写字楼营销客户分析范文

写字楼的客户特点及营销技巧

一、写字楼客户分类

与住宅类产品一样，写字楼客户也分为两类：自用型客户和投资型客户。

1、自用型客户分析

市场上写字楼普遍存在车位不充足的情况，据调查了解，车位充足与否，已成为客户购买和衡量未来写字楼素质高低的重要因素。部分高端商务客户在济南很难找到相应的办公场所，市场存在大量购买整栋、整层办公空间的需求（如：中润世纪广整层以上去化量占所有已售房源3/4，现在在售的1号楼也以整层或多层销售为主）。

其中大中型客户群主要包括一下四类：

（1）、政府机构转制出来的大集团以及将要转制的大集团；（2）、国内外的金融机构，包括各级银行、保险、证券、期货及其他非银行金融性机构；

（3）、大型股份制公司及外省市集团，包括上市公司；（4）、国内外大型的专业公司，如服务咨询行业、广告行业、IT行业、通讯行业等。

2、投资型客户分析

针对投资客户对购买的写字楼产品不同的处理方式和受益

方式，我们将投资客户分为纯投资型客户和兼顾型投资客户。

（1）纯投资型客户

该类客户将购买的写字楼完全出租，以获得租金收入为主。这类客户可分为两种：一种是有足够空余资金的个体，包括外商、港澳台客户及省内外个体老板，一般购买的面积较小，他们在升值未得的情况下，投资以获得租金收入；另一种是国内外的专业投资机构和投资基金，他们可能会整层或多层购买，他们购置物业，主要是为了长期持有经营。

（2）兼顾型投资客户

这类投资客户购买的主要目的其实还是自用，但是在购买时有前瞻性的判断，为企业留下了充裕的空间，富余的那部分对外出租；另一部分在自用之余，购买物业作长期投资。

二、写字楼客户主要考虑的细节

与住宅类产品一样，写字楼客户也分为两类：自用型和投资型。但由于写字楼产品是作为办公场所出现的，客户在购买时候也更多的考虑到了商务功能。总结一下，客户在购买时主要考虑一下几点：

1、地段优势：与住宅产品一样，好的地段往往是最大的卖点。因为好的地段决定了好的交通状况、完善的配套设施等。相对于住宅产品而言，写字楼更加倚重地段的优势。不论是投资租用型业主或自用型业主，都是想买一个良好的增值前景，因此，在选择中应与写字楼所在的区域环境在政策、技术创新、人才、商贸、人气等方面的独特优势相结合，关注该区域基础设施和其他配套设施的建设及今后的发展，并了解相毗邻的周边都有哪些国内外知名企业加入。

同时，因为房产的增值主要来源于土地的增值，而城市的主中心区及商贸繁荣区土地的稀缺性更强，增值的空间更大。

这些区域的人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发，区位资源优势得天独厚。因此，是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。

2、写字楼的档次：随着社会经济的发展和各企业经济实力的不断增强，客户对写字楼的要求越来越高，写字楼已经成为企业身份的表征。特别是给人第一直观印象的外立面，作为建筑语言，不但是企业形象和实力的表现，还担任代表所在城市商务区标志性建筑的重要角色，更成了客户选择写字楼的重要参数。租户选择写字楼办公的首要目的，就是为了提升企业形象，知名企业和实力企业都将写字楼的档次形象放在仅次于区位的主要因素之一。

值得一提的是，如果投资那些独立式写字间或商务公寓时，应将该目标租户的业态和经营形式作为重点考虑，因为许多中小型或成长型企业一般规模不大，所需的写字间面积也不多，但是舒适、方便、够档次依然是其首选。

3、品质直接关系使用性：如果用生产效率来衡量写字楼设计是否合理，那么好的写字楼并不只是显示其外立面如何的风光，而是看能不能激发员工灵感，更好地进行创造财富。不论是投资型业主还是自用型业主，写字楼的品质至关重

要，它包含了很多方面的内容：如建筑立面、建筑品质、办公区的文化环境的营造等，如交通的便利程度，能否四通八达，空调系统、供暖系统、供水情况、车位设计是否合理、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受。所以，写字楼投资者的新“金矿”就是瞄准种种利好的因素投入资金，长期获利。

4、智能自动化：随着社会的发展和人们办公环境的改善，办公智能化、自动化逐渐成为写字楼产品必不可少的因素。5A系统：OA-楼宇信息管理系统（OFFICEAUTOMATION）； FA-自动消防报警系统（FIREAUTOMATION）；SA-安全防范系统（SECURITY AUTOMATION）；CA-通讯自动化系统（COMMUNICATIONAUTOMATION）；BA-楼宇自动控制系统（BUILDINGAUTOMATION）；甚至PA-停车管理系统（PARKINGAUTOMATION）已经成为衡量一个写字楼档次的标准。

5、投资回报率：无论是自用型客户还是投资型客户，投资回报率都是一个相当重要的参考因子。一般来说，写字楼的投资回报率在10%左右，如果该区域写字楼的投资回报率能接近甚至高于这个数值，那无疑会吸引众多投资者的目光。

置业门槛的高低决定了投入的大小，是否能通过银行按揭购买，是否只需首付，后续通过“以租养贷”的方式来供楼，也就是“以小博大”，让租用的企业为你供楼，几年后就可净享长达几十年的高额租金回报。

三、写字楼营销技巧

一）、写字楼营销环节分析

写字楼不同于住宅，一般为框架结构，没有承重墙影响，空间可以较随意的组合和分割，以满足企业客户对办公面积的不同要求。写字楼的销售也会十分灵活，完全根据客户的要求，灵活分割产品，进行单套、整层甚至多层的房间组合销售。

由于写字楼营销的特殊性，我们先对写字楼营销的各个环节特征进行了系统分析：

1、形象差异化是写字楼营销的终点

在对写字楼产品的营销策略中，写字楼的营销一定要走差异化道路，但是要做到差异化却很难。对此我们认为差异化可以从四个方面入手，即：产品差异化、建筑差异化、理念差异化、形象差异化。所谓产品差异化即指硬件的差异化，例

如地段、档次、景观、大堂、智能化程度、电梯、空调等。所谓建筑差异化一般指层高、采光方面的差异。比如现在有的写字楼的层高已经做到了 3.7米，净高可以达到 2.7米；为了改善采光条件，有的写字楼窗户的宽度已经扩大到了2.7米等等。这样的差异化使写字楼的办公条件变得更加舒适。理念差异化就是提出一些新颖的概念，比如写字楼的生态概念，还有的项目提出“以立方米计算办公空间”的概念等。而形象差异化则是差异化策略的最高境界，是写字楼营销的终点。它是由区域形象聚变、企业形象聚变、人才聚变、配套聚变等一系列变化带来的产业链聚变。因此，随着整体营销水平的提高，前面几项差异化都已经很难做到了，而且在这几方面也很难与竞争对手形成根本的差异，因此市场最终的竞争将落在形象差异化上。

