高校物业管理现状
高校物业管理现状及发展定位的思考
东北大学韩子秋有勇
一、概述
物业管理是我国改革开放以来出现的一个新兴产业，80年代初期由国外引入，在深圳出现，陆续传播到内地。在20多年的发展历程中，对改善人民群众的生活和工作环境，提高城市管理水平，维护社区稳定，扩大就业，起到了积极作用。最近几年来，随着住房制度的改革，住房分配货币化政策的实施，城镇居民出现了大量的个人购房，物业管理直接进入了千家万户。
在物业管理的快速发展过程中，不可避免地出现了一些问题，如物业管理企业行为不规范，服务不到位，收费与服务不相符，损害业主的合法权益等；也有业主夸大权力，忽略义务，轻视合同的现象，造成物业管理无法进行。这些, 是中国物业管理行业的普遍特点。
二、国内物业管理现状
物业管理由深圳引入，也在深圳得到了快速的发展。国内物业管理行业的现状，大概可以分为以下几种情况：
1、快速发展的物业管理企业
快速发展的物业管理企业以南方为多。这类物业管理企业的特点是已经形成了完善的物业管理体系。这其中包括管理企业的管理与服务已经完善，同时业主的权力与义务也正常履行。如深圳的万科物业管理公司。这类小区确实达到了绿、静、美、安的要求，物业管理从业者与业主密切配合，大家充分行使权力，认真履行各自的义务，共同建设小区。物业管理企业有充足的人力资源和经济实力，在工作中不断地总结经验，查找不足，努力完善自己的服务，竭力提高服务质量。在这个孜孜以求的过程中，不断产生新的适应当时形式的管理和服务模式，提高物业管理档次。他们不断地提升物业管理的理念，达到了快速发展。
2.、靠借鉴别人的模式和经验得以存在和发展的物业管理企业
并不是所有的物业管理企业都有足够的人力资源和经济实力，因此更多的
物业管理企业不具备创新的能力。他们更多做的，是“拿来主义”，向先进的物
业管理企业学习，通过实地考察、查阅资料, 并结合自身的实际情况，来选择
一个管理的模式。这种管理模式尽管不是很先进，但在借鉴的时候取长补短，
秉承被借鉴对象的优点，加上对自身有了足够的认识，因此对企业来讲在的一
定的时间段还是很合适的。在这类企业的身上，不能发现太多新的东西，物业
管理水平提升缓慢。社会上的绝大举数物业管理企业属于此类情况。不在最前
沿并不等于说搞不好物业管理，他们也一直按行业标准的要求来充分行使权力
并履行自身的义务，与业主关系融洽，小区管理井井有条。
3、转型阶段的物业管理企业
说其为转型阶段物业管理企业，是因为物业管理企业本身不正规。往往是
某个单位的什么科室在快要解散的时候，突发灵感组成了一个物业管理企业。
人员情况、经费情况等等都不能达到物业管理企业要求的标准。几个人管理者
雇用几个保洁员、保安员就开始了“物业管理”。上级拨点款，自己再出租几套
房屋，实在不行就卖几套门市房，收不收物业管理费无所谓。这种情况也不少，在某些事业单位和国家机关较多，尤其是在北方中小型城市中，这种情况几乎
是随处可见。这样的物业管理企业所辖的往往就是本单位的小区或自己开发的
小区。几幢楼，规模很小，因此在没有做出太多成绩的同时往往也不会出现什
么错误。况且以前没有人管的小区现在有人管了，业主的心里觉得还不错。
4、物业管理企业尚未形成
这种情况也是集中在北方中小型城市中，南方相对少些。物业管理这一概
念还未能明确，大家的观念还停留在总务处、房产科、基建处等老式的计划经
济概念当中，何为物业管理，尚未来得及考虑。
这种情况往往在一些机关或事业单位较多，这些单位往往历史较长，有些
福利房子以前分给了职工，形成了一个小院，因此卫生、维修等都得有人负责。再加上以前单位为了安排人、提职、提干, 而产生了一个个新的部门，目前又
无法合并。总之，一般的活现在都有人干，物业管理晚一点实施并无大碍。
三、高校物业管理现状
应该说，高校的物业管理受社会环境影响非常大。高校的物业管理本身就
很落后，又没有足够的人力来对此进行研究和探讨，因此向社会先进的物业管
理企业学习是高校物业管理获得间接经验和管理模式的主要渠道。对国内高校
物业管理作一下简单的分析就不难发现，处在物业管理整体水平较高城市的高校，物业管理也就更加规范、更加完善、更加接近行业标准的要求；反之，所
在城市的物业管理水平不是很高，高校的物业管理也不会走得很超前。因此说，社会大环境对于高校物业管理的产生和存在非常重要，甚至是决定性的作用。
高校物业管理的发展，也与社会大环境有密切的关系。如果大环境形成，
物业管理这一概念得到普及并深入业主之心，物业管理的进程自然要快，实施
物业管理的难度自然就小。如果大环境不是很先进，招投标市场不健全，业主
脑海中还都是计划经济下的条条框框，实施物业管理的难度也就大。
我们曾对高校的物业管理作过认真的分析，认为高校的物业管理分为以下
几种情况：
1、完全企业化，并走出高校，占领校外市场
这类高校中的物业管理企业是高校后勤社会化改革的排头兵。往往是成立
得较早，学校给予了足够的政策，外部市场环境好；同时，从业者有敏锐的头
脑和开拓市场的精神。
学校给予政策扶植和经济扶植对高校物业管理的产生和发展很重要。学校
的物业管理企业离不开学校的支持，以什么样的姿态产生、存在和发展都与学
校定的调子有关，至少对于高校物业管理企业初期运行十分重要。如果学校先
把物业管理企业完全企业化了，将它的职能统一了，将它的基本条件完备了，
自然也就有了走向市场的可能。如果市场是相对完善的，竞争是平等的，那么
凭借高校这一社会认可的品牌，将在高校所做的物业管理工作作为经验和业绩，从业者大胆地开拓市场，自然会产生良好的经济效益和社会效益。据了解，浙
大的求实物业管理公司就是这样一个典型的例子，我们曾与陈福江总经理通过
电话，他们____年校外业绩非常出色。
2、半企业化状态，同时具备企业和事业“双重性格”
这种情况在高校中较为普遍。有的已经是一个企业，取得了独立法人资格；但同时对于校内来讲，职能象一个科、一个处。这种情况的形成往往与学校定
的调子、历史沉淀下来的组织机构有关。历史的原因将物业管理的职能给分解了：供暖归一个部门，绿化归一个部门，维修又是一个部门负责等等。每个部
门的负责人都在兢兢业业地工作，级别再提升的可能不大，撤职又没有什么理由：大家都有很多功劳、辛劳、苦劳。这种管理模式己经延续了好多年，好象
并无太大的不足之处。在这种情况下，学校往往下不了决心将所有属于物业管
理的职能归属，因此物业管理企业也就是一个“五脏不全”的物业管理企业。随
着高校后勤社会化改革的提出和推进，“大物业”和“小物业”是高校一直在探讨、在思考的问题。“大物业”，就是说将所有物业管理职能统一起来，形成一个完
整的物业管理企业，如将住宅区与教学区的物业管理统一起来，将供水、供暖、供电等职能归属到一起等；“小物业”，就是维持现状，力所能及地归属物业管
理职能，逐步完善物业管理企业的职能。
半社会化状态的物业管理肯定是“小物业”：“小物业”也就决定所实施的物业管理是半社会化状态。
半社会化的物业管理企业一般都不具备冲向市场的条件。首先，从业者就
不是一个完全合格的物业管理者。职能的不健全不完善势必造成从业者在物业
管理的某个领域的直接管理经验为零；其次，本身就不是一个完整的物业管理
企业，市场招标过程中又不可能将一个小区的物业管理工作分为几家来完成，
这就造成了不完整的物业管理企业与完整的物业管理企业同台竞标的局面，结
果可想而知。
东大的物业管理公司就是这样一个不完整物业管理企业。东大的物业管理
公司是独立法人企业，但不负责小区的供暖、供水等任务。我们也曾试图走向
市场参与竞争，前来考察的单位都认为你们所负责的部分干得都很出色，但还
有一部分物业管理职能你们不懂。
不能到市场中寻找经济来源，只能依靠学校而生存。因此这类物业管理企
业的腰板不硬，依赖感大家共知。在这种情况下，学校的一些职能部门便不时
地管一管这些法人，这些企业。因此，这样的物业管理企业有时看起来更象是
一个科室，用的是一个企业的名字，做的一些事务性的工作。
当然，随着物业管理这一概念的深入，随着学校决策者、物业管理从业者、业主观念的转变，让物业管理企业职能完善，最终完全企业化只是迟早的事。
3、成立了物业公司，但完全事业管理
