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世界主要国家地区住房调控政策经验与启示

世界主要国家地区住房调控政策经验与启示 中国金融40人论坛特邀成员陈卫东 [ 2010-04-22 ] 共有0条点评 内容摘要：近年来我国住房市场蓬勃发展对改善居民居住条件、拉动经济增长和促进就业发挥了重要作用，但房价过快上涨、投机气氛渐浓，许多购房者被排除在市场之外，成为社会各界高度关注的热点问题。“他山之石，可以攻玉”，本文在归纳和总结主要国家和地区房地产市场调控背景、抑制泡沫政策和住房保障模式的基础上，提出了完善我国房地产市场调控、破解房地产市场难题的政策建议：政府要高度重视房地产问题，力争在“住有所居”和“保增长”之间取得最佳平衡，“保低放高”，继续扩大保障性住房建设和覆盖范围，增大住房市场交易和保有环节税负，实行以实物建房为主的住房保障模式，加快我国住房市场和住房保障的法制化进程。 关键词：房地产泡沫、住房保障模式、国际经验、住有所居 1998年以来，我国房地产市场蓬勃发展，对改善居民居住条件、拉动经济增长和创造就业发挥了重要作用。但最近几年，房价节节攀升，超出了许多购房者的承受能力，超出老百姓承受能力的房地产市场必定是不可持续的。“他山之石，可以攻玉”，归纳和总结世界主要国家和地区住房市场调控政策的背景、经验与教训，对完善我国住房政策、破解当前住房市场难题、促进房地产市场健康发展具有重要的借鉴意义。 一、主要国家和地区出台住房调控政策的不同背景 住房是人们生活的必需品，又是特殊商品。短期内需求大幅增加而供给难以及时跟进，决定了住房很容易成为投资品。生活必需品要求价格的稳定性和投资品价格的波动性之间的矛盾，是房地产市场最基本的矛盾。这个基本矛盾决定了不能把所有住房问题全都交由市场这只所谓“无形之手”去解决，客观上要求由政府“有形之手”加以调节，以弥补市场失灵。 （一）提供公共住房，保障居民“住有所居” 随着人口增长和经济发展，各个国家和地区住房矛盾不断突现，保障居民“住有所居”成为各个国家和地区住房调控政策的重中之重。新加坡有460万常住人口，国土面积仅699平方公里，人口密度大，土地资源十分有限。建国初期，面临严重的房荒，新加坡住房形势十分严峻。为解决住房短缺及其引发的社会问题，早在1960年新加坡政府宣布成立建屋发展局，1964年推出了“居者有其屋”的政府组屋计划，将政府工作的重点放在解决普通收入者的居住问题上。 香港政府干预房地产市场始于1954年，当时石硖尾大火导致5万多人丧失家园，政府不得不进行安置，并于当年成立了香港房屋委员会，负责建立和发展与商品房市场并行的公共经济房系统。1972年，房屋委员会制定了公共房发展规则，耗资54

香港住房政策与国内住房政策对比及启示

一、香港房地产市场的调控措施 透明的房地产市场交易信息。为遏制楼市投机行为、抑制房价过快上涨，香港政府不断加强新房屋预售、销售环节的透明度，降低开发商对房屋售价与现房供应的操纵，从而抑制了因新房销售信息不对称所引发的哄抬房价现象。香港政府对开发商预售、现售环节、信息披露、首次放盘量等方面出台了多项指引文件，还明确规定了有关预售新房(含楼花)示范单位的细则。 健全的土地管理制度。香港在坚持土地公有制的前提下，将土地使用权批租给受让人，土地批租主要采用公开拍卖、招标、私下协议和临时租约四种形式。香港有比较健全的土地法例体系，包括《香港房地产法》、《收回官地条例》、《土地征用法令》、《地契条款》、《拍卖地产条例》等。政府只是根据这些法例进行管理，实行有偿、有期、有条件使用土地。所有要使用土地的人都需要通过土地市场获得土地。既有垄断控制，又有自由转让。在楼市出现泡沫的时候政府采取增加住宅用地供应的做法，在楼市萧条时期政府采取减少土地供应的措施，以保持楼市的平稳发展。 完善的公屋制度。香港的公屋制度不仅包括政府出资建造建筑实体，还包括货币化的综援金制度。到1997年，香港650万居民中居住在出租公屋、政府补助出售房屋的人口达331.38万，占全港人口的51%。公租房制度与香港的房地产大规模开发几乎同步，不仅解决了众多中低收入者的住房问题，还为香港节约了土地资源，保持了社会稳定，提高了城市竞争力。

短期交易“额外印花税”。为了抑制投资者炒房，香港引入了短期交易“额外印花税”。目前，香港物业交易须缴纳最高4.25%的从价印花税，而“额外印花税”则分为三级税率：6个月或以内转售的交易，税率为该转售交易金额的15%；6个月以上至12个月之间转售，税率10%；12个月以上至24个月之内转售，税率为5%。换言之，持有物业的时间愈短，业主需要缴纳的“额外印花税”税率便愈高。 楼宇按揭成数调整。楼宇按揭成数也是香港调控楼市的主要手段之一，且效果比较明显。香港楼宇的按揭成数一般在5成左右。香港金融管理局根据楼市冷热程度适时调整楼市按揭成数。在楼市萧条时期上调楼市按揭成数，一般楼价越高按揭成数越高；楼市出现泡沫时下调楼市按揭成数，一般楼价越高按揭成数越低。2010年11月，香港金融管理局宣布下调楼宇按揭成数。新政一出，之前热火朝天的香港楼市顿入寒冬。据香港美联物业的统计显示，在楼市新政出台的首个周末，香港十大指标性二手楼盘的成交量已经比前一周减少近八成，二手楼看楼量普遍下跌五成以上，还有许多楼盘罕见地出现“零成交”。 二、香港与内地房地产政策调控的比较 香港楼市调控的针对性比内地强。一般来说，香港政府楼市调控的针对性很强，目标直指短期炒楼行为，加大炒家转手成本，进而遏制楼价快速上涨。在遏制纯投资购房者以金融杠杆炒楼的同时，也确保了真实自住型需求不受政策影响。所以香港楼市调控政策的短期效应比较明显，特别是楼市泡沫期间，每一轮楼市新政出台后的数周内，