2、客户定位应遵循四项原则

在写字楼项目的客户定位上，一定要遵循以下四项原则，即：政府政策引导原则、经济趋势发展原则、地区经济结构原则、行业习惯特征原则。上世纪90年代，证券和IT业曾经在经济领域独领风骚，于是这些行业在那个阶段也是写字楼产品消费的主力军。进入 21世纪后，中介、物流、服务业成了

写字楼消费的主力。而 2004年，贸易、展览业以及外地客户的比例又在大幅增长。因此可以说，以上四个原则会极大影响写字楼的客户定位。而客户定位的重要作用，也可总结为以下三点：

（1）、指导前期产品设计。

（2）、对拥有一定资源客户资源的项目具有非常重要的指导作用。

（3）、指导销售控制。

其中销售控制是写字楼销售中最重要的操盘技巧，是最核心的销售策略，是能否均衡和百分之百销售的关键。

3、商业与写字楼关系的六项原则

在写字楼项目的商业部分与写字楼的关系问题上，应尽量遵循以下六项原则：

（1）、产品设计上要相对独立，分隔人流；

（2）、商业定位选择中高档业态；

（3）、商业与写字楼配套互相支持；

（4）、小体量商业不走传统经营业态；

（5）、商业办公化(例如尽量招进银行、证券等单位) （6）、商业与写字楼销售应分步进行，切忌同时重点销售。

4、价格策略三点考虑

写字楼的定价原则：

（1）、要考虑付款方式对销售均价实现的影响。

（2）、要考虑展示面与朝向对价格的影响。

（3）、要在定价时预留足够的折扣空间。

5、主动出击是最重要的营销手段

从我公司多年写字楼营销服务的经验得出，客户资源行销和外销是重要的写字楼营销手段。写字楼营销不同于住宅，一定要采取主动出击的方法，否则在营销中可能就要多花费几倍的费用和时间。

二）、写字楼营销特征分析

在房地产行业，由于产品特性和客户特性的不同，住宅销售和写字楼销售有着非常大的差别。住宅销售是一种产品化的销售，潜在客户和成交客户数量相对多，整个营销过程更强调营销策划定位的重要，项目定位准确，只要进行规范的销售组织管理，将营销广告活动与销售现场配合好，就可以保证项目销售业绩。而写字楼销售则强调个性化销售，或者说是关系营销或组织营销，由于潜在客户和目标客户数量相对少，整个销售过程更强调对每一单的销售进程管理，强调对

每个意向客户决策关系网的分析和公关，更强调一种团队协作销售。写字楼销售从客户到手段等多方面的不同，都对销售管理软件提出了更高的要求。

写字楼与住宅销售的差别表现在以下几个方面：

写字楼强调是大客户销售

（1）、对公司客户的关键信息采集的支持

公司客户购房不同于个人购房，客户购买时需要考虑的问题是不同的，很大程度上和客户自身企业的一些个性化特点相关。因此，销售人员在收集公司客户的信息时，一定要注意了解例如：“客户的人员数量，客户对办公面积需求的情况”等关键客户数据，一个好的销售团队应该能很好的完成信息采集工作，能注意到那些是客户的关键业务信息，并以此来判断企业客户需求，有效组织销售策略。

（2）、大客户营销更注重潜在客户线索的管理与跟踪

由于写字搂销售的目标客户数量相对有限，因此更强调对每一条销售线索的管理与跟踪。每一条有效的客户线索都应该及时记录，使销售管理人员能够实时掌握最新的信息，及时作出业务判断和指导，促进业务员的具体销售工作。客户的来电、来访、我们对客户拜访、客户与我们的谈判等企业所

有人员与客户的所有接触过程等都应该记录下来，最终形成一个企业和客户交互的完整历史，业务相关的每个人都应及时了解到客户发展的最新情况。销售经理还可以给每个业务员做出业务分析，和给出业务指导，同时也是企业对销售人员进行绩效考评的一个依据。

（3）、大客户营销强调客户决策人的公关管理

一个企业的购房或租房行为，关系到企业的一个长期计划，是一个复杂的集体决策的过程。最初可能由企业的一个文员来根据企业的既定要求寻找楼盘，开始与我们联系。待有初步意向后，可能是企业的行政主管和我们接触，了解更详细的情况。随后，企业的各级领导都可能在不同阶段和我们交流，甚至企业的各个部门也会向我们表达他们的部门特殊要求。直到最后客户公司的总经理、董事长等决策人物出面考察和谈判。此后，还可能有企业的律师、财务总监等再进行谈判。总之，一个销售过程中，我们可能会接触到企业方方面面很多人。因此对于公司客户，我们不仅要关心公司详细的资料，而且要了解和掌握客户企业的所有联系人的信息，特别是要通过调查和分析客户之间的职位关系，以判断他们在购房行为中所起的角色作用，分析决策的关键人物。

（4）、大客户营销强调销售团队的组织与协调

由于办公楼的购买对于大多数企业而言是一件事关企业发展的大事，投入也大，购买行为是十分理性和谨慎的，对于产品需要全方位的深入了解。对于配套设备越来越高的技术智能化写字楼项目，销售人员个体的力量就有些力不从心，通过针对具体客户特点而组成对应的专门销售小组，是写字楼销售中的一种有效团队合作机制。小组中包括负责的业务员，并有市场、工程等相关部门人员参加或支持，甚至公司领导配合参与具体业务的公关。针对写字楼客户的团队公关，也是企业实力、规范化服务的体现，会增强客户对发展商的信赖感，提高谈判的成功率。

（5）、大客户营销需要实现移动销售

由于写字楼客户大多为企业客户，因此，写字楼销售的工作除了坐销外，也包括大量的上门销售，和参加各种大型活动来创造更多的销售机会。

（6）、大客户营销更注重客户服务

大客户销售中的关系营销关注保持与顾客的关系，特别高度重视顾客服务，强调履行高度的顾客承诺和顾客联系。这种服务一般从销售进程的开始一直到售后，都很重要。例如：

销售过程中，为促使客户成交，销售人员需要根据目标客户的具体情况，提出针对性投资分析报告，帮助客户提供决策依据；或者，客户入住以后装修的时候，如果有需要在装修等事项方面需要帮助的，我们的业务员都应尽力为客户作好协调和服务。所以我们要在销售的不同阶段，提供给客户何种有效的主动服务，以提高业务团队的销售推进能力。（7）、大客户营销需要销售工具和项目档次配套

写字楼销售面对的都是大企业客户，所以对我们的销售人员及销售工具都要和客户对等，以促进销售。

（8）、对营造客户商圈的支持

写字楼集中的商务客户，由于自身行业业务特点，有其很鲜明的地域和氛围特点。因此写字楼的销售会充分利用和发挥这一点，针对行业组织销售，创造地域性的商业氛围。

写字楼一般营销方式

写字楼一般营销方式：写字楼策划方案 市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程，写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法，也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。这个过程包括销售和出租两种形式。在下面的叙述中分别予以说明。 写字楼销售的一般推广过程及方法 1、写字楼销售的一般阶段划分： *第一阶段：寻找客户订作式生产(项目导入期) 此阶段为项目初期阶段，一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一般持续到项目破土动工。 *第二阶段：寻找大型客户进行整售(项目导入期) 此阶段项目处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。 第一及第二阶段一般处于项目导入期，此阶段宣传的意义在于对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。 *第三阶段：全面销售阶段(开盘期、强销期) 在此期间，项目主体结构封顶，项目以准现房姿态推向市场。 开盘期，此阶段以导入期为基础进一步扩大项目知名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告，且广告发布频率也有所增加。这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。强销期，综合运用大众媒体(报纸、广播)进一步提高提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时的广告投放以硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。 *第四阶段：散售为主，租赁为辅，消化尾房(持续期、收尾期)在本阶段，项目内外装基本完成，进入现房入住阶段。一般此阶段以散售为主，租赁为辅。

