房屋管理与维修

《房屋管理与维修》

教学大纲

第一章房屋管理与维修总论

【教学目的和要求】这一章作为房屋维修的入门，主要阐述房屋维修的一些基本概念；房屋维修的意义、范围和标准；房屋维修周期、规划和工程施工；明确房屋的接管验收及房屋维修质量验收，使学生们从对房屋维修的初步了解逐渐进入到专业课程的学习。

【教学重点】

1.房屋维修的概念和意义；

2.房屋维修的范围和标准；

3.房屋维修的技术管理；

4.房屋维修周期、规划及施工；

5.房屋维修的质量和验收；

6.房屋的接管验收与保修；

7.房屋的损坏及房屋等级评定标准。

第一节房屋的接管与保修

一、新建房屋的接管验收

1.新建房履的按管验收的含义

新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。

2.接管验收应具备的条件

(1)建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格。

(2)供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。

(3)房屋幢、户编号业已经有关部门确认。

3.接管验收应提交的资料

(1)产权资料

(2)技术资料

4.接管验收程序

(1)建设单位书面提请接管单位接管验收。

(2)接管单位按接管验收应具备的条件和接管验收应检索提交的资料进行审枝，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。

(3)接管单位会同建设单位按质量与使用功能进行检验。

(4)验收中发现的问题，按质量问题的处理办法处理。

(5)经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。

5.质量问题的处理

影响房屋结构安全和设施使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固、补强返修，直至合格。影响相邻房屋安全的问题，由建设单位负责处理。对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。

二、原有房屋的接管验收

1.接管验收应具备的条件

(1)房屋所有权、使用权清楚。

(2)土地使用范围明确。

2.接管验收应检索提交的资料

(1)产权资料房屋所有权证，土地使用权证，有关司法、公证文书和协议，房屋分户使用清册，房屋设备及附属物清册。

(2)技术贤料房地产平面图，房屋分间平面图，房屋及设备技术资料。

3.接管验收程序

(1)移交人书面提请接臂单位接管验收。

(2)接管单位对接管验收应具备的条件和接管验收应检索提交的资料进行审核。对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。

(3)接管单位合同移交人按质量与使用功能进行检验。

(4)对检验中发现的危险、损坏问题，按危险和损坏问题的处理方法处理。

(5)交接双方共同清点房屋、装修、设备、附着物，核实房屋使用状况。

(6)经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转移登记。

(7)移交人配合接管单位按接管单位的规定与房屋使用人重新建立租赁关系。

4.危险和损坏问题的处理

属于有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，方可接管。属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其他补偿形式。属于法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决办理。

三、交接双方的责任与保修

1.为尽快发挥投资效益，建设单位应按接管验收应具备的条件和接管验收应检索提交的资料的要求提前做好房屋交接准备，房屋竣工后，及时提出接管验收申请。

2.接管验收时，交接双方均应严格按照《房屋接管验收标准》执行。

3.房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因。。

4.新建房屋自验收接管之日起．应执行建筑工程保修的有关规定由建设单位负责保修，并应向接管单位预付保修保证金，接管单位在需要时用于代修，保修期满，核实结算；也可在验收接管时，双方达成协议，建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修。保修保证金和保修费的标准由各地自定。保修期自竣工验收合格之日起计算，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期为：

(1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程合理使用年限。

(2)屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。

(3)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。

(4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

(5)其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

第二节房屋的损坏及房屋完损等级评定标准

一、房屋的损坏

1.自然损坏

房屋因经受自然界风、霜、雨、雪、冰凉、地震的作用，受空气中有害气体的侵蚀与氧化作用，或受蛀蚀而造成各种结构、装饰部件的建筑材料老化、损坏，均属于自然损坏。

2.人为损坏

房屋因在生活和生产活动中各种结构、装饰部件受到磨、碰、撞击，或使用不慎不当．如不合理地改变房屋用途造成房屋结构破坏或超载，不合理地改装、搭建，居住使用不爱护等，以及设计和施工质量低劣、维修保养不及时而造成的各种结构、装饰部件损伤或损坏，

均属于人为损坏。

二、房屋完损等级评定标准

(一)房屋完损标准

1．完好标准

2．基本完好标准

3．一般损坏标准

4. 严重损坏标准

(二)房屋完损等级评定办法

1.钢筋混凝土结构、混合结构房屋完损等级评定办法

(1)凡符合下列条件之一者可评为完好房。

1)结构、装修、设备各项完损程度符合完好标准。

2)在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合基本完好的标准，其余符合完好标准。(2)凡符合下列条件之一者可评为基本完好房。

1)结构、装修、设备部分各项完损程度符合基本完好标准。

2)在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合一般损坏的标准，其余符合基本完好

以上的标准。

3)结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装修或设备部分中的一项符合一般损坏标准，其余符合基本完好以上标准。

(3)凡符合下列条件之一者可评为一般损坏房。

1)结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏的标准。

2)在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合严重损坏标准，其余符合一般损坏以上标准。

3)结构部分除基础、承重构件、屋面外，可有一项和装修或设备部分中的一项完损程度符合严重损坏的标准，其余符合一般损坏以上的标准。

(4)凡符合下列条件之一者可评为严重损坏房。

1)结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准。

2)在结构、装修、设备部分中有少数项目完损程度符合一般损坏标准，其余符合严重损坏的标准。

2．其他结构房屋完损等级评定方法

(1)结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准的，可评为完好房。

(2)结构、装修、设备部分各项完好程度符合基本完好标准，或者有少量项目完好程度符合完好标准的，可评为基本完好房。

(3)结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏标准，或者有少量项目完损程度符合基本完好标准．可评为一般损坏房。

(4)结构，装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准，或者有少量项目完损程度符合一般损坏标准的，可评为严重损坏房。

第三节房屋维修及其范围和标准

一、房屋维修及其意义

1.房屋维修的概念

房屋维修是指对房屋进行查勘、设计、维护和更新等修葺活动。

2.房屋维修的意义

维持和恢复房屋原有质量和功能，以保障住用安全和正常使用；对现有房屋进行改建或改造，以提高其使用功能，适应居住需要；对房屋律设中的设计施工缺陷，采用返工及补救措施；维护保养房屋，减缓损耗速度，延长房屋使用年限，减少对房屋建设的投资。

二、房屋维修的方针和原则

1、房屋维修的方针

房屋维修工作的方针是实行管养合一，积极开展房屋养护小修综合有偿服务活动；严格控制大片拆建，有计划地进行房屋大、中修与拆、留结合的综合改建；集中力量改造危险棚户房屋，保证用户的住用安全；有步骤地轮流搞好综合维修，以提高房屋的质量、完好程度，恢复、改善设备的使用功能；结合房屋大修与改建、改造，适当进行厨、厕与设备的更新改建；实行专群结合、修防结合、分工负责、综合治理，努力维护好房屋，以尽量提高房屋的使用年限与功能。

2、房屋维修的原则

美化城市，造福人民，有利生产，方便生活。

三、房屋堆修的范围和标准

(一)维修工程分类

按照房屋完损状况，其维修工程分为翻修、大修、中修、小修和综合修理五类。

1．翻修工程

凡需全部拆除，另行设计，重新建造的工程为翻修工程。

2．大修工程

凡需牵动或拆除部分主体构件，但不需要全部拆除的工程为大修工程。

3．中修工程

凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程为中修工程。

4．小修工程

凡以及时修复小损小坏，保持房屋厚来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程。

5.综合维修工程

凡成片多幢大、中、小修一次性应修尽修的工程为综合维修工程。

(二)修缮范围

房屋的修缮．均应按照租赁法的规定或租赁合同的约定办理。但是如下情况需另行处理。

1.用户因使用不当、超载或其他过失引起的损坏，应由用户负责赔修。

2.用户因特殊需要对房屋或它的装修、设备进行增、搭、拆、扩、改时必须报经经营管理单位鉴定同意，除有单项协议专门规定者外，其费用由用户自理。

(3)因擅自在房基附近挖掘而引起的损坏，用户应负责修复。

(4)市政污水(雨水)管道及处理装置、道路及桥捅、房屋进户水电表之外的管道线路、燃气管道及灶具、城墙、危崖、滑坡、堡坎、人防设施等的修缮，由各专业管理部门负责。(三)修缮标准

