绿城营销策划管理手册

第一章营销策划业务构架及工作职责

一、总则

1.概述

为实现“成为中国最具完整价值的房地产企业”这一宏伟目标，加强集团公司下属各控股房地产公司营销策划工作的管理和监控，明确责权，提高工作效率，保证工作品质，建立完善的营销策划标准化体系，形成强有力的营销力量，特制定本集团营销策划管理总

则。

2.管理原则

营销策划管理的总体原则是：明确营销策划工作的流程和要求，对关键节点严格控制，以确保销售工作顺利完成，同时树立“绿城”

良好形象，提升品牌知名度。

3.管理依据

营销策划管理的主要依据是集团的权责规定、ISO9001质量管理体系以及其他相关流程与制度。

4.管理范围

本总则适用于集团公司下属各控股房地产公司（以下简称项目公

司），参股公司参照执行。

二、营销策划业务组织架构

1.管理架构

1.1绿城集团的营销策划工作，由集团领导、集团营销总监、项目公司总经理等组成管理决策体系。

1.2由营销公司、各项目案组形成专业执行体系。

1.3由营销管委会、青年管委会等组成专业指导体系。

2．管理职责

2.1项目公司总经理是本项目营销工作的第一责任人。

2.2营销公司本部作为集团营销专业职能部门，对各项目营销策划工作进行指导、监督、检查，对关键节点、进度进行把控，并配合集团进行项目拓展。

2.3营销公司受集团、项目公司委托建立各项目专案组，负责具体开展各项目的营销策划工作，制定相关策略、计划并组织实施。

2.4营销管委会、青年管委会对各项目营销策划工作进行专业指导。

2.5集团领导按职责审核、审批相关营销策划文件和报审事项。

三、各职能部门工作职责

1.营销公司本部项目营销管控工作职责

1.1制定集团营销系统管理政策。

1.2审核项目市场定位、营销策略。

1.3审核项目公司年度销售计划，进行销售计划管理。

1.4监督检查项目公司营销费用执行情况。

1.5审核项目公司广告代理策略，确定入围投标的广告公司。

1.6审核项目公司新推楼盘价格策略、销售平均价格，审批权限范围内的价格折扣。

1.7给予项目公司项目操作过程中的各种营销专业意见。

1.8负责集团及项目品牌推广管理。

1.9负责指导、监控项目拓展，形成标准拓展管理体系。

2.营销公司本部日常工作职责

2.1本体建设：会同集团人力资源部，根据相应职责权限做好营销公司及集团营销策划系统人员的招聘、培训、任用、考核、职业规划以及人才梯队搭建等本体建设工作。

2.2市场研究与项目拓展：围绕集团项目开发、销售全流程进行市场研究与分析、数据统计、信息收集整理及存档，建立标准化拓展流程，为集团项目拓展及全国战略布局提供市场专业支撑。

2.3项目营销执行：组建项目专案组，对项目营销全流程进行专业管理与服务，完成各阶段营销指标。

2.4品牌发展：围绕集团品牌战略，结合集团在全国范围内的项目拓展、开发、销售及服务，进行集团品牌建设、品牌运营、媒体整合、公关战略、标准化建设、档案及内务管理等工作。

3.营销案组职责

3.1全程策划职责，负责各项目全程营销策划执行及管控。

3.2销售管理职责，负责各项目销售执行及管控。

3.3推广实施职责，负责各项目具体营销推广执行工作。

3.4供方管理职责，负责与项目营销相关的各类合格供方管理。

3.5标准化建设职责，负责营销系统标准化建设及营销策略研发。

4.项目营销策划专员工作职责

4.1承担项目策划执行职能，按照各阶段营销计划，负责策划工作的具体执行。

4.2协助项目公司负责人做好项目公司与营销策划公司及相关各职能部门、单位之间的工作对接，负责与营销策划公司案组的工作对接。

4.3负责或参与协调与项目所在地政府相关职能部门、机构和当地各类公众媒体之间的关系。

4.4负责项目客户资源管理，组织各类客户联谊会、业主质量监督小组会议及各项客户沟通交流活动，协助处理客户投诉。

4.5负责编辑出版《HOME.绿城》（当地版）、《绿城集团》报（当地版），负责做好项目网站的建设、更新和维护，适时做好网站上关于本项目的舆论导向、业主回帖等工作。

4.6负责项目各类营销策划合同的拟定、审核和报批、归档。负责项目各类营销策划资料的整理、归档及报集团公司相关部门备案。

4.7兼任项目绿城会专员、项目市场研究专员。

第二章项目营销策划管理

第一节项目前期营销策划工作

（一）项目前期营销策划工作流程

一、项目前期营销策划工作流程图

二、项目前期营销策划工作重点列表

重点工作工作内容工作要求完成时间

市场调查《市场环境调

查报告及建

议》编写与评

审

1.要求调查内容客观、真实、准确，重点突出。

2.报告必须配有图片、统计图表和原始资料。

3.为项目立项提供直接的市场依据。

拿地7天内

《产品策划书》《产品策划

书》的编写与

评审

1.项目分析、市场定位、客户定位、户型定位、户型

配比、户型设计、户型面积控制需充分依据市场需

求，要求准确。

2.依据市场明确是否进行精装修，并制定精装修相关

费用及设施标准。

拿地7天内

（二）项目前期营销重点工作指引

一、项目前期市场调查工作指引

1、《市场调研报告》编制流程及评审要点

1.1在新项目确立前后，即应进行当地房地产市场调查，为项目可行性研究、产品策划提供依据。

1.2《市场调查报告》经项目公司、片区审核后，须报营销策划公司。

1.3《市场调查报告》评审要求：

1.3.1报告内容客观、真实、准确，重点突出,有较强的指导意义；

1.3.2报告形式尽可能配有图片、统计图表，能清晰反映市场状态；

1.3.3原始资料详尽，能准确反映当地市场趋势及当地各竞争项目的现状。

2、《市场调查报告》编制要点

2.1.宏观市场分析

2.1.1宏观经济形势分析

2.1.1.1GDP数据分析

2.1.1.2城镇固定资产投资数据分析

2.1.1.3CPI&PPI环比分析

2.1.1.4工业增加值增幅数据分析

2.1.1.5发电量数据分析

2.1.1.6货币供应数据分析（M0、M1、M2）

2.1.1.7新增贷款分析

2.1.1.8重要经济政策分析

2.1.2宏观房产形势分析

2.1.2.1全国土地成交量及成交价格分析

2.1.2.2重点城市土地成交量及成交价格分析

2.1.2.3全国商品房成交量及成交价格分析

2.1.2.4重点城市商品房供应量、成交量及成交价格分析

2.1.2.5重要房地产业政策分析

2.2城市房产形势分析

2.2.1城市土地市场分析

2.2.2阶段性土地成交量及成交价格分析

2.2.3项目所在板块土地成交量及成交价格重点分析

2.3城市商品房市场分析

2.3.1城市商品房月度存量分析

2.3.2城市商品房月度新增供应量分析

2.3.3城市商品房月度去化量及成交均价分析

2.3.4当前城市可售商品房分析

2.3.5未来一年内商品房新增供应量分析

2.3.6同均价区间商品房新增供应量、去化量及成交均价分析2.3.7同板块二手房成交量及成交均价分析

2.4竞品楼盘分析

2.5市场调研结论

3、《市场调查报告》编制流程图

4、辅助文件：

2-1-001《市场环境调查报告及建议》标准体例

2-1-002《项目客户需求调查问卷》参考文件

2-1-003《楼盘调查表》标准调查表

二、《产品策划书》（市场分析及产品定位部分）编制工作指引

1.《产品策划书》编制与评审

1.1《产品策划书》的市场分析及产品定位部分编写由项目营销策划部（或营销案组）编写完成，其余由集团产品中心编写完成。

1.2《产品策划书》由项目公司负责人组织召开评审会，会议应召集集团公司产品中心、营销公司、园区服务体系事业部等相关部门人员参加，并可邀请广告策划公司、设计公司等相关单位参加。必要时，《产品策划书》可重复评审、修订。

1.3修订后的《产品策划书》经项目公司、片区审核后，须报营销公司本部审核，集团公司董事长审定。完成时间应在项目规划设计工作正式展开之前（原则要求拿地7天内），并需根据规定进行评审后定稿，作为明确项目定位和指导项目规划设计的重要依据。

