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物业20个物权法概念

01物权

生活解释：物权，通俗地说，一头牛属于你，你可以用它来耕田、拉车，可以租给他人使用，也可以杀掉卖牛肉。这种支配的权利是排他的，任何人都不能干涉你。

理论解释：物权就是自然人、法人直接支配特定物的权利。物权包括所有权、用益物权和担保物权。

02所有权

生活解释：你拥有一栋房屋，你可以自己使用；可以出租给别人，收取房租;也可以转手卖给他人。这就是你对这栋房屋的所有权。

理论解释：所有权包括占有、使用、收益、处分的权利，所有权是一种最充分的权利，是一种绝对的权利。

03用益物权

生活解释：麦当劳租用别人的房屋进行经营，它依法享有对租用房屋的占有、使用、收益的权利，但是它没有处分房屋的权利。也就是说麦当劳拥有的是房屋的用益物权。

理论解释：用益物权人在法律规定的范围内，对他人所有的不动产，享有占有、使用、收益的权利。

另外，国家对个人不动产进行征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，应当按照国家规定给予补偿;没有国家规定的，应当给予合理补偿。

04担保物权

生活解释：甲向乙借款20万元，以其价值10万元的房屋、5万元的汽车作为抵押担保，以1万元的音响设备作质押担保，同时还由丙为其提供保证担保。其间汽车遇车祸损毁，获保险赔偿金3万元。如果上述担保均有效，丙应对借款本金在6万元数额内承担保证责任。丙承担的是物的担保以外的担保责任。

理论解释：担保既有物的担保又有人的担保，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。

05不动产

生活解释甲买了乙的一套房屋，在变更产权登记之前，乙又将房屋卖给了丙，且进行了产权变更登记。尽管甲与乙房屋买卖合同在先，但是不得对抗丙对房屋的合法拥有。

理论解释：不动产，指土地以及建筑物等土地附着物。不动产权利的取得应当以登记为要件，不登记，不动产设立、变更、转让和消灭的权利皆无从谈起。

06动产

生活解释：张三有一张桌子，想卖给李四，不管价钱是怎么商定的，桌子所有权的转移，是以桌子交付给李四时为准。

再比如，甲卖给乙一头牛，双方约定好价钱，尚未给付价款的情况下，甲就将牛交给乙。当天夜里，雷电将此牛击死，乙应该对牛的死亡承担责任，因为牛的所有权以交付而发生转移。

理论解释：动产，顾名思义，就是可以活动的财产。动产所有权的转让和动产质权的设立等，自交付时发生效力。

07共有

生活解释：甲、乙、丙共有一套房屋，其应有部分各为1/3。为提高房屋的价值，甲主张将此房的地面铺上木地板，乙表示赞同，但丙反对。因甲乙的应有部分合计已过半数，故甲乙可以铺木地板。再比如，甲、乙、丙、丁共有一轮船，甲占该船70%份额。现甲欲将该船作抵押向某银行贷款500万元。如各共有人事先对此未作约定，则甲的抵押行为无须经任何人同意。这就是按份共有。

理论解释：共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照其份额对共有的不动产或者动产享有占有、使用、收益和处分的权利。而共同共有则是，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有占有、使用、收益和处分的权利。

08建筑物区分所有权

生活解释：南京某城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区，1998年9月，开发商申报时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位/户，非机动车2车位/户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。开发商在销售住宅时也承诺:小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个车位，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。

2003年6月，该小区业主委员会向鼓楼区人民法院起诉开发商，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归全体业主所有。

法院判决:开发商将小区地下停车库移交给小区业主委员会管理，并由全体业主享有地下停车库的权益。

这起案例就涉及了物权法草案中的“建筑物区分所有权”。

理论解释：建筑物区分所有权，指因多层、高层建筑物的出现，各人对住宅等专有部分享有所有权，对电梯、过道等共有部分享有共有和共同管理的权利。

《物权法（草案）》中对百姓关注的会所、车位的归属，作出原则规定:有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除了建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。

09孳息

生活解释：天然孳息是指，母牛生的小牛、果树上结的果子等。法定孳息是指银行的利息、房屋的租金等。

理论解释：孳息包括天然孳息和法定孳息。天然孳息由用益物权人取得，没有用益物权人的，由所有权人取得，但当事人另有约定的除外。对于法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得;没有约定或者约定不明的，按照交易习惯取得。

10相邻权

生活解释：张三有一块土地，他完全有权禁止其他人进入自己的土地，但是李四若不经过张三的土地就不能到达自己的土地，张三就应该给李四提供必要的便利。当然，李四应当尽量避免给相邻的不动产权利人张三造成损害，如造成损害，应当给予赔偿。不动产权利人包括不动产权利人张三以及租用张三土地的其他人。

理论解释：不动产相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。

11土地承包经营权

生活解释：中央电视台焦点访谈栏目日前播出的某地为修建公路而非法占用农民土地一事，不但没有给予农民合理的补偿，而且侵犯了农民合法的30年土地承包经营权。

理论解释：土地承包经营权人依法有权对其承包经营的耕地、林地、草地等占有、使用和收益。

土地承包经营权人可以依照法律规定将土地承包经营权转包、出租、互换、转让等。

征收承包期内的土地的，应当对土地承包经营权人给予合理补偿。

12建设用地使用权

生活解释：山东省临沂市一家单位以出让方式获得建设用地使用权的同时，不但没有对土地上已经存在的房屋进行补偿，反而强行推倒别人的房屋，就是对已经设立的用益物权人的权利的侵害。

理论解释：建设用地使用权人依法有权对国家所有的土地占有、使用和收益，在该土地上建造并经营建筑物、构筑物及其附属物。新设立的建设用地使用权，不得损害已经设立的用益物权人的权利。

