中航地产2012年报

中航地产股份有限公司2012年度报告

2013年02月

第一节重要提示、目录

本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

公司负责人仇慎谦、主管会计工作负责人石正林及会计机构负责人(会计主管人员)赵扬声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。

公司经第六届董事会第五十七次会议审议通过的利润分配预案为：以2012年12月31日的公司总股本为基数，向全体股东每10股派发现金红利1元（含税）。

本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

目录

第一节重要提示、目录 (2)

第二节公司简介 (4)

第三节会计数据和财务指标摘要 (6)

第四节董事会报告 (9)

第五节重要事项 (39)

第六节股份变动及股东情况 (66)

第七节董事、监事、高级管理人员和员工情况 (72)

第八节公司治理 (77)

第九节内部控制 (88)

第十节财务报告 (91)

第十一节备查文件目录 (234)

重大风险提示

《证券时报》和巨潮资讯网（https://www.docsj.com/doc/812393551.html,）为公司信息披露指定媒体，公司所有信息均以在上述指定媒体刊登的信息为准，敬请投资者注意投资风险。

第二节公司简介一、公司信息

二、联系人和联系方式

三、信息披露及备置地点

四、注册变更情况

五、其他有关资料

公司聘请的会计师事务所

备注：2012年12月27日，公司披露：公司所聘审计机构大华会计师事务所有限公司已完成特殊普通合伙会计师事务所转制工作，更名为“大华会计师事务所(特殊普通合伙)”，并已获财政部、中国证监会换发 000108号证券、期货相关业务许可证。转制后的特殊普通合伙会计师事务所履行原会计师事务所的业务合同，或与客户续签新的业务合同，不视为更换或重新聘任会计师事务所。

公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构

□ 适用√ 不适用

公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问

□ 适用√ 不适用

第三节会计数据和财务指标摘要

一、主要会计数据和财务指标

公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据

√ 是□ 否

公司报告期末至报告披露日股本是否因发行新股、增发、配股、股权激励行权、回购等原因发生变化且影响所有者权益金额

√ 是□ 否

是否存在公司债和可转债等其他证券

□是√否

二、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

三、非经常性损益项目及金额

单位：元

对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因

□适用√不适用

第四节董事会报告

一、概述

报告期内公司总体经营情况讨论与分析

2012年全球经济进入后金融危机时代，国内经济在换档中减速，结构性转型已经成为国家经济重要的关注点。房地产市场与国家经济息息相关，随着人口老龄化、城市化进程放缓、全球化红利消退，市场不可避免的面临增长放缓。2012年房地产调控政策延续去年从紧态势，行业销售增幅低于过去两年，整体发展速度已经进入理性区间。在这样的宏观背景之下，公司根据市场变化，通过创新营销模式，把握热点时机，实现项目热销，从而较好地实现了经营目标。同时，我们在基础管理、业务经营、发展战略等方面均取得了一定的成绩，公司连续第七年入围深企百强。

（一）公司业务持续增长

2012年房地产市场呈现先抑后扬的发展态势，公司在加快现有项目建设的同时，较好地把握市场窗口期，顺利实现各项目的销售，1-12月实现签约销售额32.16亿元，销售面积累计37.22万平米。其中，成都中航国际广场面对激烈的市场竞争，敏锐地抢占市场热销点，开盘实现80%去化率，成为成都商业地产项目单月销售套数和销售金额“双冠王”，2012年全年实现销售合同额8.8亿元；中航元?屿海凭借着项目独有的优势，获得市场高度认可，2012年11月初首次开盘热销超7成；昆山中航城、赣州中航城和惠东中航城等项目也超额完成销售目标，并在当地市场树立了较好口碑，使中航地产的品牌影响力不断提升。

项目拓展方面，2012年2月23日，公司以275万/亩摘取昆山A6地块，项目占地面积15.4万平米，总建筑面积59.1万平米。作为昆山九方城项目中的重要一部分，A6地块包含有购物中心在内19万平米体量的商业，承担着城市综合体的核心价值。6月28日，公司获取衡阳市白沙洲工业园区内工业大道以南、中航路以北区域，面积231亩建设用地使用权，为公司未来在衡阳市场的发展奠定基础。

截至报告期末，公司现有项目基本情况如下表：

公司2012年房地产项目销售、结转情况如下表：

物业管理业务持续增长，营业收入实现25%的增长。2012年中航物业新拓展郑州富士康、廊坊富士康、天津华明低碳园、福瑞家园、肇庆移动、江西移动、信息学院、信和大厦、人民银行等86个项目，续签济南龙奥大厦、全民健身中心、湖北公安厅等46个项目，这些项目不仅提升了物业公司的市场拓展能力，也为公司未来的业绩增长提供了保障。2012年中航物业连续五年入选“中国物业服务百强企业”名单，名列三甲，并以品牌价值超5亿的成绩入榜“2012中国物业服务优秀品牌企业”

名单。

（二）成都九方盛大开业，赣州九方顺利运营

2012年9月20日，公司第二个九方购物中心—成都九方隆重开业，这也是中航地产在西南地区打造的首个商业综合体。区别于其他购物中心，成都九方致力营造一个情景交融休闲体验性消费场所，打造新的商业聚焦点和都市中心，200个国内外知名品牌，业态覆盖精品超市、餐饮美食、星级影院、服饰名品、美容护理、童装玩具、运动户外、娱乐休闲、精品数码等多种层次，为成都消费者带来无限精彩的一站式体验，完美展现九方“创享型格生活”的品牌主张。

公司2011年开业的赣州九方购物中心，经过13个月的运营，已经在赣州当地初具市场号召力，不断扩大九方的品牌知名度和影响力。赣州九方的成功运营也为公司购物中心的运作积累了专业经验，从营运、推广到财务、IT技术，各类经验与总结为公司后续九方购物中心的成功奠定了基础。

（三）主题地产扬帆启航，地产项目稳步推进

2012年，公司成立了主题地产事业部，“中航元”主题地产品牌发布，首发产品中航元?屿海亮相热销。公司初步形成了双核心产品线格局，即以“中航城”为代表的商业地产，以“中航元”为代表的主题地产。在此格局下，公司资源得到进一步整合，品牌影响力进一步提升。

同时，公司战略布局九江的首个项目——九江中航城、参与项目建设的厦门中航紫金广场、以及受托建设的上海中航天盛广场今年陆续奠基；位于深圳中航城的中航中心，以及成都的AFC中航国际广场双双顺利封顶。公司还新签托管项目中航?维拉庄园，采用“别墅+农庄”的创新模式，项目全新升级。

（四）基础管理全面提升

1、强化公司规范治理。公司已建立完善的法人治理结构，确保决策机构规范、高效运作，实现规范审慎科学决策与适应经营发展需要快速决策的统一。在连续六年获得深圳证券交易所信息披露考评良好的基础上，2011年、2012年蝉联信息披露考评优秀公司，直接进入信息披露直通车试点范围，公司规范治理和信息披露水平稳步提升。

在管理方面公司启动了全成本管理工作、推行全面预算管理、内控建设实现逐级管控等、推行基于项目全周期的激励管理办法等。

2、客户服务提升全面起航，客户满意度得到有效提升。公司出台《客户服务全面提升方案》，全面加强客户满意度提升工作，构建了“公司总部—事业部/城市公司—项目公司”的三层客服结构，通过对客户服务工作的细化、分层、授权，形成立体客服体系，并有效支撑异地项目的客户服务业务快速走上规范的轨道并平稳运作。2012年公司整体的客户满意度较2011年得到有效提升，尤其对于磨合期、稳定期等各业主类型表现都较前两年有较大的进步。