1.4《产品策划书》经评审通过后，报营销公司本部存档。

2.《产品策划书（市场分析及产品定位部分）》编写思路

2.1前言

2.1.1项目可行性研究结论

2.1.2项目开发理念

2.2项目地块及周边概况

2.2.1项目地块规划指标

2.2.2地理位置及现状

2.2.3自然条件

2.3项目所在的城市历史文化背景

2.3.1历史文化内涵与底蕴

2.3.2地方文化习俗

2.3.3城市建筑的特色

2.4市场定位

2.4.1主要竞争楼盘分析

2.4.2本项目市场定位

2.4.3目标客户群分类

2.5产品定位

2.5.1产品定位

2.5.2产品类型组合与面积分配

2.5.3户型配比概述

2.5.4公共配套概述

3.《产品策划书》编写流程

4、辅助文件：

2-1-004《蓝色钱江产品策划书》

2-1-005《温州鹿城广场产品策划书》2-1-006《诸暨项目产品策划书》

第二节项目导入期营销策划工作（一）项目导入期营销策划工作流程

一、项目导入期营销策划工作流程图

二、项目导入期营销策划重点工作

重点工作工作内容工作要求完成时间

样板区、样板房的选址、装修《样板区、样板房

的选址、装修申请

报告》的编写

1.选取原则：主力户型、难点户型。

2.建议选取位置相对集中的样板房，便

于规划统一看房路线。

3.具体参见《样板区和样板房设计导

则》。

要求在项目规划

设计阶段进行具

体考虑。

《营销策划书》《营销策划书》编写

及评审

1.入市时机、营销定位要求准确。

2.价格策略、整体营销策略要求准确、

可行。

3.广告诉求、创意表达、媒介选择要求

准确、可行。

4.品牌导入、广告推广计划（含费用预

算）要求合理、可行。

项目首次开盘前

3个月

项目宣传品准备项目宣传品包括但

不限于项目楼书、

户型折页、宣传单

页、网站、DM、电

视宣传片、电台宣

传片、网络广告等

在项目开始客户积累之前需完成主要宣

传资料，并需在日后进行及时更新。

视项目开发进程

而定

（二）项目导入期营销策划工作指引

一、《项目营销策划整体工作计划表》编制工作指引

1.《项目销售前营销策划整体工作计划表》编制及评审

1.1项目营销策划人员应组织相关人员编制《项目销售前营销策划整体工作计划表》。

1.2《项目营销策划整体工作计划表》经项目公司负责人确认后，报营销公司本部审核后，予以实施。

2.《项目营销策划整体工作计划表》内容要素：

2.1确定提交《营销策划市场环境调查报告及建议》的时间；

2.2确定广告代理公司、营销案组的时间；

2.3提交项目案名、主广告语、LOGO、《项目VI管理手册》的时间；

2.4完成工地围墙、广告牌设计、制作等时间节点；

2.5完成销售中心（样板房）的选址、装修和布置的时间节点；

2.6提交项目《营销策划书》的时间节点；

2.7提交《项目定价建议报告》的时间节点；

2.8开盘时间节点；

2.9开通项目网站等各项推广工作时间节点。

3.《项目营销策划整体工作计划表》编制流程图：

4.辅助文件：

2-2-001《项目营销策划年度工作计划表》

二、确定项目案名

1．项目案名创作流程评审原则

1.1项目营销负责人应该在开工前编制《项目命名（组团命名）方案报告》。

1.2.《项目命名（组团命名）方案》经项目公司负责人确认并与当地地名办沟通后，报营销公司本部审核，经宋卫平董事长审批后，由项目公司发文予以明确，同时报当地地名办批准。

2.项目命名原则：

2.1根据项目品类区分确定项目品类案名范围

2.2充分考虑品牌的整体性、连贯性和扩张性：

2.2.1楼盘案名前必须加前缀“绿城”，如“绿城·桂花城”、“绿城·春江花月”等。

2.2.2考虑楼盘定位的档次（品味）；

2.2.3考虑地方文化的协调性，地方方言的差异性；

2.2.4考虑新颖性、识别性、主题性；

2.2.5美好的寓意和谐音。

2.3项目案名可以美好寓意的花卉命名为其中一种方向，注意花卉与当地方言、民俗的对接。成熟产品案名选择方向原则上应依照“产品序列”，即某种案名尽可能对应某类产品，如“桂花”是多层住宅序列，“玉兰”或“百合”对应高层住宅序列，“玫瑰园”对应别墅或低密度住宅序列。

2.4除花卉方向外，也可以参考当地人名、地名、具有感情色彩的吉祥词汇。

2.5可以在充分理解集团品牌和项目内涵以及当地人文特点的基础上，寻求创新。

3．《项目命名（组团命名）方案报告》包括以下几项内容：

3.1项目所在区域地域特色、文化历史简述。

3.2本项目概况，包括区域位置、产品类型、产品档次、目标客户预测。

3.3项目所在区域其他楼盘命名现状、特点与分类。

3.4绿城同系列（同产品类型）楼盘案名特点分析。

3.5本项目案名建议及内涵阐述（主推案名1-3个，备选案名若干）。

4.项目案名确定流程图：

5.辅助文件：

2-2-002《绍兴玉兰花园命名方案》

三、确定项目主广告语、项目LOGO、项目推广主画面工作指引

1.项目公司在确定项目案名后，应于两周内完成项目主广告语、项目LOGO、项目推广主画面备选方案。

2.项目主广告语、项目LOGO、项目推广主画面方案经项目公司负责人确认后，报营销公司本部领导审核，集团公司董事长（或其授权人）审定。

3.项目主广告语、项目LOGO、项目推广主画面方案管理流程图：

四、编制《项目VI管理手册》工作指引

1.《项目VI管理手册》编制及评审

项目公司在确定“项目主广告语、项目LOGO、项目推广主画面”方案后二周内完成《项目VI管理手册》，经项目公司负责人确认后，报营销公司审批。

2.《项目VI管理手册》包括以下内容：

2.1项目案名与项目LOGO基本要素、释义、说明

A、标准色彩

B、中英文标准字

C、指定印刷字体

D、标准组合模式

2.2广告语释义、说明

2.3项目LOGO应用物料设计

A、工作用品类：名片、信纸、信封、合同书、资料袋、传真用纸、便签纸、各式表格用纸、卷宗纸、纸杯、手提袋、桌牌、烟灰缸、雨伞、胸牌、工作证、贵宾卡等。

B、员工制服类：男女销售员两季制服，徽章、领带、雨伞、安全帽等。

C、旗帜类：道旗、路灯旗、桌旗。

D、广告招牌类：户外看板、路牌广告、候车亭广告、灯箱广告、工地围墙、霓虹灯招牌、大楼屋顶招牌等。

E、室内外指示：室内指示系统、室外指示系统、符号指示系统、商业和会所招牌规范、工地围墙等。

F、环境和展示风格类：展示会场、室内形象墙面、售楼处接待台、展板、防撞贴、公布栏等。

G、媒体标志：报纸广告、电视广告、杂志广告、公司简介、网页、海报和POP、杂志或增刊广告

H、售楼专车和客户专线

I、其它用品（圣诞卡、贺年卡、请柬、台历、挂历）

3.《项目VI管理手册》管理流程图：

五、销售中心的选址、装修和布置工作指引

1.项目销售中心的选址要求

1.1选址时间：在项目总体规划阶段，项目公司应负责进行项目销售服务中心的选址。

1.2选址原则：

1.2.1 如项目本身地处都市繁华地带，且工程进度能够配合，则建议尽可能利用项目自身（或周边原有建筑）场所作为销售服务中心；同时考虑看楼交通流线的合理性、工地形象的展示性等，合理设计销售服务中心位置。

1.2.2 如项目距市中心繁华地带较远，项目工期不足以在开盘前半年完成销售服务中心的装修工作，可考虑在市中心或目标客户相对集中地段租用销售服务中心（应多方询价，以较高性价比最终确定租用场所）。