写字楼销售策略

写字楼的销售分析与技巧 在房地产销售中，由于产品特性和客户特性的不同，住宅地产销售和商业地产销售有着非常大的差别。 ●住宅销售是一种产品化的销售，一部分是购买人群是生活必 需品，潜在客户和成交客户数量相对多，整个营销过程更强， 开发商品牌、产品质量、环境优美、配套完善、户型设计合 理等定位，项目定位准确，只要进行规范的销售组织管理， 将营销广告活动与销售现场配合好，就可以保证项目销售业 绩。 ●写字楼、商铺销售则强调个性化销售，或者说是关系营销或 组织营销，由于潜在客户和目标客户数量相对少，整个销售 过程更强调对每一单的销售进程管理，强调对每个意向客户 决策关系网的分析和公关，更强调一种团队协作销售。写字 楼销售从客户到手段等多方面的不同，都对销售提出了更高 的要求。 我在多年的实践过程中，关注这种差别，目的是在竞争市场中体现这种差别，以更好的针对商业地产销售进行差异 化分析。 二、写字楼销售特征分析 由于写字楼、商铺营销的特殊性，我先对写字楼营销的各个环节特征进行了系统分析：

（一）形象差异化是写字楼营销的终点 在对写字楼产品的营销策略中，写字楼的营销一定要走差异化道路，但是要做到差异化却很难。对此我们认为差异化可以从四个方面入手，即：产品差异化、建筑差异化、理念差异化、形象差异化。 所谓产品差异化即指硬件的差异化，例如地段、档次、景观、大堂、智能化程度、电梯、空调等。所谓建筑差异化一般指层高、采光方面的差异。比如现在有的写字楼的层高已经做到了 3.9米，净高可以达到 2.9米；为了改善采光条件，有的写字楼落地窗户的宽度已经扩大到了8.5米等等。这样的差异化使写字楼的办公条件变得更加舒适。 理念差异化就是提出一些新颖的概念，比如写字楼的生态概念，还有的项目提出“以立方米计算办公空间”的概念等。而形象差异化则是差异化策略的最高境界，是写字楼营销的终点。它是由区域形象聚变、企业形象聚变、人才聚变、配套聚变等一系列变化带来的产业链聚变。因此，随着整体营销水平的提高，前面几项差异化都已经很难做到了，而且在这几方面也很难与竞争对手形成根本的差异，因此市场最终的竞争将落在形象差异化上。 （二）客户定位应遵循四项原则 在写字楼项目的客户定位上，一定要遵循以下四项原则， 政府政策引导原则、经济趋势发展原则、地区经济结构原则、行业习惯特征原则。 上世纪90年代，证券和 IT业曾经在经济领域独领风骚，于是这

写字楼租赁业务分析报告

写字楼租赁业务分析报告伴随着我国经济的日益发展，很多世界500强的大型企业开始逐步的入驻我国的一、二线城市，国内的一些中小企业也如雨后春笋般的涌现，而这些企业在发展和扩张的同时，就会选择在城市核心商业区域租用或买入商铺、写字楼作为营业场所和办公场所（租用场所占大部分），这种需求量是庞大的，这无疑给房地产经纪行业带来了巨大商机，若我们能将这一市场把握，专注商业地产中商铺、写字楼租赁业务，那么我们的利润将是源源不断的。 商铺、写字楼租赁业务 商铺、写字楼的租赁业务本质为商业地产的租赁，即出租方与承租方在以房地产经纪公司为第三方，提供居间服务的形式下达成交易。 一、业务方向确定 那么我们为什么只选择写字楼的租赁业务，而不选择商铺租赁或者继续拓展传统业务呢？下面是关于商铺、写字楼租赁业务的对比分析，以及与传统业务的对比分析。（一）商铺、写字楼租赁业务对比 两种业务的相同点和不同点见表一

综合表一中各个项目可以发现，高端业务中商铺租赁成单较难，而写字楼的成单相对比较容易，故在上述两种业务中选择一项业务进行操作的话，写字楼租赁业务则是首选。（二）写字楼租赁业务与传统业务对比 1、业务成本与传统业务对比（以石家庄地区为例） 对于我公司来说，我公司从事多年房地产经纪行业，是较为成熟的房地产经纪公司，在普通三方、房屋租赁这两项传统业务已经涉足多年，有着丰富的经验从业经验，而高端业务中写字楼的租赁业务可以看做是传统房屋租赁业务的一个延伸，无论从此项业务的人员配备方面，还是业务管理方面，都非常容易上手，这是我们的一大优势。 二、业务前期支持及投入产出 通过长时间的了解，以及在此项业务操作比较成功的公司的考察，总结出一些开展此项业务的必备条件 （一）人员的配置和支持 前期启动业务的人员配置 1、专业人员对团队影响、新员工的成长周期 （1）团队中有专业人员 新员工入职后有老员工帮带，以老带新，传授业务经验、要领，缩短新员工成长周期。平均成长周期为10-15天 （2）团队中无专业人员 新员工靠自身对业务的理解，逐渐摸索，平均成长周期为20-30天 成长标准：能够独立形成带看，谈判直至成单 2、薪酬支持、业务支持、培训体系支持

发展战略-喜洋居商铺、写字楼整体发展战略及营销策略报告 精品

喜洋居商铺、写字楼 整体发展战略及营销策略报告 红方格广告策划有限公司 20XX年10月

前言 本方案是在我司对项目所在区域进行深入市场调查的基础上，根据市场调查的依据，针对本项目的整体开发策略、定位策略和营销策略等方面对本项目进行深入阐述，并提供初步建议，同时初步明确各个阶段的事项及具体工作安排，使整个推广活动有计划、有步骤地开展。

第一部分分析篇

一、市场基本概况 1、项目优势分析： ?地段：本项目位于天河CBD区次中心，中山大道西，天河公园对 面，由于受到天河CBD区商业发展的辐射，随着天河经济重心逐渐向项目所在区域扩散，近年来项目所在区域的商业得到迅猛的发展，商业发展前景非常广阔。 ?交通便利：市内数十条公交路线行驶其中，无论是北上、南下、 东去、西返，都十分便捷。 ?项目所在区域目前拥有万佳、好又多等大型超市，区域商业发展 前景十分看好。 ?本项目一线临街，商业价值相对较高。 ?项目所在区域正逐步形成多个住宅小区，这位本项目提供越来越 多的商业人气。 2、项目劣势分析： ?项目商业部分体量较小，难于形成规模效应。 ?虽然天河经济重心逐渐向项目所在区域扩散，但是现阶段的商业 氛围还不够。 ?由于项目所在区域外来人口较多，而其中多数人大都在市中心等 地上班，他们早出晚归，因此，造成项目所在区域白天人气不足。 3、我们面临的问题：