中国大陆地区与香港地区汉语外来词对比研究

内容提要 外来词是一种普遍的语言现象，本文在对汉语外来词的由来及其历史状况作出初步探讨的基础上，着重比较中国大陆地区与中国香港地区在外来词借入过程中所存在的差异，并进一步探索分析造成这种差异的社会历史文化等诸多方面的因素。

目录 0.引言 (1) 1. 汉语外来词研究 (2) 1.1汉语外来词的发展历史 (2) 1.1.1第一次高峰.古代西域/佛教 (2) 1.1.2 第二次高峰.近现代西学东渐 (3) 1.1.3 第三次高峰.当代改革开放 (4) 1.2 外来词引入的六种方式 (5) 1.2.1音译 (5) 1.2.2意译 (5) 1.2.3形译 (5) 1.2.4半音半意译 (6) 1.2.5音译加表意字 (6) 1.2.6直用原文 (6) 2. 香港地区汉语外来词与大陆地区汉语外来词的差别8 2. 1译法的不同 (8) 2.1.1普通话曾用过音译，但后改为意译而香港则一直为音译8 2.1.2普通话为意译，而香港则为音译 (9) 2.1.3香港为音译，普通话原来就有 (10)

2.1.4同是音译，但用字却不同 (10) 2.1.5同是意译，译法不同 (11) 2.2 语义的变异不同 (12) 2.2.1 词义的变异 (12) 2.2.2 词用的变异 (13) 2.2.3利用词义的变异造变义混合词 (13) 2.3差别的原因 (14) 2.3.1不同的历史文化积累、社会环境，从根本上造成了 两地对外来词的不同态度和倾向 (15) 2.3.2 两地不同的语言使用环境 (16) 2.3.3 香港地区独特的外来语借入过程 (17) 2.3.4 粤语独特的语音特色 (18) 3. 结语 (20) 注释 (23) 参考文献 (24) 论文摘要（中文） (1) 论文摘要（英文） (1)

香港的公屋

香港的公屋 周昀皓发表于2013-04-16 08:57 一般人想到香港可能会联想到大厦林立的商业区，或者亮丽的购物中心，但其实对很多香港当地人来讲，公共屋村（简称公屋）才象征了香港普罗大众的生活。 从香港的统计来看，香港人口约有710万人以上，而且这数字年年有上升的趋势，香港土地面积是1104平方公里，大约是上海的1/6，人口密度自然非常高，在世界上也是头三位高密度地区之一，而且香港的地形是山地较多，平地较少。 所以，一般住宅的购入金额非常高，只有非常少的一部分富裕阶层才有能力拥有。一般市区高层住房(私家楼)的价格，大约需要一个普通香港人11年的薪资，比起在日本东京首都圈买房需要的5-7倍年薪，在香港买房更为困难。 居者有其屋 为了解决香港地少人多、楼价高带来的中低收入人士住房问题，香港政府通过公屋政策及政府资助，给大部分香港人提供了一个安身之所。 目前，香港700多万人口中约半数都住在这类政府资助的公营房屋里，其中租住公屋的人数为三成。以公屋为例，每月租金只为一般低收入家庭收入的一成左右。每个屋村都有配套的文娱康乐设施，球场、公园、诊所、商场和商店街等。 以一般一家四口为例，居住面积大约只有50平方米，生活空间较为狭窄。但香港的公屋制度不但保障了每个香港人都能获得城市生活的基本居住需求，更让每个人都有一个安定的起点。 很多香港人都在公屋长大，毕业后或许先帮父母搬去环境更好的公营房屋(例如居屋)，然后自己再存钱搬去私家楼。或结婚后，夫妇继续住在旧的公屋单位里，买复数的住宅单位作出租或炒卖的投资目的，最终达到更好的生活水平。 在街头访问一般的香港单身人士，人生最大的目标是什么? 听到最多的回答是“买屋”。比起结婚优先考虑买屋，这可能是像香港这类环境才有的现象。狭窄的居住环境或许正是鼓励香港人一步一步往上获得更舒适的生活环境的动力，也是很多人的共同原点，或许正因为如此，很多香港人都对公屋带有很特别的感情。

香港公租房

二、公租房管理模式的国际经验比较 （一）经验介绍 香港特别行政区，面积1104 平方公里，分为18个行政区域，约706万人口，香港地少人多，寸土寸金。1953 年12 月, 香港九龙石硖尾寮屋区遭遇火灾, 五万多居民变得无家可归。香港政府为安置因为火灾而失去住房的居民采取了急救计划,为灾害的受害者和赤贫人员兴建了一些紧急及基本的安居住所, 也是从那时起, 香港政府把公共住房变成了政府建设的计划。自1954 年开始实施公屋制度起，经过50 多年的努力，香港政府通过住房保障制度较好地解决了香港低收入群体的住房问题，成为世界上解决住房保障问题的一个成功典范。 香港政府于1973年4月1日颁布并实施了《香港房屋条例》，从并成立了专门的法定机构—香港房屋委员会（以下简称“房委会”）。房委会主席由运输及房屋局局长兼任，房屋署署长则为房委会副主席。房屋署是房委会的执行机关。除主席及副主席外，房委会成员还包括两名官方及26名非官方委员，全部由行政长官委任。所有非官方委员都是以个人身份接受委任。 根据房屋委员会的资料，至2011年6月，香港共有公屋72.13万套，超过200万香港人居住其中，约占香港人口的1/3。香港的住房市场包括四个部分：公营永久房屋，47.7%的香港人居住在公营永久房屋中，其中租住单位30.0%、资助出售单位17.7%；私人永久房屋51.8%；公营临时房屋（自2006年起不再适用）；私人临时房屋0.5%①

