农村房屋拆迁补偿标准
农村房屋拆迁补偿标准
（1 ）被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是（被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+ 同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）X被拆除房屋的建筑面积；
（2）被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得
相应的货币补偿，计算公式为（被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴）X被拆除房
屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小
农村房屋拆迁补偿标准
建筑面积有房证依证，无房证按实测，装饰部分可协商。如政府委托评估，则依评估报告结果协商。
总之，可谈价，自己的权益一定要争取。
还有猪舍、鸡舍等附属物也有价值，果树、地下窑，手压井、地上青草。
一）1:1.3 是对单元楼房说的,如果是平房的话就不是这个比例了,补偿比例没有相关规定,单元房也有1:1.5 的呢,要看房子的地段了.
（2）房屋拆迁补偿是有合同的,他肯定要在合同期限内给你交新房的,要不你可以拿合同和开发商通过法律来解决!
（3）按4350元/怦，这个价格也是没有合理不合理的，关键是你觉得合适你完全可以要钱，不回
迁的,大主意还是要自己拿的
二，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收土地上的附着物的赔偿标准，由省、自治区、直辖市规定，你是XX （地方）的，可以去查查您所在地方当地的标准，另外有法律规定如果规定基于支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原
有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准可以增加安置补助费。但是，土地补助费和安置费的总和补色超过土地被征收琪娜三年的平均年产值的三十倍。
耕地征收补偿费、安置补助费计算公式
1、土地补偿费的计算公式：
土司补偿费=前三年平均年产值X补偿倍数农村房屋拆迁补偿标准
农村房屋拆迁补偿标准1.农村土地征用补偿标准，依据我国土地法及土地法实施条例确定。可向当地国土资源部门咨询。2.国有土地的标准，参照当地国土部门公布的不同地类地价确定。
土地补偿标准分为农村集体和国有土地二类：
1.农村土地征用补偿标准，依据我国土地法及土地法实施条例确定。可向当地国土资源部门咨询。
2.国有土地的标准，参照当地国土部门公布的不同地类地价确定。
具体说来：
（1）被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。它的具体计算是（被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米
建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）＞被拆除房屋的建筑面积；
（2）被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡
（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为（被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴）＞被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。
房屋拆迁补偿标准的确定
房屋拆迁补偿标准的确定，房屋拆迁补偿价格由房地产评估机构依据市物价局和房产局测定
的房地产市场评估指导价，结合被拆迁房屋的地段、用途、建筑面积、成新程度、楼层、朝向、装修、环境、配套设施等因素进行评估，并出具评估报告，明确房屋价格。
房屋拆迁补偿标准的确定
房屋拆迁补偿价格由房地产评估机构依据市物价局和房产局测定的房地产市场评估指
导价，结合被拆迁房屋的地段、用途、建筑面积、成新程度、楼层、朝向、装修、环境、配套设施等因素进行评估，并出具评估报告，明确房屋价格。拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋补偿金额协商一致的，可以不对被拆迁房屋进行评估。
房屋拆迁补偿计算标准(1) 房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)(2) 房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价
格+ 房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换
产权的房屋的评估价格
房屋拆迁补偿计算标准
(一)房屋拆迁补偿计算标准
(1) 房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)
(2) 房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格
(二)房屋拆迁安置费计算标准
(被拆迁人或承租人) 房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置
补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费
注：1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;
2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0;
3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。
房屋拆迁补偿金归谁所有?
新《城市房屋拆迁管理条例》明确拆迁补偿的原则是对房屋所有人进行补偿，兼顾对使用人的安置
新《城市房屋拆迁管理条例》明确被拆迁人为房屋的所有人，拆迁补偿的原则是对房屋所有人进行补偿，兼顾对使用人的安置。因为使用人即承租人相对房屋出租人而言，是以支付租金而得到一定期限的房屋使用权。承租人取得的只是房屋的占有、使用权，而房屋的收益、处分权利仍属于房屋所有权人。因此，新《条例》将租赁房屋的补偿主体确定为房屋所有权人。但房屋拆迁同时也会给承租人带来一定的损失和不便，因此，要兼顾对使用人的安置。
房屋拆迁补偿金归谁所有?