?如何实现项目利润的最大化原则？ ?如何解决投资者对项目经营的信心？ ?如何解决销售与经营两者的矛盾？ 4、机会 ?由于项目所在区域的夜间经济不够发达，造成区域居住者大都往 市中心跑的局面，因此，本项目在白天经济的基础上，兼顾区域的夜间经济，这样就能够使项目在区域中脱颖而出。 ?随着广州中心办公用地的逐渐减少，中心区域写字楼的租金逐渐 高升，必然把众多成长型企业往中心区域周边挤压，而本项目地处广州CBD次中心区域是众多成长型企业办公的理想之地。，因此，在本项目引进写字楼，拥有广阔的市场前景。

写字楼销售的一般推广过程及方法

写字楼销售的一般推广过程及方法 市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程，写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法，也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。这个过程包括销售和出租两种形式。在下面的叙述中分别予以说明。 写字楼销售的一般推广过程及方法 1、写字楼销售的一般阶段划分： *第一阶段：寻找客户订作式生产(项目导入期) 此阶段为项目初期阶段，一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一般持续到项目破土动工。 *第二阶段：寻找大型客户进行整售(项目导入期) 此阶段项目处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。 第一及第二阶段一般处于项目导入期，此阶段宣传的意义在于对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。 *第三阶段：全面销售阶段(开盘期、强销期) 在此期间，项目主体结构封顶，项目以准现房姿态推向市场。 开盘期，此阶段以导入期为基础进一步扩大项目知名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告，且广告发布频率也有所增加。这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。强销期，综合运用大众媒体(报纸、广播)进一步提高提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时的广告投放以硬性广告为主，针对

银行大客户营销策略(客户经理)

银行大客户营销策略 培训目标： ?掌握开发大客户的策略 ?把握客户行业分析方法 ?正确评估客户心理和需求 ?了解大客户关系管理的关键 ?学习专业的大客户营销和流程管理技巧 通过实际案例的分析、讲解，帮助客户经理能够准确了解针对大客户营销的策略及在主要行业实际应用案例 培训对象： 对公客户经理、零售银行客户经理、私人银行业务客户经理及以上管理人员等培训时间： 2天，12课时 课程大纲： 导论大话银行营销 第一讲大客户营销理念 1、客户五级分类 2、80/20 营销法则 3、银行大客户类型及其金融业务重点 4、金融危机VS 大客户营销策略 ——有那些可操作性强的策略与战术？ 讨论思考：大客户的类型及各自关心什么，从而找出销售策略与方法。

第二讲做对事比什么都重要 1、国内银行营销管理现状 2、战略性大客户营销框架模型 3、通过GPN（目标、问题、需求）方法来实现差异化营销 ?与现金流动相关的客户五大需求 ?客户需求对应的不同银行产品分析 4、必须要做对的事——客户的决策流程和银行的营销定位 ?认识企业的4大金刚 ?目标客户的公关切入口及产品结合点 思考：用案例讨论的方法了解什么是影响客户做业务决策的主要因素，从而确立在进行大客户营销时应该把握的工作重点。 第三讲瞄准你的客户群 1、讨论： “三天不喝酒，存款就搬走” “三天不桑拿，业绩往下滑” 2、客户对银行的认知、看法、态度和行动之间的关系 3、介绍“头脑份额”的概念和影响力模型 4、运用沙枪理论——营销更具杀伤力！ 5、战略性客户营销计划的制定流程 6、实战演练：制定一份战略性客户营销计划（包括对现状、目标和差异的分析，制定30天、60天、90天的行动计划，安排资源和战术） 思考：当请客吃饭、桑拿按摩、打业务牌，已经变成了大家的通用模式；而你也习惯了只使用这些手段；那么学会端起沙枪吧…… 第四讲中国式客情关系管理 1、客户关系的基础 2、客户关系发展的四种类型 3、三大客户关系的意义与识别（亲近度，信任度，人情） 4、做关系的总体策略 5、建关系的技巧（建关系的核心在于“建”从无到有） 6、做关系的技巧（做关系的核心在于“做”提升加深） 7、拉关系的技巧（拉关系的核心在于“来”拉来拉满）

写字楼特殊渠道营销活动方案

以写字楼为代表的特殊渠道拓展一直备注业内关注，企业大都想拓展特殊渠道，以大规模分销覆盖、终端门店拓展等提升销售业绩，仅以下面写字楼特殊渠道营销活动方案展示创新思路。 一、写字楼精耕案推行意义 1. 其是对公司渠道创新的一次有益探索。其主要是针对非主流通路中小型终端的一次集中性攻占，写字楼消费的有效启动将铸造终端攻取的新模式，尔后联合其它通路可尝试建立崭新之新通路。 2. 对公司市场运作经验积累的一次检阅。 3. 对FMCG行业终端运作方式的一次试验性突破。此案既借鉴了对FMCG 行业中主流通路中小型终端的攻占方式，又夹杂了对封闭型终端的推广启动方式，并介入以前期的试验性市场测试，此案一旦操作成功，将是通路运作创新。 4. 其成功经验可借鉴于通路精耕深度分销。 二、写字楼精耕案之推进原则 1、要量更求质，因时而宜。 操作前期应求质为主，集中优势着眼于写字楼终端有效启动和分销点市场基本面建设两大重心，将其操作不断试验，务求成功，加以规范成标准操作流程，以利后市操作；中后期则侧重于运作体系各环节的操作优化，量质并重。（此处“量”指某阶段销售额的单纯粗放性增长，“质”指某阶段销售增长结构的优化，其能提供销售额持续增长的动力，使其不断不竭的增长，这需要专案各主要难题解决，各操作环节规范，运行流程相对优化等方面的支持） 2、试点突破，阶段推进。

为全力解决两大核心问题，营销活动方案操作前期须选择重点城市重点区域进行“写字楼消费有效启动”与“分销点市场基本面建设”的实验，整合规范其有效操作方式；待试点成功,结合其他因素,综合考量后再阶段性推进. 3、协同作战,工作重心略不同。 试验性城市以两大重心—“写字楼终端有效启动”和“市场基本面建设”为主要工作重心,侧重对其的试验、推广、整合并规范其操作方式；非试点城市则以分销点市场布局及其基本建设,通络客情关系、客户优化分级管理为主，并可适当开展“启动”与“建设”的尝试。 4、强化执行力，精细化操作。 此案对执行力要求极高，前期的试点区域之核心事项操作测试，中期的整合推广创新，后期的分销点客户管理，无不要求执行到位，监控到位，精细化表格管理是必经之路。 三、战略规划 1 体系初建: 此阶段是本案的第一阶段, 营销活动方案中心工作在于分销点市场运作体系之框架建立,即完成我生活用纸销售的“通路”建立过程，其重要工作有: ①经销商的开发,由其分管配送及货物周转的其他事宜。 ②分销点客户的开发,区域分销点市场大体布局的完成,其须重质又重量,以量为主 ③市场基础工作先行,市场调查与关键图表绘制已经完成，如重要区域楼宇分布图、区域分销点分布图、写字楼消费周期调查报告、区域竞争态势变化图及表等。

