环境监测技术路线
环境监测技术路线
一、空气监测技术路线
1、技术路线
空气监测采用以连续自动监测技术为主导，以自动采样和被动式吸收采样—实验室分析技术为基础，以可移动自动监测技术为辅助的技术路线。
2、监测项目与频次
空气例行监测项目表
★：规定的监测项目；
▲：根据情况和区域特性选择的监测项目。
自动监测系统满足实时监控的数据采集要求；连续采样—实验室监测分析方法要满足《环境空气监测技术规范》和《环境空气质量标准》（GB3095）对长期、短期浓度统计的数据有效性的规定。被动式吸收监测方式可根据被监测区域的具体情况，采取每周、每月或数月一次的频次。
3、监测分析方法
空气中主要污染物监测分析方法表
二、地表水监测技术路线
1、技术路线
地表水监测采用以流域为单元，优化断面为基础，连续自动监测分析技术为先导；以手工采样、实验室分析技术为主体；以移动式现场快速应急监测技术为辅助手段的自动监测、常规监测与应急监测相结合的监测技术路线。
2、项目与频次
1）监测项目
自动监测和常规监测项目分别按表1和表2执行。自动监测项目根据水质自动监测站配备的仪器确定，自动监测站的基本配置应保证必测项目所需的监测仪器。
2）监测频次
自动监测既可实时在线监测，也可根据实际需要自行设定各项目的监测频次。
常规监测的频次见表3。
3、监测方法
1）自动监测：执行国家环境保护总局、EPA（USA）和EU认可的仪器分析方法，并按照国家环境保护总局批准的水质自动监测技术规范进行。
2）常规监测：执行地表水环境质量标准（GB3838-2002，表4、表5和表6）中规定的标准分析方法。
表1 自动监测方式测定项目
表2 地表水体常规监测项目
表3 监测频次
三、环境噪声监测技术路线
1、技术路线
运用具有自动采样功能的环境噪声自动监测仪器、积分声级计、噪声数据采集器等设备，按网格布点法进行区域环境噪声监测，按路段布点法进行道路交通噪声监测，按分期定点连续监测法进行功能区噪声监测。在大型国际空港建立航空噪声自动监控系统，在穿越大型城市的铁路枢纽站、场建立铁路噪声自动监测系统。在全国建成功能完善的城市环境噪声监测网络和重点交通源的自动监测网络系统。
2、监测项目与频次
环境噪声监测项目与频次表
3、监测方法
城市功能区噪声：自动监测。用能量平均法计算每小时、昼间、夜间等效声级和昼夜平均等效声级。
城市道路交通噪声：人工采样，数据自动处理。用长度加权法计算每条道路及全市道路交通平均等效声级。
城市区域环境噪声：人工采样，数据自动处理。用面积加权法计算某区域或全市区域环境噪声平均等效声级。
四、固定污染源监测技术路线
1、技术路线
重点污染源采用以自动在线监测技术为主导，其它污染源采用以自动采样和流量监测同步-实验室分析为基础，并以手工混合采样—实验室分析为辅助手段的浓度监测与总量监测相结合的技术
路线。
2、指标与频次
2.1 水污染源监测
（1）监测项目（5 + X）
pH、化学需氧量（或TOC）、氨氮、油类、悬浮物和不同行业排放的特征污染物（X）。
（2）监测频次
①废水排放量≥5000t/d的污染源，安装水质自动在线监测仪，连续自动监测，随时监控。
②废水排放量1000～5000t/d的主要污染源，安装等比例自动采样器及测流装置，监测1次/天。
③废水排放量≤1000t/d的污染源，监测3～5次/月。水质、水量同步监测。
④生产不稳定的污染源，监测频次视生产周期和排污情况而定。
2.2 大气污染源监测
（1）监测项目（4 + X）
烟（粉）尘、二氧化硫、氮氧化物、黑度和不同行业排放的特征污染物（X）。
（2）监测频次
①电厂锅炉安装烟气自动连续测试装置，随时监控。
②热负荷＞30t/h（21MW）的工业及采暖锅炉“十五”期间必须逐步安装烟气连续测试装置，随时监控。自动监测仪器安装前，工业锅炉监测1次/季，采暖锅炉监测2次/采暖期。
③单机热负荷10～30t/h（7～21MW）的工业及采暖锅炉2010年底前必须逐步安装烟气连续测试装置。自动监测仪器安装前，工业锅炉监测2次/年，采暖锅炉监测1次/采暖期。单机热负荷＜10t/h（7MW）的工业及采暖锅炉至少监测1次/年。
④所有炉、窑、灶全程监测烟气黑度，监测4次/年。
3、方式方法
采用污染源在线自动监测系统的，原则上由企业负责安装和运行维护，环境保护行政主管部门组织认定和监督。具备监测能力并经环境保护行政主管部门认定的企业监测站，可自行监测上报数据，并接受环保监测部门的监督和审核，也可委托具有相应资质的环境监测站进行监测。
监测方法按照国家和行业排放标准，根据有关环境监测技术规范进行。有国家标准方法的，一律采用国家标准方法。自动监测系统要符合国家环境保护总局颁布的污染源自动监测系统技术条件的要求并按规定进行质量检定、校验。
五、生态监测技术路线
1、技术路线
生态监测以空中遥感监测为主要技术手段，地面对应监测为辅助措施，结合GIS和GPS技术，完善生态监测网络，建立完整的生态监测指标体系和评价方法，达到科学评价生态环境状况及预测其变化趋势的目的。
2、指标与频次
生态监测指标要体现生态环境的整体性和系统性，本质特征的代表性和环境保护的综合性。因此，一级指标应选为：优劣度、稳定度或脆弱度；二级指标应选为：植被覆盖指标、生物丰度指数、土地退化指数、污染负荷指数、水网密度指数等。各项二级指标可根据不同情况分别赋予不同的权重。
监测频次应视监测的区域和目的而定。一般全国范围的生态环境质量监测和评价应1～2年进行一次；重点区域的生态环境质量监测每年1～2次；专项目的的监测，如监测沙尘天气和近岸海域的赤潮监测要每天一次或每天数次，甚至采取连续自动监测的方式。
六、固体废物监测技术路线
1、技术路线
采用现代毒性鉴别试验与分析测试技术，以危险废物和城市生活垃圾填埋厂、焚烧厂等重点处理处置设施的在线自动监测为主导，以重点污染源排放的固体废物的人工采样-实验室常规监测分析为基础，逐步建立并形成我国完整的固体废物毒性试验与监测分析的技术体系，使我国环境监测系统具备全面执行固体废物相关法规和标准的监测技术支撑能力。
2、监测内容
2.1 危险废物的毒性试验鉴别
危险特性的必测项目包括：易燃性、腐蚀性、反应性、浸出毒
性、急性毒性、放射性。选测项目为：爆炸性、生物蓄积性、刺激性、感染性、遗传变异性、水生生物毒性。
2.2 固体废物的监测分析
必测项目包括：As、Be、Bi、Cd、Co、Cr、Cr（VI）、Cu、Hg、Mn、Ni、Pb、Sb、Se、Sn、Tl、V、Zn、氯化物、氰化物、氟化物、硝酸盐、硫化物、硫酸盐、油分、pH；卤代挥发性有机物、非卤代挥发性有机物、芳香族挥发性有机物、半挥发性有机物、1,2-二溴乙烷/1,2-二溴-3-氯丙烷、丙烯醛/丙烯腈、酚类、酞酸酯类、亚硝胺类、有机氯农药及PCBs、硝基芳烃类和环酮类、多环芳烃类、卤代醚、有机磷农药类、有机磷化合物、氯代除草剂、二恶英类。
3、监测频次
