合同范本之签订施工合同的依据

签订施工合同的依据

【篇一：签订建设施工合同的十大注意事项】

签订建设施工合同的十大注意事项

建设工程施工合同是依法保护发承包双方权益的法律文件。是发承

包双方在工程施工过程中的最高行为准则。为防范合同纠纷，在签

订《建设工程施工合同（示范文本）》（gf-1999-0201）过程中，

以下十个方面需要注意。

一、关于发包人与承包人：

1、对发包方主要应了解两方面内容：①主体资格，即建设相关手续

是否齐全。例：建设用地是否已经批准？是否列入投资计划？规划、设计是否得到批准？是否进行了招标等。②履约能力即资金问题。

施工所需资金是否已经落实或可能落实等。

2、对承包方主要了解的内容有：①资质情况；②施工能力；③社会

信誉；④财务情况。

承包方的二级公司和工程处不能对外签订合同。

上述内容是体现履约能力的指标，应认真的分析和判断。

二、合同价款应注意：

1、《协议书》第5条“合同价款”的填写，应依据建设部第107号

令第11条规定，招标工程的合同价款由发包人、承包人依据中标通

知书中的中标价格在协议书内约定。非招标工程合同价款由发包人

承包人依据工程预算在协议书内约定。”

2、合同价款是双方共同约定的条款，要求第一要协议，第二要确定。暂定价、暂估价、概算价、都不能作为合同价款，约而不定的造价

不能作为合同价款。

三、发包人工作与承包人工作条款应注意：

1、双方各自工作的具体时间要填写准确。

2、双方所做工作的具体内容和要求应填写详细。

3、双方不按约定完成有关工作应赔偿对方损失的范围、具体责任和

计算方法要填写清楚。

四、合同价款及调整条款应注意：

1、填写第23条款的合同价款及调整时应按《通用条款》所列的固

定价格、可调价格、成本加酬金三种方式，约定一种写入本款。

2、采用固定价格应注意明确包死价的种类。如：总价包死、单价包死，还是部分总价包死，以免履约过程中发生争议。

3、采用固定价格必须把风险范围约定清楚。

4、应当把风险费用的计算方法约定清楚。双方应约定一个百分比系数，也可采用绝对值法。

5、对于风险范围以外的风险费用，应约定调整方法。

五、工程预付款条款应注意：

1、填写第24条款的依据是建设部第107号令第14条和《大连市

建设工程造价管理办法》第34条。

2、填写约定工程预付款的额度应结合工程款、建设工期及包工包料

情况来计算。

3、应准确填写发包人向承包人拨付款项的具体时间或相对时间。

4、应填写约定扣回工程款的时间和比例。

六、工程进度款条款应注意：

1、填写第26条款的依据是《合同法》第286条、《建筑法》第18条、建设部第107号令第15条和《大连市建设工程造价管理办法》

第35条。

2、工程进度款的拨付应以发包方代表确认的已完工程量，相应的单

价及有关计价依据计算。

3、工程进度款的支付时间与支付方式以形象进度可选择：按月结算、分段结算、竣工后一次结算（小工程）及其它结算方式。

七、材料设备供应条款应注意：

1、填写第27、28条款时应详细填写材料设备供应的具体内容、品种、规格、数量、单价、质量等级、提供的时间和地点。

2、应约定供应方承担的具体责任。

3、双方应约定供应材料和设备的结算方法（可以选择预结法、现结法、后结法或其他方法）。

八、违约条款应注意：

1、在合同第35.1款中首先应约定发包人对《通用条款》第24条（预付款）、

第26条（工程进度款）、第33条（竣工结算）的违约应承担的具

体违约责任。

2、在合同第35.2款中应约定承包人对《通用条款》第14条第2款、第15条第1款的违约应承担的具体违约责任。

3、还应约定其它违约责任。

4、违约金与赔偿金应约定具体数额和具体计算方法，要越具体越好，具有可操作性，以防止事后产生争议。

九、争议与工程分包条款应注意：

1、填写第37条款争议的解决方式是选择仲裁方式，还是选择诉讼

方式，双