3、人才梯队初步形成。2012年公司实施了“将才计划”、“领导力提升与组织变革”培训、“新锐计划”、“内训师”等，多元化的人才培养举措效果显著。“将才计划”首期共38名学员，全年开班4次，通过项目管理能力提升、核心价值链专业能力提升、战略决策及商业地产项目实操等三个阶段的学习，助力学员实现“将才的升华”。

4、全员参与，文化落地。2012年围绕“成长在中航”年度文化主题活动，全面推行文化落地，通过“文化主题活动”与《中航地产》报、《城筑》杂志等阵地的联动，并结合文化沙龙及微活动等，为企业文化注入丰富的内涵。“成长在中航”年度文化主题活动通过“征文活动”、“员工文集”、“员工成长影片”等三大活动贯穿全年，达到“全员参与、突出主题、丰富内容”的目的。同时，在2012年度深圳市优秀内刊评选中，《城筑》荣膺最高奖项“十佳内刊”奖。

（五）社会责任不断彰显

2008年5月，中航会发起“一对一助学”活动。从安义、上饶到红安、厦门，“一对一助学”活动一路走来。五年的助学过程中，那些生活贫困却学习优秀的孩子身上的坚强和成熟感动了一批又一批的资助者。2012年，我们与深圳市关爱办共同主办了在线捐赠网站——明善公益网，并于7月12日正式上线。明善公益网先后参与了壹基金举办的“为爱奔跑”大型公益项目、成立了“明善天使义工队”等，该项目已经受到深圳市宣传部门领导的高度关注和支持。作为一家有社会责任的企业，在做好经营工作的同时，如何借力公益项目进一步回报社会、提升品牌美誉度，也是我们一直在思考的新课题。

二、主营业务分析

1、概述

公司2012年度实现营业收入418,532万元，较上年同期增加47,940万元，增长12.94%，主要由于地产板块收入及物业板块收入较上年同期有所增长。其中，房地产开发业务共实现营业收入313,725万元，较上年同期增加45,857万元，增长17.12%，占公司营业收入的74.96%; 物业管理业务共实现营业收入95,482万元，较上年同期增加21,187万元，增长28.52%，占公司营业收入的22.81%。其他服务业共实现营业收入9,325万元，较上年同期减少19,104万元，下降67.20%，占公司营业收入的2.23%。

公司2012年度实现利润总额67,789万元，较上年同期减少4,527万元，下降6.26%。公司全年归属于上市公司所有者净利润41,443万元，较上年同期减少10,291万元，下降19.89%。其中：地产业务实现净利润41,270万元，物业管理业务实现净利润2,225万元，其他服务业务实现净利润-2,052万元。

2、收入

公司实物销售收入是否大于劳务收入

√ 是□ 否

相关数据同比发生变动30%以上的原因说明

□ 适用√不适用

公司重大的在手订单情况

□ 适用√不适用

公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□ 适用√不适用

公司主要销售客户情况

√ 适用□ 不适用

3、成本

行业分类

单位：元

产品分类

单位：元

公司主要供应商情况

√ 适用□ 不适用

4、费用

1、本期销售费用同比减少30.95%，主要系上年同期深圳格兰云天酒店管理有限公司在公司合并范围内，而本期已不在合并范围内，故本期公司的销售费用较上年同期有所减少。

2、本期财务费用同比增长232.53%，主要系公司本期银行借款利率提高，同时地产板块部分项目的利息支出停止资本化计入财务费用的金额较上年同期均有所增加，故财务费用相应增加。

3、本期资产减值损失同比增长505.07%，主要系本期计提保安自行车厂的坏账准备增加所致。

4、本期公允价值变动损益同比增长64.15%，主要系本期投资性房地产的公允价值较上年同期有所增加所致。

5、本期投资收益同比减少95.42%，主要系上年同期公司转让深圳格兰云天酒店管理有限公司股权，取得投资收益1,989万元；及出售可供出售金融资产---皖能电力，取得投资收益266万元；而本期无此类发生额。

6、本期营业外收入同比增长219.36%，主要系本期公司所属孙公司江西佳利商城住宅开发有限公司收到税收返还所致。

7、本期营业外支出同比增长627.41%，主要系本期公司按照担保合同约定履行连带保证责任，代深圳保安自行车有限公司向中国光大银行红荔路支行偿还银行贷款本金1,000万元及贷款利息29.43万元所致。

5、研发支出

本期研究与开发费同比增加113万，主要系公司所属孙公司楼宇科技公司于2012年申请了高新科技企业，增加了一些研发支出所致，而去年并没有发生额。

研发目的：从楼宇设备设施方面从结构和控制方面着手，解决系统问题，提升设备设施的使用效率、运行寿命以及管理效率；从技术方面着手，进行设施设备的节能减排。

进展：利用公司现有资源初步对公司管理项目进行自主开发。

目标：发展成为楼宇设备设施和能源管理领域的高科技企业，并逐步向楼宇科技集成商发展。

6、现金流

单位：元

相关数据同比发生变动30%以上的原因说明

√ 适用□ 不适用

本期末公司现金及现金等价物净增加额为50,137万元，其中经营活动产生的现金流量净额为-72,437万元，投资活动产生的现金流量净额为-30,988万元，筹资活动产生的现金流量净额为153,563万元。

1、经营活动产生的现金流量净额-72,437万元，主要系本期公司各地产项目建设持续投入所致；

2、投资活动产生的现同比减少53.92%,主要系；①投资活动现金流入同比减少99.83%,主要系由于去年公司转让深圳格兰云天酒店管理有限公司股权，收到的现金净额为15,767万元；及出售可供出售金融资产---皖能电力，收到现金406万元；而本期无此类发生额。②投资活动现金流出同比减少62.83%,主要系今年的投资事项比上年减少，只收购岳阳建桥投资置业有限公司的25%股权，使其成为公司全资子公司；

3、筹资活动产生的现金流量净额增加46.78%，主要系：

（1）筹资活动现金流入本期为535,568万元，①吸收少数股东投资30,568万元，其中：本期长安国际信托股份有限公司对公司所属子公司天津格兰云天投资发展有限公司增资19,992万元、中国航空技术国际工程有限公司和湖南省建筑工程集团总公司各向公司所属子公司中航建筑工程有限公司增资952.6212万元、以及北京国泰领航帆艇投资有限公司向公司所属孙公司惠州市中航华南国际帆艇运动俱乐部有限公司投资1,920.8万元、贵州航程房地产开发有限公司向公司所属子公司贵阳中航房地产开发有限公司投资4,500万元、深圳航空标准件有限公司及衡阳市金源开发建设投资有限公司分别向公司所属子公司的孙公司衡阳中航电镀中心有限公司投资2,000万元及250万元。②取得借款收到现金505,000万元。

（2）筹资活动现金流出本期为382,005万元，其中归还借款331,828.4076万元，支付利息及股利50,177万元。

报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明

√ 适用□ 不适用

1、本期的净利润4.35亿元，其中有2.87亿元属于投资性房地产评估增值产生的影响，该部分不产生现金流；

2、由于房地产行业的特殊性影响，部分项目前期存货的现金投入，在本年度内未产生现金流入所致。

三、主营业务构成情况

单位：元

公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据

适用√ 不适用

四、资产、负债状况分析

1、资产项目重大变动情况

单位：元

2、负债项目重大变动情况

单位：元

3、以公允价值计量的资产和负债

单位：元

报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化

□ 是√ 否

五、核心竞争力分析

1、中航地产经过二十多年的发展，已成为专注于商业地产开发、经营、管理的综合性房地产企业。在房地产开发领域已经形成以商业地产为核心，包含购物中心、甲级写字楼、星级酒店、精品公寓、高尚住宅等多业态、极具中航地产特色的综合开发经营模式。同时，公司也在积极探索和提炼主题地产的发展模式，以确立高端住宅在大城市新兴区域中心及二三线城市成熟区域的领先地位，为公司快速发展助力。公司连续七年入围深圳百强企业，近五年开发经营的项目超过40多个，分布在珠三角、长三角、湘赣地区、环渤海和中西部等五个区域，总占地面积超过360万平米，总建筑面积超过540万平米。在成都、昆山、赣州、惠东、乌鲁木齐等城市，“中航地产”品牌已经在当地代表了“高档次、高质量、高回报”。在公司重点深耕的二、三线城市，通过项目的成功运营，中航地产已经在当地树立了较强的品牌影响力。2011年，公司荣获“2011年深圳房地产品牌拓展突出贡献企业”奖，并在2011上市公司口碑榜活动中荣获“最佳大股东”奖。