固体废物的常规监测频次为2次/年。特殊目的监测可根据实际情况加大监测频次。
4、监测分析方法
4.1 无机污染成分
无机污染成分的分析方法主要采用分光光度分析技术（SP）、离子色谱法（IC）、火焰原子吸收光谱技术（FLAAS）、石墨炉原子吸收光谱技术（GFAAS）、氢化物发生原子吸收光谱技术（HGAAS）、氢化物发生原子荧光光谱技术（HGAFS）、ICP发射光谱技术（ICP）和ICP-MS技术。分析溶液的制备方法主要采用高压釜酸分解技术和微波辅助酸溶解技术，试液主要采用单酸或混酸消解的前处理方法并结合其他分离富集技术来获得。
4.2 有机污染物成分
有机污染成分的分析方法主要采用气相色谱技术（GC）、气相色谱-质谱联用技术（GC-MS）和高效液相色谱技术（HPLC）。有机污染成分的提取方法主要采用快速溶剂萃取技术或微波辅助溶剂萃取技术；有机污染物的分离富集方法主要采用精制硅藻土柱色谱净化法、Florisil柱色谱净化法和薄层色谱分离法；待测试液的进样主要采用吹扫
-捕集技术（PT）、顶空技术（HS）和热脱附等技术。
5、固体废物处理处置过程中的污染控制分析
5.1 与焚烧设施有关的分析
排气分析的技术手段：（a）在线连续自动分析系统（CEMS）的分析项目为烟粉尘、SO2、NOx、HX、CO；（b）自动采样-实验室分析的分析项目为重金属、二恶英等。
排水分析的技术手段：执行污水监测技术路线。
焚烧残余物分析的技术手段：人工采样-实验室分析的项目为灰分（%）、烧失量（%）等，其它项与固体废物分析相同（参考第3～第5节）。
5.2 与填埋设施有关的分析
填埋场排气分析的技术手段：在线连续自动分析的分析项目为CH4、CO2、恶臭、VOCs等。
渗滤液及其处理排水分析：渗滤液执行污水监测技术路线，处理后的排水采用污水在线自动监测系统技术路线，主要分析项目为COD、氨氮、总氮、总磷等。
七、土壤监测技术路线
1、技术路线
以农田土壤监测为主，以污灌农田和有机食品基地为监测重点，开展农田土壤例行监测工作。对全国大型的有害固体废弃物堆放场周围土壤、污水土地处理区域和对环境产生潜在污染的工厂遗弃地开展污染调查，并对典型区域开展跟踪监视性监测，逐步完善我国土壤环境监测技术和网络体系。
2、监测项目、频次与方法
土壤监测项目、频次与分析方法
八、生物监测技术路线
1、技术路线
以生物群落监测技术为主，以生物毒理学监测技术为辅，优先开展水环境生物监测，逐步拓展大气污染植物监测；巩固现有水生生物监测网，逐步健全全国流域生物监测网络，以达到通过生物监测手段说清环境质量变化规律的目的。
2、项目和频次
生物监测指标及频次
叶绿素a和浮游植物可视具体情况增加频次，夏季水华易发季节，应加大监测频次，主要湖泊监测频次夏季不得低于1次/每月。对污染较重的水体，增加水体或底泥的生物毒性测试。
3、方式方法
水环境生物监测，以生物群落监测为主，针对不同的水体和监测的目的，采用不同的监测指标和方法。河流监测指标以底栖动物和总大肠菌群数监测为主，结合着生生物监测和浮游植物监测进行分析评价，河流水质评价采用Shannon多样性指数。湖泊、水库主要监视其富营养化情况，监测指标以叶绿素A、浮游植物为主要指标，结合底栖动物的种类、数量和大肠菌群进行分析。湖泊水质评价方法采用①Shannon多样性指数；②Margalef指数；③藻类密度标准（湖泊富营养化评价标准）。
大气环境生物监测，主要是对二氧化硫开展植物监测，监测指标为叶片中硫含量的分析。测试植物选择当地分布较广、对SO2具有较强吸附与蓄积能力的植物叶片。
九、辐射环境监测技术路线
1、技术路线
以手动定期采样分析和测量为基本手段，在重点区域采取自动连续监测环境γ辐射空气吸收剂量率的现代化方式，说清全国辐射环境质量状况，说清重点辐射污染源的排泄情况，说清核事故对场外环境的污染情况。
2、项目与频次
表1 辐射环境质量监测项目与频次
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土地评估项目实施方案.doc
七、评估项目实施方案 郑州市市国土资源局为了规范本级协议土地出让和划拨土地宗地评估行为，采用公开招标的方式确定土地评估中介机构。我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合郑州市和具体估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、机构人员组织、业务流程及岗位职责 我公司具备从事河南省范围内的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作。另外，除了日常的宗地评估外，本公司还承担着中原出版传媒投资控股集团有限公司下属子公司企业改制项目等，本公司目前已经充分掌握了河南省大部分地区的土地、房地产交易资料，对河南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对河南省，尤其是郑州市涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 根据项目特点，本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人，孙建伟作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立两个项目小组，负责具体项目的组织实施（详见
下表）。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤： 1、明确评估的基本事项。内容主要包括估价对象（权属、用途、面积等）、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等。 2、拟定估价作业计划； 3、收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方法； 4、选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格；
土地评估技术服务方案范本
技术服务方案 （招标单位名称）采用公开招标的方式确定土地评估服务单位。我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合云南省、曲靖市相关要求，结合曲靖市土地收储中心估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、公司情况简介 我公司具备从事全国范围内的土地评估业务的资质的 机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作，目前已经充分掌握了云南省大部分地区的土地、房地产交易资料，对云南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价 师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对XX省，尤其是XXX、XXX、XXX涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 二、工作思路和措施
