房地产信贷风险成因论文

房地产信贷风险成因论文

摘要：房地产泡沫及其破裂对一个国家的整体金融稳定有着重要的影响，特别是在那些银行业在整个金融体系中占据举足轻重地位的国家，更是如此。在开放的金融市场环境下，如果有效的审慎监管尚未充分建立，金融体系更容易受到房地产价格波动的冲击。本文通过研究房地产周期和银行信贷风险的关系，揭示了银行房地产贷款危机的成因，并分别从监管者和银行业的角度探讨了如何防范银行体系的房地产信贷风险危机。

关键词：房地产贷款；信贷风险；房地产周期

一、前言

20世纪70年代以来，伴随着金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同发展水平的国家相继实施了金融市场开放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，国内金融市场和国际金融市场日益融合。当金融业对外开放时，如果有效的审慎监管尚未充分建立，整个金融体系更容易受到房地产价格波动的冲击。金融自由化后，由于新的金融机构进入，贷款利率拉低，激烈的竞争和管制的放松，使银行更有冲动去增加高风险的房地产贷款。银行在整个房地产周期中起着推波助澜的作用。

虽然房地产周期和银行危机并不是必然相伴而生，但是

两者却经常紧密相连。特别是在那些银行业在整个金融体系中占据举足轻重地位的国家，更是如此。银行业及其借贷政策在房地产循环中起着重要作用，房地产泡沫的破裂对银行体系往往又造成灾难性的影响。近几十年来典型的例子如，19世纪70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬兰、丹麦、挪威和瑞典等北欧国家，20世纪90年代的日本，以及泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚诸国。虽然这些危机发生的背景和原因十分复杂，触发点也不尽相同，但是研究那些曾经受到房地产泡沫破裂严重冲击的银行体系之后，就会发现银行危机总是有着惊人的相同或相似之处。

中国加入世界贸易组织之后，坚持入世承诺，稳步推进银行业对外开放，并自2006年12月之后向外国竞争者全面开放银行业务。在房地产信贷这一传统的高盈利高风险业务上，国内的银行面临着更为激烈的竞争，风险会进一步加大。总结历史上曾经发生的由房地产价格波动带来的银行危机，对中国银行业增强防范房地产信贷风险的能力，有着重要的意义。

二、房地产市场周期与银行信贷风险

房地产泡沫繁荣—破裂周期大致可分为三个阶段：第一阶段是金融自由化、放松管制、长期扩张性财政政策和货币政策导致信贷扩张、房地产价格上涨，泡沫膨胀；第二阶段

是由于利率、税率提高，或其他因素触发房地产泡沫破裂，价格崩溃，持续时间可能是数天、数月或者更长的时间；第三阶段的特征是资产价格下跌，银行收紧信贷，泡沫时期购买房地产的抵押贷款者财务状况严重恶化，大量拖欠还款。房地产价格波动给银行带来的信贷风险，主要表现为抵押房地产价格大幅下降和借款人违约率增加的风险。

房地产贷款主要分为：房地产抵押贷款；房地产开发、建筑贷款；利用房地产抵押获得的其他类型的贷款。对银行房地产贷款来说，信贷风险是最需要关注的风险。房地产价格下降是引发信贷风险的主要因素。

住宅抵押贷款通常被认为很安全，因为住宅一般是作为消费品，并且偿还贷款的资金来自相对稳定的家庭收入。再则，由于房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点，抵押贷款往往被认为是一种颇为安全的贷款。然而，不可忽视的是，房地产抵押贷款的安全性是以抵押物的足值、易变现和抵押权的有效性为前提的。房地产抵押贷款仍存在着不少的风险，如：借款人无法还款时，抵押房地产依法处理后不足清偿；抵押物存在灭失或损毁风险；法律制度造成银行难以收取和处置不良贷款的抵押物等。房地产价格越趋昂贵和反复，估值就越难确定，银行就这些房地产的借款人所承担的风险也会越来越大。

发展商和建筑商的贷款风险比抵押贷款的风险更高，因

为其贷款的偿还需要房地产完工后，以销售收入或租金收入来支持。当房地产价格下降时，发展商和建筑商的财务状况恶化，甚至破产，房地产贷款违约的可能性增大，银行贷款质量因而恶化。值得注意的是，房地产信贷风险并不局限于与房地产有关的贷款。银行实际承担的房地产贷款风险往往会更大。因为房地产也广泛用于其他类型贷款的抵押，而与房地产贷款有关的统计数字往往不计算以房地产作为抵押所得的其他个人及公司贷款，银行实际承受的风险可能会较统计数字显示的高得多。房价波动通过资产负债表渠道对银行业有广泛的影响。房价下跌，借款人借款能力下降，从而形成财务约束，限制新投资的规模并降低企业利润。因而，银行其他类型贷款的信贷风险也随之增加，加剧了银行业的脆弱性。

除了信贷风险影响外，房地产价格下跌也可能通过间接渠道导致银行盈利减少。在房地产价格下降时，抵押品价值下跌，银行呆坏账拨备增加导致盈利减少。此外，由于建筑活动和借贷活动减少，银行从房地产有关的交易中获取的收费和佣金收入减少。因而，房地产价格的下降会对整体经济产生负面的影响。此类型的风险，由于其性质，更难规避且影响整个银行业。

三、银行业房地产贷款风险成因

灾难短视症

即大的经济冲击极少发生，以致银行往往低估冲击发生的概率。TverskyandKahneman(1982)认为，一个事件的主观概率是由决策者能够设想事件发生的难易程度决定的，这一难易程度又取决于这一事件发生的频率。对于高频率发生的冲击事件，如信用卡贷款违约和汽车贷款违约，银行往往有必要的知识和动力去适当估计事件发生的概率，并做出充分的预防损失的措施。否则，银行将会很快受到高频率事件的冲击，从而导致破产这一毁灭性损失。因此，高频率事件的主观概率可能会与实际概率非常接近。

而当某一冲击发生的主观概率低于一定的临界点时，基于已有的知识和经验，或拇指法则(ruleofthumb)，银行管理层会认为冲击发生的概率可以忽略不计。由于决策者倾向于寻求与关注加强他们乐观预期的信息，早期的警告信号往往被忽视。

