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(房地产管理)综合案例房屋维修

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综合案例-房屋维修质量管理DA物管案例资料2007-02-09 13:24:37 阅读13 评论0 字号:大中小订阅

一、房屋维修质量管理概述

房屋维修质量管理是指为保证和提高维修工程质量,贯彻“预防为主”,为下道工序负责、为住户负责而进行的一系列管理工作的总和。施工项目的质量管理是一种一次性的动态过程。所谓动态管理过程,指的是维修施工项目管理的对象、内容和重点,都随着工程的进展而变化,而且某一阶段工程质量的好坏,是建立在前一阶段质量管理工作基础之上的。由于施工项目质量管理的一次性,所以要求领导素质高,组织管理严格,操作精心。

1.房屋维修质量管理的指导思想

搞好房屋维修质量管理,必须树立正确的指导思想,主要有下列几方面:

(1)明确对质量的全面认识。质量,除通常指工程(产品)本身的质量外,还包含产品形成与使用过程中各种要素的质量(称要素质量或工序质量)和各方面工作的质量(称工作质量)。房屋维修产品质量离不开工序质量这一基础。工作质量则是工序质量、产品质量及经济效益的保证和基础。所以,要保证和提高房屋维修工程质量,就必须努力提高各方面的工作质量,以工作质量来保证和提高工序质量,从而最终达到保证和提高工程质量的目的。

(2)树立全面质量管理的基本观点。房屋维修工程质量要体现“一切为用户服务”的观点,这不仅要把施工项目的使用者作为用户,还要把施工中下道工序当作上道工序的用户。全面管理的观点,即依靠所有部门的全体人员,在形成产品的全过程中对全面质量进行的“三全管理”,树立预防为主的观点和用数据说话的观点。

(3)正确处理质量、成本、工期间的关系。要正确处理质量、成本、工期之间对立统一的关系,也就是要正确处理好、快、省之间的对立统一关系。概括地说,就是要在维修项目现有的技术条件下,合理地把好、快、省这几个目标协调起来,做到好中求快,好中求省,以高效率、低成本、高质量的维修工程使用户满意。

2.房屋维修质量管理的内容

房屋维修质量管理要做好以下几个方面的工作:

(1)建立健全质量监督检查机构,配置专职或兼职质检人员,分层管理,层层负责,并相互协调配合。

(2)质量机构和质检人员必须坚持标准,参与编制工程质量的技术措施,并监督实施,指导执行操作规程。

(3)坚持贯彻班组自检、互检和交接检查制度,对维修工程的关键部位,一定要经过检查合格、办理签证手续后,才能进行下一道工序施工。

(4)在施工准备阶段,应熟悉施工条件和施工图纸,了解工程技术要求,这是为提高施工组织设计质量、制定质量管理计划与质量保证措施、提供控制质量的可靠依据。

(5)在施工过程中,加强中间检查与技术复核工作,特别是对关键部位的检查复核工作。

(6)搞好施工质量的检查验收,坚持分项工程的检查,做好隐蔽工程的验收及工程质量的评定,不合格的工程不予验收签证。

(7)加强现场对建筑物配件、成品与半成品的检查验收,检查出厂合格证书或测验报告。

(8)严格对建筑材料的品种、规格和质量进行检查验收,主要材料应有产品合格证或测试报告。

(9)若发生工程质量事故,按有关规定及时上报技术管理部门,并查清事故原因,进行研究处理。

(10)对已交付使用的维修工程要进行质量跟踪,实行质量回访。在保修期内,因施工造成质量问题时,按合同规定负责保修。

二、维修施工项目的质量保证体系

1.质量保证体系的概念

质量保证是物业管理公司向用户保证其维修的工程在规定期限内能正常使用。它体现了企业对工程质量负责到底的精神,把现场施工的质量管理与交工后用户使用质量联系在一起。

质量保证体系,是企业以保证和提高工程质量为目标,运用系统的概念和方法,把各部门、各环节的质量管理职能组织起来,形成一个有明确任务、职责和权限,相互协调、互相促进的有机整体。

2.质量保证体系的内容

维修施工项目的质量保证体系一般由思想工作体系、质量形成过程的控制体系和组织保证体系组成。

(1)思想工作体系。思想工作体系就是由维修项目负责人带头,责成各部门或班组负责人开展的质量教育活动。首先,对职工进行为用户服务、对用户负责的质量责任教育。在此基础上,再进行全面质量管理知识的教育,树立“质量第一”、“预防为主”的观点,然后进行必要的技术业务培训。

维修项目质量管理是全员的管理,每个职工都要为保证质量作出贡献。维修质量管理

的要求,要扎根在每个职工的思想中,落实在他们的行动上。

(2)质量控制体系。质量控制,就是质量事故的防患,是维修工程质量工作的重点。维修项目的质量控制要贯穿于维修的全过程。

①维修工程设计方案的质量控制。一般地说,维修工程设计过程的质量控制,主要由有关设计单位负责。但是维修企业和维修项目管理人员可以从以下几个方面对设计质量发挥重要作用:

a.参与设计方案的讨论、审订,进行图纸会审。特别是对于某些有特殊施工工艺要求的工程。

b.向设计单位提供施工的技术装备、技术水平和质量保证的有关资料,使设计尽量结合施工实际。

c.做好施工过程中的技术核定,及时修改不符合现场施工实际的设计差错或原设计方案。

②维修准备过程的质量控制。修缮施工准备过程,主要包括以下几个方面:

a.拟定高质量的施工方案和施工组织设计。

b.按计划严格进行和检查准备工作的质量。对全场性的准备工作、单位工程的准备工作和作业条件的准备工作,都应按有关的准备工作计划周密进行并严格检查其质量,包括进场的施工设备及原材料的复核、检测、试验和鉴定等。

c.做好技术交底。逐级做好技术交底,使全体施工人员熟悉工程情况、设计意图、技术要求、质量标准和施工方法等。

③材料、半成品的质量控制。对材料、半成品的质量控制包括:

a.严格按质量标准订货、采购、包装和运输。

b.物资进场要按技术验收标准进行检查和验收。

c.按规定的条件和要求进行堆存、保管和集中加工。

d.按进度计划及时地供应现场。对重要的材料或半成品,要把质量管理延伸到供应或生产单位。包括提前质量检查,协助供应单位加强质量管理,进行材料的供应监督等。

④施工机械、设备的质量保证。包括正确地选择施工机械设备,做好进场安装后的检查试车,使在用的机械设备经常保持良好状态。

⑤施工过程的质量控制。施工过程是工程质量形成的主要过程,其质量控制是维修

项目质量管理的中心环节。

a.加强施工工艺管理。工艺是直接加工和改造劳动对象的技术和方法。工艺控制好了,可以从根本上减少废次品,提高质量的稳定性。为此,必须及时督促操作规程、工艺标准等的认真执行。