这种情况的物业管理企业在高校中也较为多见，已经走出了酝酿的阶段，
萌芽出来了物业管理企业，但从学校决策者到从业者的头脑中物业管理概念均
未形成。往往涉及到了一定的物业管理职能，如设立了保洁、维修, 还开展了
出租房屋等经营性物业。没有物业管理合同，没有业主公约，没有业主委员会。在管理上，学校也是按照一个科室来对待，人、财、物样样不独立，主要领导
叫了“经理”，却不能履行经理之权、无经理之实。
凡事总有一个开始，开始自然也就意味着有很多东西尚待进一步完善。事
业型的物业管理企业在北方的中小型城市较多见，与很多因素有关，需要时间
来逐步完善。当然，完善速度和质量取决于决策者的观念，也与从业者对物业
管理的理解和努力有关。
4、物业管理的职能还在由一个科或几个科来完成
这是物业管理这股春风尚未吹到的角落。无论是领导还是居民，对物业管
理缺乏一定的认识，甚至干脆不知为何物。所有的工作几十年如一日地运行着：设一个总务处、绿化中心、能源部、房产科、爱委会等等，实施着类似物业管
理的职能。每月收一元或几角的卫生费，冬天供好暖气，几十年如一日有条不
紊地进行。
这种情况在高校中占有一定的比例。地理位置越偏僻，这种现象存在的土
壤就越肥沃。在这些学校中，物业管理这一概念基本为“零”，高校的物业管理
企业在经历萌芽、半社会化、社会化的过程中，决策者、从业者、被服务对象
观念的陈旧将束缚其发展。这将是一个漫长的过程。
以上，本文就中国物业管理现状、高校物业管理现状、高校物业管理的有
利与不利因素进行了讨论。从中不难看出，全国的物业管理(含高校)发展不均衡，情况十分复杂。走在前面的，已经是大师级，可以授课带弟子；走在后面的，
还根本没想到实施物业管理。
四、高校物业管理的几个特殊性
高校对于物业管理而言是一个特殊的群体。说其特殊，主要有以下几个原因:
1、高校的建校史长，观念固化
在高校实施物业管理，最难解决的就是改变决策者和居住者的观念问题。
2、高校是一个封闭的小社会，有很多已经形成的习惯
高校是一个小社会，很多人可以常年不出校门(或住宅区门), 但基本生活不
会受到影响，有一部分人过着“秀才不出门便知天下事”的生活。同时高校人与
人之间较为熟悉，领导与群众之间多有师生之情、同窗之谊；最差的，还可以
绕个弯找到一个非常亲近的关系。因此，谁要是心里不顺了，很容易就可以找
到领导聊一聊。
改革必然对原有的习惯与生活造成冲击，否则就没有必要进行改革。物业
管理是要将无偿的服务变为有偿，直接触及到居住者的切身利益。收费的高低，服务的好坏，甚至是一些莫须有的问题，都会反映到领导者的案头，影响决策
者的信心和力度。
3、高校正在从计划经济向市场经济过渡
在高校目前还可以经常看到计划经济的影子，如分房、分配方案等等。市
场观念正在一点点走向高校，走向人们的脑海之中。这是一个过程。在过渡期，大家往往在发现过去不足的同时又很难接受新的事物。这个过程也是艰辛的，
需要决策者、执行者、被服务对象的观点改变、行为支持；同时，也需要外部
环境的影响和支持。
五、高校物业管理经历的几个不同阶段及定位
高校的特点也就决定了高校的很多做法会显得很“独特”，物业管理也不例外。以我们经过了广泛调研和认真分析，认为，高校的物业管理应该走这样一
条路：以物业管理的行业标准为理论依据，以高校的实际情况为事实依据，将
物业管理的产生、发展、成熟划分为若干个阶段，根据每个阶段的具体情况因地制宜地确定物业管理的模式和标准，即定位。
我们认为，为高校的物业管理定位应该分为以下几种情况：
1、产生阶段，要在维持原管理与服务的情况下逐步靠近行业标准
对于绝大多数高校而言，物业管理产生阶段都显得较为突兀，都是“平地”产生，都不是一个完整的企业模式，有些甚至没有企业的性质。每个角色都是新的，但每个人都是以往尚未发生变化的思维模式。观念的未转变、职能的不完善等等都要求此时的物业管理不应过分追求企业化、行业化，而应该尽量维持原有的管理与服务模式，努力提高服务质量，逐步提升服务标准，让物业管理这一概念潜移默化地浮出水面来。这一点很重要。产生的本身也就意味着一种转变的诞生，一场改革的开始。改革是最容易失败的。古往今来，在历代变法亦即今天的改革中，失败的例子很多：商鞍车裂、王安石罢相、戊戊六君子杀头，都是变革失败的结果。因此改革一定要在维持以往惯例的基础上，在小范围推广新的模式，树立典型，让大家感受到改革的好，让大家从心中需要改革。这就如小平同志所推行的改革：在深圳杀出一条血路来。因此产生阶段的高校物业管理就是要以渗透的方式切入，逐步引进新的观念，当然，最主要的是提高服务质量和服务意识。创造绿、静、美、安的居住环境，让业主多年的希冀变成现实，让业主体会到被尊重与居住环境的大大改善。这也就是高校物业管理在产生阶段所要做的定位。
只要产生了,就自然意味着发展。关键是在产生时要有一个良好的心态,不能急,要认清形势,要分析内外环境。尊重历史、尊重现实本身也就具备了发展的前提,只要能把握好方向,掌握好节奏,良好的开端必然也就达到了成功的一半。
2、发展阶段之一, 将已有职能按行业标准来运行
正如以上所述,不管背景如何,产生了物业管理企业,目的就是要将物业管理企业化,按行业标准来运行。这应该说也是成立的初衷。职能不完善、政策不是非常有利、外部环境不好,都不是一朝一夕所能解决的问题。因此,对于处在这个阶段的物业管理企业而言,不能等、不能靠,更不能怨天尤人。最需要做的、最应该做的,就是将已有的职能完成好,并向行业标准靠近。比如说,只有保安、保洁、零
星维修的职能，那就要努力建设这三个方面，让这三个方面的工作质量达到行
业标准的要求，让业主从这三个方面所得到的服务是充分的、是满意的。尽管
所涉及的面不是很宽广，但并不影响业主对这个类型物业管理企业的评价。正
所谓“窥一斑可见全豹”：小事不可随便。己有的工作井井有条，业绩突出，那
么企业的自信心会增强，业主的信任感也会得到提高。
必须清醒地认识到，这个阶段很重要。从一定意义上讲，决策者已经开始
了第一个试探。如果成功，那么根据试探的结果会产生较大的有利于企业发展
的政策出现；反之，决策者会要求企业稳一些，步子慢一些，增加观察的时间。这是一块试金石。“一屋不扫何以扫天下？”从业者具备足够的能力，所采取的
措施与手段得当，被服务者从心里愿意接受和认可，这些才会让决策者下决心
将高校的物业管理拓展开来。决策者、物业管理从业者、业主三者相辅相成，
不可或缺。
3、发展阶段之二，归属物业管理职能，并按行业标准来运行
进入这一个阶段表明，物业管理从业者已经付出了艰辛的劳动，达到了预
期的效果并取得了一定的成绩，获得了决策者的认可和支持，业主也对物业管
理这一概念理解、接受，甚至已经开始配合物业管理从业者的工作。
进入这一阶段也表明，一个良好的开端己经为成功打下了一半的基础，它
增强了与之相关人员的信心、热情和力量。
走进这一阶段，也说明此前已经积累了一定的经验。如什么是物业管理，
它应该包含哪些职能，如何为业主提供最佳的服务，如何行使权力并履行义务
等等。也就是说，从业者本身心理上和观念上已经是一个物业管理从业者，可
能由于职能不完备而对某一个领域不熟悉。这已经不是关键的问题。“人非生而
知之”学习物业管理知识是很容易就会学到，这对于工作来讲，不会有太大的影响。
物业管理者的经验、所取得的业绩、业主的理解支持，这些，都会促使从
业者特别是决策者产生新的思考：完善物业管理职能并将高校的物业管理社会化。
完善物业管理职能，也就是我们经常谈到的“归口”问题，将应该由物业管
理企业管理的部门，都纳入其名下，也就是我们高校后勤常常谈到的造大船，
产生“大物业”。这多少有点残酷告,“统一”的过程将会带有“血腥味”很多人要因此被打乱了原本平静的生活，多年的地位与收入会发生变化，更多的是走了下坡路。这种工作不是一朝一夕能完成的，要一个一个地解决，一块一块地合并，
合并之后还要有一个较长时间的磨合期。
归属合并的过程要突出一个概念，即所有新的职能要按行业标准来运行，
至少经过短期的过渡与磨合之后，必须按行业的标准来运行。
归属合并肯定要涉及到人、财、物方面的问题，这里有一个最难解决的，
就是人的观念的改变，由事业单位所拥有的思维方式向企业化改变。这就又回