“中航城”是公司提炼二十多年的发展经验，着力锻造的城市综合体，在商业地产业务与零售业务之间，通过地产、物业、零售联动，形成投资、开发、运营一体化的商业地产发展模式，积极参与城市开发建设，提升城市区域综合运营能力。同时，以雄厚的专业实力和良好的品牌形象，提升城市价值，实现开发区域土地价值的最大化。通过这种模式，使中航地产更好地为地方政府提供区域整体规划以及多种产业配套的系统资源，实现长期持续的区域整体发展和产业升级、消费升级，改变城市面貌，提升城市价值，形成一座座商业复合有机发展的“新城”！“九方购物中心”作为中航城的核心产品，已经相继在赣州和成都开业，未来仍有九江等中航城项目陆续开业与运营。中航九方资产管理有限公司是公司持有型商业物业的商业运营业务管理单元及资产管理平台，在整合资源、打造专业商业运营管理团队等方面都起到非常重要的推动作用。公司利用多年综合开发商业地产的成功经验，可将深圳项目中航城模式的成功范例复制到公司现有和今后开发的各个地块，实现产品的规模化、品牌化发展。

为了积极应对房地产市场的政策变化，公司也开始探索主题地产的发展模式，公司于2012年成立了主题地产事业部，发布“中航元”主题地产品牌，公司第一个真正意义上的主题地产项目中航元?屿海也于11月亮相热销。该项目位于广东巽寮湾，拥有山林湖海岛等稀缺自然资源。项目从推广期就开展一系列创新的营销活动，从“城市快闪”、“3D海洋画”、“2012世界名人帆船赛”到“微失踪之旅”，不断地探索与尝试，为主题地产项目的营销模式积累了宝贵经验。

由此，公司初步形成了双核心产品线格局，即以“中航城”为代表的商业地产，以“中航元”为代表的主题地产。在此格局下，公司资源得到进一步整合，品牌影响力进一步提升。

2、公司全资子公司中航物业管理有限公司（以下简称“中航物业“）是深圳乃至全国最早的物业管理公司之一，积累了丰富的物业管理经验，建立了一整套科学、先进、规范的物业管理规章制度。中航物业是中国物业管理行业首批国家一级资质企业、中国物业管理协会副会长单位、深圳知名品牌企业。2012年连续第五年入选“中国物业服务百强企业”名单，并名列三甲，并以品牌价值超5亿的成绩入榜“2012中国物业服务优秀品牌企业”名单。

成飞集成：国泰君安证券股份有限公司关于公司非公开发行的发行过程和认购对象合规性之审核报告 2011-07-12

发行过程和认购对象合规性之审核报告
国泰君安证券股份有限公司关于 四川成飞集成科技股份有限公司非公开发行的发行过程和 认购对象合规性之审核报告
经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”） 《关于核准四川成飞 集成科技股份有限公司非公开发行股票的批复》 （证监许可[2011]945 号文）核 准，四川成飞集成科技股份有限公司（以下简称“公司”、“发行人”或“成飞集成”） 于 2011 年 6 月启动非公开发行人民币普通股股票。国泰君安证券股份有限公司 （以下简称“国泰君安”或“保荐人（主承销商）”）作为成飞集成本次非公开发行 股票（以下简称“本次发行”）的保荐人（主承销商） ，根据《上市公司证券发行 管理办法》《证券发行与承销管理办法》《上市公司非公开发行股票实施细则》 、 、 等规范性法律文件以及成飞集成 2010 年第三次临时股东大会通过的本次发行相 关决议， 对发行人本次发行的发行过程和认购对象的合规性进行了核查，现将有 关情况报告如下：
一、 发行概况
（一） 发行价格 根据发行人2010年第三次临时股东大会审议通过的相关决议，本次发行的 发行价格不低于定价基准日 （发行人第四届董事会第二次会议决议公告日）前二 十个交易日公司股票交易均价的90%，即9.70元/股。 本次发行的价格由收到认购邀请文件的机构投资者及个人投资者通过竞价 确定，共有 16 位投资者提交申购报价单，其中有效申购 16 单，无效申购 0 单。 根据投资者认购情况，经发行人与保荐人（主承销商）协商确定本次发行的发行 价格为 17.20 元/股。
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40 上海实业城市开发集团有限公司 41 雨润地产集团 42 龙光地产控股有限公司 43 金辉地产 44 浙江佳源房地产集团有限公司 45 广州时代地产集团有限公司 46 景瑞地产（集团）股份有限公司 47 亿达集团有限公司 48 中骏置业控股有限公司 49 国购投资有限公司 50 农工商房地产（集团）股份有限公司 51 浙江祥生房地产开发有限公司 52 联发集团有限公司 53 卓越置业集团有限公司 54 朗诗集团股份有限公司 55 首创置业股份有限公司 56 方兴地产（中国）有限公司 57 中粮地产（集团）股份有限公司 58 重庆华宇物业（集团）有限公司 59 三盛地产集团 60 中国奥园地产集团股份有限公司

深圳市企业总部名单

深圳市企业总部名单 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT

深圳市第一批拟认定总部企业名单 1、招商银行股份有限公司 2、深圳华为投资控股有限公司 3、中国平安人寿保险股份有限公司 4、万科企业股份有限公司 5、深圳发展银行股份有限公司 6、中信证券股份有限公司 7、国信证券股份有限公司 8、深圳华侨城房地产有限公司 9、平安银行股份有限公司 10、博时基金管理有限公司 11、深圳能源集团股份有限公司 12、南方基金管理有限公司 13、招商证券股份有限公司 14、深圳远洋运输股份有限公司 15、深圳市艾默生网络能源有限公司 16、深圳市腾讯计算机系统有限公司 17、大成基金管理有限公司

18、中国平安财产保险股份有限公司 19、周大福珠宝金行（深圳）有限公司 20、深圳农村商业银行股份有限公司 21、深圳航空有限责任公司 22、长城基金管理有限公司 23、中兴通讯股份有限公司 24、金地（集团）股份有限公司 25、深圳创维-RGB电子有限公司 26、腾讯科技（深圳）有限公司 27、深圳市中汽南方投资集团有限公司 28、三九医药股份有限公司 29、中海地产集团有限公司 30、深圳市机场（集团）有限公司 31、景顺长城基金管理有限公司 32、比亚迪股份有限公司 33、天虹商场股份有限公司 34、新百丽鞋业（深圳）有限公司 35、深圳市茂业商厦有限公司 36、诺安基金管理有限公司 37、平安证券有限责任公司