b.施工过程中的工序控制。好的工程质量是由一道道工序在生产中形成的。要从根本上防止不合格品的产生,就必须对每道工序进行质量控制。这是保证质量的基础,也是施工过程质量控制的重点。

c.施工过程中的中间检查和技术复核。对工程质量有较大影响的部位和环节,要加强中间检查和技术的复核。

d.做好主要阶段和交工前的质量检查,发现问题及时处理。

⑥使用过程的质量控制。房屋维修质量管理的最终目的是满足用户的使用要求。工程的质量,最终要通过使用才能表现出来。使用过程的质量控制,就是把质量管理延伸到工程的使用过程即工程交付使用后,要做好质量回访和保修,建立保修单和技术服务档案,提高服务质量。其次对工程的使用要求和效果进行普查或专题性的调查分析。如针对某种质量通病进行专题性的调查分析等。调查是质量外部反馈的主要信息来源,是质量管理的重要依据。

(3)组织保证体系。搞好房屋维修工程的质量管理工作,必须要有严密的组织保证体系。为此,要设立相应的机构,配备称职人员,明确划分职责和权限。如果物业管理公司自行承担维修施工任务,则要以项目经理为核心组建质量管理部门,下设专业施工队的专职质检员,班组兼职质检员,并按班组建立质量管理小组。质量管理小组的工作是质量管理的基础。如果物业管理公司将维修施工任务承包给外部专业施工单位,则要以项目为对象组织甲方的项目管理部,实行内部维修施工项目监理。

房地产经营管理工作的经典案例

房地产经营管理工作的认 房地产经营是从是房地产业的人房地产项目进行的经济营建,主要表现了房地产企业与房地产市场的经济关系,而房地产管理是房地产企业内部的资源,方案进行人性化,科学化,经济化的优化操作和操作和整合,其实,房地产开发已经贯穿房地产的经营与管理中,或者说房地产经营与管理涵盖在房地产的整个流程,通过合理有效的房地产经营与管理达到房地产企业利润最大化,风险最小化资源郑和最优化,最终实现社会责任化。 我本人从事地产经营管理10年,几年来总结了一些经营管理经验,总体来房地产经营管理工作水平的高低是决定企业经济效益的一个重要因数素,同时也是企业综合素质和核心竞争能力的具体体现,近几年,企业经过市场经济的洗礼,在房地产经营管理思想、理念及管理方式、方法、手段等方面都有了较大进步,但与现代企业管理要求还有一定距离,现就房地产经营管理工作,谈几点粗浅认识。 理论上的认识: 1、房地产经营管理是房地产的高层领导人在现代市场经营观念的 指导下,为构建和维持长久的竞争优势,通过对外部环境和内 部条件的全面估量和分析,从企业发展全局出发而作出长时期 的总体性和谋化和行动钢领。 2、房地产经营管理战略的作用因人而异。 通常在项目管理中除了项目的资金措施之外,人们关心项目的市场前景,尤其是短期经济效益。但要获取这一经济或者保证这一目标实现,

就必须有强大的项目管理班子或者项目操作主体。从众多的事例分析中,同样的项目、同样的资金,如果由不同的人操作,结果有时完全不一样。这一规律同样适用房地产经营管理战略的实施,从系统工程的角度来说,更复杂,也就是说要求更高。 房地产经营管理战略的作用因人而异是个带普遍意义的问题,经营管理战略作用的基础一个是企业战略本人,另一个则主要是企业领导实施企业经营管理战略的控制能力。从这层意义上说,提高企业领导战略实施控制能力是一项带普遍性的十分重要的工作。 3、房地产经营管理战略作用的发挥大对外依赖于行业及市场的准 确预测和把握房地产经营管理战略的目的就是企业在未来发展 的途径上如何适应市场,将企业所具有的资质如何配置,并形 成和加强自身的独特的核心竞争力,实现预期目标。从这一目 的来看,首先就必须解决好企业所在行业的发展阶段、发展周 期、发展空间等,进行正确预测产品市场,分析产品市场走向、产品发展趋势、市场竞争程度、忠诚度、客户的需求爱好以及 区域、国家的宏观经济发展等。真正做好行业及市场的准确预 测,就能较清晰地看清楚未来市场及产品发展趋势,为企业发 展指明方向,企业经营战略才有了坚实的基础,因此经营管理 战略作用发挥对外依赖于行业及市场的准确预测和把握。 4、房地产经营管理作用的发挥内依赖企业全体员工深刻理解和共 同努力,房地产经营管理战略作用的发挥,不仅仅是由一个部 门的力量起作用,更多地依赖于参与企业经营管理战略的全体

房地产开发项目案例分析

东山国际新城项目分析 ——东山下芦溪旁一座八万人居住的国际新城 一.总体规划宏观背景分析 1.中国城市发展新阶段 中国国家发展战略和任务、经济社会发展的总体和阶段性特征以及我国城市化的规律特征,对新时期的城市发展提出了新的要求。东山国际新城正是在这样的宏观背景下应运而生的。 ——新时期的国家发展战略和任务。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年(2006~2010年)规划纲要》明确提出建设社会主义新农村、推进工业结构优化升级、促进区域协调发展、建设资源节约型、环境友好型社会、推进社会主义和谐社会建设等重要任务,为下一阶段中国城市化的发展指明了战略方向。 ——中国经济和社会发展的总体特征。改革开放以来,中国经济经历了将近30年的快速增长时期。目前,我国经济和社会发展阶段性特点主要包括以下几个方面:经济平稳增长,产业结构持续优化,增长方式逐步转变;区域差距、城乡差距,不同行业、不同地区之间的收入差距进一步扩大;城镇化进程加快,“三农问题”凸现。 ——中国国民经济发展的阶段性特征。当前,国民经济的阶段性特征主要表现在以下几个方面:宏观经济正处于经济发展周期中的上升期;固定资产投资依然是带动地区经济增长的重要因素;城市化进入快速发展的阶段,中国将于2010年进入城市化社会;住宅需求结构正处于由“基本生活需求”向“改善型需求”转化的关键时期。 ——中国城市化与城市发展存在突出问题。随着中国城市化进程的推进,城市问题逐渐显现,而且有复杂化的趋势。在大中城市发展过程中出现的主要问题有:城市无序扩张,导致一系列的管理与利益矛盾;中心城区膨胀,人口与经济活动过于集中;城市交通阻塞,生活与生产成本上升;城市环境污染,城市居民生活质量下降。 2.成都市城市发展规划: 据已经完成编制的成都市纲要介绍,2020年,成都市的城区面积将达3681平方公里,比现在的中心城(即外环路以内区域)面积598平方公里大6倍多。成都市总体规划范围涵盖整个成都市行政区域范围,城区范围大大扩大,不仅包括五城区和高新区,还新括入新都、郫县等近郊区(市)县,达到了3168平方公里。预计到2020年,成都市人口规模将达到1500万,目前是1000万人左右。届时,居住在城镇里的人口将达到1035万,其中外环路内的城区部分将有500万人。 ▲城市发展战略: 迎合西部大开发的总体策略,成都市也将加快城市发展的速度,整个城市核心区也将被打造成为辐射西部地区的现代化商务、商业中心。 根据规划成都市将以中心城(外环路以内)为核心,沿放射道路走廊式轴向发展(即沿放射道路两侧发展),同时打造六个城市组团(新都-青白江、龙泉驿、华阳、双流、温江、郫县),重点向南、北、东三个方向发展。将成都市的行政办公、居住、高等教育等功能向外疏解;同时,中心城工业向外迁移,在六个片区形成工业集中发展区,重点强化成都高新区、成都经济技术开发区。 ▲ 近郊组团规划

