(房地产管理)地产专属名词解释
房地产销售相关名词解释市场用词
一级市场房屋一级市场指开发商作为出售人的市场；土地一级市场指国家作为土地使用权转让人的市场。
二级市场标的物完成第一次交易后进行再交易的市场，主要指土地二级市场和房屋二级市场。
三级市场房屋使用权的交易市场。
商品房进入市场被买卖的房屋。
经济适用房政府给予开发商各种优惠，限价销售给住房困难户的住宅。
二手房从开发商处购买房屋后再次上市交易的房屋。
公益事业用房是指用于科教、文化、卫生、社会公共福利性、非生产性、非营利性事业的房屋。CBD 中央商务区的英文缩写（Central Business District）。
泛CBD 现指由于受CBD规划建设影响，其房地产市场迅速发展的北京东、东南部区域。
边缘区域现指环五环的广大区域，北京规划了10个边缘集团，分别是：西苑、清河、北苑、垡头、南苑、丰台、石景山、定福庄、酒仙桥（望京）、东坝。
销讲用词
期房还没有具备基本居住条件的房屋。
现房达到入住条件的商品房。
尾房指不多于项目总数5%的剩余出售单元。
样板房发展商修建或装修作为购房人参考的房屋。
起步价一个项目中价钱最低单元的每平方米销售价。
均价一个项目中大部分出售单元每平方米的销售价格。
预售价获得《预售许可证》的项目每平方米的销售价格。
标准层平面布置相同的住宅楼层。
户型房屋内部客厅、卧室、卫生间、厨房等的组合模式。
起居室（厅）供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。
卧室供居住者睡眠、休息的空间。
阳台供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。
使用率房屋使用面积与建筑面积的比率。
使用面积指房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构面积。
开间房屋空间纵向墙壁间的直线距离。
进深房屋空间横向墙壁间的直线距离。
层高上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。
净高地面与天花板间的直线距离。
代理商这里指帮助产权人或房地产开发商租售房屋而获取佣金收入的公司或个人，对某个项目而言，根据代理商的数量分为独家代理和广泛代理。
开发商将土地进行改造或修建房屋用于出售获取利润的公司。
公摊系数将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套数内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。
住宅共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等）。
绿化率一定用地范围内绿地面积与用地面积之比。
容积率一定用地范围内所有建筑物面积与用地面积的比率。
公证公证是国家公证机关根据当事人的申请依法证明法律行为、有法律意义的文书和事实的真实性、合法性，以保护公共财产，保护公民身份上、财产上的权利和合法利益。
售后包租指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销
售商品房的行为。
分割拆零销售是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分，分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。
水景住宅借助周边水域提高居住环境质量的住宅。
合同/交易用词
五证《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑规划许可证》、《开工证》、《销售许可证》的合称。
违约责任指当事人在不履行合同债务或者履行合同债务不符合约定时，所应当承担的赔偿损害支付违约金等责任。
滞纳金由于延误付款或交房时间违约而给予守约方的补偿费用。
订金为保留标的物一定期限而向出售人缴纳的临时财物，可以退还。
定金表示自己肯定购买标的物而向出售人缴纳的少量财物。
房屋按揭是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
按揭贷款指用预购的商品房进行贷款抵押。
个人住房贷款（也叫商业贷款）中国人民银行批准的商业银行和住房储蓄行，为城镇居民购买普通住房提供的贷款，执行法定贷款利率。
个人住房担保贷款是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房。任何单位和个人不得挪作他用。
公积金贷款是政府政策性住房贷款，贷款对象必须是住房公积金的缴存人，贷款利率比商业贷款低（又称个人住房委托担保贷款）。
组合贷款住房资金管理中心运用政策性住房资金、银行运用商业信贷资金向同一借款人发放的购房贷款。
分期付款购房人根据买卖合同的规定，在一定的期限内分数次支付全部房价款。
印花税是对经济和经济交往中书立、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人征收的一种税。