38、招商基金管理有限公司 39、深圳华侨城控股股份有限公司 40、融通基金管理有限公司 41、中国建银投资证券有限责任公司 42、康佳集团股份有限公司 43、中国国际海运集装箱（集团）股份有限公司 44、深圳迈瑞生物医疗电子股份有限公司 45、百胜餐饮（深圳）有限公司 46、沃尔玛（中国）投资有限公司 47、银华基金管理有限公司 48、深圳市滔博商贸有限公司 49、安信证券股份有限公司 50、深圳华强集团有限公司 51、深圳市巴士集团股份有限公司 52、华润万佳有限公司 53、中广核工程有限公司 54、麦当劳（深圳）有限公司 55、深圳市青岛啤酒华南营销有限公司 56、深圳市运发实业有限公司 57、深圳市海王星辰医药有限公司

各大房地产公司对比

2008中国房地产各企业评价评价分类：行业 房地产开发商&投资商： 利海 面经：笔试考的是行测题，50分钟做70题，题量恐怖。只有两次面试，一面二面全部是单面，一面是hr结构性面试，二面专业面试。 综述：利海作为来广州地区招聘的第一个企业，曾经的军企，现在的外企，承诺08年上市等等，可谓让人寄予厚望，只可惜利海后期相当的令人失望，了解之后发现存在了背后财团不明，项目地区单一，业务范围单一，土地储备缺少等等的原因，最重要的一点是，薪酬待遇属于较低水平，个人发展前景同样不容乐观。 总评：综合实力：4 薪酬待遇：3 发展前景：3 工作舒适度：6 富力 面经：富力不需要笔试，只有三面，一面是十人一组的小组讨论，二面和final都是单面。综述：广东房地产界的领军型的企业，其规模之大，实力之雄厚，项目之多在广州都属顶尖，珠江新城40％的占有率、每年100亿的商业地产出租收入、连续两年超过100％的发展，无怪富力以房地产全国第一的身份自居。实际上，富力的项目主要集中在广东，尤其是广州，而它在招聘流程的表现实在是不好。而据我了解，富力虽然企业规模很大，但机构臃肿，结构混乱，工作人员相当的多，但是工作效率低下，企业内部还发生任人唯亲的现象，对个人来说，实不属一个能锻炼人的企业。 总评：综合实力：9 薪酬待遇：8 发展前景：5 工作舒适度：4 保利 面经：分笔试和两轮面试，无特别注意之处。 综述：保利的实力虽排全国第五，但有国家官方的背景支持，其真正实力可谓相当的恐怖，考虑到未来中国土地出让的限制，也许保利会得到最好的照顾，无论从现今实力还是未来的前景来看，保利的综合实力在中国都属顶尖。其薪酬待遇也领先于其他同行，个人发展前景也相当的看好，国企内部的工作的压力也不算太大，如果不是保利的薪酬比预想中的稍低，他很有可能夺得07－08年度房地产界最佳offer。 总评：综合实力：10 薪酬待遇：8 发展前景：8 工作舒适度：7 时代 面经：同样是笔试和两轮面试，笔试的题目是开放性的逻辑题，面试均为单面。 综述：时代地产以“房地产的艺术家”自居，注重建筑的风格，确实有他的特色所在，规模不算很大，但专注一个领域，一群执着而专业的人，其发展和薪酬都算中规中矩，应该是一个不错的选择。 总评：综合实力：6 薪酬待遇：7 发展前景：8 工作舒适度：8 龙湖 面经：龙湖只有三轮面试，一面hr面试，二面用人部门面试，三面总经理面试 综述：龙湖可谓中国西南地区的地产老大，全国布局之后，野心不小，也具备了一定的实力，其注重楼盘小区人文建设，人文关怀的作风，在业界可谓相当的受尊敬，8－12W的年薪在去年的房地产界来说，单项最高分非他莫属，主要问题在于企业的制度尚未完善，广东的毕

房地产投资决策要素分析

房地产投资决策要素分析 近年来，房地产已经成为中国国民经济新的增长点。作为国民经济的支柱产业，房地产在国家经济发展中具有举足轻重的作用。由于中国房地产投资市场的复杂性和特殊性，房地产投资决策难度增加，投资主体面临如房地产企业对未来的投资前景看不清状况、消费者对住宅价格判断模糊、银行对房地产金融风险担忧等诸多困惑。因此，分析影响房地产投资决策的要素显得尤为重要。 一、房地产投资决策概述 房地产投资决策是指在房地产开发投资活动中，房地产开发商对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同的房地产投资方案进行比较选择，并做出判断和决定的过程。[1]由于房地产本身具有的物理和经济特征，房地产投资也表现出区别于其他项目投资的固有特性。首先，房地产业是资金密集型行业，项目投资数额巨大，对金融倚赖性高。另外，房地产市场的结构性问题较突出，投资者一般不愿将资金投入到那些难以更换用途的物业，如特种厂房、码头等，而商场、写字楼、公寓等，常被各种公司租用，更换使用性质方便，更能吸引投资者注意；其次由于房地产可作为抵押担保，并且一般能够安全地按期收回贷款，所以易取得金融机构的支持。由于房地产业在社会经济生活中的重要性，各国政府对房地产市场投资都十分关注，常常将对房地产市场和房地产调控作为调节经济的一个重要方面，房地产投资额也因而受到政府政策的影响；最后，房地产的不可移动性及回收期长等特点，使得房地产投资长期受未来宏观经济、社会、政治、法律法规，以及自然、环境等多方面因素变化所产生的不利影响，风险因素多，风险水平相对较高。因此，正确合理的房地产投资决策对投资开发商意义重大。 房地产开发投资决策的成功不仅取决于决策者个人的素质、知识和能力，并与认识和掌握决策的理论知识、基本内容和类型、应用科学决策的理论方法有着密切关系。房地产投资决策可按以下四个步骤进行：第一，提出房地产投资决策的目标要求解决什么问题；第二，制定房地产投资的行动方案有几种可能方案；第三，对房地产投资项目做经济评价、社会评价和环境评价，进行投资方案的比较，最后确定出最佳的房地产投资方案；第四，采取合理的步骤，按照科学的方法执行和检验最佳的房地产投资方案。①投资策略是实现正确投资决策的先决条件，按照投资策略进行项目决策是科学决策的基本要求。 影响房地产投资决策的因素多而复杂，对其中重要的因素系统分析很有必要，这对投资主体的科学合理决策及获得巨大收益具有深远意义。现归纳出影响房地产投资决策的最重要的五个因素进行具体分析。 二、房地产投资决策要素分析 （一）时机的决策分析 投资时机总是存在于投资主体的外部环境中，与投资主体、投资目标和投资形式的特定性紧密关联，也与特定的投资类型相联系。房地产投资时机分析的基本模式一般有以下四种：环境因素分析模式：房地产投资时机是房地产环境中的一些宏观因素和微观因素在特定时期、以一定方式结合在一起形成的，其中的经济、社会和政策因素的变化构成了投资时机的实质内涵。在具体分析商业房产投资时机时，可针对特定的商业房产罗列出可能蕴涵收益的各种因素的可能变化，也可把各种因素划分成宏观和微观因素、直接和间接因素来进行综合分析。 寿命周期分析模式：房地产投资时机与房地产寿命周期息息相关，在房地产寿命周期的不同阶段，对不同的物业和不同的主体蕴涵着不同的收益机会。在商业房产开发投资经营的全过程中，会经历商业用地选择、商业房产建设、商业房产租售、商业房产管理及商业房产退化等阶段，商业房产投资者可根据自己的投资目标和实力来选择不同阶段的投资机会。 开发价值分析模式：房地产类型的多样性及投资者实力和开发能力的差异决定找寻特定