1．房屋等级

按不同的结构、装修、设备条件，把房屋划分成一等和二等两类。

2．修缮项目

(1)主体工程

(2)木门窗及装修工程

(3)楼地面工程

(4)屋面工程

(5)抹灰工程

(6)油漆粉饰工程

(7)水、电、卫、暖等没备工程

(8)金属构件

(9)其他工程

四、房屋管理与维修的关系

1.房屋管理的内容基本要求

2.房屋管理与养护小修的关系

3.大修、中修与养护小修的关系

第四节房屋维修技术管理

一、查勘鉴定

(一)房屋查勘鉴定分类

1.定期查勘鉴定

2.季节性查勘鉴定

3.工程查勘鉴定

(二)查勘鉴定的责任落实

1.房屋查勘鉴定的负责人

2.定期成季节性查勘鉴定

3.凡需进行工程查勘鉴定，由基层组织实施，上级管理部门抽查或复查。

4.查勘鉴定负责入，若因工作失职而造成事故的，要承担赔偿责任。

(三)必须先作技术鉴定的几种情况

1.需改变房屋使用功能时。

2.房屋可能发生局部或整体坍塌时。

3.房屋需改建、扩建或加层时。

4.毗邻房屋出现破损，产权双方对破损原因有异议时。

二、房屋雄护

各类房屋均应桉没计功能使用．用户应遵守有关使用规定。经营管理单位应对所管房屋的使用状况，进行监督，并加强日常维护。

三、修缮设计或修缮方案

修缮方案包括的内容：

1.房屋平面示意图(含部件更换设计)，并要注明座落及与周围建筑物的关系。

2.应修项目(含改善要求)、数量、主要用料及旧料利用要求。

3.工程预(概)算。

修缮设计的要求按有关规定办理。

凡翻修工程的设计必须具备以下资料：

1.批准的计划文件。

2.技术鉴定书。

3.城市规划部门批准的毕恭红线(定点)图。

4.修建标准及使用功能要求。

5.城市水、暖、气、电的管线等资料。

四、工程监督

五、工程验收

六、技术档案

1.工程质量等级检查评定和事故处理资料。

2.工程决算资料。

3.竣工验收签证资料。

4.旧房淘汰或改建前的照(底)片。

七、技术责任制

(一)总工程师

(二)主任工程师

(三)技术所(站)长

(四)地段技术负责人

第五节房屋维修周期、维修规划及维修工程施工

一、房屋的维修周期

(一)一般项目的损坏维修周期

1.瓦屋面及外墙粉刷损坏决定于屋脊、泛水和外粉刷砂浆的强度和耐水性。目前一般使用水泥砂浆，可保持在15年左右。

2.平屋面的损坏决定于防水层的材料和施工质量以及水泥砂浆的强度，按目前沥青油毡的防水层，可保持5-8年。．

3.坡屋面和平屋面的计划养护或中修可以3年一次。

4.外门窗计划检修及油漆保养周期，可以5—6年一次。

5.外墙粉刷计划检修周期，可以5年左右一次。

6.水电设备计划检修周期，可以6一8年一次。

7.室内一般项目的计划养护、检修周期，可以6—8年一次。

(二)各类结构房屋的维修周期

二、房屋维修规划

(一)制定房屋完好程度的评分标准

(二)评分和计算房屋完好串的方法

(三)评定房屋的完损等级，建立“病历卡”

(四)制定房屋维修规划

三、房屋维修工程施工

第六节房屋建筑维修质量及验收

一、房屋修缮工程质量检验评定标准

(一)分项工程的质量评定

(二)分部工程的质量评定

(三)单位工程的质量评定

二、房屋维修工程的竣工验收

(一)房屋维修工程竣工验收的目的

(二)维修工程竣工验收的一般依据

1.项目批准文件。

2.工程维修合同。

3.维修设计图样或维修方案说明。

4.工程变更通知书。

5.技术交底记录或纪要。

6.隐蔽工程验签记录。

7.材料、构件检验及设备调试等资料。

(三)维修工程竣工验收的标准

1.符合维修设计或维修方案的要求，满足合同的规定。

2.符合《房屋修缮工程质量检验评定标准(试行)》的规定。凡不符合的，应进行返

修直到符合规定的标准。

3.技术资料和原始记录齐全、完整、准确。

4.窗明、地净、路通、场地清，具备使用条件。

5.水、暖、卫，气、电、电梯等设备调试运行正常，烟道、通风道、沟管等畅通无

阻。

(四)竣工验收的组织

三、施工单位和使用单位维修质量责任范围

(一)施工单位的责任

(二)使用单位的责任

(三)分清责任

思考题

1 . 房屋接管验收具备的条件是什么？

2. 房屋接管验收应检索提交的资料有哪些？

3. 房屋接管验收的程序如何规定?

4. 建筑工程的保修期怎样规定?

5. 房屋完损等级有哪些?标准各是什么?

6. 什么是房屋维修?其意义、范围和标准各是什么？

7．房屋维修技术管理的主要任务和内容是什么？

8. 房屋的维修周期是多少?

9. 如何制订房屋维修规划？

10．房屋砌筑的维修质量分几个等级?如何评定？

11. 维修工程竣工验收的一般依据和标准是什么?

12．施工单位和使用单位维修质量责任范围是什么?

第二章地基基础工程维修

【教学目的和要求】通过本章的学习，使学生了解地基基础出现病害的原因。明确软土地基的不均匀沉降及地基湿陷变形对上部结构的不良影响。掌握不良地基的加固方法，病害地基的修复方法和地基基础的防护方法。

