商业地产商业面积配比要求参考

商业地产商业面积配比要求参考

大型超市基本要求：地理位置交通方便（公交车站和地铁车站不超过80米）、人口集中（3公里范围内不少于30万），要求在两条城市道路的交叉口（其中一条为主干道）

建筑物：

1、总建筑面积不低于15000—20000平方米（占地面积不低于10000平方米）

2、建筑物长宽比为10：7或10：6

3、层高：板到板5.6米，净高大于等于5.4米（梁下净空最小4.8米）

4、承重：卖场为0.75吨/平方米，卸货区为3吨/平方米，仓库区为1.5吨/平方米

5、柱距：8×10米（最小8×8米）

6、楼层：地上两层或单层（最好不为预应力结构）；如在地下，地上首层必须有足够空间的入口大堂；无论地上地下必须配有不小于300平米的专用卸货区

停车场：

1、免费机动车停车位：不少于500辆（非机械，地上、地下或屋面）

2、非机动车停车位：约1000辆

3、送货车进出线路及卸货区、购物私车进出线路与小区的交通及外部各方向的进出机动车交通合理布局。

煤气/天然气：100立方米/小时

电：二路供电，4500KVA

水：二路进水，250立方/天

排水、排污：要求可排油污或有二级生化处理

电梯：至少两部3吨专用运货电梯

徒步圈：指步行可忍受的商圈半径，单程以15分钟为限。

自行车圈：指自行车方便可及的范围，单程不超过10公里。

机动车圈：指开车或乘车能及的范围，单程为30分钟左右。

主要指标的基本建筑要求：

楼层层高：卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米

柱距要求：柱网开间10×10米

楼板载荷：卖场800公斤/平方米，后仓1200公斤/平方米

卸货区：考虑2或3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间停车位：500—700个汽车位800—1000个自行车位

货梯：2部5吨货梯

发电机容量：2400—3200KVA

建筑物长宽比例：10：7或10：6

建筑占地面积：15000平方米以上

土地性质：商业用地

消防：符合国家及当地标准并能通过验收

其他要求：供水、供气、通讯设施、空调到位

大润发超市选址标准

1、土地：面积在30亩以上（约20000m2）为佳。（覆盖率50%）

2、交通动线：最好以土地为界两边临路，要求在城市的主干道上。

3、商圈人口：以土地为中心半径3公里人口约30~40万左右，县、地、省会城市均可，购买力高的城市3公里商圈内的人口20万也可以开。

4、建筑物以一层20000m2为最佳，如二层即单层建筑面积均在10000m2以上，总建筑面积20000—22000m2，楼层最好不要超过二层。

5、停车面积至少：机动车10000m2（室内、外均可）约300个停车位，自行车

2500m2~3500m2（室、内外均可）。

6、建筑物室内层高：楼板至楼板在5.4米以上（使用净高3.8米），柱与柱距离8米或11米。商场的楼板荷载600kg/m2，收货区、库存区需要1000kg/m2。

7、建筑面积在20000m2以上，大厅面积超过3000m2，两路供电且同时使用，每路为1600KVA，总容量3200KVA，或一用一备，常供电3200KVA，备用电1600KVA。建筑面积在20000m2以下，大厅在3000m2以下，两路同时使用，每路为1250KVA，则总用电的容量为2500KVA，或一用一备，常供电为2500KVA，备用电1250KVA。生活用水日供量

200T，空调用水日供量200T，煤气每小时为50m?。

卜蜂莲花（易初莲花）选址条件：

一、经济指标：

1、所在城市的年人均国内生产总值10,000元以上。

2、所在城市的年社会消费品零售总额在140亿元以上。

3、职工年平均工资9,500元以上。

4、城市居民年可支配收入7,000元以上。

二、人口指标：

1、所属全市的人口330万以上。

2、所属市区的人口在100万以上。

3、项目3公里范围内人口25万以上。

4、项目5公里范围内人口50万以上。

三、道路交通指标：

1、面临道路主干线，车行道4快2慢。

2、所属区域公交线路在6条以上。

3、每天经过地块的车辆不少于10,000辆。

4、每天经过地块的自行车不少于12,000辆。

5、每天经过地块的人流不少于10,000人次。

6、了解项目周边市政规划，道路拓宽、高架、地铁、轻轨发展趋势等。

四、项目要求：

1、地块或已有的建筑物可以租赁。

2、地块土地面积不小于2万平方米。

3、地块形状为长方形，临街宽度大于120米，深度大于160米。

4、已有的可用建筑物最好为一层，面积在16,000㎡左右。（二层的每层不小于6,000㎡）。

5、层高6-7米以上。

6、地板承重卖场800公斤/平方米，后仓1,200公斤/平方米。

7、停车位在300辆-400辆。

8、供电3,000KVA以上。

9、供水150吨/天。

10、排水150吨/天。

11、燃气150立方米/小时。

12、电话30门直线（其中16条为中继线），并可至少引入一条数据线

◎家乐福

一、地理位置要求：

1、交通方便（私家车、公交车、地铁、轻轨）

2、人口密度相对集中，

3、两条马路交叉口，其一为主干道

4、具备相当面积的停车场，比如在北京至少要求600个以上的停车位

5、3-3公里商圈半径：这是家乐福在西方选址的标准。在国内一般标准是公共汽车8公里车程，不超过20分钟的心理承受力。

二、建筑物要求：

1、建筑占地面积15000平米以上

2、最多不超过两层

3、总建筑面积2万-4万

4、转租租户由家乐福负责管理

5、建筑物长宽比例：10：7或10：6

三、停车场要求：

至少600个机动车停车位，非机动车2000平米以上，免费提供家乐福公司及顾客使用。它对工程建设比较严格的要求、较低的租金、长期的租赁合同（一般是20年-30年）。

◎兴万家[超市]

1、社区购物中心

商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈，所需10--30分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数，要求在15-20万人，且周边人口具有一定的增长趋势

物业要求：面积在10000--20000平方米之间，楼层不超过三层，层高以米为最佳，净高不低于3.2米，柱距以8米×8米为宜，物业纵深以30--50米为佳

2、社区型综合超市

商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在20分种以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5--8万人，且周边人口具有一定的增长趋势

物业要求：面积在2000--6000平方米之间，以单层面积不少于2000平方米，楼层数不超过两层为最佳，层高以5米为宜净高不低于3。2米，柱间距以8米*8米为宜，物业纵深

要求以30-40米为佳

◎北京物美[超市]

一、便利店和便利超市

1、立地：临交通主动线，可视性佳（50米以外易见），无进店障碍

2、商圈：流动人口量4000人次天---8000人次/天

3、物业：面积80平方米--500平方米，地上一层布局方正为佳

二、综合超市

1、立地：临交通主动线交汇处，把角为佳，容易发现

2、商圈：以半径1。2公里的商圈中有2万户居发为宜。

3、物业：单层面积1500平方米--6000平方米以上，不超过2层，以一层为佳，卖场以方形最好。

三、大卖场

1、立地：临交通主动线交汇处，客流车流量大，人流车流易进出

2、商圈：以3公里为半径，内有居民30万人

3、物业：单层面积8000平方米---30000平方米以上，层高5米，柱距8米，以一层最佳，不超过二层，可停车300辆

◎沃尔玛[超市]

一、对商圈的要求

1、在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12--15万人

2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳

3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平

4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场

5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳

二、对物业的要求

1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米

2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离）

3、楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上

4、柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米

5、正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个

6、每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接

7、商场要求有一定面积的广场

三、对停车场的要求

1、至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位

2、必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位

3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米

四、其它

1、市政电源为双回呼或环网供电或其它当地政府批准的供电方式，总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明，收银台，冷库，冷柜，监控，电脑主机等的用电需求，并提供商场独立使用的高低压配电系统，电表，变压器，备用

发电机，强弱电井道及各回路独立开关箱

2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表，给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，储水满足市政府停水一天的商场用水需求

3、安装独立的中央空调系统，空调室内温度要求达到24度正负度标准

4、物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期

◎欧尚[大买场]

选址标准：

A、单层不小于8000平方米，净高5.5米左右，柱距9×9米，承载量800～1000千克/平方米

B、位于2条具有4车道的主干道的交叉口

C、2.5～3公里内常住人口达到25～30万

◎铭可达[超市]

基本要求指标

1、区域：泛珠江三角洲、深圳（布吉、龙华、沙头角、松岗）、福建、长沙、重庆、广州。

2、面积：主力店3000M2-5000M2，社区店1000㎡-1500㎡

3、位置：繁华商圈（优先）及可培养的市场

4、租金：根据项目商谈

5、管理费：根据项目商谈

6、装修期：主力店90天，社区店60天

7、免租期：3个月--1年

8、营业时间：9：00AM--10：00PM

工程建筑要求指标

1、楼层净高：3.8米以上

2、结构：500KG/M2

3、电力：主力店300KW，社区店100KW

4、水：无特别要求

5、空调：中央空调

6、消防：提供合格的批文

7、支柱跨度：6米-8米

8、商业停车场：200-300个车位

9、签约年限：繁华商圈8年，可培养市场10年

◎百联集团[大买场]

选址标准：

A、城市主干道，社区人口密集区

B、单层面积4000平方米以上开店计划：3家左右◎人人乐商业集团[大买场]

选址标准：

A、单层面积4000平方米以上，四层以内

B、社区人口密集区，交通便利开店计划：2～3家◎易初莲花[大买场]

选址标准：

总面积2万平方米左右，社区密集区，交通便利

◎新一佳[大买场]

选址标准：

A、成都市方圆300公里内的县区城市，社区居民密集区或一类商圈

B、总面积4000平方米以上不等，4.5米以上的层高

◎易初莲花建筑标准指导要求

1、地块地块形状：矩形或梯形

临街面至少80米;通道不小于80米;深度宜为120～250米;

地块面积宜为25000sq.m.以上.