（一）成立项目小组，明确评估人员、业务流程及岗位职责 根据项目特点，本公司拟安排公司评估副经理XXX作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立项目小组，负责具体项目的组织实施（详见下表）。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估
土地估价案例与报告-案例分析题
土地估价案例与报告-案例分析题 1、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工作？ 2、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。可采取哪几种估价方法？ 3、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。简述评估技术路线。 4、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。若通过招标方式获得了该国有土地使用权
后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。应收集审核的资料有哪些？ 5、某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。（1）采用市场比较法时，选取可比案例应考虑的因素包括哪些内容？（2）采用市场比较法时，确认比准价格的方法有哪几种？ 6、A贸易公司因资金周转需要，以土地使用权向银行抵押贷款。B土地评估公司受其委托，评估出该宗土地在2009年9月1日的价格为1200万元，银行据此贷款给A公司1000万元。2021年3月1日，因A公司无力偿还贷款，银行申请经法院判决将该土地拍卖，拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上A公司已偿还给银行的部分本金和利息，A公司仍欠银行110万元。为此，银行向法院提起诉讼，要求B评估公司赔偿该公司110万元损失。而B评估公司认为自己没有责任。请问B评估公司是否有责任，并解释其原因。 7、下面是一份土地估价技术报告的总述部分（标注”略”的为正常内容）。请阅读后回答相关问题（答案写在题目下方空白处）。××股
土地估价-成本逼近法
土地估价 一、估价原则 1. 预期收益原则 2. 替代原则 3. 最有效利用原则 4. 供需原则 5. 报酬递增递减原则 6. 贡献原则 7. 变动原则 二、估价方法与估价过程 （一）估价方法的选择 1、土地估价方法的选择 收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。 2、土地估价的技术路线 2.1成本逼近法 采用成本逼近法评估地价的基本思路是以待估宗地所在区域开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，加上一定的利息、利润、应交纳的税金和土地增值收益来确定地价。即： 地价=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）×年期修正系数×（1+区位修正系数） 2.2基准地价系数修正法 首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之
间地价变化情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。即： 地价＝基准地价×（1+综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数+开发水平差异修正 （二）估价过程 1、成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润利息，应缴纳的税金的土地的权益来确定土地价格的方法。其公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。 1.1土地取得费和相关税费 据徐州市国土局提供的资料和土地估价师实地调查，待估宗地所在区域在估价期日土地取得费主要依据现行征用粮田费用标准确定。 1.1.1青苗补偿费：根据徐州市人民政府文件《市政府关于实行政府统一征用土地的通知》（徐政发（1999）155号）待估宗地所在区域粮田在征用前三年平均产值为1500元/亩，因而青苗补偿费标准为750元/亩，即1.13元/m2。 1.1.2土地补偿费：根据苏国土建[1999]116号文件《关于印发<江苏省建设用地审批管理暂行办法>的通知》第十二条规定，土地补偿费被征用耕地前三年平均产值的8-10倍计。综合徐州市国土局提供的待估宗地所在区域征用农地实际情况，本次评估按土地征用前三年平均产值的10倍计，即15000元/亩即2 2.5元/m2。 1.1.3地面附着物补偿：据徐州市国土局提供的资料，待估宗地所在区域地面附着物补偿费平均标准为25000元/亩，即37.5元/m2。 1.1.4安置补助费：根据苏国土建[1999]116号文件《关于印发<江苏省建设用地审批管理暂行办法>的通知》第十二条规定，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为补征地单位前三年人均耕地年产值的6倍，征地前农业人口不足一亩的，每减0.1亩，安置补助费相应增加年产值的1倍，但每
土地评估项目实施方案
七、评估项目实施方案 市市国土资源局为了规本级协议土地出让和划拨土地宗地评估行为，采用公开招标的方式确定土地评估中介机构。我公司拟投标，为了规入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合市和具体估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、机构人员组织、业务流程及岗位职责 我公司具备从事省围的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作。另外，除了日常的宗地评估外，本公司还承担着中原出版传媒投资控股集团下属子公司企业改制项目等，本公司目前已经充分掌握了省大部分地区的土地、房地产交易资料，对省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对省，尤其是市涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 根据项目特点，本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人，建伟作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立两个项目小组，负责具体项目的组织实施（详见下