13宅基地使用权

生活解释：村民甲批得一块宅基地，在此造了两间住房和一间偏房。一年后，因要搬到城里儿子家住，甲将此房转卖给了本村正要申请宅基地的村民乙。村民甲行使的即为宅基地使用权。

理论解释：宅基地使用权人有权对集体所有的土地占有和使用，在该土地上建造住房及其附属设施。同时，宅基地使用权人可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的村民;住房转让时，宅基地使用权一并转让。一户只能拥有一处宅基地。

14地役权

生活解释：甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景，便与相邻的乙约定:乙不在自己的土地上从事高层建筑;作为补偿，甲每年支付给乙4000元。两年后，乙将该土地使用权转让给丙。丙在该土地上建了一座高楼，与甲发生了纠纷。对此纠纷，甲对乙的土地不享有地役权。

这就说明，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机关申请地役权登记。不登记，不得对抗善意第三人。

理论解释：地役权人有权按照合同利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

15建筑物区分所有权人（即业主）

生活解释：甲、乙、丙等一干人在某小区购买了商品房，那么小区内的所有住户就是建筑物区分所有权人，也就是我们通常所说的“业主”。建筑物区分所有权人可以成立委员会，即业主委员会，委员会享有制定管理规约、选举更换委员会人选、选聘解聘物业管理公司等权利。

理论解释：建筑物区分所有权人就是对某一区域范围内的住宅、商业用房个人专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利而对电梯、楼道、绿地等共有部分享有共同管理权利的人。

16居住权

生活解释：张先生与李女士结婚时住的两居室是张先生单位分的，后两人因感情不和离婚，法院将房子判给男方，但李女士可以暂时居住。离婚后李女士收养一子和她一起生活，不久，李女士突然病逝。其子要求继续在此房居住，张先生不同意，遂将此房收回。李女士离婚后对房子拥有的就是居住权。由于居住权不能继承和转让，因此她收养之子不能继续住在此房。

理论解释：居住权人对他人享有所有权的住房及其附属设施享有占有、使用的权利。设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。但居住权不得转让和继承。而且，居住权人应当承担住房及其附属设施的日常维护费用和物业管理费用。

17抵押权

生活解释：甲向乙借款20万元，甲的朋友丙、丁二人先后以自己的轿车为乙的债权设定抵押担保并依法办理了抵押登记，但都未与乙约定所担保的债权份额及顺序，两辆轿车价值均为15万元。若甲到期未履行债务，乙可以就任一轿车行使抵押权，再就另一轿车行使抵押权弥补不足，乙可同时就两辆轿车行使抵押权，各实现任意比例债权。

再如，甲向乙借款5万元，并以一台机器作抵押，办理了抵押登记。随后，甲又将该机器质押给丙。丙在占有该机器期间，将其交给丁修理，因拖欠修理费而被丁留置。如果发生纠纷，应该按照什么顺序进行受偿呢？应该是乙优先于丙受偿，丁优先于乙受偿。

理论解释：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人未履行债务时，债权人有权就该财产优先受偿。

18质权

生活解释：甲将所持有的A公司债券交付乙，作为向乙借款的质押物。双方签订了书面质押合同，但未在债券上背书“质押”字样。借款到期后甲未还款。甲的另一债权人丙向法院申请执行上述债券。正确的做法应该是，乙以债券已出质对抗丙的执行申请。

理论解释：为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人未履行债务时，债权人有权就该动产优先受偿。

质权与抵押权的不同在于前者是转移动产的占有，而后者则是不转移动产的占有。

质权分为动产质权和权利质权两种。前者是有形的，后者是无形的。19留置权

生活解释：农民甲到期没有履行对农民乙的债务，乙就留置了甲与债务有关的农用车一辆，但是甲还在这辆车上设立了抵押权或者质权，如果各个权利人均对此车行使自己的权利，谁应该首先得到补偿呢？应该是设立了留置权的乙。