关于如何做好房地产项目管理的看法

浅谈做好房地产项目管理的策略 房地产项目开发是一个投入资金大、整合资源多、开发投资回报风险大的投资开发过程。项目开发根本目标是适合市场的项目,实现销售赢利。房地产项目开发包括资源整合、投资分析、土地决策、价值研判、营销主题、规划设计、建筑施工、市场推广、物业管理这十个方面。 按照建设程序,房地产项目分为六个阶段:项目建议书可行性研究阶段、设计阶段、施工准备阶段、施工实竣工验收及保修阶段。属于施工实施阶段的前期工作有:建议书和可行性研究的决策阶段;确定设计方案设计、技术设计、施工图设计等设计阶段;规划、监等报建阶段;勘察、监理、施工、采购招标等施段。销售策划工作随同项目开发进度展开。如何做好房地产项目管理,达到效益多、进度好、投资省的效果呢?本文结合开封福兴家园的一个商业住宅项目的管理体 验,谈谈几点看法。 健全项目部,做好项目开发安排 选拔一位精通项目开发工作的、具有管理能力的人担任项目经理,并选派投资、设计、合约、营销、采购、工程等作为项目管理成员,共同组成一个公司领导下的、以项目经理为中心的、决策能力好、执行能力强的项目部。明确项目部成员的责、权、利,做好任务分工、工作流程、将各项工作落到实处。公司各相 关部门要配合好项目管理工作。 项目部要做好项目开发计划安排。编制和落实项目发展售策划等网络计划。 首先要做好前期工作,开发适合市场销售的房地产项目前期工作决定了90%以上的成本,它对项目的投资、进度、质量、销售影响很大。前期工作中,项目定位至关重要。项目定位将决定楼房的价格预期。因此,在前期工作中,营销策划部作了详细客观的市场调研,认为该项目为于开封新老城区结合部,既有较完善的基础设施,又有便利的交通条件,且周边上也教育设施较为齐全,该项目的开发定位为除部分拆迁回楼安置外,主要给市内企业家、金领人士、公务员等高收入阶层提供售价每平米2500元至3000元的二至四房住宅户型,同时建设部分汽车车位、商铺对外租售。在设计上,为方案的更合理化,邀请四家知名设计单位进行设计投标,且在中标的基础上进行进一步优化。将沿街地上两层设计为商铺,且层高较大,便于空间有效利用,地下一层设计成设备房及地下车库,地上三层及以上为三栋塔式住宅。外立面采用塑钢窗、玻璃阳台栏杆和外墙砖装饰。整个设计风格新颖、时尚。施工招标阶段采用了土建安装工程总包、其他专业工程独立分包的方式,都是由专业施工单位承包工程。既降低了造价,又确保了质 量和进度。 其次,要控制好施工实施、竣工验收及保修阶段。施工实施阶段是一个投入大量资金、施工工期长、形成工程实体质量的阶段。竣工验收阶段是进行工程质量的全面检查验收。工程保修阶段是交付使用后提供质量保修服务。 再次,要做好销售策划工作。项目销售具有很大的风险,是需要精心策划的。只有销售得好,开发的商业住宅楼才算是被市场认可,项目的赢利目标才能够实 现。 进度控制 进度控制的目标是确保实现项目开发总工期。这就要求编制好网络进度计划,控制好关键工作和关键路线,提前或按期实现节点工期目标。首先,要了解完成项目各阶段工作所需的时间,制订项目总进度计划、控制性节点进度计划、操作

中华人民共和国房地产管理法

中华人民共和国城市房地产管理法 《中华人民共和国城市房地产管理法》是为了加强对城市房地产的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展,制定本法。(1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过1994年7月5日中华人民共和国主席令第二十九号公布根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改<中华人民共和国城市房地产管理法>的决定》第一次修正根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》第二次修正)。 2019年8月26日,十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。本决定自2020年1月1日起施行。 中华人民共和国城市房地产管理法 发布单位:第十一届全国人大常委 修订时间:2009年8月27日 施行时间:2020年1月1日 属性:法律 通过会议:十三届全国人大常委会第十二次会议

目录 .1修订 .2内容 修订 1994年7月5日,第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过,1994年7月5日中华人民共和国主席令第二十九号公布,自1995年1月1日起施行。 2007年8月30日,中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》,现予公布,自公布之日起施行。根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》第二次修正。 2019年8月26日,十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。本决定自2020年1月1日起施行。 将第九条修改为:“城市规划区内的集体所有的土地,经依法征收转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让,但法律另有规定的除外。”

房地产项目管理工作总结

房地产项目管理工作总结 房地产项目管理工作总结【一】 在xxx地产公司领导的带领下,xxx项目在拿到地块后很快就进入到实施阶段,这开辟了xxx地产的飞速发展模式和加快了项目管理改革的步伐。我从今年x月份到达这个项目,根据公司对项目提出的改革要求,努力配合公司相关部门做好幸福堡项目前期的各项工作,为打造精品项目做好基础工作。从管理组织的认识上、从人员的工作热情和意识形态上、从打造精品工程项目管理的细节上、从服务形态的意识上、从团队建设的内部组织安排上、从养成不断积累总结学习态度上、从工作责任意识上着手安排项目的管理工作,紧跟公司发展的步伐,加快项目人才的培养和锻炼。现将这一阶段的工作做一总结,以便不断积累,为今后项目管理工作的不断改进和调整,凝聚有益的财富。 项目从进驻开始截至目前完成项目内部地下构筑物清理工作、完成项目围墙、大门施工及亮化工程、完成项目内部水网与市政管网对接的改造、完成项目用电配套设施、完成了项目小区的绿化方案和景观示范区的绿化方案、完成1#楼一层封顶任务,为节前三层封顶创造有利条件,也为项目销售提供可靠的保障,希望通过我们的努力使项目真正成为精品项目,给销售提供更多的卖点,创造销售的神