方应达成一致意见。

2、如果选择仲裁方式，当事人可以自主选择仲裁机构。仲裁不受级别地域管辖限制。

3、如果选择诉讼方式，应当选定有管辖权的人民法院（诉讼是地域管辖）。

4、合同第38条分包的工程项目须经发包人同意，禁止分包单位将

其承包的工程再分包。

十、关于补充条款：

1、需要补充新条款或哪条、哪款需要细化、补充或修改，可在《补充条款》内尽量补充，按顺序排列如49、50??。

2、补充条款必须符合国家、现行的法律、法规，另行签订的有关书面协议应与主体合同精神相一致。要杜绝“阴阳合同”。

谈判施工合同各条款时，发包人和承包人都要以下列内容为依据：一、法律、行政法规

这是订立和履行合同的最基本的原则，必须遵守。也就是在双方谈

判合同具体条款时，不能违反法律、行政法规的规定。谈判只能在

法律和行政法规允许的范围内进行，不能超越法律和行政法规允许

范围进行谈判。例如：《招标投标法》

第九条规定：“招标人应当有进行招标项目的相应资金或者资金来源

已经落实，并应当在招标文件中如实载明。”根据这一规定，如要求

承包人垫付建设资金，这是与法律相抵触的，如果签订这类合同，

是属于无效条款。

二、通用条款

《通用条款》各条款中有四十多处需要在《专用条款》内具体约定。因而《专用条款》具体约定的内容，在谈判时，都要依据《通用条款》这条谈判约定。

三、发包人和承包人的工作情况和施工场地情况

建设工程的工程固定、施工流动、施工周期长及涉及面广等特点使

发包人和承包人双方都要结合双方具体的工作情况和施工现场等因

素谈合同，离开双方的实际工作情况，妄谈合同具体条款，会造成

合同履行中产生纠纷或违约事件。双方在《专用条款》内对《通用

条款》要进行细化，补充或修改。

四、投标文件和中标通知书

根据法律规定，招标工程必须依据投标文件和中标通知书订立书面

合同。同时，还规定招标人和中标人不得再订立背离合同实质性内

容的其他协议。

案例与思考

各种合同纠纷，严重困扰着施工企业生存与发展，本文将综合评析

施工合同经济案件中有关问题，供财务、经营人员参考———

案例一

1996年4月28日，某建筑工程公司与某建材有限公司签订了一项

建造办公楼、传达室的建筑工程承包合同。合同规定工程期限从

1996年4月28日开工至1996年7月28日竣工验收；工程质量确

保合格，力争优良；工程价款支付方式按补充协议办理。补充协议

规定：传达室工程竣工验收合格后一次性结算工程款；办公楼主体

完成一层时预付工程款30％，屋面工程完成时，预付工程款30％，

竣工验收结算后，留尾款40％在半年内付清。该工程于当年5月开工，同年10月底竣工，所耗资金全部向银行贷款，但建材有限公司

却未按补充协议规定支付工程款。建筑公司在催讨无果的情况下，

向市中级人民法院提起诉讼。原告要求法院判令被告支付工程款及

逾期支付的违约金，并要求对原告建造的价值88.9万元的办公楼、

传达室及水泥路面享有留置权，在拍卖后优先支付原告的工程款。

审理

市中级人民法院开庭审理后认为，原、被告双方自愿签订的建筑安

装承包合同及补充协议内容不违反国家法律政策，属于有效合同。

原告按合同规定履行义务，但被告未按规定支付工程款，属违约行为。现原告要求支付工程款及逾期支付工程款的违约金，合法合理，法院予以采纳。对原告其他的诉讼请求予以驳回。法院判决生效后，建材有限公司仍未在规定期限内偿还工程款及违约金。当年8月13日，原告向法院申请执行，法院对建材有限公司进行财产执行。在

执行过程中查清建材有限公司早已负债累累，根本无力偿还债务。

同时，建材公司也已根本无财产可执行。

案例二

1997年9月24日，某房地产公司与某建筑工程公司四分公司签订

施工合同，房地产公司将其开发的公寓1号楼工程由四分公司承建。后四分公司按约进场施工，完成了该工程基础部分和主体第一二层。由于某房地产公司方面的原因，1998年9月28日双方达成决算协

