中国未来五年(2013-2017)住宅市场需求预测
中国未来五年（2013-2017）住宅市场需求预测
中国住宅市场的需求是以中国快速发展的城镇化为基础，合理解决住房问题是中国面临人多地少的现实条件下的重要问题，住房市场化已经成为解决中国居民住房需求的主要手段。本文利用成交总量增长趋势推导法、人均住房建筑面积增长趋势推导法、城镇人口及户均需求增长趋势推导法、需求因素综合推导法四种方法来综合预测未来五年（2003-2017）中国住宅市场需求量。
一、成交总量增长趋势推导法
按照历史增长趋势法计算，2006-2011五年间，全国住宅销售年均复合增长率为11.8%，考虑到这五年个别年份住宅销售存在呈非理性增长因素，加之持续的房地产调控对房地产市场产生了一定的影响，未来五年将难以持续高速增长，在此我们大致预期未来五年均复合增长率为6%。按照这个增长速度，以2012年住宅销售量10亿平方米为基数（根据2012年现有数据估算,2011年为9.7亿平方米），计算2013-2017年商品住宅销售量，预计约为59.7亿平方米。
图一2006年-2011年商品住宅销售面积及未来销售量预测
二、人均住房建筑面积增长趋势推导法
2006-2010年城镇人均居住建筑面积年均增长0.78平方米左右，且逐年放缓。随着我国房地产市场持续调控，住宅市场进入到新的历史时期，国家更加注重住房保障工作，加强了对住房供应结构的调控，未来五年人均住房建筑面积的增长将继续放缓。2004年，建设部政策研究中心发布了《2020我们住什么样的房子——中国全面小康社会居住目标研究》，这个课题研究公布了21项指标，主要包括城镇人均居住面积35平方米、城镇最低收入家庭人均住房面积大于20平方米等。从目前的统计数据来看，我国应当可以提前实现城镇人均住房面积35平米的小康指标。通过考虑已确定的住宅发展政策及近年的调控政策影响，结合历史增长的趋势分析，确定未来五年城镇人均住房面积年均增长0.6平方米,则2015年将实现小康指标，到2017年，城镇居民人均住房建筑面积达到36.3平米。
图二2006年-2011年城镇人均住房建筑面积及未来预测
设未来一年住宅需求为X，那么城镇人口、住宅量和人均住宅建筑面积的关
系如下：
通过计算每年住宅增量，通过求和得到2013年至2017年住宅增量总和约为
54.4亿平方米。
三、城镇人口及户均需求增长趋势推导法
(一)城镇人口增量预测：年均增长1800万人左右
中国人口现阶段特点是总量多、增幅逐年走低。人口自然增长率增幅在2006-2011年平均每年下降0.98‰，按此增长率推测，则我国2017年人口总数为13.71亿。
2001-2011年期间我国城镇化率呈直线上升态势，但城镇化增长幅度存在逐步减缓的趋势。从2001年的37.7％到2011年的51.3％，平均每年提高1.36个百分点。按照未来五年我国城镇化率平均每年提高1.2个百分点进行推算，得出2017年末我国城镇化率为58.5%左右，城镇常住人口总数为8亿左右。2013年至2017年我国城镇常住人口平均每年增长1800万人左右。
表一中国城镇常住人口总量及其城镇化率预测
单位：亿人、%
(二)城镇住房建筑面积需求总量约为58.5亿平方米
2005年国家统计局人口调查数据显示，我国城镇居民家庭住房户均套数为1.04，即那时的我国城镇居民家庭已经实现了“户均一套房”。但从住房质量上看，那时我国城镇住房成套率只有77%（成套住房包括独立的起居室、厨房和卫生间），所以户均成套住房仅为0.8。根据第六次人口普查数据（2010年），全国、城市和镇的住房成套率分别为63.5%、81.1%和66.9%，成套率变化不大，按近几年的住宅建设速度以及城镇人口增长，户均成套住房估计为0.9左右，距小康标准还有一段距离，预计2015年前后将达到户均一套房。