写字楼市场分析报告文案

目录 前言 (4) 一汉口写字楼市场概况 (4) 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 (4) 1.2 写字楼总体市场特征 (5) 二汉口写字楼市场供应需求分析 (6) 2.1 汉口写字楼市场供应分析 (6) 2.1.1 供应量分析 (6) 2.1.2 租金/售价分析 (7) ★武汉市写字楼价格指数 (7) ★武汉市字楼市场成交价格 (8) ★汉口写字楼市场板块价格特征 (8) ★汉口写字楼市场板块租金特征 (9) 2.1.3 租售率分析 (10) 2.1.4 物业特征分析 (11) 2.2 写字楼市场需求分析 (12) 2.2.1 市场需求概况 (12) 2.2.2 市场需求特征分析 (13) 三项目调研分析 (14) 3.1 项目资源调查分析 (14) 3.1.1 地理位置及交通 (14)

3.1.2 商务办公环境 (14) 3.2 项目SWOT分析 (14) 四项目定位 (15) 4.1 项目营销推广建议 (21) 4.1.1 推广策略 (21) 4.1.2 营销策略 (22) 4.1.3 项目营销思路 (22) 4.1.４项目销售目标 (22) 附件 (23)

前言 写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在项目开发前必须进行可行性分析，准确的市场定位。 【一汉口写字楼市场概况】 武汉是一个拥有数百年的历史和800万人口的大城市，数度被评为“21世纪最具发展潜力城市”之一。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞，同时也为商务写字楼带来了巨大的发展空间。 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 汉口地区写字楼市场的发展大致可以分为三个阶段：（如下表所示）

写字楼的大客户营销

写字楼的大客户营销 由于产品特性和客户特性的不同，住宅销售和写字楼销售有着非常大的差别。住宅销售是一种产品化的销售，潜在客户和成交客户数量相对多，整个营销过程更强调营销策划定位的重要，项目定位准确，只要进行规范的销售组织管理，将营销广告活动与销售现场配合好，就可以保证项目销售业绩。而写字楼销售则强调个性化销售，或者说是关系营销或组织营销，由于潜在客户和目标客户数量相对少，整个销售过程更强调对每一单的销售进程管理，强调对每个意向客户决策关系网的分析和公关，更强调一种团队协作销售。写字楼销售从客户到手段等多方面的不同。 写字楼与住宅销售的差别很大，尤其表现在大客户销售方面，写字楼强调的是大客户销售，主要表现在以下几个方面： 1、对公司客户的关键信息采集的支持 公司客户购房不同于个人购房，客户购买时需要考虑的问题是不同的，很大程度上和客户自身企业的一些个性化特点相关。因此，销售人员在收集公司客户的信息时，一定要注意了解例如：“客户的人员数量，客户对办公面积需求的情况”等关键客户数据，应该指导基层销售人员的信息采集工作，提醒他们注意到那些是客户的关键业务信息，以便于企业判断客户需求，有效组织销售策略。 2、大客户营销更注重潜在客户线索的管理与跟踪 由于写字搂销售的目标客户数量相对有限，因此更强调对每一条销售线索的管理与跟踪。每一条有效的客户线索都应该及时跟进处理，使销售管理人员能够是实时掌握最新的信息，及时作出业务判断和指导，监督和推进业务员的具体业务跟进过程。客户的来电、来访、我们对客户拜访、客户与我们的谈判等企业所有人员与客户的所有接触过程等都应该记录下来，最终形成一个企业和客户交互的完整历史，业务相关的每个人都可以在系统中及时了解

写字楼营销推广方式

写字楼营销方式 市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程，写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法，也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。这个过程包括销售和出租两种形式。在下面的叙述中分别予以说明。 写字楼销售的一般推广过程及方法： 1、写字楼销售的一般阶段划分： *第一阶段：寻找客户订作式生产(工程导入期) 此阶段为工程初期阶段，一般工程地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一般持续到工程破土动工。 *第二阶段：寻找大型客户进行整售(工程导入期) 此阶段工程处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。 第一及第二阶段一般处于工程导入期，此阶段宣传的意义在于对工程进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。

*第三阶段：全面销售阶段(开盘期、强销期) 在此期间，工程主体结构封顶，工程以准现房姿态推向市场。 开盘期，此阶段以导入期为基础进一步扩大工程知名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告，且广告发布频率也有所增加。这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。强销期，综合运用大众媒体(报纸、广播)进一步提高提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时的广告投放以硬性广告为主，针对主要卖点做纯销售式广告，和销售有力配合，促成更高的成交额，减轻收尾工作的压力，同时发挥软性文章的理性诉求配合宣传，为后期工作做准备。 *第四阶段：散售为主，租赁为辅，消化尾房(持续期、收尾期) 在本阶段，工程内外装基本完成，进入现房入住阶段。一般此阶段以散售为主，租赁为辅。 持续期主要广告策略为：利用报纸做已成交客户证言式广告，以维持消费者的记忆度，增强买家和潜在消费者的信心。收尾期主要采取：脉冲式发布策略，减少发布频率，但维持较长的发布时间，大众性媒体广告发布较少，专业性媒体较多。 小结：写字楼销售一般第一、第二阶段很难达到预期的效果，所以第三阶段才是销售的重头戏。因此一般写字楼的推广都主要是为第三阶段服务。 2、写字楼一般销售方式 *现场接待(坐盘销售)

陈毓慧《银行行长及客户经理：大客户策反与关系营销技巧》XXXX11

银行行长及客户经理 《大客户策反与关系营销技巧》 -----银行服务营销专家陈毓慧老师主讲 【课程对象】：银行行长、网点负责人、客户经理 【课程时间】：实战版4天，浓缩版2天 【课程大纲】： （领导开训:强调学习的意义和纪律） 导言、关于学习的效率及学习方法分析 头脑风暴：您碰到哪些关于资源、整合、沟通、营销、谈判等问题？每人提出工作中的难题，老师将这些难题作为案例在整个课程中巧妙地穿插，分析。 第一章、银行大客户营销策略（案例分析、短片观看、头脑风暴、示范指导及模拟演练） 一、关系营销策略 二、高层营销策略 三、资源整合策略 四、海量营销策略 五、体验营销策略 六、技术壁垒策略 七、网络利用策略 八、团队配合策略 九、攻心为上策略