理论解释：债务人未履行债务时，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。

20占有

生活解释：赵某孤身一人，因外出打工，将一祖传古董交由邻居钱某保管。钱某因结婚用钱，情急之下谎称该古董为自己所有，卖给了古董收藏商

孙某，得款10000元。孙某因资金周转需要，向李某借款20000元，双方约定将该古董押给李某，如孙某到期不回赎，古董归李某所有。

因为合同的效力未定，钱某的行为属无权处分行为，无权处分行为产生的合同效力未定。所以，钱某属于无权占有。

孙某能取得古董所有权，因为孙某的行为符合善意取得的条件，孙某因善意取得而取得所有权。孙某的行为就属于善意占有。

赵某有要求占有人返还原物的请求权，自侵权发生之日起一年以内没有行使，该请求权消灭。本案中，赵某只能要求钱某返还古董，而不能要求孙某返还，因为孙某是善意占有。

理论解释：占有，包括有权占有和无权占有，无权占有包括善意占有和恶意占有。

物权法课程笔记整理

— 物权法课程笔记整理授课教师：翟云岭第一章物权总论第一节物权与物权法一、物权法的制定二、~ 三、物权法的概念：以物的归属与利用为目的的法律规范。（一）狭义：《中华人民共和国物权法》（二）广义：同概念。四、物权：（一）概念——几种不同定义： 1、支配性：权利人直接支配物的权利。 2、支配性和利益性：权利人直接支配特定物并享有其利益的权利。 3、支配性、利益性和排他性：权利人直接支配其物，享有其利益并具有排他性的权利。 4、】 5、支配性和排他性（我国立法观点）：权利人直接支配其物并具有排他的权利。（二）特征： 1、主体：绝对权、对世权 2、客体：物——特定的、独立的物。（在观念、法律和事实上能与他物区分）（1）有体物（主要的物）：能够被人体感知的，有一定价值的物。（2）无体物： ①不具有一定物理存在的物 ②知识产权 ③} ④有体物以外的其他权利和利益（我国规定）（3）2nd（2）：本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 3、性质：直接支配性——不需要他人的权利与意思作为媒介就可以实现。注：物权可以直接享有利益，债权只能间接享有。 4、排他性：是支配性的必然结果。支配性是排他性的基础；排他性保障支配性。 5、效力：物权具有优先性和追及性。 6、权利的发生：物权法定，当事人不得自行创设法律未规定的类型。 7、存续期：（1）: （2）债权：期限未定≠没有期限（3）物权：有的有期限，有的没有。 8、保护方法多样性：对物权的保护方法不同于债权。五、物权法的基本原则：（一）平等保护原则： 1、法律地位平等 2、适用规则平等：国家、集体、私人实施同一行为，即适用同一规则。 3、保护平等：4th （二）…

物权法规定的物权客体中统一物的概念

物权法规定的物权客体中统一物的概念《物权法》规定了物的概念。该法第2条第2款规定：“本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。”究竟应当如何理解物的概念，如何理解物权客体的概念，是正确理解和适用《物权法》的基础性前提。对此，我们提出抛弃“物必有体”学说，重新构建统一物的概念。对此，我们进行以下分析和论证。一、民法物的概念的发展及面临的新课题 (一)罗马法物的概念现代民法意义上的物的概念并非直接源于罗马法，而是大陆法系特别是德国法上具有特定涵义的重要概念。根据学者考证，在古罗马时期，人、动物和自然界在宇宙平等共居，人对自然和万物的君临一切的主体态度，尚未建立起来。奴隶不属于人，属于物。直到1537年罗马教皇保罗三世才宣告，印度人，黑人，或新大陆的土著居民也是“真正的人类”，法律才确认只有自然人具有法律上的人格，成为法律上的主体，其他非人类的客观存在为法律上的“客体”。只有确立了人与物的两分法，物才可能成为权利的客体。罗马人用“这个东西是属于我的”或“这个东西是我的”，再加上“根据罗马人的法”来表示真正完整的市民法所有权。罗马法中关于物的概念学说主要可以归结为“泛物说”和“金钱说”两种。“泛物说”认为，物(res)是除自由人外，凡存在于自然界者都称为物。“金钱说”认为，物(bona)指的是凡是具有经济价值并可用金钱衡定的事物，包括权利、利益及权利之客体，包括财产权利而不包括身份权。“泛物说”将客体和客体之上的权利统称为物，是市民社会中

“自由人”概念的对立面，主要强调对物的支配性;而“金钱说”注重“可用金钱衡定”，主要强调其财产性。现代民法的物的概念正是“金钱说”和“泛物说”的结合，民法上的物既是广义的物，同时也具有财产属性，是二者的交集。 (二)大陆法系物的概念学者一般认为，大陆法系关于物主要有三种立法例：第一种是兼指有体物和无体物(权利)，以《法国民法典》为代表;第二种是只承认有体物，不承认无体物，以《德国民法典》和《日本民法典》为代表;第三种是例外承认“自然力”是物，以《瑞士民法典》为代表。通过对自然力的研究，我们认为后两种立法例在实质上并无本质区别，只是代表了不同时代的科技水平及其对民法的影响。以下我们分别对法国法和德国法及日本法的物的概念进行简要分析。尽管《法国民法典》第二编中没有使用物权的概念，但学说上并不否认物和物权概念。法国民法的表述更注重从物的客体角度阐述物权，“以物为客体的权利就是物权”，认为财产(bien)可以定义为服务于人的物(les chose)，是有体物，亦即可以通过感觉尤其是通过手的触摸而感知其存在的客体。法国法的物的概念，主要承袭了罗马法上的“金钱说”，只要能够成为财产的一部分并且能被占为己有的财富即为物，如对物的所有权，以及与物的有关的各种权利(用益权、地役权)或与物无关的其他权利(作品的著作权)等等。在立法上，《法国民法典》第二编没有使用“物权”的概念，而是以“财产及对于所有权的各种变更”为标题。在第一编财产标题下各章节标题之上，第516条规定：“一切财产，或为动产，或为不动产。”在以下各章分别规定了不动产和动产制度。《法国民法典》规定的不动产主要包括地产与建筑物(第517条)以及庄稼和尚未摘取

《物权法》与物业管理相关条文解读

《物权法》与物业管理相关条文解读《物权法》与物业管理相关条文解读作者：佚名时间：2008-4-11 浏览量：《物权法》与物业管理相关条文解读《物权法》获得通过后，物管行业最关注的莫过于涉及住宅和物业管理的相关法律条文。在仔细研究了《物权法》后，我们借用有关资料意图将繁琐的法律条文转变成简单易解的语言，希望能成为物管行业普通从业人员学习理解物权法的实用工具。关键词：市场主体平等保护为适应社会主义市场经济发展的要求，党的十六届三中全会明确要“保障所有市场主体的平等法律地位和发展权利”。全国人大法律委员会委员、中国政法大学校长徐显明说，在财产归属依法确定的前提下，作为物权主体，不论是国家、集体，还是私人，对他们的物权也都应当给予平等保护。物权法规定：“国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”法律进一步明确，“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。” 物权法属于民法，民法的一项重要原则是对权利人的权利实行平等保护。“公平竞争、平等保护、优胜劣汰是市场

