为29.27万平方米，经市房管处登记备案的商品房预售套数为2051套，实际预售面积21.78万平方米。平均单月销售套数341套，单月销售面积3.63万平方米。上半年市区商品房的供销比为1.34：1。专家认为房地产市场的供销比一般应保持在1.2：1至1.3：1之间，超过1.3：1即存在商品房供应过剩，市区商品房供销比已超过上限，表明上半年商品房供给仍然偏多。 5、二手房交易量回升。图略 2005年1-6月份二手房交易1644户，与去年同期相比增加4.58%，面积22.45万平方米,与去年同期相比增加39.27%。随着国家为切实稳定房价的调控政策逐渐出台，半年内个人住房贷款利率上调了两次，营业税新政的出台等明确给投资者发出信号，房产投资的成本必将增加，投资风险将会加大，投资收益会下降，从而使部分投资者抛售手中的房产。二手房的挂牌价趋向合理，二手房交易的成功率逐渐增加。目前二手市场上购房者基本上是自住型购买，购买对象主要有乡镇老师、准备结婚的年轻人、为儿女读书方便而购房的家长、先富

房地产项目及区域市场分析

目录一、区域市场分析------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析--------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析--------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析--------------------------------------------------------------- 8（四）结论------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析---------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析---------------------------------------------------------- 10（二）项目劣势分析---------------------------------------------------------- 11（三）存在的机会------------------------------------------------------------ 12 (四)面临的威胁-------------------------------------------------------------- 12三、销售方案---------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题-------------------------------------------------------- 13（二）项目定位-------------------------------------------------------------- 14（三）客户定位-------------------------------------------------------------- 14（四）价格方案-------------------------------------------------------------- 14（五）项目建议-------------------------------------------------------------- 15（六）销售策略-------------------------------------------------------------- 15（七）现场包装-------------------------------------------------------------- 19四、宣传推广方案------------------------------------------------------------ 24 （一）媒体选择-------------------------------------------------------------- 24（二）活动行销-------------------------------------------------------------- 27五、公司优势---------------------------------------------------------------- 29

全国房地产市场形势分析报告

全国房地产市场形势分析报告（2006年第三季度） <<建筑房地产业要参>>编辑委员会编写摘要三季度以来，政策出台犹如疾风密雨，宏观调控效应也开始显现，如房地产开发投资增幅放缓，大部分城市房屋销售价格同比增幅均有不同程度的回落，但与政府的期望值对比，效果仍然不佳。深圳、北京、厦门等地房价依然飞涨，投资随时有反弹的危险。前三季度，全国房地产开发投资为12902亿元，同比增长24.3％，虽然增速放缓，但仍处于高位。最新公布的第三季度70个大中城市房屋销售价格指数数据显示，尽管部分城市房价政府已经回落，甚至下滑，但仍有部分地区的房价依然在高位运行，增幅居高不下，并大有前赴后继之势。从下季度动向来看，房价在宏观调控的“组合拳”之下，房价4季度有望止涨企稳。但另一方面，目前整顿党纪、反腐倡廉的形势已经让越来越多的人对房价的下跌抱有太多幻想。我们认为高企的房价有其存在的需求支撑，因此大跌情况不大可能出现，但一定范围内，抗性较小的地区或者楼盘的价格出

现不同程度的回落是有可能的。目前，各地还将进一步落实调控的具体措施，深圳、北京、青岛等房价涨幅居前的城市将是重点。一、全国房地产市场简况三季度以来，宏观调控的脚步并没有一时一刻地放缓，从爆炸性的“国八条”到“进一步整顿规范房地产交易秩序”的规定亮相，7月建设部再对“国八条”说明。在土地政策方面，9月5日，新华社受权全文播发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，这是继2004年《国务院关于深化改革严格土地经管的决定》出台后，中国政府在土地经管和调控政策上的又一次重大调整。这次出台的土地调控新政着重解决当前土地经管和调控中存在的突出问题，强调了耕地保护对工业用地出让也有新规定。