1.2.3项目销售中心的建筑外观、风格等应与楼盘的类型、风格、档次等吻合，颜色、造型等尽量与楼盘协调一致。

1.2.4项目销售中心选址方案（含费用预算）经项目公司负责人确认以后，报集团营销公司审核、项目分管执行总经理审批后执行。

2.项目销售中心装修

项目营销策划人员协同项目工程部委托进行项目销售中心的室内装修。项目销售中心室内装修工程供方控制，具体按照《合格供方控制程序》中的有关规定执行。装修方案经项目负责人确认后，应报集团规划设计部、精装修管理部、营销公司、总工程师办公室、成本管理部等相关部门评审。项目公司根据评审意见修改后报集团公司分管执总审定后执行。

3.项目销售中心的布置。

3.1项目销售中心的布置分为室内布置和室外布置。

3.2项目销售中心的室内布置基本要素：

3.2.1销售展板的委托设计、制作及安装到位；

3.2.2楼盘模型的委托设计、制作及安装到位；

3.2.3销售区域标识牌制作安装到位；

3.2.4洽谈桌椅、沙发等家具购置到位；

3.3项目销售中心的室外布置包括但不限于：

3.3.1户外广告牌的委托设计、制作和安装；

3.3.2户外道旗的委托设计、制作和安装；

3.3.3工地围墙VI的制作落实；

3.3.4景观设计和布置：如条件允许，可考虑在销售中心现场周边空间进行一些景观设计，以增加楼盘的品质感和档次感。由项目工程部负责实施，项目营销策划人员协助。

3.4项目公司营销策划人员协同相关部门，负责编制销售中心室内布置方案，报集团公司规划设计部、营销公司领导审定后予以实施。

4.销售服务中心外部环境优化。

4.1 销售服务中心的建筑外观、风格等应与楼盘的类型、风格、档次等吻合，颜色、造型等尽量与楼盘协调一致。

4.2销售服务中心大门外及周边区域为销售服务中心的一部分，要进行整体设计。

4.3注意停车场与人员动线的设计，设计保安引导和接待流程。

六、样板房的选址、装修和布置工作指引

1.根据项目实际销售需要，项目营销策划人员应提议并负责样板房的选址、装修和布置工作。

2.项目公司提出样板房装修申请，经项目负责人确认后，报集团公司策划部及分管领导审核，集团公司董事长（或其授权人）审定后执行。

3.具体工作程序参照《销售中心的选址、装修和布置工作指引》的相关规定实施。

4．销售中心及样板房管理流程图：

1.

1.1项目营销负责人组织《营销策划书》的编写，《营销策划书》编写应按照《项目营销策划整体工作计划》的时间节点要求，结合项目实际进度，根据市场调查实际情况的基础上进行。

1.2《营销策划书》一般在项目宣传推广启动前三个月完成，并需根据ISO9000流程规定进行评审后定稿，作为项目宣传推广的重要依据。

2.《营销策划书》编写重点

2.1市场分析

2.1.1宏观经济环境与房地产市场分析

A.宏观经济背景及房地产总体趋势

分析数值：总投资额、施工面积、竣工面积、销售面积、销售均价

B.住宅市场特征及数据分析

2.1.2房地产区域市场形势

A.区域概括，包括地理位置、人文环境、居住收入和特点、规划前景

等；

B.区域特征及发展格局对比

分析数值：区域特征、区域内未来三至五年房地产市场供应、住宅

类型、楼盘规模、户型、价格、环境

2.1.3竞争环境分析

A.竞争形势分析，包括区域内供需关系、区域竞争分析、竞争项目分

析等

绿城工程管理手册精细化管理word

绿城房产集团 工程精细化管理手册 （试行） 绿城房地产集团有限公司 二O一一年四月

目录 第一部分编制说明 (3) 第二部分组织管理 (6) 一、工程部管理架构及岗位职责 (6) 二、工程部团队建设管理指引 (36) 第三部分：过程管理 (67) 三、工程准备阶段管理指引 (67) 四、工程招投标管理指引 (72) 五、桩基与基础工程施工阶段管理指引 (81) 六、主体施工阶段管理指引 (94) 七、装饰施工阶段管理指引 (103) 八、安装工程施工阶段管理指引 (115) 九、市政配套工程管理指引 (130) 十、工程验收及交付阶段管理指引 (136) 第四部分要素管理 (152) 十一、工程技术资料及档案管理工作指引 (152) 十二、工程交底与技术评审管理工作指引 (166) 十三、材料与样板管理工作指引 (184) 十四、成品保护管理工作指引 (193) 十五、工程进度管理指引 (203) 十六、安全与文明施工管理指引 (222) 十七、总分包单位管理工作指引 (249) 十八、监理单位管理工作指引 (258) 十九、项目后评价管理工作指引 (262)

第一部分编制说明 一、编制背景 自1995年成立以来，绿城集团工程系统坚持“真诚、善意、精致、完美“的核心价值观，始终秉承理想主义的信念，要创造城市的美丽，实现居住的安乐与美好。经过十几年的发展，绿城集团工程系统在组织建设、人员培养发展、管理标准化建设等方面都取得了长足的进步和发展；但是随着社会的进一步发展，国内房地产市场竞争更加激烈，人们对生活质量和美的追求越来越高，不断地呼唤着更高品位的建筑。工程管理人员的责任在于不断总结成功经验和失误教训，不断学习掌握新的技术与管理知识，以顺应时代发展的要求。在新形势下如何继续使工程管理成为绿城品牌的支撑点、成为绿城项目管理思想及技术创新的策源地成为绿城工程系统所面临的新的问题和考验。 为了继续贯彻绿城的精品战略，绿中片区工程系统组织对绿城集团十几年来工程管理的经验进行了系统的总结和回顾，重新组织编制了绿城集团《工程精细化管理手册》。《工程精细化管理手册》将绿城集团工程管理的指导思想及规范化要求通过细化的工作指引、明确的标准要求、可操作的表单模板的形式进行了补充和完善；增加可操作性是编制本手册文件的基本要求，明确清晰的作业流程和作业标准要求有助于工程管理制度的理解和执行。 文件编制过程中充分考虑了工程管理事项涉及的相关管理过程，本着既考虑公司的管理现状、管理水平及人员能力，又适度超前的原则，结合房地产其他先进企业的成功经验，对绿城工程管理系统进行了完善和优化。

绿城本体建设管理制度

绿城本体建设管理制度（第二部分）

休假管理制度 第一章总则 第一条为保障员工的合法休假权，规公司的休假管理，根据《人民国劳动法》、《人民国劳动合同法》、《职工带薪年休假条例》、《企业职工带薪年休假实施办法》等法律法规，并结合公司实际情况，特制定本办法。 第二条员工休假包括公休日、法定节假日、年休假、病假、事假、婚假、丧假、产假和计划生育假等。 第三条公司综合管理部负责休假管理流程与办法的制订。综合管理部门负责员工休假的日常监督与管理、部分假期的审核等工作；部门负责人负责员工休假的审核、审批，以及员工休假期间的工作安排。 第二章类别 第四条公休日 每六和日两天为公休日。 第五条法定节假日 按现行规定，每年元旦（1月1日）、春节（农历除夕、正月初一、初二）、清明节、劳动节（5月1日）、端午节、中秋节、国庆节（10月1日至3日）等为法定带薪节假日。 公司女员工可享受“三八”妇女节（3月8日）半天假期；28岁（含）以下青年员工可享受“五四”青年节（5月4日）半天假期，一般由各公司统一组织安排相关活动。

第六条年休假 （一）员工连续工作满12个月以上的，享受带薪年休假（以下简称“年休假”）。 （二）根据员工累计工作年限，可休年假天数如下： 1.累计工作已满一年未满十年的，年休假五天； 2.累计工作已满十年未满二十年的，年休假十天； 3.累计工作已满二十年的，年休假十五天。 （三）有下列情况之一者，不再享受当年年休假； 1.累计工作满一年未满十年的，请病假累计二个月以上的； 2.累计工作满十年未满二十年的，请病假累计三个月以上的； 3.累计工作满二十年以上，请病假累计四个月以上的； 4.事假累计二十天以上的。 （四）新入职员工符合本办法第七条第一项规定的，当年度年休假天数，按照当年度实际工作的剩余日历天数折算确定，折算后不足一整天的部分不享受年休假。 （五）员工解除或者终止劳动合同，应当按照员工当年已工作时间折算应休未休年休假天数，并于员工离职前予以一次性休假。 （六）参加公司组织的国或出国旅游，旅游天数视同享受当年年休假。 （七）各部门应根据工作计划，结合员工个人意愿，做好员工轮流休假统筹安排。年休假在一个年度可以集中安排，也可以分段安排，不跨年度延用或累计。 （八）年休假不含公休日及法定节假日，最小休假单位为一天。 第七条病假