经济的基本法则。”全国人大常委会法制工作委员会主任胡康生指出，在社会主义市场经济条件下，各种所有制经济形成的市场主体都在统一的市场上运作并发生相互关系，各种市场主体都处于平等地位，享有相同权利，遵守相同规则，承担相同责任。如果对各种市场主体不给予平等保护，解决纠纷的办法、承担的法律责任不一样，就不可能发展社会主义市场经济，也不可能坚持和完善社会主义基本经济制度。”胡康生说。中国人民大学法学院教授王利明对这部法律确立的平等保护原则给予积极评价。他认为，这是巩固社会主义基本经济制度、体现多种所有制共同发展的客观需要，是多种所有制成分共同发展的前提。“失去了平等保护，就失去了共同发展。”王利明说，“平等保护原则符合宪法关于所有制性质的规定，真正体现了社会主义的特色。” 关键词：物业管理物权法明确规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”业主委员会或业主大会可选择物业管理公司或其他物业管理人进行小区的物业管理工作。也就是说，物业公司已经不

物权法期末资料

一．共有人的权利义务共有（所有权分类的一种）一、概念共有是指两个或两个以上的民事主体对同一财产共同享有所有权的法律制度。二、按份共有：两个或两个以上的民事主体，按照各自享有的份额，分别对动产或不动产共同享有所有权的共有形态。 1、特征：1）数个共有人之间的联系是偶然的；（基于合意或法律规定，例如混合） 2）存在“应有部分”（既定的份额，抽象的）；份额的确定方法：有约定的从约定；无约定的按出资额；不能确定出资额的，视为等额。3）各个共有人按照各自的份额对共有物享有不同的权利； 4）按份共有人可以请求分割、转让或抛弃自己的权利。 2、内部效力 1）应有份额的处分： A、共有人可以要求将自己的份额从共有财产中分出（分出权），有约定的从约定； B、共有人可以转让自己的份额，其他共有人在同等条件有共同或单独优先购买的权利； C、共有人可以以自己的份额设定负担； D、共有人可以抛弃自己的份额 2）共有物的使用和收益：各共有人，按照其应有部分，对共有物的全部有使用收益之权。但需要协商确定，或者1/2以上的同意。 3）共有物的处分：处分或重大修缮，需获得占份额2/3以上的共有人同意，否则不得为之。4）共有物的管理：有约定的从约定，无约定，共同管理。 5）共有物的费用分担：有约定的从约定，无约定；无约定或约定不明，按份额分担。

3、外部效力 1）基于应有份额得向第三人提出各种请求权 2）对第三人享有连带债权、连带债务共有人享有连带债权时，任一共有人都可以向第三人主张债权；共有人承担连带债务时，第三人可以向任一共有人主张债权，偿还债务超过自己应当承担份额的，可以追偿。 3、按份共有的消灭：分割共有物、协议终止、归一人所有、灭失。三、共同共有：依据一定原因成立共同关系的数人，基于共同关系而共有一物的制度 1、特征：1）基于某一共同关系而产生（婚姻关系、家庭关系、共同继承关系、合伙） 2）不分份额 3）不得随意要求分割共有财产 4）对第三人享有连带债权、连带债务 2、共同共有与按份共有的区别 1)成立原因不同 2)权利的享有不同 3)分出应有部分的条件不同 4)分割限制不同 5)共有物管理规则不同 6)存续期间不同

物权法关于物业管理规定7p()

第六章业主的建筑物区分所有权 ????第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 ????第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 ????第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不乐享科技整理履行义务。 [选取日期]

????业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 ????第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 ????第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。????建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 ????占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 ??地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。????第七十六条下列事项由业主共同决定： ????（一）制定和修改业主大会议事规则； ????（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； ????（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； ????（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

????（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； ????（六）改建、重建建筑物及其附属设施； ????（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 ????决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 ????第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 ????第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 ????第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。 ????第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

物权法的基本原则

物权法的基本原则物权法的基本原则(总结4篇) 总结精选（1）：物权法的基本原则有： (1)公示原则，是指物权在变动时，务必将物权变动的事实透过必须的公示方法向社会公开，从而使第三人明白物权变动的状况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。我国《物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当根据法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当根据法律规定交付。 (2)物权法定原则，是指物权的种类和资料应由法律直接设定，不允许当事人基于其自由意志协商创设和确立。我国《物权法》第五条规定：物权的种类和资料，由法律规定。 (3)公信原则，是指一旦当事人变动物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律也仍然承认其行为具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全。总结精选（2）：

物权法的基本原则物权法的基本原则，是物权法所直接或者间接确立的、贯穿于物权制度中的法律实施之根本准则，包括守法准则、司法准则、执法准则和法律监督准则。由于物权法的基本原则由物权法所确立，所以笔者不赞同将物权法的基本原则同时表述为物权立法的根本准则，在没有透过立法确立其基本原则之前，只能说有物权立法的指导思想，却不能说已经物权法的基本原则。法的基本原则属于意识范畴，是对客观存在的物质在人脑中的反映，它可能会在立法过程中得到确立或者在立法之后得到总结，但不可能在立法之前就先予确立，物权法也不例外。但是，物权立法的指导思想中，就应对确立什么样的物权法基本原则，有一个大体的轮廓，以有针对性地指导立法行为。从法理上来说，物权法的基本原则讨论已久。但至今尚未构成统一认识，主要有以下几种学说：（1）六原则说，即物权法定主义原则、一物一权主义原则、物权优先效力原则、物权无因性原则、公示公信原则、物权确定原则。（2）五原则说，物权法定原则、物权绝对原则、物权公示原则、物权特定原则和物权抽象原则。（3）四原则说，即一物一权主义、物权法定主义、公示公信原则和物权行为独立原则。（4）三原则说，即物权法定原则、一物一权原则和公示公信原则。[6]但就目前的研究成果来看，三原则说，即物权法定原则、一物一权原则和公示公信原则是通说，赞同者占