房地产投资分析复习知识点教学提纲

一、绪论 【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。 【房地产投资三要素：】①时机②地段③质量 【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性 【房地产投资的目的】销售收益；现金流量收益；避税收入 【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费 3、改善城市环境； 4、抵御通货膨胀影响 【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、 政策法律因素、技术因素 【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性 二、基本原理 【投资要素原理】收益、成本（利率、税收）、预期 【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量 【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。 三、房地产投资市场 【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能 政府宏观管理的基础 【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、 城市化进程、宏观调控、消费者预期 【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。 这个比值低于4.5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5%，尚存在升值空间。 四、房地产投资环境 【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。特点：多样性、综合性、动态性 【房地产投资环境分析方法——综合评价法】 五、资金的时间价值 【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。（等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别）表现为：利息、利润【利息I】是指占用资金所付出的代价。利率：单位时间内的利息与本金之比。【现金流量】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 【等值】是指在不同的时间点上，数量不等的资金具有相等的价值。 【复利终值】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和，一般用Ｆ表示。计算公式：Ｆ＝Ｐ?(1+i)n

特定资产收益权转让及回购合同

中航信托?天号 集合资金信托计划/单一资金信托特定资产收益权转让与回购合同 合同编号： 转让方： 受让方：中航信托股份有限公司 二○一三年月

特定资产收益权转让与回购合同 转让方（回购方）： 法定代表人： 联系地址： 联系人： 联系地址： 邮政编码： 联系电话： 传真： 受让方：中航信托股份有限公司 法定代表人：朱幼林 联系地址：江西省南昌市红谷滩新区赣江北大道1号中航广场24/25层 邮政编码：330038 联系人： 联系地址： 联系电话： 传真： 鉴于： 1.转让方系具有民事权利能力和民事行为能力的主体；受让方系经有权机构 批准并有效存续的非银行金融机构，拟作为受托人设立“中航信托?天号集合资金信托计划/单一资金信托”（以下简称“本信托/信托计划”）。2.转让方拟向受让方转让其合法持有的位于市路号、土地 使用权证编号为“”的国有土地使用权及地上建筑物（以下简

称“特定资产”）未来【】年的收益权；受让方同意受让转让方转让的 特定资产收益权。 3.转让方同意，本合同（即《中航信托?天号集合资金信托计划/单一 资金信托特定资产收益权转让与回购合同》（以下简称“《特定资产收益权转让及回购合同》”）约定的期限届满或条件成就后，以约定的价格回购该特定资产收益权。 基于此，现转让方、受让方双方就特定资产收益权转让及回购事宜，根据中华人民共和国现行有关法律、法规，经过友好协商，本着平等互利的原则自愿订立本合同，以资共同遵守。 除非本合同另有约定或上下文另有说明，本合同中的词语和定义与本信托/信托计划《资金信托合同》中使用的词语和定义具有相同含义。 第1条转让标的 1.1转让标的为：本合同签署之日转让方合法享有的位于市路 号、土地使用权证编号为“”的国有土地使用权及地上建筑物（以下简称“特定资产”）未来【】年的收益权。 1.2本条第1.1款所述特定资产收益权的收益内容包括但不限于： （1）自本合同生效之日起在任何情形下向任何第三方转让或以其他方式处置特定资产本身所产生的收入； （2）自本合同生效之日起在任何情形下向任何第三方转让或以其他方式处置特定资产未来新增建筑物所产生的收入； （3）自本合同生效之日起，根据法律、行政法规、规章的规定、司法机关的裁决、政府机关的规定，转让方基于特定资产而获得任何赔偿、 补偿等； （4）自本合同生效之日起，转让方基于特定资产及特定资产的派生权益而产生的其他任何现金收入、财产性收益。

国内知名房地产所有offer比较

国内知名房地产所有offer比较（保利、龙湖、万科、招商、中海等等）来源：刘永铿的日志 富力 面经：富力不需要笔试，只有三面，一面是十人一组的小组讨论，二面和final都是单面。综述：广东房地产界的领军型的企业，其规模之大，实力之雄厚，项目之多在广州都属顶尖，珠江新城40％的占有率、每年100亿的商业地产出租收入、连续两年超过100％的发展，无怪富力以房地产全国第一的身份自居。实际上，富力的项目主要集中在广东，尤其是广州，而它在招聘流程的表现实在是不好。而据我了解，富力虽然企业规模很大，但机构臃肿，结构混乱，工作人员相当的多，但是工作效率低下，企业内部还发生任人唯亲的现象，对个人来说，实不属一个能锻炼人的企业。 总评：综合实力：9 薪酬待遇：8 发展前景：5 工作舒适度：4 保利 面经：分笔试和两轮面试，无特别注意之处。 综述：保利的实力虽排全国第五，但有国家官方的背景支持，其真正实力可谓相当的恐怖，考虑到未来中国土地出让的限制，也许保利会得到最好的照顾，无论从现今实力还是未来的前景来看，保利的综合实力在中国都属顶尖。其薪酬待遇也领先于其他同行，个人发展前景也相当的看好，国企内部的工作的压力也不算太大，如果不是保利的薪酬比预想中的稍低，他很有可能夺得07－08年度房地产界最佳offer。 总评：综合实力：10 薪酬待遇：8 发展前景：8 工作舒适度：7 更多校园招聘资讯：https://www.docsj.com/doc/812393551.html,/ 时代地产 面经：同样是笔试和两轮面试，笔试的题目是开放性的逻辑题，面试均为单面。 综述：时代地产以“房地产的艺术家”自居，注重建筑的风格，确实有他的特色所在，规模不算很大，但专注一个领域，一群执着而专业的人，其发展和薪酬都算中规中矩，应该是一个不错的选择。 总评：综合实力：6 薪酬待遇：7 发展前景：8 工作舒适度：8 龙湖 面经：龙湖只有三轮面试，一面hr面试，二面用人部门面试，三面总经理面试 综述：龙湖可谓中国西南地区的地产老大，全国布局之后，野心不小，也具备了一定的实力，其注重楼盘小区人文建设，人文关怀的作风，在业界可谓相当的受尊敬，8－12W的年薪在去年的房地产界来说，单项最高分非他莫属，主要问题在于企业的制度尚未完善，广东的毕业生必须在外地工作，工作比较辛苦等等。不过，总体说来，龙湖都是一份相当不错的offer。总评：综合实力：8 薪酬待遇：10 发展前景：8 工作舒适度：6 瑞安建业 面经：笔试和两轮面试。笔试是全英的行测题，一面是hr结构性面试，分普通话、粤语和英语三部分，任何一个不优秀者都会被BS，二面是经理面试。 综述：香港瑞安集团旗下的房地产企业，瑞安建业除了做房地产的开发外还涉及国内的房地产上游领域如水泥，建材等等，企业多元化，为香港注重产品质量的代表性企业，6000的月薪在行内也算是非常高的水平。但问题是瑞安建业的MT需要做三年，而且还要全国各地历练和轮岗，可谓相当的辛苦，而且三年里还有被淘汰的压力。而三年不变的工资也失去了顶尖的地位，瑞安建业可谓专为非常有野心的人所设。如果可以承受奔波和压力，瑞安建业可以说是一份顶级得offer。