2、柱距专用独立建筑：钢筋混凝土结构，柱网距离为10.8mx10.8m;若钢结构，柱网距离至少为10.8mx10.8m.若Lotus店租用下层，业主在上层，单层店的柱网距离应保持10.8mx10.8m；若Lotus租用多层，柱网距离应保持在8.4x8.4m（见附件图号1）

3、楼层层高平顶建筑：卖场净高不小于5.3M~5.5M，后仓净高不小于6.8M,不大于7.5M.

斜顶建筑：边部梁下净高4.5~4.8米，顶部梁下净高6米.后仓净高不小于6.8M.

4、墙外墙为实墙面，抹灰后，可喷涂料或铺瓷砖。尽量减少使用玻璃幕墙

5、楼板荷载卖场800kg/平方米,后仓与冷库1000~1200kg/平方米；

钢筋砼地面（200厚C30内配Φ12@150双向双层，卖场区及出租区耐磨粉3kg/㎡，后仓区耐磨粉5kg/㎡,平整度要求为6m±2mm）

钢筋砼楼面(70厚C30内配Φ6@150双向，含耐磨面层，卖场区及出租区耐磨粉3kg/㎡，后仓区耐磨粉5kg/㎡，平整度要求为6m±2mm)

地板表面：仓库及生鲜后仓通道硬化耐磨，卖场及出租区内铺PVC地板，办公区及设备用房铺瓷砖,生鲜加工间铺瓷砖。

6、卸货区考虑2或3辆40呎35吨集卡和4辆小卡车满载重量及回车空间，集卡旋转半径15米，斜坡道坡度参见(附件图号3)

7、停车面积(数量)400～600车位(上海,北京,广州)

150～300车位(上海,北京,广州以外)

每个车位约需22平方米

600～1000自行车位

8、货梯两层：2部5吨货梯

三层：2部5吨货梯，1部3吨货梯。

如果有地下室，必须有一部货梯直达地下室。

自动人行步道11o。二层：2部，三层：4～6部。（如有地下室或楼面停车场，则必须有上下的自动人行步道）

9、供水200（小店）～250（大店）吨/天

10、供气通常320m3/h

（不包括空调用气）

11、排水配有化粪池、隔油池、排油烟装置等，

并符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收

12、消防满足易初莲花的营运要求，同时符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收（由业主负责），要求设置煤气报警与联动装置

13、空调通风管道式分体空调（60KW）还是中央式空调要根据当地情况确定。

卖场正气压，卖场和出租区的新风，排烟要符合消防要求。

温度要求：夏天２4度；冬天１８度。

14、电话100对通局电缆到交换机房，并开通36门直线,2条数据线,其中中继线16条,交换机容量128门

15、环保符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收（由业主负责）

16、绿化符合国家及当地标准及易初莲花的要求，并能最终通过当地验收

17、店招

Signage免费广告牌位置分配：高炮占用2个位置；门头占用2个位置。业主负责所有审核及执照申请。(参见附件：概念设计立面图)

18、出租区域7,000㎡(max)4,000㎡(max)

19、后仓上海、北京、广州：800~1,000m2

其它地方：1,000~1,200m2

20、噪音General＞45dB(A)@1meterradium;

utilityarea＞75dB(A)@1meterradium(max)

21、供电方式及变压器2of2500KVAdrytransformers干式变压器,

10/0.4kvDyn1150hz

双电源双回路供电2of1250KVAdrytransformers干式变压器,

10/0.4kvDyn1150hz

双电源双回路供电

22、发电机容量1000kw油罐容量可持续1.5天或6吨，业主需提供油罐位置800kw油罐容量可持续1.5天或6吨业主需提供油罐位置

23、室外场地重载路面（承重35吨）、停车场、绿化树种、景观等须按照易初莲花的要求或提供的图纸施工

24、人防要求符合国家及当地标准及易初莲花的要求，并能最终通过当地验收

25建设用地规划文件须由业主负责在租赁协议签约前提供

备注：要求业主提供当地水、电、气、汽的价格。

◎仓储式超市建筑要求

1、建筑面积：10000-20000平方米，最好一层，最高两层；建筑净高5米以上，进深最少60米；柱距8.7米左右；

2、地面荷载：1500公斤/平方米，面层为耐磨硬化剂地面；

3、用电荷载：2×800KVA,双回路用电；

4、照明:照度不小于600lux；

5、用水:主要以生活用水和生鲜冷冻用水为主,日用水量40吨；

6、冬季采暖:18摄氏度-20摄氏度；

7、夏季制冷:24摄氏度-26摄氏度；

8、通讯:一条DDN数据专线积20门电话(应有一条中继线)；

9、收货区:应有8个左右火车停车位,可满足40尺集装箱卸货及转弯半径的要求；

10、进出口：顾客进出应与车辆进出分开；

11、停车场：机动车停车位不少于300个，自行车位不少于400个。

◎大型仓储式超市的基本场地要求和建设标准

标准大致如下：

一、面积要求：

1、占地面积：约20000平方米；

2、卖场面积：单层约10000平方米,如达不到,单层不低于5000平方米,总经营面积10000-15000均可；

3、停车场面积：提供约10000平方米获200个地上专用免费车位；

4、房屋：主体由钢结构或混凝土框架结构建设均可；

5、卖场：卖场临街面与进深（即长宽）标准比例为7：4，柱距8-10米，在当地消防部门及设计允许的情况下尽量减少承重墙，令营业面积最大化；

6、层高：净高不低于3.5-4米；

7、地面：铺设象牙白活浅色工业超市专用砖；

8、内墙：白墙耍如娇气；

9、照明：配知识和大型超市及卖场要求两度的照明设施（具体参考使用方工程部施工图纸）；

10、坡梯:卖场多于一层的每层须配置两部自动扶梯(不超过12度的)；

11、货梯和卸货区：两部3吨以上的货梯，地面一层不少于500平米的专用卸货区，本商场周边需有环形车道以方便购物车及货车进出；

12、标及招牌：提供本商厦正面及侧面显著位置或屋顶设置店标及招牌。

二、房屋及场地的建筑配置要求：

甲方向乙方移交的房屋和场地要满足下述的条件：

1、按乙方设计方案要求和乙方书面确认的施工图纸反映的设计要求完成房屋和买场地的建造工程；

2、房屋建筑主体结构坚实、防水、保温。各类电力、照明、供热、中央空调、给排水、消防、天然气和电讯系统等使用状态良好，且均符合中国和当地的建筑标准、环境保护法的规定和设计要求，施工质量达到优良；