议：双方所签订的施工合同作废，四分公司已建部分工程量及材料费、人工费、保证金等款项在工程验收合格后一个月内付清（不计

利息）。由于某房地产公司拒不按约支付工程款，四分公司于2000

年5月起诉至法院。

审理

一审法院认为，双方签订的工程款决算协议，符合法律规定，应当

有效。现

该工程已实际验收合格，某房地产公司未按决算协议书及书面承诺

的验收时间付清工程款，应当承担民事责任。对四分公司要求支付

工程款的主张予以支持。被告方某房地产公司不服判决，上诉至当

地中级人民法院。二审法院认为，上诉人所称工程未经验收，无充

分证据，不予采纳，其上诉理由不能成立。判决驳回上诉，维持原判。

思考与对策

1、案例一，建筑公司虽然胜诉，但是工程款已无法追回，造成这种

情况是由于施工企业在签订合同之前，未做好前期工作，对建设方

的社会信誉与经济实力缺乏了解，为承包工程埋下极大的隐患，最

后造成恶果。

2、案例二之所以能胜诉是由于施工企业在合同管理上比较严密，合

同是打官司的重要法律凭证。施工企业在签订合同时为防止工程款

拖欠，应设定具有偿还能力的“保证人”或设定有效的“抵押”手段等。

3、施工企业应充分利用法律赋予施工企业“优先受偿权”的权利，为

自己解困。1999年10月1日起实施的《合同法》对此作出了较明

确的规定。

4、当建设方遇到资金紧张或企业运转不正常时，常将资金危机转嫁

给施工企业，工程质量存在缺陷或工期拖延，是其拒付工程款的主

要借口。案例四的焦点是工程是否已经验收，双方约定的工程款给

付条件是否已经俱备。一方面，现行法律规定工程竣工验收由发包

人组织进行。《合同法》第279条和《建设工程质量管理条例》第

16条对此作出了专门规定。具体到本案中，公寓1号楼工程竣工后

依法已由发包人某房地产公司通过验收，法定代表人在决算协议上

的签字已证实。在二审过程中，四分公司还举证证实，公寓1号楼

工程已交付使用。由此可见，该工程已竣工且确实已经验收。

优先受偿权的解释

优先受偿权的解释

在建设领域，拖欠工程款一直是让建设承包商极为头痛的事，建筑

承包商在承接工程任务时本身处于弱势地位，合同往往是不平等条

约，履行合同时也常因自身合同意识不够强而导致不利局面，工程

竣工后决算不能得到及时办理，工程款不能及时支付到位，对外债

权达到自身注册资本或是注册资本的几倍的不属罕见。如何及时收

回建设单位工程款一直是国内建筑承包商的心头头等大事。而目前

建设工程价款优先受偿的法律规定不失为承包商回收工程款的有力

武器。1999年3月15日九届全国人大二次会议通过的《中华人民

共和国合同法》第

【篇二：施工单位签订建设工程施工合同应注意的问题】施工单位签订建设工程施工合同应注意的问题

一、合同签订前应注意的事项

在合同签订前，应对业主(发包人)及工程本身情况要做详尽的调查。

比如工程的真实性、可靠性以及业主的资信情况，工程审批手续是

否完备等等。只有在工程业主资信可靠、工程合法、手续完备的条

件下，与之签订合同，施工方的合同权利才能得到充分的保障。

1.对发包商主要应了解两个方面的内容：一是主体资格，即建设工

程相关手续是否齐全。例如，建设用地是否批准?是否列入投资计划?规划、设计是否得到批准?是否进行了招标等。二是履约能力，即

资金问题。施工所需资金是否已经落实或可能落实等。在签订合同

前对发包方主体资格的审查是签约的一项重要的准备工作，将不合

格的主体排斥在合同的大门之外，为将来合同能够及时、正确地实

施奠定一个良好的基础。

2.如果施工方施工的是分包工程，要严格审查发包人的项目是否是

依法批准的合法项目，发包人是否依法取得企业法人营业执照，取

得了相应的经营资格和等级证书，审查发包人签约代表人的资格，

审查工程发包人的履约信用等。

3.对施工方的分包商主要了解的内容有：资质情况，施工能力，社

会信誉，财务情况等。

二、合同签订阶段应注意的事项

1.合同价款约定清楚。

(1)《协议书》中“合同价款”的填写，应根据合同工程是属于招标工

程还是议标工程，招标工程的合同价款由发包人、承包人依据中标

通知书的中标价格在协议书内约定，非招标工程合同价款由发包人、承包人依据工程预算在协议书内约定。 (2)合同价格是双方共同约定

的条款，第一，要协议;第二，要确定。暂定价、暂估价、概算价都

不能作为合同价款，约而不定的造价不能作为合同价款。

(3)应当把风险费用的计算方法约定清楚。双方应约定一个百分比系数，也可采用绝对值法。

(4)对于风险范围内以外的风险费用，应约定调整方法。

(5)在施工过程中，会出现设计变更等情况，合同双方都会签订补充

条款，重新约定合同价款。所以补充条款中一定要约定一句话：“此

补充合同与主合同具有同等效力。”