（数据截止2011年第三季度，下同）。从住宅套数上看，公营房屋共计1137千套，其中房委会公营租住房屋单位708千套，房委会中转房屋单位5千套，房协租住单位34千套，房委会资助出售单位374千套，房协会资助出售单位16千套；私人房屋1433千套。类比我国公租房在建设档次、供给方式和保障对象上的情况，香港的公营租住房屋具有较高的借鉴意义。 全港公屋主要分布在四个区域内，分别为市区(包括港岛及九龙)，扩展市区(包括东涌、沙田、马鞍山、将军澳、荃湾、葵涌及青衣)，新界(包括天水围、大埔、粉岭、上水、屯门及元朗)和离岛(不包括东涌)。房委会设有公屋轮候册，以便为符合资格的申请人提供公租房，轮候册可于各屋办事处、分区租约事务管理处、深水房屋事务询问处、房屋署公屋申请分组及各区民政事务处免费索取。申请人根据自己的实际情况填写公屋轮候册，房屋署对所有符合资格的公屋申请者依先后顺序进行登记，并将严格依照轮候册上的申请书编号及申请人所选择的地区，依次办理审查及配房手续。所有申请者必须通过公屋轮候才能获得公屋配置。 1.公租房保障对象的界定标准 （1）配租对象 房委会根据申请人不同，将公租房计划分成四种类型。（1）一般家庭申请计划。这种申请计划主要是以家庭为单位，向房委会提交申请。申请人在填写公屋轮候册时，必须满足下列基本条件：申请者必须是年满18周岁，其家庭成员拥有在港永久居住权；18周岁以下的

香港住区规划

住区规划原理报告 ——香港

目录 第一部分：香港住区背景 香港的土地制度 香港住区开发建设相关政策 “香港模式” 住区发展历程 第二部分：案例分析 秀茂坪 牛头角上邨 香港凯旋门 第三部分：保障性住宅 保障性住宅政策 城市中的空间分布 规划设计方法 保障性住房案例 第四部分：对我国住区发展建设的启示

港岛、九龙半岛、新界与 离岛三大区，其中约有80 ％的土地属于丘陵山地。 唯一较广阔的平地位于新 界西北部。

?现有建成区大多位于维 多利亚港狭长的南北面。 ?由于可供发展的土地严 重缺乏，人口密度高， 整体人口密度每平方公 里6480人 香港维多利亚港景色（太平山视角）

香港的土地制度 ?一、土地使用权制度 ?香港的土地是leasehold制度,即香港所有土地拥有权,除了位于中环的圣约翰大教堂是唯一私人拥有的土地外,则全部由香港政府所拥有,再由政府出租予居民,除一次性收取「卖地」金额以外,居民则需向政府缴交地租。 ?二、土地使用权出让制度 ?香港在1997年经历金融风暴后,开始调整批地政策,至2004年全面采用「勾地」制度,即是由有意土地使用者从政府的土地储备表中,提出对某地块所愿意支付出的「最低价格」,该有兴趣发展商需向政府提交相等于「最低价格」5％款项的按金,再经过公开拍卖或招标形式,由政府批出土地。以这种「勾地」方式卖出土地,既能配合有意发展商之土地实际需求,在拍卖过程中又能体现自由经济下公平竞争的原则,政府亦可以控制土地之批出及价格。 ?三、土地使用权转让制度 ?由于香港实行高地价政策,除了开发成本外,也要计算机会成本,受让方的出价要相当高,经过私人协商由原土地使用权人把土地使用权年期卖给另外之发展商,所以在香港并不常见。

对中国香港地区菲利普斯曲线的验证

对中国香港地区菲利普斯曲线的验证 一：关于通货膨胀、失业和菲利普斯曲线 英国经济学家菲利普斯（A. W. Philips ）通过整理英国近一个世纪的统计资料，发现货币工资增长率与失业率之间存在着一种负相关关系，这种关系用曲线形式描述，就是菲利普斯曲线。由于工资是产品成本主要构成，因而对产品价格有决定性影响，所以西方经济学家把菲利普斯曲线延伸为表现失业率与通货膨胀率的替代关系：低水平的失业率，伴随着高水平的通货膨胀率；反之，低水平的通货膨胀率，对应着高水平的失业率。同时西方经济学家们也将这种替代关系作为政府进行总需求管理操作依据：当通货膨胀率太高时，采用提高失业率的紧缩政策；当失业率太高时，采用提高通货膨胀率的扩张政策，以达到避免经济过分波动的目的。 在现代主流宏观经济学中，向下倾斜的“替代性”的菲利普斯曲线一般只在短期中成立。在长期中，通常认为菲利普斯曲线是垂直的，而且对应于最低可持续失业水平（甚至有的经济学家认为菲利普斯曲线在长期是不存在的）。现代菲利普斯曲线还包括了预期的通货膨胀（这种补充是米尔顿·弗里德曼和爱德蒙·费尔普斯研究的结果）和供给冲击。这种增加要归因于OPEC ——因为国际石油主要受OPEC 所垄断，他们缩减产量，控制石油价格虽然不全为经济目的。在20 世纪70 年代，OPEC 引起了世界石油价格大幅度上升，这使经济学家更加认识到总供给冲击的重要性。 通货膨胀和失业是描述经济增长的两大重要因素。我们都希望经济呈“低失业率高增长”的态势发展，然而经济的发展并不会“乖乖”的依着我们的愿望而发展。通货膨胀或者通货紧缩和失业总是政府很难对付的对象。下面分别对这两大重要因素做简要论述： 通货膨胀：是指价格水平的持续上升或者是币值持续下降的过程，它是一个长期概念——简而言之，就是钱多货少。西方经济学曾介绍过通货膨胀包括：温和的、急剧的、恶性的通货膨胀。我们用价格指数（CPI ）的加权平均价格来衡量通货膨胀。 失业：是指在劳动年龄内有劳动能力，目前无工作（不能凭借工作获得一定报酬）的人，这部分人以某种方式正在积极寻找工作的现象。同样，西方经济学也曾介绍过失业包括：季节性、摩擦性、结构性、流动性、周期性失业。由于在失业统计的过程中存在着或多或少的失真，我们找到的失业率也只是城镇登记失业率。 在西方经济学中我们已经对失业和通货膨胀有过方方面面的学习，在此且不赘述。 二、菲利普斯曲线的推导 菲利普斯曲线说明了其通货膨胀率取决与三种力量：预期的通货膨胀 e π ；失业率与自然失业率的背 离，即周期性失业n U U -；供给冲击（供给冲击指对总供给产生意外重大影响的生产成本或生产率的 突然变动，作为供给冲击的结果，实际GDP 和价格水平会发生预料不到的变动）。 这三种力量表现为现代菲利普斯曲线的方程： () ν βππ+--=n e U U 通货膨胀=预期的通货膨胀-（β*周期性失业）+供给冲击 这个菲利普斯曲线方程式由总供给方程式推导而来。总供给方程式为： P=P e +(1/α)（Y-Y n ） 首先，在方程式右边加上一项供给冲击ν代表改变物价水平并使短期总供给曲线移动的外生事件。 P= P e +(1/α)（Y-Y n ）+ν 然后，方程两边减去上一年物价水平P -1得