3、照明系统的安装、卫生间的建造等；

4、房屋已建好变配电室并配备双路低压电力供给1400-1600千伏安（不含空调用电）

5、房屋配备给水供应150吨/日，完成全部给、排水系统及设施；

6、配置消防系统及设施，包括：防火分区设施、喷淋、监控报警、控制室等；

7、范围场地室内设计温度：夏季27摄氏度、冬季16-18摄氏度，完成可以独立控制的中央空调系统及设施，自控系统等；

8、房屋已配备独立的水、电、天然气计量表；

9、房屋中已配备可不少于40条电话之嫌；

10、完成符合设计要求的各类储水池、隔油池、化粪池等；

11、取得当地有关主管部门颁发的建筑结构验收合格证书和各项装修、改造工程验收合格证书；

12、按设计规划完成室外道路和停车场，并已获有关部门批准可投入使用；

13、完成各类室外管线工程；

14、完成路灯和绿化等室外工程；

15、取得室外工程验收合格证书。

◎铜锣湾广场（CMALL摩尔）

选址标准：

1、一、二、三类城市；

2、城市人口60万以上；

3、城市年GDP在500亿元人民币以上；

4、项目建筑面积：65000㎡以上；

5、合作期限：20-25年；

6、交通便利，在交通要道交汇处，有大岭大量停车位；

7、技术制表另行提供。

◎铜锣湾百货店

选址标准：

1、地理位置：城市的核心商圈-商业中心内或商业新区，附近又超市、饮食、娱乐等商业项目配套，交通便利；

2、面积：20000㎡2-45000㎡2以上；

3、单层面积：6000㎡2以上；

4、合作期限：18-25年；

5、标准层高：首层层高不低于5.5m,二层以上层高不低于5m；

6、楼板承重：不低于450kg/㎡；

7、柱距：不小于8m×8m；

8、配套设施：扶梯、货梯、中央空调、防火分区、卸货区等；

9、停车为：200个以上。

◎国美电器3C店

3C店类型规划

一、商业街店----临街商铺（一层）。处于市级商圈、区级商圈。

二、店中店----在具有较大商流的大型商场或大型超市内，处于或接近电器商品销售区或日用消费品区。处于市级商圈、区级商圈。

三、社区店----位于可辐射多个高消费社区的商业区域，紧邻主要大型社区，社区人口10万人左右（一层）。

四、特定市场店----手机、IT一条街（一层）。市级手机、IT一条街。

五、交通枢纽店----位于地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈。

3C店规模要求

一、小型店：30～50平米。

二、中型店：80～120平米、160～240平米。三、大型店：260～320平米。四、旗舰店：400平米左右。

原则上小型店只经营3C商品，中型店和大型店根据店址所处商圈特点可选择和音像共同经营。商业街店和店中店及交通枢纽店以开设小型店和中型店为主，社区店以开设中型店为主，特定市场店以开设中型店和大型店为主。

◎五星电器

选址标准：

A、总面积3000～6000平方米左右不等

B、地段较为成熟，有一定的竞争力

◎永乐电器

选址标准：

A、总租赁面积2500平方米以上不等，层高不低于3米

B、交通便利，有足量停车位

◎苏宁电器连锁发展选址要求

随着苏宁电器在全国的连锁扩张，在全国不同地区和级别的城市均需要符合开设商场条件的商业物业。具体区域要求如下：

市场类别要求开店区位店面规模

副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈5000平米以上

区域商圈4000平米以上

大型社区3000平米以上

地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心3000平米以上

县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市

内陆省份发展较快的县级市（百强县优先）

副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈核心位置3000平米以上

苏宁电器连锁店选址标准如下：

产权：独立、清晰的产权

区位：位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利

面积：3000平方米以上

楼层：从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼

广场：物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场

设施：合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）

◎西单商场[百货店]

选址标准：

A、单层面积4000平方米左右，百货有中庭，城市一类商圈内

B、大卖场单层4000平方米以上，社区居民密集区，交通便利

◎广东吉之岛[百货店]

地块面积要求：

1、按建筑密度40%计算：净用地面积为39600平方米（220m×180m）或以上；

2、按建筑密度40%计算：净用地面积为63000平方米（350m×180m）或以上。工程建筑要求指标：

1、商场建筑面积：8000-10000㎡/层，共二层或三层

2、楼层净高：6.5米

3、支柱跨度：12米×12米或9米×9米

4、楼层活负荷：每层5KN/㎡

5、卸货场所：吉之岛专用场所1处（11吨车×4辆）

6、商业停车场：800台或以上

◎伊藤洋华堂[百货店]

选址标准：

A、单层面积4000平方米以上，有足够的停车场

B、居民密集，交通便利，有一定的消费能力开店

◎麦当劳

选址标准：

A、主力店一层，交通便利，面积400平方米左右

B、城市一类商圈的繁华地段，有一定的消费支持

开店计划：5～6家

◎肯德基房产技术条件

一、面积：首层，350平方米（使用面积），门面12米。

二、高度：楼板到梁底高度，不得低于3米。

三、楼板承重：乙方厨房区楼板负荷为450kg/㎡，餐厅区活荷载为250kg/㎡。

四、供电：甲方提供空调及200KW的用电量，并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至乙方指定位置，乙方自设配电盘，并独立安装电表。

五、供水：甲方提供25吨水/天，供水管径为2.5/3.0英寸，水压不小于2.5㎏/㎝2，并具有相应的用水指标。

六、排水：甲方提供相应的排水管线位置，排水管径不小于6英寸。

七、隔油池：在餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池，该位置将不导致争议或影响相邻关系。

八、化粪池：甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域。

九、排烟：提供室外相应的排放油烟管道位置，该位置将不导致争议或相邻关系。排烟管道的截面积为500mm×700mm。

十、招牌：在门脸上方提供招牌安装位置。

十一、空调：甲方提供冷暖空调应保证使用时间自早8：00至晚11：00，其制冷量厨房应不小于450卡/㎡/小时，用餐区应不小于350卡/㎡/小时。餐厅温度冬天应不低于15度，夏天不高于25度，春秋季应在20-25度之间。（如KFC自设甲方提供室外机位置）

十二.设备总重：冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶，设备总重3吨，下设槽钢可将设备均匀摆放，使楼顶均匀受力。

十三.卸货车位：甲方提供临时卸货车位。

十四.乙方按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部进行装修。

十五.消防系统：乙方自设消防系统并与甲方连通。

十六.电话：甲方提供两条电话线路。

◎星期五餐厅开店条件

1、600~700平方米的店面面积（1，2层）层高3.5米以上，100平方米的辅助面积（地下）

2、200KW供电容量，冷、热、燃气供应充足；

3、全天空调、暖厨房排风通道，垃圾处理通道；

4、独立出入前、后通道，15~50个停车位；

5、可树立店标、广告牌、门头标牌；

6、建筑主体外立面装饰、红白色雨蓬；

事项条件要求

1、项目完工时间与开店计划匹配

2、外立面雨蓬设置外立面允许改造、装修、安装红白色雨蓬

3、面积、位置餐厅1、2层楼面，建筑面积：600~700平方米

4、合同年限10~20年租期

5、租金条款租金长期不变*美元/每平米．天

6、冷热上水、下水具备方便

7、独立进出通道方便（全天）

8、进出货通道方便（全天）

9、垃圾、泔水存放、清运方便

10、物业费免收或视服务而定

11、空调、供暖费按市政规定收费，供应稳定、充足

12、冷、热水费按市政规定收费，供应稳定、充足

排污费按市政规定收费

商业建筑设计要求规范

商店建筑设计规：第一章总则 第1.0.1条为保证商店建筑设计符合适用、安全、卫生等基本要求，特制定本规。 第1.0.2条本规适用于全国城镇及工矿区新建、扩建和改建的商店建筑（含综合性建筑的商店部分）。 第1.0.3条商店建筑设计应符合城市规划和环境保护的要求，并应合理地组织交通路线，方便群众和体现对残疾人员的关怀。 第1.0.4条商店建筑的规模，根据其使用类别、建筑面积分为大、中、小型，应符合表1.0.4的规定。 商店建筑的规模表1.0.4 第1.0.5条商店建筑设计，除应符合本规的规定外,还应符合《民用建筑设计通则》（jgj37－87）以及国家和专业部门颁发的有关设计标准、规和规定。 商店建筑设计规：第二章基地和总平面

第一节选址和布置 第2.1.1条大中型商店建筑基地宜选择在城市商业地区或主要道路的适宜位置。 大中型菜市场类建筑基地，通路出口距城市干道交叉路口红线转弯起点处不应小于70m。 小区的商店建筑服务半径不宜超过300m。 第2.1.2条商店建筑不宜设在有甲、乙类火灾危险性厂房、仓库和易燃、可燃材料堆场附近；如因用地条件所限，其安全距离应符合防火规的有关规定。 第2.1.3条大中型商店建筑应有不少于两个面的出入口与城市道路相邻接;或基地应有不小于1/4的周边总长度和建筑物不少于两个出入口与一边城市道路相邻接。 第2.1.4条大中型商店基地，在建筑物背面或侧面，应设置净宽度不小于4m的运输道路。基地消防车道也可与运输道路结合设置。 第2.1.5条新建大中型商店建筑的主要出入口前，按当地规划部门要求，应留有适当集散场地。