表）。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤： 1、明确评估的基本事项。容主要包括估价对象（权属、用途、面积等）、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等。 2、拟定估价作业计划； 3、收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方法； 4、选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格；
集体土地评估
集体土地评估技术路线和方法 信息来源：沈阳市房地产研究所编辑：孙晓涛浏览次数：419 加入时间：2013-04-15 10:35:03 评论(0) 我们平常的土地评估业务大部分为国有土地使用权评估，主要有国有建设用地使用权出让价格评估、出让国有土地使用权抵押贷款评估，企业改制所涉及的国有土地使用权价格评估等。而集体土地评估业务很少，一是因为集体土地流转的限制；二是因为当前评估行业内没有形成对集体土地评估统一的、权威的技术路线和评估方法等。 但是近几年因为城市化进程需要征用集体土地和集体土地流转限制的放宽等，涉及到很多关于集体土地包括农用地、建设用地和未利用地等的评估工作。不管是集体土地，还是国有土地，都有其客观价值的存在。当前我国的土地所有制，分为两类，一是城市土地，归国家所有；二是农村土地，归农民集体所有。国家所有的土地，享有完全的占有、使用、收益和处分权；而集体所有的土地，其土地使用权享有占有、使用、收益和受限制的处分权。具体表现为，国有土地使用权可自由公开交易，但集体土地却只能限于耕种用地或集体经济组织内建设用地等。 集体土地通过征用变成国有土地重新规划后，以招拍挂的方式出让，其土地使用权的权利价值就会变得很高。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（以下简称决定）中保留土地分别由国家和农民集体所有的制度框架，与此同时，改革现有征地制度，逐步建立城乡统一的建设用地市场。《决定》打破了现有“非农建设用地必须征为国有”的格局，赋予农村集体土地与国有土地同等的地位。虽然《决定》中非农建设用地只允在集体成员内部流转，但确实也充分肯定了集体建设用地该有的价值。 藉此，仅从估价的角度来谈谈集体建设用地使用权评估时的技术路线和采用的估价方法： 一、集体土地价格构成 《中华人民共和国土地管理法》第二条规定“国家为公共利益的需要，可以对集体所有的土地实行征用。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征用农民集体所有的土地，应当按照下列规定支付征用费用：(一)向被征地的村民委员会或者村民小组支付土地补偿费；(二)向被征地上的房屋、青苗等附着物的所有人支付有关的补偿费；(三)向被征地的农村村民支付安置补助费。 那么集体土地价格构成如下：土地取得费(包括土地补偿费、地上附着物和青苗等补偿费、安置补助费以及各项税费和管理费用等)、土地开发费，相应利息与利润和土地增值收益等。 土地增值收益为按区域土地因改变用途和进行土地开发，达到建设用地的条件利用条件而发生的价值增加额。土地增值额的实质是土地性能改变而
集体土地估价技术路线
集体土地评估技术路线和方法 我们平常的土地评估业务大部分为国有土地使用权评估，主要有国有建设用地使用权出让价格评估、出让国有土地使用权抵押贷款评估，企业改制所涉及的国有土地使用权价格评估等。而集体土地评估业务很少，一是因为集体土地流转的限制；二是因为当前评估行业内没有形成对集体土地评估统一的、权威的技术路线和评估方法等。 但是近几年因为城市化进程需要征用集体土地和集体土地流转限制的放宽等，涉及到很多关于集体土地包括农用地、建设用地和未利用地等的评估工作。不管是集体土地，还是国有土地，都有其客观价值的存在。当前我国的土地所有制，分为两类，一是城市土地，归国家所有；二是农村土地，归农民集体所有。国家所有的土地，享有完全的占有、使用、收益和处分权；而集体所有的土地，其土地使用权享有占有、使用、收益和受限制的处分权。具体表现为，国有土地使用权可自由公开交易，但集体土地却只能限于耕种用地或集体经济组织内建设用地等。
集体土地通过征用变成国有土地重新规划后，以招拍挂的方式出让，其土地使用权的权利价值就会变得很高。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（以下简称决定）中保留土地分别由国家和农民集体所有的制度框架，与此同时，改革现有征地制度，逐步建立城乡统一的建设用地市场。《决定》打破了现有“非农建设用地必须征为国有”的格局，赋予农村集体土地与国有土地同等的地位。虽然《决定》中非农建设用地只允在集体成员内部流转，但确实也充分肯定了集体建设用地该有的价值。 藉此，仅从估价的角度来谈谈集体建设用地使用权评估时的技术路线和采用的估价方法： 一、集体土地价格构成 《中华人民共和国土地管理法》第二条规定“国家为公共利益的需要，可以对集体所有的土地实行征用。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征用农民集体所有的土地，应当按照下列规定支付征用费用：(一)向被征地的村民委员会或者村民小组支付土地补偿费；(二)向被征地上的房屋、青苗等附着物的所有人支付有关
城镇土地估价规程
城镇土地估价规程 1 总则 1.1 规程制定的目的 为了规范土地估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规程。 1.2 规程适用范围 本规程适用于城市规划区范围内建设用地的―基准地价‖和―宗地地价‖评估。独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。 本规程所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。 1.3 从事土地估价的基本规定 城市基准地价评估由事业型评估单位和具有评估资格的市场中介评估机构评估，土地估价师不得少于７名。宗地地价评估由具有评估资格的市场中介机构评估，土地估价师不得少于２名。 1.4 职业道德 土地估价应讲职业道德。估价人员和估价机构应独立、客观、公正地开展评估工作，不得作任何虚假的估价，应为客户保守秘密，按标准收费。 1.5 土地估价报告的有效期 土地估价报告的有效期为一年。 1.6 土地估价的法律依据 土地估价除应符合本规程外，还应符合国家现行有关标准、规范的规定。 1.7 规程解释权