《物权法》实施后的车位归属及收益分配

《物权法》实施后的车位归属及收益分配 ――中国物业管理协会新闻发言人答记者记者：与20年前乃至10年前相比，物业管理环境的变化是惊人的，停车服务作为物业管理服务的重要组成部分，其外部环境的变化同样被广泛关注，请您简单谈谈这种变化。答：近年来，停车服务环境变化很大，主要表现在以下几个方面：其一，停车设施的多样化和停车空间的立体化，以及与其相适应的停车管理的科技化和专业化；其二，停车设施产权多元化和停车服务价格市场化，停车服务的费用构成更加清晰透明；其三，保险制度日益完善，公共责任险逐步引入停车管理，相关保险费用成为物业服务支岀的必要构成；其四，执法司法专业化水平不断提高，对停车服务中管理责任的认识日趋客观理性；最后，也是最主要的，是停车服务立法环境的重大改善，主要是《物业管理条例》和《物权法》的相继岀台，为停车位的归属及停车收益的分配奠定了法律基础。记者：小区停车位的归属长期以来是一个众说纷纭的话题，请问，《物权法》岀台后，是如何界定车位权属的？实际工作中该如何适用相关条款？答：《物权法》第74条明确规定了车位车库的权利归属：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过岀售、附赠或者岀租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。所以，《物权法》实施（2007年10月1日）之后，我们可以依照其第74条判断停车位的归属。具体的说，规划用于停放汽车的，无论地上还是地下车位，由开发建设单位与业主通过约定方式决定归属，约定依据可以是房屋买卖合同和临时管理规约；地面停车位如占用业主共有的道路或者其它场地的，归业主共有，但占用城镇公共道路的或规划用于停车的地面车位属于例外。《物权法》实施之前，由于缺乏相应法律规定，应区别不同情况对待，有约定的，按照约定，没有约定，应根据小区的产权性质（房改房、廉租房、经济适用房、商品房）和原有的建筑区划，按照尊重历史的原则判断，而不应简单认定归业主共有。记者：《物业管理条例》实施后，就有许多关于地面停车费的争论。《物权法》对地面车位权属的界定，是否有利于明确停车收益的归属？答：《物业管理条例》第55条明确规定：利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得业主、业主大会和物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益应当主要用于专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。根据这一规定，我们可以看岀，只有利用业主共用的道路或者共他场地上的停车位进行经营时，才能适用《条例》第55条，业主所得的是停车收益并非停车收入。《物权法》实施后，有利于明确地面停车收益的归属，综合《物权法》第74条和《条例》第55条的规定，我们认为，业主主张地面停车收益有三个前提条件：一是2007年10月1日以后，二是地面停车位明确归属业主共用，三是经营者收取的停车费在扣除经营成本、酬金和税金之后尚有盈余。记者：管理实践中，无论物业服务企业向业主收取停车费，还是业主向物业服务企业追偿车辆丢失或损坏的损失，大都以停车合同为依据，请问如何理解停车合同的法律性质？在签订停车合同过程中要注意哪些方面问题？答：对于停车合同的性质，司法界和理论界看法不一，一种观点认为是保管合同，另一种观点认为是租赁合同，其实这种以《合同法》中有名合同的条款套用停车合同的做法都是有失偏颇的。作为一种无名合同，大多数的停车合同，特别是地面停车合同既有租赁合同的部分特征，又有保管合同的部分牲征，具有混合合同的性质。

民法的相关概念及名词解释

民法的相关概念及名词解释 1.人身权的概念、体系人身权 right of the person是指与人身相联系或不可分离的没有直接财产内容的权利，亦称人身非财产权。人身权与财产权共同构成了民法中的两大类基本民事权利。人身权包括人格权和身份权两大类，其中人格权包括生命权、身体权、健康权、姓名权、名称权、名誉权、肖像权、荣誉权等。身份权包括亲权、配偶权、亲属权等。 2.财产权的概念、体系财产权是指以财产利益为内容，直接体现财产利益的民事权利。财产权是可以以金钱计算价值的，一般具有可让与性，受到侵害时需以财产方式予以救济。财产权既包括物权、债权、继承权，也包括知识产权中的财产权利。以物质财富为对象，直接与经济利益相联系的民事权利，如所有权、继承权等。简称产权。财产权包括以所有权为主的物权、准物权、债权、知识产权等。在婚姻、劳动等法律关系中，也有与财物相联系的权利，如家庭成员间要求扶养费、抚养费、赡养费的权利，夫妻间的财产权，和基于劳动关系领取劳动报酬、退休金、抚恤金的权利等。 3.人格权的概念人格权是指为民事主体所固有而由法律直接赋予民事主体所享有的各种人身权利。人格权是一种非财产权,因而与财产权相区别。人格权是一种支配权，因而具有排他的效力。人格权是一种绝对权，因而任何他人都不得妨碍其行使。最后，人格权还是一种专属权,即他人不得代位行使。人格权是社会和个体生存发展的基础，属于整个法律体系中的一种基础性权利。现在世界各国宪法均将人格权的保护放在重要位置。在中国，我们应该就人格权在意识形态体系中探讨或者将人格权置于实质法律中探讨加以研究。人格权包括一般人格权和具体人格权。 4.人格的概念民法领域的人格是指自然人主体性要素的总称。人格关系是自然人基于彼此的人格或人格要素形成的关系。人格要素是自然人人身不可分离的，没有直接经济内容的要素，包括生命、身体、健康等物质性要素以及姓名、肖像、荣誉、名誉、隐私等精神性要素。人格在法律上基本不能抛弃、转让和褫夺。但是，荣誉权例外。依据民法通则和公司法等相关法律规定，法人也享有一定限度的包含名称权、荣誉权和名誉权在内的人格权。法人的人格权可以依法抛弃、转让和褫夺。 5.精神损害赔偿精神损害赔偿，是随着《民法通则》的公布实施而在中国建立的一项新的民事法律制度，是中国公民权益的拓展。精神损害赔偿是权利主体因其人身权益受到不法侵害而使其遭受精神痛苦或精神受到损害而要求侵害人给予赔偿的一种民事责任，是现代民法损害赔偿制度的重要组织部分。 6.同命不同价