（二）、沟通引导的目的 （三）、高效沟通谈判六步骤 （四）、沟通引导实用策略 四、银行产品呈现技巧 （一）、影响产品呈现效果的三大因素 （二）、产品推介的三大法宝 （三）、FAB呈现技巧 （四）、银行常见产品呈现技巧 1、网银呈现技巧 2、银行卡呈现技巧 3、小额贷款呈现技巧 4、分期付款呈现技巧 5、保险产品呈现技巧 6、基金产品呈现技巧 7、黄金产品呈现技巧 8、其它个金产品呈现技巧 五、客户异议处理技巧 （一）、处理异议—异议是黎明前的黑暗 （二）、追根究底—清楚异议产生的根源 （三）、分辨真假—找出核心的异议 （四）、自有主张—处理异议的原则 （五）、化险为夷—处理异议的方法 （六）、寸土寸金—价格异议的处理技巧 （七）、客户核心异议处理技巧 1、情感与精神层面不满足； 2、不认可公司、产品 3、不认可营销服务人员；

论文：浅析大客户营销战略

浅析大客户营销战略 在产品同质化现象日趋严重和企业间竞争异常激烈的今天，营销策略已成为企业制胜的法宝，一方面企业营销活动的最终目的是用最小的成本来实现最大的收益，另一方面营销策略必须与企业的战略相结合，为了同时达到上述两方面的效果，有效地解决企业营销过程中的难题，笔者建议实施大客户营销战略。 大客户（KA）有个方面的含义，其一指客户范围大，客户不仅包括普通的消费者，还包括企业的分销商、经销商、批发商和代理商；其二指客户的价值大小，不同的客户对企业的利润贡献差异很大，20%的大客户贡献了企业80%的利润，因此，企业必须要高度重视高价值客户以及具有高价值潜力的客户。在大客户营销战略中的大客户是指后者，是指公司所辖地域内使用产品量大或单位性质特殊的客户，主要包括经济大客户、重要客户、集团客户与战略客户等。其中经济大客户是指产品使用量大，使用频率高的客户。重要客户是指满足党政军、公检法、文教卫生、新闻等国家重要部门的客户。集团客户是指与本企业在产业链或价值链中具有密切联系、使用本企业产品的客户。战略客户是指经市场调查、预测、分析，具有发展潜力，会成为竞争对手的突破对象的客户。大客户营销战略的关键在于以下几个方面：

大客户管理（KAM）：转变传统的客户管理观念，从客户关系管理（CRM）到客户资产管理（CAM），将不同类型的客户看作企业的资产，其目的是顾客忠诚度与客户资产获利能力的最大化，对客户价值不断优化，发挥80/20 原则的作用。 客户导向的销售（CRS）：充分满足大客户的要求，首先对大客户信息的收集与分类，其次为大客户制订发展目标和定制的客户解决方案，最后建立大客户管理战略及计划，实施顾问式的销售行动。 建立互动的沟通平台：使大客户在短暂的时间内一次性解决所有的难题，构筑双方相互沟通的平台，如大户室、大客户服务中心等，用展版、图片、声像资料等来说明问题，经常性地与大客户展开研讨，有效地实现双方的互动。 在大客户营销战略过程中，真正实现大客户的价值最大化是最终目的，但营销战略必须与企业文化、企业的成长战略及长远利益等相匹配，如果是“透支“了企业的发展资源或患了“近视症“，结果将会适得其反，相对其它的营销战略，我认为应该注意如下几点： 1、让客户100%满意。

房地产大客户谈判技巧

房地产大客户谈判技巧 篇一：《房地产客户投诉与谈判沟通技巧训练》大纲 篇二：大客户拓展思路 大客户拓展思路 市场营销的困局 究竟是自己的“孩子”不行？还是市场“疲软”？很多甲级写字楼的开发商满脸的困惑，甚至对自己的写字楼失去了信心。原因当然是多方面的，在此不妨加以剖析： 1、高端客户数量有限。甲级写字楼

市场僧多粥少，更何况高端客户处于金字塔的顶端。甲级写字楼的目标客户定位往往是跨国机构或知名企业（或其分支机构），而对一些小企业不屑一顾。于是，这边是开发商“放不下架子”，拒绝小企业，那边是目标客户企业的徘徊观望或“择优录取”，供需之前存在着难以对接的缺口。尽管有很多甲级写字楼的租售率近于100%，但这并不是甲级写字楼市场的共性特征。 2、目标客户到哪里搜索。能够满足甲级写字楼上述定位的企业，分布具有广泛性或跨区域性。如果写字楼推广仅仅局限于写字楼所处的城市，那么客户

数量对写字楼的供给量来说恐怕杯水车薪。于是，到哪里寻找目标客户则成为另一个难于解决的问题，做个比喻就是到哪里“撒网”才能捕到“鱼”。 3、目标客户如何搜索。写字楼不同于住宅，以广告、公关促销为主要手段的推广模式对甲级写字楼来说已经黯然失色。同时，在媒体选择及组合、广告投放量上都给甲级写字楼的开发者带来了太多的困惑。很多开发商都在寻求一个实效的推广模式，以搜索和挖掘目标客户。 或者产权合作？出租则资金回笼遥遥无期，出售则少有客户问津。其实，

这种局面令很多甲级写字楼处于不尴不尬的境地。有资金能力（尤其靠自有资金）开发的甲级写字楼还好些，而那些靠贷款做项目的写字楼，只租不售将是多么残酷的一个现实？其实，很多甲级写字楼自对外服务之日起，便过着亏损运营的日子，并且投资回收遥遥无期。 5、非主力竞争对手的“搅局”。在这里的非主力竞争对手包括商住楼、中低档写字楼、星级宾馆酒店。这些非主力竞争对手的销售主张也极具“杀伤力”。商住楼主张“可商可住”，中低档写字楼的“买比租划算”，星级宾馆酒店的“五星级商务套房”等，也分流

写字楼销售

写字楼销售模式 https://www.docsj.com/doc/3f3698497.html,/html/file/2005-11-9/2005119135430.html 市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程，写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法，也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。这个过程包括销售和出租两种形式。在下面的叙述中分别予以说明。 写字楼销售的一般推广过程及方法 1、写字楼销售的一般阶段划分： *第一阶段：寻找客户订作式生产(项目导入期) ign=left>此阶段为项目初期阶段，一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一般持续到项目破土动工。 *第二阶段：寻找大型客户进行整售(项目导入期) 此阶段项目处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。 第一及第二阶段一般处于项目导入期，此阶段宣传的意义在于对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。 *第三阶段：全面销售阶段(开盘期、强销期) 在此期间，项目主体结构封顶，项目以准现房姿态推向市场。