上海有项目的房地产开发商名录

企业名称在售项目 上海绿地（集团）有限公司64 万科企业股份有限公司19 旭辉集团有限公司16 江苏新城地产股份有限公司12 绿城中国控股有限公司9 融创中国控股有限公司9 金地(集团)股份有限公司8 大华（集团）有限公司10 保利房地产（集团）股份有限公司12 阳光城集团股份有限公司 6 合景泰富地产控股有限公司7 佳兆业集团控股 4 卓越置业集团有限公司 5 农工商房地产（集团）股份有限公司7 大连万达集团 4 中华企业股份有限公司10 保利置业集团有限公司8 星狮地产 1 上海中环投资开发集团 3 招商局地产控股股份有限公司 5 中信泰富有限公司 2 龙湖地产有限公司7 远洋地产控股有限公司 4 华润置地有限公司 5 复地（集团）股份有限公司10 中国中建地产有限公司 2 上海宝华企业集团有限公司 6 宝龙地产控股有限公司 4 上海象屿置业有限公司 5 中国海外发展有限公司 6 上海中星（集团）有限公司9 上海三盛宏业投资集团 4 嘉凯城集团股份有限公司 4 信达地产股份有限公司 2 福建融信房地产开发有限公司 3 长江实业（集团）有限公司 6 和记黄埔地产有限公司 6 仁恒置地集团7 中冶置业有限责任公司 5 上海建工房产有限公司 6 新加坡吉宝置业 3 宝业集团股份有限公司 1 路劲地产集团有限公司 5 凯德置地(中国)投资有限公司 3 上海万业企业股份有限公司 3 三湘股份有限公司7 深圳华侨城股份有限公司 3 长甲地产集团有限公司 4 同润集团 4 上海城投置地（集团）有限公司 5 中国铁建房地产集团有限公司 1 上海昊川置业有限公司 1 中粮地产（集团）股份有限公司 3 中国葛洲坝集团股份有限公司 1 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限 公司 3 世茂房地产控股有限公司 3 沿海家园有限公司 2 上海嘉宝实业（集团）股份有限公司 3 新湖中宝股份有限公司 1 上海恒文投资有限公司 1 上海弘久实业有限公司 2 上海实业城市开发集团有限公司 3 上海绿洲房地产（集团）有限公司 2 上海蔚蓝置业有限公司 1 恒盛地产控股有限公司 4 中铁置业集团有限公司 2 上海外高桥保税区开发股份有限公司 2 朗诗绿色地产有限公司 5 上海实业发展股份有限公司 3 星河湾地产控股有限公司 2 融侨集团股份有限公司 2 当代置业（中国）有限公司 1 广州富力地产股份有限公司 4 上海米兰置业发展公司 1 上海鹏欣（集团）有限公司 4 上海上坤实业投资有限公司 3

中航地产房地产开发业务运作管理模式

中航地产房地产开发业务 运作管理模式 Modified by JEEP on December 26th, 2020.

深圳市中航地产发展有限公司房地产开发业务运作管理模式 （试行版） 深圳市中航地产发展有限公司 二○○七年五月

目录 第一部分指导准则 第二部分部门职责 第三部分项目开发工作流程 第四部分项目管理办法及审批权限

第一部分指导准则 一、深圳市中航地产发展有限公司是由原深圳中航地产公司整体平 移形成的专业地产开发公司，全面负责原中航地产中航苑外地产业务及南光地产业务的经营管理工作。 二、公司实行以项目公司（部）制为管理主线的运作模式，强调高 效率、高质量运作，加快“实现从现金到现金”的增值过程。 三、运用公司专业能力，规避开发经营风险。房地产开发价值链中 的风险，除了政策和行业周期风险外，首先来自于项目拓展环节，其次在于项目策划定位环节，第三就是开发建设过程中设计、工程、营销等工作质量所带来的风险。因此由公司职能部门直接负责项目拓展及客户服务工作，并在项目前期策划阶段对工作成果进行控制和评审，保证项目运作水平。 四、项目公司（部）是公司的重要战略经营单元，按照直线式业务 指挥系统运作，明确责、权、利，提高工作效率，加快项目运作速度，缩短资金占用周期，全面负责项目经营管理，实现经营目标。 五、职能部门是公司重要的专业服务力量，负责在设计、工程管 理、营销等工作中提供专业技术支持服务，加强对项目运作过程中安全、进度、质量和成本的控制，规避经营风险，发挥服务和监督的作用。

第二部分部门职责 一、说明 （一）术语解释： 1．负责：属于本部门事务，由本部门承担责任，可请求其他部门配合；2．主持：需要与其他部门配合完成的工作，由本部门牵头并承担相关责任； 3．组织：需要与其他部门配合完成的工作，由本部门承担协调责任；4．配合：不承担主要责任，但必须在负责者领导下参与此项工作并承担相关责任； 5．参与：参加相关工作过程，本部门不承担责任。 （二）公司委员会定义： 1．投资咨询委员会： ◆负责公司项目投资方面的评审和决策。 2．策划、方案评审委员会： ◆负责对项目的定位进行专业评审； ◆负责对项目前期策划成果进行专业评审； ◆负责对项目方案设计成果进行专业评审。 3．招标委员会： ◆负责公司招标项目的确定，保证招标的合理性； ◆负责招标过程中的开标、评标、定标的决策性工作；4．定价咨询委员会： ◆负责对项目销售定价及其他相关指标进行专业评审。

房地产项目投资决策理论分析

房地产项目案例 一、项目概况 本项目位于某市高新技术开发区，项目规模较大，周边有宝山置业、上海城投、宝地东花园、海上海、加州星城等大型企业、楼盘；项目位于某市杨浦区内环片区，四至范围，友谊路南、许昌路东、陇海路北、怀德路西有通往人民广场、东新区、火车站等多条线路，交通较为便捷；本项目定位为小高层住宅楼宇，住宅目标客户主要面向本区内周边企业技术管理人员、政府工作人员以部分金水区、东新区的其他置业者、少部分其他区域置业者和投资客，住宅以2房为主。目前片区内生活配套设施逐渐完善，片区规划前景良好，区域商品住宅需求较大，可以预见项目市场前景较好。 根据《ⅹⅹ市国有土地使用权挂牌出让》（ⅹ告字（2006）第1号）及ⅹⅹ区ⅹⅹ地块挂牌文件，该土地项目规划用地经济技术指标如下表： 表1 土地项目经济技术指标 二、案例分析 1.项目开发建设及进度实施计划 （1）有关工程计划说明 根据项目的开发规模、片区房地产市场的发展情况、市场承受力，我们假设确定本项目开发进度计划如下： 项目总工期为2年：从2008年1月至2009年12月 2009年元月开始预售，2009年12月销售完毕。 （2）施工横道图（详见表2）

表2 项目实施进度计划表 2.项目投资估算 （1）土地费用 土地费用主要包括两部分：土地使用权出让金和拆迁补偿安置费。 ①土地使用权出让金。根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该块土地使用权出让金为21,089.70 万元。 ②拆迁补偿安置费。根据补偿拆迁协议，该地块拆迁补偿费为843.59万元。 土地费用为以上两项之和：21,933.29 万元 （2）前期工程费 前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费指出。项目前期工程费用为851.64万元，见表3： 表3 前期工程费估算表单位：万元 （3）建安工程费 建安工程费包括建造房屋建筑物所发生的建筑工程费、设备采购费和安装工程费。参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费为11,722.37 万元，见表4：

房地产项目的投资决策分析

房地产项目的投资决策分析 房地产项目的投资决策分析提要：通过上述市场分析以及经济分析，在法律可行、市场可行、经济可行的基础上，在进行项目的投资决策时，我们还需对开发商所拥有的开发资源进行综合分析 更多资源来 房地产项目的投资决策分析 房地产项目的投资分析与其他领域的投资并没有本质上的区别，作为投资，都是为了获取最大投资收益。由于房地产业在国内发展的局限性，市场的诸多不确定因素：投资周期长、不确定性和风险程度高；市场供给缺乏弹性；市场需求的广泛性和多样性；市场消费的层次性和发展性等等。我们在进行房地产项目的投资分析时，需要根据房地产项目的实际情况，根据市场因素、经济因素等多方面的分析，做到项目决策的可行性、可操作性。 一个房地产开发项目，从提出到完成都必须经过以下几个阶段：项目的设想、机会分析、可行性分析、投资决策、实施和总结。如图在房地产项目开发周期的各阶段中，从房地产开发项目设想的提出到项目的评估决策是整个项目开发的核心，这一阶段工作的好坏直接影响到项目整体目标的完成。一般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时分析多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价，合理取舍。项目的可行性分析是一个