在人均住房建筑面积增长趋势推导法中已经推测我国未来五年城镇人均住房面积年均增长0.6平方米。预测到2017年，城镇居民人均住房建筑面积达到35.8平米左右。2000年至2010年我国城镇户均规模由3.11人降至2.85人，规模年均缩小0.026人，按照此规模推测，2017年我国城镇户均规模在2.67人左右。
我国城镇住宅的增量供给从大的方面来分为两个渠道，一是城镇住房建设，二是随城镇化浪潮进入城镇范围的农村住宅。预计农民带进住房面积占城镇住房需求总面积的25%，农民带进住房套数占城镇住房需求总套数的20%。预计2012年我国城镇住房建筑面积总需求量为212亿平方米，到2017年达到290亿平方米，增加约78亿平方米，扣除农民带进的住房面积，城镇新增住房建筑面积需求量约为58.5亿平方米。
表二中国城镇住房需求规模预测
单位：亿人、万套、亿平方米
四、需求因素综合推导法
(一)快速城镇化，创造首次置业需求
现阶段，我国正处于城镇化加速发展时期。2001年全国城镇化率为37.7%，2011年增至51.3%，年均增长1.36个百分点，未来五年城镇化增速会有所减缓，如果按年均速度1.2个百分点，2013年至2017年全国城镇人口增量约在9000万人。快速的城镇化进程不仅促进了城市建设，更直接刺激了住宅需求，这种需求的表现形式以首次置业为主。
图三2001年至2011年中国城镇化率
数据来源：国家统计局每年约1800万新增城镇人口中，大致包括三种情况：一是农民工进城务工，应属主力军，但他们的购房能力极低。据2011年《我国农民工调查监测报告》统计,我国外出农民工数量约为1.58亿人，其中购房的仅占0.7%。不过，他们的租房需求，也会刺激投资购房需求，从而为他们提供租赁房源。二是由于城市行政区域的扩张导致一些村镇，甚至整个县级区域并入城市管辖范围，从而使大量的农村户口变成城镇户口，他们所居住的房子也纳入了城镇住房的统计范围，这部分所谓的“城镇化”人口并没有增加对城镇住宅的需求，每年500万人左右属于这种情况。三是每年几百万（2011年660万）的大学生毕业，他们中超过五成属农村籍学生，毕业几年后会陆续购房。除此以外，还有一个重要情况，原本就是城镇户籍的人，但从中小城镇向大城市迁移，这部分新增购房需求大、能力较强。总而言之，从购房需求结构分析，情况比较复杂，测算难度较大。剔除每年由行政区变化而带来的500万左右人口，五年还余6500万人，按其中的50%购房，按人均购房面积35平米，则近11.4亿平米。
表三2011年外出农民工在不同地区务工的住宿情况
数据来源：国家统计局
(二)人均收入快速增长，带来改善型需求
2006年以来，我国城镇居民人均可支配收入保持年均13%的名义增长速度，2011年全年城镇居民人均可支配收入为21810元。目前我国宏观经济增速有所减缓，预计未来五年城镇居民个人可支配收入将保持年均10%左右的增长。可支配收入的快速增长为住宅需求提供了支付能力，近年来我国城镇人均居住面积一直随着收入的增长而稳步提高。我国2011年人均GDP已达5400美元，住宅消费处于加速升级阶段。
图四2006年-2011年城镇居民家庭人均可支配收入
数据来源：国家统计局现阶段我国旧房换新房、小房换大房、中低档房换高档房的改善性住宅需求旺盛。另外，随着我国经济的发展以及城市家庭模式的变化，城镇家庭小型化的趋势越来越明显，其中每年因结婚产生的婚房购房需求在一定程度上也占据了较大比例。2006年至2011年全国结婚登记总数年均在1100万对左右，且呈现每年递增趋势。假定未来五年年均结婚登记1200万对，按城镇人口占全国人口比重为50%计算，则为600万对，五年共计3000万对，假定其中50%有购置婚房需求，也即1500万对，按套均面积90平方米，则五年婚房购房需求为13.5亿平方米。