话,为公司创造可观的经济效益和社会效益,为公司的可持续型发展做好基础工作。 理顺项目管理的思路,有目标、有依据,只有这样才能切实有效地开展工作。统一思想、统一认识,我们在创造中前进,我们在改革中发展,幸福堡项目是公司在项目工程管理改革道路上的试点,为打造无以伦比的精品工程质量目标和优秀的管理模式探索前进。根据对项目的改革要求,给xxx项目配置了强有力的项目管理组织队伍,从人员素质到不同专业的合理配置,考虑的非常周全,为打造精品项目做好了人力资源的配置工作,也给项目管理改革提供很好的人力保障。我们幸福堡项目管理部的目标就是:精品生活就在幸福堡;锻炼和培养一批全面发展的、高素质的管理型人才,使之成为一分公司发展的人才基地。 在项目管理人员的工作热情和意识形态上,紧跟项目的要求,激发工作热情,每一个人都在为这个项目能做些什么在思考,今天我在做些什么,今天我学到了什么、今天我处理了 那些问题、今天我还有哪些做的不很到位、明天我需要注意些什么……说到底,今天我在为自己以后发展做了什么有益的工作。工作热情加上意识形态的建立,是一种文化,也是一种习惯,更是一种进步。使我们每一个管理人员有一个存在项目的必要性和不可或缺性。有了项目内部沟通学习这样的形式,使大家在一种轻松的环境中

项目管理手册知名地产公司成本分册

项目专业手册 (成本分册) 新城控股集团有限公司 二〇一四年五月 (内部资料?注意保密)

第八部分成本分册 第一章项目开发前期管理 1. 目标成本管理 1.1目的 (1)项目管理中心成本管理条线:负责项目建安成本(可研版)的归集并提交财务中心; 项目公司成本部负责建安成本(方案版、施工图版)的归集提交财务中心; (2)财务管理中心:可研版由财务管理中心负责土地契税、土地使用税、期间费用及其他 税费的归集。土地成本应由战投提供。方案版由项目公司财务部负责土地契税、土地使用税、财务管理及其他税费的归集,行政部负责管理费用测算,营销部负责销售费用测算; (3)战略投资中心、设计研发中心:提供与相关的成本信息和数据,如:土地信息、周边 配套等,编制填写可研阶段《总体规划指标》。报批报建费根据集团战略投资中心提供的

《报批报建费用清单》,负责前期工程费。 1.5关键活动描述 (1)目标成本测算表的构成 1)目标成本测算表共有9大类表格组成:《填报指引》、《产品定位》、《销售收 入》、《投资计划表》、《差异分析》、《面积指标》、《成本测算汇总表》、《单体建安造价》、《单体综合造价》。 2)其中《成本测算汇总表》由具体项目业态来定,如可分为:购物中心、商业地下 (4)目标成本测算表的编制 1)目标成本测算必须应用公司统一测算表格,见《项目目标成本测算表》,并体现 量价分离的原则。 2)目标成本的制订以项目的规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标 准/商业交房标准为基础,目标成本测算表必须附详细的产品建造标准及部品标准(施工图预算阶段)说明书。 3)成本测算表中各成本项目的工程量,应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的 关联系数,由项目规划的基本指标(如建筑面积、基底面积、户数、单元等)推算得

房地产项目管理手册

目录 第一部分手册说明 (3) 一、手册的目的 (3) 二、手册的基本内容 (3) 三、手册的发布 (4) 四、手册的调整和修订 (4) 五、关键词、特定用语说明 (4) 第二部分项目公司组织架构 (4) 第三部分项目公司组织职能 (5) 一、项目工程管理 (5) 二、项目营销管理 (7) 三、项目报批报建管理 (7) 四、项目财务管理 (10) 五、项目综合管理 (11) 第四部分项目管理权限 (11) 一、人事管理 (11) 二、财务管理 (12) 三、工程项目招投标管理 (13) 四、合同管理及合同履约监督管理 (13) 五、法律事务管理 (13) 六、设计管理 (13) 七、档案印章管理 (13)

八、预结算管理 (14) 九、营销管理 (14) 十、计划管理 (15) 十一、综合管理 (15) 第五部分项目总经理管理办法 (15) 一、项目总经理的职责 (15) 二、项目总经理的权利 (16) 三、项目总经理的利益及奖惩 (16) 第一部分手册说明 一、手册的目的 XXX项目实行矩阵式项目管理制,为进一步明晰项目主要职能以及权限,保证XXX项目安全、优质、高效的完成,特制订本手册。 二、手册的基本内容 本手册用以说明XXX项目公司组织架构、组织职能以及项目管理权限等内容,该手册共包括四部分: 第一部分手册说明; 第二部分项目公司组织架构; 第三部分项目公司组织职能; 第四部分项目公司管理权限; 第五部分项目总经理管理办法。

三、手册的发布 本【手册】经集团董事长审批后发布实施。 四、手册的调整和修订 本【手册】的发布、更新、解释由人力资源中心负责。 人力资源中心应根据公司战略发展规划、项目发展以及内外部环境变化的要求,适时组织对本【手册】的适用性、有效性做出评价,并根据评价结果适时提出调整修订方案。当集团的战略、组织架构、部门设置或业务流程发生变化时,应及时修订本手册。 五、关键词、特定用语说明 1.组织名称用语 1)负责:由项目公司承担责任的工作,同时可能需要其他各中心/项目部参与或配合; 2)组织:需要项目公司与其他中心/项目部共同完成的工作,由项目公司负责协调有关资源,并承担主要责 任; 3)参与:不承担主要职责,但必须在负责部门领导下参与此项工作并承担相关责任; 4)配合:为工作开展组织提供相应支持,确保其客观可实施; 5)监控:根据工作计划或制度对执行过程是否偏离工作目标进行检查和纠正。 第二部分项目公司组织架构

