国外房地产开发模式一览

国外房地产开发模式一览（转贴）

现阶段我国房地产业发展过程中出现的诸多矛盾，都可以从行业制度上和运作模式上找到原因。如果仅盯着高房价这些表面现象争论不休，开出相关的药方往往只能“治标”而不能“治本”。

目前国际上具有一定代表性的房地产开发模式主要有两种：一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”；另一种是从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发企业为中心的“香港模式”。我国近几年的房地产宏观调控，使房地产开发模式渐渐由香港模式向美国模式转变，尤其自2005年以来，美国模式成为中国地产圈内的高温词汇，国内众多地产大腕屡屡提起。“弃港投美”，目前已经有不少品牌开发商对此趋之若骛。

香港模式

“一条龙”式垄断游戏

由于地缘关系和土地公有等方面的相似性，目前我国的房地产开发模式基本上借鉴了香港模式。香港模式是一条以房地产开发企业为核心的纵向运作链，投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等，通常由一家企业独立完成，堪称“全能开发商”。香港房地产开发融资渠道也相对比较单一，主要构成是银行贷款和通过预售收取客户预购房款。香港模式具有以下几个鲜明特点：

地皮最值钱。香港拥有660万人口，却只是1070平方公里的弹丸之地，而作为人口高密度最高的上海，1700万人却拥有6340平方公里。这就跟解放前的中国农民一样——一辈子的梦想可能就是置下五亩地。对香港地产商而言，有地才是生存的硬道理。

项目运作“一条龙”化。香港房地产开发企业通常采用拿地、盖房、销售、物管“一条龙”式的滚动开发模式，作为“全能开发商”扮演着各类角色。长江和黄、新鸿基地产、新世界发展、恒基兆业等10家地产集团都是这样开发楼盘的。这种全能型模式有利于形成地产巨头，行业集中度相对较高，有利于资源的优化配置，正由于此，前十家地产商的开发量约占香港总开发量的80%左右。

获取土地是第一要义。政府高度垄断土地，大开发商高度垄断市场，房地产发展商占有了最具稀缺性的土地资源后，其他行业和社会财富自动聚拢而来，想不赚钱都难。香港不同于美国，地少人多、寸土寸金，拥有土地成了房地产开发企业竞争力的核心所在。

融资渠道相对单一。总体来说，香港地产商大型化、财团化之后，其自身财力已经比较雄厚，然后通过银行贷款和预售款，基本就能满足开发经营需求，没有太大动力进行多元化融资。

期房预售制。1953年，在香港严重供小于求的卖方市场下，霍英东首创卖楼花的游戏规则，期房预售使得开发商除银行贷款外，又获得了一个新的融资渠道。从而在资金要求上大大降低了开发商的入行门槛。

美国模式

敛聚暴利门都没有

通过严格的专业化细分，形成一条横向价值链，构成以专业细分和金融运作见长的房地产发展模式。

美国模式代表了西方发达国家房地产开发的主流模式。其核心是金融运作，美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系，房地产投资信托基金和投资商成为主导者，而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。美国地产模式的背景及特点是：

土地自由供应。理论上讲，在1990年日本地产泡沫最大的时候，如果把整个东京卖掉后就可以买下整个美国，由此我们可知当时日本地价之高，美国地价之低。如果再追溯一下历史，当年美国西部大开发时，只须交纳10美元手续费就可以免费获得无人居住土地160英亩，只要定居和开垦5年，土地就永远归私人所有；由此形成美国62%土地私有的格局，让政府不可能对土地供给进行严控。

专业分工明确。美国房地产发展模式主要由房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链等相互协调共存，强调房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成。而且不同公司根据自己的专业特长而专注于某个细化产品市场。比如：有专做写字楼的，也有独做大型超市的，既有做郊区成排别墅群的，也有独营退休社区的。

以金融运作为核心。在美国房地产模式的各个链条中，金融产业链最为发达。美国没有一家房地产开发企业进入世界500强，但却有许多以房地产投资收益为利润来源的投资商、投资基金等金融机构进入世界500强。美国的房地产金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成，其中最大部分是房地产基金，美国的房地产投资商主要是从事物业投资，而非物业开发，因此美国真正的大地产商都出于金融领域。以房地产投资信托基金为代表，美国目前约有300多只房地产投资信托基金，管理资产总值超过3000亿美元。

收益大众化。美国的房地产资金只有15%左右是银行资金，剩下的70%是社会大众的资金，其中35%是退休基金，35%是不动产基金。房地产基本上是私人投资，全国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资，主要渠道是房地产投资信托基金、上市企业股票、MBS(房产抵押贷款证券)等。全民参与投资，既降低了房地产金融风险，也使行业利润被民众摊平，基本不可能出现如任由国内房地产开发商敛聚暴利的现象。

新加坡篇

政府干预才有保障

由于政府实施了积极的住宅保障政策，新加坡成为全世界住宅问题解决得最好的国家

新加坡是一个市场经济国家，但在住宅消费保障制度方面，政府干预和介入得很深。当然，这也与其是城邦型的地理特征有关。

政府大力发展公共住宅。政府于1960年成立了建屋发展局，制定了“五年建屋计划”，大力发展公共住房，即一般所说的“组屋”。1968年，新加坡政府又提出了“居者有其屋”的计划，从出租廉租房为主向出售廉租屋过渡。受到英国的影响，新加坡近年来也倾向于住房私有化，通过推行住房私有化计划，新加坡一方面成功地把原属国家所有的住房逐步转让给个人，另一方面对经济收入不同的家庭，实行不同的政策。对收入高的居民，国家不包其住房，使其住宅完全商品化；对中低收入家庭，实行准商品模式，由政府投资建造社会住宅，然后再按优惠条件出售。梯级消费加上公积金支持的购买力使新加坡80%以上的居民购买了组屋居住。

实行住房公积金保障制度。公积金制度是新加坡于1955年建立的一项强制储蓄制度，由雇主和雇员共同缴纳，以解决雇员退休生活保障问题。1968年，新加坡政府为了解决中低收入家庭的住宅问题，允许动用公积金存款的部分作为首期付款之用，不足之数由每月交

纳的公积金分期支付。这项规定使低收入者既能购房又不影响生活，从而极大地促进了低收入者购房的积极性。该项规定最初只针对最低收入家庭，1975年后政府才对中等收入家庭放开了限制。公积金制度成为新加坡国民储蓄的主要组成部分，新加坡也成为东南亚地区解决住宅问题的典范。