香港公屋制度对我国廉租住房制度的启示

第17卷　第1期长　春　大　学　学　报 Vol .17　No .1 　2007年1月 JOURNAL OF CHANGCHUN UN I V ERSI TY Jan .2007　 文章编号:1009-3907(2007)01-0036-04 收稿日期:2006-11-02 作者简介:周精灵(1982-),女,湖北省武汉市人,武汉科技大学文法与经济学院硕士研究生,主要从事社会保障理论研究。 香港公屋制度对我国廉租住房制度的启示 周精灵,刘　丹 (武汉科技大学文法与经济学院,湖北武汉　430081) 摘　要:廉租房制度是住房保障的核心内容之一。建立和完善廉租房制度,是解决城镇新贫困人 口住房问题的重要途径,也是住房制度改革的一项重要内容。本文着重分析了香港公屋制度的具体特点,在借鉴香港公屋制经验的基础上,根据我国国情提出了解决我国廉租房制度现存问题的具体措施。 关键词:香港公屋;廉租房;政府支持;专业运营;资金筹集;准入与退出机制中图分类号:F293131 文献标识码:A 1998年下半年,我国基本完成了传统的福利性住房制度向商品性住房制度的历史性转变,逐步建立了以市场配置资源为主的住房新体系。广大城镇居民开始转向通过市场渠道解决住宅问题。房地产业蓬勃发展,迅速成为我国新的经济增长点。居民的住宅水平得到了显著提高,市场化取向的住房制度改革取得了一定成效。但由此也产生了新的问题,大量低收入家庭没有经济能力通过市场化渠道购买住房,因此早在1999年4月,政府部门就已经出台《城市廉租住房管理办法》,希望通过廉租房计划来解决城市低收入家庭的住房问题。2004年3月1日开始实施新的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和2005年5月1日起实施的《城镇廉租住房租金管理办法》,进一步明确了政府负有为低收入人群提供廉租住房保障的责任。但从我国目前廉租房计划的实践来看,还存在诸多问题必须加以解决,才能更好地推进城镇廉租房计划的进程。 1　香港的公屋制度 香港政府于1954年开始实施公屋制度,经过50多年的实践,已日趋完善。截止2004年3月 底,香港约20119万人,即占香港人口的30%,居住在香港房屋委员会提供的公屋,租住公屋单位 的数目为6418万个,占全港房屋总数的三成[1] 。 香港公屋计划的巨大成功,与香港政府的长期积极投入、公屋管理部门高效务实的专业运营和管理、有效的财政资金安排密不可分,这些成功的经验为中国内地的廉租房制度提供了宝贵的经验。111　专业化的运营和管理 在公屋的发展中,香港房屋委员会发挥了积极的作用。1973年成立的香港房屋委员会不以赢利为目的,它由政府直接经营,以满足那些市场不能为其提供基本住房的低收入人群的住房需要。房委会负责统筹所有政府公屋供应、编配和管理事务,通过其执行部门房屋署规划及兴建公屋。同时房委会还注重成员在社会和专业背景方面的多元化,以确保房屋政策的研究和制订能反映社会不同阶层的意见。对于房屋事务,房委会聘用专业房屋事务经理管理辖下房屋。 在公屋的建设过程中,香港房委会不仅照例建设有效率的公屋社区和发达的交通网络,还尽量争取各项配套设施的同步完成,并通过对公屋进行持续的维修、改善和重建计划,以提高公屋的居住质量。 112　政府土地政策的支持 香港政府对公屋建设最大的资助是免费拨地给房委会。政府定期及准确评估房屋需求,供应足够建屋土地并提供配套的基础设施。为达到土地供应平稳,政府尽量灵活和弹性地处理土地供应,为不

香港房地产政策

香港住房政策演变及可借鉴的经验 香港住房政策演变及可借鉴的经验 来源：转载新筑网作者：编辑：边缘 1842年当《南京条约》将香港沦为英国的殖民地时，香港不过是一个名不见传的小渔村。今天，这个面积虽只有1102平方公里，人口有680万的“弹丸之地”在金融、贸易物流等方面却创造了许多“世界第一”。然而，人口密度高(每平方公里6946人)，土地资源短缺，导致香港的房价高，购置一套70平方米的普通住宅也要上百万港元，店铺、商用楼的租金更是世界之最。高房价，一方面，抑制了居民住房条件的改善，使人均GDP名列全球第24位香港住宅私有率仅为46%，人均居住面积、环境，也大大低于许多同等经济发展水平的国家。另一方面，对住房的巨大需求也促进了建筑业、金融服务业的发展。 1 住宅产业的发展及政策演变 香港住宅业的发展及政府的介入要追朔到20世纪50年代。其住房政策的演变大致可分为三个阶段： 第一阶段：消除“房荒”阶段。在第二次世界大战结束之后，大批难民的涌入使得香港人口在短短几年内从50万剧增至200万，1953年12月，一场大火将九龙半岛石峡尾本屋区烧成一片废墟，5.8万人流落街头，“房荒”可以说是困扰香港当时社会经济的首要问题，这迫使香港政府开始介入住房市场。 1953年，政府推出的公共房屋计划主要是为救助和安置木屋区遭受火灾的灾民和最贫困阶层的住房问题，为他们提供一些临时性房屋或公共屋村(即廉租屋)。兴建临时性安置所、中转房屋和公共屋村为无家可归者和低收入者提供了基本的住房保障。 第二阶段：住房条件改善阶段。随着战后香港经济的发展，政府财力的增强，1972年，港府推出了“十年建屋计划”，这是政府积极从供给方面入手，全面改善