契税是对不动产的买卖、典当等产权转移变动征收的一种税。契税的征税对象是境内转移土地、房屋权属。
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的税。个人所有的非营业用房，主要是指居民住房，不论面积多少，一律免征房产税。
城镇土地使用税指在城市、县城、建制镇、城市工矿区范围内使用国有土地的单位或个人向国家缴纳的的项。
房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。
全部产权是指按市场价和成本价购买的房屋，购买者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。部分产权是职工用标准价购买的公房，出售时原产权单位有优先购买权，销售收入按比例进行分配。房地产评估价格简称评估价，是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种估价、推测或判断。从理论上说，一个良好的评估价格应该等于公平价又等于理论价格。
房屋折旧房屋因使用或搁置而自然折损的货币体现。
房屋重置价格简单地说，是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。
房地产抵押房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行
担保的行为。
房地产转让房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
继承权继承权是指公民依法承受死者个人所遗留的合法财产的权利。
产品形态
别墅每套独立的住宅，一般位于环境优美的山间水畔。
Townhouse 英文直译为城镇里的房子，特点是位于或紧邻市区，多为4层连排住宅，施工快(通常一年内完工)分摊面积少，国外作为第一居所设计，2001年热销北京。
低层住宅指层数为一层至三层的住宅。
多层住宅是指层数为四层至六层的住宅。
小高层住宅层数七至十一层的住宅，其平面布局类似于多层住宅，有载人电梯，但无消防电梯。
中高层住宅是指层数为七层至九层的住宅。
高层住宅是指层数为十二层及以上的住宅。
单元式高层住宅由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。
塔式高层住宅以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。
通廊式高层住宅由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅。
中间层底层和最高住户入口层之间的中间楼层。
面积相关定义
建筑面积指外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室等，且具备上盖，结构牢固，层高大于2.20m（含2.20m）的永久性建筑。
套内建筑面积套内建筑面积由以下三部分组成：套单元内的使用面积、套内墙体、阳台建筑面积。
套内墙体面积指商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体的面积。
套内使用面积是套内房屋使用的面积。
套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
套型按不同使用面积、空间组成的成套住宅类型，住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间等基本间。
其他
跃层住宅套内空间跨越两层楼及以上的住宅。
底商住宅、写字楼首层或更高层作为商业用房使用的部分。
地下室房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2。
半地下室房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且超不过1/2者。
基础设施主要是指与商品房及商品房所在小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、
公共配套建筑是指与商品房及商品房所在小区建设相配套的教育、商业、饮食、娱乐等公共建筑。通讯、道路、绿化等设施。
房屋附属物现是指房屋的附属建筑和构筑物，如围墙、烟囱、化粪池、门斗、水井等。
建筑密度一定用地范围嫩所有建筑物的基地面积与用地面积之比。
项目类
开发团队将土地进行改造或修建房屋用于出售获取利润的公司。
项目基本情况
项目建筑规划项目的建筑设计、景观规划单位。
周边环境
1、环境描述—用简短的语言描述个案周边的环境状况、交通、商业服务配套设施情况等。
2、基地位置图—项目基地周边的主要道路、商服配套标注，并用★标出项目所在位置（即本案）。
产品特点开发楼盘的地域特征、配套设施（内部、周边）、周边环境、项目优势、建筑理念、户型特点、建筑规划、物业管理等。
建材及配套开发楼盘所采用的建筑结构、材料、附属建筑和构筑物，与商品房及商品房所在小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、与商品房及商品房所在小区建设相配套的教育、商业、饮食、娱乐等公共建筑。