根据收入情况分级确定住房保证水平。分级提供公有住宅补贴要求严格按家庭收入情况来确定享受住宅消费保障水平。在住宅短缺时期政府规定只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住公用住宅。政府对购房补贴也采用分级的办法。例如，一室一套的，政府补贴1/3；三室一套的，政府只补贴5%；四室一套的，政府不仅没有补贴，而且按成本价加5%的利润；五室一套的，政府按成本价加15%的利润。由于房价上涨，出售公有住宅所赚得的利润必须向房屋开发局缴纳一部分。

公有住宅的合理配售政策。自1968年以来，新加坡购房者日益增多，搞好公房配售，让购房者觉得合理公平，成为房屋开发局的重要课题。起初，政府采用登记配售，以登记的先后顺序出售，后来改为定购制度。每季度公布一次建房计划，定购并申请房屋的人进行抽签，中签后经过购房审查交付订金，后随即签订购房合同，并交付房价的首付款。一般等两年多就可以住上新房。这种办法缩小了各地区、各类型住宅的供求差距。

德国篇

国家控制企业承担

德国采取了住房政策和金融政策相结合，与市场经济相配套的措施，其梯度型、自助性的金融体系在解决居住问题方面发挥了明显的作用

公共住宅的建设与供应。战后，德国面临非常严重的房屋短缺，为此政府大力推动低价住宅建设，同时也支持建设了相当规模的福利性公共住宅。国家和私人共同投资，主要以国家控制为主，承建公益性的大众住房。承建者可以是个人，也可以是工厂企业或其他法人，个人或企业只承担造价的20%的投资，其余由各级政府投资或者由政府提供担保。住房建成后，以出租为主，但是租住房屋的必须是低收入居民，住户凭低收入证书才能租用，房租仅相当于一般房租的1/3，其余由政府补贴，也可以采用分期付款的办法将房屋出售给个人，售价也低于市场价格。

房租补贴制度。该制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。新的住宅补贴法规定实行房租补贴制度，由政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。

住宅储蓄制度。德国经营住房金融的机构很多，商业银行和私人银行都可以为个人购建住房提供金融服务。第一类是互助储金信贷组织，比如住宅互助储金信贷社；第二类是契约储蓄系统，任何居民个人按照合同契约规定，连续几年存入一定数额的定期储蓄存款，存足一定金额时，即可取得住房贷款的权利。低收入家庭还可以减免个人所得税；第三类是私人建筑协会和公营建筑协会，他们的贷款办法是自定、封闭性的。1999年，德国住宅投资占GDP的7.2%，其中住宅储蓄占整个住宅信贷的22%。

购房财政税收政策。为鼓励私人建房，政府通过减免税和其他奖励措施予以鼓励。联邦所得税法规定多方面优惠。此外，财政还给予收入较低的购房人不同程度的购房补贴，86%的德国人都可以享有不同额度的补贴。

日本篇

特殊的官商关系

在日本的住房保障体系中，集团企业扮演着尤为重要的角色，而政府也以低息贷款等措施不断促进着民间企业的住宅建设

日本的住宅消费保障在其社会保障中占有十分突出的地位。日本公共住房的供应模式别具特色，主要以日本住宅金融公库、日本住宅都市整合公团和地方住宅供给公社为主体，其中住宅金融公库承担为公共住宅融资的职责，后两者则直接负责建设和提供住宅。

重视法律保障。第二次世界大战后，日本住宅短缺达420万户，约2000万人无房可住，占到当时人口的1/4。为了缓解住宅短缺问题，日本政府于1950年制定了《住宅金融公库法》、1951年制定了《公营住宅法》、1955年制定了《日本住宅公团法》。此后又陆续出台了一系列相关法规，通过建立健全住宅消费保障的法律法规，使得日本住宅政策逐步走向正轨。

优惠的住宅政策。日本政府的具体做法是首先以低息贷款促进企业从事民间住宅建设；其次以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置；最后是充分发挥地方群众团体的作用，吸收社会资金发展住宅建设。

集团企业发挥积极作用。日本经济发展的一大特点是集团企业的强大，大企业与政府关系良好，而政府对大企业的影响力巨大，形成特殊的官商关系。早在1980年，日本就有200多万家大企业，建造了16万平方米以上的住宅区240多处。此外，日本政府在住宅保障方面的具体措施还包括，政府以低税、免税的手段促进私人住宅的建造；发挥各类社团组织的作用，吸收社会资金参与住宅建设。

英国篇

靠私有化减轻负担

英国居民中有近70%的居民拥有自有住房产权，30%的居民租赁住房；其中20%的居民向当地政府租赁公有住房，10%的居民租住私人房屋

英国是资本主义国家中福利制度发展最早的一个国家，是住房问题产生最早也是政府干预最早的国家。

1950年后，英国采取房租补贴替代原来的建筑补贴政策，使穷人成为补贴的最大受益者，被称为“真实租金政策”。1962年为规范当时民间兴起的建房社团的活动，颁布了建房社团法，规定建房社团的宗旨是为社团成员筹集资金，并以完全所有或租赁保有房地产证券形式贷给社员等。最初的做法也是兴建公共住房，以低价出租给低收入者。但随着这一制度的发展，逐渐出现了财政负担过重的问题。1984年，英国通过了《住宅与建房控制法》，推行住房私有化，大大减少了政府的负担。

在英国也存在着中低收入家庭买不起、租不起房子的问题。英国政府采取了强制性规定，利用财政倾斜政策和市场化手段相结合的办法，解决了这一问题。如开发商新建住房中，必须有50%低价出售，否则政府不批准建设规划；为关键岗位人员提供购房补助或优惠贷款；与房地产公司建立合作社，允许灵活的混合产权，如购房者可以先买一半的产权，或买一半租一半等。

背景

1998年住房改制之后，我国住宅产业市场化的速度很快，但在开发投资和房价连续高增长的同时，许多问题和矛盾开始暴露出来。住宅商品化、市场化的过快与住房保障过于

滞后之间的矛盾，反应出我国住宅政策在由福利分房向货币化分房的转变过程中，转速过猛，转弯过大。中低收入群体不得不购买超过自己承受能力住房的事实，必然引发各种社会矛盾。