浅谈房地产项目的风险管理

浅谈房地产项目的风险管 理 This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020

浅谈房地产项目的风险管理 摘要:房地产项目的实施过程存在着很多风险,正确地对待、评价、处理过程风险,必须站在项目管理的战略高度,从项目启动组织到实施过程管理,全过程、全方位地的控制,加强对风险的管理,是保证项目目的、项目目标实现的关键。 关键词:房地产项目管理一、引言以2004年8月31日为分水岭,我国的房地产业进入了一个新的发展时期,随着国家经济大环境的变化,围绕着行业是否有“泡沫”,业内、业外争论的此起彼伏、沸沸扬扬,结果还是迎来了以“土地施行招、拍、挂”和非常严厉控制措施的“协议转让”,迎来了中国人民银行121号文件对房地产更为严格地贷款规定和银行利率的增调,迎来了一系列规范建设行为,提高行业自律水平要求的政策。业内的“一个前提、两条链”都出现了与以往区别很大的变化,风险因素不断增多,风险存在于整个项目开发过程,使中小房地产企业更是处于极为艰难的处境。因此,加强开发项目的风险管理,保证项目目的、目标的实现,是实现企业突出包围、稳步发展的关键过程。二、房地产开发项目的风险分析风险是在特定的客观条件下,在特定的期间内,那些可能发生的结果之间的差异程度,实际上就是实际结果与计划结果的变动程度,这种变化程度越大,所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险,实际上是开发商实施开发过程中固有的风险,在现在的经济大环境中,主要表现在以下几个方面:1、项目的定位风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位,都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的,是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说,项目的市场定位确定以后,基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案,就决定了项目的销售前景,一旦市场定位不准确,项目的指导思想出现失误,是后期无法或者是非常困难弥补的风险,也是项目开发过程中,最大的风险,属项目建设的决策性失误风险,按照风险影响范围划分属于总体风险(决策风险),从某种程度上讲,其结果也是不可管理风险。

房地产项目管理方案

房地产项目管理方 案 1 2020年5月29日

xx科技房地产项目管理信息系统 应用建议书 目录

一、项目背景介绍..................................................................... 错误!未定义书签。 二、地产开发公司常见的管理要求 ........................................ 错误!未定义书签。 三、PM2的系统框架思路介绍 ............................................... 错误!未定义书签。 四、PM2项目管理系统应用方案介绍 ................................... 错误!未定义书签。1.领导总览控制管理............................................................ 错误!未定义书签。2.工作计划与总结管理........................................................ 错误!未定义书签。3.年度开发计划管理............................................................ 错误!未定义书签。4.项目计划成本、动态成本管理........................................ 错误!未定义书签。5.项目进度节点管理............................................................ 错误!未定义书签。6.项目合同管理.................................................................... 错误!未定义书签。7.资金管理............................................................................ 错误!未定义书签。8.楼盘销售管理.................................................................... 错误!未定义书签。9.甲供材(物资)管理 ............................................................. 错误!未定义书签。10.招标管理.......................................................................... 错误!未定义书签。 10.1招标基础资料设置.......................................................... 错误!未定义书签。 10.2招标过程操作 .................................................................. 错误!未定义书签。11.业务往来单位管理.......................................................... 错误!未定义书签。12.办公、业务审批.............................................................. 错误!未定义书签。 2 2020年5月29日

房地产项目开发成本控制措施[1].doc

房地产项目开发成本控制措施 前言 随着经济的发展和房地产市场的开放,房地产建设市场的竞争越来越激烈。国家宏观调控也在进一步加强,在开发项目过程中,以最低的成本获取最大的社会效益和经济效益成为房地产开发企业走向成功的关键。房地产开发项目成本管理与控制的目的是:在确保工程质量、开发周期的前提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品,其管理必须是全过程、全方位的,排除多种干扰因素进行全面成本管理与控制。怎样有效地控制成本,我想从以下方面进行浅述: 一、成本控制的意义 房地产开发项目的基本特点是:产品的一次性、多变性和不确定性。所谓一次性是指每次开发的项目均有不同的地域环境,风格类型和使用要求,一次设计仅适用于一个特定开发项目。而就一个特定的环境和项目而言又有多种风格的建筑和结构类型可供选择,形成多变性和不确定性。因此要使开发项目的成本达到最低,其成本管理则是一个十分复杂系统的工程。要完成这个系统工程必须由信息工程、专业技术、营销策划、经济分析造价控制、统筹各方协同配合方能实现。 房地产项目的开发一体化程序为:选址、征地、策划、设计、工程、销售、售后服务六个阶段;但就项目开发建设分四个阶段:一是策划阶段;二是设计阶段;三是施工阶段;四是保修服务阶段。 二、房地产项目的主要成本构成 房地产企业虽不同于一般企业,但也有其共同点。下面就具体分析一下房地产开发项目的成本构成。 1.项目前期阶段的成本。 这一阶段主要是在市场调研的基础上,对项目进行可行性研究分析,综合论证和决策。具体工作包括房地产项目的构思与定位、目标设计、可行性研究和报批立项,这期间直接发生的各项支出,对于整个项目来说是基础性阶段,非常重要。但是这一阶段的成本占总成本的比例较低,一般不会超过4%。此阶段的成本主要是指项目开发前的市场调研、可行性研究等开发费用,为了保证项目的成功,应加强此阶段的工作。2.土地、土建、设备费用。

房地产项目管理模式探讨

房地产项目管理模式探讨 楼盘简介:中房康桥?蓝湾,位于常德行政新区——芙蓉广场皂果路中段,占地61656.63平方米。项目分为两期开发建设,其中:一期为合院阳房与康桥街坊两部分,已于2008年7月竣工,一期228套;二期为高层,正在基础施工。规划建筑面积134097.48平方米,其中地上建筑面积110450.94平方米左右。包括高层住宅、多层住宅、时尚休闲会所、特色商业街、大型停车场、社区幼儿园、社区医疗保健站以及健身房等娱乐休闲设施。地下建筑面积23646.54平方米。 一、项目管理的重要性近年来,项目与项目管理已经成为我国各行各业的一热门话题,这并不是因为项目和项目管理是什么新生事物,项目和项目管理几乎是与人类共同发展成长的实践性活动,只不过人们从来没有像今天这样更深切地关注它,将它作为一门学科来研究。当今世界项目管理的发展有三大特点,即全球化的发展、多元化的发展和专业化的发展。正是由于这三大特点,使项目管理受到了今天世界各国和各行各业的广泛关注。在我国,目前已有170多所院校建立了工程管理专业。 项目管理着眼于发展趋势,突出工程项目管理的基本方法,重在规范项目管理行为,而不是企业的运作模式。注重工程项目管理的特殊规律,针对一个组织进行项目管理时需要的管理行为进行规范。约束对象为工程项目实施过程和各个环节的管理行为,而不直接涉及与建设工程项目相关的组织,但又非常明确地提出了其服务对象为项目管理企业、发包人、承包人、设计企业、监理企业、总承包企业以及其他相关企业。因此,项目管理反映了一般规律和对项目管理各方的共性要求。 项目管理是按客观经济规律对工程项目建设全过程进行有效的计划、组织、控制、协调的系统管理活动。从内容上看,它是工程项目建设全过程的管理,即从项目建议书、可行性研究分析、工程设计、工程施工到竣工投产全过程的管理。从性质上看,项目管理是固定资产投资管理的微观基础,其性质属投资管理范畴。工程项目管理是指将管理的对象作为一个系统,通过一定的组织和管理方式,使系统能够正常运行,并确保其目标的实现。 GB/T 50326-2006《建设工程项目管理规范》颁布实施有利于全面规范房地产企业工程项目管理行为,指导和促进房地产项目管理科学化、规范化和制度化;有利于贯彻和落实国家和建设部的有关法规和政策,以适应世界经济全球化和项目管理国际化发展;有利于全面提升房地产项目管理理论研究创新和实践应用水平,加快中国房地产产业国际化的进程;有利于促进房地产企业组织结构的进一步调整和生产方式深层次变革,努力实现设计、施工、采购一体化管理,提高我国房地产企业的核心竞争力。 二、房地产项目管理历程我国建设工程项目管理工作起源于学习鲁布革工程管理经验,进行建筑施工企业项目管理体制改革。1984年国家计委提出在工程建设项目中实行招标承包制,1986年又提出全面推行“项目法施工”。特别是1996年以来,建设部陆续出台了一系列推进和指导实施工程项目管理的文件和规定,并开始着手项目管理国家标准的制定。 在这样的背景下项目管理工作在房地产企业中也逐渐全面展开。在此期间,建成了一大批管理水平高、质量过硬、综合效益一流的房地产产品,极大地展示了我国房地产企业通过工程项目管理体制改革所产生的雄厚管理实力和科技水平。但由于当时市场和行业管理职能的局限,最初房地产项目管理只局限于房地产项目施工期间,而且过多地强调了施