按照2011年国家统计局的数据，我国城镇人口数为6.9亿，城镇户均家庭人口数为2.85，那么城镇家庭数为2.42亿户。按收入水平划分，高收入和最高收入两类家庭占城镇家庭总数的20%左右，也即0.48亿户家庭有能力改善居住水平。按发达国家经验，一个中产家庭10年左右才会产生新的购房需求，若按未来五年内有50%的中国富裕家庭，也即约0.24亿个家庭会购买新房，若按户均130平米计算，未来5年将有15.6亿平米的改善型购房需求存在，当然，由于部分家庭在购新房的同时，会卖掉旧房，所以新增需求暂减为12亿平方米。
加之上述婚房需求，则总需求量为25.5亿平方米。目前在很多大城市，改善型需求已成为市场上的主导性需求。
(三)持续旧城改造，造成新增刚性需求
旧城改造及其它城市建设造成的动拆迁，会持续产生新增的住宅需求，而且多属刚性需求。从现实情况看，2003年，全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米，占当年房地产竣工量的28%左右。2003年10月，国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之后，2004年全国城市房屋拆迁量有所下降，2007年《物权法》出台后，全国动拆迁难度进一步增大。2009年，国家要求各地加大棚改区改造力度，五年内完成成片的棚改区改造，各地拆迁规模增加，导致新增的安置房需求加大。比如2011年，全国新开工1000万套保障性安居工程中，其中拆迁安置房415万套，2011年全国保障性安居工程竣工的各类棚户区改造住房套均面积77.5平方米，面积达3.2亿平米左右，这还仅是实物补偿的部分，还有些业主选择货币补偿，拿了钱去购买商品房。2013年至2017年，旧区改造、棚户区改造、城中村改造，规模将有所减少，但进程还将持续，大概会有15亿平方米的新房需求量。
(四)投资投机需求
住宅的首要功能是居住，但投资保值是另一大功能，特别是我国当前资本市场还不是很完善，社会上缺乏足够投资渠道情况下，投资房产便是一种重要的途径。当前，我国经济正面临着诸如人民币升值、流动性过剩等问题，对于城市富裕阶层而言，通过购买房产谋求货币资产的保值增值是一种可行且回报较高的投资途径。投资投机需求的来源主要有三个，一是城市富裕阶层；二是国内特定的财富团体，如“山西煤老板”、“江浙私营私业主”等；三是国际资本（部分属热
钱）。投资投机需求相对于自住需求具有相当的弹性，在整个市场向上的时候，投资需求就表现非常强，在市场出现调整低迷的时候，投资投机需求就相对较弱。2005-2010年，一线和重点二线城市投资投机成份偏高，平均在20%左右，三四线城市偏低。2011年以来，房地产调控实行限购、限贷等行政干预政策，导致投机需求基本消息，投资需求也大幅减少，预计未来五年内全国投资投机性需求占总住宅需求的比例将减为10%左右。2011年全国一手住宅销售量约9.7亿平方米，2012年预测在10亿平方米左右，2013年至2017年五年投资住房需求合计约5亿平方米左右。
按照上述分析影响住宅需求的因素，推算2013-2017年住宅需求总量如下：一是城镇化创造的住房需求约为11.4亿平米左右，二是改善型住房需求约为25.5亿平米左右，三是动拆迁带来的住宅需求约为15亿平方米，四是投资住房需求约5亿平方米。总量约为11.4+25.5+15+5=56.9亿平方米。
五、结论
将上述四个方法推导出的结果进行算术平均，得出未来五年我国新增住宅需求总量预测数据约为：（59.7+54.4+58.5+56.9）/4=57.4亿平方米。