打破垄断才和谐

大哲人萨特语：存在即合理。“美式”“港式”模式是“一方水土养育下的产物”，它们的形成与各自的经济环境、土地制度、金融体系、法律制度、地域文化等密不可分。二者皆臻成熟，对内地房企而言，只有适合与不适合的区别。之所以十余年来中国地产企业的运营模式学习“港式”，首先是因为“近水楼台”效应，在内地房地产市场化初始阶段，开发商眼前一抹黑，“香港经验”轻松越过深圳河，自然被嗷嗷待哺的深圳开发商所顶礼膜拜；其次，随大批港资地产商深入内地攻城拔寨，其运营模式影响了内地开发商；最后，带着计划经济余威的生存环境，也让内地开发商在囤积土地、倚重银行、预售制度等多方面与港派一见钟情。

但是，自2003年以来，一系列的房地产宏观调控，正逼迫内地开发商进行战略转型。转型中最大的特点有两个：一个特点是融资环节的重要性上升至首位。以前，地产开发的关键点是取得土地，有了土地什么都能搞定；未来，地产开发最重要的环节在于融资，有了钱什么都不在话下。但这并非意味着从一个极端走向另一个极端，中国地少人多及政府垄断土地供应的现实，决定了获取土地依然重要，但除此以外，若论哪个最重要，则融资将当仁不让。顺驰中国卖身的悲剧，就在于融资的效率远低于拿地的速度，上市不成，退而求与摩根士丹利合作，退让不成只有贱卖。地产狂人如任志强，没钱一样英雄气短，目前正寻求通过借壳SST幸福，使华远地产上市。

房地产企业转型的另外一个特点是由全能型向专业型转变。目前，我国许多房地产开发企业既做房产、又做地产，而且不分档次、不分区位、不分用途，什么项目都做。更有开发企业提供“一条龙”式的服务，即前期开发、规划设计、建筑施工、装饰装修、销售策划、物业管理一家搞定，造成企业内部管理上互相重叠交叉，开发模式没有创新，行业垄断严重，抗风险能力下降。

中国的房地产业正处于发展中的阵痛期，专业化程度越高，产业链上的单元愈细分愈有利于整合资源和组织社会化大生产；从构建和谐社会，增强行业稳定性上讲，美国模式也显示出了优势。我国房地产的周期一般为4-6年，香港为7-8年，美国则长达18-20年。万科为何以普尔特为标杆，不仅因为它是美国最大的地产商，更因为他专业的苛求，比如其对客户实行真正的终身服务，光是客户细分就达4大类11项，因此企业才能连续52年赢利。

当然，房地产开发模式的转型，仅靠开发商的热情是不够的，政府如何从宏观政策法规方面，创造好的外部环境，如完善土地制度、信托基金立法等，才能保证转型成功，否则极有可能是“强扭的瓜不甜”，或者“淮南为桔，淮北为枳”。

旅游地产开发模式

旅游地产开发模式 随着竞争越来越激烈，同质化问题严重，开发商不得不“致力于旅游地产生存、发展的新探索”。在黎明之前率先突围，也许用不了太久的时间。 “城市功能区”模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。 伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域X围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。 同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。 而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建

设可持续发展的宜居城市目标。 大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。 此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。 产业经济区模式 产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向，主要借助旅游产业的广泛引入，建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。笔者在XX城市休闲化咨询中，倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。 在XX城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路，确立了群岛、群园的产业构建体系，并提出了“运营一体、投资多元、权属对应、业态规X”的机制。 巅峰智业的旅游地产研究院在XX城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式，在都市旅游产业西进发展格局中重点进行

国内外精品乡村旅游发展案例借鉴

国内外精品乡村旅游发展案例借鉴 一、法国普罗旺斯 1、发展现状及发展历程 法国南部地中海沿岸的普罗旺斯不仅是法国国内最美丽的乡村度假胜地，更吸引来自世界各地的度假人群，到此感受普罗旺斯的恬静氛围。在彼得·梅尔的《重返普罗旺斯》一书中介绍道：“普罗旺斯作为一种生活方式的代名词，已经和香榭丽舍一样成为法国最令人神往的目的地”，几乎是所有人“逃逸都市、享受慵懒”的梦想之地。 2、经验借鉴 ——拥有最丰富元素的乡村度假地 ·特色乡土植物——“薰衣草” 薰衣草几乎已成为普罗旺斯的代名词，由于充足灿烂的阳光最适宜薰衣草的成长，再加上当地居民对薰衣草香气以及疗效的钟爱，因此，在普罗旺斯不仅可以看到遍地薰衣草紫色花海翻腾的迷人画面，而且在住家也常见挂着各式各样薰衣草香包、香袋，商店也摆满由薰衣草制成的各种制品，像薰衣草香精油、香水、香皂、蜡烛等，在药房与市集中贩卖着分袋包装好的薰衣草花草茶。而薰衣草花海同时也赋予了普罗旺斯浪漫的色彩，使其成为世界最令人向往的度假地之一。·特色乡村美食——橄榄油、葡萄酒、松露 普罗旺斯的特色乡村美食同样享誉世界，由于靠近地中海地区，这里的食品以热辣及丰富的海鲜闻名，本地出产的农作物的香草、橄榄油、大蒜与西红柿代表了普罗旺斯的烹调主要原料。野味有肥嫩山鸡、兔肉。11 月至3 月，还有最鲜美的松露供应。当地出品优质葡萄美酒，其中20%为高级和顶级酒种。由于地中海阳光充足，葡萄含有较多的糖分，这些糖转变为酒精，使普罗旺斯酒的酒精度比北方的酒高出 2 度。略带橙黄色的干桃红酒是最具特色的。特色的乡村美食同样成为使世界游客趋之若骛的主要吸引物之一。 ·恬静乡村氛围 上天的眷顾，永远和煦温暖的阳光，大地的馈赠，连绵起伏的群山，南边蓝得沉甸甸的地中海，时代累积普通而傲人的文化，造就了普罗旺斯人的自信沉稳，