项目决策分析的基础，并为项目的投资决策分析提供充分的依据。 当我们准备进行一项房地产项目的开发时，虽然房地产项目有很多种类，但项目的开发决策流程是大致相同的，一般包括以下几个步骤： 1、开发项目的选定 项目要围绕着市场转，市场决定项目，能否通过市场调研准确把握市场的动向和发展趋势，已成为项目选择的思考重点。 在选择开发项目时，我们首先是根据房地产项目的初步设想状况，对城市总体规划、周边环境、区域房地产市场及走势、各类物业的市场状况等因素进行全面分析了解。根据地块的自然条件、经济条件及市场特性等多方面的分析，确定具体的项目选址以及该地块最合适的开发用途，比如是建商场、写字楼还是住宅、公寓等。 在确定项目所要开发的物业类型后，就需对拟开发的目标物业进行特定的市场分析及预测，进一步把握同类物业市场的动态及走势，市场潜力如何，竞争性的项目有多少，特点是什么，成交量有多少；市场的容量估计；通过分析各竞争项目的特点，明确拟开发项目的竞争优势，也就是我们常说的卖点。以此为基础，对物业类型进行进一步的市场细分；确定拟开发项目的具体市场定位及目标客户，比如写字楼是面向国际化大公司，还是SoHo一族；住宅楼是面向商界精英，还是白领或工薪阶层等等;以及进入市场的时机和方式。 2，开发方案的选择与确定 在根据对市场的客观分析，确定了拟开发项目的物业类型，物

20142015年全金融优秀共青团员优秀共青团干部五

2014－2015年度全省金融优秀共青团员、优秀共青团干部、五四红旗团委、青年文明号名单 一、全省金融优秀共青团员（37名） 曾睿讴（国家开发银行江西省分行一级业务员） 黎何峥（农发行九江市分行执行业务经理） 王义骏（中国工商银行南昌青山湖支行营业厅综合柜员） 罗敏哲（中国工商银行宜春分行营业部综合柜员） 张昀颖（中国农业银行南昌叠山支行营业部） 熊育婷（中国农业银行抚州分行公司与投行业务部客户经理） 张琨（中国银江西省分行营业部产品经理） 许鑫（中国银行赣州市分行公司客户经理） 王璐（中国建设银行南昌铁路支行火车站支行产品销售经理） 侯维（中国建设银行赣州市分行营业部客户经理） 李硕（交通银行赣州分行公司部客户经理） 陈梦珏（招商银行南昌分行贵宾理财经理） 熊驿鸿（兴业银行南昌青山湖支行理财柜员） 熊佳佩（中信银行南昌分行营业部营业经理） 李文婷（民生银行南昌分行营业部）

李斌（中国光大银行南昌分行艾湖小区社区银行主任） 何帼慧（华夏银行南昌分行理财经理） 余芳（中国邮政储蓄银行宜春市分行办公室秘书） 言嘉玮（江西银行个人银行部） 刘玲（赣昌农商银行办公室文秘） 周潍（鹰潭农商银行双凤分理处副主任（主持工作））温涛（中国长城资产管理公司南昌办事处投资业务部业务副主管） 谢宇静（中国东方资产管理公司南昌办事处高级职员）曾良子（中江国际信托股份有限公司法律风险监管部监管员） 洪文显（中航信托股份有限公司财富管理总部） 张婉璐（江铃汽车集团财务有限公司资金信贷部高级客户经理） 周聪（国盛证券有限责任公司吉安县营业部客服经理） 刘英焕（赣州银监分局统计信息科科员） 欧阳松（九江农商银行人力资源部科员） 闵宗磊（吉安银监分局财务科科员） 傅蕾（上饶银监分局监管三科科员） 蔡超（抚州银监分局科员）

房地产项目投资决策要点及建议.docx

房地产项目投资决策要点及建议房地产企业的投资决策和房地产业以及房地产市场的长远发展都息息相关，房地产行业本身就具有不同于一般企业的特点，房地产行业一旦开始实施重大决策，就具有了不可变动性，无法再进行更改。如果要强行更改，最终只能带来巨大的资源损失。除此之外，房地产企业的项目建设施工过程是一项艰巨而庞大的工程，在项目建设过程中的每个环节都必须投入大量的人力、物力和财力，一旦开始施工，在施工过程中就很难中途进行变更，否则也会带来巨大的经济损失。因此，房地产企业在进行投资决策工作时，必须充分掌握时机，进行全方位的考虑，才能够保证施工项目在预期时间内完成。我国房地产行业作为国民经济的重要组成部分，在我国经济市场的发展过程中起到了推动作用，因此房地产的投资决策工作也和人们的日常生活和国民经济密不可分。为进一步保证房地产投资决策工作科学有效性，房地产企业必须加大对工程建设的监督管控力度，同时，我国也必须对房地产行业引起高度重视，为我国房地产科学合理投资工作打下坚实的基础。 一、房地产投资决策主要特点 （一）有效降低投资决策的风险 房地产企业进行投资决策工作主要是利用系统的方法以及科学有效的数据运算，来对建设项目进行合理的预期和推测，同时结合外部市场环境的动态变化，因此可以说，投资决策工作在某种程度上为项目的投资决策降低了风险，提高了经济效益。

（二）延长了资金收益时间 房地产企业的项目建设作为一项周期较长的企业，不仅项目开发周期较长，资金费用的周期也较长，进而导致房地产项目的资金回笼周期越长。一般房地产企业在进行项目开发时，往往会需要四年左右的时间来回收资金。 （三）投资分析结果受到诸多因素的影响 在实际工作过程中，房地产的投资决策工作受到不同的因素影响，例如建设项目的自身实际情况，项目的施工环境和地区，以及项目施工所在地区的经济人文发展现状，同时还有项目的潜在风险和财务分析等，诸多因素的限制为房地产企业的投资决策工作带来了多方面的考虑，保证房地产项目在投资决策过程中更加谨慎和准确。 二、房地产投资项目选择的意义 在进行项目投资选择时，关系到房地产开发企业的利润目标和经济效益，因此，房地产开发企业必须对此引起重视。房地产企业必须利用科学有效的分析，结合企业自身实际发展情况，在保证提供相关数据信息科学准确的前提下，深入分析各项因素，指标和信息对于建设项目的影响，才能够最大程度降低失误，提高投资项目选择的效率和质量。 三、房地产投资决策要点阐述 （一）针对房地产项目的施工环境和区域分析 房地产项目在施工前，房地产开发企业必须针对开发项目所在的区域，深入了解并分析当地的经济现状、政Z以及人文情况和地理条