房地产市场形势分析报告

当前房地产市场形势与发展态势分析——房地产市场形势分析报告由建设部提议，中国房地产业协会主办的“房地产市场形势分析会”近期于上海召开。来自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州6个城市及浙江省房协的主要负责人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市（省）是我国房地产业发展的重点和热点地区，对其进行深入分析具有典型意义。由于区域不同，经济和社会发展的基础不同，房改的进程不同，房地产市场发育程度和房地产市场发展形势也存在差异。此次分析会重点就各地房地产市场近几年发展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后发展的态势进行了为深入的研讨，对引导我国房地产业健康发展有着非常积极的意义。一、六市一省房地产市场近期发展情况 1、房地产供应量继续呈高位增长态势首先是房地产开发投资继续保持较快增长幅度今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地产开发投资的增长幅度超过了40％。上海完成开发投资280.5亿元，同比增长58.2％；北京完成开发投资253.9亿元，同比增长42％；杭州完成开发投资40.57亿元，同比增长41.6％；浙江完成开发投资198.6亿元，同比增长40.6％。天津一季度完成开发投资20.3亿元，同比增长20％；重庆完成开发投资57.29亿元，同比增长19％；广州房地产开发投资保持了10多年快速增长，1至5月完成开发投资118.5亿元，同比增长5.97％。其次是房地产开发力度继续加大 2002年1至5月，北京房地产开复工面积4，680万平方米，同比增长31.7％，其中住宅开复工面积3，441万平方米，同比增长36.2％；天津一季度房地产施工面积1，182万平方米，同比增长10.6％，其中新开工面积151万平方米，同比增长19％；重庆房地产施工面积2，643.81万平方米，同比增长32％，其中住宅面积2，508.3万平方米，同比增长32.3％。上海、浙江、广州、杭州房地产施工面积和新开工面积都在上一年高速发展的基础上，今年1至5月稳步上升，同比增长10％以内。再次是商品房竣工面积总体呈现增长，六市一省有升有降 1至5月，上海商品房竣工面积达到347.04万平方米，同比增长58.2％，其中住宅竣工面积301.75万平方米；北京商品房竣工面积175.2万平方米，同比增长19.4％，其中住宅竣工面积149万平方米，同比增长37.4％；天津一季度商品房竣工面积96万平方米，比去年同期减少31万平方米，占年度竣工计划的11.6％；重庆商品房竣工面积89.2万平方米，同比下降23.1％，其中住宅竣工面积71.59万平方米，同比下降6.7％。

房地产区域状况分析报告

诚投集团冉家坝工程应标书目录第一部分：区域环境分析 1第二部分区域及地块房地产状况分析 8第三部分地块环境分析 27第四部分工程SWOT分析 28第五部分目标客户群分析（针对商品房） 30第六部分住宅部分发展建议 33第七部分公司简介 45第八部分合作建议书 62

第一部分区域环境分析一、北部新区基本简况 1.地理位置：位于重庆主城区北部，南接重庆中心城区江北区和渝中区；北靠江北国际空港；西邻嘉陵江，与高校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区一桥相联；东南３公里与规划中的长江寸滩滚装码头毗邻。 2.地域面积：130平方公里 3.成立时间：2001年 4.现有人口：9.9万 5.现有交通状况：210、319、212三条高速公路呈U型在新区分布；已经开工建设的渝怀铁路从该区穿过，重庆新火车客运站正在区内兴建，西南大型电信交换枢纽之一在新区南缘。 6.产业特点：重点发展信息技术产业、光电子产业、生物工程与新医药产业、绿色环保产业等高新技术产业，汽车及零配件制造等现代制造业，以及出口加工制造等产业。北部新区实行"一区多园"，开发建设汽车工业园、光电产业园、软件园、环保产业园、医疗器械园和出口加工区等。 7.良好的投资环境，支撑北部新区经济持续快速发展。 1）明显的区位优势：拥有优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件。 2）广阔的发展空间：拥有国家级开发区――北部新区经开园和北部新区高新园 3）良好的基础设施和生态环境： ◆综合交通、能源、给排水、信息设施、生态环境、园区基础设施等骨干工程建设将投资450亿。

◆一批体现重庆直辖市水平的文化、教育、科技、体育、卫生、旅游等标志性、功能性重点基础设施工程正在兴建，将逐步展露北部新区现代都市风貌。 ◆分期建成龙景湖生态公园、黄桷公园、照母山植物园、人和公园等一批大型生态林地和公园绿地等绿色生态空间，形成“人.城.自然”共谐共存的生态环境。 4）优惠的扶持政策：北部新区充分利用直辖市和西部大开发的政策优势，实行“普惠、特惠和特事特办”的政策，形成明显的“政策洼地”，吸引海内外投资者来兴业发展。 5）八年实现全面改造 ◆三年打造基础：从2003年到2005年，基本完成7个组团的基础设施。 ◆五年构建框架：到2007年，完成基础设施网络和综合立体交通网络建设，并形成以高新技术产业为基础的现代产业基地框架。 ◆八年基本建成新区：到2010年，7个组团基础设施建设全面完成，以高新技术产业为先导、现代制造业为支撑、现代服务业全面发展的框架基本形成，现代都市风貌展示区风貌初步展现，对外开放窗口、山水园林城区的轮廓初步显现，北部新区“十里汽车城”和光电、生物医药、软件三大产业基地基本形成，北部新区包括经开区、高新区工业总产值力争达到1500亿元。 6）快捷的服务方式：政府采取了一系列能提供快捷服务的措施。 7）良好的发展前景 ◆基础设施投资快速增长。2003年，北部新区包括经开区、高新区完成基础设施建设投资49.7亿元，比上年同期有较大幅度增长。 ◆落户开发区的工程和投资增长较快。北部新区经开园和高新园近四年共引进工程122 个，累计合同投资总额269.1亿元，其中2003年引进工程87个，占历年引进工程总数的71%；合同投资总额208.7亿元，占历年合同投资总额的77.6%。