跨境电商物流海外仓发展现状及提升策略分析—以时刻邮为例

跨境电商物流海外仓发展现状及提升策 略分析——以时刻邮为例 摘要 在我国跨境电商不断上升的过程中，我们不可否认的是，跨境电商受到传统跨境物流的阻碍，基于此，跨境电商的发展碰到了瓶颈。而海外仓作为跨境物流的一种新模式，其出现有效的解决跨境物流的三大障碍：成本、时效、清关，海外仓是跨境电商企业卖家拓展海外市场物流的重要模式。本文首先，调研了海外仓有什么发展背景来支撑及海外仓兴起的缘由，其次，分析三种模式的海外仓。最后，了解跨境电商物流海外仓被制约的原因后，在此基础上提出策略建议。海外仓的健康持续发展，进一步推动了跨境电商的发展，也更好提供物流配送服务、改进跨境电商用户的体验。 关键词：跨境电商；跨境物流；海外仓 目录 一前言 (1) （一）调研背景及意义 (1) （二）调研内容 (2) 二跨境电商物流海外仓兴起的背景及原因 (3) （一）跨境电商物流海外仓兴起的背景 (3) （二）跨境电商物流海外仓兴起的原因 (4) 1、政府对跨境电商的支持 (4) 2、跨境电商企业卖家巩固自身发展的必要 (5) 三跨境电商物流海外仓的发展现状 (6) （一）海外仓概述 (6) 1、海外仓基本情况 (6) 2、主要模式 (6) 3、海外仓优势 (6) （二）跨境电商物流海外仓发展现状 (7) 1、自建式海外仓现状 (8) 2、第三方海外仓现状 (9) 3、一站式配套服务模式现状 (10) （三）时刻邮跨境电商物流海外仓案列分析 (10)

1、时刻邮的概况 (11) 2、时刻邮发展的模式 (11) 3、时刻邮发展现状 (11) 四跨境电商物流海外仓发展中存在的问题 (12) （一）海外仓运营费用较高 (12) （二）缺乏专业人员管理 (12) （三）海外仓法律监管机制不健全 (12) 五促进跨境电商物流海外仓的策略建议 (13) （一）搭建海外仓联盟 (13) （二）校方和企业共同培养复合型人才 (13) （三）海外仓监管机制的完善 (13) 六总结 (14) 参考文献 (15) 一前言 跨境电商为国家的进出口和国内电商企业注入了新的活力。随着经济全球化的推进，跨境电商的战略性发展也逐渐得到提升，对于跨境物流更是提出了更高的要求。但是，传统跨境物流妨碍了高速经济的发展，限制了跨境电商的发展规模。跨境电商物流海外仓的出现解决了运输成本高、运送周期长、退换货麻烦等问题，满足了当前企业和消费者的服务要求，为国际物流提供了新的发展动力[1]。海外仓的三种模式，每种模式都有其特色。通过海外仓模式将产品运输到目的国仓库后，运输成本和运送周期减少，退换货程序也得到了简化。这样有利于提高服务质量和提高企业在海外市场的竞争力，获得更多的盈利。然而，新的国际物流模式海外仓刚起步发展，依然会存在着许多不一样的困难。即使海外仓的优势吸引，但是海外仓在发展的过程中，暴露出来的缺点也是我们值得改善关注的方向。建设仓库成本高、库存容易积压、市场时效性差、法律制度的缺失等问题，无疑暴露了海外仓尚未成熟，仍然有着许多改善的空间。通过对时刻邮的研究，一些实力较少的中小跨境电商企业卖家可以选择虚拟海外仓平台，首先，在头程运输降低成本，为以后的其企业运营发展提供有利的保障。 （一）调研背景及意义 在经济一体化和信息全球化的背景下，我国的传统贸易向着跨境电商在转变，因为许多企业通过电子计算机网络技术向着跨境电商迈进，跨境电商出现了喷涌式的增长[2]。在2014-2016年货物进出口贸易下降的趋势下，中国跨境电商仍逆生长的发展中，这是因为国内电商巨头布局跨境电商行业以及传统外贸企业向跨境电商的转型[3]。 从电子商务研究中心监测数据中，我们可以得出，中国跨境电商交易规模在2018年上半年达到4.5亿元，同比增长25%。在2018年的中国跨境电商的进出口结构上出口占比

国内外综合体经典案例解读

国内外综合体经典案例解读 2013-10-22 13:19:47绿维创景字号：T|T 目录 综合体是一种聚集发展模式，是一个泛产业聚集区，也是一个经济系统，对于带动整个区域经济社会及新型城镇化等方面，都具有突出的重要作用。无论是对于我国还是世界上其他国家，综合体都成为了推动经济发展的主要形式之一。城市综合体、度假综合体、酒店综合体、主题公园综合体、温泉综合体、博彩综合体等各种综合体已经在世界各地遍地开花，形成了一些有借鉴意义的开发经验及模式。我们在本期杂志中对比较经典的3个国内综合体案例、5个国外综合体案例进行了分析，期望能够为我国旅游综合体的未来发展之路提供一些借鉴。 案例1：生态主题公园旅游综合体研究——东部华侨城案例2：温泉旅游综合体案例研究——海泉湾案例3：国内城市综合体研究——华南mall 案例4：酒店综合体的典范——棕榈岛亚特兰蒂斯度假酒店案例5：世界第八奇迹——迪拜棕榈岛案例6：世界级综合度假胜地——新加坡圣淘沙度假胜地案例7：从赌场到博彩综合体的转变——澳门博彩综合体研究案例8：拉斯维加斯综合体 生态主题公园旅游综合体研究-东部华侨城 一、项目概况 东部华侨城坐落于中国深圳大梅沙，占地近9平方公里，由华侨城集团斥资35亿元精心打造，是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区。

总平面图 （一）区位交通条件 东部华侨城距深圳市中心12公里，仅20分钟车程，香港、澳门及珠三角各城市2小时车程范围内。 （二）生态资源条件 位于中国最美八大海岸之一的深圳大鹏湾畔，前拥深圳大梅沙黄金海岸，背依连绵梧桐山脉，坐拥大峡谷及原生态自然资源，生态自然环境十分优越。