由于房地产周期通常持续的时间较长，在房地产价格持续多年快速上升的情况下，房地产贷款的还款记录会保持在一个良好的水平。因此，房地产业繁荣时期，随着房价的上涨，银行通常会产生一种安全错觉，过分乐观地低估房地产信贷风险和高估利润，进而扩大贷款。银行往往成为房地产价格上涨的推动力量，但同时也因而更易受到房地产价格崩溃的重创。

羊群效应

灾难短视症并不是仅仅发生在个别银行身上。当一些银行由于灾难短视症认为某些经济冲击的概率为零时，那些正确地评估冲击发生概率的银行，在同灾难短视的银行进行竞争时处于劣势。由于激烈的竞争，灾难短视的银行迫使审慎的银行采取宽松的房地产贷款标准，或者退出这一业务领域。当下轮冲击发生时，灾难短视的银行可能成为市场的主导，这些银行并没有任何应对特殊冲击的预防措施，这种情况往往被称为银行的羊群效应。

银行管理层或许已经正确地察觉到了外部冲击发生的可能性，但可能会有意忽视房地产贷款的风险，因为他们认为如果灾难性冲击来临时，将会受到政府的保护，损失由政府承担，而银行则享受由高风险敞口带来的丰厚利润。“太多而不能倒”的政策，即当银行业整体面临倒闭风险的时候，政府更有可能介入去拯救陷入危机的银行，实际上在激励银行从事那些使他们的资产负债表风险与其他银行同业高度相关的活动，这是另一种形式的羊群效应。

安全网引发的道德风险

经济繁荣时，投资者可能会意识到，银行过度借贷于房地产市场使银行更易受到市场波动的打击，但他们也知道银行都在从事这些业务，政府不会让整个银行体系崩溃。由于存在这种政府的隐性担保，即使没有诸如存款保险之类明确的政府担保，银行投资者和存款人往往会低估银行冒进贷款

政策的风险，而任其发展。安全网为银行的冒险行为提供了激励因素。另外，投资者过于自信自己评估市场的能力，认为可以先于其他人在市场崩溃前的适当时机退出，因此，投资者往往毫不犹豫地提供资金给冒进的银行，进一步鼓励了银行过度借贷于过热的房地产市场。信息不对称

银行通常使用控制按揭贷款成数的方法，将按揭贷款限制在抵押房地产价值的一定比例内，以防当房地产价格下跌、借款人违约时，银行被迫出售借款者所抵押的房地产时产生损失。按揭贷款成数在防范银行房地产贷款风险中起着重要的作用。从理论上讲，如果该比率能够维持在一个足够低的水平，则足以控制借款人违约的风险。

然而，实际上，当房地产价格大幅下降时，降低按揭贷款成数并不能够保证银行免于信贷损失。即使是看起来相当保守的按揭贷款成数，也可能不足以弥补损失。这是因为，在房地产价格大幅下跌时，抵押房产的价值可能会很快下降到未偿还贷款额以下，从而刺激借款人放弃抵押物，选择违约不偿还贷款。在房地产市场繁荣时期，银行过度乐观地认为可以接受较高的按揭贷款成数，同业的激烈竞争也迫使银行管理层放宽贷款标准。造成这种情况的主要原因在于，在实际操作中，贷款本息＝按揭贷款成数×抵押物评估值，而由于信息不充分，即使在市场最好的情况下，银行也很难准确估计房地产的价值，造成当前的抵押物评估价值经常被高

估，即使不被高估，反映的也是当时的市场价值甚至是过去的价值，而不是变现价值，变现价值往往与市场价值存在较大差距，从而造成银行可能会低估房地产贷款高风险敞口的风险。

不适当的会计、信息披露及法律框架

在不透明的会计核算方法，不适当的信息披露准则和不良贷款拨备制度下，银行业对自身的财务状况如果缺乏充分的披露，在房地产价格下跌时，往往掩盖银行资产的恶化程度，并且使银行管理人员、所有者、债权人和监管者等无法有效监控风险敞口，对银行施行监督和约束，进而使那些高风险业务被当作是高盈利性的业务。如日本大藏省于1992年9月对外公布的主要银行不良贷款总额，仅为略高于12万亿日元，而如果银行业当时对不动产行业的风险敞口数额和不动产价格下降因素作一个合理的估计，所得出的数字有可能两倍甚至三倍于公布的数字。在进行贷款分类时，如果仅仅按照贷款的偿还情况对贷款抵押品的市值、借款人的资信状况和当前的偿付能力进行评估，可能会造成不良贷款的规模被低估、银行资本真正能够发挥的缓冲作用被高估。

监管部门的宽容性监管

监管者的职责是通过监督银行业和维持健康的银行体系保护纳税人。为什么监管者在有些情况下不能约束银行从事高风险的增长策略？在有些情况下，可能是出于监管者不

能控制的原因，例如人手不够或预算约束使监管部门不能有效监管银行体系。但是，在许多情况下，监管部门出于多种原因不愿去约束银行业。其中，主要的原因是，当金融自由化作为一系列促进经济增长的宏观政策的一部分时，监管部门可能对约束那些采取高风险策略的银行心存顾虑，毕竟从短期来看，高风险的经营策略对银行来说是有利可图的，高盈利掩盖了潜在的风险。监管者往往很难约束那些看起来能够获得高盈利的银行。其次，当金融部门的扩张被视为经济增长的重要推动力量时，监管部门要承担更大的压力。再次，对监管者来说，从自利性的角度考虑，拖延采取纠正措施，可能是更优的选择。特别是时间不一致性，即今天的损失直到将来的某一日期才会变为现实，而那时可能已经是其他人在履行监管职责，因而，监管当局有内在动力采取宽容、迁就的态度对待问题银行，加大了银行承担更大风险的内在动力。四、防范