香港自古就是中国领土

香港自古就是中国领土 香港（包括香港岛、九龙、“新界”地区）位于北纬２２°９′到２２°３７′，东经１１３°５２′到１１４°３０′，大约在１万年前，香港岛与今九龙半岛还是连成一片的陆地，属于大陆山脉的延伸部分，未有今维多利亚海峡之阻。后来由于山体的沉降和海水的入侵，造成与大陆的分离。７０年代香港建造地铁时，科学家们对海底发掘样品进行Ｃ１４测定，证明在公元前６０００年时，海面在今海平面之下大约１１米处。 早在四五千年前，中华民族就有人在这片土地上生活和劳作，３０年代出土的大量石斧、石刀、石簇、石锤、陶釜、陶鬲、陶碗、陶盂、铜锐、铜戈、铜镜、铜环、玉斧、玉 、玉珥等等，都充分证明了这一点。到了春秋战国时期，香港成了百越族勇士们远征海外的基地之一。百越（或称百粤）是当时完全不同于中原部落的南方部落，他们种类众多，善于捕鱼、驾船、航海，很少从事农耕、狩猎，崇拜鸟形风神，经常有部落扬帆远征，香港便是他们天赐的出发地。每当东北季风徐徐吹来，勇士们便升起风帆，驶向大海的深处，寻找理想的乐土。许多学者认为，如今生活在南太平洋群岛及东南亚一带的土著民族，就是中国百越族迁徙而去的一个分支，甚至有中外学者认为，百越族的勇士们曾经踏上了南美大陆和非洲陆地。

秦始皇三十三年（公元前２１４年），从黄土高原呼啸南下的剽悍的秦兵，轻而易举地征服了舞弄鱼叉、鱼网的百越战士。首次完成统一中国大业的始皇帝嬴政，在岭南地区设置了南海、桂林、象郡三个郡，移徙５０万人开发和镇守岭南。从此，香港地区一直在中央政府的行政管辖之内，直到英国人侵占香港之前，历代历朝都是如此，从未间断过。 有人说，在英占之前，香港一直是一座荒凉的不毛之地，人烟稀少，只是散落着两三个小渔村。其实这是一种偏离史实的观点。至少在唐宋时期，香港就已经相当繁荣了，不亚于东南沿海其他地区。香港的海盐、珍珠和香木，曾经闻名华南，饮誉全国。从东晋以后，香港就是南中国海上交通的要道。作为中国的一块领土，几千年来香港地区一直处在中国政府的管辖之下。自秦到清，历代王朝都在这里设官治民。而居民们也讲礼教，敬祖先，开学堂，读圣书，过着与中国其他地区的人一样的平静生活。 康熙年间（公元１７０４年），清朝政府曾派兵在香港驻守，准许内地人民迁到岛上居住，并准缴纳地税，领地耕种。从此，各地迁来岛上居住谋生的人比以前多了。在香港定居的有本地人、客家、福佬和水上居民（旧称蛋家）。本地人是广州语系的人，由香港附近各地迁来，多半住在平地，并拥有相当的田地；客家是由惠州、梅县、海丰、陆丰等地移来，因为他们来得迟，平地已被本地人占去了，因此多数住在山上；福佬是从福建南部沿海

香港公屋制度的启示

香港公屋制度的启示 自１９９８年中国内地住房制度由高度福利化向以市场为导向的住房制度改革以来，内地已逐步建立了以市场配置资源为主的住房新体系，但是最低收入家 庭住房保障制度建设进展相对滞后，虽然早在１９９９年４月，政府部门就已出 台《城市廉租住房管理办法》，希望通过廉租房计划来解决城市低收入家庭的住 房问题。 ２００４年３月１日开始实施的新《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》 和今年５月１日起实施的《城镇廉租住房租金管理办法》，进一步明确了地方政 府负有为低收入人群提供廉租住房保障的责任。但从内地各城市廉租房计划的实 践来看，存在着许多问题有待解决，如地区发展不平衡、廉租住房保障资金来源 不稳定、覆盖范围过窄、保障水平低、管理机制不完善等。近几年来，一些城市 的商品房价格持续大幅上涨，城市低收入人群的住房矛盾越来越突出，亟须加快 推进城镇廉租房计划的落实。 从世界范围来看，为低收入人群提供必要的住房保障，是各国政府普遍需要 解决的问题。二十世纪五十年代，许多国家和地区纷纷推行公共房屋计划。其中 香港的公共租住房屋 简称公屋制度，是为数甚少的成功典范。香港政府于１ ９５４年开始实施公共房屋计划，经历五十多年社会、政治、经济的巨大变迁， 在解决各种问题的过程中逐渐形成一套完善的公共房屋制度，不仅持续大规模地 提供着公屋，并且致力于为公屋居民提供满意的居住质素和管理服务。截至２０ ０４年３月底，香港约２０１．９万人 占香港人口的３０％居住在香港房屋 委员会提供的公屋，租住公屋单位的数目为６４．８万个，占全港房屋单位总数 约三成。 香港公共房屋计划的巨大成功，与香港政府的长期积极投入、公屋管理部门