(6)甲方签署的工程量确认单十分重要，在合同纠纷中，法院可依据甲、乙双方签署的工程量确认单来确定争议的合同价款。

2.工期、质量、造价的约定，是施工合同最重要的内容。

(1)实践中关于工期的争议多因开工、竣工日期没有明确界定而产生。开工日期有“ 破土之日”、“验线之日”以及“业主通知为主”之说，竣

工日期有“验收合格之日”、“ 交付使用之日”、“申请验收之日”之说。无论采用哪种，均应在合同中予以明确约定，并约定开工、竣工应

办理哪些手续，签署何种文件。对中间交工的工程也应按上述方法

做出约定。

(2)目前在工程质量验收中，工程质量监督部门不再是工程质量评定

的主体，竣工验收将由建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位

进行。因此，合同中应明确约定参加验收的单位、人员、采用的质

量标准、验收程序、须签署的文件及产生质量争议的处理办法等。(3)建设工程施工合同最常见的纠纷是对工程造价的争议。由于任何

工程在施工过程中都不可避免有设计变更、现场签证和材料差价的

发生，所以均难“一次性包死，不作调整”。合同中必须对价款调整

的范围、程序、计算依据和设计变更、现场签证、材料价格的签发、确认做出明确规定。如果是单价合同，必须明确单价所包含的工程

量内容的清单。

3.对工程预付款、进度拨款和竣工结算程序做出详细规定。

一般情况下，工程进度款按月付款或按工程进度拨付，但如何申请

拨付，需报何种文件，如何审核确定拨款数额以及双方对进度款认

识不一致时如何处理，

往往缺少详细的合同规定，影响工程施工。一般合同中对竣工结算

程序的规定也较粗，不利操作。因此，合同中应特别注重工程拨款

和结算的程序约定。(1)填写约定工程预付款的额度，应结合工程款、建设工期及包工包料情况来计算。

(2)应准确填写发包人向承包人拨付款的具体时间或相对时间。 (3)

应填写约定扣回工程款时间和比例。 (4)工程进度款的支付时间与支

付方式，以形象进度可选择：按月计算、分段结算、竣工后一次结

算(小工程)及其他结算方式。 (5)工程进度款的拨付应以发包方代表

确认的已完工程量，相应的单价及有关计价依据计算。

合同中对工程预付款、进度款应明确约定，发包人向承包人预付工

程款、进度款的时间和金额或合同价款总额的比例。若发包人不按

约定的时间和比例执行，引起的工期顺延可不追究承包方的责任。

承包方可以要求由于进度款或预付款付款不及时带来的损失。

4.总包合同中应具体规定发包方、总包方、分包方各自的责任和相

互关系。尽管发包方与总包方、总包方与分包方之间订立有总包合

同和分包合同，法律对发包方、总包方及分包方各自责任和相互关

系也有原则性的规定，但实践中仍常常发生分包方不接受总包方监督，和发包方直接向分包方拨款造成总包方对分包方难以管理的现象。因此，在总包合同中应当将各方责任和关系具体化，便于操作，避免纠纷。