绿城营销公司标准营销部管理手册

绿城营销公司 标准营销部操作手册 目录 前言 第一部分营销部组织及培训体系 一、营销部组织架构 （一）营销部工作职能模块 （二）营销部组织架构图 （三）营销部人员动态配置表 （四）营销部组建流程 二、营销部各岗位职责 （一）营销部经理（含主持工作副经理） （二）置业助理经理 （三）置业顾问 （四）置业顾问兼业务行政： （五）置业顾问兼策划执行； 三、营销部培训制度 （一）、编制《营销部年度培训计划书》

（二）、营销部培训内容 （三）、营销部培训方式 (四)、培训考核方式 (五)、培训及考核参考目录 第二部分项目营销部硬件配置标准一、销售中心布置 （一）形象入口 （二）停车场 （三）销售现场及包装 二、销售中心日常物品配置与管理 三、销售中心办公环境标准 第三部分营销部管理制度 一、日常管理规范 （一）员工行为规范 （二）客户接待规范 （三）案场工作规范 （四）客户资源管理 （五）档案管理 （六）ERP管理规定 二、营销管理制度 （一）销售晨会制度 （二）销售周例会制度 （三）案场值班管理制度 （四）专题会议制度 （五）工作笔记制度 （六）营销经理工作日志制度

（七）开盘热销期每日晚会制度 第四部分重点营销阶段工作管理要求 一、项目前期阶段营销管理 （一）编写《市场调查报告》 （二）协助编写《项目可行性研究报告》 （三）编写《产品策划书》营销相关内容 二、项目导入期营销管理 （一）编制《项目销售前营销策划整体工作计划表》（二）确定项目案名 （三）确定项目主广告语、项目LOGO、项目推广主画面（四）编制《项目VI管理手册》工作指引 （五）销售中心的选址、装修和布置工作 （六）样板房的选址、装修和布置工作 （七）编写《营销策划书》 （八）项目网站开通和日常维护 三、项目开盘期营销管理 （一）开盘前准备工作 （二）开盘销售阶段主要流程控制 （三）合同履行及变更控制 （四）开盘期日常工作注意事项 （五）编写《开盘工作总结》 四、项目持续销售期营销管理 （一）编制《项目年度营销推广工作计划》 （二）分期开发项目的营销策划工作 （三）项目持续销售期销售管理工作 五、项目尾盘期营销管理 六、项目交付期营销管理

绿城集团企业文化手册

企业样本 绿城·创造城市的美丽（真诚、善意、精致、完美） 浙江杭州 二OO五年十一月 绿城·创造城市的美丽

●提纲（总70页左右） 一、样本名称：绿城〃创造城市的美丽 二、扉页：企业理念——创造城市的美丽 三、月亮、桂花印证了一群理想主义者的实践脚步 四、“我们走在正道上”——董事长宋卫平的管理哲学 五、创始人简介及管理层介绍 六、创造城市美丽的旅程 1、永远致力于品质第一 2、传承诗意的营造哲理 3、房产开发历年所获的主要荣誉 4、积极拓展，步履已遍及国内7省13城市 六、持续增长的经营业绩 七、让产品成为符号 1、多层公寓系列 2、高层公寓系列 3、山水别墅系列 4、城市精装修公寓系列 5、公建配套系列 八、以品质树立品牌 1、贯彻“人，是绿城的第一产品”的理念 2、尊重历史和习俗、分享“批判会”的经验 3、营造产品的“八大优势” 4、营造中的“加法”法则 5、知名的合作伙伴 九、规范化的公司治理 1、理想主义的企业愿景 2、客户优先的品牌战略 3、优质的土地储备规模 4、合理谨慎的财务策略 十、企业与客户同成长 1、让抱怨客户成为满意客户

2、前期介入 3、工程质量客户监理小组 4、产品说明会 5、交付 6、装修管理和服务 7、保安队伍 8、会所管理 9、客户服务中心 10、客户通讯 11、园区文化建设 12、特色服务 13、拓展服务 14、绿城会 十一、员工是企业最宝贵的财富 1、吸纳优秀学子进入企业 2、各类培训提升员工素质 3、推动职业生涯规划，增强归属感 4、绩效奖励计划推动工作热情 附录、大事记 封面 绿城〃创造城市的美丽（图片以最能反映杭州和江南城市印象的图片为准）封二 空白

绿城销售案场管理手册

附件： 绿城销售案场管理手册 细心感受、用心管理、全心学习 一个团队总由不同个性、不同特点的人组成，在团队中也总会有这样那样的问题与要求，所以我们需要一个严格的管理制度与高要求的工作标准。当个体的要求和个性与团队纪律 有所冲突时，我们不会改变我们的纪律与制度，也不会降低对每个人的严格要求。因为只 有这样的团队才能无往不胜，才能取得一个又一个的辉煌业绩。 在绿城销售的大家庭中，我们希望大家保持美好形象，用微笑与爱心让每位客户称赞 不已；我们希望案场时刻干净整洁，用温馨与美观让更多的人喜爱光顾并得到美的享受； 我们希望大家能得到很好的锻炼与培训，用销售业绩以及个人能力素质的提升来感受工作 的价值；我们更希望大家能在此快乐工作，并以这种快乐的心情感染客户，让客户既感受 到产品的魅力，更感受到绿城销售服务的魅力。 为此我们制订了“绿城销售案场管理手册”，希望大家能严格要求，认真执行。只有大 家的严格要求，才能使绿城销售的优秀得以传扬，不足不断改进；也只有大家的认真执行，才使管理手册变得更有价值更有意义。让我们为共同事业——绿城销售的不断进步而努力。 细心感受、用心管理、全心学习――这就是绿城销售的基本要求。 销售案场管理目标与内容 销售案场管理目标： 通过对案场销售人员行为规范的管理，对案场销售接待工作规范的管理，以及 销售案场管理制度的进一步强调，促进销售过程中的客户引导与把握，化解抗性，

增加认同，促进成交。同时进一步增强每一位销售人员的业务能力和服务素质，全面提升绿城销售的案场管理水平。 销售案场规范管理内容： 1、销售人员行为规范 2、销售案场接待规范 3、销售案场工作规范 4、销售部门管理制度 5、客户资源管理重点 6、开盘前准备工作管理重点 7、开盘热销期管理重点 8、销售管理考核细则参考 附：1、“客户权属确认办法” 2、“销售周例会会议纪要” 3、“项目销售月分析报告” 4、“客户信息资料表”

绿城控股集团人力资源管理手册

绿城控股集团人力资源管理手册 浙江绿城控股集团公司人力资源管理手册目录第一篇 总则 第二篇 组织管理架构（） 第一章集团公司组织管理架构 第二章项目公司组织管理架构 第三章专业公司组织管理架构 第三篇 管理职能职责 第一章综合管理部 第二章人力资源部 第三章策划部 第四章质量管理部 第五章审计部 第六章财务管理部 第七章计划资金部 第八章企业发展部 第九章总工程师办公室 第章项目前期部

第一章工程成本管理部 第二章材料设备部 第三章规划设计部 第四章法律事务部 第五章客户服务部 第四篇 管理制度 1、人力资源编制管理制度 2、人力资源信息统计管理制度 3、人才招聘录用管理办法 4、劳动合同管理办法 5、管理干部选拔与员工晋升管理制度 6、人力资源调配管理制度 7、人才信息库管理办法 8、员工进修学习管理制度 9、新员工培训管理制度10、新员工辅导员管理办法（试行）1 1、季度工作计划及目标管理办法1 2、绩效考核管理制度1 3、员工退出管理制度1 4、奖惩制度1 5、薪资管理制度1

