南京市房地产市场调研报告
南京市房地产市场调研报告
南京市房地产市场调研报告进入南京市场前期调研报告目录：一. 南京市房地产总体状况分析；
二. 南京市房地产市场板块划分及其属性；
三. 政府房地产发展政策；
四. 政府城市规划对房地产的影响；
五. 城市发展中交通发展的影响；
六. 南京市房地产企业竞争企业状况；
七. 江宁板块详细资料；
八. 民信将军路项目诸项信息；
九. 民信将军路项目SWOT分析及预见性建议；
南京市房地产总体状况分析南京市房地产整体上市场供需两旺，价格持续上涨，卖方市场特征显著，但同时也具有结构性短缺市场的部分特征(如:8010年南京市主城建设的重点。
河西新区这两年的发展，有目共睹：奥体新城的建设.高档物业的开发.市政配套建设与完善.商业配套以及生活配套的不断跟进……使得这一板块土地价值飙升，房地产市场火爆，成为住宅市场项目开发数量最多的板块。精品楼盘辈出，如万科金色家园（二期均价已达6500元以上）.月安花园（二期均价已达3800以上），但由于缺乏自然环境的优势，几乎所有的楼盘都是以人工造景为主（万科等少数高价盘除外）。
江北板块：江北地区包括浦口区，大厂区，六合区，江浦县，由于长江两岸交通滞后，江北半版块的房地产开发温度较低，购房者尚没有把江北版块作为关注的选择目标。随着长江五座大桥的建设，交通的改进，江北版块大有可能进入浦东模式的发展轨道；目前江北版块的浦口区少许楼盘开发项目已试图进入南京市购房人群的视野。
住宅多以多层为主，价格在2000元以下。
宁南板块：主要地处雨花台区，宁南新区由于有“仁恒”等品牌发展商实力开发，又有环境优美的自然景观优势（雨花台风景区.花神湖等），成片打造高档物业社区（如“仁恒玉兰山庄”.“翠竹园”等），使得该板块住宅市场整体价格水平不断拉升（不排除个别因素），促使该地区房地产市场进一步膨胀。目前，整体房价水平已位于其它几大“新区板块”之首。但该区域商业配套.生活配套等均不够成熟，仅有的只是区位优势.自然景观优势。而随着城市化的不断发展，河西.亚东.江宁等新区板块的房地产市场价格整体水平与宁南新区的距离将进一步缩短，预测将来河西将与宁南持平，甚至超出宁南。
住宅多以多层为主，均价4000元左右。
城东南板块：城东南地区后期政府对该地区的规划改造也将直接影响该地区整体品质的提升，城东南地区内也有配套不全环境不佳的地方依然存在。
城东南中山门外附近地区，经过三年的发展，各项配套设施已非常健全，呈现相当繁荣的人文景象。
住宅以多层和小高层为主，多层均价在4300左右，小高层的均价在5000左右。
城北板块：城北片区与其余片区相比略显沉寂，但
今年以来，随着幕府山地区环境的改善和景观的开发，以及幕府东路与栖霞大道.二桥的快速开通，使下关.大桥.幕府山地区，经济技术开发区连成了一体，从而使原有以下关地区为中心的城北居住区划分有了重大调整，原有因人口环境.卫生环境等因素而显品质不高的楼盘，因新开楼盘及今明两年即将推出的楼盘整体的烘托，也将显现出活力。
城北地区居住人口密度不高，下关地区人员流动性强，卫生状况还需改善。沿江一带大型工矿企业较多，空气及水资源环境对居住有一定影响。目前，随着各部门及各企业对环保的重视及措施到位，环境已进一步改善。
以红山地区.迈皋桥地区为中心的居住区因环境较好，生活配套较齐全，也成为城中.城北居民购房的主要地区之一。
住宅以多层和小高层为主，多层均价在3700左右，小高层的均价在4000左右。
江宁板块：江宁江宁地理位置优越，土地资源较主城区更为丰富，房地产开发已成为该地区活力最强的产业之一。江宁的房产呈现品种最多.风格最为丰富多样的地区。
江宁房价从经济型到高档型均有，从2500元至3400元不等。江宁房地产目前已呈现出大盘唱戏的状况。但总体而言，江宁从整体上还未形成功能齐备的生活氛围。