以上的行为时有发生，会造成资金管理混乱，三者的资金往来出现

交叉，在工程竣工结算时出现纠纷。如果发包方将工程款直接拨入

分包方账号中，总包方可以追认此款项，发包方必须将工程款拨入

总包方账号。如发包方不执行，总包方可起诉法院，请求法院强制

执行，将工程款追回。

但是一般情况下，以上情况很少出现，因为在合同履行过程中，都

是合同双方之间有资金往来和工作关系，只要在合同中与对方约定

好双方的权利和义务即可。

5.明确规定监理工程师及双方管理人员的职责和权限。

建设工程在工程施工过程中，发包方、承包方、监理方参与与生产

管理的工程技术人员和管理人员较多，但往往职责和权限不明确或

不为对方所知，由此造成双方不必要的纠纷和损失。合同中应明确

列出对方派出的管理人员名单，明确其各自职责和权限，特别应将

具有变更、签证、价格确定等签认权的人员的签认范围、程序、生

效条件等规定清楚，防止其他人员随意签字，在最终结算时，双方

不认可，引起纠纷，给施工方造成损失。

6.材料设备供应应约定清楚。

(1)应详细填写材料设备供应的具体内容、品种、规格、数量、单价、质量等级提供的时间和地点。

(2)应约定供应方承担的具体责任。

的结算方法(可以选择预结法、现结法、后结法或其他方法)。

施工合同规定是甲方供料，合同条款中必须约定材料的具体内容、

品种、规格、数量、单价、质量等级提供的时间和地点以及验货方式。如果没有约定，工程质量由于甲方的供料出现问题，会导致法

律纠纷。虽然在法院审理中，法院会依据事实判定甲方的原因影响

工程质量，但是也让施工方消耗时间，影响企业的效益。

7.不可抗力要量化。

施工合同《通用条款》对不可抗力发生后当事人责任、义务、费用

等如何划分均作了详细规定，施工方在签订合同时都认为不可抗力

的内容就是这些了。于是，在《专用条款》上用“√”或填上“无约定”比比皆是。

国内工程在施工周期中发生战争、动乱、空中飞行物体坠落等现象

的可能性很少，较常见的是风、雨、雷、震等自然灾害，达到什么

程度的自然灾害才能被认定为不可抗力，《通用条款》未明确，实

践中双方难以达到共识，双方当事人在合同中对可能发生的风、雨、雷、震等自然灾害程度应予以量化。

8.运用担保条件、降低风险系数。

在签订《建设工程施工合同》时，可以运用法律资源中的担保制度

来防范或减少合同条款所带来的风险。如施工方在向业主提供履约

担保的同时，业主也应该向施工方提供工程款支付担保。

业主工程款支付担保，是指为保证业主履行工程合同约定的工程款

支付义务，由担保人为业主向承包商提供的，保证业主支付工程款

的担保。业主支付担保的担保金额应与承包商履约担保的担保金额

相等，且不得低于合同总价与合同约定的进度款的差额，最低担保

金额不得低于合同金额的10%。如果没有约定担保条款，一旦工程

款不能及时拨付，会给承包方带来损失。

9.违约条款就应注意：

(1)在合同中首先应约定发包人预付款、工程进度款、竣工结算的违

约应承担的具体违约责任。

(2)违约金与赔偿应约定具体数额和具体计算方式，要越具体越好，

具有可操作行、以防止事后争议。

约定违约金是防止违约条款发生时，双方发生纠纷。但是，双方签

订中约定了违约金条款，但根据我国《合同法》第114条第2款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲

裁机构予以增加;约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求

人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，双方合同约定违约金

数额为合同价款的2倍，明显高于实际损失，应当根据本案情况适

当减少。

10.争议应注意事项。

填写第37条款争议的解决方式是选择仲裁方式，还是选择诉讼方式，双方应达成一致意见。有的工程选择上级仲裁方式，有的工程选择

诉讼的方式，但尽可能选择对施工方有利的法院(有管辖的法院)。

【篇三：建筑工程合同10大注意事项】

建筑工程合同10大注意事项

一、关于发包人与承包人：

1、对发包方主要应了解两方面内容：①主体资格，即建设相关手续

是否齐全。例：建设用地是否已经批准?是否列入投资计划?规划、

设计是否得到批准?是否进行了招标等。②履约能力即资金问题。施

工所需资金是否已经落实或可能落实等。

2、对承包方主要了解的内容有：①资质情况;②施工能力;③社会信誉;④财务情况。承包方的二级公司和工程处不能对外签订合同。

上述内容是体现履约能力的指标，应认真的分析和判断。

二、合同价款应注意：

1、《协议书》第5条“合同价款”的填写，应依据建设部第107号

令第11条规定，招标工程的合同价款由发包人、承包人依据中标通

知书中的中标价格在协议书内约定。非招标工程合同价款由发包人

承包人依据工程预算在协议书内约定。”