本规程由国土资源部负责解释。 2 城市土地估价基本原则和程序 2.1 城市土地估价的基本原则 2.1.1 土地估价应遵循下列原则： 1．合法原则； 2．最高最佳使用原则； 3．替代原则； 4．预期收益原则； 5．供需原则； 6．估价时点原则； 7．多方法相比较原则。 2.1.2 遵循合法原则，是指估价人员和估价机构在土地评估中，应遵循相关法律、法规和规定，所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。 2.1.3 遵循最高最佳使用原则，是指土地评估应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。 基准地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。 企业改制、资产清算、地税征收、公益用地中地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。 估价人员应对土地的现状用途和未来用途是否是最高最佳使用作出判断，并在估价报告中说明。 2.1.4 遵循替代原则，是指土地评估应以同类地区类似土地在同等利用条件下的价格为基准。估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。 2.1.5 遵循预期收益原则，是指土地评估应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。 2.1.6 遵循供需原则，是指土地评估要充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。 2.1.7 遵循估价时点原则，是指估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 2.1.8 遵循多方法相比较原则，是指土地评估应以多种方法评估同一估价对象，相互比较，取得客观估价结果。 2.2 城市土地估价的程序 2.2.1 城市土地估价应按下列程序进行： 1. 确定估价基本事项； 2. 编制估价工作计划； 3. 实地确认估价对象； 4. 搜集估价所需资料； 5. 选定估价方法计算； 6. 确定估价结果；
城镇土地估价规程
城镇土地估价规程
城镇土地估价规程 1 总则 1.1 规程制定的目的 为了规范土地估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规程。 1.2 规程适用范围 本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。 本规程所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。 1.3 从事土地估价的基本规定
本规程由国土资源部负责解释。 2 城市土地估价基本原则和程序 2.1 城市土地估价的基本原则 2.1.1 土地估价应遵循下列原则： 1．合法原则； 2．最高最佳使用原则； 3．替代原则； 4．预期收益原则； 5．供需原则； 6．估价时点原则； 7．多方法相比较原则。 2.1.2 遵循合法原则，是指估价人员和估价机构在土地评估中，应遵循相关法律、法规和规定，所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。 2.1.3 遵循最高最佳使用原则，是指土地评估应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。 基准地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。
企业改制、资产清算、地税征收、公益用地中地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。 估价人员应对土地的现状用途和未来用途是否是最高最佳使用作出判断，并在估价报告中说明。 2.1.4 遵循替代原则，是指土地评估应以同类地区类似土地在同等利用条件下的价格为基准。估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。 2.1.5 遵循预期收益原则，是指土地评估应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。 2.1.6 遵循供需原则，是指土地评估要充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。 2.1.7 遵循估价时点原则，是指估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。2.1.8 遵循多方法相比较原则，是指土地评估应以多种方法评估同一估价对象，相互比较，取得客观估价结果。 2.2 城市土地估价的程序
土地利用总体规划修改技术路线
9.4工作原则 （1）评估前置原则 实施评估是规划修改的前提和基础，规划修改应以评估结果为依据，根据评估的结论和建议，秉承规划使命，提高规划的科学性、合理性和可操作性。 （2）总量控制原则 规划修改不应改变主要调控指标体系设置,不得突破规划约束性调控指标，确需突破的，应先通过上级规划修改进行统筹平衡，确保上级规划耕地和基本农田总量不减少、质量有提高，建设用地规模不突破。 规划修改要充分听取社会公众意见，举行听证，充分论证，修改方案应按程序进行公示。 9.5工作目标 通过此次规划修改，强化土地用途管制，促进节约集约用地，有效参与宏观调控，严格土地利用总体规划实施管理，使得修改后的土地规划更加适应社会经济形势变化，确保规划的科学性、合理性和可操作性，从而继续发挥规划的总体控制和用地引导作用。 9.6工作任务及内容 根据xx省县、乡级土地利用总体规划编制导则和数据库建设标准等技术规范，以年）》，并建设相应规划数据库、更新规划信息系统。 （1）规划基数转换 根据xx省土地利用总体规划基数转换技术规定，按照省厅审查要求，完成全县土地利用总体规划基数转换工作。 （2）全县建设用地需求预测专题研究 根据xx县国民经济和社会发展需求、《xx县域总体规划（2006-2020）》等相关规划，科学预测规划期间全县建设用地需求，分析存在的问题，并提出对策建议。 9.7工作方法 （1）县级规划与乡级规划相结合； （2）指标控制与分区管制相结合； （3）突出重点和综合协调相结合； （4）定性、定量、定位、定序相结合；
（5）政府决策与公众参与相结合，尊重公众的意愿；（6）与相关规划相结合。