房地产开发项目管理职责和内容

房地产开发项目管理职 责和内容 WTD standardization office【WTD 5AB- WTDK 08- WTD 2C】

工程项目管理职责和内容 一、工作概述 根据公司对工程开发项目的总体计划,在公司和上级部门的领导下,负责完成该项目在整个开发过程总的各个不同阶段的工程管理工作及相关配合事务的协调处理工作,负责控制该项目不同阶段的工程计划和进度、工程质量、工程成本、工程竣工验收及相关事务等主要经济技术指标。 工程项目管理的主要职责和范围可分为以下三个阶段: 1、前期工作准备阶段 2、工程施工管理阶段 3、工程竣工验收阶段 二、工程项目管理工作职责和范围 (一)、前期工作准备阶段 1、对项目所处的地理位置、周边环境、场地及交通情况进行现场踏勘,收集第一手原始资料; 2、配合动迁、开发部门对接收地块进行验收、提出整改意见; 3、配合开发部门,接收建设用地红线桩,设置测量控制桩,做好桩点的保护工作; 4、掌握建设用地内及周边的地下障碍物、底下管线、建筑物、构筑物等情况;

5、配合或主管落实建设用地的临水、临电、临时道路、临时围墙及现场办公场所; 6、配合或主管落实市政、管线协调工作; 7、现场落实地质勘察工作; 8、参与扩初及施工图的会审工作,结合工程实际情况提供意见或建议; 9、参与监理、总包、分包的招投标工作; 10、配合开发部门办理前期各项证照; 11、负责编制、审核、调整项目建设进度计划,包括: (1)总体工程进度计划 (2)开工准备计划 (3)地下围护结构、土方及基础施工计划; (4)主体工程施工计划; (5)内外装饰、机电工程施工计划; (6)甲供材料、设备的进场计划; (7)室外总体配套工程的报建、委托、设计、施工及验收计划; (8)竣工验收及交付使用进度计划等。 12、审定总体施工组织设计。 (二)工程施工管理阶段 该阶段的管理以签定的各项合同为指导和依据,切实代表公司担负起合同规定的各项权利和义务。

房地产开发管理条例

青岛市城市房地产开发经营管理条例 青岛市人民代表大会常务委员会公告 《青岛市城市房地产开发经营管理条例》,业经青岛市第十五届人民代表大会常务委员会第三十四次会议修订,并报经山东省第十二届人民代表大会常务委员会第二十一次会议批准,现予公布,自2016年7月1日起施行。 2016年5月26日 山东省人民代表大会常务委员会关于批准《青岛市城市房地产开发 经营管理条例》的决定 2016年5月26日山东省第十二届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过 山东省第十二届人民代表大会常务委员会第二十一次会议经过审查,决定批准《青岛市城市房地产开发经营管理条例》,由青岛市人民代表大会常务委员会公布施行。 第一章总则 第一条为了规范房地产开发经营行为,维护房地产开发经营活动当事人的合法权益,促进房地产业持续健康发展,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。 第二条在本市城市、镇规划区内的国有土地上进行房地产开发经营,实施房地产开发经营管理,应当遵守本条例。 第三条市城乡建设行政主管部门负责全市房地产开发的管理工作,具体工作由市房地产开发管理机构承担;市房屋行政主管部门负责全市房地产经营的管理工作。 区(市)城乡建设、房屋行政主管部门按照规定的职责,分别负责本行政区域内房地产开发、经营的管理工作。 发展改革、规划、土地、城市管理、工商、财政、价格等有关部门和金融监管机构应当按照各自职责,做好房地产开发经营管理的有关工作。 第四条房地产开发经营应当遵守城市风貌保护、文物保护和风景名胜区管理等法律、法规,保护生态环境和历史文化遗产,体现城市地域特征和风貌。 房地产开发建设应当符合海绵城市建设要求。推广海绵型建筑与小区。 鼓励开发绿色建筑和装配式建筑,突出建筑使用功能以及节能、节水、节地、节材和环保。 第二章房地产开发企业 第五条房地产开发应当由依法设立并取得资质证书的房地产开发企业进行。 第六条新设立的房地产开发企业,应当向市城乡建设行政主管部门申请暂定资质,