2、合同价款是双方共同约定的条款，要求第一要协议，第二要确定。暂定价、暂估价、概算价、都不能作为合同价款，约而不定的造价

不能作为合同价款。

三、发包人工作与承包人工作条款应注意：

1、双方各自工作的具体时间要填写准确。

2、双方所做工作的具体内容和要求应填写详细。

3、双方不按约定完成有关工作应赔偿对方损失的范围、具体责任和

计算方法要填写清楚。

四、合同价款及调整条款应注意：

1、填写第23条款的合同价款及调整时应按《通用条款》所列的固

定价格、可调价格、成本加酬金三种方式，约定一种写入本款。

2、采用固定价格应注意明确包死价的种类。如：总价包死、单价包死，还是部分总价包死，以免履约过程中发生争议。

3、采用固定价格必须把风险范围约定清楚。

4、应当把风险费用的计算方法约定清楚。双方应约定一个百分比系数，也可采用绝对值法。

5、对于风险范围以外的风险费用，应约定调整方法。

五、工程预付款条款应注意：

1、填写第24条款的依据是建设部第107号令第14条和《大连市

建设工程造价管理办法》第34条。

2、填写约定工程预付款的额度应结合工程款、建设工期及包工包料

情况来计算。

3、应准确填写发包人向承包人拨付款项的具体时间或相对时间。

4、应填写约定扣回工程款的时间和比例。

六、工程进度款条款应注意：

1、填写第26条款的依据是《合同法》第286条、《建筑法》第18条、建设部第107号令第15条和《大连市建设工程造价管理办法》

第35条。

2、工程进度款的拨付应以发包方代表确认的已完工程量，相应的单

价及有关计价依据计算。

3、工程进度款的支付时间与支付方式以形象进度可选择：按月结算、分段结算、竣工后一次结算(小工程)及其它结算方式。

七、材料设备供应条款应注意：

1、填写第27、28条款时应详细填写材料设备供应的具体内容、品种、规格、数量、单

价、质量等级、提供的时间和地点。

2、应约定供应方承担的具体责任。

3、双方应约定供应材料和设备的结算方法(可以选择预结法、现结法、后结法或其他方法)。

八、违约条款应注意：

1、在合同第35.1款中首先应约定发包人对《通用条款》第24条(预付款)、第26条(工程进度款)、第33条(竣工结算)的违约应承担

的具体违约责任。

2、在合同第35.2款中应约定承包人对《通用条款》第14条第2款、第15条第1款的违约应承担的具体违约责任。

3、还应约定其它违约责任。

4、违约金与赔偿金应约定具体数额和具体计算方法，要越具体越好，具有可操作性，以防止事后产生争议。

九、争议与工程分包条款应注意：

1、填写第37条款争议的解决方式是选择仲裁方式，还是选择诉讼

方式，双方应达成一致意见。 2、如果选择仲裁方式，当事人可以自

主选择仲裁机构。仲裁不受级别地域管辖限制。

3、如果选择诉讼方式，应当选定有管辖权的人民法院(诉讼是地域

管辖)。

4、合同第38条分包的工程项目须经发包人同意，禁止分包单位将

其承包的工程再分包。

十、关于补充条款：

1、需要补充新条款或哪条、哪款需要细化、补充或修改，可在《补

充条款》内尽量补充，按顺序排列如49、50……。

2、补充条款必须符合国家、现行的法律、法规，另行签订的有关书

面协议应与主体合同精神相一致。要杜绝“阴阳合同”。

九、住宅商品房开发项目成本费用估算

一土地费用

1 土地使用权出让金土地评估拍卖价格的30%或以上

二建安费用 810元/m2?1260元/m2含建设及基本安装

三前期费用

中高档楼盘约80元/m2?100元/m2 别墅约180元/m2

6 施工证费

四配套费用 190元/m2?230元/m2

1 住宅配套费用用地红线外

2 大市政配套费含红线外道路、上水、燃气、电话等

五其它费用

2 销售推广费用按销售收入约1.5~3%计

七融资成本

清单

序号费用名称取费标准

1 土地使用权取得费附加

1.2 城市配套费凡公开招标、挂牌出让的土地，免城市基础设施配套费。

费

1.4 国土勘测费

1.5 拆迁代办费

1.6 现状实测费

2 前期工程费中高档楼盘约80元/m2?100元/m2 别墅约180元/m2 2.1 方案设计费多层1.8元/m2，高层2.2元/m2

2.2 水文地质勘察设计费多层

3.1元/m2，高层3.6元/m2

2.3 施工图设计费多层18-22元/m2，高层35元/m2，别墅100元/m2

2.4 施工图图审费多层1.8元/m2，高层2.2元/m2

2.5 基础设施设计费

2.5.1市政工程设计费多层1.8元/m2，高层2.5元/m2

2.5.2电信设计费 1元/m2

2.5.3有线电视宽带设计费 0.4元/m2

2.5.4管煤/给水/给电工程设计费

3.4元/m2

2.6 施工用电供配电贴费 1.2 ? 2.7元/m2

2.7 测绘定点费+灰线验费 0.85元/m2

2.8 晒图费 0.5元/m2

2.9 编标费及委托编制标底费用

3.2元/m2

2.10 工程招标管理费 0.42元/m2

2.11 环保费/日照分析费 0.5元/m2

2.12 建筑地方高等教育费 12元/m2

2.13 人防费多层15元/m2 (旧城 10元/m2)