香港公屋管理服务模式

香港公屋管理服务模式 香港公屋管理服务模式 一、组织架构 香港房屋委员会是一个独立的法定机构，于1973年根据房屋条例成立，负责推行公营房屋计划。 房屋署是房委会的执行机构，负责推行房委会及辖下小组委员会所制订的政策。房委会及房屋署为全港总人数的33%兴建了640万个公屋单位。屋屯阝管理处是房屋署主管公屋管理及维修保养的监督部门，监督辖下区域屋屯阝办事处和物业服务公司的工作，制订与推行屋屯阝维修保养及改善工程计划以及社区建设计划。香港公屋管理采用两种方式：一种是由房屋署职工管理，采取经理负责制，约占屋屯阝总数1/3，另一种是把公屋管理服务外判给私人物业服务公司，约占屋屯阝总数2/3。 二、香港公屋管理经验 香港房委会、房屋署以积极进取、体恤关怀的态度，提供市民所能负担的优质房屋，包括优质的管理、妥善的维修保养为工作目标；以关怀为本、顾客为本、创新为本、尽心为本为基本信念，为港人建造了180个公屋屋屯阝，多年来欠租率控制在1%以下，1998年2002年（欠租率分别为0.25%、0.31%、0.33%、0.3%、0.36%），楼龄26年以上公屋仅为7.6%；建立了一支能干、尽责，讲究效率的工作队伍，如石硖尾屯阝办事处共有员工18人，管理楼房18栋，居民5800多户。以下着重介绍长沙市公房管理可借鉴的先进管理经验。 1、架构改革，实现瘦身目的香港房屋署经常性采用员工培训计划，提高管理素质，精简机构人员，这些多为改革的量变过程。自香港公屋98年实行租者置其屋计划（公屋可租可买计划）以来，有15个屋屯阝的76000个租客成为业主，他们有权选择物业公司。另方面，近年来，私营物业服务公司数目日增，能提供更具竞争力的服务。房委会面临既要提高管理素质，又要解决人手过剩问题。通过多方研究与探讨，于2000年1月开始推行《私营机构更多参与房屋委员会屋屯阝管理及维修服务保养计划》。一方面包括公屋管理可以外判给私人物业管理公司，另方面包括PSI计划：即员工自愿离职计划和员工自组公司计划，实现改革的质变过程。至2003年11月，房屋署采用逐步移交服务计划，分七期将58个屋屯阝共86000个公屋单位的服务移交于员工自组的物业服务公司。员工自组公司与房屋署签订三年服务合约，三年期满后参与市场竞争。这些公司提供全方位的屋屯阝管理和维修服务，包括租户管理事宜、保安、清洁、收取租金、社区服务（例如节日装饰和推广活动）、维修等。这两个计划既使房屋署顺利实现房屋管理与维修工作的目标，也令部门员工、住户与业界各有收益。 ①PSI计划使房屋署达到瘦身目的，最终离职人数3000人； ②成本效益方面，外判公司的合约价与房屋署职员费用相比，节省高达33%； ③私人物业服务公司和员工自组公司架构和程序比较简单，管理和效益密切相关，因此，

香港住房政策与国内住房政策对比及启示

香港住房政策与国内住房政策对比及启示

一、香港房地产市场的调控措施 透明的房地产市场交易信息。为遏制楼市投机行为、抑制房价过快上涨，香港政府不断加强新房屋预售、销售环节的透明度，降低开发商对房屋售价与现房供应的操纵，从而抑制了因新房销售信息不对称所引发的哄抬房价现象。香港政府对开发商预售、现售环节、信息披露、首次放盘量等方面出台了多项指引文件，还明确规定了有关预售新房(含楼花)示范单位的细则。 健全的土地管理制度。香港在坚持土地公有制的前提下，将土地使用权批租给受让人，土地批租主要采用公开拍卖、招标、私下协议和临时租约四种形式。香港有比较健全的土地法例体系，包括《香港房地产法》、《收回官地条例》、《土地征用法令》、《地契条款》、《拍卖地产条例》等。政府只是根据这些法例进行管理，实行有偿、有期、有条件使用土地。所有要使用土地的人都需要通过土地市场获得土地。既有垄断控制，又有自由转让。在楼市出现泡沫的时候政府采取增加住宅用地供应的做法，在楼市萧条时期政府采取减少土地供应的措施，以保持楼市的平稳发展。 完善的公屋制度。香港的公屋制度不仅包括政府出资建造建筑实体，还包括货币化的综援金制度。到1997年，香港650万居民中居住在出租公屋、政府补助出售房屋的人口达331.38万，占全港人口的51%。公租房制度与香港的房地产大规模开发几乎同步，不仅解决了众多中低收入者的住房问题，还为香港节约了土地资源，保持了社会稳定，提高了城市竞争力。

短期交易“额外印花税”。为了抑制投资者炒房，香港引入了短期交易“额外印花税”。目前，香港物业交易须缴纳最高4.25%的从价印花税，而“额外印花税”则分为三级税率：6个月或以内转售的交易，税率为该转售交易金额的15%；6个月以上至12个月之间转售，税率10%；12个月以上至24个月之内转售，税率为5%。换言之，持有物业的时间愈短，业主需要缴纳的“额外印花税”税率便愈高。 楼宇按揭成数调整。楼宇按揭成数也是香港调控楼市的主要手段之一，且效果比较明显。香港楼宇的按揭成数一般在5成左右。香港金融管理局根据楼市冷热程度适时调整楼市按揭成数。在楼市萧条时期上调楼市按揭成数，一般楼价越高按揭成数越高；楼市出现泡沫时下调楼市按揭成数，一般楼价越高按揭成数越低。2010年11月，香港金融管理局宣布下调楼宇按揭成数。新政一出，之前热火朝天的香港楼市顿入寒冬。据香港美联物业的统计显示，在楼市新政出台的首个周末，香港十大指标性二手楼盘的成交量已经比前一周减少近八成，二手楼看楼量普遍下跌五成以上，还有许多楼盘罕见地出现“零成交”。 二、香港与内地房地产政策调控的比较 香港楼市调控的针对性比内地强。一般来说，香港政府楼市调控的针对性很强，目标直指短期炒楼行为，加大炒家转手成本，进而遏制楼价快速上涨。在遏制纯投资购房者以金融杠杆炒楼的同时，也确保了真实自住型需求不受政策影响。所以香港楼市调控政策的短期效应比较明显，特别是楼市泡沫期间，每一轮楼市新政出台后的数周内，