江宁物业近年来如雨后春笋般拔地而起。但与市中心相比却是相对滞后，道路.交通等基础设施还显得不够便利，生活配套方面也较单一，虽有高尔夫练习场.高标准俱乐部等高档消费娱乐设施。但适合大众需求的餐饮服务.文化娱乐等设施还很欠缺。
江宁新区是离宁南板块最近的一个区域，也是构成竞争威胁最大的一个板块。江宁的撤县建区进一步带动了房地产开发与建设，房地产市场更是百花齐放。目前，江宁大致可划分为四大板块：将军路板块.开发区板块.东山板块.大学城板块。将军路板块以别墅项目为主，自然景观优美.空气清新，但商业配套.生活配套等还有待进一步完善，整体房价水平位于江宁几大板块之首（多层均价2900元左右，别墅均价4000元以上）；其次是开发区百家湖一带，目前市政配套等较为完善，但人气不是很高，主要以多层公寓为主（均价达2500-2600元）；大学城板块依靠文化教育优势，也是以多层公寓为主（均价2400-2500元）；东山板块是江宁老城区，生活配套.商业配套等最为成熟，70%为多层（整体均价2200-2300元）。
城中板块：主要地处玄武区.鼓楼区，为南京市中心城区，各方面配套设施齐全，商业繁荣，但可利用土地面积较小，住宅以小高层为主，均价在6000元左右；
该板块更多的向中心商务区为主，开发纯住宅的可利用土地很少。
仙林新区板块由于一直受交通瓶颈影响较为严重，离市中心距离较远，缺乏完善的商业配套.生活配套等设施，房地产开发也主要以“亚东”为主。但“大学城”的文化教育优势.自然景观优美等也使得该区域土地价值不断上升，特别是开通的玄武湖地下隧道，这使仙林地区到达市中心的距离缩短了10分钟，这一工程最大的受益者是“亚东板块”。
三.政府房地产发展政策1.xx年人均住房25平方米到去年年底为止，南京市城镇居民拥有建筑面积平均为21.4平方米,在全国处于中等水平。在国家计委拟订的全面实现小康社会指标体系中，城镇居民住宅的基本标准为人均建筑面积为30平方米，南京目前仍差
8.6平方米。今后，南京将分两步走，来具体实现这一目标，力争到xx年实现人均住宅居住面积25平方米。（2003年4月2日公布）2.公积金缴存比例将提高南京市住房公积金新标准即将出台，今后公积金的缴存比例将上调为年人均工资的20%，其中个人和单位各承担一半；目前南京市住房公积金缴存比例执行的是16%的标准，三资企业职工为20%，具体缴存时都是个人和单位各一半。（2003年8月8日公布）3.别墅热亮出红牌由于近记念来别墅升温太快，一些城市甚至出现买别墅甚至要排队的现象，2月初，国家的一纸禁令对别墅热亮出红牌。南京市的别墅主要集中
在江宁和亚东，其中江宁区将军路沿线就收集了爱涛漪水圆.瑞景文华.翠萍国际城.运盛美之国等多个盘子；（2003年2月23日公布）4.10万套经济适用房为南京楼市“降压”一项已推行9个月的经济适用房政策，日前使1200多户南京市低收入家庭圆了住房梦。未来几年内，将有约10万套经济适用房进入普通商品房价一路攀升的南京楼市。来自南京市房改办的消息说，一个总开发面
积超过600万平方米的经济适用房开发规划已经实施，征地面积
达9000亩。今年南京市经济适用房计划竣工面积将在去年完成20万平方米的基础上，再新增30万平方米。南京市新建住宅以普通商品房为主的单一供给结构可望得到根本性扭转。
5.住房公积金贷款额度提高南京市住房公积金管理委员会批准，自4月1日起，提高住房公积金贷款额度，在最高可贷额度
不超过购房总价80％的前提下，将最高可贷额度由一方缴存住房公积金的职工（含单身职工）最高可贷额度6万元提高到10万元，夫妻双方均缴存住房公积金的职工最高可贷额度12万元提高到20万元。这也就是说，凡夫妻双方均正常缴纳公积金的家庭届时可以到公积金贷款委托的中.农.工.建四家国有商业银行申请最高额度为20万元的公积金贷款。据悉，目前国内公积金贷款额度最高的北京为30万元，上海.广州均为20万元，省内最高的徐州也是30万元。在3月24日南京市住房公积金管理委员会向中.农.工.建四家国有商业银行发文后，南京市民就可以向银行按新的公积金贷款额度申请公积金贷款。