【教学重点】

1.地基基础出现病害的原因；

2.软土的概念及软土地基的不均匀沉降对上部结构的不良影响；

3.湿陷性地基的概念及湿陷变形对上部结构的影响；

4.不良地基的加固方法及工程实例；

5.基础病害的防治和加固措施；

6.地基基础的防护措施。

第一节病害原因及其对上部结构的不良影响

一、病害及原因

1.地基不良

2.基础不良

(1)基础本身砌筑、选材或施工等未按规定要求，使基础的强度及耐久性不够，留下隐患，荷载作用后，便出现破损、开裂等病害。[

(2)外界因素对基础的不利影响。

3.基础埋深选择不当

4.地基基础的防水、排水措施不利

5.使用不合理

6.相邻基础的影响

二、软土地基的不均匀沉降

1.软土的概念

淤泥和淤泥质土是软弱土的主要土类，通称软土。

2.不均匀沉降对上部结构的不良影响

(1)弯曲变形；

(2)局部惯斜；

(3)沉降中心；

(4)相邻影响下的附加变形；

(5)整体倾斜。

三、黄土地基的湿陷变形

(一)概念

湿陷性黄土是指受水浸湿后，土的结构迅速破坏，并发生显著的附加下沉，其强度也随着迅速降低。

(二) 湿陷性黄土的特征及评价

1. 湿陷性黄土的变形特征

(1)湿陷变形显著。

(2)湿陷变形范围大

(3)黄土湿陷与许多因素有关

2.黄土湿陷性的评定

《湿陷性黄土地区建筑规范》规定：采用湿陷系数8。判定。

3.湿陷变形对上部结构的水利影响

(1)基础及上部结构开裂，湿陷性黄土地基在外因水的侵扰下，特产生湿陷变形，引起房屋建筑下沉，导致基础、墙体、圈粱等开裂。

(2)房屋建筑整体沉降或倾斜，建(构)筑物地基由于浸水而引起整体均匀下沉，对于面积小、刚度大的构筑物，出现这类沉降较多。

(3)联接部位的断裂，房屋建筑中一些有联接的构造之间以及一些管道等，由于受水湿陷变形．引起联接部位断裂、管道断裂等，造成危害。

五、季节性冻土的冻害

(一)季节性冻土的特征

1.概念：

凡是温度等于低于零度，且含有冰的土均称为冻土。受季节影响，呈周期性冻结和融化的冻土，称为季节性冻土。

2.地基土产生冻胀的三要素

(1)水分

(2)细颗粒土

(3)负温度

(二)地基土冻害对上部结构的不利影响

1．裂缝

2.倾斜

3.挠曲

4.其他

第二节不良地基的加固方法及工程实例

一、挤密加固法

1.挤密作用机理

2.施工要点

(1)先清理好施工用的地基场地。

(2)桩机(打、拔两用机)就位，平稳后，按设计规定在桩位处对中桩孔，按顺序将桩管打人要处理地基土中。

(3)拔管成孔后要及时检查桩孔质量，然后将填料分层填入并加以捣实。

3.工程实例

二、高压喷射注浆加固

1.原理

2.高压喷射注浆法的施工工艺

3.工程实例

三、灌浆法加固

(一)硅化法加固

1．硅化法加固原理

2．硅化法施工要点

(1)施工前准备及施工使用的设备，施工前应对加固地基段落进行工程地质勘探，查明地基土的物理力学性质、化学成分以及水文地质条件等。

(2)灌浆范围及布置孔位，灌浆范围应根据房屋建筑的大小、基土胀缩量、地基土病害情况等沿房屋建筑的四周进行灌浆。

(3)施工程序

1)布置及清理加固地基插地。

2)定硅化孔位置。

3)打、拔管机定位，打人带?L的压浆管。注意，施工时如发现压浆管小孔堵塞，应及时拔管清洗干净。

4)在贮液罐内搅拌已配备好的浆液。

5)通过压浆泵注入浆液。施工时注意控制灌注压力，压力太大会使浆液流散。

6)以此重复，进行不同深度的灌浆，并不断接长压浆臂，直至全部灌浆完成。

7)拔管、洗臂，孔内填料捣实。

3．工程实例——用硅化法纠正不均匀沉降

(二)碱液法加固

1.原理

2工程实例

(三)石灰浆加固

1.原理

2.工程实例

第三节基础病害的防治和加固措施

一、基础的修复

1.粘结法

2.更换法

3.外包法

二、基础托换

1.基础扩大加固法

2.坑式托换

3.桩式托换

三、不良地基上基础的加固与稳定措施

(一)膨胀土上基础的加固与稳定措施

1.简单的防范法

适用于胀缩变形是由于防水、保湿措施不力而引起的情况，而且不均匀变形不能太大。

2抽换或重作基础的加固措施

对于地基土胀缩变形较大，导致基础及上部结构破损较严重的房屋建筑，则应根据病害的严重程度采用分段抽换或重作基础的加固方法。

(二)冻胀土上基础冻害的整治

1.换土法

2.保温法

3.增设钢筋混凝土基础梁或换土垫层

第四节地基基础的防护措施

一、基本要求

1.正确合理地使用房屋

2.做好地基和基础的防水、排水

3.保护好地基基础

二、特殊土地区的防护要求

1.季节性冻土地区的防护要求

(1)采暖设计的房屋，在采暖季节使用时不应间断采暖，要保证各房间的正常采暖。

(2) 有地下室的房屋，寒冷季节地下室门窗应严密封好，以防冷空气隆入地下室引起基础冻害，而在其他季节则要经常打开门窗，使地下室有良好的通风，防止墙体受潮等。

2.湿陷性黄土地区的防护要求

(1)基本防水

(2)防漏水寒冷地区

(3)预防防水

3.膨胀土地区的防护要求

(1)合理种植树木

(2)在房屋建筑周围做好散水

第五节基础倾斜的矫正技术

一、浸水法和加压法矫正

1.浸水矫正法

2.加压矫正法

3.浸水与加压矫正法

二、排(掏)土纠倾法

1.掏土法

2.钻孔取土纠倾法

3.穿孔取土法

思考题

I．地基基础出现病害的原因有哪些?

2．软土地基的不均匀沉降对上部结构的不良影响有哪些?

3．湿陷变形对上部结构的不利影响有哪些?

4．不良地基的加固方法有哪些?它们加固地基的原理和施工要点是什么?

5 病害基础的修复方法有哪些，

6 地基基础的基本防护要求有哪些，

7．膨胀土地区和湿陷性黄土地区地基基础防护有哪些特殊要求?