到了本文在前面所讨论的问题。这次转变观念的难度应该比最初产生物业管理
企业时转变观念的难度小，时间短，对企业的影响不会太大。要有正规的考核
办法与管理规章制度，要完善企业的氛围与运营机制。有规矩也就成了方圆，
新的环境塑造新的观念，这也都是正常的事。一个职能完备的物业管理企业，
势必就要按行业的标准来运行和发展。
4、发展阶段之三，完善物业管理职能，完全按行业标准运行
所谓的行业标准，也是在不断地变化。但最基本的条件是将物业管理企业
在完全企业化的环境下运行，不断提升服务理念，提高服务质量。对于高校的
物业管理企业而言，要彻底与高校形成甲方、乙方的关系，要完善合同的条款，在法制而非行政干预的轨道上运行。物业管理企业也可以通过竞标的方式来获
得为本校业主服务的机会，不一定是行政命令的结果。从业人员可能有很多是
高校的职工，但属于学校派出人员，所有的福利待遇等都由物业管理企业本身
负责。学校与业主在接受服务方面是一致的，属于甲方，对物业管理企业的工
作进行指导、监督，行使相应的权力与义务。
按行业标准来运行对于物业管理企业是很重要的，使其经过了艰苦的历程
之后终于变成了“正规军”。在市场这个浩瀚大海中品尝快乐与艰辛的同时，至
少有一点是令人兴奋的：摆脱了很多束缚。
走到这一步的高校物业管理企业，市场对于他们来讲并不是很可怕。原因
有以下几个方面：
①本校的小区已经是其辖区，有了一定的经济来源。这部分经济来源应该
是能够满足公司本身的支出，维持公司的正常运行。这种得天独厚的条件解除
了后顾之忧，是经济优势。
②高校的物业管理企业有很多都是高校派出人员，其中一部分管理者的学
历层次较高，有较强的理论与实践能力。尽管他们未必是物业管理这一专业的，但至少具备企业所要求的素质。这是人力资源的优势。
③高校的物业管理企业在命名时绝大多数都会含有高校的名字或简称。高
校本身就是一个品牌，因此高校的物业管理企业在社会上更具备信任感，容易
被业主接受。这是品牌优势。
高校的物业管理企业还有很多优势，在此就不一一赘述。因此高校的物业
管理企业很自然地就会想到这样一个问题：在占领学校市场的同时，冲向校外
市场，获得更大的经济效益与社会效益。
5、冲出本校，走向市场，达到企业化最终目的
这是高校的物业管理企业的最高追求，这是一种结果。此时的高校物业管
理企业与其它社会上的物业管理企业已经没有本质上的区别，最多是文化气息
浓厚一些。因此本文在此不做过多地探讨。
以上，我们将高校的物业管理企业的产生和发展分为五个阶段进行了讨论。当然，并不是每一个高校物业管理企业都必须按照这个模式来运行，也可能忽
略了其中的一个或几个环节，这都是正常的，无可厚非。本文只是探讨了一个
较为普通的模式。
由于时间紧，调研工作不是很充分，加之水平有限，本文的有些观点未必
十分准确，对问题的分析也可能不是很完善。我们谨以此文呈献给高校物专会
的同行，供大家交流，请大家指正。
物业管理调研报告
物业管理调研报告 物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业管理指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。下面是小编为您推荐的小区物业管理调研报告，请参阅。 近年来，随着我县城镇化进程的快速推进，房地产业得到了迅猛发展，建成了一大批住宅小区。在xxxx高速上远远望去，一幢幢漂亮的高层矗立在xx南岸，绵延数公里，与防洪大堤交相辉映，奠定了一座现代化城市的雏形。这些住宅小区遍及城区各个区域，配套的小区物业管理也由此经历了从无到有，从摸索试点到稳步发展，管理对象从单一的住宅小区发展到商场、超市、办公楼等各类领域，形成了包括房屋及相关配套设施设备的维修养护、环境保洁、安全巡查、绿化管养等各类物业服务。但由于物业管理在我县起步比较晚，发展相对滞后，出现了大大小小的矛盾和问题，现已成为影响居民正常生活的焦点问题，亟需采取有效对策来加以改进和解决。 一、基本现状 截至目前，我县已建成小区和各单位家属楼137个，建筑面积123万平方米，规划住房12711套，入住44489人。入住人口占城区总人口的64%。建设方式主要为：90年代各
单位在后院集资建设的房屋占15%，商品房占70%，小产全权房占10%，保障性住房占5%。 我县物业管理有三种模式。一是由物业服务企业管理，全县有物业服务企业13家，资质全部为暂定三级，从业人员244人，虽然服务小区只有26个，但这些小区住宅总面积约59万平方米，近乎占建成商住楼总面积的一半。二是自主管理、自治小区70个，这是小区管理的主要形式，占全县建成住宅小区的一半，管理住房面积约52万平方米，占到建成商住楼总面积的四成左右。三是无人管理小区，涉及小区41个，面积约12万平方米。 二、小区管理存在的问题 通过统计数字可以看出，目前全县绝大部分住宅小区处于自主管理或无人管理状态，关乎六、七千户群众的切身利益。就物业公司管理的26个小区而言，也有收费难、管理难、业主与物业错位、服务缺失等诸多问题。这些问题不仅直接影响到居民的居住环境和生活质量，而且叠加累积极易造成群体上访，影响全县稳定大局。分析我县住宅小区及物业管理，主要有以下五方面问题： (一)准入门槛低，服务不规范。我县现有13家物业公司，资质全部为暂定三级，从业人员244人，注册资本都在50万—100万元，平均每家公司员工不到20人，规模小，实力弱。物业管理人员大都为退休人员和下岗工人，没有经
全国物业管理专业大学实力排名及就业前景排名(完整版).doc
2019年全国物业管理专业大学实力排名及 就业前景排名(完整版) 全国物业管理专业大学实力排名及就业前景排名(完整版) 物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。 中国科学评价研究中心、中国科教评价网和中国教育质量评价中心共同完成了度中国大学及学科专业评价工作。本次大学评价共包含2751（去年2742）所中国高等院校。其中包括1200所（去年1155）中国大学（不含军事类院校和港澳台地区高校）：含重点大学131所（一流大学26所），一般大学645所（去年621），民办院校424所（去年403）；另外还对287所（去年298）独立学院和1264所（去年1289）普通公立院校进行了全面系统、
客观公正的科学评价。 中国物业管理专业大学排行榜 排序学校名称水平开此专业学校数1武汉大学5★132佳木斯大学5★133河北体育学院4★134上海师范大学4★135北京林业大学4★136石家庄学院4★137内蒙古财经大学3★138山东工商学院3★139通化师范学院3★1310沈阳工程学院3★13
高校物业管理特点及难点
高校物业管理特点及难 点 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998
摘要:本文围绕高校物业管理的特点展开分析,分析了高校物业管理中的一些难点和重点,提出了一些稍具体的管理措施。 关键词:高校物业管理浅析 物业管理踏入中国30多年,是社会进步和经济发展的产物,在我国已经成为朝阳行业。随着高校后勤社会化改革的不断深化,高校物业管理也得到了前所未有的发展。高校物业不仅要通过为师生提供服务,创造一个优美和谐的校园环境,还要为社会提供服务,创造安全方便的人居环境。高校物业管理兴起虽然时间不长,但发展十分迅速,特别是高校后勤社会化改革以来,大多数高校都非常重视物业管理工作,在一些经济发达地区和一些基础较好的高校,物业管理工作取得了很大的成效,一些高校的物业管理服务不仅初具规模,而且具备了一定的专业化水平和市场竞争力,为全国高校物业管理工作起到了示范和表率作用。 高校作为特殊的物业有其自身的特点,是学生学习、读书、自习、休息、娱乐、就餐、运动等场所的综合体系,下面根据高校物业的特点结合自身的工作经验,浅析一下高校物业管理工作的重点和难点。 一、环境卫生服务: 要确立专业操作、保持整洁、服务教学的目标。