第2.1.6条大中型商店建筑，如附近无公共停车场地时，按当地规划部门要求，应在基地设停车场地或在建筑物设停车库。 第二节步行商业街 第2.2.1条步行商业街应禁止车辆通行，并应符合城市规划和消防、交通部门的有关规定。 第2.2.2条原有城市道路改为步行商业街时，必须具备邻近道路能负担该区段车流量的条件。 第2.2.3条步行商业街的宽度，根据不同情况，应符合下列规定： 一、改、扩建两边建筑与道路成为步行商业街的红线宽度不宜小于10m； 二、新建步行商业街可按街有无设施和人行流量确定其宽度，并应留出不小于5m的宽度供消防车通行。 第2.2.4条步行商业街长度不宜大于500m并在每间距不大于160m处，宜设横穿该街区的消防车道。 第2.2.5条步行商业街上空如设有顶盖时，净高不宜小于5.50m，其构造应符合防火

主力店商业面积配比要求

商业地产主力店商业面积配比要求 大型超市基本要求：地理位置交通方便（公交车站和地铁车站不超过80米）、人口集中（3公里范围内不少于30万），要求在两条城市道路的交叉口（其中一条为主干道） 建筑物： 1、总建筑面积不低于15000—20000平方米（占地面积不低于10000平方米） 2、建筑物长宽比为10：7或10：6 3、层高：板到板5.6米，净高大于等于5.4米（梁下净空最小4.8米） 4、承重：卖场为0.75吨/平方米，卸货区为3吨/平方米，仓库区为1.5吨/平方米 5、柱距：8×10米（最小8×8米） 6、楼层：地上两层或单层（最好不为预应力结构）；如在地下，地上首层必须有足够空间的入口大堂；无论地上地下必须配有不小于300平米的专用卸货区 停车场： 1、免费机动车停车位：不少于500辆（非机械，地上、地下或屋面） 2、非机动车停车位：约1000辆 3、送货车进出线路及卸货区、购物私车进出线路与小区的交通及外部各方向的进出机动车交通合理布局。 煤气/天然气：100立方米/小时 电：二路供电，4500KVA 水：二路进水，250立方/天 排水、排污：要求可排油污或有二级生化处理 电梯：至少两部3吨专用运货电梯 徒步圈：指步行可忍受的商圈半径，单程以15分钟为限。 自行车圈：指自行车方便可及的范围，单程不超过10公里。 机动车圈：指开车或乘车能及的范围，单程为30分钟左右。 主要指标的基本建筑要求： 楼层层高：卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米 柱距要求：柱网开间10×10米 楼板载荷：卖场800公斤/平方米，后仓1200公斤/平方米 卸货区：考虑2或3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间 停车位：500—700个汽车位800—1000个自行车位 货梯：2部5吨货梯 发电机容量：2400—3200KVA 建筑物长宽比例：10：7或10：6 建筑占地面积：15000平方米以上 土地性质：商业用地 消防：符合国家及当地标准并能通过验收 其他要求：供水、供气、通讯设施、空调到位 大润发超市选址标准 1、土地：面积在30亩以上（约20000m2）为佳。（覆盖率50%）

社区商业业态功能及运营分析

社区商业业态功能及运营分析 社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，如邻里商业街区、社区购物中心及邻里购物中心等。社区商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性也决定了社区商业的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。 一、社区商业分类 目前为止，社区商业还没有非常权威的标准分类方法，出发点和目的的不同，使得社区商业的划分种类繁多。综合所有分类，可以将其归结为宏观和微观两个层面的划分方式，具体划分如下表： 国外零售商业分类形式参考：

二、社区商业的功能 社区商业的功能主要包括：购物功能、社交功能、服务功能、文化休闲娱乐功能。 按照潜在业主对不同商业配套设施设施的需求强度差异，我们将其分为3个层次，即： 1、强度需求商业设施，需求的比重超过50% 此类商业设施主要包括：综合超市、菜市场、购物中心、银行； 2、中度需求商业设施，需求比重在10-50%之间 此类商业设施主要有药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心、幼儿园、运动场馆、24 小时便店、书店、洗衣店、游泳池、娱乐中心、美容美发店、老年活动中心等； 3、弱需求商业设施，需求比重在10%以下 此类商业设施主要包括修理店、彩扩冲洗店、茶馆、花店、宠物店、高尔夫球场。 三、社区商业功能业态组合

四、社区商业运营中存在的问题 1、“杀猪式”销售带来的后果 通常开发商的做法就是以住宅销售的手法进行商铺的销售，先营造出一个好的概念，让投资者有一个美好的想象空间，然后将商铺高价卖给投资者，再由这些投资者运营出租给商家，令商铺（街）自然成熟。由于设计、建设之初，并没有合理的定位，销售后更没有对于投资者的后续服务及辅助，导致投资者购买前期望过高，购买后盲目经营，或者由于售价过高，导致投资者为了达到比较理想的投资回报，只能把租金提高，结果导致恶性循环。 2、体量过大，超出社区承受范围 社区商业的体量多大才合适，一直以来并没有明确的标准出台，所以开发商在做规划的时候往往比较盲目，首先遵循的是规划指标，在条件允许的范围内，宁大勿小。通常来说，社区商业的体量大小和所服务的住宅体量大小有关，如果体量太小，则无法满足社区居民的基本生活需求，如果体量太大，则导致人流不足、商家经营出现问题，最终导致商铺空置现象出现。 预估商业体量方法参考——通过周边人口数量。国内一线城市的人均商业面积达到1.6平方米以上，主要二线城市的人均商业面积约在1.0-1.6平方米之间。考虑到社区商 业功能、服务对象以及服务范围，社区商业的体量应控制在人均1平方米左右或以内。

商业建筑设计规范

商店建筑设计规范：第一章总则 第1.0.1条为保证商店建筑设计符合适用、安全、卫生等基本要求，特制定本规范。 第条本规范适用于全国城镇及工矿区新建、扩建和改建的商店建筑（含综合性建筑的商店部分）。 第条商店建筑设计应符合城市规划和环境保护的要求，并应合理地组织交通路线，方便群众和体现对残疾人员的关怀。 第条商店建筑的规模，根据其使用类别、建筑面积分为大、中、小型，应符合表的规定。 商店建筑的规模表

第条商店建筑设计，除应符合本规范的规定外,还应符合《民用建筑设计通则》（jgj37－87）以及国家和专业部门颁发的有关设计标准、规范和规定。 商店建筑设计规范：第二章基地和总平面 第一节选址和布置 第 2.1.1条大中型商店建筑基地宜选择在城市商业地区或主要道路的适宜位置。 大中型菜市场类建筑基地，通路出口距城市干道交叉路口红线转弯起点处不应小于70m。 小区内的商店建筑服务半径不宜超过300m。

第条商店建筑不宜设在有甲、乙类火灾危险性厂房、仓库和易燃、可燃材料堆场附近；如因用地条件所限，其安全距离应符合防火规范的有关规定。 第条大中型商店建筑应有不少于两个面的出入口与城市道路相邻接;或基地应有不小于1/4的周边总长度和建筑物不少于两个出入口与一边城市道路相邻接。 第条大中型商店基地内，在建筑物背面或侧面，应设置净宽度不小于4m的运输道路。基地内消防车道也可与运输道路结合设置。 第条新建大中型商店建筑的主要出入口前，按当地规划部门要求，应留有适当集散场地。 第条大中型商店建筑，如附近无公共停车场地时，按当地规划部门要求，应在基地内设停车场地或在建筑物内设停车库。 第二节步行商业街

商住用地居住和商业的比例问题万购分析

商住用地居住和商业的比例问题万购分析 商业和居住人口的比例，目前没有新的国家标准。万购地产网发现，很多年以前，国家关于城市商业网点的配套有一个指导标准，商业物业面积是总建筑面积4%，现在的情况是大大超过。 商住用地，商业和住宅各占多少比例，控规指标是没有统一衡量标准的，这要看项目位置特点，当地商业发展状况，商业定位等多方面的因素综合考量，首先要进行市场调查和市场分析，然后确定商业定位，最后确定商业建设规模，说到底是开发商自己说了算。规划部门只管容积率、建筑密度、绿化率。 商业配比（按面积），目前国内大多数城市商业物业面积占城市住宅总面积的5%至8%之间。 按人口计算的商业配比，一般发达国家是人均1~1.2平方米，我国是人均0.8~1平方米。 如果项目位置特别好，周边是成熟社区，居住人口多，可以定位为市级、区域商业中心，或者说商业业态定位具有较强的幅射能力，商业可以多做一些。否则就老老实实按小区居住人口建社区商业。 商业与住宅面积配比法： ?外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间； ?中间型的商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间； ?内向型商业面积与住宅面积的2％以下。 人均面积推算法：