6、福利管理制度1 7、员工行为规范管理制度1 8、休假管理制度1 9、员工日常评估管理制度(修订版) 20、内部沟通管理制度2 1、职业生涯设计管理制度2 2、分子公司薪酬管理制度2 3、工程系统经理资格认证管理办法2 4、项目工程建设优良奖管理办法2 5、员工投资基金管理办法 第一篇 总则 一、人力资源及人力资源管理的定义 1、公司的“人力资源”是指公司内部具有劳动能力的人员的总称，人力资源是公司最活跃、最宝贵、最具开发价值的资源。 2、公司的“人力资源管理”是指公司为实现一定时期的战略目标——在今后五至年内成为全国一流房地产公司，而对人力资源实行科学合理的调配、使用、培育与激励等的一系列管理过程。 3、人力资源管理是一项战略性、系统性、前瞻性很强的管理学科。 二、人力资源管理的指导思想与基本原则

绿城全套管理制度及流程大全

精心整理绿城全套管理制度及流程大全 管理制度及流程表格 一、质量管理体系工作规程文件编码规定 1目的 确保每一个质量文件都有唯一的编码，便于文件的识别、追溯和控制。 2范围 适用于质量文件（包括质量记录）的编码。 3职责 3.1质量管理部负责集团公司质量管理体系文件编码的规定。 3.2各职能部门及项目公司负责对其责任范围内产生的有关文件和质量记录进行编号。 4编码规定 4.1集团公司质量手册的编码由集团公司代号、文件类别代号组成，即GT/QM。 4.2集团公司程序文件的编码由集团公司代号、程序文件通用代号以及顺序号三部分组成。表达形式如下图： 4.3工作规程的编码由集团公司代号、工作规程通用代号、对应的程序文件顺序号和此文件在相关规程中的顺序号四部分组成。对应的程序文件顺序号与该规程顺序号之间用实心圆点间隔。 表达形式如下图：

4.4质量记录编码由集 团公司代号、质量记录通用代号、对应程序文件顺序号和该记录在相关记录中的顺序号组成。对应程序文件顺序号与该记录顺序号之间用短破折号间隔。表达形式如下 图： 4.5外来文件统一由相应管理部门进行收发文处理。 4.5.1外来文件须加盖收文章，编码由集团公司简称、收文日期、四位数年号和三位数顺序号组成，表达形式如下图 4.6集团公司制定和发布与质量有关的行政公文，其编号由集团公司名称缩写、文种简称、四位数年号和顺序号组成。表达形成如下： 4.7工程技术类文件和资料的编号执行《工程技术类文件资料管理规程》。

6.1人员需求审批表(GT/QR·06-01) 6.2应聘人员情况登记表(GT/QR·06-06) 6.3应聘人员汇总表(GT/QR·06-07) 6.4面试人员评价表(GT/QR·06-08)

绿城集团员工手册

序（宋）做认真的工作者 我们的身体、精神将会随着岁月而流逝，但我们生命的价值，却可以转移到每个园区内的花草、树木、建筑、客户美好的微笑里。对于负责的开发商而言，产品如人品，产品是生 命的转移，产品是生命的延续。生命多精彩，产品多精彩。如果生命能转化成产品的精彩、客户的微笑，那么你的生命才有价值，这就是我们对待产品的观念，对待生命的观念。 从这个道理出发，任何对工作不认真，对产品的精致完美不负责任的员工，这种工作的现象，都是我深恶痛绝的；反之，如果能对产品的精致完美有所贡献，有所追求，则是我经常引以为荣幸和自豪的事情。 认真究竟是怎样的涵义？为什么要认真？认真的本质定义，我是这样理解的：事物在明确的背景下、环境中，有着其确定的、应有的目标——或者说是真相，对事物确定的、应有的目标或真相的认知和坚定的追求，这应该是认真的本质定义。生活中，尤其是在工作中， 有许多事是必须做的，有许多事是必须做好、达到目标的，有许多事即便难以为、不可为， 但却必须是有所为的，有许多事是必须周密思考、一步一个脚印，踏踏实实做好每一环节、 每一细节的，有许多事在做的时候必须追求效率，必须追求完美，这就是认真。 在绿城的实践中，本职工作是每个人的立身之术，必须以一流和无可挑剔作为当然的追求，这是必须认真的； 在绿城的实践中，对客户必须是认真的； 在绿城的实践中，对产品品质和服务品质必须是认真的； 在绿城的实践中，对接受的指令，对自己的承诺必须是认真的； 在绿城的实践中，凡涉及到客户利益、产品质量控制的规章制度的执行必须是认真的。 在为ISO9000达标制定公司质量方针的时候，考虑到“真诚”可以包涵“认真”的涵义， 并且“认真”是要以“诚心诚意”为基础的，才在公司的八字质量方针中以“真诚”取代了 “认真”。绿城只能是认真工作者的汇聚。惟有工作认真、追求理想、追求完美、精心细致的生产者才能够制造出品质细致的产品；惟有品质精致的产品才能得到消费者的承认；惟有生产精致产品的企业才能在激烈的企业竞争中生存和发展；惟有这些方面的同道共识，方谓同仁。 世事艰难，剧烈的竞争状态下，不认真、不执著就不可能会有精致得近乎完美的产品， 如果我们不能以产品的精致表达和证明我们自己是一群有用的人，是一群优秀的人，世上又哪有我们的立足之地？社会只承认优秀、精致的产品，企业亦只承认工作认真、追求精致的员工。 绿城房产的每一位同仁都应该形成这样的共识：工作必须认真。 董事长：（签名）

房地产策划案 绿城·青竹湖推广营销策划

绿城·青竹湖高尔夫别墅园 推 广 营 销 策 划 书

目录 第一部分市场环境分析 1.宏观环境分析 1.1 政策分析 2.1 市场发展状况分析 2.中观环境分析 3.微观环境分析 第二部分 SWOT分析 第三部分目标市场分析 1.长沙别墅市场分析 2.项目价值分析 3．项目定位分析 4.目标消费人群分析 第四部分营销策略 1.广告策略 2.活动推广策划

市场环境分析宏观环境分析 政策分析 宏观政策 经济政策

保障房建设

政策小结 1、2011年房地产业行政性调控空前严厉，落实较到位； 2、金融政策是调整房价最有效的手段； 3、土地政策和保障房建设积极配合调控，取得阶段性成就； 4、长沙政策对长沙楼市的调控相对宽松。 市场发展状况分析 房地产投资状况 从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分，2011年这

一比例约在76%左右，而从增长速度来看，除了2008年有较小回落，2004年至2010年都保持了高速增长状态，2011年随着国内房地产调控政策的出台，这一数据又逐渐开始归落。从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资。 房地产开发状况 根据中国房地产协会的统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓。随着国内对房地产市场政策的一些改变，一些开放商对土地的囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够的利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积的增长很缓慢。二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。随着房地产开发不断出现的负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商的想法，也有地方政府的授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题。 房地产销售状况 从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，从2004年至2010年，销售量不断增加，国家统计局公布的数据显示，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，首度超过10亿平方米。尽管面临严厉的楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到33.2%。数据报道2011年房地产市场相比2010年下降了14.8%左右，且这一比例依然在继续增加中。但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然

绿城集团标准工程部模板修

绿城集团标准工程管理部模板 （试行） 绿城房地产集团有限公司 二〇〇九年十一月修订

前言 十五年来，绿城房产是在不断摸索、学习、认知、探究和实践，不断反思、总结、改进、积累和借鉴的过程中度过并逐步发展起来的，已初步形成了一整套较为完善的工程质量管理体系。工程管理是一项系统工程，涉及到企业文化传承、人力资源管理、团队建设、施工招投标、施工过程管理和协调、成本控制、进度控制及后期维保等管理工作，包括规划、建筑、结构、水、暖、电、景观、精装修等多专业、多学科，具有系统复杂性、不确定性。 《标准工程管理部模板》的编制，意在通过对绿城集团已有的人力资源管理、工程管理等相关制度和规程进行梳理，参考《绿城集团工程部经理简明手册》，结合项目工程管理实践经验与管理制度；旨在指导项目公司组建和建设标准工程管理部，明确项目工程管理部职责、权限、工作标准和要求、考核内容和考核办法，进而全面提升工程管理部的工程管理协调能力和产品品质把控能力。 《标准工程管理部模板》主要包括以下五个部分内容： 第一部分是工程管理部构架标准，其内容主要包括部门组织架构、部门职责及岗位职责、部门办公及配置标准； 第二部分是工程管理部管理标准，其内容主要包括团队建设和工程管理制度； 第三部分是工作标准和要求，其内容主要包括前期管理标准和要求、招投标管理标准和要求、施工准备阶段管理标准和要求、施工过程管理标准和要求、验收交付管理和交付后的管理； 第四部分是工程管理部与集团和项目公司相关部门的工作衔接； 第五部分是标准工程部的考核与评价；