房地产典型案例分析

房地产典型案例分析 第二节普通商品房销售案例 xxx商品房销售管理案例 一、营销方式 1、营销策划与销售执行相结合 营销策划的任务是确定机会,制定营销战略和计划,指导产品和方案走向机会;销售执行是执行这些计划。如果营销策划没有要求销售执行,从机会与计划的角度来看,虽然有好机会,但在执行中会无从把握;另一方面,如果在执行中,营销者没有从销售执行处联合了解实际情况并解决计划执行中的问题,营销策划就无法调整并达到最佳效果。 2、具体营销手段 目前激烈的房地产营销市场出现了新的变化: (1)单一行销手段落后 房地产销售经过多年的发展演变,依靠单一的广告及简易的销售工具已无法满足高档次项目的推广要求,特别是近年来市场竞争日趋激烈,行销阻力较大,单一的行销手段所产生的销售力度已明显不足, (2)行销要重视心理战 表面上各项目在市场进行行销大战,但项目各有特色,是否被客户所接受,归根结底应为客户的心理认知。所以应把行销的主战场放在客户心理上,即尽可能的组合一切行销手段、多方位多角度的打动客户,或者改变客户在头脑中已形成的认同观念,从而使其认知项目,最终促成购买。 (3)行销要重视实效性 为保证销售工作的成果和资金的有效使用,具体行销手段的使用要重视效果。整合传播强调多种手段的组合运用和变化调整的策略,如公关活动要通过广告发挥更大的宣传效果,SP 促销可以和直销(DS)结合运用,使得行销过程更具连续性和统一性,有效保证项目对外形象的统一和完整。 同时,要分阶段根据销售前沿反馈信息及时调整行销组合,避免过度依靠广告行销,以使行销更具实效。 针对上述情况,新的营销方式——“整合传播”成为最有效的营销手段。 整合传播是综合销售现场包装、工地包装、广告、直效行销、SP促销、公关活动等手段的整体行销运作模式。 具体来言,整合传播包括: (1)报纸广告、销售海报、楼书、展板等,统一的营销口径宣传,实现广告传播的整合;(2)新闻发布、专题研讨、庆典活动等相互推动,实现公关活动的整合; (3)销售前期、内部认购期、公开发售期、强销期、续销期等前后连贯,实现销售周期的整合; (4)现场售楼处、样板间、实品屋等形象一致,实现销售地点的整合; (5)分期付款、按揭、建筑分期等付款方式综合运用,实现支付方法的整合; (6)折扣销售、赠物销售、抽奖销售等合理使用,实现SP促销的整合; (7)销售经理、专案、主管、代表等说辞一致,实现销售全体的整合; 整合营销讲究系统组合,将各类营销方式作为一个整体优化运作,发挥最大效益。 3、建立分销网 (1)利用发展商对外的影响力和关系,发布项目信息,并给予一定的价格优惠,以吸引客户购房;

浅谈房地产项目管理存在问题及研究对策

本科毕业设计(论文) 开题报告 论文题目浅谈房地产项目管理存在问题及研究对策 一、研究的意义 1.国内研究概况 随着我国经济的持续、快速发展,我国建设部与国家计委、经贸委意欲尽快出台关于进一步推行工程总承包与工程项目管理的指导意见》和((工程项目管理(服务)办法,以制定工程总承包与项目管理(服务)的实施细则,规范其基本做法,进一步促进其科学化、规范化和法制化,从而指导我国工程总承包与工程项目管理工作的开展,提高项目管理水平,与国际惯例接轨。项目经理(PM)在我国已成为新世纪黄金职业,项目管理师职业资格认证工作已开始试点。作为当今时代商海先锋,掌握着我国经济腾飞脉动的特殊群体,项目管理知识的学习迫在眉睫。今天,我国的项目经理角色群体的服务目标已经被赋予全球视角。 2.国外研究概况 工程项目管理学科经过近半个世纪的发展,目前,西方发达国家已经在工程项目管理方面形成了比较完善的科学体系。美国、加拿大的柏克德(BECHTEL)、凯洛格(KBR)、福斯特威勒(ROsTER WHEELER)、鲁姆斯(ABB LUMMUS)、浮卢(FLOUR)、兰万灵(SNC LAVALIN)等六家国际大型工程公司的工程项目管理进行研究,这些国外企业的比较先进的工程项目管理形式主要是项目管理承包。此外,还有项目管理组(PMT)和施工管理(CM)等。PMC是指项目管理承包商代表业主对工程项目进行全过程、全方位的项目管理,包括进行工程的整体规划、项目定义、工程招标、选择E、P、C承包商,并对设计、采购、施工过程进行全面管理,一般不直接参与项目的设计、采购、施工和试运行等阶段的具体工作。PMC的费用一般按“工时费用+利润+奖励”的方式计取。PMC 是业主机构的延伸,就从定义阶段到投产全过程的总体规划和计划的执行,对业主负责,与业主的目标和利益保持一致。为实现21世纪我国的新发展,强化我国的产业竞争力,就必须分析和研究当前国内外工程项目管理科学体系发展的现状,尤其是近年来国际上比较先进的工程公司,为了适应项目建设大型化、一体化以及项目大规模融资和分散项目风险的需要,推出了一些成熟的项目管理方式。

中华人民共和国房地产管理法

中华人民共和国主席令第七十二号 《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议于2007年8月30日通过,现予公布,自公布之日起施行。 中华人民共和国主席胡锦涛 2007年8月30日 全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定(2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过)第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议决定对《中华人民共和国城市房地产管理法》作如下修改: 在第一章“总则”中增加一条,作为第六条:“为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。” 本决定自公布之日起施行。 《中华人民共和国城市房地产管理法》根据本决定作相应修改,重新公布。 中华人民共和国城市房地产管理法 (1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正) 目录 第一章总则 第二章房地产开发用地 第一节土地使用权出让 第二节土地使用权划拨 第三章房地产开发 第四章房地产交易 第一节一般规定 第二节房地产转让 第三节房地产抵押 第四节房屋租赁 第五节中介服务机构 第五章房地产权属登记管理 第六章法律责任 第七章附则 第一章总则 第一条为了加强对城市房地产的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展,制定本法。 第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、房地产交易,实施房地产管理,应当遵守本法。 本法所称房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。 本法所称房地产开发,是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 本法所称房地产交易,包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 第三条国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是,国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 第四条国家根据社会、经济发展水平,扶持发展居民住宅建设,逐步改善居民的居住条件。

11 项目管理手册前言

前言 专业致远,持之以恒 规范化、专业化是万通新形势下大发展的一个重要保障。专业化管理、精细化经营,是万通树立核心竞争力、实现长期经营发展目标的重要努力方向。 万通又开始了新一轮快速拓展,作为上市公司,股东给管理也提出了更高的 要求。在快速发展中如何保证新设立的项目公司不走样,并保有万通的全部属性?如何避免扩张中不再出现过去曾经发生的问题?如果在快速扩张前不解决这些问题,我们就无法保证高质量的快速发展和股东的要求。而规范化、专业化是成功复制万通管理模式的有效途径,即建立和健全一整套标准化的管理制度,通过一套可以复制的标准化开发流程,保证万通所有项目公司都能在一个完整的框架内运作。所以制度的完善和拷贝也就顺理成章地成为万通2008年设计、采购、工程和成本管理工作的重要内容。 房地产开发涉及万通的许多部门,本次我们从规范化和专业化角度对设计、工程、成本和采购专业作了系统优化,形成的成果内容包括:万通的业务流程图、管理规程、各节点工作要求、操作指引、管理表单、示范文本等,我们将这些成果称为《万通项目管理手册》。本次专业化体系的构建,不仅是对万通十多年房地产成功的管理经验的总结和提炼,同时也对万通地产10多年发展中的经验教训进行了总结,也借鉴了业内的先进管理经验,可谓千头万绪,浩繁琐碎。经过万通总部四个中心的共同的努力,终于形成了《万通项目管理手册》阶段性的成果文件。但是,这仅仅是万通专业化发展的开始,学习、领悟、掌握、执行才是专业化道路上更艰苦的工作。 万通在过去遇到过各种问题,在将来还会遇到各种问题,我们可以付学费,