高二地理：中国区域地理之台湾、香港和澳门

高二地理：中国区域地理之台湾、香港和澳门 台湾 ⑴地理位置与范围：本省包括台湾岛，以及附近的澎湖列岛、*等 很多小岛，面积共3.6万平方千米。台湾岛是全国面积的岛屿。 ⑵台湾岛约有2/3面积为山地。山地主要分布在台湾岛中部和东部。几条平行山脉作东北--西南走向，纵贯全岛。西部平原宽广。岛上多 火山、地震。岛上河流短急，水能蕴藏量大。最长河流浊水溪仅186 千米。湖泊日月潭。 ⑶丰富的自然资源和主要农产品：①森林：山地森林资源丰富，是 我国重要的天然林区之一，也是亚洲有名的天然植物园，其中樟树最，樟脑产量居世界首伴。②农产品：以水稻、甘蔗、茶叶和水果中的香蕉、菠萝驰名。台湾的海域鱼产丰富，台湾海峡为优良渔场。③矿产 资源：山区多金、铜等金属矿产；西部为煤、石油分布区；北部火山 有丰富的天然硫磺；西海岸盛产海盐；浅海地区蕴藏有石油和天然气。 ⑷工业和旅游业：以"进口－加工－出口"型为主的经济，出口商品 中纺织、电子电器、食品、石油化工产品占重要地位。旅游业是台湾 重要经济来源。 ⑸人口与主要城市：台湾全省人口2000多万，97％是汉族。他们 的祖先绝绝大多数是很早以前从福建、广东迁移过去的，少数民族主 要为高山族。台湾是我国人口密度的省份之一，全省人口绝绝大多数 分布在西部平原地区。台北市是台湾的城市，高雄是的海港。 香港 香港位于广东省珠江中东侧，毗邻广东省深圳市。它是由香港岛、 九龙和新界三部份及其周围200多个岛屿组成。人口约600万，其中 中国血统居民占98％，祖藉广东省的最多。香港重要转口港，居国际

贸易有利位置。香港是世界上进出口船舶最多的商港之一，也是世界 信息和金融中心之一。香港人多地狭，工业原料、燃料、副食品、淡水、建筑材料等绝大多数依靠进口，工业多属加工工业。香港是一个 自由港。香港的旅游业也很发达。1997年7月1日香港已回归祖国， 设立了香港特别行政区。 澳门 澳门位于珠江口西岸，毗邻广东省珠海市，东隔珠江口同香港相望，它由澳门半岛和凼仔、路环两岛组成。人口40多万，其中中国血统居 民占百分之九十五以上，祖籍也以广东省最多。旅游业是澳门的重要 经济来源之一。1999年12月30日，我国对澳门恢复行使主权。

香港住房政策及启示

香港地少人多，目前有600多万人口，如同世界上其他经济高度发达的城市一样，面临着人口稠密而引起的住房问题。然而，经过近40年的努力；香港的住房建设取得了很大的成就。香港住房政策细分为住房政策、住房消费政策、住房分配政策和住房金融政策。它们在作用上相互配合、相互弥补，目标一致，构成了一个完整、协调、高效的政策体系，为解决香港住房问题奠定了良好的基础。 公共住房建设政策。战后在社会各界强烈要求下，港府开始直接建房出租以解燃眉之急。１９５４年“徒置事务所”成立，开始修建“涉置屋”供难民、灾民及拆迁户使用：１９５８年成立“屋宇委员会”兴建“廉租屋”出租给低收入住房困难家庭。之后港府又陆续推出了“十年建屋计划”、“新型屋村计划”、“居屋计划”和“长远发展策略”等方案，大规模营建廉租屋和“居者有其屋”出租和出售给符合收入条件的居民。目前住在公屋和居屋的居民总数约占全港人数的一半。香港发展公屋、“居屋”的住房政策，除由房屋委员会（执行者房屋署）为主之外，港府还注重发挥民间团体和私人机构的积极性，鼓励他们参与发展。香港“房屋协会”就是其中一个积极参与公屋、“居屋”计划的社团。对“私人机构参与居屋计划”也给予鼓励。但私人机构建成的“居屋”要按政府规定的价格售给符合条件的中低收入家庭。这项计划既可节约政府开支，又可发挥社团和私人发展商的积极性和资金、技术优势，加快解决居住问题。 住房消费政策。通过经济手续提高居民的消费能力并保障绝大多数家庭的最低住房消费 水平。主要体现在以下三方面：一是租务管制。１９４７年港府制订了《业主与租客条例》规定租金水平，业主不得随意终止租约和逼迁租客。这对平抑租金和物价以及保障许多居民的居住权益起到了积极作用。１９７０年６月又推出了该条例的第二部分，对租金的年增幅额度加以限制，租客的权益仍然被明确保护。尽管租金随着物价上升有变动和提高，但能控制租金上升过快，保障中低收入家庭有房可租和租金不占家庭支出的过高比例，使租务管制强烈反映出社会保障色彩。 二是住房补贴。有两种形式，一种是所得转移，一是种房租补贴。所得转移指政府对低收入家庭给予定额的经济补贴，以提高低收入家庭的总支付能力，间接增加其住房需求；房租补贴是直接用于增加低收入家庭住房消费的财政补贴，以减轻其住房消费负担。两种方式同时使用，交叉进行。其受惠对象主要是低收入家庭和公务员，其中又以对公务员的优惠更有代表性。近年来，政府还推行“居所资助计划”，允许中、低级公务员用房租津贴购楼，这也是香港近年来住宅需求旺盛的一个重要原因。两者之中，港府较多地采用房租补贴方式。港府在房贴的同时又采取有力措施促进住房自置自住，既保证房贴政策的针对性，使多数低收入家庭从中受益，又发挥市场机制的主导作用，完成对住房资源的合理分配。 三是税收政策。自用住房的所得税减免是政策的核心。有关住房的税项主要是差饷、物业税和印花税三种，其综合税率比西方国家低。港府还对自用住房免收物业税，以期提高物业自住率和自有率。但这项措施在整个政策体系中所起的作用并不明显。 住房自用政策。主要是通过扩大供给，降低租房率，提高自用率，完善住房资源的优化配置。由于中低收入家庭数目多、支付能力低，所以住房自用政策重点是提高这类家庭的住房自用率。在供给方面，主要由政府负责建屋并低价出售以扩大供给。售价只相当于市价的一半左右。政府还把部分公屋折价出售，并对中低收入购房家庭给予贷款优惠，大力提倡自购住房。１９８８年４月，改组后的房委会成立，宣布了一项跨越到２００１年的“长远房屋策略”。其特点是：（１）房屋的供应以私人楼宇为主；（２）从兴建租房为主转向鼓励居民自置居所。充分反映了政策重点是提高住房自有化率，并且通过各方面力量共同建房业增加供给，鼓励居民购买公房或私人楼宇。为了配合该计划，又推出了“自置居所贷款计划”， 规定凡有资格购买居屋或私宅的人大都可以借取免息贷款来买房。