第六部分是是附录，其主要内容包括绿城集团常用标准、管理规程、施工处理要点等，国家常用规范、相关政策、法律、法规，绿城集团合格供方名册，建筑围墙标准图集及电子化管理相关表格。 各项目公司工程管理部应当依照本模板，认真执行，快速而全面地提高项目工程管理能力和专业技术水平，锤炼出优秀的工程管理队伍，积极提出标准工程管理部建设的合理意见和建议。 限于编者的学识、水平、时间和经验，本模板中必有疏漏、不足之处，恳请公司领导和同仁批评指正，以不断地完善和修订。 编者 二〇〇九年

(营销策划)绿城产品策划书

（营销策划）绿城产品策划 书

绿城西子·田园项目产品策划书

绿城西子·田园项目公司 绿城集团市场研究部 二零一零年二月 目录 第一章前言 第二章项目地块及周边概况 第一节地理位置 第二节项目基础信息 第三节项目区域环境及配套 第四节项目所在区块土地利用规划 第五节项目特点描述 第六节自然条件 第七节自然灾害 第三章项目所在的城市历史文化背景 第一节历史文化内涵与底蕴 第二节地方文化习俗 第三节半山历史底蕴 第四章市场定位及产品定位 第一节杭州市房产市场发展情况 第二节田园项目区域发展预测

第三节主要楼盘竞争分析 第四节目标客户需求分析 第五节田园项目户型定位建议 第六节商业配套建议 第五章规划设计 第一节规划布局 第二节道路交通组织 第三节公共空间系统 第四节样板区、现场接待处设置第六章建筑设计 第一节建筑单体 第二节公共配套 第七章室内设计 第一节样板房 第二节会所及公共部位 第八章景观设计 第一节设计理念及意向 第二节景观设计要求 第九章安装、基础设施配套设计 第一节给排水系统 第二节电气系统 第三节弱电系统

第四节暖通 第五节其他 第十章物业管理及服务体系 第一节物业管理模式 第二节物业管理资质要求及时间界定 第三节开发商一次性投入内容的要求 第四节园区服务功能要求 第五节服务内容 第六节服务及物管收费标准 第一章前言项目名称：绿城西子·杭州田园项目。

土地取得：绿城西子·杭州田园项目40号地块、41号地块、81号地块分别于2009年9月10日和2009年12月1日由绿城集团与西子集团强强联手以6.6666亿元、5.3333亿元、4.28亿元竞得。 项目四至： 田园40号地块（R21-05地块）：东至规划半山田园C2-01地块，南至田园地块7号路，西至广济路，北至广济路。 田园41号地块（R21-18地块）：东至规划虎山路、半山田园R22-09幼儿园，南至广济路，西至规划4号路，北至规划1号路。 田园81号地块（R21-15地块）：东至2号路，南至广济路，西至同协路，北至1号路。地块面积：田园40号地块、41号地块、81号地块总用地面积分别为34914平米、29200平米、24060平米，共计88174平米（约132亩）。 规划土地用途：住宅（含配套公建） 建筑容积率：田园40号地块、41号地块、81号地块住宅容积率分别为≤2.0、≤1.8、≤1.6。土地使用权出让年限：住宅用地为70年，配套公建用地为40年。 绿城西子·杭州田园项目是由绿城集团与西子联合控股在杭州拱墅区共同开发的高端高层住宅项目。本项目利用绿城集团第二代高层住宅及平层官邸产品研发的契机，根据项目的实际情况，结合绿城第二代高层住宅产品特征研究及二代高层住宅设计导则，编制本产品策划书。 本产品策划书针对本项目所在区域位置、市场定位、产品定位、规划设计、建筑设计、景观设计、配套设施设计、园区服务体系等方面内容进行了阐述，为本项目的开发建设、市场推广、园区服务等提供指导性意见和依据。

绿城房地产集团景观精细化管控流程表

绿城房地产集团景观精细化管控流程表 说明： 1.本表主要描述景观设计-工程管理系统的管控流程。 2.本表中非景观系统人员组织执行的事项，仅体现其参与要求，相关事宜按照绿城集团其他相关工作标 准执行。 3.本表中OA流程是指通过OA流程进行审批，会议评审是指按照《产品中心专业评审会管理规定》的 要求召开会议进行评审，现场评审是指景观管理人员组织相关人员进行现场把控。 4.若本表中涉及的审批权限与《绿城房地产集团管理审批权限》存在不一致的地方，以《绿城房地产集 团管理审批权限》为准。 5.各OA流程审批节点的输出成果中包含文件审批单。 6.本表中#号指的是流程中非必选项，*号指的是已方需输出成果，景观公司需备案。 7.本表中重大重点项目原则规定为：所有超高层、五星级酒店、规模20万方以上、一线城市项目。 8. 各类专项方案设计包括：景观照明；水景设计、雕塑设计、标识系统设计、高尔夫球场设计、水净化 处理、桥梁、大型边坡等专项设计。 9.本表自2011年03月**日起实施。 10.本表由景观公司负责解释和修订。 主要工作节点组织人员 成果评审 评审单位部门/参评人员 评审 形式1、景观规划定位阶段 1.1项目基础资料收集及场地踏勘 项目景观设计 管理人员景观公司设计区域负责人 OA 流程 1.2参与产品策划书初稿（景观部分）的编写项目景观设计 管理人员 项目公司工程管理部负责人 OA 流程

主要工作节点组织人员 成果评审 评审单位部门/参评人员 评审 形式 1.3 参与项目概念规划方案初评 项目公司规划 设计管理人员景观公司 项目景观设计管理人员、设计区域 负责人、设计分管领导 会议 评审 1.4 参与产品策划书终稿及项目概念规划方案评审（项目启动会）项目公司规划 设计管理人员 景观公司 项目景观设计管理人员、设计区域 负责人、设计分管领导 会议 评审 1.5 参与项目规划设计方案评审及样板区的选择确定项目规划设计方案评审 项目公司规划 设计管理人员 景观公司 项目景观设计管理人员、设计区域 负责人、设计分管领导 会议 评审样板区的选择确定 项目营销管理 人员 景观公司 项目景观设计管理人员、设计区域 负责人、设计分管领导 会议 评审 1.6 参与建筑方案设计评审项目公司规划景观公司项目景观设计管理人员、设计分管会议

绿城营销策划管理手册

第一章营销策划业务构架及工作职责 一、总则 1. 概述为实现“成为中国最具完整价值的房地产企业”这一宏伟目标，加强集团公司 下属各控股房地产公司营销策划工作的管理和监控，明确责权，提高工作效率，保证工作品质，建立完善的营销策划标准化体系，形成强有力的营销力量，特制定本集团营销策划管理总则。 2. 管理原则营销策划管理的总体原则是：明确营销策划工作的流程和要求，对关键节 点严格控制，以确保销售工作顺利完成，同时树立“绿城”良好形象，提升品牌知名度。 3. 管理依据 营销策划管理的主要依据是集团的权责规定、ISO9001 质量管理体系以及其他相关流程与制度。 4. 管理范围 本总则适用于集团公司下属各控股房地产公司（以下简称项目公司），参股公司参照执行。 二、营销策划业务组织架构 1. 管理架构

1.1绿城集团的营销策划工作，由集团领导、集团营销总监、项目公司总经理等组成管理决策体系。 1.2由营销公司、各项目案组形成专业执行体系。 1.3由营销管委会、青年管委会等组成专业指导体系。 营销策划管理组织架构 决策体系执行体系指导体系 图一：营销策划管理组织架构图 2. 管理职责 2.1项目公司总经理是本项目营销工作的第一责任人。 2.2营销公司本部作为集团营销专业职能部门，对各项目营销策划工作进行指导、监督、检查，对关键节点、进度进行把控，并配合集团进行项目拓展。 2.3营销公司受集团、项目公司委托建立各项目专案组，负责具体开展各项目的营销策划工作，制定相关策略、计划并组织实施。 2.4营销管委会、青年管委会对各项目营销策划工作进行专业指导。 2.5集团领导按职责审核、审批相关营销策划文件和报审事项。 三、各职能部门工作职责 1. 营销公司本部项目营销管控工作职责 1.1 制定集团营销系统管理政策。 1.2 审核项目市场定位、营销策略。