但我们不可以为同样的问题支付第二笔学费。《万通项目管理手册》是避免重犯错误、提高员工专业能力的重要工具。制度是纲,但是赢在执行,请万通的员工在各自工作中认真执行相关的业务流程规定,并在实践中不断丰富和完善万通专业化业务流程体系。 唯有持之以恒,方能专业致远。 北京万通地产股份有限公司董事总经理 许立

浅谈房地产项目管理

浅谈房地产项目管理 发表时间:2016-03-31T13:50:22.217Z 来源:《基层建设》2015年21期供稿作者:郝兴栋 [导读] 中国海洋大学房地产项目管理的水平高低决定了房地产开发项目成败,也关系着房地产开发企业的发展前景。 中国海洋大学山东省 266000 摘要:随着政府对房地产市场的宏观调控,房地产行业的竞争变得日益激烈,房地产企业要在激烈的市场竞争中实现可持续发展,就必须必须抓好质量管理、成本管理、风险管理和合同管理,只有这样才能提高企业的经济效益。本文对房地产项目中的质量管理、成本控制、风险控制和合同控制问题进行了简要的阐述,希望对相关工作人员能够有所帮助。 关键词:房地产项目;项目管理 引言 在房地产项目中,质量、成本、风险、合同是企业比较关注的重点。尤其是质量和成本,两者之间有着一定联系,可以说质量是核心控制因素,成本管理则是为了企业服务。房地产企业只有抓好质量管理和成本管理的同时,再注重合同和风险管理,才能使房地产企业的经济利益和社会利益达到最大化。 一、房地产项目管理的概念 房地产项目管理是其工程项目管理中一项重要的内容,项目开发管理者在工程建筑和使用中,通过全方面的管理方法和程序,其目的就是将房地产开发系统中的理论计划等加以实现,因此在房地产项目的开发中,需要对其开发项目相关的要素进行优化配置。在房地产项目管理中,其管理核心就是成本控制,针对房地产项目的核心进行控制,即是对项目施工、组织管理等系统化的管理。成本控制管理包含多个内容,比如成本的优化配置,效益最大化等,开发商在发展中追求的目标很大程度上要由成本控制来决定。成本控制贯穿在房地产项目开发中的每一个环节,随着工程的进程会发生动态的变化,在发展计划的制定时,需要结合企业的发展特点进行计划,分析项目的可实现性,在规划时要包含项目施工中的人力、物力、财力规划,以及发展中的软硬件准备等。在项目的实施中,需要对设计图纸进行审核,进入施工,并且在施工后进行整体项目的验收,从而完成项目管理。 二、项目的质量管理 1、明确质量目标 项目开发的质量管理目标要与项目的自身特点结合。质量目标的设置不能过高也不能过低。质量目标过高,企业的投资成本将会上升,企业的综合绩效将会降低;目标过低,会对项目造成一定伤害,从而导致企业在市场竞争中失去竞争力。在确定质量目标成本时需要对投入费用和获取的收益进行分析,在开发过程中要树立全寿命周期概念,在项目开发过程中适当坚守非一致性成本,增加一致性成本,降低事故发生的几率。 2、质量保证 在项目开发过程中,通过质量计划,增加项目最终用户以及投资人对项目质量的信心。例如,在招标前讲明项目进度、成本控制、质量目标以及相应的招标条件,对施工组织和质量计划进行严格审查,加强对进场构件和材料的监督工作。 3、项目施工过程中的质量控制 施工过程控制,就是将工程施工过程和阶段性结果进行科学比较,找出工作中出现的偏差;通过合同说明与半成品和成品进行详细对比,找出偏差所在;利用施工作业和施工方案与实际工程建设顺序进行对比,找出偏差所在;对整个施工过程中的质量控制可以通过普查、抽查等方式完成,依据阶段作业的结果,判断工程的建设是依据原施工标准继续作业,还是进行修改。施工过程中,可以通过现场负责人管理责任制,对各级技术管理的权限进行合理划分,从而使每名工作人员都各司其事。在施工过程中,要通过旁站监理对施工承包人的各种施工方法和施工程序进行控制。旁站监督包含的内容有:检查施工中使用的设备、材料、工程开工报告单、操作工艺以及施工方法等,如果发现违规行为,要及时发出警告,并做出现场指令,确保工程质量。 三、房地产项目成本管理 1、提高成本管理意识 房地产项目的成本管理需要全员参加,因此要想改进房地产项目成本控制手段,就必须全面提高成本控制意识,不能单纯地提高某个部门或某个人的成本控制意识,房地产项目成本控制也不是某一个部门或某一个人的责任,而是房地产企业中涉及到的每一个人的责任,这也是全面成本控制的核心。全面控制并非仅对成本进行控制和管理,而是项目管理中涉及到的多个方面的工作都要围绕成本管理开展,从项目投标到工程竣工整个环节都要加强对成本的控制。 2、优化设计方案 房地产项目设计水平对成本控制有着重要作用。因此,在房地产项目开发过程中要对设计方案进行优化,在设计阶段强化成本控制。在项目建设方案的设计上应当尽量挑选优秀的设计单位,对先进的技术进行合理应用,使项目成本能够得到合理控制,确保投资能够获得到期望的经济效益。对房地产项目设计的选择应当通过多种方案相互对比的形式选出满足需求的方案。 3、通过创新技术和信息化管理控制成本 房地产项目投资过程中需要技术手段作保证。依据大量的施工经验不难看出,在建筑施工中材料所占的费用比例高居不下,对成本有直接影响。科技的发展使房地产项目在施工过程中需要不断地对技术进行提高,增加对新材料、新工艺、新方法的应用,通过对新技术的应用,可以适当的缩短工期,降低工程成本。 四、房地产项目的风险管理 1、树立风险价值理念 首先,房地产作为特别性很强的行业,管理层先要意识到加大风险管理的必须性,提高自身的风险防御认识,对项目的开发过程中有可能碰到的各类风险清晰的认识,力求在进行任何决定的时候都具备风险价值认识,时事警惕风险,并且认真做好决定前的分析工作,选

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