防范银行灾难短视症

在银行业对外开放的环境下，监管部门应改变职能而不是取消职能。监管当局必须确保一个行之有效的机制，以防止银行过度承担风险，打消其盈利归个人、损失由社会承担的想法。

首先，提前鉴别出脆弱的银行。在对付灾难短视症及不可预知的重大冲击方面，传统的银行监管过程重在评估银行

的现状，并鉴别出脆弱的银行，虽然有助于处理危机，但不足以防范危机。为了防范危机，监管过程必须把那些承受能力差、有可能会成为脆弱的银行提前鉴别出来，防止它们的风险敞口达到对整个金融体系构成威胁的水平。明确要求银行必须通过经常性的压力测试，界定银行应该具备的、能够承受外部冲击的最低程度，是提前鉴别出脆弱银行的一个有效方法。其次，监管当局可以要求银行提高房地产贷款信息的透明度，降低市场的不明朗因素以及连锁效应的风险，并使银行业在市场的监察下更为自律。此外，详尽的房地产贷款统计数据，有助于监管当局监察及评估银行承受房地产贷款的风险。

安全网改革

在对银行的行为施加影响时，不应只把注意力集中在对问题的解决上，要注意采用事前审慎监管的方式，及早警觉房地产价格泡沫征兆，防范房地产市场繁荣时期银行房地产贷款的过度膨胀。监管部门不能仅仅满足于达到相关的国际监管标准，而是根据本地银行业自身行业发展状况和经济环境的变化，采取更高的监管标准，力求做到最好。在监管实施过程中，监管机构必须及时采取纠正行动，迅速解决问题。如果没有一个以规则为基础的监管体制，就难以对要求宽容性监管的巨大压力形成有效的制衡。

道德风险的防范

监管部门要想防范道德风险，必须终止隐含的存款保险制度。首先，将存款保险的金融机构控制在一个适当的范围，不向所有债权人提供全额存款担保，特别是那些大金额的债权人，以促使大额债权人对银行施加约束。其次，对有问题银行及时采取惩戒措施使其恢复正常，如果仍没有改观，监管当局需要在银行将要发生资不抵债之前迅速关闭问题银行，降低银行即将破产时为死而复生而孤注一掷的可能性。再次，实行严格的资本充足制度。通过制约商业银行资产规模的无限制扩张，保证银行稳健、安全经营，增强银行抵御非预期损失的能力。一旦银行的资本状况恶化，监管当局马上采取纠正行动，避免当银行资本状况严重恶化时，股东和管理层采取孤注一掷的方式，导致损失大幅增加。

市场基础设施的建设

通过技术与金融创新，改善市场基础设施建设，可以减缓银行资产负债不匹配的情况，把过去不具流动性的资产转换成流动性的资产。例如按揭贷款证券化是解决这一问题的途径之一。银行通过将住宅按揭贷款证券化，获得流动性资金，可以解决流动性不足的问题。通过证券化，还可以将完全集中在银行身上的住房抵押贷款风险分散和转移给投资者，分散银行信贷资产过度集中于房地产市场的风险。

五、小结

银行危机对一国经济会带来灾难性的影响，除了要花费

纳税人的巨额资金为银行注资外，银行危机对经济有长期的负面影响。审视那些曾经发生过的系统性危机，可以发现其中有许多共同的因素，诸如灾难短视症、羊群效应、安全网引发的道德风险、信息不对称、会计与信息披露及法律框架的不完善、监管部门的宽容性监管等，更好地理解这些因素，可以使我们更好地防范银行危机。对于监管部门来说，防范银行业由于房地产贷款过度膨胀而承担过多的风险，稳健有效的审慎监管至关重要。但单靠加强监管并不能从根本上防范房地产贷款风险，银行自身必须审慎经营，提防过度借贷给已经过热的资产市场。

商业银行信贷风险研究-开题分析报告

商业银行信贷风险研究-开题报告

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毕业论文开题报告 课题名称：我国商业银行信贷风险研究学生姓名： 系别： 专业： 指导教师： 2011年12 月25 日

一、综述国内外对本课题的研究动态，说明选题的依据和意义： (一)国内外研究动态 信贷质量的好坏对银行的生存有着至关重要的影响。商业银行要发展，必然要追求利润的最大化，在我国创新业务尚缺的今天，商业银行的经营利润主要以来传统的信贷业务来实现。因此，如何有效地防范和化解信贷风险是当前商业银行迫切需要解决的问题。 国内： 马莉，2003年在《当代财经》上发表《国有银行信贷风险成因及治理》说，我国商业银行不良信贷资产占比高，信贷资产质量差，且信贷风险有加大的趋势。主要有内外两部分的因素，外部因素是：政府的行政干预使银行信贷风险不断累积，社会信用的缺失加大了银行信贷风险，金融市场发展的滞后制约了银行信贷风险防范。内部因素：银行内部的经营管理水平不高，制度、管理体制和经营机制有待完善，员工素质有待提高等因素造成的银行信贷风险的加大等。 陈宏，2010年在《会计之友》中发表《基于风险管理的商业银行信贷业务内部控制的研究》，他认为今年来我国商业银行存在信贷投放行业较集中、缺乏不同等级的违约概率估计和违约损失估计、信贷风险管理组织及方法不完善、商业银行内部信贷控制不健全等问题。我国商业银行要提高经营能力，更好地迎接市场的挑战，就需要我国商业银行要加快建立信贷风险内部控制制度的步伐，充分发挥内部控制在信贷风险管理中的作用。 朱平安，王元月，潘永华2005年在《商场现代化》的《商业银行房地产信贷风险形成机制的研究》中说随着房地产行业的快速发展，房地产从其开发、建设、交易的每一个环节都与银行贷款脱不开关系。银行为了争夺客户，放松贷款条件，甚至违规操作，房地产风险逐渐暴露。且近年来，商业银行工作人员忠诚度逐渐下降，导致房地产信贷风险产生。 王磊，2006年在《金融论苑》发表《商业银行个人消费信贷的风险分析与对策研究》，他发现个人消费信贷业务已成为商业银行信贷业务的主要组成部分，但是我国的个人信贷风险和隐患还是很大。主要表现在征信系统、银行管理、相关法律不健全等原因。 王思，2010年2月在《商场现代化》的《我国商业银行信贷风险内部控制有效性的研究》中说，虽然我国的商业银行在2005年后纷纷在内控制度上改革，取得了一定的成绩，但是我国商业银行在内控方面任然存在着较大的缺陷。原