绿城集团工程质量督导管理制度

绿城房地产集团有限公司 工程质量督导管理制度 第一章总则 第一条目的 为明确工程质量督导人员的岗位工作职责，建立工程质量督导工作标准和管理流程，强化工程营造精细化管理，促进产品品质的整体提升，确保集团精品工程的顺利实施，特制定本制度。 第二条工作目标 1．通过工程质量督导人员及工程管理人员的共同努力，建立、完善自我诊断、持续改进的工程质量管理机制，提高全体员工的品质意识，提升工程管理人员的质量问题预控能力，推动施工合作单位管理水平的共同提高。 2．逐年降低因工程质量引起的客户投诉率，提高客户对工程质量的满意度。 3．根据巡查通病或者项目类型，整合编制各类施工技术指导手册，强化集团工程质量管理技术保障。有计划、有针对性地开展培训提高工程管理人员的工作能力。 第三条适用范围 本制度适用于集团公司、执总片区及所属各项目公司的工程质量督导工作。

第二章管理架构 第四条工程质量督导三级管理架构 1.在集团公司、执总片区和项目公司三个层面分别设置集团公司工程质量督导部、片区工程质量督导部和项目质量督导员，形成三级督导管理架构。 2.项目质量督导员可视项目具体情况设为专职或兼职，但重点或重大项目必须设立专职质量督导员。 第三章管理职责 第五条集团公司工程质量督导部管理职责 1．负责对集团范围内各重点、重大项目和项目的重点节点的工程质量情况进行跟踪、监控及随机检查、指导，及时提出改进、完善意见并督促实施； 2．负责审核片区督导部和项目督导员的督导计划，并根据上报的督导计划和各项目的工程进度节点，制定并实施集团的督导计划； 3．负责根据工程质量督导工作中发现的的重大工程质量问题，酌情对项目公司负责人、工程部负责人等相关管理人员提出处罚建议； 4．负责定期提交工程质量分析报告； 5．通过轮岗培训的方式，输出优秀的工程质量管理人员； 6．负责组织工程质量通病、工程技术难题处理专题研讨，并提出工程管控中的合理化意见和建议； 7．负责对各片区督导部人员和项目公司督导员的考核工作; 8．配合客户服务部处理疑难、重要的工程质量投诉。

绿城集团标准工程部模板

标准工程管理部模板 绿城房地产集团有限公司 二〇一〇年一月修订 内部资料 注意保密

前 言 绿城房产是在不断摸索、学习、认知、探究和实践，不断反思、总结、改进、积累和借鉴的过程中度过并逐步发展起来的，已初步形成了一整套较为完善的工程质量管理体系。工程管理是一项系统工程，涉及到企业文化传承、人力资源管理、团队建设、施工招投标、施工过程管理和协调、成本控制、进度控制及后期维保等管理工作，包括规划、建筑、结构、水、暖、电、景观、精装修等多专业、多学科，具有系统复杂性、不确定性。 《标准工程管理部模板》的编制，意在通过对绿城集团已有的人力资源管理、工程管理等相关制度和规程进行梳理，参考《绿城集团工程部经理简明手册》，结合项目工程管理实践经验与管理制度；旨在指导项目公司组建和建设标准工程管理部，明确项目工程管理部职责、权限、工作标准和要求、考核内容和考核办法，进而全面提升工程管理部的工程管理协调能力和产品品质把控能力。 《标准工程管理部模板》主要包括以下五个部分内容： 第一部分是工程管理部构架标准，其内容主要包括部门组织架构、部门职责及岗位职责、部门办公及配置标准； 第二部分是工程管理部管理标准，其内容主要包括团队建设和工程管理制度； 第三部分是工作标准和要求，其内容主要包括前期管理标准和要求、招投标管理标准和要求、施工准备阶段管理标准和要求、施工过程管理标准和要求、验收交付管理和交付后的管理； 第四部分是工程管理部与集团和项目公司相关部门的工作衔接； 第五部分是标准工程部的考核与评价； 第六部分是是附录，其主要内容包括绿城集团常用标准、管理规程、

施工处理要点等，国家常用规范、相关政策、法律、法规，绿城集团合格供方名册，建筑围墙标准图集及电子化管理相关表格。 各项目公司工程管理部应当依照本模板，认真执行，快速而全面地提高项目工程管理能力和专业技术水平，锤炼出优秀的工程管理队伍，积极提出标准工程管理部建设的合理意见和建议。 限于编者的学识、水平、时间和经验，本模板中必有疏漏、不足之处，恳请公司领导和同仁批评指正，以不断地完善和修订。 编者

绿城-苏州桃花源营销策划方案

绿城-苏州桃花源营销策 划方案 篇一：中国又一园--苏州绿城桃花源 中国又一园--苏州绿城桃花源最低每套2200万元起售，有人买的起就可以了！反正是有很多专家在讲中国又一园了！不过从图片上看传统的影子很强啊！搜自于网络转载时请说明了。苏州绿城桃花源位于苏州工业园区金鸡湖、独墅湖双湖核心位置，三面环水，南邻独墅湖，具有一线湖岸，整体住宅布局以合院住宅为核心，是园区最高端的滨湖景观大宅。在苏州工业园区，金鸡湖和独墅湖像两颗明珠并列，润泽一方水土，于是双湖之间的土地，便拥有了得天独厚的自然条件，进入地块却犹如步入世外，天然养生，堪称二十一世纪苏州的“人间新天堂”，半岛区域，正是胜境“桃花源”的真实写照。苏州绿城桃花源以苏州的园林和街巷文化为本源，凸显“市井深宅?隐逸文化，城市山林?园林情节，咫尺庭园?多方胜境”的空间文化主题，庭院是由屋宇、围墙、走廊围合而成的内向封闭空间，营造出宁静、安全、洁净的生活环境。苏州绿城桃花源将庭院通过建筑和连廊围合其中，

营造私家生活天地，室内外空间和景观通透无阻，在巷道空间、街道空间、花园景观方面借鉴了留园的造园手法，通过建筑、连廊与灰空间将庭院围合，将假山、水景、植物引入其中，月洞门、景亭、连廊等元素悠然而现。其中，非物质文化遗产的材料如古建“八大作”、金丝柚木构、挂落、美人靠、小青瓦、假山、花街铺地等都由民间大师手工打造。篇二：绿城第三代别墅营销策划案例分析-43DOC 绿城第三代别墅再塑绿城别墅品牌 ――绿城第三代别墅营销策划案例分析 绿城集团策划部 前言 从1994年的第一个别墅项目杭州的丹桂花园开始，到杭州的九溪玫瑰园、桃花源东区、西区，到现在开发的桃花源南区、长沙青竹园、上海绿城玫瑰园等别墅项目，绿城的别墅营造已经走过了12年的路程。而12年时间，差不多是一个中国旧历生肖的轮回，终点又重新回到起点。作为国内地产行业著名品牌，绿城的别墅产品长时间的受到许多人的关注。如果说桂花城系列公寓作品使绿城房产获得了普遍性的声誉，那么，杭州的九溪玫瑰园、桃花源东区等别墅项目的开发，更使绿城赢得了房产业界的广泛认同。 在2000年的时候，国内地产界甚至有说法，造别墅一定要去杭州看绿城的九溪玫瑰园和桃花源看看。因为这代表着一

【营销策划】绿城产品策划书

【营销策划】绿城产品策 划书

绿城西子·田园项目产品策划书

绿城西子·田园项目公司 绿城集团市场研究部 二零一零年二月 目录 第一章前言 第二章项目地块及周边概况 第一节地理位置 第二节项目基础信息 第三节项目区域环境及配套 第四节项目所在区块土地利用规划 第五节项目特点描述 第六节自然条件 第七节自然灾害 第三章项目所在的城市历史文化背景 第一节历史文化内涵和底蕴 第二节地方文化习俗 第三节半山历史底蕴 第四章市场定位及产品定位 第一节杭州市房产市场发展情况 第二节田园项目区域发展预测