我国消费市场形势和主要特点分析

我国消费市场形势和主要特点分析（作者:___________单位: ___________邮码: ___________）近几年，我国投资与出口出现了快速增长，随之而来的是我国消费市场也呈现出明显回升。这种趋势说明，虽然消费需求不如投资和出口那样活跃、能够立即见效，但它的增长却会对经济产生惯性，并成为推动和促进国民经济持续发展的重要保证和动力。我国经济虽然经过了连续几年的快速增长，但消费对经济增长的拉动作用还未充分显示出来，对经济增长的潜力也还需要作进一步研究。本文根据我国消费市场发生的重大变化和影响，分析其发展趋势、特点和问题，以及须采取的措施和建议。一、2006年国内消费市场运行情况主要特点 1、消费需求实现了较快增长 2006年居民收入实现了较快增长，对2007年的消费增长产生一定的积极作用，直接效应比较明显。近期农产品的价格上涨有利于农民增加收入，公务员和事业单位职工工资增加促进了消费增长。目前股票市场保持较好的发展势头，股票价格上涨的财富效应促进了消费

增长。随着扩大国内消费政策的落实，公共财政制度、收人分配制度和社会保障制度将逐步完善，并进一步向社会各公众阶层倾斜。综合这些因素，2007年消费仍将保持较快增长。 2、市场销售继续保持较快增幅，全年社会消费品零售总额超过7.6万亿元 2006年，社会消费品零售总额62089.1亿元，比2005年同期增长13.6%。主要特点： (1)销售增幅呈不断加快趋势。2006年1—12月各月社会消费品零售总额分别为：6641.6亿元、6001.9亿元、5796.7亿元、5774.6亿元、6175.6亿元、6057.8亿元、6012.2亿元、6077.4亿元、6554亿元和6997.7亿元，比2005年同期增长分别为15.5%、9.4%、13.5%、13.6%、14.2%、13.9%、13.7%、13.8%、13.9%和14.3%，各月累计增幅分别为：15.5%、12.5%、12.8%、13%、13.2%、13.3%、13.4%、13.5%、13.5%和13.6%。(2)分地域看，城市消费品零售额41967.7亿元，同比增长14.2%，县城零售额6828.4亿元，增长13.1%，县以下零售额13293亿元，增长12%。城市消费增长较快原因，一是每年均有一部分县改为市；二是很多农民进城务工，其消费额计人城市消费，据专家推算，仅此因素每年推动全国社会消费品零售总额增长1—2个百分点。(3)分行业看，批发和零售业零售额52291.6亿元，同比增长13.6%；住宿和餐饮业零售额8457.5亿元，增长16%；其他行业零售额1340亿元，增长1.8%。住宿和餐饮业消费同比增幅高于批发和零售业2.4个百分点。(4)分商品类别看，限额以上批发和零售业中，

房地产区域市场策划分析

房地产区域市场策划分析前言 1 1.市场分析2 1．1．区域市场分析2 1．2．定向市场分析4 1．3．工程分析5 1．4．竞争对手资料分析7 1．5．工程周边配套状况15 1.6.工程企划思路15 2．工程市场定位20 2．1市场定位20 2．2．工程形象定位22 2．3．目标客户定位24 2．4．目标市场细分28 2．5．目标客户31 3．销售策略建议32 3．1．市场气氛培养32 3．2．促销手段建议34 3．3．付款方式建议39 4．宣传策略40 4．1.媒体选择建议41 4．2.宣传主题43 4．3广告创意及诉求47 4．4广告宣传推广策略48 4．5、媒介的组合策略49 结束语51 前言 ……….敝司成立专项小组，以专业的市场调研为基础，根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘工程的优点加以专业发挥，配合贵司尽快完成工程的销售目标。