第三章砌体工程维修

【教学目的和要求】通过本章的学习，使学生明确旧砌体房屋质量和旧砌体房屋结构承载力的鉴定，掌握旧砌体房屋的维修技术和旧砌体房屋的加固技术。

【教学重点】

1.旧砌体房屋的质量评定

2旧砌体房屋的维修技术

3.旧砌体房屋结构承载力的鉴定

4.旧砌体房屋的加固技术

5.旧砌体房屋裂缝产生的原因及修补方法

第一节旧砌体房屋的质量评定

一、旧砌体房屋质量评定的标准

(一)可靠性等级评定的分级标准

I．砌体结构构件

2. 砌体结构

(二)砌体结构构件的质量评定

1．承载能力评定

2.变形裂缝评定

3.变形评定

4.砌体结构构件的评定

(三)砌体结构房屋的综合评定

1.将房屋以开间为单位划分为若干单元。

2.单元内砌体结构构件划分为基本构件或非基本构件。

3.单元按基本构件中最低等级评定。

(四)砌体结构的等级

按下述方法确定：

1.A级砌体结构不含c级单元，且B级单元不大于30％。

2.B级砌体结构不含D级单元，且C级单元不大于15％。

3.以C级砌体结构的D级单元不大于5％。

4.D级砌体结构的D级单元不大于5％。

(五)鉴定报告

对C、D级承重砌体结构构件的数量，位置、处理与使用建议应作详细说明。

二、旧砌体房屋耐久性的评定标准

三、砌体结构构件的耐久性评估

第二节旧砌体房屋的维修技术

一、砌体的耐久性破坏

(一)砖砌体耐久性破坏的主要原因

(二)防止砌体耐久性破坏的措施

1.加强对砌体受潮和受腐蚀情况的观测和监视，要及时采取有利措施。

2.加强对防水层、各种排水设施的维护与修理，防止砌体结构受潮及浸水腐蚀。

3.加强热工性能不足的外墙、檐口等部位的保温措施，消除“结露”、“桂霜”现象。

4.对于因风化、浸渍在墙面上的结晶物，应及时处理掉，以防继续腐蚀墙体。

5.禁止对墙体的人为破坏，如随意在墙上开洞，排放有害污水及蒸汽等。

二、砖砌体裂缝

(一)砖砌体房屋裂缝的观测

(二)砖砌体裂缝产生的原因

1.砖砌体的荷载裂缝

2.砖砌体的沉降裂缝

3.砖砌体的温度、收缩变形裂缝

(三)砖砌体裂缝修补方法

1.填缝密封修补法

2.水泥灌缝修补法

三、砖砌体旧房的拆修与矫正

(一)砖砌体的拆修技术

1．大面积墙体的拆砌

(1)临时支撑构架拆修法

(2)钢筋混凝土托粱拆修法

2.过梁与窗间墙的拆砌

(1)砖过梁被大量贯通裂缝破坏时，应全部拆砌或部分拆砌。

(2)砖过梁改换为钢梁或钢筋混凝土梁的放工方法。

(3)窗间墙拆砌方法。

(4)梁端支承砌体局部更换。

(二)砖墙整体矫正

1.先卸除墙身负荷，使墙体上部形成自由端。

2.安装矫正设施。

3.在倾斜墙面的反侧，离地面约300mm处将砌体横向灰缝内的灰砂掏去一部分，使矫正时墙面沿此灰缝转动复原。

4.矫正时，同时扳动每组千斤顶，通过斜向压杆对墙体施加椎力，同时，逐步放松反侧面的保险支撑．使墙体逐步扶正，回复到垂直位置。

5.倾斜一侧的灰缝陆续开裂，应清除裂缝内砂浆井用薄铁片嵌塞裂缝后，再用1：1干

硬性水泥砂浆填密。

第三节旧砌体房屋结构承载力的鉴定

一、旧砌体结构承载力的鉴定

(一)旧砌体抗压强度的鉴定方法

1.直接取样法

2.扁式液压顶法

3.剪切法

4.超声快速测定法

(二)砌体承载能力验算

1.无筋砌体受压构件的承载力计算

2.砌体局部受压承载力计算

第四节旧砌体房屋的加固技术

一、扶壁柱加固砖墙

1.砖扶壁柱加固砖墙

2.混凝土扶壁柱加固砖墙

二、钢筋网水泥浆法加固砖墙

1.适用范围

2.承载力验算

3.构件要求

三、增大截面法加固砖柱

1.侧面加固砖柱

2.四周外包混凝土层加固砖柱

四、外包钢加固砖柱

房屋专项维修资金管理办法

洛阳市房屋专项维修资金管理办法 第一章总则 第一条为了加强对房屋专项维修资金的管理，保障房屋共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护房屋专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《建设工程质量管理条例》、《物业管理条例》，制定本办法。 第二条本市行政区域内的商品房、经济适用房、售后公有住房、拆迁安置房等专项维修资金（房屋保修金）的交存、使用、管理和监督，适用本办法。 本办法所称房屋专项维修资金，是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 本办法所称房屋保修金，是指开发建设单位交存的，专项用于房屋地基基础和主体结构及室外工程等部位的维修的资金。 第三条本办法所称房屋共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢房屋业主或者结构相连的不同楼幢业主共有的部位，一般包括房屋的基础、承重结构、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊等。 本办法所称房屋共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢房屋业主或者不同楼幢业主共有的附属设施设备，一般包括共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、消防设施，住宅区的道路、绿地、景观、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库，公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 第四条房屋专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。 第五条市、县(市)、吉利区房地产行政主管部门负责本行政区域内房屋专项维修资金的指导和监督工作，其设立的房屋专项维修资金管理机构，具体负责房屋专项维修资金日常管理工作。 财政、审计等有关部门按照各自职责，共同做好房屋专项维修资金的监督管理工作。 第二章交存 第六条有两户及以上业主的下列房屋应当建立房屋专项维修资金。 （一）商品房； （二）城市房屋拆迁安置房； （三）经济适用房； （四）售后公有住房。 第七条商品房、城市房屋拆迁安置房、经济适用房等房屋的业主按照所拥有房屋的建筑面积交存房屋专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期房屋专项维修资金的数额为多层房屋45元每平方米，小高层房屋78元每平方米，高层房屋90元每平方米。 首期交存每平方米维修资金数额每两年按造价管理部门核定的上一年度第四季度的建安成本的5%调整一次。 开发建设单位每平方米建筑面积应当交存房屋保修金数额为当地房屋建设投资（包括建筑工程、安装工程、装饰工程、室外工程）每平方米造价的2％。 第八条出售公有住房的，按照下列规定交存房屋专项维修资金： （一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存房屋专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期

房屋的日常养护与管理

房屋的日常养护与管理 第一节房屋维修与房屋维修管理 一、房屋维修的概念 房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和灾害等因素的影响而造成不断损坏。为了全面或部分地恢复房屋失去的使用功能，防止、减少和控制其破损的发展，就必须要对房屋进行维护、修缮和改建。 二、什么是房屋维修管理 房屋维修管理是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的房产进行日常维护、修缮，技术管理。它包括房屋日常质量安全检查的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的行政管理。 物业管理的好坏，很大程度上取决于房屋维修管理的成果。还关系到物业管理企业信誉的好坏。 三、房屋维修管理三原则 （一）“经济、合理、安全、实用”的原则 房屋维修管理要坚持“经济、合理、安全、实用”的原则。经济，就是要加强维修工程成本管理、维修资金和维修定额管理，合理使用人力、物力和财力，尽量做到少花钱多修房；合理，就是要求制订合理的房屋维修计划和方案；安全，就是要通过房屋维修管理，使住户居住安全；实用，就是要从实际出发，因地制宜、因房制宜地进行维修，满足用户在房屋使用功能和质量上的需求，充分发挥房屋效能。 （二）“区别对待”原则 根据房屋建筑的年限，可把房屋大臻划分为新建房屋和旧房屋两大类。对于新建房屋，维修管理工作主要是做好房屋的日常养护，保持原貌和使用功能。对于旧房屋应依据房屋建造的历史年代、结构、住宅使用标准、环境以及所在地区的特点等综合条件，综合城市总体规划要求，分别采取不同的维修改造方案。 （三）“服务”原则 在房屋维修管理上必须维护住户的合法权益，切实做到为住户服务；建立和健全科学合理的房屋维修管理服务制度。房屋维修管理人员要真正树立为住户服务的思想，改善服务态度，提高服务质量，认真解决居户需解决的房屋修缮问题。这是房屋维修管理的基本原则。 第二节房屋维修管理的内容 一、房屋质量管理 房屋质量管理就是指定期和不定期地对房屋的完损情况进行检查，评房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等。它为编制房屋维修计划、进行房屋维修工程设计、编制房屋修缮工程概预算并为作出投资计划提供依据。 房屋结构是指基础、承重构件、非承重墙、楼地面、屋面等项目；房屋装修是指门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等项目；房屋设备是指水卫电、照明、 暖气和特殊设备（如消防栓、避雷针装置、电梯）等项目，对尚不能包括的房屋组成部分如烟囱、楼梯等，各地可自行决定归并某一部分。 一般可将房屋完损等级分为五类，即完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。

维修基金管理规定完整版

维修基金管理规定 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】

建设部财政部文件 建住房[1998]213号 关于印发《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的通知各省、自治区建委(建设厅)、财政厅，直辖市、计划单列市建委、房地局、财政局：为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，我们制定了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》,现印发给你们，请认真贯彻执行。附件：《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》 (建住房[１９９８]第２１３号文建设部、财政部１９９８年１２月１６日颁发，自１９９９年１月１日起开始实行 )住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法第一条为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[１９９８]２３号），保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，制定本办法。第二条在直辖市、市、建制镇和未设镇建制的工矿区范围内，新建商品住房（包括经济适用住房，以下简称“商品住房”）和公用住房出售后的共用部位、共用设施设备维修基金的管理，均适用本办法。本办法所称公有住房是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房。第三条本办法所称共用部位是指住房主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住房内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第四条凡商品住房和公用住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金”）。维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字９８７号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。第五条商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款式２％—３％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。第六条公用住房售后的维修基金来源于两部分：１、售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的２０％，高层住宅不低于售房款的３０％。该部分基金属售房单位所有。２、购房者按购房款式２％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。公用住房售后维修基金管理与使

房屋维修管理制度

房屋维修管理制度 1．为规范房屋主体维护修缮工作流程，确保房屋主体维护修缮的质量，制定本制度。 2．本制度适用于公司各物业管理处的公共部位房屋主体维护修缮工作。 3．职责 1）各物业管理处主任/管理员负责房屋主体的日常检查和现场勘验，并根据勘验结果提出维护修缮方案，报工程部审批； 2）工程部负责公共部位房屋主体维护修缮方案的审批和供方评审； 3）各物业管理处负责公共部位房屋修缮施工现场的监督检查；大型的维护修缮由工程部派员支持； 4）工程部负责组织公共部位房屋修缮施工的验收。 4.房屋主体问题的发现 1）物业管理处负责房屋建筑主体的日常检查工作，发现异常应填写《管理处工作记录》； 2）顾客反映、投诉房屋主体问题时，应记录于《管理处工作记录》； 5.房屋主体问题的现场勘验 当检查发现或顾客反映房屋建筑主体问题时，物业管理处应组织相关人员到现场察看，察看后分析原因，分清责任。 6.房屋主体问题的处理 1）公共部位的房屋主体问题，物业管理处应提出处理方案，报工程部审批。对于需由业委会审批的项目还应报业委会审批；