房地产项目投资风险分析与研究

房地产项目投资风险分 析与研究 Document serial number【UU89WT-UU98YT-UU8CB-UUUT-UUT108】

房地产项目投资风险分析与研究 摘要 论文通过对房地产投资基本形式和基本特点的介绍，结合房地产投资现状和今后发展趋势的市场环境分析，阐明了房地产投资的市场前途。建立房地产投资应遵循的基本原则，并结合工作实际对现阶段房地产投资机会的选择进行了详细探讨，辨析房地产投资面临的有利因素和不利条件。定性地分析了房地产投资风险问题，辨识风险的特征，并对房地产投资在获得土地使用权后的主要风险问题以及风险与投资收益的相互关系进行了分析，提出在风险因素干扰下，评估投资效益的经济技术指标和理论方法。通过一个详尽的房地产投资实例，说明该理论方法在投资风险评估中的应用，以及如何为投资决策提供依据和建议。根据风险评估与决策的实际需要，提出构建风险管理机构的模式，以利于及时调整和保障投资风险决策的正确实施。最后在结论部分，阐述了风险研究的长期性和风险决策的现实意义，对未来投资风险研究的趋势和方向进行了思考。 关键词：房地产；投资风险；分析；研究

Abstract The paper through to the real estate investment fundamental mode and the essential feature introduction, the union real estate investment present situation and the next development tendency market environment analysis, has expounded the real estate investment market future. The establishment real estate investment should follow the basic principle, and the union work was actual to the present stage real estate opportunities for investment choice has carried on the detailed discussion, debated analyzes the favorable factor and the adverse condition which the real estate investment faced. Qualitative has analyzed the real estate investment risk question, recognizes the risk the characteristic, and after obtained the land employment right to the real estate investment the main risk question as well as the risk and the investment income reciprocity has carried on the analysis, proposed under the risk factor disturbance, appraisal investment benefit economical technical specification and theory method. Through an exhaustive real estate investment example, explained this theory method in the investment risk assessment application, how as well as does provide the basis and the suggestion for the investment decision-making. According to the risk assessment and the policy-making actual need, proposed constructs the risk management organization the pattern, favor the prompt adjustment and the safeguard investment risk decision-making correct implementation. Finally were partial in the conclusion, elaborated the risk research long-term

浅析房地产开发贷款贷后管理中若干风险点

浅析房地产开发贷款贷后管理中若干风险点 为切实防控房地产开发贷款风险，尤其是贷后管理环节风险，近日，我行内部审计部根据行领导安排，采取抽查重点房地产开发项目贷款的审计方式，从销售跟踪、还款管理、抵押物风险控制等方面，对大额房地产开发贷款的贷后管理情况进行了重点检查。作为现场检查人员，笔者一方面通过贷款资料翻阅和实地走访查看的方式对我行房地产项目贷款的管理现状进行掌握；另一方面通过与经办客户经理沟通，对当前该类贷款管理现状及面临的相关常态风险进行了解。根据检查情况，笔者分析认为我行房地产开发贷款贷后环节主要面临着以下几点风险。 贷后管理重要性意识仍不到位，“重发放、轻管理”的思想根深蒂固。 房地产项目贷款存在资金量大、周期长、风险大等特点，信贷调查、审批环节通常较为审慎，在信贷介入之初，客户经理面临的尽职调查责任较大，在贷前调查中频繁现场走访，充分收集资料；另一方面贷款发放环节审查审批决策链接较多，秉持的态度又是慎之又慎，风险可控的项目才会审批通过。相对而言，贷后管理中投入的人力相对减少，若是一线客户经理态度懈怠和执行力度不够，常常会形成房地产贷款风险防范的“短板”。市场千变万化，在发放时看好的项目，后期建设、销售进度未必尽如人意，导致贷款出现风险，因此贷后管理的思路也定要适应市场，否则一笔优质贷款也有可能变成不良资产。 房地产贷款坚决不能“一放了之”，忽视销售进度跟踪，便会造成房产售罄而贷款本金仍存账中；忽视对现金流的控制，便会造成销售款挪用而无资金归还贷款；忽视抵押物管理，便会造成实际抵押率不足而产生偿债法律风险；忽视整体项目风险评估，便会造成房市不佳时客户资金链断裂而无应对的预警机制。贷款“三查”，是从多年实践经验中总结出的一套行之有效的贷款管理方法，讲究的是贷款全流程式管理，重贷前调查、贷中审查，而轻贷后，没有做到全流程管理，一笔贷款，尤其是大额开发贷款往往也会导致信贷风险的产生，因此我们要强化贷后检查意识，加大贷后检查的频度及深度，态度上切忌“虎头蛇尾”，结果上才能“善始善终”。 销售进度监控与落实还款难以匹配。 对于开发商而言，房地产项目顺利销售是盈利的根本，对于贷款银行而言，落实房地产贷款按期还款是风险防范的核心，但在实际操作中，往往很难做到房地产实际销售情况完美对接贷款还款进度，或是由于客户经理缺乏跟踪与验证，没能掌握房地产实际销售情况；或是由于信息不对称，导致项目销售款回笼账户监督不力或难以监督，失去督促开发商归还贷款的主动权；或是由于项目本身销售停滞不前，导致无资金还款…… 办法总比困难多，参照我行当前实践，房地产贷款落实还款应注意： 一是锲而不舍勤走访。一线客户经理要做实贷后上门检查规定，按月或不定期走访项目售楼部，掌握销售房屋数量及单价等实际销售情况，并通过查询、收集不动产中心相关销售信息数据验证销售情况的准确性，切实掌握房地产项目的实际销售进度。 二是滴水不漏严监控。通过与开发商协议约定，将我行设为按揭贷款主办行，同时落实项目销售款专户管理制度，要求开发商将房屋销售首付款及按揭贷款资金尽数回笼至我行特设专用账户，加强款项使用监督，做到专款专用，防止开发