最新土地估价案例
土地估价案例
土地估价报告相关资料 一、估价工作流程可能存在的问题 1．每项估价业务必须有至少两名土地估价师，而不是一名土地估价师和一名估价助理 2．如果一次委托两项估价业务，则两项估价应该独立进行，而不能分工合作调查，估价师应该贯穿估价的全部过程。 3．应该先签订合同再进行实质性估价活动。 4．不能由估价师在没有委托书的情况下代替代定代表人签订合同。 5．估价事项及估价技术路线应该在实质性估价活动之前完成。 6．缺乏对权属资料核实调查过程。 7．由于两份估价分别由甲乙完成，所以报告签字不能由甲乙共同签名。 8．缺乏对报告的审核。 二、确定土地估价事项的内容 1．确定估价对象（位置、面积、权利状况等）。 2．确定土地估价目的。 3．土地估价期日（基准日）。 4．界定土地价格定义。 5．土地估价中特别事项的说明。 6．其他基本事项（包括有关批文、规划条件证明等）。
三、估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地，为划拨方式取 得，现根据政府安排整体迁出，搬迁后的土地由政府收回后重新开发利 用，并将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼，涉及如下问题： （一）如果对城区一中学实施搬迁后重新规划为住宅用地，对原中学给予补偿、对重新规划的住宅用地进行拍卖，则如何进行价格定义？ 1．住宅的价格定义：商品住宅用地、设定的开发程度、设定的容积率、70年期、出让土地使用权价格。 2．教育用地的价格定义：公共建筑用地、现状开发程度、现状容积率、无年期、划拨土地使用权价格。 （二）对上述出让底价，主要依据周边拍卖价格进行比照确定，同时采用剩余法进行评估；对上述收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市价进行评估；该估价技术路线的确定不合理，原因？ 1．出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定不合理。因为拍卖价格是一种特定条件下的成交价格，如果直接比照确定，会使评估价格偏高。出让底价应该依照平均市场价确定。 2．收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估不合理。因为收回补偿价格应该是原用途的划拨价格而不是完全市场价格，需要扣除国家所有权收益和有关税费部分。另外，由于教育用地的土地市场不发育，又无收益，利用市场比较法和收益还原法进行估价不合理。（三）如何对上述土地设计估价技术路线？
污染场地调查、修复与评估技术路线
污染场地调查、修复与评估 中国科学院广州化学研究所分析测试中心 卿工--189-3394-6343 ? ? ? ? ? ? ? 《场地环境调查技术导则》（HJ 25.1-2014） ? 《场地环境监测技术导则》（HJ 25.2-2014） ? 《污染场地风险评估技术导则》（HJ 25.3-2014） ? 《污染场地土壤修复技术导则》（HJ 25.4-2014） ? 《污染场地术语》（HJ 682-2014） ? 《展览会用地土壤环境质量评价标准》(HJ350-2007); ? 《土壤环境监测技术规范》(HJ/T 166-2004) ? 《地下水环境监测技术规范》(HJ/T164－2004) ? 《水环境监测规范》(SL219－98); ◆ 《污染场地土壤环境管理暂行办法》 ◆ 环保部《关于切实做好企业搬迁过程中环境污染防治工作的通知》（环办[2004]47号 ◆ 2004 年发布了《关于切实做好企业搬迁过程中环境污染防治工作的通知》 ◆ 2008 年又发布了《关于加强土壤污染防治工作的意见》(环发［2008］48 号) ◆ 《保障工业企业场地再开发利用环境安全》的通知（环发〔2012〕140号） ◆ 《近期土壤环境保护和综合治理工作安排》（国办发〔2013〕7号） ◆ 《关于保障工业企业场地再开发利用环境安全的通知》（环发〔2012〕140号） ? 《关于开展工业企业搬迁后原址土壤环境评价有关问题的通知》（京环发151号） ? 2006年浙江省颁布了《浙江省固体废物污染环境防治条例》 ? 江苏省《关于规范工业企业场地污染防治工作的通知》苏环办〔2013〕246号 ? 2007 年重庆市颁布了《重庆市环境保护条例》，2008年重庆市政府又印发了《关于加强我市工业企
划拨用地评估路径选择
划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。划拨土地的主要特点是“无偿、无限期”，用地者只须缴纳补偿、安置等费用后，便获得该土地使用权，无须缴纳土地出让金。与同等年限内的出让土地比较，划拨土地的使用价值并无不同，唯一区别是“处分”权益受限。由于组成土地使用权益的权利束难以量化，长期以来，土地估价师对如何评估划拨土地使用权普遍感觉棘手。 划拨土地使用权评估，受系列政策演变影响而难以开展。 回顾划拨土地权益的形成过程，可大致把握其评估方向脉络。1990年《城镇土地使用权出让转让暂行条例》第47条对划拨土地的处理规定主要还是以无偿收回为主，1999年11月《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》要求“明确土地权益，显化土地资产”。 2001年2月《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》进一步规定：“明确企业的国有划拨土地权益”，2007年10月《物权法》第137条规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或或者划拨等方式”，这在法律上承认了划拨土地使用权的用益物权性质。 划拨土地评估技术路线的确定与明确显化权益过程同步，1992年出台的《划拨土地使用权管理办法》对划拨土地补办手续中的土地出让金的设立最低控制标准，即“按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”，这是一种直接定价方式，虽然当时还未明确划拨土地价格与出让土地价格的关系，但大多估价师都认为该规定的潜台词就是划拨土地使用权价格不高于标定地价的60%。 根据《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》，“要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发成本，合理确定土地作价水平”，初步揭示划拨土地的评估技术路线。《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》则做了进一步强调，“依据划拨土地使用权的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益”。 2002年实施的《城镇土地估价规程》中提出“划拨土地价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格”，确立了出让土地与划拨土地权益价格组成关系。2006年出台的《协议出让国有土地使用权规范》，强化了划拨土地转为出让时必须按市场水平确定出让金的思路，并对基本公式进行了规定：应缴纳的土地使