关于农村房屋拆迁补偿安置办法的调研和思考
摘要：面对日益严重的土地资源稀缺趋势，人多地少的尖锐矛盾，为城市化、工业化的不断推进提供土地保障时，在征收集体土地，涉及农村房屋拆迁补偿安置的过程中，应当完善法律法规、统一领导机构、规范拆迁行为，切实维护农民的合法权益，保证项目建设用地需要，维护农村社会和谐稳定。
关键词：拆迁补偿安置调研思考
近年来，我市随着城市化进程不断加快、工业化水平不断提升，因城市化推进、工业项目、交通水利等基础设施建设中大量农村集体土地被征收，农村房屋拆迁大量增加。目前，我市尚无统一的农村房屋拆迁补偿安置标准，相关的政策均由各镇自行制定，各镇之间补偿标准差距明显，安置方式不尽相同，存在一些问题和矛盾。
1现行农村房屋拆迁补偿安置的基本情况
1.1拆迁安置方式。我市各镇农村房屋拆迁的安置方式主要为以下两种：（一）货币安置或定销房
安置；（二）划地自建安置。除虞山镇文化片区拆迁中由被拆迁人自主选择，可分别按上述两种方式安置以外，其他乡镇均按第二种方式安置，部分区域对不符合宅基地申请条件的被拆迁人，按定销房方式安置。
1.2拆迁安置区域。定销房安置的，安置选点在城市规划区内或集镇区内；划地自建安置的，安置区域主要有三种：本村范围内安置、集镇区内安置和单独选点跨村安置。
截止2007 年底，虞山镇因城市建设、高速公路建设、虞山工业园板块建设等共形成定销房安置小区
2 个，安排拆迁农户314 户；划地自建安置小区约45 个，安置拆迁农户6365 户面积3955 亩，户均占地0.62 亩，规模较大的新龙腾住宅小区共安置拆迁户119
3 户面积835 亩。
单独选址的重点交通、水利建设工程拆迁安置中，参照执行苏政办发（2005 ）125 号《省
交通重点工程建设项目征地补偿安置实施意见》，由乡镇包干实施，以划地自建为主要安置方式。
99 年以来，因沿江高速、苏通大桥等项目动迁，各镇共安置拆迁户2359 户，面积1544 亩，安置方式主要为本村范围内安置和集镇区内安置。沿江高速、苏嘉杭高速拆迁安置以在本村范围内就地安置为主，以沿江高速虞山镇谢桥段为例，在被征地的方浜村、永红村本村范围内规划3 个拆迁安置点，安置拆迁户97 户面积约50 亩。苏通大桥拆迁安置以在集镇区域集中安置为主，安置拆迁户30 户面积约18 亩。沿江开发区板块建设拆迁安置中，定销房安置的，在集镇区域内统一建造公寓房
安排动迁户；划地自建的，在集镇区域内统一规划建造安置小区。自1995 年至今，在碧溪镇镇区、东张、吴市、浒浦集镇区形成19 个拆迁安置小区，安排拆迁农户9638 户（含二次拆迁
户），面积5728 亩，户均占地0.59 亩，规模较大的安置小区有江枫苑小区安置拆迁户2285 户面积1371 亩，聚鑫苑小区安置拆迁户1762 户面积1057 亩，聚福苑小区安置拆迁户1104 户面积662 亩。
东南开发区板块建设拆迁安置中，单独选点跨村划地自建为主要安置方式。2003 年至今，东南辖区内共动迁4146 户，安置面积3258 亩。以古里片区为例，根据东南规划局选址规划，已建成珠泾苑、庐山小区2 个拆迁安置小区，安置拆迁农户2224 户，面积1822 亩，宅基地安置面积为0.3 亩/户，加上小区道路、绿化、配套设施等用地，户均占地0.8 亩。
其他乡镇的工业项目拆迁安置中，以集镇区域划地自建为主要安置方式。1999 年至今，全市各镇的工业小区拆迁安置约5100 户，安置面积约3078 亩。以支塘镇工业小区拆迁安置为例，在支塘镇区规划建造4 个安置小区，已安排拆迁农户439 户面积264 亩，户均面积
0.6 亩。规模较大的康富新村共安置拆迁户314 户面积190 亩。
1.3安置补偿费用。拆迁房屋补偿费包括房屋重置评估价、地上附着物赔偿费和各类奖励费。定销
房安置的，按拆迁房屋重置价补偿，并免费提供规定面积的公寓房。虞山镇文化片区拆迁安置中，参照文化片区房屋拆迁安置补偿实施细则的规定，以建筑面积为280怦的楼房
测算，安置补偿费约为15万元/户；政府免费提供面积标准为每户190怦的安置公寓房，
安置房面积大于190怦的，由拆迁户按商品房价格购买。