《物权法》与物业管理相关的条文解读

《物权法》与物业管理相关的条文解读《物权法》与物业管理相关的条文解读作者：佚名时间：2008-8-11 浏览量：《物权法》获得通过后,物管行业最关注的莫过于涉及住宅和物业管理的相关法律条文。在仔细研究了《物权法》后,我们借用有关资料意图将繁琐的法律条文转变成简单易解的语言,希望能成为物管行业普通从业人员学习理解物权法的实用工具。关键词:市场主体平等保护为适应社会主义市场经济发展的要求,党的十六届三中全会明确要“保障所有市场主体的平等法律地位和发展权利”。全国人大法律委员会委员、中国政法大学校长徐显明说,在财产归属依法确定的前提下,作为物权主体,不论是国家、集体,还是私人,对他们的物权也都应当给予平等保护。物权法规定:“国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”法律进一步明确,“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。” 物权法属于民法,民法的一项重要原则是对权利人的权利实行平等保护。“公平竞争、平等保护、优胜劣汰是市场经济的基本法则。”全国人大常委会法制工作委员会主任胡康生指出,在社会主义市场经济条件下,各种所有制经济形成的市场主体都在统一的市场上运作并发生相互关系,各种市场主体都处于平等地位,享有相同权利,遵守相同规则,承担相同责任。如果对各种市场主体不给予平等保护,解决纠纷的办法、承担的法律责任不一样,就不可能发展社会主义市场经济,也不可能坚持和完善社会主义基本经济制度。”胡康生说。中国人民大学法学院教授王利明对这部法律确立的平等保护原则给予积极评价。他认为,这是巩固社会主义基本经济制度、体现多种所有制共同发展的客观需要,是多种所有制成分共同发展的前提。“失去了平等保护,就失去了共同发展。”王利明说,“平等保护原则符合宪法关于所有制性质的规定,真正体现了社会主义的特色。” 关键词:物业管理物权法明确规定:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。”“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。”业主委员会或业主大会可选择物业管理公司或其他物业管理人进行小区的物业管理工作。也就是说,物业公司已经不再是小区业主选择物业服务的唯一选择。

物权法名词解释

部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。 7、业主的管理权：指基于区分所有建筑物的构造，业主在建筑物的权利归属以及使用上，形成了不可分离的共同关系。并基于此共有关系而享有管理权。 8、担保物权的竞合：亦称物的担保的竞合，指在同一标的物上存在不同种类的担保物权，担保物权人不为同一人。此时应以何类担保物权的效力优先的问题。 9、物权：权利人对特定的物，享有直接支配和排他的权利，包括所有权，用益物权和担保权。 10、相邻关系：两个或两个以上相邻不动产的所有人或使用人在行使占有、使用、收益权利时，给对方提供必要便利而发生的权利义务关系。11、抵押权的设立：当事人依据物权法和其他法律规定通过法律行为或完成一定公示方式在抵押物上实现抵押权。 12、善意取得：亦称即时取得。只无处分权人转让标的物给善意第三人时，善意第三人一般可

物权法总复习题

物权法总复习题第一章物权法概述 1、物权法的概念应当如何界定？ 2、物权法的性质是什么？具有哪些法律特征？ 3、物权法定的内容是什么？ 4、为什么要实行一物一权原则？ 5、物权公示方法是什么？什么事物权公示的公信力？第二章物权概述 1、物权的概念是什么？具有哪些特征？ 2、物权法律关系的三要素是什么？物权客体的范围和特征是什么？ 3、物权具有哪些效力？试分析其表现。 4、把物权分为自物权和他物权的标准是什么？ 5、物权保护中的物权保护方法和债权保护方法的区别和意义是什么？第三章物权变动 1、物权变动区分原则的基本内容是什么？ 2、物权公示的法律效力是什么？ 3、物权登记的基本类型有哪些？ 4、更正登记、预告登记、异议登记的概念是什么？我国法律是如何规定的？ 5、试述我国《物权法》对物权变动登记效力的具体规定。 6、登记要件模式和登记对抗模式的区别是什么？ 7简述物权登记错误的后果。 8现实交付和观念交付的区别是什么？ 9、动产交付有哪些不同形式？其基本含义是什么？ 10、简述简易交付、指示交付、占有改定的概念及要件。 11、非基于法律行为的物权变动主要有哪些？ 12、登记机构的审查义务和责任是什么？第四章所有权 1、所有权的概念和法律特征是什么？ 2、所有权与所有制的关系如何？ 3、所有权包括哪些权能？区分善意占有与恶意占有的意义是什么？ 4、财产所有权有哪些取得方法？ 5、如何确定遗失物、漂流物、失散的饲养动物所有权的归属？ 6、善意取得和取得时效的构成要件各有哪些？ 7、简述国家所有权的的特点。第五章建筑物区分所有权 1、建筑物区分所有权的概念是什么？有哪些特征？ 2、建筑物区分所有权由哪些权利构成？ 3、如何确定区分所有建筑物的共有部分？确定车位和车库权属的规则是什么？ 4、建筑物区分所有权管理权的权利义务有哪些？