城镇土地估价的基本原则
城镇土地估价规程 目录 1 总则2 1.1 规程制定的目的2 1.2 规程适用范围2 1.3 从事土地估价的基本规定2 1.4 职业道德2 1.5 土地估价报告的有效期2 1.6 土地估价的法律依据2 1.7 规程解释权3 2 城市土地估价基本原则和程序3 2.1 城市土地估价的基本原则3 2.2 城市土地估价的程序4 ３、城市土地价格的影响因素5 3.1 城市土地价格影响因素分类5 3.2 一般因素5 3.3 区域因素5 3.4 个别因素5 ４．基准地价评估5 4.1 准备工作5 4.2 资料调查与整理6 4.3 基准地价评估的技术路线7 4.4 级差收益（地租）法评估基准地价7 2. 模型选择方法10 4.5 利用土地交易资料评估基准地价12 4.6 利用土地交易资料评估路线价17 4.7 城市基准地价的确定18 4.8 基准地价修正系数表的编制19 4.9 基准地价图的绘制22 4.10 基准地价更新23 5 宗地地价评估基本方法27 5.1 宗地估价程序27 5.2 收益还原法28 5.3 市场比较法31 5.4 成本逼近法37 5.5 剩余法39
5.6 基准地价系数修正法41 6 各类用地宗地价格评估43 6.1 宗地类型43 6.2 居住类宗地价格评估45 6.3 商业金融业用地宗地价格评估46 6.4 工业、仓储用地宗地价格评估47 6.5 交通用地宗地价格评估48 6.6 综合用地宗地价格评估50 6.7 公共绿地价格评估50 7 不同土地权利的宗地价格评估51 7.1 按宗地权利划分土地价格评估类别：51 7.2 土地所有权价格评估52 7.3 土地使用权价格评估53 7.4 土地租赁权价格评估53 7.5 土地抵押价格评估54 7.6 土地地役权价格评估54 8 土地估价成果验收及确认55 8.1 基准地价成果的验收及确认56 8.2 宗地估价成果的确认57 9 名词解释57
土地估价规程与规范
土地估价规程与规范
目录 1 总则 (3) 1.1 规程制定的目的 (3) 1.2 规程适用范围 (3) 1.3 从事土地估价的基本规定 (3) 1.4 职业道德 (4) 1.5 土地估价报告的有效期 (4) 1.6 土地估价的法律依据 (4) 1.7 规程解释权 (4) 2 城市土地估价基本原则和程序 (5) 2.1 城市土地估价的基本原则 (5) 2.2 城市土地估价的程序 (6) ３、城市土地价格的影响因素 (8) 3.1 城市土地价格影响因素分类 (8) 3.2 一般因素 (9) 3.3 区域因素 (9) 3.4 个别因素 (9) ４．基准地价评估 (9) 4.1 准备工作 (9) 4.2 资料调查与整理 (10) 4.3 基准地价评估的技术路线 (12) 4.4 级差收益（地租）法评估基准地价 (12) 2. 模型选择方法 (18) 4.5 利用土地交易资料评估基准地价 (22) 4.6 利用土地交易资料评估路线价 (31) 4.7 城市基准地价的确定 (33) 4.8 基准地价修正系数表的编制 (34) 4.9 基准地价图的绘制 (40)
4.10 基准地价更新 (42) 5 宗地地价评估基本方法 (49) 5.1 宗地估价程序 (49) 5.2 收益还原法 (51) 5.3 市场比较法 (56) 5.4 成本逼近法 (65) 5.5 剩余法 (69) 5.6 基准地价系数修正法 (72) 6 各类用地宗地价格评估 (76) 6.1 宗地类型 (76) 6.2 居住类宗地价格评估 (79) 6.3 商业金融业用地宗地价格评估 (80) 6.4 工业、仓储用地宗地价格评估 (82) 6.5 交通用地宗地价格评估 (84) 6.6 综合用地宗地价格评估 (88) 6.7 公共绿地价格评估 (88) 7 不同土地权利的宗地价格评估 (90) 7.1 按宗地权利划分土地价格评估类别： (90) 7.2 土地所有权价格评估 (90) 7.3 土地使用权价格评估 (93) 7.4 土地租赁权价格评估 (94) 7.5 土地抵押价格评估 (95) 7.6 土地地役权价格评估 (96) 8 土地估价成果验收及确认 (99) 8.1 基准地价成果的验收及确认 (99) 8.2 宗地估价成果的确认 (101) 9 名词解释 (102)
(完整版)土地评估项目实施专业技术方案
七、评估工程实施方案 郑州市市国土资源局为了规范本级协议土地出让和划拨土地宗地评估行为，采用公开招标的方式确定土地评估中介机构。我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估工程的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合郑州市和具体估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、机构人员组织、业务流程及岗位职责 我公司具备从事河南省范围内的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作。另外，除了日常的宗地评估外，本公司还承担着中原出版传媒投资控股集团有限公司下属子公司企业改制工程等，本公司目前已经充分掌握了河南省大部分地区的土地、房地产交易资料，对河南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该工程评估工程的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制工程的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对河南省，尤其是郑州市涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 根据工程特点，本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人，孙建伟作为工程负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立两个工程小组，负责具体工程的组织实施（详见