中国养老地产的现状及发展模式

中国养老地产的现状及发展模式 袁霞徐霞 南京工业大学土木学院南京211816 摘要 摘要：：养老地产是房地产市场的新领域，下一个房地产经济增长点，但是从总体上来讲我国养老地产行业还处在探索阶段，处于零散的发展状态。本文主要是对养老地产的现状进行了分析，探讨我国养老地产的发展模式。 关键词：养老地产；探索阶段；商业模式 一、我国养老地产现状 1、老龄化社会的步入 我国1999年开始步入老龄化社会。目前中国是全世界老年人口最多的国家，人口老龄化将伴随整个21世纪始终。按照联合国标准，一个国家的老年人占人口总数10%时便正式步入老龄化社会。根据第六次全国人口普查数据，60岁及以上人口约为1.78亿人，占13.26%，其中65岁及以上人口约为1.19亿人，占8.87%。同2000年第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。 2、养老地产的特点 养老地产是老龄化时代到来所形成的特有的概念，它结合养老这一社会主体和地产的商业概念所形成的，是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化，以及传统地产项目服务价值链条的验身。养老地产和传统的住宅地产有很大的不同，养老地产是针对于老年人的特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。这个居住建筑是指老年人长期生活的，能得到经济供养、生活照料、精神慰藉三个基本内容的居住场所，它包括:老年住宅，老年公寓、老年社区、养老院、托老所等，也包括普通住宅中供老年人居住和使用的部分。 3、现有机构的不足 相关数据显示，预计到2050年，中国的老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上。但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张，即只有1.16%的老年人能入住养老机构。与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50～70张水平相差甚远。2010年，我国养老市场需求近1万亿元，

“农业+文化+旅游+康养+地产”跨界融合,2018年资本乐投新模式

“农业+文化+旅游+康养+地产”跨界融合，2018资本乐投新模式！ 现今随着旅游和地产两大行业的不断发展，以旅游吸引物及其配套服务设施为导向，结合农业与文化、休闲与度假等多功能、全覆盖的新型土地综合开发模式形成，休闲农业与地产业相结合形成休闲农业地产的趋势愈加明显，也是未来多产业融合发展的大趋势。 休闲农业地产是以休闲农业为依托，在经营休闲农业项目时，引入房地产的经营思维，从产品规划、景区服务、营销推广等方面进行地产化运作，从而更好地发挥项目优势，更加深入地挖掘产品的市场潜力。 休闲农业地产是休闲农业同地产业的一个嫁接，涉及到农业、文化、旅游业和地产业，要对其进行分类是一个综合的提炼和概括过程，以休闲农业的分类为理论基础，与房地产业进行融合、对接，从而形成休闲农业地产分类，主要包括以下几种： 农家乐是休闲农业中最广泛的模式，是以农家为重点，即该地区农民的生活现状、生活方式和民风民俗为吸引物，满足城市居民返璞归真，回归自然的需求的一种农业休闲产业形态。以农家乐为基础的旅游地产开发可以称之为农家乐升级版，它整合乡村旅游与旅游地产，使旅游经济和地产经济相融合，实现乡村旅游凭借

旅游地产提升内涵，旅游地产依托乡村旅游提高品牌价值。 农业观光园是以高科技农业或者成规模种植、养殖农业为主体吸引物来满足人们在休闲活动中的相关物质与 精神需求的一种农业休闲产业形态。因为农业观光园本身是具有一定土地规模的，可以某项农作物、养殖业或手工副业为卖点，综合餐饮、住宿、采摘、游乐等多项休憩内容，采用“庄园式”地产开发，如采摘篱园、生态渔村、休闲农庄、山水人家、养生山吧等系列农庄、酒庄、水庄、山庄。 古村落是经过时间和历史的沉淀而完全或部分保 留下来的人类居住的区域，这些村落集中反应了当时人们的生活及劳作状态，具有各自的时代特征和地域特征，通常都是遗留下来的宝贵文化遗产，此类产品是田园旅游房地产中资源条件最好的产品，以保留过往鲜活的生活方式为最佳卖点。 景区是具有一定的自然、人文资源，为游客提供游览、观光、探险、休闲、科考等服务的盈利性机构。以景区为依托开发的旅游房地产：一种是在自然风景周围的度假型地产，另一种是与景区融合进行地产开发的项目。 随着一线城市房地产市场逐渐走向成熟和饱和，众多开发商开始向二、三线城市进军，但是迄今农村房地产市场依然是一片蓝海。政府连续颁发了几个一号文

美国总共有58个NationalPark解析

美国国家公园（National Park），是由美国国家公园管理处管理（US National Park Service）。主页：https://www.docsj.com/doc/8010301800.html,/ 全美共有58个国家公园！它们分别是: 1. 阿卡迪亚国家公园(Acadia National Park) [Bar harbor Maine] 2. 美属萨摩亚国家公园(American Samoa National Park) [American Samoa, Pacific Ocean] 3. 拱门国家公园(Arches National Park) [Moab, Utah] 4. 恶土国家公园(Badlands National Park) [Rapid City, South Dakota] 5. 大转弯国家公园(Big Bend National Park) [El Paso, Texas] 6. 比斯坎国家公园(Biscayne National Park) [Miami, Florida] 7. 甘尼逊黑峡谷国家公园(Black Canyon of the Gunnison National Park) [Montrose, Colorado] 8. 布莱斯国家公园(Bryce Canyon National Park) [Tropic, Utah] 9. 峡谷地国家公园(Canyon lands National Park) [Moab, Utah] 10. 圆顶礁国家公园(Capitol Reef National Park) [Torrey, Utah] 11. 卡斯白洞穴国家公园(Carlsbad Caverns National Park) [Carlsbad, New Mexico] 12. 海峡岛国家公园(Channel Islands National Park) [Santa Barbara, California] 13. 坎格瑞沼泽国家公园(Congaree National Park) [Columbia, South Carolina] 14. 火山湖国家公园(Crater Lake National Park) [Medford, Oregon] 15. 库雅荷加谷国家公园（Cuyahoga Valley National Park）[Akron，Ohio] 16. 大沼泽国家公园(Everglades National Park) [Homestead，Florida] 17. 死谷国家公园(Death Valley National Park) [Pahrump，Nevada] 18. 德纳理国家公园(Denali National Park) [Healy，Alaska] 19. 海龟国家公园（Dry Tortugas National Park）[Key West，Florida] 20. 北极之门国家公园(Gates of the Arctic National Park) [Fairbanks，Alaska] 21. 冰川国家公园(Glacier National Park) [Kalispell，Montana] 22. 冰川湾国家公园(Glacier Bay National Park) [Juneau，Alaska] 23. 大峡谷国家公园(Grand Canyon National Park) [Flagstaff，Arizona]

绿维创景：2013文化和旅游地产的创新发展

2013文化和旅游地产的创新发展 旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问 北京绿维创景规划设计院 New Dimension Planning & Design Institute Ltd. 官方网站：旅游运营网https://www.docsj.com/doc/8010301800.html, 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