物权法笔记整理(一)

第一部分物权法总论第一讲概论一、物权的概念物权是权利人直接支配其标的物，并享受其利益的排他性权利。物权的特征： 1、物权的客体是物，有体物。从罗马法开始就有有体物与无体物的区分，有体物是指有形地存在的物权的客体，例如房屋、土地、衣服等。把物权的客体限定为有体物，是构建民法科学的概念体系的需要。物权的核心是有体物，这也是区分物权与债权的关键之一。权利在特定的情况下也可以成为物权的客体，称为准物权，例如土地使用权可以成为抵押权的客体。知识产权也是一种支配权，但他也是一种无体财产权，他有不同于物权的概念和体系。物权的排他性是由物的本身决定的，知识产权的独占性、排他性是由法律拟制的。人的尸体是特殊的物，应属于死者的家属，包括利用、埋葬等。 2、物权是对物的支配权支配权的含义物权人可以直接对物进行占有、使用、收益和处分。物权人对物的支配不需要经过义务人的介入，是一种尽情的支配，租赁是基于债权的使用权物权是支配权，具有优先性，本质是权利人明确了对物的权利的范围。物权的优先性效力来源于对物的支配。物权人对物的处分，不需要经过权利设定人的同意，所以物权具有转让性，在物权的基础上转让他的权利，设定他的权利，不需要经过权利人的同意。物权具有流转性，农民土地的承包经营权、债权、处分收益基于债权，集体组织可以解除以及其他因素不能承包，不能随便转让（合同的权利转让必须经过债权人同意）物权的支配不受权利变动人的影响，使物权具有稳定性 3、物权人直接享有物上的利益。国有企业只有经营权而没有收益权。物上的利益有不同类型，有所有的利益、有用益利益、有担保利益等。当物被全部享有：所有者利益使用价值被享有：用益物权

物权法(重点名词简答及论述)

名词 1、物权的保护：通过法律规定的方法和程序保障物权人在法律许可的范围内对其财产行使占有、使用、收益、处分权利的制度。 2、所有权：指一切为人们所拥有、控制财产的权利，包括有体物与无体物，但在法律观念中，则是指对于有体物的所有权。 3、财团抵押权：将企业现有的财产包括动产、不动产和其他财产权利视为一个整体，于其上成立的抵押权。 4、最高额抵押权：对于一定期间内，将要连续发生的债权预先确定一个最高的限度而设立的抵押权。 5、留置权：债权人合法占有债务人的动产，在债务人逾期不履行债务时，有权留置该动产。以迫使债务人履行债务，并在债务人仍不履行债务时，就该动产优先受偿的权利。 6、建筑物区分所有权：权利人即业主对于一栋建筑物中，自己专有部分的单独所有权，对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。 7、业主的管理权：指基于区分所有建筑物的构造，业主在建筑物的权利归属以及使用上，形成了不可分离的共同关系。并基于此共有关系而享有管理权。 8、担保物权的竞合：亦称物的担保的竞合，指在同一标的物上存在不同种类的担保物权，担保物权人不为同一人。此时应以何类担保物权的效力优先的问题。 9、物权：权利人对特定的物，享有直接支配和排他的权利，包括所有权，用益物权和担保权。 10、相邻关系：两个或两个以上相邻不动产的所有人或使用人在行使占有、使用、收益权利时，给对方提供必要便利而发生的权利义务关系。 11、抵押权的设立：当事人依据物权法和其他法律规定通过法律行为或完成一定公示方式在抵押物上实现抵押权。 12、善意取得：亦称即时取得。只无处分权人转让标的物给善意第三人时，善意第三人一般可取得标的物的所有权。所有权人不得请求善意第三人返还原物。 13、担保物权：指为了确保债权的实现，在债务人和第三人的物上设定的。债权人直接取得或支配其交换价值为内容的权利。 14、动产浮动抵押：又称浮动担保，指抵押权人对抵押人提供担保的现有的以及将有的财产，在债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形。有权就实现抵押权时的动产优先受偿。 15、地役权：指不动产使用人为提高自己不动产的效益而使用他人不动产的权利。 16、物上请求权：又称物权请求权，物权人在其权利的实现上遇到某种妨害时，有权请求造成妨害是由发生的人排除此等妨害。 17、共有：是两个以上的人对同一物享有所有权。 18、占有保护请求权：是占有人的占有被非法侵害时，占有可直接对侵害人也可向法院提起保护其占有的请求权。 19、物的担保与人的担保的并存：指同一债权既有以担保物权的形成担保债权，又有以第三人与债权人订立保证合同的形成担保债权。论述：物权的法律特征 1、物权是权利人直接支配物的权利。A.所谓直接支配物是指物权人可以依自己的意志具有标的物直接行使的权利，无需他人的意思或者义务人的行为的介入。B.物权的物权人是特定

02中华人民共和国物业管理条例2012版

物业管理条例根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作如下修改：一、将第十条第一款修改为：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。” 删除第十条第二款。二、将第十一条修改为：“下列事项由业主共同决定： “（一）制定和修改业主大会议事规则； “（二）制定和修改管理规约； “（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； “（四）选聘和解聘物业服务企业； “（五）筹集和使用专项维修资金； “（六）改建、重建建筑物及其附属设施； “（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。” 三、将第十二条修改为：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 “业主可以委托代理人参加业主大会会议。 “业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 “业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 “业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