在具体操作当中,一方面要全面引入 ISO9001质量管理标准、ISO14001环境管理标准、GB/T28001职业健康安全管理标准,并严格参照标准进行规范化、程序化地实施;另一方面针对学校物业的特点及教学活动的要求进行点对点地操作,利用岗位安排、提高标准、特别突击等方式来应对高校物业使用频率较高、临时性要求较大等问题。比如,学校的各种大型活动开展较为频繁,每次大型活动之前都必须进行清洁卫生突击清理,以达到活动组织者及学校的要求。在我们进行校园清洁卫生服务工作中,全面提倡量化和细节管理,促使各项环节都能够进行数字化的表示。 二、公共设施设备的维修和维护: 公共设施设备的维修维护首先要确立专业、规范、节约的管理目标,以保障设施设备得到科学、有效的维护。具体应该做到:小修要及时,以免造成大修,中、大修要合理计划、及时上报,既要考虑成本,又要考虑成效。我们将严格参照物业管理行业的维护标准,根据实际情况有的放矢地组织实施。在日常管理中,完善各项操作规程,不断提升维护人员的技术含量,做好巡检、记录和反馈。通过专业化的操作和运行,保障公共设施设备随时处于良好、可利用状态。 三、教学服务及教学保障: 在高校未实行物业管理以前,教学服务及教学保障属于学校的职责,这让本身主要履行确保教学质量的学校部门不得不分出精力来做教学后勤保障的一些琐事,极大地影响了教学质量的提高。实行物业管理后,我们可以承担和履行部分教学服务的职责,在具体操作中,根据教学的需要,通过和对口部门的及时有效的沟通,不断优化教学服务的模式,不断扩展教学服务活动的项目和内容,以达到教学有序、师生方便的目的。具体的内容可以涉及:协助教室的
高校物业管理的几点思考
高校物业管理的几点思考 大连轻工业学院喻琦于平 伴随我国物业管理行业的不断成熟和进步，以及高校后勤社会化改革的不断深入与发展，高校物业管理也充分显示出其强大的生命力和广阔的发展前景。但是，由于高校物业处在学校这种具有浓厚的人文环境和学术氛围中，有其自身特殊的教育属性和功能，决定了高校物业具有区别于其它物业的特殊性，在管理上应紧紧依托高校这一母体，以“管理育人、服务育人、环境育人”为宗旨，和学校同呼吸、共命运，更好地为培养人才服务。 因此，准确定位高校物业管理的功能、探讨高校物业管理的发展建设工作在维护学校发展稳定、构建和谐校园的建设中发挥着极其重要的作用。基于这一思考，作者结合自己的工作实践，对高校物业管理的功能定位及发展建设略书己见，以期起到抛砖引玉的作用，共同探索适合高校特点并不断推进后勤社会化改革的物业管理有效路径。 一、以管理为手段，以服务为中心，准确定位，扎实工作 高校物业管理的目标就是通过自己的有效服务，充分合理地使用现有房屋，发挥楼宇的功能，提高学校房产物业的使用效率和经济效益，促使房产物业的保值增值，为师生提供优美整洁、舒适方便、安全文明的工作和生活环境，营造校园的育人氛围，保障学校的发展稳
定。在社会主义市场经济条件下，高校物业价值的实现也需要按市场经济规律运作实行有偿服务，在实现社会效益的同时实现经济效益，体现物业价值。 1、发挥高校物业的管理特色，做好行政工作的强力助手。 物业管理服务工作，看似简单、零星琐碎，实际涵盖了方方面面的知识和技巧，以及判断、分析和解决问题的综合能力。如日常安全、消防、保洁和维修等各项工作，都要具备相关知识和动手能力，每项工作必须扎扎实实落实到位。同时我们还要在工作中提高沟通、协调能力，倾听学生的心声，关心学生生活中遇到的实际困难，随时与他们进行交流，使学生发挥“自我管理”的热情，而不是强硬管理。让学生从不了解物业管理服务，到了解熟悉；从熟悉到理解，由理解到自觉遵守相关规定，积极主动协助管理人员，搞好物业管理服务工作，以及公寓文明建设。沟通能使学生与物业公司拉近距离，便于及时了解和解决实际问题，化解矛盾，避免误会，能有效的妥善处理有关事宜。虚心听取师生合理化建议，能及时纠正工作中的不足之处，不断在实际服务工作中改进，提升服务质量，提高管理成效,有利于学校的发展和稳定。 2、服务工作具体化，细节处理人性化。 为高校师生员工提供高效、便捷、优质、全方位、多层次的服务是高校物业管理的最基本也是最重要的功能之一，做好物业服务工作不仅能够使学校领导集中全部精力研究教学、科研及学校的发展建设工作，而且有利于广大师生更好的工作和学习。物业服务项目很多，最
某市物业管理服务工作调研报告
某市物业管理服务工作调研报告 一、基本情况 我市物业服务工作从xx年左右开始起步，经过十多年的摸索，从无到有，从小到大，呈现出良好的发展势头，物业服务的整体水平有了较大提高，对优化人居环境，提升城市形象，保障人们安居乐业，维护社会稳定起到了重要的作用。 二、工作开展情况 一是加强了制度建设。根据国家和省、xx市的有关规定，结合我市实际，先后制定出台了《关于加强住宅小区物业管理的实施意见》、《关于贯彻落实<住宅专项维修资金管理办法>的通知》、《关于进一步规范前期物业服务招标投标工作的通知》等制度。通过具体制度的建立和落实，基本保障了物业服务工作的顺利开展。 二是推行了“菜单式”物业收费服务模式。重新制定了《住宅小区前期物业服务等级标准》，将物业服务内容划分3个等级、5个小项，进一步细化服务内容、量化服务标准，让业主明明白白交费，企业清清楚楚服务，基本做到了业主期望的“质价相符”。
三是积极开展了物业政策法规宣传培训工作。通过报刊、专栏等传统媒体和微信群、视频等新媒体，采取多种形式向广大业主和社会各界宣传物业知识，着力增强业主对物业服务的参与意识，努力赢得社会方方面面对物业服务工作的理解和支持。通过集中培训、集体研学，多措并举，提升从业人员的思想素质，提高从业人员的服务能力。 三、当前存在的主要问题 （一）物业服务整体水平不高。我市现有一部分物业服务企业是建设单位的附属企业，仅对自已开发的项目小区提供服务，市场化程度不高。前期物业建管不分，没有形成良好的制约与监管体制，企业缺乏危机意识，缺乏创新能力。在现有的物业服务企业中，普遍存在从业人员年龄偏大、素质不高，企业管理不规范、服务不到位等问题，物业服务简单粗放，仅限于清扫卫生、秩序维护、绿化养护等低标准、低水平的基础性服务，难以满足业主多样化的需求，无法提供更多增值服务，而且有的物业服务企业没有签定物业服务合同，没有得到业主的认可，造成业主、物业服务企业、建设单位之间互不信任，矛盾时有发生。 （二）物业服务消费观念滞后。部分业主对物业政策法规、物业服务企业、业主委员会、业主的权利和义务及相互间的关系缺乏了解，对物业服务的社会性、公共性、有偿性认识不足，只顾个人利益，无
中国物业管理的起源及发展
中国物业管理的起源及发展 物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生出来的产物，它作为房地产商品的消费环节，是房地产开发的延续和完善，是适应市场机制而逐步建立起来的一种综合性的经营服务方式。当它以经营、服务、管理为一体的充满生机和活力的管理方式在我国大地上一出现，就显示出蓬勃的生命力及广阔的发展前景。然而，我国现行的物业管理毕竟处于成长发展阶段，在理论和实践上还有很多问题需要研究和给予回答。作为一个关系国计民生，涉及千家万户的产业，自然备受各方关注。 一、物业和物业管理 物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。其中，“各类房屋”可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。“与之相配套的设备、设施和场地”，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、道路。物业与房地产业既有着本质的联系，又有所不同。房地产业的概念是涵括房地产生产、流通、消费的整个过程的集合概念。物业是房地产进入消费领域的房地产产品，是其中的一个局部。物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和法律，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。 物业管理的概念包含了以下几层意思：实施物业管理的必须是具有法人资格的经政府有关部门注册认可的专业组织。