小度写范文【写字楼的大客户营销】写字楼的几大客户群体模板

【写字楼的大客户营销】写字楼的几大客户群体 写字楼的大客户营销 由于产品特性和客户特性的不同，住宅销售和写字楼销售有着非常大的差别。住宅销售是一种产品化的销售，潜在客户和成交客户数量相对多，整个营销过程更强调营销策划定位的重要，项目定位准确，只要进行规范的销售组织管理，将营销广告活动与销售现场配合好，就可以保证项目销售业绩。而写字楼销售则强调个性化销售，或者说是关系营销或组织营销，由于潜在客户和目标客户数量相对少，整个销售过程更强调对每一单的销售进程管理，强调对每个意向客户决策关系网的分析和公关，更强调一种团队协作销售。写字楼销售从客户到手段等多方面的不同。 写字楼与住宅销售的差别很大，尤其表现在大客户销售方面，写字楼强调的是大客户销售，主要表现在以下几个方面： 1、对公司客户的关键信息采集的支持 公司客户购房不同于个人购房，客户购买时需要考虑的问题是不同的，很大程度上和客户自身企业的一些个性化特点相关。因此，销售人员在收集公司客户的信息时，一定要注意了解例如：“客户的人员数量，客户对办公面积需求的情况”等关键客户数据，应该指导基层销售人员的信息采集工作，提醒他们注意到那些是客户的关键业务信息，以便于企业判断客户需求，有效组织销售策略。 2、大客户营销更注重潜在客户线索的管理与跟踪 由于写字搂销售的目标客户数量相对有限，因此更强调对每一条销售线索的管理与跟踪。每一条有效的客户线索都应该及时跟进处理，使销售管理人员能够是实时掌握最新的信息，及时作出业务判断和指导，监督和推进业务员的具体业务跟进过程。客户的来电、来访、我们对客户拜访、客户与我们的谈判等企业所有人员与客户的

银行大客户营销技巧

《银行大客户营销技巧》 【课程背景】 没有大客户，银行吃不饱，但是营销大客户却竞争激烈，如何开展有效营销？ 要开拓大客户，渠道在哪？如何结识对方财务？如何获取对方首肯？ 如何获得对方上下的支持？如何处理异议？赢得大客户合作靠什么？ 【培训对象】 商业银行公司业务部、中小企业中心、授信管理部门、支行客户经理等【培训课时】 3天共18小时 【培训目标】 掌握建立、渗透、巩固客户关系——在中国，客户经理必须掌握的方法； 学会分析客户关系的广度和深度； 学习专业的大客户营销技巧； 学习如何和客户建立长期的银企合作伙伴关系； 学习如何组建高效的银行营销和服务团队。 【培训收益】 1、课前开展问卷或电话调研，主讲老师有针对性解答银行问题； 2、课中有现场演练，达到现场训练、现场承诺、现场结果的效果； 3、课后有三个月的跟踪辅导，督促指导学员落实学习成果，并随时解答学员问题

【授课形式】 1.理论讲解 2.案例分析 3.分组讨论 4.角色扮演 5.现场演练 6.作业实操 7.游戏体验 8.学员分享 【课程特色】 互动积极、案例经典、演绎生动、诙谐幽默、推理缜密、环环相扣 【内训定制】 提前两周，通过问卷调研、电话访谈等多种形式，深入全面了解客户及学员需求，设计有针对性的课程内容及培训方式，提供科学合理的整体解决方案及落地工具。或由资深讲师王建军老师亲自赴银行现场调研，为客户量身定制培训方案，课程内容结合银行实际案例，具有可操作性。输出成果：《大客户营销诊断与需求分析报告》。 【课程大纲】： 第一讲另眼看银行业营销 1、银行营销分析 2、行长是第一营销人员的n个理由 3、客户经理制与现代营销导向 4、知识链接：银行全员营销银行行长营销银行经理营销银行柜员营销 第二讲银行大客户的销售策略 目的：大客户的类型及各自关心什么，从而找出销售策略与方法。 1.银行业的客户分类

写字楼的整体营销策略

写字楼的整体营销策略 在房地产行业中，由于产品特性和客户特性的不同，住宅销售和写字楼销售有着非常大的差别。住宅销售是一种产品化的销售，潜在客户和成交客户数量相对多，整个营销过程更强调营销策划定位的重要，项目定位准确，只要进行规范的销售组织管理，将营销广告活动与销售现场配合好，就可以保证项目销售业绩。而写字楼销售则强调个性化销售，或者说是关系营销或组织营销，由于潜在客户和目标客户数量相对少，整个销售过程更强调对每一单的销售进程管理，强调对每个意向客户决策关系网的分析和公关，更强调一种团队协作销售。写字楼销售从客户到手段等多方面的不同，都对销售管理软件提出了更高的要求。 我公司作为房地产行业专业营销商，在多年的实践过程中，关注这种差别的研究，目的是在竞争市场中体现这种差别，以更好的支持写字楼项目的销售管理工作。 二、写字楼营销特征分析 由于写字楼营销的特殊性，我们先对写字楼营销的各个环节特征进行了系统分析： （一）形象差异化是写字楼营销的终点 在对写字楼产品的营销策略中，写字楼的营销一定要走差异化道路，但是要做到差异化却很难。对此我们认为差异化可以从四个方面入手，即：产品差异化、建筑差异化、理念差异化、形象差异化。所谓产品差异化即指硬件的差异化，例如地段、档次、景观、大堂、智能化程度、电梯、空调等。所谓建筑差异化一般指层高、采光方面的差异。比如现在有的写字楼的层高已经做到了3.7米，净高可以达到2.7米；为了改善采光条件，有的写字楼窗户的宽度已经扩大到了2.7米等等。这样的差异化使写字楼的办公条件变得更加舒适。理念差异化就是提出一些新颖的概念，比如写字楼的生态概念，还有的项目提出“以立方米计算办公空间”的概念等。而形象差异化则是差异化策略的最高境界，是写字楼营销的终点。它是由区域形象聚变、企业形象聚变、人才聚变、配套聚变等一系列变化带来的产业链聚变。因此，随着整体营销水平的提高，前面几项差异化都已经很难做到了，而且在这几方面也很难与竞争对手形成根本的差异，因此市场最终的竞争将落在形象差异化上。 （二）客户定位应遵循四项原则 在写字楼项目的客户定位上，一定要遵循以下四项原则，即：政府政策引导原则、经济趋势发展原则、地区经济结构原则、行业习惯特征原则。上世纪90年代，证券和IT业曾经在经济领域独领风骚，于是这些行业在那个阶段也是写字楼产品消费的主力军。进入21世纪后，中介、物流、服务业成了写字楼消费的主力。而2004年，贸易、展览业以及外地客户的比例又在大幅增长。因此可以说，以上四个原则会极大影响写字楼的客户定位。而客户定位的重要作用，也

大客户营销的3个阶段

大客户营销的3个阶段 大客户营销是用最低的可预测投入获取竞争优势，三阶段不同技巧促成忠诚大客户。 根据80/20法则，多数企业80％的利润额（不是营业额）来自20％的客户。因此，要实现企业稳步快速发展的最根本的方法就是要稳定发展手头的大客户。失去一两个小客户，对整个销售来说可能是无关痛痒，但如果丢失一个大客户的话，当年销售额就会受到很大的影响，严重时甚至威胁到一个企业的生存。 因此，所有大客户都至少有一个特征：对企业的发展带来可预测的持续贡献。讨论大客户营销，研究其他企业大客户营销的方法和技巧也就成为企业必不可少的营销流程。 大客户营销的方法和技巧随着买卖双方关系的变化而变化，大致可以分成三个阶段：建立关系阶段、稳定关系阶段、加强关系阶段。这三个阶段是循环的，所有客户都是动态的，特别是市场变化和人事变动，因为市场或某种人事组织的变动，可能又回到第一阶段甚至从零开始。 建立关系阶段 建立关系阶段，是卖方确立大客户，买卖双方建立互信的阶段，买方对你的产品和服务并没有真正的使用经验。这个阶段是大客户营销中最为关键的，也是需要消耗最多资源