2013文化和旅游地产的创新发展 北京绿维创景规划设计院 本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。内容由全经联文化和旅游地产委员会协助提供。 十八届三中全会提出文化强国概念，文化产业迎来改革巨大推力，旅游业也迎来了多重的利好。文化和旅游地产领域作为房地产行业转型的重要领域之一，越来越受到大家的重视，进一步成为大家关注的热点。 一、2013年文化和旅游地产发展特征 1、政策导向更加明确，使其从房地产开发的另类领域向主流领域转变 十八大报告八次提到“文化强国”，六次提到“美丽中国”，建立一个生态文明、和谐宜居的国家成为当今中国发展建设的主题。各地政府也希望通过文化提升区域竞争力，通过挖掘地方文化底蕴，获得更多的人文魅力以吸引更多的人来驻足、消费，以此提升地方的GDP和形象。 2013年，中国经济进入改革和转型的关键时期，旅游引导的新型城镇化模式被看作城镇化建设的重要途径。十八届三中全会和中央城镇化会议后，旅游地产迎来新的机遇，发展路径更加清晰。结合文化产业的重要性，文化创意地产，正在从另类地产开发领域向主流领域转变，成为下一个抢手的目标。 2、国内市场对文化和旅游地产的需求有显著提升，扩大内需的作用突显 近年来，中国房地产业、旅游业发展持续升温，成为社会关注的焦点。我国旅游地产发展迅猛，其体量之大、投资额之大，在旅游界和房地产界引起极大关注。而“十八大”所力推的城镇化和文化产业发展也无形中促进了文化旅游地产的开发。

海外仓跨境电商的痛点 三种模式各有优劣

海外仓跨境电商的痛点三种模式各有优劣 对于跨境电商卖家而言，海外物流耗时长、费用高，出口卖家若想拓宽利润空间，物流是不得不突破的环节。而随着出口电商的旺盛生长，出口货物增加，直邮的弊端逐渐显露，“海外仓”成为了又一个刚需。 目前，在市场上，海外仓有三种形势：亚马逊FBA、第三方海外仓服务商以及卖家自建海外仓。三种方式有何优劣，出口卖家选择哪种方式才能效益最大化？ 亚马逊FBA纵横江湖：卖家基数大+配套设施完备 了解到，亚马逊最新数据显示，2016年，亚马逊FBA为全球卖家配送超过20亿件商品，使用FBA服务的全球活跃卖家数量增长70%以上。而在美国之外，FBA配送的商品数量增长了80%以上。 亚马逊FBA（FulfillmentByAmazon）是由亚马逊提供的包括仓储、拣货打包、派送、收款、客服与退货处理的一条龙式物流服务。作为世界上最大的在线零售商，亚马逊在美国的菲尼克斯，其最大的仓库有28个足球场大小。

从各个维度来观察，发现FBA的优势有以下几个方面： 1. 提高Listing（产品页面）排名，帮助卖家成为特色卖家和抢夺购物车，提高客户的信任度，提高销售额。 2. 多年丰富的物流经验，仓库遍布全世界，智能化管理(2012年收购机器人制造公司Kiva Systems)。 3. 仓库大多靠近机场，配送时效快。 4. 亚马逊专业客服，可以提高用户体验。 5. 抹掉由物流引起的差评纠纷。 根据亚马逊的服务条款，卖家使用FBA，买家留下了不利于FBA物流方面的负面评价，则亚马逊拥有全权消除这个负面评价的权利。比如：“使用FBA发货造成延误”，“使用FBA包装有挤压破损”，这些负面评论亚马逊有绝对的权利立即删除。 而FBA也不是尽善尽美的，其劣势主要表现在几个方面： 1. 一般来说费用比国内发货稍微偏高，但是也要看产品重量（特别是第三方平台的FBA发货）。 2. 客服不到位，灵活性差（FBA却只能用英文和客户沟通，而且用邮件沟通回复不会向第三方海外仓客服那么及时）。 3. 如果前期工作没做好，标签扫描出问题会影响货物入库，甚至入不了库。

露天电影活动策划书3篇

露天电影活动策划书3篇 浙江大学城市学院传媒与人文学院 露天电影放映活动 主办单位：浙江大学城市学院传媒与人文学院团委学生 会 承办单位：传媒与人文学院学习部 一、活动背景 随着现代社会物质条件的改善，不知道大家是否还记得露天电影？逐日增加的娱乐活动在充实我们生活的同时，也带跟我们浮躁和虚荣。你是否还记得大榕树上捕过的知了，藤木架下荡过的秋千？让我们一起唤起童年的记忆，在露天电影的带领下走进文学经典。 二、活动目的

以露天电影为切入点带动学生品读文学经典，提高人文素养，丰富校园文化生活，高参与率及品牌式的效果将扩大传媒团委学习部在学生中的知名度和影响力。 三、活动概况： 1.活动地点：浙江大学城市学院北校情人坡 2.活动时间：xx年4月11日周五18：30——20：30左右 3.活动主题：追忆童年“影”响青春 4.活动对象：主体是传媒学院在校学生 四、具体安排 1.前期准备： A.准备放映器材：投影仪、屏幕、笔记本、音响、话筒，开散场音乐注：大型设备向电影公司拉赞助，活动当天派专业人员到场

搜索电影资料，确定播放内容和时长，审片确定无卡带及不良内容。 B.向院方申请场地使用权 C.关注天气预报，尽量避免下雨等突发状况，如遇天气突变则转移室内场地 D.做好对于活动及赞助商的宣传活动 E.邀请媒编部，电视台进行现场拍摄 2.具体流程： 15:00~18:00部门人员到场协助电影公司摆放机器设备，布置场地，试播确报影片顺利播放。 18:15~18:30播放开场音乐 18:30~18：45 活动正式开始，由主持人活跃现场气氛，宣读注意事项和秩序要求。

沂水地下大峡谷旅游营销模式研究

摘要 营销模式对于我国进一步发展旅游业有着极为重要的作用，其不仅可以提高景区的知名度，而且可以吸引大力的游客的到来。本文以沂水地下大峡谷作为研究对象，在对沂水地下大峡谷基本概况进行了全面的介绍，通过分析对沂水地下大峡谷进行SWOT分析，找出当前沂水地下大峡谷在市场营销方面仍缺在着不少的问题，如旅游投入不足，景区开发层次不高；客源市场及营销手段单一等等。在找出沂水地下大峡谷市场营销存在问题后，通过分析其客源市场现状，提出了一系列的市场营销策略，以便进一步开发沂水地下大峡谷旅游资源。 关键词：沂水地下大峡谷旅游营销模式研究