物业管理组织必须按与物业业主和物业使用人签订的合同依法进行管理。物业管理的对象是物业，服务的对象是人，是以经营的手段进行管理和服务，是集管理、服务、经营为一体的有偿劳动。物业管理是一种社会化的管理活动，其最终目的是方便用户，服务于社会，实现社会效益、经济效益、环境效益的同步增长。 二、我国物业管理的由来 我国自本世纪80年代以来，伴随着改革的推进和深化，城市房地产综合开发呈狂部突进之势。建设项目之多，建设规模数量之大，建设方式之新，产权多元化格局的形成，给房地产管理带来活力的同时也带来了一系列新的问题。因此，不管是房地产管理部门直接管理的，还是单位自管的，或是街道办事处管的小区和各类房屋，都程度不同地存在着管理机构不健全、管理经费少渠道、管理工作不到位等问题。尤其是住宅小区建设，虽然居住条件和配套建设都有了明显的改善，但是由于缺乏有效管理，导致私搭乱建，垃圾随意堆放，设备残缺不全，管道不通，房屋失修失养等，使小区面貌一年新，二年旧，三年破的问题十分突出。社区管理和服务跟不上，居民意见很大，如：报纸收不到，没有医院，交通不通等。各级政府及职能部门为解决这些问题耗费大量的人力、物力、财力，年年都搞综合治理，然而，大都只是头痛医头，脚痛医脚，难以从根本上解决问题。实践证明原来那套行政性的福利型的房地产管理体制已不能适应形势发展的需要，必须对旧的管理体制从根本上进行改革。我国各地房屋管理单位、管理部门在实践中对住宅小区管理方式进行了各项有益的探索。大庆石油管理局对住宅区实行封闭管理；常州等地由街道办事处统一管理；上海的房管所积极转换机制，开展多种经营，为管理经费开辟渠道等。这些措施，虽然对保持小区的环境、改善住宅的维修和养护起到了积极作用，但没有从根本上触动住宅
学校物业管理的特点
管理研究 >>MANAGEMENT REASERCH 高校物业管理的特点分析 李富 （北京经济管理职业学院，北京102602） 关键词：高校物业管理；特点 摘要：高校物业管理同社会一般的物业管理相比，有其自身的特点，即教育属性、特定的服务对象、特定的校园文化氛围。这些特点决定了高校物业管理主要应是以保证教学和师生生活为中心，维护房屋及其设施设备的完好，提供多元化服务，营造良好的育人氛围，维持正常的教学秩序。为此要加强管理手段和队伍素质建设、接受国家教育主管部门的指导。 中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1671-8089（2008）04-0086-02 随着物业管理行业的发展和高校后勤社会化改革的推动，（一）加强房屋设施养护，确保教学和师生生活高校物业管理成为高校后勤的一种新模式。近几年我国高校的房屋及公共设备、设施（主要包括水电暖等）是保证教快速发展，许多高教园区的建立、再加上高校新校区的扩建，学和师生生活的基本和必需的条件，必须保证其随时处于良使高校物业管理得到了进一步的发展、巩固和完善，受到社会好、可利用状态。要以专业、规范、节约为目标，运用科学的的高度重视。深刻认识和分析高校物业管理的特殊属性，明确手段、规范的操作、严格的标准进行系统的养护，做到小修及这一工作的着力点，对于搞好高校后勤，办好高校有着十分重时；中、大修要合理计划、规范实施。严格参照物业管理行业要的意义。的维护标准，根据实际情况有的放矢地组织实施。完善日常管 理的各项操作规程，不断提升维护人员的技术含量，做好巡 一、高校物业管理的特点检、记录和反馈。通过专业化的操作和运行，保持物业持续利 高校物业管理除了具有社会一般物业管理的特性，即服务用和保值增值，确保教学。 性、专业性、经营性、规范性、统一性和综合性等外，还具有（二）提供多元化、实效性的服务 以下三个自身特点：为教学和师生提供多元化、实效性的服务，这是高校物业 1、教育属性。高校物业管理作为高校工作的一部分，必服务特有的功能，这也是高校物业管理的特色所在。在高校未 须以教学为中心，围绕教学和育人开展工作，一切作为都要与实行物业管理以前这项工作一般属于教务处的职责，这让本身高校教育、教学、科研的整体目标相适应，并负有“管理育主要履行确保教学质量的学校职能部门不得不分出精力来做教人、服务育人”的责任和义务，成为高校培养人才的有机组成学后勤保障的一些琐事。实行物业管理后，物业管理部门应该部分。主动承担和履行教学服务的职责。具体的内容可以涉及协助教 2、特定的服务对象。社会物业服务的对象是社会各行各室的分配使用、教学器具的管理和发放、特殊教室的管理和维 业不同职业的人，而高校是一个高层次、高学历的上层建筑，护、运动场馆的管理等等。在具体操作中，根据教学的需要，物业服务的对象是以广大教师和学生为主的知识群体，也是社不断优化教学服务的模式，不断扩展教学服务活动的项目和内会上的一个特殊群体。他们对物业管理企业的形象、服务人员容，以达到教学有序、师生方便的目的。为师生生活提供全方的素质和服务内容都有较高要求，服务和管理更需要精心和讲位服务，让广大师生在文明、雅致、方便的生活空间里更好地究方式；秩序维持和学生安全显得特别重要。完成自己的工作和学习。主要有两方面： 3、特定的校园文化氛围。由于高等教育在我国经济建设一是为师生提供生活和学习上力所能及的便利。随着生活 和精神文明建设中所处的重要地位和所起的作用决定了高校特水平的提高，师生在学校里十分需要更便捷的服务，作为物业有的文化内涵和底蕴，形成了浓厚的校园文化氛围，高校物业服务部门，应该随时了解和分析师生的需求，适时地补充和调不同于其他物业的这一特性，决定了高校物业管理在做好物业整服务项目，全面引入差异管理的概念，师生想到的一定要做服务的同时，还要注重营造育人氛围等软环境建设。高校物业到，师生没有想到的，一定要想到，不断超越广大师生的满意管理所承担的校园环境建设是校园文化建设的物质载体，它与度，让服务受众不断地感受服务的新颖性和及时性。在对教师校园文化建设是密不可分的，它既受校园文化建设的影响，同服务上，通过分析教师从进入教学楼到离开教学楼这段时间的时又反过来影响校园文化建设。所有环节，然后在每个环节上设置相应的、有效的服务项目， 比如布置好教员休息室，准备好老师饮用水，准备好老师课后 二、高校物业管理的着力点的洗手用水等等，让教师在教学楼所处的每分钟都能感受到优 根据上述特点，高校物业管理应该是服从服务于“以教质的服务。对学生服务方面，提供专门供学生饮水的地方，为学为中心，以育人为宗旨”的大目标，坚持以人为本的服务理学生准备雨伞等等，学生在上学求知的同时，也能够享受温馨念，运用现代化的管理模式和方法，维护房屋及其设施设备的的、人文化的服务。 完好，为师生员工提供优质、高效、周到的服务，营造整洁优二是根据学校的情况及学生的需求适时开展各种特色活动美、文明向上的良好校园环境，维护正常的教学秩序。及宣传教育活动，这不仅有利于疏通与广大师生的关系，取得 作者简介：李富（1958—），男，河北省张北县人，北京经济管理职业学院南校区物业管理中心经理，经济师。
高校物业管理的趋势