2）当异产毗连部位出现房屋主体问题，物业管理处应进行协调，由责任当事人负责处理，或由责任当事人委托物业管理处处理； 3）物业管理处对顾客反映、投诉房屋主体的问题应及时将原因分析及处理方案向顾客反馈。 7.房屋主体问题处理方案的审批 1）工程部应对物业管理处提交的维护修缮方案从原因分析、方案的可行性及有效性等方面进行审核，并根据公司的人员、工器具情况决定由公司自行维护修缮或是委托专业公司维护修缮； 2）对委托维护修缮的专业公司应进行评审，评审按《采购程序》第5.9条款的规定执行。 8.房屋主体问题处理施工的检查 1）各物业管理处应根据相关的施工规范每天对施工现场进行1～2次检查，并记录在《管理处工作记录》，必要时可另行制作表单记录； 2）物业管理处应加强施工现场工程质量和环境卫生的管理。检查中发现的问题应及时纠正，对不纠正的应上报工程部，并以《工作联系单》的形式书面通知施工单位，《工作联系单》由物业管理处填写，工程部经理签发； 9.验收 1）施工结束后，物业管理处应上报工程部，由工程部组织人员按相关的验收规范进行验收； 2）对验收中发现的质量问题应通知施工单位进行整改，整改结束后应再次组织验收直至全部合格。

建设部维修基金管理办法

建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》 建设部、财政部 ?阅读：23次 ?上传时间：2007-03-01 ?推荐人：(已传资料1195套) ? ? ?笔名：莎琪汶 ?年龄：24 ?专业：建筑 ?等级： ?性别：女 ?积分：3058 ?行业：房地产类 ?经验值：1195 ?注册时间：2006-05-19 ?最近登陆时间：2008-01-21 12:07 ?所在地区：广东省-广州市 ? ? ?适用地区：全国实施时间：1998-11-9 0:00:00 是否废止：False 资料编号：建住房 [1998]213号 ? 相关资料：没有相关内容 ?简介：各省、自治区建委（建设厅）、财政厅，直辖市、计划单列市建委、房地局、财政局：为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的 通知》，我们制定了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，现印发给 你们，请认真贯彻执行。 ?关键字：住宅共用设备，维修基金，管理办法 推荐阅读

? ? ? ? ? ? 第一条为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号），保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，制定本办法。 第二条在直辖市、市、建制镇和未设镇建制的工矿区范围内，新建商品住房（包括经济适用住房，以下简称“商品住房”）和公有住房出售后的共用部位、共用设施维修基金的管理，均适用本办法。 本办法所称公有住房是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房。 第三条本办法所称共用部位是指住宅主体承重部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、间、走廊通道等。 共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 第四条凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金”）。 维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字[1998]7号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。 第五条商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2—3％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。 维修基金收取比例由省、自治区、协辖市人民政府房地产行政主管部门确定。

设备检修管理规定(新版)

( 安全管理 ) 单位：_________________________ 姓名：_________________________ 日期：_________________________ 精品文档 / Word文档 / 文字可改 设备检修管理规定(新版) Safety management is an important part of production management. Safety and production are in the implementation process

设备检修管理规定(新版) 备注说明：安全管理是生产管理的重要组成部分，安全与生产在实施过程，两者存在着密切的联系，存在着进行共同管理的基础。 0目的 为明确检修管理部门职责及检修管理内容与要求,制定本标准。 1范围 本标准适用于中海石油中捷石化有限公司设备检修管理工作。 2引用文件 2.1原中石化(89)生字26号《工业企业设备技术管理制度》 2.2中国石油化工股份有限公司沧州分公司企业标准《质量体系程序文件》【CX/SHCZ101-2000（C/0）】。 3管理职能 3.1各生产车间负责提出设备检修计划。 3.2机动设备部负责审核检修计划，平衡资金。

3.3财务部负责下达资金计划。 3.4技术工程部、安全环保部等负责技术开发、技术改造及安全环保项目的审批并平衡资金。 3.5采办部负责按检修计划采购物资。 4管理内容与要求 4.1设备检修分为日常计划维修、故障临时抢修和装置停工大检修。 4.2生产装置及系统设备、单体转动设备,必须严格执行计划检修，检修规模可视设备运行时间分为大修、中修和小修。日常计划维修工作由生产车间严格按照程序编制计划，每月20日前上报机动设备部,机动设备部审查平衡后,报主管副总经理批准,纳入各月生产维修综合计划,设备维修同意由机动设备部考核。 4.3生产过程中临时出现的设备抢修工作,可由生产车间提出临时计划,机动设备部视事态状况进行临时安排,在特别紧急情况下,车间可直接通知维修队伍组织抢修,但临时计划单必须补报机动设备部，机动设备部专业人员闻讯后，应立即赶赴现场组织抢修工作，

房屋维修与管理复习题

房屋维修与管理复习题 1、房屋维修管理的内容主要包括(房屋维修的计划管理,技术管理,质量管理,施工管理,资金管理)等五个方面. 2、对于中修以上的房屋修缮工程，必须向房屋所在地的上级主管部门办理质量监督手续，未办理监督手续，不得施工。 房屋的修缮工程实行质量保修制度。 3、新建房屋在保修期内 A、民用与公共建设的土建工程为使用寿命（终生），中修工程（两年） B、建设物的照明电气、上下水管线的安装工程为2年 C、建设物的供热、供冷系统为两个采暖、供冷期。 D、室外的上、下水和小区管道为1年。 E、装修工程为2年，防水2年 F、屋顶屋面卫生间保修期内出现问题，暂由施工单位维修后，谁责任谁出资。 G、设计为使用期内保修期满后，有业主出资。 G1、企业承担房屋建筑共用部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套设施的修 缮责任。G2、业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。 4、按照房屋完损状况，其维修工程分为翻修、大修、中修、

小修和综合修理五类. 5、房屋的完损状况分成完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房五类。 6、各类房屋按结构、装修、设备三部分鉴定。 7、房屋划分为钢筋混凝土结构（含钢结构）、混合结构、砖木结构、其他结构（简易结构）四类。 8、完损等级评定注意事项：要以房屋的实际完损程度为依据，以建筑年代划分评定房屋完损等级，也不能以房屋原设计标准的高低代替评定房屋完损等级。 9、新建房屋的接管验收，是在竣工合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。 接管验收应具备的条件： A、建筑工程全部施工完毕，并经竣工验收合格 B、供电、采暖、给水排水、消防等设备能正常使用 C、房屋幢、户编号经有关部门确认 10、接管验收应查验的资料：产权资料、技术资料 11、装修进户门不得使用胶合板制作（现用防盗门） 12、危险房屋（简称危房），是指结构已严重损坏，或承重结构已属危险构件，随时可能丧失稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。

行政类管理制度：房屋维修制度

房屋维修制度 1．0 本公司的房屋维修计划及维修手续依照本规程执行。 2．0 本规程中的维修是指办公楼及公司其他建筑物的增设、改造和更新。 3．0 维修工作的责任人为行政办主任及物业管理公司经理。 4．0 责任人负责制订所属财产等的维修计划，依据维修计划和预算，组织施维修业务。 5．0 办公室协助责任人，组织、协调维修工作。 6．0 财务部协助责任人，编制综合维修预算，检查执行预算与实际维修费用是否一致。 7．0 维修计划的确立 7．1 责任人在进行维修前，应向办公室提交维修计划。 7．2 办公室确认有必要后，并请示公司主管后，作出具体的指示。 7．3 办公室从技术的角度对维修计划的内容进行审查，提出投资计划，交财务部经理审查。 7．4 财务部经理依据该计划，编制资金计划。 7．5 4000 元千设备投资计划和资金计划的由副总经理审批，超过4000 元由总经理裁定，超过 1 万元的维修项目，须交董事会审议。 8．0 维修的实施 8．1 对核准的维修项目，责任人和相关部门组织讨论具体的维修工程方案，并制订出详细的实施计划，提交给办公室主任和财务部经理后，组织实施。 8．2 紧急性的维修工程，不需要办理上列手续，直接由责任人与办公室主任协商后，组织实施。