房地产金融论文

房地产金融论文 房地产，是一种稀缺的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。金融，则是指货币资金的通融，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。金融的基本职能是为经济的运行筹集资金与分配资金，它是通过金融市场或者金融中介直接或者间接地将资金从供给方转移到需求方。 房地产与金融的结合，便是房地产金融，它是金融的重要组成部分，其基本理论、运行原理、经营管理、产品设计、风险管理等方面均以一般金融理论为基础，并与其他金融具有许多共同之处；另一方面，由于房地产金融在金融市场上占有较大的份额，而且具有较强的特殊性，因此，房地产金融往往被作为一门独立的学科进行研究。 这一段时间，我们在老师的带领下学习了这门课程，老师主要向我们介绍了有关房地产投资的开发、估价、营销、物业管理、金融、会计等方面的知识。并且结合课本，深入地讲解了房地产金融方面的基础知识、基本原理，以及房地产金融的基本业务种类、操作方法进行了系统地分析、论述，并结合国内外的典型做法进行了分析、比较。使我们掌握了房地产金融概论、房地产金融基础知识、住房抵押货款原理、住房抵押贷款种类、住房公积金制度、房地产企业贷款、住房抵押贷款证券化原理和种类等方面的知识。 一、学习内容概括： 第一章房地产金融概论： 在这一章中，我们首先学习房地产金融的基本原理，了解了房地产金融的基本含义。认识了金融市场结构、房地产金融市场结构以及房地产贷款的种类，并且掌握了房地产金融的特点有：（一）房地产金融是有担保的信用（二）房地产金融以抵押权为基础（三）房地产金融一般要实行证券化（四）房地产金融具有较强的政治性（五）房地产金融业务成本较高收益较好；作用有：（一）增加房地产资金投入，促进房地产业的发展（二）提高居民购房支付能力，支持居民住房消费（三）调整银行信贷资产结构，改善资产质量（四）执行国家房地产业政策，有效调节房地产业发展 其次学习了房地产金融的运营模式，了解了房地产金融的立法体制，监管制度。深入地认识了房地产金融机构，如公营地产机构、互助合作性质的房地产金融机构、私营金融机构等。房地产金融基本模式分为：直接融资模式、契约融资模式、存款融资模式。 之后了解了国外房地产金融的特点，分别了解了发展中国家和欧美发达国家房地产金融的特点，并且进一步地学习了我国房地产金融的历史及发展。 第二章房地产金融基础知识 货币时间价值是指货币随着时间的推移而发生的增值，也称为资金时间价值。它的产生主要因为货币时间价值是资源稀缺性的体现、货币时间价值是信用制度下，流通中货币的固有特征、货币时间价值是人们认知心理的反映。它主要有单利的计算、复利的计算、平利率和有效利率的计算、年金的计算。而影响利率的计算也是多种多样的。 之后学习了金融的风险管理，金融风险管理和风险控制是金融业也是房地产业的核心工作之一。银行风险分为环境风险、管理风险、交付风险、金融风险。金融风险

浅谈商业银行房地产信贷风险及防范(一)

浅谈商业银行房地产信贷风险及防范(一) 【摘要】房地产信贷是银行信贷业务的重要内容之一。随着经济体制改革的不断深入,国家有关部门就加强金融宏观调控作用、促进房地产市场持续健康发展出台了一系列措施。因此,加强对房地产投资风险的分析和提高风险防范意识具有特定的现实意义。本文分析了房地产投资的风险,揭示了房地产金融投资风险的成因,并提出了银行房地产信贷的风险防范措施,在房地产金融风险防范方面提供了有益的借鉴。 【关键词】风险防范房地产信贷银行业 房地产是我国国民经济中一个重要的支柱产业,它的发展对于发展经济和提高人民生活水平、拉动相关行业发展、扩大内需等都产生着极为重要的作用,房地产信贷又是一项充满风险的业务。因此,如何规避金融风险、积极促进房地产业持续健康地向前发展,将是我国当前十分重要的任务。 一、银行房地产信贷过程分析 1、地产开发阶段。承担土地一级开发的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资(合作)者。这三类单位都有银行贷款介入,他们的还贷资金又主要来源于土地转让。 2、房地产开发阶段。房地产开发企业的资金主要来源于自筹资金、国内贷款、外资、债券及其他。房地产开发企业取得贷款后,将部分资金支付给地产一级开发商,这也使银行对地产开发阶段的贷款收回。房地产开发企业通常将工程分为一期、二期、三期等,启动项目后着力开发一期,在取得销售许可证等“五证”齐全后预售商品房,获得预售收入并用该资金开发二期,实现循环开发。 3、房地产销售阶段。银行向购房者提供按揭贷款等服务,房地产开发企业将取得的销售收入支付建筑安装企业的代垫资金和对项目开发贷款进行还贷,银行通过回收购房者还贷资金实现整个房地产信贷资金的“回笼”。 二、银行房地产信贷风险揭示 结合以上银行对房地产信贷过程,银行可能遇到风险如下。 1、项目合法有效性风险。由于房地产和其他行业的差异,这一业务既有房地产企业(借款主体)的资质管理——保留行政审批的项目,还有项目本身的合法有效性,大部分项目都是保留行政审批的,尤其是进行规划的审批很普遍,所以存在较大的政策性风险,这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段,这类风险发生最为显著的是工业园区的房地产开发项目。 2、市场风险。房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素,其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量市场风险的主要参考指标。这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段,易受该行业经济“泡沫”的影响,海南房地产“泡沫”的破灭至今让人记忆深刻。 3、项目质量风险。由于房地产项目按揭时间较长,在此期间容易滋生许多不确定性风险因素。其中项目的工程建设质量相对容易监控,而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量,从而给银行带来相应的信贷风险。这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目的周围经济环境上。 4、经济风险。经济风险主要指房地产上游行业的风险传导,例如原材料价格的上涨将会加大房地产开发的经营成本,甚至推动房价的上涨,给市场带来许多不确定性。此外,国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。由于房地产的行业特性,其受经济环境的影响因素较多。 5、政策性风险。对房地产而言,其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响。 三、银行房地产信贷风险防范措施