高校物业管理的趋势 摘要：随着社会的发展，高校改革的需要，高校物业管理也悄然兴起，它有别于以往的总务后勤管理和社会物业管理，有其特定的属性，高校物业管理是一个集管理、经营、服务为一体的系统工程。本文在分析当前高校物业管理特征的基础上，指出物业所有权与经营权分离、管理市场化、社会化、专业规范化是其发展的必然趋势。 关键词：高校物业管理社会化 一、当前我国高校物业管理的特点 从高校物业的使用类别看，高校物业可以分为：教学办公科研型楼栋物业、学生公寓物业、教职工住宅小区物业、文化体育类物业、服务接待类物业等，除教职工住宅小区物业外，其它物业产权基本上属于国家所有或极少数企业法人所有。高校物业的基本情况决定了高校物业的性质，与社会上一般物业管理相比有如下特点。 （一）高校物业管理在某种程度上具有政治任务 一般而言商住物业的管理主要是为住户创造安居乐业的生活环境，实现物业的保值和增值。高校物业管理的目标主要是为师生创造一个良好的教学环境，协助提升高校的对外形象。这样高校物业管理一定程度上就不完全遵循市场经济的效益原则，如学生吃及住的管理属于学生生活综合管理的范围，涉及社会安全稳定，其服务费用价格等有些由政府物价部门审批，不完全按照市场规律运行。校园治安维护、校园环境的综合管理涉及到校园的校风、学风等问题，是一个综合的社会稳定治理问题。 （二）高校物业管理具有育人功能 高校的活动主体是在校学生，校园环境的好坏，物业管理水平高低，承载着显性与隐性育人功能，大学阶段是大学生人生观、世界观、价值观形成发展的重要时期。以人为本的管理理念，有助于培养学生良好道德品质，通过校园干净、宽敞、明亮、整齐、优美的环境，容易使大学生形成乐观向上、豁达开朗的良好心理素质，培育丰富的美学价值和审美情趣。通过后勤物业人的热情主动、文明服务引发大学生对劳动的尊重和热爱，有助于培养他们热爱劳动的朴素感清。 （三）高校后勤物业管理以优质服务为最终目的 高校后勤社会化改革的最终目的是为高校的教学、科研和师生服务的，改革的目标是依据经济规律和教育规律运用新机制、新模式，加快后勒建设，提高后勤服务水平。服务决定市场，只有以优质服务，优良作风，优美环境让师生员工满意，才能占领市场，高校物业必须以优质的服务去做好各方面工作，取得师生员工的一致满意。 （四）高校物业服务费用标准具有不确定性 商住物业管理的资金来源包括管理服务费的收取、公共设施专用维护基金等，由小区的业主委员会与物业公司协商制定，资金的使用接受业主委员会、业主的监督；而高校物业管
高等学校大学物业管理服务方案
服务方案 1管理公司简介 1.1 xxxx市工商行政管理局批准成立，注册资金元，是一家拥有物业管理三级资质的优秀物业管理企业。成立之初，通过引进先进的管理理念，结合自身优势，逐渐形成了独特的“标准化管家”的经营模式；并顺利通过了ISO9001：2000质量体系认证。公司现有员工150余人，管理人员全部具有大专以上学历。各类技术人员持证上岗率100%。 我公司与xx联通一直保持长期稳定的合作关系，自2010年起一直为xx联通市公司及县分公司提供保洁、保安、维保、职工餐厅、招待所、司机等物业服务，因细致、周到、标准的出色服务，多次受到联通公司各级领导的表扬和赞誉。 公司除承担物业管理工作外，服务对象已拓展到高校、小区、写字楼、公寓、等服务领域，通过十几年的不断实践，公司在物业服务方面积累了丰富的管理经验，管理水平得到业主的一致好评。 公司在发展中形成了独具特色的企业文化，以其超前的理念、务实的作风，凝聚成强大的向心力。以“追求卓越，超越业主期望”为自己的企业使命，秉承“用真心服务，为业主当好管家”的服务理念，激励着优秀的华烨物业人，不断追求卓越，努力回报社会！
1.2物业管理宗旨、总目标及主要思路 针对的各项要素，我们进行了深入广泛的实地研究和分析讨论，在总结经验教训的基础上，提炼了物业管理工作面临的难点和重点，从而确定了我们对物业管理的宗旨、总体目标和主要思路。 1、物业管理的宗旨 承高校传统，管一流物业，树高校形象，创一流品牌。 2、总体目标 在高校物业管理中，能否管出最佳效果，能否实现“管理、服务、育人”三位一体化管理，对xx护理职业学院、对我公司的影响都很大。我公司将本着对高校高度负责的精神，瞄准三项目标，发奋冲刺。我们的三项管理目标是：（1）力争服务“零投诉”为质量管理目标，通过专业化的管理，规范化的服务，贯穿“以人为本”的服务思想，致力在学院内创造一个舒心、安心、顺心的学习和生活环境。 （2）自接管高校物业管理之日起，按优质标准实施物业管理服务，做到管理无盲点，服务无挑剔，师生无怨言。 （3）我公司已通过了ISO9001：2000质量体系认证，物业管理从正式接管后全面导入ISO9001：2000质量管理体系，规范物业管理，提升物业管理的内涵。 3、主要思路 根据xx护理职业学院物业管理的特点，在具体的管理服务过程中，我们将牢牢把好以下几个关口，确保物业管理各项工作的正常开展，以求得最佳的管理效果。 (1)把好安全关，确保安全有序。经常性加强物业服务中心员工的安全意识教育，运用各种手段，确保安全工作万无一失。 1、统筹计划安排。把安全管理方案统筹考虑，全盘计划安排，以形成下紧上松、内紧外松的防护体系。 2、突出防范重点。根据高校的安全防范特点，并结合高校的实际情况，确定学院的治安防范重点部位。保证学院24小时值班，每秒钟不脱人，建立闭锁门窗交接制度、夜间值班巡查制度。主动配合学生处和校保卫处工作，加强消防和安全用电、用水工作，经常性检查水、电、消防器材和设备设施，确保状态良
物业管理专业调研报告
物业管理专业调查报告 （____年4月—____年8月） 一、调研基本要求 （一）指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》（教高[2006]16号）文件精神为指导，依据企业岗位要求，结合毕业生就业状况及职业发展要求，满足行业所需的专业能力与素质要求，探索专业教学改革的思路与方案，围绕着调研主题及主要内容，深入企业，深入同行院校、深入社会，进行了广泛的调研工作。 （二）调研内容 1.行业调研：对银川市物业服务行业发展趋势与状况进行调研 ①当前行业发展②当前从业人员发展状况 2.物业企业调研： ①企业用人素质与能力要求②物业企业岗位设置 3.毕业生跟踪调研： ①企业对毕业生反馈及要求。 ②毕业生对企业意见：对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。 ③实习中优势与不足，在教学中是否需要改进。 ④毕业生就业途径。
⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划（涉及到就业流动率和专业满意度）。 4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比②本专业定位③专业数量 1 / 6 ④教师结构⑤学生数⑥实训条件。 5.调研方式：访谈、调查问卷 6.调研范围：银川市物业企业、毕业生、同类学校 7.调研过程 二、专业人才需求调研 （一）人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势，并且发展迅速，物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展，需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管理从业者中，受过物业管理专业培训或教育的人只是少数。现今物业管理行业中需要大量高素质的物业管理人才。 随着物业管理的快速发展，高档物业市场的不断扩大，有专业背景、知识面广、管理理论基础扎实、沟通协调能力强、熟悉相关法律法规的人才才能适应智能化、网络化、信息化等高质量物业管理服务的要求；而只有立体化的教育才能培养出高素质的、适应市场需求的人才。（二）行业发展的现状与问题
中国物业管理的发展历程
中国物业管理的发展历程 姓名：那爱慈 宁夏大学资源环境学院宁夏银川市 750021 摘要：我国物业管理经过23年的探索和实践,目前已开始进入市场化、规划化、法制化发展的新时期，这 其中经历了很多难题，但是随着国家对物业管理的不断的改进,我国的物业管理已经逐步走向正轨，并涌现 了一批大型物业管理企业，物业管理活动主题也趋于理性和成熟。物业管理服务水平也在逐步提高，并且 成为房地产以及人们居住环境中不可或缺的一部分. 关键词：物业管理;发展历程；我国；法治;规范化； １９８１年，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司成立，这是我国内地物业管理的起步阶段。此后，从深圳到广州,从南方到北方，物业管理公司大量出现。1994年，建设部颁发了《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：住宅小区应当推行社会化、专业化的管理模式.从而正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制的改革指明了方向,并提供了法规依据。１９９８年８月，建设部、国家工商行政管理总局制订了《物业管理委托合同文本》，建设部制订了《业主公约示范文本》，１９９９年１０月制订了《前期物业管理服务协议》。