8．3 当责任人制订的详细实施计划的内容、期限和预算，与预算投资计划有显著差别时，应按第8.1 所列程序，修订投资计划。 9．0 维修的监督与审查 9．1 维修实施后，如维修内容、期限、预算等需要作重要变更，或需追加预算时，经责任人与办公室主任协商后，提交工程变更或追加预算申请。 9．2 办公室主任应从技术角度对上述申请作出审查，编制设备计划修正案，提交财务部经理审查。 9．3 维修计划和资金计划的修正案超过4000 元，由总经理裁决，超过1 万元，由董事会审议。 10．0 责任人应及时向办公室主任、财务部经理报告维修进展和预算执行情况。 11．0 公司员工住宅和集体宿舍的维修规程，另行制订。 12．0 本规程的实施细则则负责维修计划实施管理的公司主管和财务主管制订。 13. 0本规程自XX年XX月XX0起实施。

住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法

住宅共用部位共用设施设备维修基金管 理办法 (1999年1月1日起施行) 建住房[１９９８]第２１３号文 建设部、财政部１９９８年１２月１６日颁发，自１９９９年１月１日起开始实行第一条为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[１９９８]２３号），保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，制定本办法。 第二条在直辖市、市、建制镇和未设镇建制的工矿区范围内，新建商品住房（包括经济适用住房，以下简称“商品住房”）和公用住房出售后的共用部位、共用设施设备维修基金的管理，均适用本办法。 本办法所称公有住房是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房。第三条本办法所称共用部位是指住房主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施设备是指住宅小区或单幢住房内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 第四条凡商品住房和公用住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金”）。 维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字９８７号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。 第五条商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款式２％—３％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。 维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。 第六条公用住房售后的维修基金来源于两部分： １、售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的２０％，高层住宅不低于售房款的３０％。该部分基金属售房单位所有。 ２、购房者按购房款式２％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。 公用住房售后维修基金管理与使用的具体办法，由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。 第七条维修基金应当在银行专户存储，专款专用。为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可以用于购买国债或者用法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。 维修基金明细户一般按单幢住宅设置，具体办法由市、县房地产行政主管部门制定。 第八条维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。 第九条在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。 第十条业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给

机械设备维修管理技术与方法

龙源期刊网 https://www.docsj.com/doc/638263625.html, 机械设备维修管理技术与方法 作者：吴射明 来源：《装饰装修天地》2016年第16期 摘要：机械设备是现代企业的主要生产手段，是生产力的重要标志之一，加强设备维护管理工作，可以保证设备经常处于良好状态，提高设备利用率，延长设备使用寿命，提高企业经济效益和增强竞争能力具有重要意义。本文将阐述设备维修的基本方式及所需技术，以供机械设备维修工作者和管理者参考。 关键词：机械设备；维护管理；技术；方法 前言 企业机械设备资产在企业全部固定资产中占据了相当一部分，不仅如此，更是企业生产力的有力保障，设备固定资产的管理方式是否科学、维修技术是否成熟、维修成本是否合理，这些问题将直接关系到企业的生产成本和经济效益。所以，提高企业机械设备维护的管理水平、技术和方法，尽可能获得良好的维修效果，是企业正常生产运行最基本的条件。只有考虑周全，并充分利用企业的现有资源，才能最大限度的提高设备维修质量，延长设备的维修周期，减少维修成本，还能延长设备的使用设备，令企业得以长足发展。 一、机械设备维修的基本方式 1.周期性维修 周期性维修分大、中、小修，是一种预防维修的方式。周期性的维修在过去使用的较多，但企业往往在执行中生搬硬套行业条文的规定，没有以设备运行所造成的磨损规律做相应调整，所以出现了制定的预防性维修计划没有与设备的实际情况和生产情况相结合的状况，无形中提高了企业的维护成本。 由于企业对设备管理水平有高低之分，即便是设备相同，其运转情况也会有些差别，再加上设备操作人员的素质也不同，设备的工作环境以及保养工作的完成质量等等不同因素，使得周期性维护时，如果不将这些因素纳入考虑范畴内，只是硬性实施就脱离了实际。 如果有的设备还未达到周期性维修就已无法在生产中使用，此时若依然按照周期性维修方式进行，就没法满足生产的需求；反之，如果设备处于正常的运转状态而非要强行维修，势必会对设备造成一定的磨损和不必要的成本消耗。所以周期性维修是一种有计划的被动的维修方式，只适用于已充分掌握磨损规律的设备。 2.事后维修

房屋维修管理办法

丹东联通公司房屋维修管理办法（讨论稿） 一、本办法适用范围 本办法适用于公司自有自用房产、合同中明确了由我公司负责维修的租赁房产或维修项目、提供给代理商和代维商使用的房产中明确由我公司负责维修的部分。 二、房屋维修的基本原则 房屋维修工作实行管养合一，优先保障机房和自有营业用房、人员密集的办公生产用房。有计划地安排房屋大、中修和周期性维修；集中力量改造安全隐患房屋；及时做好房屋应急维修；有步骤地轮流搞好以改善员工办公环境和公共环境为目标的综合维修； 三、房屋维修的责任分工 1.市公司综合部是公司房产使用和维修的管理部门，负责全公司房产综合管理工作，负责市分公司房屋维修的具体工作。 2.房屋使用单位对相应房屋承担使用管理责任，发现问题及时向房屋管理部门汇报。 3.县（市）分公司在市公司统一指导下开展所辖区域的房产使用和维修管理工作。 四、房屋维修周期和规划 ㈠房屋的维修周期 1.瓦屋面及外墙粉刷损坏取决于屋脊、泛水和外粉刷砂浆的强度和耐水性。目前一般使用水泥砂浆，可保持在15年左右。 2.平屋面的损坏决定于防水层的材料和施工质量以及水泥砂浆的强度，目前沥青油毡的防水层可保持5-8年。

3.坡屋面和平屋面的计划养护或中修可以3年一次。 4.外门窗计划检修保养周期，可以5—6年一次。 5.外墙粉刷计划检修周期，可以5年左右一次。 6.水电暖设备计划检修周期，可以2年一次。 7.室内一般项目（如室内装饰、卫生间等）的计划养护、检修周期，可以6—8年一次。 8.应急维修项目、隐患救灾项目可立刻安排维修，不受维修周期影响。㈡房屋维修规划 1. 每年年初要编制年度房屋维修计划 2. 建立“病历卡”和维修“治疗记录”等房屋维修长期档案 五、房屋维修管理流程 ㈠房屋维修成本预算分解： 1.根据年度总体成本及上级公司要求，财务部和综合部分解房屋维修成本预算至市内及三县； 2.市公司综合部专人负责记录管控全地区房屋维修合同发生成本支出的情况； 3.市、县公司分别在各自辖区和成本范围内使用房屋维修成本。 ㈡房屋维修服务供应商公开招标采购： 按照物资管理部传〔2016〕3号《关于进一步明确物资（包括工程和服务）采购流程及系统操作的通知》文件要求执行； 1.综合部专人负责全地区房屋维修供应商施工服务采购的具体工作； 2.采购结果和采购框架协议由综合部分发至县公司，县公司专业管理人员及相关领导实施合同履行、验收、报审及报账等管控工作；

住宅专项维修资金管理办法全文文档

住宅专项维修资金管理办法全文文档Full text document of management measures for housin g special maintenance funds 编订：JinTai College