划地自建安置的，费用包括支付给拆迁户的房屋拆迁补偿费和镇村财政统一投入的基础设施
配套费及征地费。参照各镇房屋拆迁安置补偿办法的规定，按建筑面积280怦的楼房测算，
补偿费较高的乡镇梅李镇、碧溪镇等执行08 年房屋重置价格标准，奖励费用标准也作了提高，约17.2 万元/户、碧溪镇约15.3 万元/户，其他乡镇仍参照往年标准，约10.5 万元/户。各镇新建安置小区投入的基础设施配套费，根据区域位置的不同，集镇区域一般为 6 万元/ 户、农村区域一般为4 万元/户。被征地土地安置补偿费按人均耕地0.8 测算，约为6.78 万元/亩，但是目前除经营性用地项目将二次土地征收补偿费用纳入用地成本外，其他项目未纳入。经营性用地拆迁安置中，虞山镇按原拆迁地块25 万元/户、新安置地块20 万元/户核算，其他乡镇原拆迁和新安置地块合计按25 万元/户核算。
2现行农村房屋拆迁补偿安置存在的问题
2.1安置方式比较单一。我市各镇拆迁安置方式主要以划地自建为主，这种安置方式（一）有利于开展拆迁动员工作，自建房屋符合我市农村村民的传统居住方式，乐于被村民接受；（二）有利于解决征地拆迁和项目建设的时间矛盾；（三）有利于缓解镇村财政拆迁安置补偿的资金压力。但是，这种单一的安置方式，不能有效应对近年来拆迁过程中的新矛盾。在安置用地方面，划地自建的安置方式需要占用大量土地，并且安置选址向城市规划区、集镇区靠拢。随着近年来社会经济的发展，城市规划区、集镇区土地的可利用空间逐年减少，无法满足大规模拆迁安置的用地需求；在安置对象方面，划地自建不再适用于不符合宅基地申请条件的被拆迁户，但在实际操作中，对户口已外迁或已转为城镇户口的被拆迁人仍以宅基地方式安置，无法满足这部分拆迁户的实际需求。
2.2安置政策不够完善。我市城区范围内居民房屋拆迁的补偿费包括房屋的重置价和区位价，综合建筑面积等因素以房地产市场评估价格确定。我市规划区外各乡镇房屋拆迁的补偿费只按重置价补偿，综合房屋的实际情况评估确定。各镇现行的房屋补偿政策未能体现农村宅基地的区位价值，尤其集镇区域国有土地的区位价值。
2.3拆迁程序不够规范。各镇在房屋拆迁过程中，全市尚无统一的拆迁政策，缺乏公开透明的拆迁机制，存在操作任意、程序不规范的现象。在乡镇房屋拆迁中，因拆迁量大，项目建设时间紧，大多在未取得项目批准文件、规划许可证、用地批准书的情况下实施拆迁。这种方式，虽然保证了项目建设需要，但是缺乏法律依据，面对法律意识较强的村民维权行为时，容易陷入被动状态。
2.4安置用地大量占用耕地。各乡镇现行安置方式以划地自建为主，安置用地不仅大量占用耕地，也挤占建设预留用地空间。全市历年来共安置拆迁农户24799 户,占用土地面积约15999 亩，占用耕地面积约14143 亩。东南开发区规划区域内古里片区建设预留用地面积约为1.2 万亩，古里片区共安置拆迁农户2224 户，安置用地约为1822 亩，占总量的15%, 而虞山镇金山苑定销房安置小区规划面积475 亩，设计户数1629 户，户均占地面积0.29 亩/ 户，古里片区若参照上述方式安置的话，可节约用地约1170 亩。由此可见，安置用地
大量占用耕地，不利于有效集约利用土地，保护耕地资源；占用建设预留用地，在一定程度上挤压了工业和其他用地的发展用地，不利于土地资源的后续利用。
2.5部分安置用地手续不完善。各镇在农村房屋拆迁安置过程中，由于拆迁量大，时间紧，部分安置用地手续不完善，拆迁农户的合法权益未受到保护。存在的问题主要为：因各镇建设预留用地主要安排给工业及其他项目建设，部分安置点选址暂不符合土地利用总体规划，需要调整；原地块复耕复垦后产生的用地指标主要用于基础设施及工业项目建设，导致安置地块未能及时落实农用地转用计划。全市共安置拆迁农户24799 户，安置总用地面积约15999 亩，目前，已办理用地审批约19608 户、面积约12650 亩；未办理用地手续的拆迁农户5191 户、面积约3349 亩，其中：需调整土地利用总体规划的约932 户、面积约596 亩；需落实农用地转用计划的约3415 户、面积约2185 亩。
3几点思考和建议
3.1 加强组织管理，成立领导机构，统筹负责全市农村房屋拆迁工作。应当从法治和服务的角度出