下表）。 工程实施主要人员情况 本公司宗地评估工程依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤： 1、明确评估的基本事项。内容主要包括估价对象（权属、用途、面积等）、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等。 2、拟定估价作业计划； 3、收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方法； 4、选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格；
划拨土地使用权评估技术路线和评估方法应用 Vbd
划拨土地使用权评估技术路线和评估方法应用 划拨用地评估一直是个难题，常有网友询问划拨土地评估问题。以往多采用“倒算法”进行测算，国土部20号文出台后，倒算法已多不适用，而“正算法”由于各种原因，可操作性不强.其中有对划拨土地使用权评估技术路线选择与技术难题的解决思路给出了较为详细的指引，现摘录该部分与大家分享，供参考。 划拨土地使用权价格评估问题 （一）一般性问题 1、划拨土地内涵是什么？权能有哪些？ 答：国有土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳土地补偿、安置等费用后将该宗土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有明确的土地使用年期限制。 划拨土地使用权所具有的土地权能不全面，只包括土地占有权、土地使用权和部分土地收益权及非常有限的土地处分权。 2、划拨土地使用权价格内涵是什么？其构成包括哪些？ 答：划拨土地使用权价格，是指通过划拨方式取得的土地使用权在受限权利状态下的价格，它一般为通过划拨方式取得并开发至对应的基础设施状况下的土地资产价格。
划拨土地使用权的市场价格应该是划拨土地在市场上最可能形成、能为大多数人所接受的价格，是以模拟市场交易为基础的。 根据《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44 号）和《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》（国土资厅函[2009]311号）相关规定，划拨土地使用权价格由土地平均取得成本和土地开发成本两部分构成。 土地取得成本为无偿或有偿取得划拨土地使用权直接支出的各项客观费用。 土地开发费用是土地使用者为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项客观费用。主要包括宗地内外的土地开发费用，如“五通一平”费用或“七通一平”费用。 3、划拨土地使用权与出让土地使用权有何差别？ 答：1）土地取得方式及成本的差别 划拨土地使用者可能支付了全部、也可能只支付了部分土地补偿等土地取得费。出让土地使用者除了要支付土地补偿费、安置费等土地取得费外，还要支付国家作为国有土地所有者主体应该获得的土地收益，如完善出让手续时补交的地价款，公开出让时，政府享有的土地收益已包含在出让价款中。 2）土地内涵及权能的差别 出让土地使用权具有较全面的土地权能，包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和部分处分权。划拨土地使用权所具有的土地权能则不全
集体土地征收补偿标准与估价技术路线的研究
集体土地征收补偿标准及估价技术路线的探讨 摘要：土地是人类生产和存在的源泉。集体土地是农村价值最集中的资源，是广大农民利益实现的最重要的载体。集体土地的征收给集体和个人合法权益带来严重的损失，土地征收补偿弥补了这种损失。土地征收补偿制度体现了集体和个人合法权益对国家强制权力的制约，体现了土地财产权利与土地征收权力的均衡。由于土地征收补偿制度具有较强的政策性与技术性，理论界尚未对其作深入系统的研究。特别是今年来，城市拆迁评估经常遇到一些城郊结合部的集体土地房屋估价对象，因此，展开对我国土地征收补偿标准及其估价技术路线的探讨，具有非常重要的理论与现实意义。 关键词：集体土地征收合理补偿估价技术路线 2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民国物权法》第四条明文规定:“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”第四十二条明文规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产；征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益；征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”由此可以看出
土地征收“是指国家在一定条件下，对本具有不可侵性的个人、集体土地所有权加以强制剥夺的情形。”它是宪法授予政府的一项特殊权力，不以集体土地所有权人的同意为条件，只要符合宪法和有关法律规定，政府就可以取得被征收的土地。从土地征收特征上看，强制性和补偿性是土地征收的两个基本特征。这种强制性地改变他人土地所有权的行为是以被征地者获得公平补偿为前提的。 土地征收补偿指国家征收土地时依法定的围、标准和程序给予土地征收相对人一定货币、实物或其他替代物以弥补损失的行为。 一、土地增值的归属 土地征收并出让的过程中土地价值明显上升，那么土地增值利益的归属究竟如何界定，即该土地使用权收益应补偿给谁，这是土地征收补偿标准的确定必须先行解决的问题。 有学者主土地征收过程中的增值必须实行“涨价归公”原则。并认为，我国土地征收不仅是一个土地产权发生转移的过程，也是一个土地用途由农业利用转变为非农开发的过程，它会带来被征收土地资产的巨额增值。这种土地用途变化产生的土地增值，和原来土地所有者、使用者的投资与劳动没有任何关系，是土地利用规划或城市规划用途管制的结果。“土地的这种增值，是一种用途变换性增值，其投资来源于国家和整个社会，因而这种增值所体现的收益，自然而然的应当回归于国家和社会。”在全国政协经济组的小组讨论上，著名经济学家吴敬琏就表示：“城市化过程并不是房主自己创造的价值，因此城市拆迁补偿不应按市场价进行。”这一论调一时曾引起社会舆论轰动。当然，也有学者不同意此观点，认为“这一观点忽略了农地之主对土地增值有一项重要贡献，那就是‘放弃’农地的使用权。放弃一项权利，要付出代价，必须通过产权加以合理界定和补偿。”所以，涨价不归公才是商品市场中的普遍现象，价格的变动及其利益分享应由产权来决定。按照交易各方觉得“值得”的原则成交，资源配置才有效率。 笔者认为，土地征收并出让的增值不能全归国家，应由贡献者按比例分享。根据地租理论，级差地租可以分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。级差地租Ⅰ形成的原因之一是土地位置和土地质量的差异，级差