住宅专项维修资金管理办法全文文档 小泰温馨提示：规章制度是指用人单位制定的组织劳动过程和进行劳动管理的规则和制度的总和。本文档根据规则制度书写要求展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文下载后内容可随意修改调整修改及打印。 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有 权人决策、政府监督的原则。下面小泰为大家精心搜集了关于住宅专项维修资金管理办法的全文，欢迎大家参考借鉴，希望可以帮助到大家! 第一章总则 第一条为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住 宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，制定本办法。 第二条商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的 交存、使用、管理和监督，适用本办法。 本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用 部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法 规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋 买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。 第五条国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责 全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。 县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同 级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。 第二章交存

XX物业管理有限公司房屋、设备维修养护规定

房屋、设备维修养护规定 建新物业管理有限

一、负责物业标识的设置、安装、维护 我们除了维护好开发商已安装、设置的各类标识标牌外，还将根据项目现场的具体需要,按照我司VI系统,完善相应的标识，以利工作的进一步开展，我司企划部负责此项工作。我们在“万祥滨海新城”项目标识管理工作中的原则是： ◎按照统一的VI视觉识别系统的规范要求制作标识标牌； ◎指路牌清晰明了，让人迅速准确地到达目标地； ◎告示牌醒目简洁，让人清楚“这是什么”，“怎样做”等等，比如禁行禁停牌、垃圾分类牌、商铺类别标识、取车程序、锁车前注意事项等。 ◎根据项目的特色及需要，设置一些精巧别致的标识牌，既可让人学到知识，了解趣味典故，又为社区环境增添了亮点。比如：我们将各种花木挂牌标识，介绍该花木的品名、科属、产地等；对艺术雕塑挂牌标识，说明创意或典故。 ◎在标识标牌的安装、维护方面，我们也将本着安全、持久、方便业户使用的原则，根据设计材质的需要进行专业操作，于细微之处体现服务的规范和细腻。 二、房屋维修管理及日常养护 ◎房屋维修管理是物业管理的重要主体，管理得当，对保证房屋正常发挥使用功能，延长使用寿命，能够使其保值与增值，是维护业主利益的根本体现，同时也能提高开发商的声誉，更反映出物业管理公司的服务品质和管理水平。 ◎“客户服务中心”将根据现场情况制定房屋管理与巡查保养方案及工作计划。 ◎根据维修任务编制年度计划，按照年度计划和施工任务的情况，编制月、季度施工工作计划并按时落实。 ◎严格执行既定的工作质量标准，按照制定的统筹计划，组织施工，建立正常完善的管

理施工程序。 ◎客户服务经理在规定时间内每天巡查所负责的区域，对楼宇的主体工程、门窗及装修工程、楼宇地面工程、油漆粉饰工程等进行巡查，发现问题及时记录并做出处理。 ◎对楼宇天台防水层、水池、公共通道、地下室基础、梁板、外墙、空间、地面进行定期检查维护。 ◎对擅自改变房屋规划结构、上下水管、乱搭建等行为，即时处理、纠正，并耐 心做好劝导工作，直到恢复原状为止。 ◎严格执行既定的房屋养护质量标准并进行分项管理。 ◎对房屋的公共部位和业户室内的维修做全面记录，并定时回访。 ◎做好雨季、台风、暴雨过后对房屋设施的不定期抽查，安排维修工作，确保房屋设施的完好。 三、设施设备维修养护 3.3.1建立设施设备管理制度 针对“万祥滨海新城”的高层和小高层建筑，制定设施设备的管理制度必须针对其独特的设计、机电设施设备的配置、日常的运行操作以及较高的使用频率。任何机电系统一旦出现故障都会对业户、商户产生不良影响，并给“客户服务中心”带来多方投诉。因此，在开发商将验收合格的设施设备移交给物业管理公司时必须涵盖下列内容： ◎必须清楚地了解设施设备的功能、功率、规格及使用守则。 ◎对设施设备的安装及现场运行操作情况作出评估并改善。 ◎制定设施设备的短、中、长期维修、保养、更新计划及预算案。

上海市商品住宅维修基金管理办法

上海市商品住宅维修基金管理办法 （2000年10月12日上海市人民政府令第91号发布） 第一条（目的和依据） 为了加强本市商品住宅维修基金的管理，保障商品住宅及其相关公共设施的正常维修、更新，根据《上海市居住物业管理条例》，制定本办法。 第二条（适用范围） 本市行政区域内商品住宅维修基金（以下简称维修基金）的设立、使用和管理，适用本办法。 第三条（管理部门） 上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）是本市物业管理的行政主管部门，负责本办法的组织实施。 区、县房地产管理部门是本辖区物业管理的行政主管部门，依照本办法对维修基金的设立和使用进行监督管理。 第四条（维修基金的设立） 新建内销商品住宅应当设立维修基金，首期维修基金由房地产开发企业和购房人交纳。 新建外销商品住宅可以设立维修基金。新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，由房地产开发企业与购房人在住宅转让合同中约定；住宅出售时未设立维修基金的，业主大会或者业主代表大会可以决定设立，并在业主公约中规定。 第五条（维修基金专户的开立） 业主委员会成立前，维修基金由物业所在地的区、县房地产管理部门代为监管，本息归业主所有，任何单位和个人不得使用。 区、县房地产管理部门应当与本市商业银行(以下称专户银行)签订委托协议，开立一个本辖区维修基金的专户。 维修基金专户的开立，应当以一个物业管理区域为单位，按每幢住宅立帐，并分列每套住宅单元的分户帐；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，按门号立帐，并分列每套住宅单元的分户帐。 第六条（首期维修基金的交纳标准） 新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人，应当按照下列标准交纳首期维修基金： （一）配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的4％交纳；不配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的3％交纳。 （二）配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的3％交纳；不配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的2％交纳。 新建内销商品住宅每平方米建筑面积成本价，由市房地资源局和市物价部门核定。 新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，首期交纳标准由房地产开发企业和购房人在住宅转让合同中约定；业主大会或者业主代表大会决定设立维修基金的，全体业主应当按照业主公约规定的标准交纳首期维修基金。 第七条（首期维修基金的交纳时限） 新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人应当按照下列规定的时限交纳首期维修基金：（一）房地产开发企业应当在办理新建商品住宅所有权初始登记前，按本办法第六条第一款第一项的规定，将该新建商品住宅的维修基金存入专户银行。 （二）购房人应当在办理房地产权变更登记前，按本办法第六条第一款第二项的规定，将所购商品住宅的维修基金存入专户银行。 （三）业主委员会成立时尚未出售的商品住宅，房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起15日内，按本办法第六条第一款第二项的规定交纳维修基金，存入专户银行。 新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人在办理新建商品住宅所有权初始登记、房地产权变更登记手续时，应当向房地产登记机构提交专户银行收款凭证。 新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，应当按住宅转让合同约定的时限，将首期维修基金存入专户银行；业主大会或者业主代表大会决定设立维修基金的，全体业主应当按业主公约规定的时限，将首期维修基金存入本办法第十条规定的开户银行。 第八条（首期维修基金交存情况的核查和公布） 区、县房地产管理部门应当定期核查首期维修基金的交存情况，并每年公布一次。 第九条（前期物业维修和更新费用的承担） 业主委员会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修基金，其费用由房地产开发企业承担。 第十条（维修基金帐户的开立） 业主委员会成立后，应当与本市商业银行（以下称开户银行）签订委托协议，开立一个物业

设备维修、管理制度范本

内部管理制度系列 设备维修、管理制度（标准、完整、实用、可修改）

编号：FS-QG-50054设备维修、管理制度 Equipment maintenance and management system 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 1、井下所有设备严禁采购和使用未取得“煤矿安全标志证书”的产品。 2、矿用器材设备采购到货后，必须按规定组织验收，填报验收报告，发现部件缺损或质量问题，要及时向生产厂家反馈信息及索赔。 3、各单位应结合本制度和本单位具体情况，建立健全矿用器材设备全过程的管理制度和考核制度。完善管理台帐、领用、发放及消耗记录，定期编制相关报表。 4、购置的矿用器材及设备到货并经验收后，应及时进行安装调试、投入使用。暂时不使用的设备、零部件等必须入库妥善保管，定期维护保养，防止日晒、雨淋、锈蚀、损坏和丢失，并做好防火、防盗工作。 5、加强对矿用器材设备的检查、维护和检修，确保矿用