中国大陆与香港地区合同效力问题之比较

【法宝引证码】 CLI.A.13241 原文链接： https://www.docsj.com/doc/5f10918417.html,/qikan/0e25b53ae6ebab9a3637724959564fe5bdfb.html 中国大陆与香港地区合同效力问题之比较?期刊名称：《中外法学》 ?期刊年份：1995 ?作者：王小能 ?期号： 1 ?页码： 6 合同制度，是调整市场经济最有效的工具之一，而合同的效力问题，又是合同制度中尤为重要的。随着中国大陆推行市场经济的经济体制，大陆与香港地区之间的贸易日趋增加，更随着1997年的接近，探讨两地在合同效力问题上的异同并尽可能寻求沟通的途径，这是推动两地经济发展十分有意义的工作。本文拟从两地合同法的渊源人手，对合同的有效要件和无效因素进行分析和比较。 一、合同的有效要件 中国大陆几个单行的合同法和若干个合同条例都未具体规定合同的有效要件。《民法通则》明确规定了对民事法律行为应具备的条件。所谓民事法律行为，“是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为”（《民法通则》第54条）。据此定义可知，合同是一种民事法律行为，故而应具备《民法通则》第55条规定的如下要件：1行为人具有相应的民事行为能力；2．意思表示真实；3．不违反法律或者社会公共利益。[1] 在香港，根据普通法，合同的有效要件包括：1．合同的形式；2．合同对价；3．合同当事人的意向；4．合同当事人的订约能力；以及5．合同条件的明确性。 [2] 对这些要件，本文择如下几项进行分析： （一）合同当事人的能力 两地合同法都要求签订合同的人必须具有一定的能力（大陆叫“民事行为能力”，香港称“订约能力）。 在中国大陆，法律上将自然人的行为能力根据年龄和精神健康状况分为完全行为能力、限制行为能力和无行为能力。

香港公屋制度发展的一些启示(精)

香港公屋制度发展的一些启示 香港是世界上公认的住房问题解决的比较好的地区之一，尤其是在中低收入阶层居民的居住需求满足方面。考察香港公屋制度的发展，能够为我们提供一些有益的启示。 1 香港保障性住房制度的产生与发展概述 (1)香港公营房屋概述 香港土地资源稀缺，战后人口不断增长，产生对住房的巨大需求。香港政府通过建立双轨制的住房供应体系成功解决了社会不同收入阶层的住房问题。家庭经济收入富裕的阶层可以依靠市场购买或租住私人开发的楼宇，家庭经济收入属于中下阶层的市民则依靠政府的公共房屋政策，以非常低廉的价格租住或购买政府开发的公屋。 香港的公营房屋(简称公屋)制度是世界公共房屋计划的成功典范。为满足低收入人群居住需要，香港政府于1954年开始实施公共房屋计划。该计划“采取了私人发展商和政府部门共同发展的双轨制，由香港政府宏观控制，发展商自己管理，公屋分为廉租屋(高补贴、低租金)、公共租屋(按工程成本定租金)和居者有其屋(免低价、利息和利润，按成本价出售)。” 居屋是香港特区政府的资助房屋，旨在协助香港居民置业“居者有其屋”居屋单位在建筑完成并初次出售时，由于得到香港特区政府的资助，故其价值较房地产市场上的私人楼宇单位商品房便宜。然而，亦由于是政府资助房屋的

关系，特区政府规定，购买人在向“香港房屋委员会”偿付地价差额(亦即所谓地价)之前，是不可以在公开市场把居屋单位出售、出租或以其他方式转让。 历经五十多年，香港在解决各种问题的过程中逐渐形成一套完善的公共房屋制度，不断为居民提供持续有效的公共住房服务。截至2005年9月底，50%的香港居民居住在香港房屋委员会提供的公屋，租住公屋单位的数目为71.7万个，占全港房屋单位总数29.1%。香港公共房屋计划的巨大成功，与香港政府的长期积极投入、公屋管理部门高效务实的专业运营和管理、有效的财政资金安排密不可分，这些成功的经验为中国内地处于起步阶段的廉租住房保障体系提供了宝贵的经验。 (2)香港公屋制度的历史变迁 在香港的住房发展中，1954年之前，政府一直奉行“积极不干预”的政策，香港住房基本由私人建造和拥有。由于1953年底的九龙石硖尾寮屋区大火，促使政府介入对市民住房问题的处理，为此先后推出了一系列公共房屋政策，使香港的住房建设和管理逐步形成公营和私营机构两分天下的局面。香港用公屋制度解决了约50%人口的居住问题，可以说是非常成功的，其住房政策的演变大致可分为三个阶段： ①消除“房荒”阶段 在第二次世界大战结束之后，大批难民的涌入使得香港人口在短短几年内从50万剧增至200万，“房荒”可以说是困扰香港当时社会经济的首要问题，这迫使香港政府开始介入住房市场。1953年，政府推出的公共房屋计划主要是为救助和安置木屋区遭受火灾的灾民和最贫困阶层的住房问题，为他们提供一些临时性房屋或公共屋村(即廉租屋)。政府迅速兴建了大量的标准、低成本、