物业管理项目或社区的后期管理单位，具体描述服务项目。
销售价格每平方米的销售价格，以建筑面积计算。
项目动态项目的开盘、内部认购、收盘时间，在此期间所开展的促销活动等。
营销广告类
项目定位开发楼盘的类型，如商品房、经济适用房、商务楼等。
目标群开发楼盘面对的目标客户群体。
广告语广告语又称广告口号、广告标语，是在广告中反复出现的一句简明扼要的口号性语句，用于诠释企业文化理念、项目卖点等，引导目标客户群的关注。
广告策略广告策略是保证实现广告目的的重要谋略思想，是广告策划者在广告实施活动中，为实现广告战略目标而采取的对策与方法手段。
诉求角度使产品的利益或形象从多种创意途径的表现方法上折射出来，让目标受众充分受到这种由产品的功能转化而来的利益点的感染，从而潜移默化或立竿见影地实现一种渴望拥有产品的行动。
销售资料项目简介、楼书等。
媒介投放项目广告投放的媒体、方式和周期。
SP/PR 项目的促销活动/公关资料。
图片及作品类
鸟瞰图项目整体风貌的俯视图。
户型图用作展示户型的平面俯视图。
园区规划图项目所在地的自然环境展示图。
平面媒介广告设计作品项目的平面广告设计图。
二维、三维广告设计作品平面、立体的项目广告设计图。
房地产企划（宣传）基本知识
房地产策划概述
1、房地产策划
房地产策划就是以客观的市场调研和市场定位作为基础，以独特的概念设计位核心，综合用运各种策划手段，按一定的程序对未来房地产开发项目进行创造性的规划，并具有操作性的房地产策划文本做为结果的活动。策划者必须根据区域市场状况，竞争态度，项目本身特征，时尚特征以及目标客户特点进行策划，并制定营销和推广方案，并监控着整个过程，随时对出现的问题进行检讨和休整。策划工作要贯穿物业定位，规划，开发，销售和监控等全过程。
2、策划工作要注重几方面的因素
（1）、要注意地域性的区别。
（2）、要注意整体性的关系。
（3）、要注意现实性的情况。
（4）、要注意有效性的把握。
（5）、要注意可调性的空间。
（6）、要有前瞻性。
（7）、要能体现人文。
（8）、要具有决策性。
3、策划中的基本方法
(1)、模式移植法
直接移植。就是根据地域性的比较将发达地区的策划方案经过调整来使用。
间接移植。就是把成熟地区的理念，原理，方法等应用于项目来。
（2）、重点法：就是对复杂的策划对象时，首先寻找突出某一环节，某一资源，某项条件的线索，将策划对象缩小，并简单化，利用局部来带动整体。
（3）、复合法：不同的策划内容复合为一体，利用复合思维进行创新。一种是把新技术与传统房地产产业组合，如高科技在房地产上的运用，另外就是两个不相关的事联系在一起，例如奥林匹克花园就是典型的例子。
（4）、实证法：用于市场营销领域，即用实际的，让消费者看得见的功效来证实产品的优越性。
（5）、回避法：主要是利用改换问题内容，重新设立策划课题，再加以策划。有些问题，可能策划人也无法解决，那就不如利用另一个思路去思考。
（6）、逆向思维法：主要是把思维角度，方向，内容，途径，目标等方面反过来，寻找解决办法。
（7）、背景转换法：产品的价与其背景有很大关系，背景可以以行业为背景，以规模成为背景，以质量作为背景等等。
（二）、房地产策划细节
1、营销策划
（1）、 VI导入系统
◇ 案名、LOGO
◇ 工地整理、样板间接待中心设计
◇ 楼书、DM、POP
◇ 信封、稿纸、名片、传真纸、指示牌
◇ 车身、男女销售人员服装
（2）、媒体分析及媒体
（3）、选择发展商形象包装
（4）、项目营销战略拟订
（5）、提炼概念营销和产品卖点
（6）、广告诉求点与平面广告策划及设计
（7）、营销阶段划分及各阶段营销主题
（8）、SP活动整体策划及组织实施
2、销售执行
（1）、业务员招聘培训、演练、上岗
（2）、行销工具与工作准备
（3）、发展商背景资料准备
（4）、价格拟定、价格实施策略
（5）、销售控制表单制作执行
（6）、行销话术、答客问、制作执行
3、房地产广告操作的流程
房地产广告是作为推广房地产项目，而进行的宣传方式。在日趋激烈的房地产竞争中，广告宣传起到了决定性的作用，建成了很好的产品，制定了很好的营销方式，都需要依赖广告进行展示，让所有的关注人群了解。现在主要的房地产广告有，平面广告（报纸、杂志、DM），户外广告，网络广告等等。
（1）、市场分析。对整个市场概况，市场前景，市场规模，市场动向，物业定价，区域比较等方面进行分析，这是广告操作的最基本工作。
（2）、消费结构。包括购房对象年龄，层次，动机，意向，喜欢户型和付款方式等方面。
（3）、品牌分析
（4）、问题点分析
（5）、机会点切入
(6)、构思市场主题
(7)、以上也是基础的市场研究范畴
（8）、设计市场定位
（9）、广告主题定位
（10）、广告表现
a)广告目标建立。其中一个是广告对象，也就是说针对什么类型的人。其次就是广告效果的测定，就是发布了广告，能够达到何种效果。
b)广告诉求方式。也就是广告的表现形式，用什么方式构思能够达到吸引消费者的目的。
（11）、策略形成：指广告策略具体化，形成文案，图案两种。
（12）、媒体选择
（13）、时间安排
（14）、费用预算
（15）、广告实施
（16）、广告效果监测