Abstract The marketing mode has the extremely important function to the further development of the tourism industry in our country. It can not only improve the visibility of the scenic spot, but also can attract the strong tourists to come.. The Grand Canyon Yishui underground as the object of study, in the basic overview of Yishui Underground Grand Canyon were comprehensive introduction, through analysis on the ground floor of the Grand Canyon Yishui SWOT analysis, find out the Grand Canyon Yishui g in marketing is still missing in many problems, such as tourism investment is insufficient, scenic spot development level is not high; tourist market and marketing means a single, and so on. After find out the existing problems of Yishui Underground Grand Canyon marketing, by analyzing the present situation of the tourist market proposed a series of marketing strategy, in order to further develop Yishui Underground Grand Canyon tourist resources. Key words: Yishui underground Canyon Traveling Marketing mode Research

跨境电商“海外仓”模式

跨境电商“海外仓”模式 对跨境电商卖家来说，想要获取更高利润，物流是一个不得不破的壁垒。“海外仓”正是在这样的市场诉求中应运而生。 优势：可提高利润、扩充品类 海外仓的优势来自于发货的速度以及客户体验，使用海外仓，第一是可以降低物流成本，另外由于发货速度加快，卖家可以提高产品的售价，增加毛利。 使用海外仓，卖家的产品品类可以无限扩张，有些产品使用期很长，不属于快消品，但是市场需求量大，形成规模，放在海外仓销售也是可以的。 运营：卖家该如何运作“海外仓” 1、与第三方合作：租用OR合作建设 跨境电商卖家与第三方“海外仓”的合作方式有两种：一种是租用；一种是合作建设。租用方式会存在操作费用、物流费用、仓储费用；合作建设则只产生 物流费用。 2、什么产品适合用“海外仓”？ 海外仓有它的优势，尤其是在降低成本方面。例如像水龙头这样的产品， 标准化，就非常适合使用海外仓。但是，有些产品要经过研究和库存分析才能更 好使用海外仓。使用海外仓的产品最好是热销的单品，因为库存周转快，卖家不用担心压货的事情。 3、如何进行市场摸底？ 借助第三方海外仓，卖家最好一次性备300-500 件单品，备好货后联系海外仓的运营方，他们会帮你把货物送到海外仓上架，此时海外仓就会有库存了，可以去销售了。 如果卖家把握不准的话，第一次尽量不要发太多。第一批产品到海外仓后，就可以开始销售，一段时间后，分析出某个SKU在过去一个月或者三个月的销售情况以及走势，再根据预测进行补货。如果销售情况很好，且量很大，可以考虑启 用海运，再一次降低成本。 4、如何开始发货？ “海外仓”的订单生成后，卖家可以通过EXCEL表格或API 的方式通知第三方进行发货。有一定IT 实力的卖家建议使用API 的方式，数据的实时性有所保证。 5、如何及时补货？

15种养老地产开发模式分析

15种养老地产开发模式分析

[转] 转载：15种养老地产开发模式分析2013-11-8 11:58阅读(4)转载自默默走下去?赞(664) ?评论 ?转载(4340) ?分享(2334) ?复制地址 ?收藏夹按钮收藏 ?更多 已经是第一篇 | 下一篇：2013-11-2 我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开

发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。 近年来，清华大学建筑学院对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索，尝试提出了15种适应于当前国内市场的养老地产开发模式。为便于说明，我们将这15种开发模式划分为五个类别，分别进行阐述。 第一类：与社区共同建设 在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，可分为以下4种模式： 模式1：专门建设综合型养老社区 综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还

会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。 综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中；当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。

旅游地产开发的四种模式和七大策略(

一、“城市功能区”驱动旅游地产新模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。 伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和 后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合 理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。 大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。

露天电影活动方案

露天电影放映活动方案 一、活动目的 随着现代社会物质条件的改善，不知道大家是否还记得露天电影？露天电影是几代中国人共有的记忆。从上世纪五六十年代一直到八十年代末渐出历史舞台，露天电影一直是丰富生活的重要娱乐项目，本次活动主要通过以电影展放的形式增加项目人气。 二、活动主题 太平洋IT MALL “露天电影放映厅”！ 三、活动时间 2015.10-23、24、30、31 四、活动地点 项目营销中心 五、活动安排 1.人员安排： 电影放映期间每天派出3人，工作主要有：电影播放、维持现场秩序、安排座位等。 2.场地布置： 电影开幕前工作人员安排现场秩序及摆放机器设备。 3.工作人员维持好现场的秩序，并且负责现场安全工作。 4.电影结束后工作人员收取设备。 每场电影结束后工作人员留下打扫现场卫生，保证场地干净。 5.现场横幅：太平洋ITAMLL&白沙溪露天电影月 6.影片安排：影片放映前插播项目及白沙溪广告 电影目录：《速度与激情7》、《敢死队3》、《复联2》、《末日崩塌》、《命中注定》、

《白蛇传说》、《风声》、《横冲直撞好莱坞》、《黄飞鸿之英雄有梦》、《战狼》7.时间安排 18：30—19：00播放太平洋IT MALL与白沙溪的广告画面，等待观众入场。太平洋IT MALL为预约的客户提供免费的小吃、饮料一份。 19：00—21：00电影播放。 21：00当天活动结束。 六、推广计划 1、活动信息推广主要以短信、朋友圈和电话邀约。 2、微信：公众平台、微信转发朋友圈。 七、活动费用 1、活动租用靠背凳子50张，共4天； 2、炒豆子10斤（每人0.5两），炒蚕豆10斤（每人0.5两），多味花生20斤（每人1两）； 3、矿泉水200瓶

国际森林旅游开发模式

国际森林旅游开发模式 北京勇先创景规划设计院森林旅游规划中心 当前由于环境的恶化及养生旅游的蓬勃发展，森林旅游的发展也是如火如荼。北京勇先创景规划设计院是业内专业从事森林旅游策划、规划、设计的专业院。现为了推进森林旅游开发，特推出国际森林旅游四个主要开发模式。 （一）苏格兰加洛韦森林公园——单一主题型开发模式 1、概况 加洛韦公园是英国乃至欧洲第一座被授予“暗夜公园”荣誉称号的公园，并是世界上4座获得这一称号的公园之一。国际暗夜协会(International Dark-Sky Association)的这项奖励，承认了这个地区的夜空质量，这里的光污染情况最轻。漆黑的夜空使人们很容易看到银河和仙女座等遥远的星系。迄今为止，世界上只有4座暗夜公园，另外三座分别是犹他州天然桥国家保护区(Natural Bridges National Monument)、宾夕法尼亚州的樱桃泉国家公园(Cherry Springs State Park)和俄亥俄州的格奥加公园(Geauga Park)。 2、特色 主题突出——以观星闻名。 该公园被国际暗夜协会(International Dark-Sky Association)授予“暗夜公园”荣誉称号并被指定为世界上观看星星的最好地方之一。 3、经验借鉴 将某一个单一主题做到极致。 积极获得组织协会的认同。 与专项旅游体验活动深度结合。