第三节主要楼盘竞争分析 第四节目标客户需求分析 第五节田园项目户型定位建议 第六节商业配套建议 第五章规划设计 第一节规划布局 第二节道路交通组织 第三节公共空间系统 第四节样板区、现场接待处设置第六章建筑设计 第一节建筑单体 第二节公共配套 第七章室内设计 第一节样板房 第二节会所及公共部位 第八章景观设计 第一节设计理念及意向 第二节景观设计要求 第九章安装、基础设施配套设计 第一节给排水系统 第二节电气系统 第三节弱电系统

第四节暖通 第五节其他 第十章物业管理及服务体系 第一节物业管理模式 第二节物业管理资质要求及时间界定 第三节开发商一次性投入内容的要求 第四节园区服务功能要求 第五节服务内容 第六节服务及物管收费标准 第一章前言项目名称：绿城西子·杭州田园项目。

土地取得：绿城西子·杭州田园项目40号地块、41号地块、81号地块分别于2009年9月10日和2009年12月1日由绿城集团和西子集团强强联手以6.6666亿元、5.3333亿元、4.28亿元竞得。项目四至： 田园40号地块（R21-05地块）：东至规划半山田园C2-01地块，南至田园地块7号路，西至广济路，北至广济路。 田园41号地块（R21-18地块）：东至规划虎山路、半山田园R22-09幼儿园，南至广济路，西至规划4号路，北至规划1号路。 田园81号地块（R21-15地块）：东至2号路，南至广济路，西至同协路，北至1号路。 地块面积：田园40号地块、41号地块、81号地块总用地面积分别为34914平米、29200平米、24060平米，共计88174平米（约132亩）。 规划土地用途：住宅（含配套公建） 建筑容积率：田园40号地块、41号地块、81号地块住宅容积率分别为≤2.0、≤1.8、≤1.6。 土地使用权出让年限：住宅用地为70年，配套公建用地为40年。 绿城西子·杭州田园项目是由绿城集团和西子联合控股在杭州拱墅区共同开发的高端高层住宅项目。本项目利用绿城集团第二代高层住宅及平层官邸产品研发的契机，根据项目的实际情况，结合绿城第二代高层住宅产品特征研究及二代高层住宅设计导则，编制本产品策划书。 本产品策划书针对本项目所在区域位置、市场定位、产品定位、规划设计、建筑设计、景观设计、配套设施设计、园区服务体系等方面内容进行了阐述，为本项目的开发建设、市场推广、园区服务等提供指导性意见和依据。 第二章项目地块及周边概况 第一节地理位置

绿城工程部管理细则

2.6 现场巡查制度 2.6.1目的为提高工程管理部精细化管理水平，要求工程分管人员日常现场检查工作更加深入，养成“腿勤、眼勤、嘴勤、手勤、脑勤”的良好习惯，及时发现和解决各类问题，确保施工质量、进度、成本、安全生产文明施工处于受控状态。 2.6.2适用范围日常现场管理。 2.6.3程序（１）工程管理人员现场巡查时可会同监理工程师、施工单位主要管理人员，以便发现问题时能及时协商、解决、落实。（２）工程管理人员去现场巡查时应携带数码相机、卷尺、笔记本、笔、小榔头等常备工具。（３）工程部经理每周巡查不少于3次，各专业分管人员每天巡查不少于2次。（４）工程部经理每周巡查不少于3次，各专业分管人员每天巡查不少于２次。（5）工现场巡查内容：①工程质量方面：重点抽查隐蔽工程；进场材料、半成品、成品、建筑构配件、器具和设备等进行质量检查；观感质量检查；成品保护工作；检查影响使用功能的重要工序；检查工程建设标准强制性条文执行情况；抽查监理单位对关键工序实行的旁站记录及人员到岗情况；关注施工单位专职质量检查员及监理工程师的工作状态。②安全文明方面：经审批的基坑支护、降水及各类脚手架、模板及支撑系统的搭设方案执行情况、验收和拆除手续及程序执行情况；“三宝四口”防护用具使用、保持情况；现场临时用电情况、消防，安全警示标志、各类操作规程、安全生产规章制度现场执行情况等。- 63 -

③工程进度方面：对照经审批的各单位进度计划进行现场进度检查，核对班组人员，机械设备、材料供应等基础数据。对于现场出现的各工种的相互干扰，共用相同工作面问题进行动态的分析和管控。④工程监理工作的状态：通过对工程质量、安全、进度及各项工程隐蔽验收记录等资料的抽查，掌握监理工作状态，考核监理工作成绩，并通过表彰或警告等相应方式进一步激励监理工作。⑤现场巡查内容必须在工作笔记中做好记录，在异常情况下及时向施工单位发出工程部整改通知单，在信息化管理平台上填写整改验收记录表（作为工程部整改通知单可追溯材料）。（6）巡查方法及针对相应问题处理办法工程质量、安全监督巡查采用重点检查和随机抽查相结合的方式，事先计划好检查的重点部位、检查的内容、检查的点数比例、数据的记录表格，现场通过必要的检测仪器进行抽测。对巡查中发现工程质量、安全问题，应及时向有关质量责任主体签发《工程联系单》或《工程部通知单》限期整改，并督促监理单位监督执行，明确整改结果验证日期、奖罚条例，并填写相关记录；对工程进度的巡查，主要针对进度计划中关键线路上的工作节点进行对照检查，并结合现场实际情况，如施工场地、垂直运输、道路等相关情况对局部施工工序进行必要的调整，但不得影响总进度计划目标的实现。（7）对工程质量缺陷、安全隐患、文明施工不到位或其他违章违规行为，在制止和要求整改的同时，作好现场文字和图像记录。（8）对于施工管理记录表内明确要求工程人员到位检查的隐蔽工程和重要工序，要求施工单位在下一道工序施工之前必须通知检查，同时也要做到自己主动检

绿城全套管理制度及流程大全

绿城全套管理制度及流程大全 1目的 确保每一个质量文件都有唯一的编码，便于文件的识别、追溯和控制。 2 范围 适用于质量文件（包括质量记录）的编码。 3 职责 3.1 质量管理部负责集团公司质量管理体系文件编码的规定。 3.2 各职能部门及项目公司负责对其责任范围内产生的有关文件和质量记录进 行编号。 4 编码规定 4.1 集团公司质量手册的编码由集团公司代号、文件类别代号组成，即GT/QM。 4.2 集团公司程序文件的编码由集团公司代号、程序文件通用代号以及顺序号三部分组成。表达形式如下图： 4.3 工作规程的编码由集团公司代号、工作规程通用代号、对应的程序文件顺序号和此文件在相关规程中的顺序号四部分组成。对应的程序文件顺序号与该规程顺序号之间用实心圆点间隔。

表达形式如下图： 4.4 质量记录编码由集团公司代号、质量记录通用代号、对应程序文件顺序号和该记录在相关记录中的顺序号组成。对应程序文件顺序号与该记录顺序号之间用短破折号间隔。表达形式如下 图： 4.5 外来文件统一由相应管理部门进行收发文处理。 4.5.1外来文件须加盖收文章，编码由集团公司简称、收文日期、四位数年号和三位数顺序号组成，表达形式如下图 4.6 集团公司制定和发布与质量有关的行政公文，其编号由集团公司名称缩写、文种简称、四位数年号和顺序号组成。表达形成如下：

4.7 工程技术类文件和资料的编号执行《工程技术类文件资料管理规程》。 5 其他 5.1 各部门、项目公司可根据实际需要在上述各类文件编码基础上加适当的前缀和后缀。如有其它类型文件需要编号，可自行规定编码方法，但均须报质量管理部备案。 5.2 质量手册、程序文件及工作规程的版本号用英文字母A、B、C……表示，文件换版时依次更改。 5.3 质量手册、程序文件及工作规程文件每页均有“修改状态”栏，其后的修改编号由版本号、斜线(/)和阿拉伯数字表示，从“0”开始，每修改一次递加“1”，直至更换版本后，再从“0 ”开始。 6 相关/支持性文件 6.1 文件和资料控制程序 6.2 质量记录控制程序 6.3 工程技术类文件资料管理规定 1 目的 规范人才招聘工作，确保招聘工作质量，为公司选拔德才兼备的优秀人才。 2 适用范围