2.14 商品房测绘费 0.8元/m2(住宅) 1.2元/m2(商业用房)

2.15 白蚁防治费 1.6元/m2

2.16 散装水泥专项基金墙改 10元/m2

3 建筑安装工程费 810元/m2?1260元/m2

3.1 建安成本多层800元/m2，高层1250元/m2

3.2 监理工程招标费管理费多层0.1元/m2，高层0.14元/m2

3.3 土建工程监理费多层8.4元/m2，高层10元/m2

3.4 土建工程质检费多层1.5元/m2，高层2.1元/m2

4 基础设施建设费 190元/m2?230元/m2 1.3 拆迁管理

4.1 市政工程建设费多层70元/m2，高层100元/m2

4.2 市政工程质检费多层1元/m2，高层1.5元/m2

4.3 小区供电工程费 22元/m2

4.4 小区给水工程费供水基金 15元/m2 接水 15元/m2

4.5 小区供气工程费 14元/m2

4.6 有线电视宽带工程费 6元/m2

4.7 小区路灯工程费双路 64万/公里单路39万/公里

4.8 小区绿化费 25?30元/m2

4.9 小区通讯通邮费 16元/m2

十、工程审计询问的小技巧

一、信息交流时的技巧

询问最主要的功能是搜集信息。但是，信息的可靠性以审计师与被

审计人之间的无障碍沟通为基础，有效的交流最终取决于彼此的理解。下面是一些确保良好沟通关系的建议。

1.询问具体问题。要得到有用的审计信息，审计师就必须询问具体

的问题：“增加了什么成本?”“有节约成本的其它有效方法吗?”“你认

为如何改变程序才更有效呢?”缺乏对问题细节的追问，一般的或非

具体的回答无助于识别核心问题或得到有意义的结论。

2.注意没说到的问题。即使被审计人能够很好地理解审计师的意图，当接受审计师询问时，也会在披露重要信息方面出现纰漏。有些人

可能认为，回答一些没有提到的问题浪费了审计师的时间，对审计

师也不礼貌。

3.运用非限定性询问有助于减少误解。非限定性询问不能简单的地

用“是”或“不是”来回答。审计师既要鼓励被审计人对问题提供全面

完整的回答，也要让被审计人有充分的时间作出答复。也许有必要

向被审计方介绍一些审计问题的背景，以帮助他们判断审计师需要

的重要信息。

4.提防没有根据的假设。虽然运用假设有助于提高审计师判断的效率，但错误的假设是产生误解的主要根源。当审计师对过去提供准

确可靠信息的被审计人询问时，没有根据的假设最容易发生。

5.注意关键词的含意。譬如像“内部控制”这个关键词，如果被审计

方对这个词的意思不完全清楚，就很容易产生误解和混淆。

二、冲突和误解时的技巧

当冲突发生时，审计师的态度至关重要：傲慢的态度或挑剔的语气

会逐渐毁掉技能高超的审计师。审计师必须牢记：在与被审计方对

立的情况下，分出输赢胜败的想法是不合时宜的。解决冲突的唯一

圆满结果是妥协和合作，让冲突双方都感到这种结果符合他们的需要。当被审计方持批评、不合作或敌对态度时，审计师必须坚守审

计师与被审计方的共同目标——维护积极的工作关系和推动组织任

务的圆满完成。把注意力集中在审计目标上而不是障碍上，审计师

就能在其他人不合作或持有敌意的情况下保持积极向上的行为。

1.涉及具体事实的分歧。因为事实容易独立查证，事实上的分歧通

常容易解决。处于这种情况，审计师的询问主要应集中在收集需要

证实或驳斥事实的信息上。一旦所有人都同意事实是正确的，这种

分歧就解决了。

2.涉及感知上的对立。对业务方法及程序提出建设性建议和忠告是

审计师的职责所在。遗憾的是，有时审计师善意的建议被人理解成

批评或责难。在审计查询中，被审计方可能会用指责、抵制和寻找

借口对询问做出回应。

如果被审计方表现不冷静或对审计师进行指责，审计师必须用争辩

予以抵制。审计师应当有意询问一些问题，并从根本上铲除对审计