四、将第十九条第二款修改为：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。” 此外，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并对个别条文的文字作了修改。本决定自2007年10月1日起施行。《物业管理条例》根据本决定作相应的修订，重新公布。物业管理条例（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订）第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第二章业主及业主大会第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；

物业人必须知道的20个物权法概念

物业人必须知道的20个物权法概念 01物权生活解释：物权，通俗地说，一头牛属于你，你可以用它来耕田、拉车，可以租给他人使用，也可以杀掉卖牛肉。这种支配的权利是排他的，任何人都不能干涉你。理论解释：物权就是自然人、法人直接支配特定物的权利。物权包括所有权、用益物权和担保物权。 02所有权生活解释：你拥有一栋房屋，你可以自己使用；可以出租给别人，收取房租;也可以转手卖给他人。这就是你对这栋房屋的所有权。理论解释：所有权包括占有、使用、收益、处分的权利，所有权是一种最充分的权利，是一种绝对的权利。 03用益物权生活解释：麦当劳租用别人的房屋进行经营，它依法享有对租用房屋的占有、使用、收益的权利，但是它没有处分房屋的权利。也就是说麦当劳拥有的是房屋的用益物权。理论解释：用益物权人在法律规定的范围内，对他人所有的不动产，享有占有、使用、收益的权利。

另外，国家对个人不动产进行征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，应当按照国家规定给予补偿;没有国家规定的，应当给予合理补偿。 04担保物权生活解释：甲向乙借款20万元，以其价值10万元的房屋、5万元的汽车作为抵押担保，以1万元的音响设备作质押担保，同时还由丙为其提供保证担保。其间汽车遇车祸损毁，获保险赔偿金3万元。如果上述担保均有效，丙应对借款本金在6万元数额内承担保证责任。丙承担的是物的担保以外的担保责任。理论解释：担保既有物的担保又有人的担保，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。 05不动产生活解释甲买了乙的一套房屋，在变更产权登记之前，乙又将房屋卖给了丙，且进行了产权变更登记。尽管甲与乙房屋买卖合同在先，但是不得对抗丙对房屋的合法拥有。理论解释：不动产，指土地以及建筑物等土地附着物。不动产权利的取得应当以登记为要件，不登记，不动产设立、变更、转让和消灭的权利皆无从谈起。 06动产生活解释：张三有一张桌子，想卖给李四，不管价钱是怎么商定的，桌子所有权的转移，是以桌子交付给李四时为准。再比如，甲卖给乙一头牛，双方约定好价钱，尚未给付价款的情况下，甲就将牛交给乙。当天夜里，雷电将此牛击死，乙应该对牛的死亡承担责任，因为牛的所有权以交付而发生转移。

物权法关于物业管理规定

第六章业主的建筑物区分所有权第七十条业主对建筑物的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第七十三条建筑区划的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条建筑区划，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

地人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

物权法对物业管理的影响

物权法对物业管理的影响《物权法》是调整民事法律关系的基本法，物权法的颁布和实施将对各民事主体的经营和生活产生重大影响。一、物权法规定了建筑物的区分所有权以及建筑区划内道路以及相关场地、场地、场所的权利归属以及确定原则 1、建筑物区分所有权物权法第七十条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”由此第一次以基本法的形式确定了建筑物的权属以及区分所有权的基本内涵。 2、建筑物以外相关场所、设施的共有权以及规划车位、车库权属确定规则建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。这样，原则上确定了建筑区划内除个人专有以及国家所有的权利以外原则上归业主共有。但是，物权法对规划的车库、车位没有直接规定所有权，只是规定了归属原则和规则：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”物权法明确规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 上述制度的规定，一定会带来物业管理制度的一些变革。根据物权法七十条的规定，区分所有权的边界是独栋的建筑物。物权法使用了“建筑区划”这样一个新概念，尽管没有对这个概念进行详细解释，但是这种表述完全不同于《物业管理条例》所使用的“物业管理区域”概念，更没有使用“规划区区分所有”等概念。如此理解，将来的业主大会制度有可能是按照独栋的建筑物来设立；如果按照物权法文意理解，建筑物按照区分所有制度行使权利、履行义务；对于建筑区划内建筑物以外的共有场地、场所、设施按照共有的制度形式权利和履行义务。当然，如何具体实施，还需要具体的法律解释来规范。二、确定业主共同决定权方便了业主行使共同管理权《物权法》第七十六条规定：涉及建筑物以及附属设施的管理与使用的重大事项由由业主共同决定。筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的决定应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，其它事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。共同决定是一种共同行为，该行为区别于单方行为（如遗嘱）和协议行为（如合同）。共同决定指两个以上行为主体平行做出意思表示，而做出一致的意思表示达到一定比例时产生法律效力的行为。共同决定可以通过协商、征询意见、会议表决等形式形成。业主如何行使共同决定权《物权法》没有做出限制性规定，《物权法》只是用选择性规范规定了“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”同时规定了“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”的义务。物权法共同决定权的设立，方便了业主对共同管理权的行使，将有利于保护业主权利，与此同时，物业管理企业的经营稳定性遭到了巨大的挑战。三、物权法赋予业主的物业管理方式的选择权《物权法》第八十一条明确规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”这样，物权法就赋予了业主物业管理方式的选择权，确定了业主在物业管理活动中的主导地位，即业主可以选择自己管理、选择物业管理企业管理或者选择其他方式的管理。相应地, 因为物业管理方式选择权的确定，以往司法实践中的“事实服务”“无因管理”等法律关系的认定将不再有合理性，在物业管理企业与业主的纠纷中解决中，物业管理企业会处于不利的地位。