产品的完好状态及使用性能。 6、大型设备及重要采掘设备的安装调试必须在生产厂家技术人员的指导下进行。设备在安装调试过程中，工程技术人员必须随时作好各种原始记录及各种技术参数，并注明是否符合安装标准。需要进行质量认证的设备，必须及时收集并填报各类质量保证资料。 7、所有设备都必须按照设备操作(使用)维护规程和完好标准进行使用与维护。设备的管理必须坚决贯彻使用与维护相结合的原则，做到设备谁使用、谁维护。 8、未使用过的新型设备，在投入使用前，应由主管技术人员详细研究设备使用说明书及技术资料，制定出操作(使用)维护规程，组织操作工人、维修工学习熟悉后，才能交付使用。在使用初期，主管技术人员，应经常检查其运行情况，及时向设备管理部门反馈信息。 9、所有设备必须建立健全设备包机制、岗位责任制、操作规程、设备运行、维修、保养制度;设备定期检修制、交接班制等各项管理制度，并严格按制度执行。 10、建立设备定期查验、检测、维护、保养和检修制度，

上海商品住宅维修基金管理规定的应用解释试行

上海商品住宅维修基金管理规定的应用解释试 行 This model paper was revised by LINDA on December 15, 2012.

关于《上海市商品住宅维修基金管理办法》的应用解释（试行） 根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》（以下简称《办法》）第二十八条规定，现就《办法》有关条文的应用问题解释如下： 一、第三条管理部门 市房地资源局下设市物业维修基金管理中心（以下简称市中心），负责全市维修基金筹集、使用的监管和信息管理工作；负责对各区。县物业维修基金管理中心的业务领导、监督和培训。 各区、县房地局应当设立区、县物业维修基金管理中心（以下简称区、县中心），负责所辖区域维修基金的设立。归集和使用监督管理；负责维修基金信息系统操作。业务指导和培训。 二、第四条维修基金的设立 本条第一款所称的新建内销商品住宅，是指1999年12月1日之前销售的普通内销商品住宅，以及1999年12月l日起纳人内销商品住宅范围销售的普通内销商品住宅、侨汇商品住房、经济适用房、动迁房等。 三、第五条维修基金专户的开立 本条所称的专户银行是指市房地资源局指定的商业银行。

区、县房地局与专户银行签订的委托协议应当使用由市房地资源局印制的示范文本。 区、县房地局开立维修基金专户时，应当按人民银行规定提交有关文件和资料。 开立的维修基金专户，应按市房地资源局规定，以物业管理区域为单位按幢编制产业代码及分户清册。 区、县中心应将维修基金专户帐号书面告知市中心。 四、第六条首期维修基金的交纳标准 本条所称的每平方米建筑面积成本价，由市房地资源局和物价部门公布。其中，2000年12月31日之前出售的商品住宅，其每平方米建筑面积成本价以1198元计价；2001年1月1日起出售的商品住宅，按签订土地使用权出让合同当年的每平方米建筑面积成本价计价，成片出让土地的地块，按签订土地使用权转让合同当年的每平方米建筑面积成本价计价；签订合同的时间在1996年以前的，每平方米建筑面积成本价按1198元计价。 根据本条第三款规定由业主大会或业主代表大会决定设立维修基金的，应当在通过的业主公约中予以约定。 五、第七条维修基金的交纳时限 房地产开发企业应持土地权属证明、建设工程规划许可证和具有相应资质的测量机构出具的房地产实测报告及应交维修基金的分户清册，向区、县中心

数控设备基础及技术管理与预防性维修方法

数控设备基础及技术管理 与预防性维修方法 1、数控设备的管理模式 在数控设备使用初期，由于数控设备少，类型单一，并且集中在一、两个单位，因此，各有关单位自身形成数控设备管理、使用、维修三位一体的封闭形管理模式。 2、数控设备的基础管理和技术管理 企业不能只注意设备的利用率和最佳功能，还必须重视设备的保养与维修，它是企业生产的“先行官”，直接影响数控设备能否长期正常运转的关键。为保持数设备完好技术状态，使其充分发挥效用，在设备基础管理和技术管理工作上我们着重抓了以下几个方面： ①健全维修机构 机动部门设数控设备维修室，承担全厂数控设备的管理和维修工作。他们是由具有丰富经验的老技师和具有很强专业化知识、责任心并有一定实际工作能力的机械、电气工程师组成。设备使用单位设数控设备维修员，专门负责本单位数控设备日常维护工作。 ②制定和健全规章制度 针对数控机床的特点，逐步制定相应的管理制度，例如数控设备管理制度、数控设备的安全操作规程、数控设备的操作使用规程、数控设备的维修制度、数控设备的技术管理办法、数控设

备的维修保养规程、数控设备的电器、机械维修技术人员的职责范围、数控设备电气和机械维修工人的职责范围等，这样使设备管理更加规范化和系统化。 ③建立完善的维修档案 建立数控设备维护档案及交接班记录，将数控设备的运行情况及故障情况详细记录，特别是对设备发生故障的时间、部位、原因、解决方法和解决过程予以详细的记录和存档，以便在今后的操作、维修工作中参考、借鉴。 ④建立基础管理信息库 建立数控设备信息库，详细描述数控设备基本特征，提供设备能力的基础数据，以作为今后数控设备的管理、应用、产品加工、设备调整和维修的参考依据。 ⑤加强数控设备的验收 为确保新设备的质量，我们加强了设备安装调试和验收工作，尤其是设备验收这一环节，制定了严格的把关措施，对照合同、技术协议、国际和国内有关标准及验收大纲规定的项目逐项检查。验收内容包括：出厂时的预收（在制造厂组装质量监检），设备开箱前包装检查、开箱后零部件外观、数量的检查，对配套的各种资料、使用手册、维修手册、附件说明书、系统软件及说明书等仔细核对妥善保管，特别对系统软件要予以备份。这样，对今后设备附加功能的开发和机床的保养和维修带来方便。机床调试完成后，利用RS232接口对机床参数进行数据传输做为备用。以

房屋维修的计划管理

房屋维修的计划管理 房屋维修的计划管理作者：佚名 时间：2008-7-14 浏览量： 一、房屋维修计划管理的意义和任务 .房屋维修计划 计划作为企业管理的重要职能之一,它是对企业生产经营活动的事先安排。房屋维修计划作为物业管理公司的一项重要管理职能,是对物业管理公司所管房屋开展维修活动的事先安排。房屋维修计划的内容主要包括在一定时期内有关房屋维修的计划目标、实施方案和相应的保证性措施。 所谓房屋维修的计划目标是指物业管理公司在计划期内必须完成的维修工作的数量、质量和效益等方面的标准。其中维修工作的数量是指在计划时期内预期对所需维修的房屋、房屋的部位、维修工作的内容及相应的实物工程量和工作量的一种规定。维修工作质量是指对计划期内所需维修的房屋的质量要求。维修工作效益是指维修成果与成本的关系,具体反映在维修工程成本、劳动生产率及维修工程工期等效益

指标上。 作为房屋维修计划内容之一的实施方案,是指为实现维修计划目标而采取的工作方法和步骤。实施方案的内容包括计划期内维修工作的时间安排、实施维修工作的方式、维修工程的技术方案及组织措施等内容。 房屋维修计划的保证性措施是指为确保维修计划目标及相应实施方案的实现而做的辅助性计划。其内容包括房屋维修资金使用计划、物资供应计划、劳动力计划及技术支持计划等。 房屋维修计划是一项专业性强又具体的工作计划,为了全面规划物业管理公司的房屋维修工作,必须从不同层次、不同角度编制计划,并做好各种计划之间的综合平衡工作,理顺各种计划之间的关系,使之成为相互联系、相互影响、协调一致的计划体系。 2.房屋维修计划体系 从系统的观点讲,企业属于一个有着具体目标的人造系统,