浅议房地产投资风险与防范措施

浅议房地产投资风险与防范措施 【摘要】房地产投资过程是风险与收益并存的，尤其在我国综上 经济状况下，分析房地产投资的风险并进行有效规避更是势在必行。 文中对房地产投资过程的四个阶段包括投资决策阶段，土地获取阶段，项目建设阶段，经营管理阶段的脆弱性进行分析，然后针对风险提出 可供参考的对策建议。 【关键词】房地产；投资；风险 1 引言 房地产业对民航业国民经济有重要的拉动积极作用，而且它也一 直被是一种高收益的投资，因此，房地产投资将成为今后几年内社会 投资的一个持续热点。但是房地产投资过程是风险和收益并存的，而 且巨大受各个方面的影响很大，尤其在我国今年以来经济转轨时期， 风险更是房地产商必须考虑的方面之一，因此研究房地产投资的风险 以及风险措施有着重大的现实意义。 2 风险和房地产投资风险概论 风险即某一特定危险情况发生的可能性和后果的组合。风险有两 种定义：一种表述定义强调了风险表现为不确定性；而另一种定义则 强调风险整体表现为损失表现一般的不确定性。若风险整体表现为不 确定性，说明风险产生的结果可能带来损失、获利或是无损失也无获利，属于广义风险，金融风险属于此类。而风险表现为损失的不确定性，说明风险只能表现出高损失，不能从风险中获利信用风险的可能性，属于狭义风险。本文是从狭义概念方面进行房地产开展投资风险 的研究。 房地产投资风险是指投过房地产投资主体直接或间接地把一定量 的资金投入房地产项目，在开发过程中，由于受到多种不项目因素影 响而造成的房地产确定没有达到预期的利润甚至赔本。由于房产的寿 命周期持续时间比较长，资金需要比较大、风险因素受外界因素影响

比较多而且比较巨，因而在其周期的的各个阶段，投资者均要面临长 期存在各种各样的风险[1]。 3 房地产投资基金过程风险分析 房地产投资周期，是一个动态过程，充满着不确定性。任何一个 环节要素的疏忽都可能导致投资的失败，投资者必须对各个环节的不 确定因素进行识别并加以防范。 3.1 投资决策阶段的风险 在房地产开发中，这一阶段特别重要，是房地产开发过程中拥有 最大、风险最大的阶段，决策的正确与否关系到这个开发项目的成败，因为任何一个开发投资项目都有其差异性，所做计划教育工作的多少，必须与公司的规模和项目的规模相适应。房地产投资决策阶段的风险 可从政策、经济、区域社会环境、开发时机等开展四方面进行分析。 3.1.1 政策风险 产业政策风险。国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业 和服务业、楼宇市场的繁荣；政府通过产业发展结构调整，降低金融 业在国民经济中地位的地位，紧缩投资于房地产业的房地产资金，将 会减少房地产商品市场的活力，给房地产投资商带来损失。 金融政策风险。由于房地产金融投资金额大、投资周期长，这就 注定大笔资金外部部分资金尤其是银行贷款额相当大。因此，国家金 融政策的调整对房地产业发展钢铁业有着不可替代的影响。其中，金 融政策风险中的利率风险对房地产投资中会的影响尤为重大。利率风 险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。 该风险存在于房地产业投资的全过程。由于偏大房地产投资企业负债 规模较大，当利率上升时，企业支付的利息与此同时增高，资本成本 增大，楼盘成本加大，如果价格调高，楼盘卖不动，如果价格不动， 则利润减低甚至为零，更坏的结果是销售价格低于成本、亏本。

集团客户信贷风险案例分析

作业一 集团客户信贷风险案例分析 1、集团概况 A集团注册资本6亿元，其中:国有资产管理委员会持股56%。其他股东中两家以房地产开发为主。经营围:房地产开发、建筑施工、建材贸易、汽车销售、出租汽车、绿化、仓储、会展。集团以房地产开发为主业，下属S商业集团、J 建设集团、Q汽车集团、N能源集团、L旅游集团五大产业集团。集团房地产开发业务主要由集团本部设置的事业部进行项目投资管理和会展中心建设经营(如下图)。 （1）房地产业。主要开发城区中低价房，也参与旧城改造，在开发建设住宅的同时开发非住宅产品，逐步向全国扩展。先后在全国20个大中型城市开发了房地产项目。2013年-2015年集团房地产业务利润总额占比超过60%。 （2）商业地产。S商业集团主要从事商铺、商场、会所等商业物业的经营、管理，形成商业地产租赁、投资、经营管理三大业务板块，与红星美凯隆建材集团、易初莲花、开心人大药房等建立了全面合作关系。 （3）建筑业。J建设集团主要承担大型钢厂的技术改造和钢结构建设工程，同时承担A集团民用、商业建筑项目的建设施工。

（4）能源及物流业。N能源集团主要经营成品油、燃料油、煤炭批发，石油海上运输、陆上运输，经营加油站等，是经营石油、煤炭的专业性企业，拥有石油、煤炭经营管理的专业团队。 （5）汽车服务业。Q汽车集团集销售、维修、保养、二手车、保险、上牌于一体的汽车销售服务商。拥有国际知名汽车品牌专营店11家、多家汽车销售公司维修公司及出租车服务公司，代理国汽车18个品牌。经营业务包括“整车销售、配件供应、维修服务、信息反馈”四位于一体的汽车品牌服务和车辆租赁业务等。 （6）旅游服务业务。L旅游集团是从事酒店、旅行社等旅游产业的投资、经营及管理的综合企业。2015年旅行社和饭店总收入超过12亿元，拥有8家控股企业，投资控股并管理的酒店客房数为920间套，2年在建和即将投入经营的控股五星级酒店客房数尚有600间套。 截至2015年末，集团合并会计报表总资产为255亿元，总负债196亿元，资产负债率为77%; 2015年度实现主营业务收入150亿元，净利润7亿元。集团本部总资产为137亿元，总负债100亿元，资产负债率为72%; 2015年度完成主营业务收入13亿元，实现净利润7亿元。集团本部以投资管理为主，主营收入较少。 2、关联关系分析 （1）关联关系