师的指责。

3.涉及性格的对立。通过观察被审计人员的行为举止和对问题的询问，审计师就能识别

出被审计人员所偏爱的工作方式并采取正确的步骤改进他们之间的

沟通及工作关系。熟悉各种不同的工作方式应当成为审计师解决对

立问题工具箱中的重要工具。通过对于作方式的了解，审计师就能

找到调整自己以适应他人的工作作风的方式。

4.涉及价值观的对立。如果对立由个人价值观的不同引起，就没有

简单的解决办法。与涉及感知或个性差异不同，价值观的对立不能

通过调解和协商解决。事实上，对根本价值观的询问不会起到正面

的作用，这种努力可能被视为好战，使彼此间的合作关系更加紧张。尽管如此，价值观的差异并不是交流的绝对障碍。我们大家每天都

在与我们拥有根本不同信念和价值观的人交往。价值观的差异并不

排除建立良好的工作关系——在核心价值观上取得一致。审计师应

该承认并尊重这些差异。

三、有效倾听的技巧

听到别人的话语未必是倾听，倾听意味着真诚地想理解说话者的意

图和词的意义。这就需要作出努力并全神贯注。一旦审计师开始询问，他或她必须以机警、安定和全神贯注的姿态，对听到的回答表

现出浓厚的兴趣。

1.有效地运用肢体语言。在与被审计人交谈的过程中，审计师主要

通过肢体语言表明没有分散注意力。审计师必须特别注意不要让外

部的事情(譬如电话铃声、同事的交谈声或工作现场的其他活动)所干

扰。一个容易分心走神或者在与被审计人员交谈时翻阅材料的审计师，发出的信息就是被审计人的谈话没有受到应有的关注。

2.身临其境地倾听谈话。在审计询问的过程中，被审计人说话的声调、措辞和心情与其提供的信息一样重要。这样，对被审计人员情

绪的把握，能帮助审计师区别主要问题和次要问题。例如：某个被

审计人员对每个月向管理部门的报告反复地表露出激动或苦恼情绪，实际上可能发出一种信号，表明那个报告的内容可能与重大问题有关。

3.反射性听取谈话。反射性倾听不是简单地重复或鹦鹉学舌被审计

人员的话，而是用审计师自已的话来表达被审计方的思想和意识的

方法，千方百计核实谈话人的意图。通过对被审计人员观点的核实，审计师就能弄清被审计人的真实含义和对该问题的真实感受。它主

要适用于对包含重要审计问题或带有情绪化的答复。

4.心胸开阔地听取谈话。一个善于听取别人谈话的人，其最重要的

品质是心胸开阔。带着偏见进行审计询问的审计师，其行为举止就

像浏览杂志或报纸上介绍汽车广告的汽车待购者，只关注自己所钟

爱的汽车品牌广告，对其他的介绍却视而不见。无论有意还是无意，被询问人都会认为审计师只对某种特定信息敏感，从而据此调整他

对询问的答复。因此，被询问人在回答问题时可能会限定、曲解，

甚至隐瞒重要的审计信息。

十一、特殊工程的造价管理

停建、缓建工程由于建筑安装产品没有按照施工图全部完成，因而

它在工程结算的审核，工程变更的计价，材料账款的管理等方面，

与一般正常建设的工程相比，有较大的差别。因而做好停建。缓建

工程的造价管理，具有特殊的意义。笔者想从以下几个方面谈谈在

实际工作中的体会

一、首先做好工程停建。缓建后现场工程量的清理

工程停建、缓建后已经完成的现场工程量是一项重要的基础数据，

因为工程没有按照施工图全部完成，仅靠图纸难以计算已经完成的

工程量，所以做好现场工程量的清理是做好工程造价管理的重要、

必须的前提。现场工程量的清理包括现场已完实体工程量及预制半

成品工程量两个方面。为全球现场清理和统计，应根据设备、工艺、土建等不同的专业特点，设计不同的统计表格，实现数据表格化。

对于复杂的、大型的装置，对现场工程量进行纯粹的文字描述是无

法满足工程造价管理需要的。现场工程量清单必须按照工程量计算规则进行测量、统计，而不仅仅是一般实物量的简单测量。

二、及时进行工程变更的统计、认可