?社区配套商业规模=项目人口*人均商业面积（社区商业人均商业规模控制在0.8-1平方米/人） 根据当地住宅和商业的价格，按照不同容积率测算出不同的可开发面积，通过比较你可发现一条既可以最快完成销售，又能保证利润的规律，那就是住宅和商业的比例，说通俗一点就是按照市场比较法来确定，并没有一定和绝对的比例，要根据市场来确定，如果当地住宅好销售且溢价能力强，以住宅为主商业为辅，如果说商业市场比住宅市场好，建议以商业为主住宅为辅，通过一定品牌力的商家带动商业和住宅的销售。 商业配比（按面积），目前国内大多数城市商业物业面积占城市住宅总面积的5%至8%之间。按人口计算的商业配比，一般发达国家是人均1~1.2平方米，我国是人均0.8~1平方米。

商住用地居住和商业的比例怎么定

商住用地居住和商业的比例怎么定 商业和居住人口的比例，目前没有新的国家标准。很多年以前，国家关于城市商业网点的配套有一个指导标准，商业物业面积是总建筑面积4%，现在的情况是大大超过。 商住用地，商业和住宅各占多少比例，控规指标是没有统一衡量标准的，这要看项目位置特点，当地商业发展状况，商业定位等多方面的因素综合考量，首先要进行市场调查和市场分析，然后确定商业定位，最后确定商业建设规模，说到底是开发商自己说了算。规划部门只管容积率、建筑密度、绿化率。 商业配比（按面积），目前国内大多数城市商业物业面积占城市住宅总面积的5%至8%之间。 按人口计算的商业配比，一般发达国家是人均1~1.2平方米，我国是人均0.8~1平方米。 如果项目位置特别好，周边是成熟社区，居住人口多，可以定位为市级、区域商业中心，或者说商业业态定位具有较强的幅射能力，商业可以多做一些。否则就老老实实按小区居住人口建社区商业。 商业与住宅面积配比法： ? 外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间； ? 中间型的商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间； ? 内向型商业面积与住宅面积的2％以下。 人均面积推算法: ? 社区配套商业规模= 项目人口* 人均商业面积 （社区商业人均商业规模控制在0.8-1平方米/人） 根据当地住宅和商业的价格,按照不同容积率测算出不同的可开发面积,通过比较你可发现一条既可以最快完成销售,又能保证利润的规律,那就是住宅和商业的比例。 说通俗一点就是按照市场比较法来确定~ 并没有一定和绝对的比例这个要根据市场来确定如果当地住宅好销售且溢价能力强以住宅为主商业为辅如果说商业市场比住宅市场好建议以商业为主住宅为辅通过一定品牌力的商家带动商业和住宅的销售！

商业地产商业面积配比要求及示例

商业地产商业面积配比要求及示例 大型超市基本要求：地理位置交通方便（公交车站和地铁车站不超过80米）、人口集中（3公里范围内不少于30万），要求在两条城市道路的交叉口（其中一条为主干道） 建筑物： 1、总建筑面积不低于15000—20000平方米（占地面积不低于10000平方米） 2、建筑物长宽比为10：7或10：6 3、层高：板到板5.6米，净高大于等于5.4米（梁下净空最小4.8米） 4、承重：卖场为0.75吨/平方米，卸货区为3吨/平方米，仓库区为1.5吨/平方米 5、柱距：8×10米（最小8×8米） 6、楼层：地上两层或单层（最好不为预应力结构）；如在地下，地上首层必须有足够空间的入口大堂；无论地上地下必须配有不小于300平米的专用卸货区停车场： 1、免费机动车停车位：不少于500辆（非机械，地上、地下或屋面） 2、非机动车停车位：约1000辆 3、送货车进出线路及卸货区、购物私车进出线路与小区的交通及外部各方向的进出机动车交通合理布局。 煤气/天然气：100立方米/小时 电：二路供电，4500KVA 水：二路进水，250立方/天 排水、排污：要求可排油污或有二级生化处理 电梯：至少两部3吨专用运货电梯 徒步圈：指步行可忍受的商圈半径，单程以15分钟为限。 自行车圈：指自行车方便可及的范围，单程不超过10公里。 机动车圈：指开车或乘车能及的范围，单程为30分钟左右。 主要指标的基本建筑要求： 楼层层高：卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米 柱距要求：柱网开间10×10米 楼板载荷：卖场800公斤/平方米，后仓1200公斤/平方米 卸货区：考虑2或3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间 停车位：500—700个汽车位800—1000个自行车位 货梯：2部5吨货梯 发电机容量：2400—3200KVA 建筑物长宽比例：10：7或10：6 建筑占地面积：15000平方米以上 土地性质：商业用地 消防：符合国家及当地标准并能通过验收

商业停车位配比规范

商业停车位配比规范

商业停车位配比规范 篇一：停车位配比分析 建筑物停车位配比分析 车位比一方面有相关规定，不同城市不同区域的车位比规定都是不一样的。一般大城市要求的车位比比较高，小城市要低一些。楼盘的车位比不能低于政府规定的最低标准，但是可以超过。而且高档的楼盘都要超过，高档写字楼更是。车位配比该设置多少，必须根据不同城市的具体情况来定。最好的办法是去调查周边的商铺、超市、写字楼和其他剧院的车位比，然后判断你们的人流和停车比例跟那些地方比较是会更多还是更少，再根据这个来确定车位比到底该设置成多少。一、西方国家的停车标准 依据美国公用物业停车标准作为测算基础，其停车位标准规范为行政办公每100平方米3～5个、中型零售业每100平方米5个、公寓每户1.5个。按照标准停车位每个35～50平方米(包括停车位所占面积、车库行车道路、转弯半径、行车进出引道等)计算，一栋大型高端写字楼停车位面积将超过建筑使用面积；即使按照欧洲的高端写字楼停车位标准(每

平方米2～3.5个)计算，高端写字楼的停车位面积也基本与建筑使用面积持平。二、我国停车位配比规定 国家规定停车场用地总面积按规划人口的每人0.8平方米至1平方米设计。一座写字楼每100平方米的建筑面积配备机动车位的指标是0.5个，娱乐性质建筑的指标是1.5～2个，餐饮性质的指标是2.5个。 剧院的车位不是按平米来的，是按人头来计算的，关键是看有多少座位，而一般来剧院的观众自驾车的比例有多高。比如国家大剧院机动车停车位共设有1000个，其中贵宾车位80个，供内部工作人员使用车位120个，提供社会车辆停靠车位为800个。每辆机动车按1.5人配比，共有约1200人采用自驾车方式进入剧场，占大剧院总容量数（5500人）的20% 左右。一般的剧院没有这么高。在一般的省会城市，暂时按临街商业每万平米40个测算，写字楼1个/300平米，综合性超市100个车位，剧院40个左右。 商业购物中心最低配置10000平米至少要配置100个。 三、国内其他城市车位配比经验 1. 沿海及发达城市已经要求新建住宅小区车位比要达到1：1，也就是一户一个车位。上海、广州、深圳、北京等一线城市许多高档住宅的停车规划设计比例最高的已经达到1：2。在经济较发达的南方城市，如浙江全民经商的义乌市，当今作楼盘设计停车配置也最少在1：0.8起步，有些楼盘达

社区商业面积配比和规划设计研究

社区商业面积配比和规划设计研究 社区商业具有相当强的地域性，是以项目所在的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。 社区商业面积配比要点 1、社区商业面积规划原则 为达到合理解决社区商业开发量与承载量的比例问题，社区商业商铺面积的规划是一个重要方面。社区商业商铺面积的规划设计要充分考虑市场对商铺面积的要求，便于客户根据自己资金状况和投资计划确定所需购买的面积，为业主提供更多选择。因此，在以中小商铺为主的同时，针对大投资商的大面积商铺的需要，规划配置一定量的大面积商铺。 根据赢盛长期的市场调查及对标杆社区商业的研究： 面积在20平方米左右的小商铺最受市场欢迎，并且社区商业商铺投资者一致认为中小商铺面积不要超过100平方米，对于大型商铺，开发商一般采用先招商然后定制性地规划建设的经营方式，如引进万佳百货，其相应商铺面积则规划上万；若引进胜佳超市，其商铺规划面积不过1000平方米。 社区商业面积配比一般法则 经济学中的“水桶法则”同样适用于社区商业的开发，因此从这个角度看，社区商业开发的成败不在于商业设施有多气派，种类有多全，而在于这些商业设施到底能够承载多大的消费量。 通过以上标杆社区商业研究，赢盛认为： 定位为内需自用型为主的社区商业，商业面积/建筑面积在2.5%~3.5%之间比较适宜；定位为对内兼对外型（侧重于外向），商业面积/建筑面积在 4.5%~ 5.5%之间比较适宜； 定位为区域商业中心的社区商业，商业面积/建筑面积在5.5%~6.5%之间比较适宜（视项目所在区域商业成熟程度而定）。另：