四. 政府近五年主要城市规划1.南京沿江交通蓄势龙腾南京是全省惟一一座横跨长江两岸的城市，随着全省沿江开发战略的实施，突破长江天堑的过江通道及沿江交通呼之欲出近日，南京过江通道“五桥一隧”.沿江公路“两翼齐飞”的沿江开发交通规划正式确定，即将渐次拉开建设大幕。
“五桥一隧”过江通道包括：长江大桥（上世纪60年代建成通车）；长江二桥（2001年建成通车）；长江三桥（计划xx年建成通车）；长江四桥（石埠桥大桥，6车道高速公路，计划xx年开工，xx年建成通车）；长江五桥（梅子洲大桥，6车道高速公路，计划xx年开工，xx年建成通车）；龙潭过江隧道（6车道高速公路，计划xx年开工，xx年建成通车）。其中，长江五桥和长江二桥将使一环高速成为完整的环形高速；长江四桥和长江三桥将使南京二环高速成为完整的环形高速；龙潭过江隧道将解决南京三环高等级公路的过江难题。
2.南京加快东部建设步伐，60亿元运作五大项目从玄武区政府获悉，今年该区将举全区之力，加快东部地区建设步伐，融资60亿元重点运作南京珠江路软件产业园.钟山国际体育公园.聚宝山花园.仙鹤门经济适用房工程.南京现代农业科技园孝陵卫核心园5大项目。目前，南京珠江路软件产业园建设项目已完成拆迁工作的前期准备，4月份进场拆迁，建设园区一期道路和部分基础设施。钟山国际体育公园是运会项目，节前已做了大量的招商工作，3月份土地出让成功后，上半年开始拆迁，年内完成净地交
付。聚宝山花园项目3月份动迁，6月份拆迁完毕并向投资方交付净地，下半年启动建设工程。南京现代农业科技园孝陵卫核心园现在已经开始做园区规划设计，尽快完成立项.规划等前期手续，启动部分园区改造.建设工作，开工建设园区道路。仙鹤门经济适用房项目将于2月26日举办开工仪式，今年将建成总面积10万平方米的居住房。预计全年新开工面20万平方米。
3.南京今年将投资66亿改扩建200条路从南京市建委获悉，面对城市快速扩张以及小汽车进入家庭的迅猛发展态势，南京将进一步加大城市道路建设力度。今年全市将改扩建城市道路约200条，其中拓宽和新建150条，整治出新50条，总长度超过150公里，总投资达到66亿元左右。
从今年起到xx年运会召开前夕，南京将建成一个高效便捷的立体化城市道路网络系统，包括全面完成绕城公路外环以及由城东.城西干道.纬三路.纬七路构成的内环建设，并在已建成的机场高速连接线及沪宁高速连接线的基础上，完成凤台南路.宁镇路.长江大桥的快速化改造，从而形成“两环五射”的格局，使南京的快速路密度达到0.4公里／平方公里。快速内环的建设是重中之重，玄武湖隧道已竣工通车，年底完成快速内环西线建设，基本建成内环南线主体工程，同时完成内环北线西段（模范马路和模范西路）以及城东干道快速化改造的规划设计等前期准备工作。此外，还将围绕“经六纬九”的干道网规划，完成经五北上.纬九路二期.滨江大道河西段等工程。
4.南京河西新城区总体规划亮相根据规划，新城区与外秦淮河（南河）以东地区有24条道路沟通，其中滨江路.纬三路.纬七路和绕城公路为快速通道。同时，设有地铁
1.2.4.6.7号线共5条轨道交通线路。从中心结构体系来看，河西新城区又分为新区中心社区中心三级，新区中心和地区中心
安排在主要交通走廊经四路沿线，社区中心结合服务半径和规划
地铁站点，安排在生活性干道沿线。其中新区中心在纬八路以南.油棉路以北.经四路与纬九路沿线，集中商务金融设施.政府办公
设施以及具有区域服务功能的商业设施；3个地区中心服务人口
15万人，分别设置在北部中保.江东门和南部地区，配套以图书馆.体育馆.地区医疗服务中心.大型超市等设施；8个社区中心服务人口3万—.A. 开发区板块内，是别墅集中地区，没有纯多层社
区；
结合以上两方面因素，建议建造多层公寓住宅，针对那些注
重居住区自然环境，但尚距离购买别墅有相当距离的人群销售；