（二）芬兰努克西奥森林公园——季节主题型开发模式 1、概况 努克西奥森林公园位于艾斯堡市郊，与首都赫尔辛基近在咫尺，面积42 平方公里，适合游客游览大都会之余，亲历自然林野。努克西奥是粗糙山石与绿树的结合产物，位于橡树

养老地产的15种开发模式分析

我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。 近年来，清华大学建筑学院对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索，尝试提出了15 种适应于当前国内市场的养老地产开发模式。为便于说明，远景设计院将这15 种开发模式划分为五个类别，分别进行阐述。 第一类：与社区共同建设 在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，可分为以下4 种模式： 模式1：专门建设综合型养老社区 综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。 综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中; 当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。 通常来讲，由于城市土地资源紧张，一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。此时可以选择低密度的开发形式，实现与郊外的环境协调。在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。 模式2：新建大型社区的同时开发养老组团 一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。 开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内，不宜过少也不宜过多; 另一方面要控制养老组团的规模，尽量划分为一个个小型居住组团，以营造社区的归属感。 以广东惠州某项目为例，其总用地面积约2 万亩，总建筑面积720万平方米，开发

国外峡谷开发模式解析

国外峡谷型景区开发案例模式解析 1、美国：科罗拉多大峡谷生态旅游 1.1科罗拉多大峡谷概况 科罗拉多大峡谷位于美国的亚利桑那州的科罗拉多高原，是世界陆地上最长、最壮观的峡谷之一，1979年被列入世界自然遗产名录。大峡谷全长349公里，最大深度约1800米，宽度最窄处也有6公里，最宽处达25公里。大峡谷山石多为红色，从谷底到顶部分布着从寒武纪到新生代各个时期的岩层，层次清晰，色调各异，并且含有各个地质年代的代表性生物化石，又被称为“活的地质史教科书"。科罗拉多大峡谷是世界上著名的峡谷观光与文化旅游区，历经百余年苦心经营开发，目前已成为世界七大自然奇观之一。

1.2开发建设模式 科罗拉多大峡谷的开发模式属于美国国家公园的建设模式，沿峡谷建设了多处国家。公园、国立度假区和国家森林，如岩拱国家公园、印第安遗址公园和布莱斯公园等，其旅游开发的特点主要体现在：（1）严格保护自然环境 坚决执行保护性开发理念，对游客数量进行控制，严格保护自然景色、野生动物、地形地貌、历史遗迹。 （2）旅游方式和产品的多样化 峡谷地区开辟了多条旅游线路，游客可以通过河道线路、空中之旅、以及形式多样的陆上线路等多种方式自由观光。其产品形式多样，

生态型产品为主，体验为其核心。其主打产品为：生态观光、探险科考、旅行、野营、生态度假等等。 （3）注重科学和生态教育 公园内介绍景点的解说牌和旅游手册中，注重传播科学知识，对游客进行地质学、生态学等科学教育。帮助游人探求地质地貌的变化、了解自然界丰富信息，获取历史文化知识。管理人员培训也特别注重生态科普的教育。 2.2日本：立山黑部峡谷生态旅游 2.1立山黑部峡谷概况 立山黑部峡谷位于日本富山县东部北阿尔卑斯立山连峰与后立山连峰之间，立山黑部峡谷是经由黑部川亿万年的侵蚀和切割所形成的深邃溪谷，谷底与两侧山峰落差高达三千公尺，是日本最深的V 字形峡谷。立山黑部峡谷是日本著名的登山和观光胜地，每年来访的观光者接近200万人次，登山、游览、洗温泉、野营等是其主打旅游产品。立山黑部峡谷主要景观有弥漫着硫磺味的地狱谷、火山湖“御厨池"、夏季不化雪的溪谷、秋季的红叶和壮观的电站大坝等。

跨境电商“海外仓”模式

跨境电商“海外仓”模 式 -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1

跨境电商“海外仓”模式 对跨境电商卖家来说，想要获取更高利润，物流是一个不得不破的壁垒。“海外仓”正是在这样的市场诉求中应运而生。 优势：可提高利润、扩充品类 海外仓的优势来自于发货的速度以及客户体验，使用海外仓，第一是可以降低物流成本，另外由于发货速度加快，卖家可以提高产品的售价，增加毛利。 使用海外仓，卖家的产品品类可以无限扩张，有些产品使用期很长，不属于快消品，但是市场需求量大，形成规模，放在海外仓销售也是可以的。 运营：卖家该如何运作“海外仓” 1、与第三方合作：租用OR合作建设 跨境电商卖家与第三方“海外仓”的合作方式有两种：一种是租用；一种是合作建设。租用方式会存在操作费用、物流费用、仓储费用；合作建设则只产生物流费用。 2、什么产品适合用“海外仓” 海外仓有它的优势，尤其是在降低成本方面。例如像水龙头这样的产品，标准化，就非常适合使用海外仓。但是，有些产品要经过研究和库存分析才能更好使用海外仓。使用海外仓的产品最好是热销的单品，因为库存周转快，卖家不用担心压货的事情。 3、如何进行市场摸底 借助第三方海外仓，卖家最好一次性备300-500件单品，备好货后联系海外仓的运营方，他们会帮你把货物送到海外仓上架，此时海外仓就会有库存了，可以去销售了。 如果卖家把握不准的话，第一次尽量不要发太多。第一批产品到海外仓后，就可以开始销售，一段时间后，分析出某个SKU在过去一个月或者三个月的销售情况以及走势，再根据预测进行补货。如果销售情况很好，且量很大，可以考虑启用海运，再一次降低成本。 4、如何开始发货 “海外仓”的订单生成后，卖家可以通过EXCEL表格或API的方式通知第三方进行发货。有一定IT实力的卖家建议使用API的方式，数据的实时性有所保证。 5、如何及时补货