社区型购物中心业态组合与配比技巧

社区型购物中心业态组合与配比技巧 中国购物中心已走过黄金十年的发展路，中心区商业逐渐饱和，区域型商业布局已基本定型。目前，有实力的开发商如万科、绿地、世茂等纷纷加大 对社区商业的投入，以抓住人们"最后一公里"的需求打造社区服务体系概念，社区型购物中心在便利性、商品定位和配套服务上具备明显优势，成为 未来购物中心的发展重点。本专题为第十届中国商业地产节系列专题，紧跟购物中心发展趋势，以北京华润五彩城、深圳喜荟城、上海证大大拇指广 场等10大知名项目为例，全面分析社区型购中心业态组合与配比技巧，有助于为相关人员提供实战指导。 一、社区型购物中心业态定位与规划策略 1、社区型购物中心业态定位规律 主力店以超市为主 在社区购物中心里，超市是业态中重要组成部分，起主力店作用，带动整体商业经营。考虑商业整体的收益平衡性，业态配比时会根据所引进超市的经营面积做相应调整。假如规划引进的是大型综合超市，则其它次主力店（餐饮、休闲、娱乐）的规划数量会相应减少，增加承租能力高、经营面积小的业种；假如规划引进的是小型社区超市，此时的超市只承担着次主力店的角色，则应规划更多的次主力店（餐饮、休闲、娱乐），

以多个次主力店带动整体商业经营。 服务配套是社区购物中心业态组合的根本 服务配套包含了干洗店、面包店、烟酒专门店、花店、药店、水果店、美发店、邮局、银行、照片冲印等，是社区商业基本功能的展现，方便本社区及周边社区居民日常生活所需。 餐饮和休闲娱乐业态在社区购物中心的比重越来越大 餐饮是社区商业发展到一定时期才融入的，而且所占比重越来越大。休闲娱乐也是社区商业后期发展起来的业态，多以美容SPA、推拿按摩和儿童游乐为主。当下，电影院也开始选择社区购物中心开店，且作为影院拓展的新领域。 【案例】深圳喜荟城 业态配比 引入圣丰城酒家、洲立影院、西湖春天、完美美容、GSD塑身纤体美容、永旺超市6大主力店，涵盖餐饮、影院、生活超市、美容配套4大业态。 作为典型的社区型购物中心，喜荟城零售业态比较多，三楼云集了儿童游乐、童装、儿童玩具、文具、母婴用品等各类儿童零售品牌。总体来看，服装、精品、儿童用品等零售业态共124 家，占比高达72.5%。总体定位 喜荟城辐射罗湖东部成熟高档社区，主要面向家庭消费客群，致力于满足中产家庭吃、喝、玩、乐、购、休闲需求，提供一站式购物体验。

商业建筑设计规范72375

商店建筑设计规范:第一章总则 第1.0.1条为保证商店建筑设计符合适用、安全、卫生等基本要求,特制定本规范。 第1、0、2条本规范适用于全国城镇及工矿区新建、扩建与改建的商店建筑(含综合性建筑的商店部分)。 第1、0、3条商店建筑设计应符合城市规划与环境保护的要求,并应合理地组织交通路线,方便群众与体现对残疾人员的关怀。 第1、0、4条商店建筑的规模,根据其使用类别、建筑面积分为大、中、小型,应符合表1、0、4的规定。 商店建筑的规模表1、0、4 第1、0、5条商店建筑设计,除应符合本规范的规定外,还应符合《民用建筑设计通则》(jgj37－87)以及国家与专业部门颁发的有关设计标准、规范与规定。 商店建筑设计规范:第二章基地与总平面 第一节选址与布置 第2.1.1条大中型商店建筑基地宜选择在城市商业地区或主要道路的适宜位置。 大中型菜市场类建筑基地,通路出口距城市干道交叉路口红线转弯起点处不应小于70m。 小区内的商店建筑服务半径不宜超过300m。 第2、1、2条商店建筑不宜设在有甲、乙类火灾危险性厂房、仓库与易燃、可燃材料堆场附近;如因用地条件所限,其安全距离应符合防火规范的有关规定。

第2、1、3条大中型商店建筑应有不少于两个面的出入口与城市道路相邻接;或基地应有不小于1/4的周边总长度与建筑物不少于两个出入口与一边城市道路相邻接。 第2、1、4条大中型商店基地内,在建筑物背面或侧面,应设置净宽度不小于4m的运输道路。基地内消防车道也可与运输道路结合设置。 第2、1、5条新建大中型商店建筑的主要出入口前,按当地规划部门要求,应留有适当集散场地。 第2、1、6条大中型商店建筑,如附近无公共停车场地时,按当地规划部门要求,应在基地内设停车场地或在建筑物内设停车库。 第二节步行商业街 第2.2.1条步行商业街内应禁止车辆通行,并应符合城市规划与消防、交通部门的有关规定。 第2、2、2条原有城市道路改为步行商业街时,必须具备邻近道路能负担该区段车流量的条件。 第2、2、3条步行商业街的宽度,根据不同情况,应符合下列规定: 一、改、扩建两边建筑与道路成为步行商业街的红线宽度不宜小于10m; 二、新建步行商业街可按街内有无设施与人行流量确定其宽度,并应留出不小于5m的宽度供消防车通行。 第2、2、4条步行商业街长度不宜大于500m并在每间距不大于160m处,宜设横穿该街区的消防车道。 第2、2、5条步行商业街上空如设有顶盖时,净高不宜小于5.50m,其构造应符合防火规范的规定,并采用安全的采光材料。 第2、2、6条步行商业街两侧如为多层建筑,因交通功能而设置外廊、天桥与梯道时,应符合防火规范的规定。 第2、2、7条步行商业街的各个出入口附近应设置停车场地。

商业地产商业面积配比要求

商业地产商业面积配比要求 2013-11-03中国房地产策划师联谊会 （来源：网络资料整理，不代表本站观点。） 大型超市基本要求：地理位置交通方便（公交车站和地铁车站不超过80米）、人口集中（3公里范围内不少于30万），要求在两条城市道路的交叉口（其中一条为主干道） 建筑物： 1、总建筑面积不低于15000—20000平方米（占地面积不低于10000平方米） 2、建筑物长宽比为10：7或10：6 3、层高：板到板5.6米，净高大于等于5.4米（梁下净空最小4.8米） 4、承重：卖场为0.75吨/平方米，卸货区为3吨/平方米，仓库区为1.5吨/平方米 5、柱距：8×10米（最小8×8米） 6、楼层：地上两层或单层（最好不为预应力结构）；如在地下，地上首层必须有足够空间的入口大堂；无论地上地下必须配有不小于300平米的专用卸货区 停车场： 1、免费机动车停车位：不少于500辆（非机械，地上、地下或屋面） 2、非机动车停车位：约1000辆 3、送货车进出线路及卸货区、购物私车进出线路与小区的交通及外部各方向的进出机动车交通合理布局。 煤气/天然气：100立方米/小时 电：二路供电，4500KVA 水：二路进水，250立方/天 排水、排污：要求可排油污或有二级生化处理 电梯：至少两部3吨专用运货电梯 徒步圈：指步行可忍受的商圈半径，单程以15分钟为限。 自行车圈：指自行车方便可及的范围，单程不超过10公里。 机动车圈：指开车或乘车能及的范围，单程为30分钟左右。 主要指标的基本建筑要求：

楼层层高：卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米 柱距要求：柱网开间10×10米 楼板载荷：卖场800公斤/平方米，后仓1200公斤/平方米 卸货区：考虑2或3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间 停车位：500—700个汽车位 800—1000个自行车位 货梯：2部5吨货梯 发电机容量：2400—3200KVA 建筑物长宽比例：10：7 或10：6 建筑占地面积：15000平方米以上 土地性质：商业用地 消防：符合国家及当地标准并能通过验收 其他要求：供水、供气、通讯设施、空调到位 大润发超市选址标准 1、土地：面积在30亩以上（约20000 m2）为佳。（覆盖率50%） 2、交通动线：最好以土地为界两边临路，要求在城市的主干道上。 3、商圈人口：以土地为中心半径3公里人口约30~40万左右，县、地、省会城市均可，购买力高的城市3公里商圈内的人口20万也可以开。 4、建筑物以一层20000m2为最佳，如二层即单层建筑面积均在10000m2以上，总建筑面积20000—22000 m2，楼层最好不要超过二层。 5、停车面积至少：机动车10000 m2（室内、外均可）约300个停车位，自行车2500 m2~3500 m2（室、内外均可）。 6、建筑物室内层高：楼板至楼板在5.4米以上（使用净高3.8米），柱与柱距离8米或11米。商场的楼板荷载600kg/ m2，收货区、库存区需要1000kg/ m2。 7、建筑面积在20000m2以上，大厅面积超过3000m2，两路供电且同时使用，每路为1600KVA，总容量3200KVA，或一用一备，常供电3200KVA，备用电1600KVA。建筑面积在20000m2以下，大厅在3000m2以下，两路同时使用，每路为1250KVA，则总用电的容量为2500KVA，或一用一备，常供电为2500KVA，备用电1250KVA。生活用水日供量200T，空调用水日供量200T，煤气每小时为50m?。 卜蜂莲花（易初莲花）选址条件： 一、经济指标： 1、所在城市的年人均国内生产总值10,000元以上。 2、所在城市的年社会消费品零售总额在140亿元以上。 3、职工年平均工资9,500元以上。 4、城市居民年可支配收入7,000元以上。 二、人口指标： 1、所属全市的人口330万以上。 2、所属市区的人口在100万以上。 3、项目3公里范围内人口25万以上。 4、项目5公里范围内人口50万以上。 三、道路交通指标： 1、面临道路主干线，车行道4快2慢。