深圳市企业总部名单

深圳市第一批拟认定总部企业名单 1 、招商银行股份有限公司 2 、深圳华为投资控股有限公司 3 、中国平安人寿保险股份有限公司 4 、万科企业股份有限公司 5 、深圳发展银行股份有限公司 6 、中信证券股份有限公司 7 、国信证券股份有限公司 8 、深圳华侨城房地产有限公司 9 、平安银行股份有限公司 10 、博时基金管理有限公司 11 、深圳能源集团股份有限公司 12 、南方基金管理有限公司 13 、招商证券股份有限公司 14 、深圳远洋运输股份有限公司 15 、深圳市艾默生网络能源有限公司 16 、深圳市腾讯计算机系统有限公司 17 、大成基金管理有限公司 18 、中国平安财产保险股份有限公司 19 、周大福珠宝金行（深圳）有限公司 20 、深圳农村商业银行股份有限公司 21 、深圳航空有限责任公司 22 、长城基金管理有限公司 23 、中兴通讯股份有限公司 24 、金地（集团）股份有限公司 25 、深圳创维-RGB电子有限公司 26 、腾讯科技（深圳）有限公司 27 、深圳市中汽南方投资集团有限公司 28 、三九医药股份有限公司 29 、中海地产集团有限公司 30 、深圳市机场（集团）有限公司 31 、景顺长城基金管理有限公司 32 、比亚迪股份有限公司 33 、天虹商场股份有限公司 34 、新百丽鞋业（深圳）有限公司 35 、深圳市茂业商厦有限公司

36 、诺安基金管理有限公司 37 、平安证券有限责任公司 38 、招商基金管理有限公司 39 、深圳华侨城控股股份有限公司 40 、融通基金管理有限公司 41 、中国建银投资证券有限责任公司 42 、康佳集团股份有限公司 43 、中国国际海运集装箱（集团）股份有限公司 44 、深圳迈瑞生物医疗电子股份有限公司 45 、百胜餐饮（深圳）有限公司 46 、沃尔玛（中国）投资有限公司 47 、银华基金管理有限公司 48 、深圳市滔博商贸有限公司 49 、安信证券股份有限公司 50 、深圳华强集团有限公司 51 、深圳市巴士集团股份有限公司 52 、华润万佳有限公司 53 、中广核工程有限公司 54 、麦当劳（深圳）有限公司 55 、深圳市青岛啤酒华南营销有限公司 56 、深圳市运发实业有限公司 57 、深圳市海王星辰医药有限公司 58 、深圳市中金岭南有色金属股份有限公司 59 、深圳市富通房地产集团有限公司 60 、联合证券有限责任公司 61 、中信华南（集团）深圳有限公司 62 、深圳市东部开发（集团）有限公司 63 、深圳市水务（集团）有限公司 64 、深圳市中航地产股份有限公司 65 、深圳南山热电股份有限公司 66 、深业泰然（集团）股份有限公司 67 、人人乐连锁商业集团股份有限公司 68 、中国平安保险（集团）股份有限公司 69 、翡翠国际货运航空有限责任公司 70 、国投瑞银基金管理有限公司 71 、长盛基金管理有限公司 72 、深业鹏基（集团）有限公司 73 、深圳市国美电器有限公司

地产行业顶级offer排行榜

新年伊始，一切都代表新的希望，我也准备结束我长达6个月的求职生涯(包括寻找实习)，有专业的原因，也有个人兴趣的因素，我几乎所有投递简历的企业都是房地产，所以，我的求职生涯就是房地产求职生涯。随着近两年来房地产业大热，房地产也成了中大毕业生的大热行业，而07－08年也出现房地产企业招聘的井喷效应，招聘企业之多、职位之广泛、类型之丰富、招聘人数之多均创下历史纪录。我一路走来，从对房地产行业的一无所知到今天的略知一二，我觉得应该要写点东西记录下来，也当作我送给中大地院师弟师妹们的一份新年礼物，也同样告诉没有找到工作或者还没卖身的同学一点小小的提示： 我对企业的评价分四个指标，分别是企业综合实力、薪酬待遇、个人发展前景和工作舒适度，满分为10分。总结2007年下半年的招聘情况，房地产行业的薪酬待遇可以用“失望”两字来形容，与金融、快消、IT等等的行业相比，其入职薪酬待遇可谓相差甚远，平均工资（税后到手）一般在2500－3500之间。但考虑到房地产行业的高速发展以及这个行业特点，其发展前景还是让人相当的看好。一个在世联工作的师兄曾经说过，在房地产行业，如果你的工资不能两、三年翻一翻，那么你就是失败的。入职后两三年买车买房的大有人在，所以，总体说来，房地产行业对于毕业生来说仍然具有一定的竞争力。 富力 综述：广东房地产界的领军型的企业，其规模之大，实力之雄厚，项目之多在广州都属顶尖，珠江新城40％的占有率、每年100亿的商业地产出租收入、连续两年超过100％的发展，无怪富力以房地产全国第一的身份自居。实际上，富力的项目主要集中在广东，尤其是广州，而它在招聘流程的表现实在是不好。而据我了解，富力虽然企业规模很大，但机构臃肿，结构混乱，工作人员相当的多，但是工作效率低下，企业内部还发生任人唯亲的现象，对个人来说，实不属一个能锻炼人的企业。 总评：综合实力：9 薪酬待遇：8 发展前景：5 工作舒适度：4 保利 综述：保利的实力虽排全国第五，但有国家官方的背景支持，其真正实力可谓相当的恐怖，考虑到未来中国土地出让的限制，也许保利会得到最好的照顾，无论从现今实力还是未来的前景来看，保利的综合实力在中国都属顶尖。其薪酬待遇也领先于其他同行，个人发展前景也相当的看好，国企内部的工作的压力也不算太大，如果不是保利的薪酬比预想中的稍低，他很有可能夺得07－08年度房地产界最佳offer。 总评：综合实力：10 薪酬待遇：8 发展前景：8 工作舒适度：7 时代 综述：时代地产以“房地产的艺术家”自居，注重建筑的风格，确实有他的特色所在，规模不算很大，但专注一个领域，一群执着而专业的人，其发展和薪酬都算中规中矩，应该是一个不错的选择。 总评：综合实力：6 薪酬待遇：7 发展前景：8 工作舒适度：8 龙湖 综述：龙湖可谓中国西南地区的地产老大，全国布局之后，野心不小，也具备了一定的实力，其注重楼盘小区人文建设，人文关怀的作风，在业界可谓相当的受尊敬，8－12W的年薪在去年的房地产界来说，单项最高分非他莫属，主要问题在于企业的制度尚未完善，广东的毕

ST安通：关于签订协议书的公告

证券代码：600179 证券简称：*ST安通公告编号：2020-071 安通控股股份有限公司 关于签订协议书的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 重要内容提示： ●截至目前，公司以及有关方正全力推动公司尽快进入重整程序，但本次重整申请能否被法院受理，公司是否进入重整程序尚具有重大不确定性。如果法院裁定受理重整申请，公司还将存在因重整失败而被宣告破产的风险。如果公司被宣告破产，根据《上海证券交易所股票上市规则（2019年4月修订）》14.3.1和14.3.12的规定，公司股票将被终止上市。 ●截至目前，公司存在控股股东非经营性资金占用的余额合计为13.09亿元，上述资金占用余额尚未归还；公司同时存在控股股东违规对外提供担保，经中国证券监督管理委员会黑龙江监管局核查，违规担保的余额合计人民币399,947.93万元。 ●截至目前，本协议书履行的先决条件尚未达成，本协议存在无法实施的风险。 一、事项背景 安通控股股份有限公司（以下简称“安通控股”或“公司”）于2020年3月26日披露了《关于被债权人申请重整的提示性公告》（公告编号：2019-014）。公司债权人向泉州市中级人民法院（以下简称“泉州中院”）申请对公司进行重整。截至目前，公司以及有关方正全力推动公司尽快进入重整程序。 2020年7月3日，公司收到中国证券监督管理委员会黑龙江监管局作出的《行政处罚及市场禁入事先告知书》（处罚字[2020]2号）；2020年7月8日，公司收到中国证券监督管理委员会黑龙江监管局《行政处罚决定书》（〔2020〕1号）（以下简称“处罚决定书”）。经中国证券监督管理委员会黑龙江监管局核查：