的。 首先，我们需要识别现有客户中哪些是具有开发潜力的大客户。以中国银行为例，这个客户肯定够大，但我们还是得先分析几个指标，来确定其是不是你公司的大客户：一看你的产品是否适合它，中国银行是大，但如果你卖的东西或你卖东西的方式方法不合它用，那它也不是你的大客户。 二看它是分散还是统一采购，中国银行在全世界都有分行，如果所要买的东西不用统一采购，那也不应算作大客户。比如各个分支机构日常办公用纸，各个分行分散采购，你不可能有相应的资源完全对应他的每一个分支机构，因此中国银行就很难成为这些企业的大客户；但如果要买的是大型的计算机主机设备，又全国统一采购，统一制定软件的标准，只要把总行统一部署和你的企业的资源整合起来形成你的核心优势，就把生意就做成了，这时候它有可能成为你的大客户。 第三是客户的采购模式是什么样的，比如说他今年采购了两个亿的设备，明后年他就不买了，也很难将其视为大客户；但如果是持续的购买行为，今年1000万，明年1000万，后年还买1000万，那我们就可以假设它是大客户了。为什么呢？因为要想客户购买大量的东西，你必然要在其中下很大的功夫，动用非常多的资源，甚至于一个1000万的项目，

卜范涛银行大客户营销策略与谈判技术

大客户营销策略与谈判技术 课程背景： 中国市场营销用短短20多年时间走过西方上百年的路子，本土企业历经市场竞争的风雨洗礼，在学习中实践，在纠错中成长，相当一部分企业掌握了营销管理的理论精髓和实践中的操作技巧，得以持续、快速、健康的发展；然而，有一些曾经红遍我国大江南北、在市场上叱咤风云的知名企业，却由于在营销管理上存在着诸多的误区，而最终没能走出由辉煌到失败的低层次轮回！总体而言，失败或难以突破的企业存在的问题体现在：在市场的开拓中，缺乏切实可行的市场开发策略与区域市场的规范管理，在市场的突破方面缺乏对大客户的有效挖掘和系统管理；内部管理方面，缺乏一支强有力一线销售队伍，这导致本土企业难以实现跨越式成长。 本课程以讲师自身服务的几家财富500强企业在华发展经历为基础,以培养优秀营销管理人员为目标，系统地分析销售及市场的各个环节的特点、策略、技巧，旨在提高销售人员在每一个销售环节分析问题和解决问题的能力，打开通往成功之门。 培训对象： 一年以上产品销售，市场拓展工作的销售人员，从事大客户开拓维护的客户经理 授课方式 知识讲解、案例分析讨论、游戏感悟、互动交流、多媒体运用 课程时间：２天 培训目的： 掌握大客户开发的策略，提高大客户销售的技巧和能力；有效的整合公司资源，并对大客户进行管理从而建立起良好的战略联盟关系。了解区域市场分析和管理方法，学习开发区域的计划和实施步骤，掌握多种区域日常运作管理技能。懂得如何进行品牌及终端营销，了解品牌攻略及终端策略对企业区域市场开发的推进作用。加强各个营销职能部门之间的团队合作精神，实现统筹综效。建立公平高效的考核激励机制，打造高绩效销售团队。课程大纲 一、关于大客户销售 1. 关于销售的分享 2. 客户心中究竟想的是什么？ 3. 大客户销售中的营销 4. 销售的2种类型 5. 针对大客户的特点的销售策略 营销培训故事：关系营销？———利益营销

写字楼营销策略

写字楼营销策略 Document serial number【KK89K-LLS98YT-SS8CB-SSUT-SST108】

<写字楼>营销推广方案 前言 目前形式上看，项目的写字楼销售进入僵持化，没有良好的销售渠道及销售方向，而且现场的来人来电稀少；项目的楼层方面也出现了抗性，项目的形象包装、业态的包装及投资的保障性没有，造成了项目在消费者心中达不到投资的理想形态。 因此，从目前的形式上看，要进一步的达成销售目标，就必须从新包装项目的形象、业态、地段的优越性并投资者的保障性的形成，建立客户对项目的可发展形象，树立消费者信心；建立有效的客户渠道，寻求有效的客户群体，来促进项目销售。 销售目标： 1、提高写字楼销售 2、在广泛的圈层中提升项目的投资价值及知名度。 项目价值分析及提炼 1、项目价值分析 ◇项目所处区位较好,属于规划高次级行政商务 ◇项目所属区域整体商务气氛不够浓厚,决定了销售量； ◇项目配套设施品质卓越，档次较高；比目前市面上的写字楼要先进，时尚； 2、项目价值提炼 ◇高层次 ◇高品质 ◇高性价比 ◇高回报率 ◇高成长空间 客户群定位： 从对写字楼客源的分析来看： 1、本项目难以引起大型基金的关注，但可以与中小基金形成联动，以其为营销工具，炒作项目，增强买家信心。 2、本项目所处区域整体商务气氛不够浓厚，需要引进集团客户来提升本项目形象，起到聚客能力，是项目主要的营销方向； 3、散户和投资客户有利于打开市场，实现项目的最大价值； 目标客户定位： 核心客户：集团客户（增加项目知名度和美誉度） 辅组客户：散户、投资客户（实现目标价值） 争取客户：中小基金（作为营销手段） （一）核心客户——集团客户 所占比例：约25％ 企业属性：以国内民营企业为主，其次为国有大型企业 需求特征： 1、注重物业产品内在品质 2、处于市中心，交通便捷、配套齐全 3、提供良好的商务服务 4、优秀物业管理 5、大面积的办公空间 6、追求物业形象和售价之间的均好性

写字楼营销活动方案

写字楼营销活动方案 【篇一：房地产策划写字楼营销模式写字楼策划方案】房地产策划写字楼营销模式写字楼策划方案 市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程，写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法，也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。这个过程包括销售和出租两种形式。在下面的叙述中分别予以说明。 写字楼销售的一般推广过程及方法 1、写字楼销售的一般阶段划分： *第一阶段：寻找客户订作式生产(项目导入期) 此阶段为项目初期阶段，一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一般持续到项目破土动工。 *第二阶段：寻找大型客户进行整售(项目导入期) 此阶段项目处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。 第一及第二阶段一般处于项目导入期，此阶段宣传的意义在于对项目进行预热，引起社会关注，为后期宣传及销售做铺垫。本阶段一般以企业新闻策划为主要宣传方式。 *第三阶段：全面销售阶段(开盘期、强销期) 在此期间，项目主体结构封顶，项目以准现房姿态推向市场。 开盘期，此阶段以导入期为基础进一步扩大项目知名度，不过因为有了销售任务，所以在企业新闻策划的基础上进一步增加了硬性广告，且广告发布频率也有所增加。这是广告发布的第一个高潮,同时也标志着强销期的开始。强销期，综合运用大众媒体(报纸、广播)进一步提高提升产品形象。各项销售工具全部到位。此时的广告投放以硬性广告为主，针对主要卖点