商住用地居住和商业的比例怎么定

盛年不重来，一日难再晨。及时宜自勉，岁月不待人。 商住用地居住和商业的比例怎么定 商住用地居住和商业的比例怎么定 2014-06-19 中国房地产策划师联谊会走出“人均商业面积”的误区 近两年，国内一些专家学者对“城市人均零售商业面积”这个所谓的国际标准提出质疑。关于这个国际标准有多个版本，使用最多的就是人均零售商业面积标准应为1～1.2平方米。 在国内，这个国际标准广泛被政府和民间机构所采用，并用此数据来规划城市商业网点，编制商业项目报告。例如，2006年由上海市商业经济研究中心与上海市经委共同完成的《上海市零售商业网点面积调研报告》中提到上海居民“人均零售商业面积约为1.75平方米”，指出该项指标接近东京、大阪、京都等日本主要城市人均零售商业面积标准。 再如，天津市环保局在2007年编制的《天津生态市建设规划纲要》里，为天津市生态建设目标制定了十大标准，其中第8项标准是“健全商业服务网络”，明确提出要将“人均商业面积由0.9平方米提高到1.2平方米以上”。 对于人均零售商业面积这个说法，影响最大的要数易居中国发表的上海商业地产的研究报告了，报告指出“截止2008

年上海人均零售商业面积已达2.3平方米”，同时说明这一面积“将近达到国际标准的2倍”。这个数据被上海市住房保障和房屋管理局在商议制定商业地产市场监测指标时作为 参照标准。至此，整个行业都接纳了这个国际标准，即认为人均占有零售商业面积1.2平方米是一个比较合理的参照值，并由此延伸出一线城市人均零售商业面积应为1平方米、二线城市0.75平方米、三线城市0.5平方米这个更具体的概念。众多商业地产开发企业和顾问公司也都采用这组数据作为评估项目的参考标准，甚至以此标准研究出颇具权威色彩的理论或报告。 然而，凡是使用过这个国际标准数据的人都或多或少会提出疑问——现实中一个城市某些片区的零售商业面积已经超过、甚至大大超过了人均1.2平方米这个标准，但其零售商业的空置率却极低并且租金逐年攀升；而有些片区人均商业面积不足0.6平方米，但商业的空置率却很高，租金一降再降。 以深圳最繁华的华强北商圈为例。华强北商圈的区域范围是东至燕南路，西至华富路，北至红荔路，南至深南路这样一个总面积为1.45平方公里的长方形地段。据华强北街道办的统计，该片区内的常住人口约10万，日平均人流量却有50万，两者相加为60万。若要计算人均零售商业面积，则60万人可视为该片区人口数量。

商业面积配比要求

大型超市基本要求：地理位置交通方便（公交车站和地铁车站不超过80米）、人口集中（3公里范围内不少于30万），要求在两条城市道路的交叉口（其中一条为主干道）建筑物： 1、总建筑面积不低于15000—20000平方米（占地面积不低于10000平方米） 2、建筑物长宽比为10：7或10：6 3、层高：板到板5.6米，净高大于等于5.4米（梁下净空最小4.8米） 4、承重：卖场为0.75吨/平方米，卸货区为3吨/平方米，仓库区为1.5吨/平方米 5、柱距：8×10米（最小8×8米） 6、楼层：地上两层或单层（最好不为预应力结构）；如在地下，地上首层必须有足够空间的入口大堂；无论地上地下必须配有不小于300平米的专用卸货区 停车场： 1、免费机动车停车位：不少于500辆（非机械，地上、地下或屋面） 2、非机动车停车位：约1000辆 3、送货车进出线路及卸货区、购物私车进出线路与小区的交通及外部各方向的进出机动车交通合理布局。 煤气/天然气：100立方米/小时 电：二路供电，4500KV A 水：二路进水，250立方/天 排水、排污：要求可排油污或有二级生化处理 电梯：至少两部3吨专用运货电梯 徒步圈：指步行可忍受的商圈半径，单程以15分钟为限。 自行车圈：指自行车方便可及的范围，单程不超过10公里。 机动车圈：指开车或乘车能及的范围，单程为30分钟左右。 主要指标的基本建筑要求： 楼层层高：卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米 柱距要求：柱网开间10×10米 楼板载荷：卖场800公斤/平方米，后仓1200公斤/平方米 卸货区：考虑2或3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间 停车位：500—700个汽车位 800—1000个自行车位 货梯：2部5吨货梯 发电机容量：2400—3200KV A 建筑物长宽比例：10：7 或10：6 建筑占地面积：15000平方米以上 土地性质：商业用地 消防：符合国家及当地标准并能通过验收 其他要求：供水、供气、通讯设施、空调到位 大润发超市选址标准 1、土地：面积在30亩以上（约20000 m2）为佳。（覆盖率50%） 2、交通动线：最好以土地为界两边临路，要求在城市的主干道上。 3、商圈人口：以土地为中心半径3公里人口约30~40万左右，县、地、省会城市均可，购买力高的城市3公里商圈内的人口20万也可以开。 4、建筑物以一层20000m2为最佳，如二层即单层建筑面积均在10000m2以上，总建筑面积20000—22000 m2，楼层最好不要超过二层。

商业面积与人口 业态比例

主题商业商业面积与人口比例 一、辐射范围 从这个角度来看，小商品批发的辐射范围是最广的，因为大型的小商品批 发集散地可以长期持续地吸引大量的人流和物流，这必然会对一定地域范 围内的商品贸易产生影响。比如义乌小商品城有“买世界、卖世界”的称 谓，由此可见其辐射范围已大至全球，而海宁则号称“买中国、卖中国”，这表明其辐射范围主要是国内市场。虽然不同量级的小商品批发市场辐射 范围大小有别，但相比于其他几种商业业态而言，其在贸易规模和持续交 易方面的优势决定了它具有最广的辐射范围。 超市的辐射范围是最窄的，一般在三五公里之内，超市最大的特点在于便 利性，消费群体则以普通百姓为主，这决定了其交易的产品种类少规模小，从而也就大大限制了其辐射范围。 处在第二位的是百货，百货是真正意义上的商业，它是一个商圈之内可以 持续获得收益的业态，也是每平米商业价值最高和销售强度最大的。百货 的优势在于其交易不受时段的限制，且商品的种类极其丰富，这都有效地 扩大了辐射范围。娱乐和餐饮的辐射范围则在百货之下，超市之上。一般 而言，在商业街上，娱乐和餐饮都属于商业价值比较低的业态，因为它们 需要大量完备的配套设施作为支撑，且交易时段和消费规模都有一定的限 制，同时还占据很大的面积。尽管如此，这两种业态仍然是所有的商圈和 商业街都必须具备的，价值就在于它们可以带来大量的人流，而持续大量 的人流正是百货等商业业态所渴求的。在发育比较完善的大型商业中心，

商业百货、餐饮、娱乐一般都按照5：3：2的比例分配，甚至有些商业中 心的餐饮娱乐已经超出了50%的份额，为的就是以此来吸引人流。 二、租金成本 关于租金有一个比较简单的估算方法，即可接受租金为交易额的8%。用总的交易额剩上8%的比例得到租金总额，再除以去掉公摊面积后的经营面积可得到每平米的租金。根据这个原理，得到一个简单有效的估算公式： 租金额(天/m2)=(总交易额×8%)/(经营面积×365) 其中经营面积=总面积—公摊面积 在租金方面，娱乐和餐饮的租金成本则相对较低。在大型的商业中心，可 以把餐饮娱乐和商业的关系概括为“餐娱支持商业，商业反哺餐娱”，正 是因为餐饮和娱乐在吸引人流上的巨大优势，决定其虽然商业效率比较低，仍然能在商业中心立足并享有较低的租金。 三、商业面积与人口比例 一般在 0.8-1.2之间，表明了一个区域商业发展的成熟程度，数值越高商业相对越成熟。它仅仅是作为商业发展周期的一种阶段性的反映和度量，并 不代表区域商业的繁荣程度。