这些规范性文件有效地推动了物业管理事业的发展。据不完全统计,全国物业管理企业已超过２万家,从业人员超过２０万家，一些城市实施物业管理的覆盖面已达到５０%以上。【2】 1 中华人民共和国成立前的物业管理 20世纪20年代初期，中国沿海及内地大城市的房地产业蓬勃发展,高楼林立。房地产业的发展带动了物业市场的发展。当时已经出现的代理经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性专业公司，形成了中国现代物业的雏形。 2 物业管理的起源 2.1 早期的物业管理 起源于19世纪60年代的英国,工业革命的发展，农村人口涌入城市，引起对城市房屋需求的增加，城市原有的房屋设施已远远不能满足人口增长的需要，房屋的空前紧张成为一大社会问题。房地产开发上建造建议住宅以低廉价格租给贫农和工人家庭。由于设施的简陋, 环境极差,承租人拖欠租金严重，房屋破损问题突出，居住环境恶化,严重影响业主的经济效益。奥维克娅希尔女士为其名下出租物业制定了一套规范租户行为的管理办法，收到了良好的效果，当地业主纷纷向其学习.这就是早期“物业管理”。1885年,英国政府颁发了世界上第一个对住宅问题产生重要影响的物业管理法令《1885年工人阶级住宅法》.1868年组建房地产专业协会—英国皇家测量师协会,它实际上可视为一个“准”全国性的物业管理协会. 2.2现代物业管理的形成【1】 19世纪末20世纪30年代美国先后出现了如下专业型物业管理机构和物业管理的行为组织:①1908年，芝加哥建筑理人员组织（Chicago Building Managers Organization,简称CBM); ②建筑物主组织（Building Owners Organization，简称BOO)；建筑物业主理人员协会（Building Owners and Managers Association，简称BOM)。19世纪末20世纪初，垄断资本主义经济阶段的美国，金融托拉斯和官僚垄断资本的跨国经营积累巨额财富，带来了大规模的国内民工潮，国际移民潮和求学潮,加速了美国城市化和规模化进程,促进了美国高层建筑的发展。高层建筑物附属设备多，结构复杂，防火、保安任务重，大厦的日常管理、服务、维修、养护工作的专业和技术有求大大超出传统物业管理要求。同时摩天大厦的业主常常是数十个或数百个,面临着不知该由谁来管理的难题，于是，一种适应这种客观要求的专业性物业管理机构应运而生。该机构应业主要求,对楼宇提供统一的管理与系列服务，开启了现代物业管理运行的大门。
高校物业管理特点及难点
摘要:本文围绕高校物业管理的特点展开分析,分析了高校物业管理中的一些难点和重点,提出了一些稍具体的管理措施。 关键词:高校物业管理浅析 物业管理踏入中国30多年,是社会进步和经济发展的产物,在我国已经成为朝阳行业。随着高校后勤社会化改革的不断深化,高校物业管理也得到了前所未有的发展。高校物业不仅要通过为师生提供服务,创造一个优美和谐的校园环境,还要为社会提供服务,创造安全方便的人居环境。高校物业管理兴起虽然时间不长,但发展十分迅速,特别是高校后勤社会化改革以来,大多数高校都非常重视物业管理工作,在一些经济发达地区和一些基础较好的高校,物业管理工作取得了很大的成效,一些高校的物业管理服务不仅初具规模,而且具备了一定的专业化水平和市场竞争力,为全国高校物业管理工作起到了示范和表率作用。 高校作为特殊的物业有其自身的特点,是学生学习、读书、自习、休息、娱乐、就餐、运动等场所的综合体系,下面根据高校物业的特点结合自身的工作经验,浅析一下高校物业管理工作的重点和难点。 一、环境卫生服务: 要确立专业操作、保持整洁、服务教学的目标。在具体操作当中,一方面要全面引入ISO9001质量管理标准、ISO14001环境管理标准、GB/T28001职业健康安全管理标准,并严格参照标准进行规范化、程序化地实施;另一方面针对学校物业的特点及教学活动的要求进行点对点地操作,利用岗位安排、提高标准、特别突击等方式来应对高校物业使用频率较高、临时性要求较大等问题。比如,学校的各种大型活动开展较为频繁,每次大型活动之前都必须进行清洁卫生突击清理,以达到活动组织者及学校的要求。在我们进行校园清洁卫生服务工作中,全面提倡量化和细节管理,促使各项环节都能够进行数字化的表示。 二、公共设施设备的维修和维护: 公共设施设备的维修维护首先要确立专业、规范、节约的管理目标,以保障设施设备得到科学、有效的维护。具体应该做到:小修要及时,以免造成大修,中、大修要合理计划、及时上报,既要考虑成本,又要考虑成效。我们将严格参照物业管理行业的维护标准,根据实际情况有的放矢地组织实施。在日常管理中,完善各项操作规程,不断提升维护人员的技术含量,做好巡检、记录和反馈。通过专业化的操作和运行,保障公共设施设备随时处于良好、可利用状态。 三、教学服务及教学保障: 在高校未实行物业管理以前,教学服务及教学保障属于学校的职责,这让本身主要履行确保教学质量的学校部门不得不分出精力来做教学后勤保障的一些琐事,极大地影响了教学质量的提高。实行物业管理后,我们可以承担和履行部分教学服务的职责,在具体操作中,根据教学的需要,通过和对口部门的及时有效的沟通,不断优化教学服务的模式,不断扩展教学服务活动的项目和内容,以达到教学有序、师生方便的目的。具体的内容可以涉及:协助教室的分配使用、教学器具的管理和发放、特殊教室的管理和维护、宿舍内务检查评比、协助组织文化活动等等。
物业管理专业调研报告
物业管理专业调研报告 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT
物业管理专业调查报告 （2015年4月—2015年8月） 一、调研基本要求 （一）指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》（教高[2006]16号）文件精神为指导，依据企业岗位要求，结合毕业生就业状况及职业发展要求，满足行业所需的专业能力与素质要求，探索专业教学改革的思路与方案，围绕着调研主题及主要内容，深入企业，深入同行院校、深入社会，进行了广泛的调研工作。 （二）调研内容 1.行业调研：对银川市物业服务行业发展趋势与状况进行调研 ①当前行业发展②当前从业人员发展状况 2.物业企业调研： ①企业用人素质与能力要求②物业企业岗位设置 3.毕业生跟踪调研： ①企业对毕业生反馈及要求。 ②毕业生对企业意见：对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。 ③实习中优势与不足，在教学中是否需要改进。 ④毕业生就业途径。 ⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划（涉及到就业流动率和专业满意度）。
4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比②本专业定位③专业数量 ④教师结构⑤学生数⑥实训条件。 5.调研方式：访谈、调查问卷 6.调研范围：银川市物业企业、毕业生、同类学校 7.调研过程 二、专业人才需求调研 （一）人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势，并且发展迅速，物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展，需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管理从业者中，受过物业管理专业培训或教育的人只是少数。现今物业管理行业中需要大量高素质的物业管理人才。
学校物业管理实施方案