房地产金融论文资料整理

我国房地产金融风险的识别、评价、控制 房地产金融风险识别与防范策略研究李杰 房地产发展阶段指标、房地产供给与需求指标、房地产市价情况指标的量化分析、房地产投机程度指标的值 研究意义： 我国的房地产金融具有预期不确定性，可以激励经济，与此同时同时也可以反作用于经济，因此如何正确认识我国房地产金融风险，评价我国的房地产金融市场风险以及合理有效的控制其风险具有较大的研究意义。 国内外研究综述 房地产行业是我国税收的主要来源，并且涉及到各行各业。美国著名的Fredcric·S·Mishkin 教授提出房地产金融风险受到信息不对称性的影响 有了前人的铺垫，到了2003 年，Witold Witkiwicz等人以信息不对称性为基础，创造了一个新的模型——资产泡沫，主要分析金融机构与实际部门的资金流通，最后发现资产泡沫

的发生是由于起着桥梁作用的金融中介机构违规操作。当然，也有一些学者像Kindleberger 通过理论分析，发现一些外来因素，例如：对房地产市场不了解的参与者对房地产金融会产生很大的影响，因此，就会发生房地产的金融风险。 2013 年，中国南开大学的经济学博士周金奎首次提出金融支持过度的假说。这个假说认为在全国房地产金融行业局部稳当发展的前提下，房地产市场出现投资者通过银行贷款购买房子，然后二度销售从而赚取差价的现象，造成房地产原本的价格被抬高，出现泡沫现象。同时，假如大多数借款人并未在规定的时间缴纳资金，便会迅速导致房地产泡沫破灭，严重时会出现金融危机，危险蔓延至整个国家经济市场。周博士的这一假说清晰地反映出在金融支持过度的情况下，房地产泡沫的出现与幻灭演变过程。 不仅中国的经济学者研究美国房地产经济，美国的房地产经

银行房地产信贷风险防范论文

银行房地产信贷风险防范论文 内容摘要：随着经济体制改革的不断深入，国家有关部门就加强金融宏观调控作用、促进房地产市场持续健康发展出台了一系列措施。因此，在房地产投资风险分析和风险防范方面作一些思考，具有特定的现实意义。本文分析了房地产投资的风险，揭示了房地产金融投资风险的成因，并提出了银行房地产信贷的风险防范措施。以期在房地产金融风险防范方面能引以借鉴。 关键词：房地产投资风险信贷防范 金融业是国民经济中一个十分重要的行业，通过它的融资和支持功能，一直产生着加速各行各业和国民经济发展的巨大作用。房地产业目前是我国国民经济中的一个重要的支柱产业。它的发展，对于发展经济和提高生活，拉动相关行业发展，扩大内需，促进国民经济的发展，都产生着极为重要的作用。房地产业是资金密集型的产业，房地产的发展离不开金融业的支持和投入，而房地产业存在着资金需求量大和自我积累有限的局限性，给金融投资带来巨大风险，因此如何规避金融风险，积极促进房地产业持续健康地向前发展将是我国当前十分重要的任务。 房地产投资现状及存在的问题 中国房地产业经过十多年的发展已逐步走向理性，但是房地产投资的收益与风险并存。在房地产投资过程中，政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险和法律风险等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。 房地产业的发展需要金融业的支持。房地产开发投资数额巨大。投资回收周期较长。占用的资金及支付的利息多，企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要，如果没有金融支持，企业就会发生资金周转困难甚至发生财务危机。房地产个人住房消费也需要金融业的大力支持。国际上房价收入比约为三比一至六比一，而我国这个比率要更高一些，平均大约为八比一至十二比一，个别城市有的甚至更高。这意味着，我国城市一个家庭要在禁绝一切消费的情况下，积累至少8-12年才能买得起一套住房。但是借助于住房消费信贷，家庭的积累过程就会大大缩短，住房消费可以提前实现。对于房地产企业来说，这无异于缩短了

房地产投资风险分析

房地产投资风险分析 摘要：随着近几年国民经济的快速增长，房地产业已成为国民经济中重要的支柱性产业，由 于其过快发展与投资过热，部分城市已经出现房地产泡沫，势必给房地产投资者带来巨大的 风险。对房地产投资风险的研究也成为理论界和实业界面临的重要课题。风险评价是一个非常复杂的系统评价问题，本文顺应房地产投资风险管理的需要，着力去完善目前房地产投资市 场和项目的风险评价体系，按照提出问题、分析和解决问题的思路和框架，提供一种更为科学的风险评价方法，为决策者进行决策提供参考和借鉴，使其决策更为合理和科学。 关键词：房地产投资风险；风险现状；风险种类；风险控制；定性分析 Abstract: with the rapid growth of the national economy in recent years, the real estate industry has become a pillar industry in the national economy, because of its fast development and investment overheating, part of the city has a real estate bubble, is bound to real estate investors bring huge risk. Study on real estate investment risk also becomes an important subject of theoretical circles and industrial circles. Risk assessment is a very complex system evaluation, this paper conforms to the real estate investment risk management, to perfect the system of risk evaluation of the real estate investment market and projects, according to proposed the question, analysis and problem-solving ideas and framework, provides a more scientific risk evaluation methods, and provide a reference reference for decision makers making, make the decision more reasonable and scientific. Keywords: real estate investment risk; risk; risk; risk control; qualitative analysis 1.房地产投资风险的含义及特征房地产属于城市型产业，它主要从事开发城市中的商业、居住、工业物业，这些项目都需要大量的投资。由于房地产本身的特点，从买进土地到建设房地产项目，直到出租出售，其商品化过程比其它产品的商品化时间要长，这 样，就注定了其对外部资本，特别是银行贷 款的依赖程度，这样的不良后果极易使企业负债规模过大而陷入清偿危机。在其它方面，如 市场变化、政策方面的变化，以及房地产本身及其经营的特性，决定了它必然涉及一些风险因素，那么风险究竟是什么呢? 1.1关于风险的定义 风险是指在人类社会中，由于各种难以预测因素的影响，使得行为主体的期望目标与实 际状况之间发生的差异，从而给行为主体造成经济损失的可能性。一般说来，风险是指在一 定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。 首先，风险是指“一定条件”下的风险。比如投资房地产，在什么时间投，投资于哪一个或几个项目，投多少，风险是不一样的。这些问题一旦决定下来，风险大小就无法改变了。即特定投资的风险大小是客观的，而你是否冒风险及冒多大风险，是可以选择和由主观决定的。 其次，风险是“一定时期内”的风险，风险的大小随时间延续而变化。如对一个投资项目的成本，事先预测可能有很准确，但越接近项目完工则预计越准。随着时间的延续，时间的不确定性在缩小，事件完成，其结果也就完全肯定了。因此风险总是“一定时间内”的风险。 最后，风险是指事先可以知道所有可能结果及每种结果的变动程度。变动程度常用标准 方差来表示，以描述分散的各种可能收益与均值偏离的程度。一般说来，标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，投资风险也就越大，反之亦然。 1.2房地产投资风险房地产投资风险是指由于随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。由于房地产投资固有的周期长，投资额大、影响因素复杂等特性，房 地产投资面临的风险因素也特别复杂，风险因素引起的后果也特别严重。所以风险因素的判 断与分析等在房地产投资分析中显得十分必要。