商业地产商业面积配比要求参考

商业地产商业面积配比要求参考 大型超市基本要求：地理位置交通方便（公交车站和地铁车站不超过80米）、人口集中（3公里范围内不少于30万），要求在两条城市道路的交叉口（其中一条为主干道） 建筑物： 1、总建筑面积不低于15000—20000平方米（占地面积不低于10000平方米） 2、建筑物长宽比为10：7或10：6 3、层高：板到板5.6米，净高大于等于5.4米（梁下净空最小4.8米） 4、承重：卖场为0.75吨/平方米，卸货区为3吨/平方米，仓库区为1.5吨/平方米 5、柱距：8×10米（最小8×8米） 6、楼层：地上两层或单层（最好不为预应力结构）；如在地下，地上首层必须有足够空间的入口大堂；无论地上地下必须配有不小于300平米的专用卸货区 停车场： 1、免费机动车停车位：不少于500辆（非机械，地上、地下或屋面） 2、非机动车停车位：约1000辆 3、送货车进出线路及卸货区、购物私车进出线路与小区的交通及外部各方向的进出机动车交通合理布局。 煤气/天然气：100立方米/小时

电：二路供电，4500KVA 水：二路进水，250立方/天 排水、排污：要求可排油污或有二级生化处理 电梯：至少两部3吨专用运货电梯 徒步圈：指步行可忍受的商圈半径，单程以15分钟为限。 自行车圈：指自行车方便可及的范围，单程不超过10公里。 机动车圈：指开车或乘车能及的范围，单程为30分钟左右。 主要指标的基本建筑要求： 楼层层高：卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米 柱距要求：柱网开间10×10米 楼板载荷：卖场800公斤/平方米，后仓1200公斤/平方米 卸货区：考虑2或3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间停车位：500—700个汽车位800—1000个自行车位 货梯：2部5吨货梯 发电机容量：2400—3200KVA 建筑物长宽比例：10：7或10：6 建筑占地面积：15000平方米以上 土地性质：商业用地 消防：符合国家及当地标准并能通过验收 其他要求：供水、供气、通讯设施、空调到位 大润发超市选址标准 1、土地：面积在30亩以上（约20000m2）为佳。（覆盖率50%） 2、交通动线：最好以土地为界两边临路，要求在城市的主干道上。

商业面积与人口 业态比例

商业面积与人口业态比例 一、辐射范围从这个角度来看，小商品批发的辐射范围是最广的，因为大型的小商品批发集散地可以长期持续地吸引大量的人流和物流，这必然会对一定地域范围内的商品贸易产生影响。比如义乌小商品城有“买世界、卖世界”的称谓，由此可见其辐射范围已大至全球，而海宁则号称“买中国、卖中国”，这表明其辐射范围主要是国内市场。虽然不同量级的小商品批发市场辐射范围大小有别，但相比于其他几种商业业态而言，其在贸易规模和持续交易方面的优势决定了它具有最广的辐射范围。超市的辐射范围是最窄的，一般在三五公里之内，超市最大的特点在于便利性，消费群体则以普通百姓为主，这决定了其交易的产品种类少规模小，从而也就大大限制了其辐射范围。处在第二位的是百货，百货是真正意义上的商业，它是一个商圈之内可以持续获得收益的业态，也是每平米商业价值最高和销售强度最大的。百货的优势在于其交易不受时段的限制，且商品的种类极其丰富，这都有效地扩大了辐射范围。娱乐和餐饮的辐射范围则在百货之下，超市之上。一般而言，在商业街上，娱乐和餐饮都属于商业价值比较低的业态，因为它们需要大量完备的配套设施作为支撑，且交易时段和消费规模都有一定的限制，同时还占据很大的面积。尽管如此，这两种业态仍然是所有的商圈和商业街都必须具备的，价值就在于它们可以带来大量的人流，而持续大量的人

流正是百货等商业业态所渴求的。在发育比较完善的大型商业中心，商业百货、餐饮、娱乐一般都按照5：3：2的比例分配，甚至有些商业中心的餐饮娱乐已经超出了50%的份额，为的就是以此来吸引人流。 二、租金成本关于租金有一个比较简单的估算方法，即可接受租金为交易额的8%。用总的交易额剩上8%的比例得到租金总额，再除以去掉公摊面积后的经营面积可得到每平米的租金。根据这个原理，得到一个简单有效的估算公式：租金额(天/m2)=(总交易额8%)/(经营面积365)其中经营面积=总面积—商业：餐饮：娱乐=52%：18%：30%、火车站周边2-3公里的商圈辐射范围以内，基本上不会有成功的居民消费性的零售商圈，所以生意很旺的商场基本上都是服务于流动人口的、具有快速交易特色的零售商场或批发商场。专业市场发展的重要依托首先是农民和城市中低收入群体。专业MALL：具有像购物中心一样的经营环境、丰富的经营手段、完善的配套设施、统一的规划建设的专业性商品经营场所，如顺德罗浮宫家居广场、海宁皮革城。

社区商业项目背景、必要性、市场分析

项目背景： 我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。正在大力推行的城市居住社区建设，把社区商业的规划和发展视为至关重要的一环，国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐闲一条街”等众多社区商业项目。它们可能在定位上提出超出社区服务范围的口号，但是从实际情况来看，它们多数仍是以服务社区居民为主要目的的，特别是居住区内部的商业设施。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点。 项目在背景下提出。 项目必要性： 1.项目建设具有良好的发展前景 随着我国城市化进程的加快和城市商业的日益繁荣，居民们的消费需求和方式早已摆脱了“赶集式”的买卖，也不满足于闲暇之时的购物方式。居民对商业的要求是不仅要满足居民们的基本生活需求，同时还要满足其生活质量提高的需求。可见，社区商业在我们的生活中扮演着越来越重要的角色，它的发展状况关系到城市商业的整体结构和综合商业能力，更直接影响着社区居民的生活质量。 驶入快车道的社区商业也为商业地产开发商带来了新的发展机遇。根据北商商业研究院发布的报告显示，社区商场在餐饮、超市便利店、生活服务等八大业态中排名垫底，仅占0.58%的比重。社区型购物中心基本属于开发的空白地带，属于最稀缺的社区商业业态之一。近年来，商业地产投资开发呈现泡沫化，与大型、巨型购物中心相比，由于经营风险更低、管理可控、资本回报周期短，社区型的中小型购物中心将成为未来发展的主流。从群雄逐鹿核心商圈到竞逐社区Mall，土地成本的快速增长让曾经热衷建造大型购物中心的开发商趋于理性。 2.项目建设受到政策的推动 商业改变生活，作为和人们生活息息相关的社区商业尤其如此。社区商业是城市商业的基础，也是构建和谐社区进而构建和谐社会的重要内容，但在社区商业的发展中还存在着一系列的问题，为推动社区商业发展，商务部出台的《关于加快我国社区商业发展的指导意见》对社区商业发展进行了相应的引导、扶持和规范，该意见是我国目前指导社区商业发展的最高规格的系统性政策文件。商务部已将发展和规范社区商业列为本年度的工作重点。 2012年8月3日，国务院《关于深化流通体制改革》和《加快流通产业发展的意见》中进一步强调，要完善社区商业网点配置，新建社区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于10%。同时，地方政府应出资购买一部分商业用房，用于支持社区菜店、菜市场、农副产品平价商店、便利店、早餐店、家政服务点等居民生活必备的商业网点建设。在黄国雄看来，除了能让民生得到保障外，完善的社区商业也会反哺经济。社区商业对促进北京经济和城市建设的发展更加有重要意义。在经济发展“三驾马车”中，消费受客观因素影响最容易出现疲软，并且难以攻克。在这种情况下，社区商业可以扩大内需、促进经济平稳增长、增加就业机会、提升城市商业现代化和综合竞争力。这越来越吸引各级政府、流通企业和社区居民的关注。 3.项目建设是解决社会部分就业的需要 近年来，随着城市规模的不断扩大，拆迁还建的进行，昔日的村民住进了楼房，生活环境得到了质的提升。但是，失去土地后，他们的就业生计问题也就随之凸显。各级各有关部门开始高度关注他们的就业问题，在社区商业的发展中让这些村民掌握一技之长，拓宽他们的就业和创业渠道。