宁夏建院公寓楼物业管理方案宁夏建设职业技术学院是目前宁夏专 科层次相对较高的办公高等职业技术学院，现在我院学生公寓无论是住宿条件还是卫生保洁状况都较其他院校有一定的瑕疵，所以要使我院全体师生能够拥有一个良好的生活、居住环境，我院与××物业公司签订物业服务合同。下面我作为宁夏建院公寓楼项目服务中心主任，针对我院实际状况，从以下四个方面，详细地为我院公寓做如下物 业管理方案：Ⅰ、服务工作目标一、管理思路我们将制定各个岗位的岗根据与物业公司签订的物业服务合同，认工作标准以及各个班组的作业指导书和相关的记录表格。位职责、使我院全体师生能够拥有一个良好的生活、真落实合同中的每一点。居住环境。在物业管理 运作中，将根据“精干、高效、层次明晰、减少管理环节”的原则，确定直线职能式的管理架构；根据我院的特点，提出合理的人员配置方式；在人员管理上，确立“竞争上岗、激励约束、量化考核、首数晋升和尾数淘汰”的“四机制”原则；在人员培训方训、梯级培训、全过程考核”的培训方针，提高面，确立“全员培 “思想合格、素质优良、管理有方、各类人员的综合素质，造就一 支服务周到”的员工队伍。根据“宁夏建设职业技术学院”所在区 域的特点，将通过构建 具有自身特色的管理文化、服务文化、经营理念，将管理活动和服务．“宁夏建设职业技术学院”力求全面提升内容赋予深厚的文化底蕴，的管理品位。二、整体管理方案策划、秩序良好的需求1同时
也是对物良好校园秩序是广大师生工作、学习的重要保障，业管理的第一要求，校园秩序的好坏，直接影响师生的工作、学习质量。因此，满足师生的良好秩序需求将是管理工作的重点。、环境需求2对环境的关注体现了现代优美的环境是工作、学习的重要保障，美化的重人居住观念的更新，同时表明物业管理工作对环境的维护、要意义。给师生们提供一个良好、舒适的工作、学习环境，是对我们物业管理工作的基本要求。3、精神需求随着生活水平的不断提高，除“衣、食、住、行”之外，师生对 因此广大师生更多的是期望感受住宅的人文环境的要求也越来越高，到一种理想的生活环境和文化大氛围。三、物业管理具体措施 的特点及管“宁夏建设职业技术学院”物业管理具体措施基于对理要素的分析，现提出如下管理具体措施：、整体设想及策划的确立原则 1 目标明确，共建精品；精心管理，周到服务；以人为本，持续改进；诚信经营，满意达标。． 2、高标准、高水平管理的措施（1）组建专业化、高素质的员工队伍一流的物业需要一流的服务，一流的物业服务需要高素质的员工，在“宁夏建设职业技术学院”项目的物业管理中，要打造宁夏高必须选派具有丰富管理经验和出色管理能力的管校的物业管理品牌，确保物业管理服务人员的高素理人员，以及技能熟练的操作层员工，质在员工管理方面，将采取尊重人、教育人、帮助人这种“以人为本”的管理方式，透过这种“人性化”的管理及时了解掌握员工的心将员工在言行中表露出来的各种不良情绪及时给理活动和思想状态，确保
物业管理调查报告.成型稿
物业管理调查报告 为了贯彻落实市委市政府关于加强对物业行业的监督管理，解决物业服务中的突出问题，努力改善城市人居环境，实现建设宜居城市的目标。根据区政府的安排，我们对全区56个小区，18家物业公司的基础情况进行了详细的调查，调查情况如下： 一、基本情况 我区共有物业公司18家，其中具有一级资质的物业公司1家；二级资质的3家；三级以下的14家。物业公司物业费收缴率达到90%的1家；达到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家仅能达到20%。 我区现有物业小区56个，楼房937栋楼，住户70479户。无物业公司管理的散楼有97栋，住户5854户。其中省级示范小区 15个；市级示范小区18个；其它小区19个。 二、存在的主要问题 （一）管理体制不顺畅，人为增加了管理难度。 政府行业主管部门的职能、权利、义务不明晰，权利过于集中在上边，形成了区级政府物业管理部门有人力开展管理工作、事实上却无力去管，而市物业管理部门有权管、却无人管的局面，人为地设臵了管理障碍，增加了管理难度。物业管理工作的重点在基层，管理的主体也应该在基层，只有这样，管理工作才能做到经常性、连续性，才能形成良性循环。因此其主要职能也应该体现在基层，事实上《物业法》也是这样规定的。按照物业法的
有关规定，县区物业管理部门应该具有对物业企业监督、检查、考核、资质初审、以及处罚等职能，这些职能是政府物业行业管理部门最基本的监督物业企业履行自身职能的有效手段。但区物业办成立后，市里下放给区物业办的职能中，不具有对物业企业的资质初审（物业公司准入和退出初步审查审验权）和对物业企业违规处罚的职能。这就无法保证县（区）政府有效监督物业企业履行职能的效力，因此物业企业的管理问题、服务问题就无法有效得到解决。同时，区政府虽然成立了物业办，但没有相应的办公经费、没有公务车辆，无法实现有效的、经常性的管理。 （二）制度法规不完善，开展工作无依据。 物业行业系统（包括政府行业主管部门、物业企业和业主委员会）制度不健全，法规不完善，就不能依法实施有效管理和服务。主要体现在：一是政府物业管理部门没有健全的对物业企业进行监督、检查、考核的制度，致使物业企业大多处在自由管理，随意服务的无约束状态，只有出现问题时，才有人去过问；二是物业企业即便不履行服务的职能，政府也没有对其实施处罚的有效手段和依据，长此以往，问题越堆越多；三是物业企业对业主私自搭建、拆改、违章建设等问题没有有约束力的监督手段和解决问题的法律依据，致使业主私搭乱建、私拆乱改等行为屡禁不止，危害极大。这些问题说明，在物业管理实践中，法规建设远远落后于住宅建设速度，制度和法规不健全，上述问题就会长期存在下去，物业管理和服务工作就无法实现依法有序开展。 （三）物业管理不规范，服务水平不高。
高等学校物业服务规范
T/CPMI 中国物业管理协会团体标准 T/CPMI XXX-XXXX 高等学校物业服务规 Basic Requirements of Property Service in Colleges and Universities （征求意见稿） 20XX-XX-XX发布20XX-XX-XX实施 中国物业管理协会发布
T/CPMI XXX-XXXX 目次 前言 (1) 1 围 (2) 2 规性引用文件 (2) 3 术语和定义 (2) 4 基本要求 (3) 5 基础服务要求 (4) 6 专项服务要求 (8) 7 特约服务要求 (12) 8 应急处置要求 (12) 9 服务质量评价与改进 (12)
T/CPMI XXX-XXXX 前言 本标准依据GB/T 1.1-2009给出的规则起草。 本标准由中国物业管理协会标准化工作委员会提出并归口。 本标准起草单位：明德物业管理集团、省标准化研究院、生乐物业管理…… 本标准主要起草人： T/CPMI XXX-XXXX
高等学校物业服务规 1围 本标准规定了高等学校物业服务的术语和定义、基本要求、基础服务要求、专项服务要求、特约服务要求、应急处置要求、服务质量评价与改进等容。 本标准适用于物业服务企业为高等学校提供的物业服务。物业服务企业可根据物业服务合同的约定或高等学校师生的需求，执行本标准中相应部分的要求；合同对服务要求另有约定的除外。 2规性引用文件 下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。 GB 2894 安全标志及其使用导则 GB 5749 生活饮用水卫生标准 GB 17051 二次供水设施卫生规 GB/T 22185-2008 体育场馆公共安全通用要求 GB 25201 建筑消防设施的维护管理 GA 587-2006 人员密集场所消防安全管理 TSG T5002-2017 电梯维护保养规则 3术语和定义 下列术语和定义适用本文件。 3.1 高等学校 指按照国家规定的设置标准和审批程序批准举办，通过普通、成人高等学校招生全国统一考试，招收普通高中毕业生为主要培养对象，实施高等教育的全日制大学、独立学院和职业技术学院、高等专科学校、广播电视大学、管理干部学院、教育学院等。 3.2 高等学校物业服务 物业服务企业受高等学校委托，依照国家有关法律法规与相关规定和物业服务合同的约定，对高等学校已经建成并投入使用的房屋建筑及配套设施、设备和相关场地进行管理、维修、养护，提供校园环境清洁、绿化养护、秩序维护等活动，并为高等学校师生在教学、科研、生活等方面提供有偿或无偿服务的相关活动，这些活动通常可分为基础服务、专项服务、特约服务三类。