1.市场分析 1．1．区域市场分析天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积147.77平方公里，人口41.8万人。天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区有中山大道，黄埔大道等63条主要干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河区是广州著名的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。由于城市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中，主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。随着城市向东移的规划现状日渐成熟，有关新城市中心的利好信息不断展示在人们眼前，故天河将发展成为以天河政府为中心。天府路为中轴线的新城市中心，根据其发展的特点，东移重心将会沿着中山大道沿线发展起来，而黄埔大道沿线则因为工厂、企业众多，村落范围广阔等负面特点，使得此带区域向现代化城市规划迈进受到一定程度的阻碍。 1．2．定向市场分析员村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。由于房地产业发展的不成熟，以及经管制不完善的原因，致使该区城内开发了不少不同性质的房地产，有商品房、安居房、集资房、宅基地等，成了广州市典例，区域市场竞争十分激烈。员村，作为新城市中心的一部分，在规划发展或房地产发展都有其特殊的一面，正如该区域楼盘的价格与一路之隔的对面区域相差甚远，原因不明而喻。但由于临近天河区政府，员村有特殊的优越性，而天河区政府的搬迁则大大有利于带动东部地区的规划发展和经济繁荣。因此，位于天河区政府门前的员村，还是可以借助天河区新政府落成这一东风，使在规划、配套、环境等方面得到更大的改善。 1．3．工程分析 1.工程名称：海景中心 2.工程规模：由2幢28层组成 3.推售情况：现推都景轩，海都轩的7～28层 4.宣传主题：只交一成，即做业主 5.价格：4076～5598元/m2，均价4708元/m2 （复式）4228～7289元/m2，均价6255元/m2

海南房地产市场形势分析报告

海南房地产市场形势分析报告 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】

【最新资料,Word版，可自由编辑！】自2010年4月以来，我国房地产市场经历了史上最严厉的调控，在限贷、限购、限价等一系列政策措施的综合作用下，2011年楼市成交量大幅萎缩，房价过快上涨的势头得到遏制。2012年1月31日温家宝主持召开国务院第六次全体会议，对当前重点工作部署时提到要继续促进房价合理回归。 2012年房地产调控仍将继续，但在执行细则方面进行微调的声音也此起彼伏。而2012年海南房地产市场调控政策将会发生哪些变化这些变化又将对海南房地产市场产生什么影响购房时机何时出现围绕这些问题我进行简要剖析。一、2012年调控主基调不变，存在适度微调的可能性与以往的“空调”不同，此次房地产调控效果已经初步显现。作为调控最为严厉的北京，2011年楼市成交量大幅下降。统计数据显示，2011年北京市新建住宅成交9万套，较2010年下降4%，较2009年下降39%；二手房成交万套，较2010年下降23%，较2009年下降45%。调控成果来之不易，调控成果的巩固必然成为2012年北京市相关部门的重要工作，这也是2012年中央政府部署的重点工作之一。目前北京市已经明确提出2012年将继续“限购”政策。 2011年国家房地产宏观调控政策对海南房地产市场影响明显，2010年海南完成房地产开发投资467．87亿元，2011年海南房地产开发完成投资亿元，比上年增长%，占固定资产投资额的%；全年房屋施工面积万平方米，增长%；销售面积

万平方米，增长%。在房屋价格方面，海口去年12月房屋销售价格同比上涨%，环比上涨%；三亚房屋销售价格同比上涨%，环比涨%，两城市房价同比涨幅继续领跑全国。2011尽管房地产开发投资继续增长，但房地产业的增速却由2010年增长%回落到%。海南省政府秘书长徐庄介绍，海南省2011年地区生产总值(GDP)亿元，比上年增长12%，经济保持平稳较快增长，但也存在经济增速减缓等问题，未完成全年预期增长13%的目标。其主要原因是国家加大宏观调控力度，出台了一系列遏制楼市的措施，对海南房地产影响非常明显，导致房地产业回落幅度较大，从而影响整个经济增速回落。海南省住房和城乡建设厅厅长王志宏说，为了促进海南房地产业发展，今年将继续鼓励支持行业协会、开发商继续举办各类房地产促销展销活动；建立多元多层次房地产开发体系，重点发展度假酒店、度假村、养生疗养等经营性房地产业；同时将完善预售资金监管机制。海南省统计局局长符国瑄表示，在方面，去年海南开工建设万套保障房，竣工万套，占计划的%；全年开工建设面积万平方米，占计划总面积的%，其中竣工面积万平方米，占计划的%。 2012年是全面实施“十二五”规划的第二年，是国际旅游岛建设全面推进的重要一年，省委、省政府把2012年确定为“项目建设年”，海南将在重点项目建设，扩大投资方面下真功夫，2012年海南将努力促进房地产业健康发展，抓住房地产市场调控契机，推动房地产结构调整，控制普通商品住房开发，控制岸线房地产规模，重点发展旅游地产、商业地产等高档经营性项目，优化空间布局，提高档次水平，促进可持续发展。加大房地产促销力度，逐步消化保有量，争取2012年房地产销量稳中有升，继续发挥在稳增长中重要作用。三亚市六届人大一次会议上，三亚市市长王勇作的《政府工作报告》指出，五年来全市生产总值年均增长%。今后的5年，三亚将着力保持业平稳健康发展，