商业银行房地产贷款风险分析

商业银行房地产贷款风险分析 姓名：王东 学号：201407040108

摘要 随着经济逐渐转型，国家宏观调控政策的进一步加强，商业银行股份制改革的不断深入，尤其从08年次贷危机以来，商业银行房地产贷款风险受到越来越受到重视。在这种背景下，了解我国房地产业以及房地产贷款现状，防范和解决商业银行房地产贷款风险变得十分重要。目前房地产业已成为我国主要经济支柱之一，对经济发展可产生重要影响，但是商业银行贷款是房地产业的主要融资渠道，融资渠道略显单一。本文在房地产业和商业银行房地产贷款现状的基础上，对房地产贷款面临的主要风险做了详细的分析和阐述，据此论证并且提出了防范和化解商业银行房地产贷款风险的策略，如优化房地产贷款的投放结构、拓宽房地产业的融资渠道等措施，希望能对防范和化解商业银行房地产贷款风险起到一定的启发和借鉴作用。 关键词：房地产、贷款风险、商业银行 一、研究背景 房地产由于其位置的不可移动性、保值增值性已经成为当前主要的投资热点之一，然而又因为其政策限制性以及投资金额较大，虽然能够提供给投资者较高的收益，但是往往会带来较大的风险。收益与风险成正比在房地产业中无疑体现的淋漓尽致。由于我国目前正处于经济转型期，市场机制不够完善，金融体系不是很完善，融资途径较为单一，而房地产作为资金密集型企业，房地产的发展离不开商业银行的大额贷款。 1.1我国房地产业的发展现状 房地产具体是指土地、建筑物和房地合一状态下物质实体和依托于物质实体上的权益[1]。房地产作为市场中举足轻重的商品，有以下几个特点：1、房地产位置的不可移动性和地区性；2、房地产使用的长期性和耐久性；3、房地产的保值增值性；4、房地产的受政策限制较大；5、房地产影响因素多样性和行业相关性。

关于房地产经济的论文

房地产发展和现状及对风险控制和经营取向的研究

选题说明 中国这样一个长期处于住房难的大国来说，最令人鼓舞的转折就是告别了城镇住房短缺时代。全国城镇人均住房建筑面积突破20平方米，达到中等收入国家水平。与此同时，理论界与产业界就“泡沫论”、“过热说”产生了激烈的争论，研究房地产市场的经营发展趋势，把握市场的机遇与风险，掌握其经营取向，直接关系到房地产业与住房金融的稳健运行，也是关系到国家通过拉动内需实现国民经济良性循环的重要课题。 摘要 近年来，我国东部沿海部分地区房地产市场不断升温，房价不断上涨，引起人们的广泛关注，市场上关于房地产出现严重泡沫的声音不断增强。房地产市场是中国经济发展的重要一环,为GDP的增长作出了突出的贡献。但由于国内外经济环境以及房地产调整周期的影响,中国房地产市场出现的新问题,及分析了使房地产持续增长的动力之源和房地产市场现状和发展趋势，对房地产金融风险控制及经营取向进行研究并分析政府针对房地产目前情况应该采取积极措施,促进中国房地产市场健康发展。就稳定房地产市场以及今后国家对房地产市场的宏观调控趋势提出了自己的观点。 关键词：房地产；发展趋势；风险控制；经营取向

目录 一、近年来我国房地产发展及其周期规律 (2) (一)近年来我国房地产业的发展 (2) 1、市场化程度也日益提高，房地产业取得了飞速发展 (2) 2、房地产开发企业正向规模化和集团化方向发展 (2) 3、房地产市场竞争正向多元化、纵深化方向发展 (3) 4、民营经济在房地产领域中迅速崛起 (3) (二)近年来我国房地产业的周期规律 (3) 二、当前房地产市场状况及发展趋势 (4) （一）使房地产业持续增长的动力 (4) 1、国民经济的持续快速增长 (4) 2、体制与机制的市场化 (5) 3、与消费观念更新配套的住房按揭贷款 (5) （二）房地产市场现状及发展趋势 (5) 1、商品房空置率增加，超过风险控制线 (5) 2、房地产市场体温仍在升高，业外巨头抢滩房地产 (5) 3、房价增幅回落，销售趋淡 (5) 三、住房金融风险控制及经营取向 (5) （一）调控房地产业信用总量，约束市场扩张规模与速度 (6) （二）适度控制住房开发贷款增量，调整房地产开发贷款的内在结构 (6) （三）积极拓展住房按揭贷款市场，促进房地产业的良性循环 (6) （四）启动住房公积金贷款市场，拉动住房市场需求 (7) （五）实行住房抵押贷款证券化，进一步拓宽融资渠道 (7) （六）入世后我国房地产金融业面临的挑战与发展 (7) 四、防范金融风险，促进房地产业健康发展的政策和建议 (8) 五、结论 (8) 六参考文献 (10)

商业银行信贷风险研究-开题报告

毕业论文开题报告 课题名称：我国商业银行信贷风险研究 学生姓名： _______________________ 系别： ___________________________ 专业： ________________________ 指导教师： _____________________ 、综述国内外对本课题的研究动态，说明选题的依据和意义:

业银行不良信贷资产占比高，信贷资产质量差，且信贷风险有加大的趋势。主要有内外两部分的因素，外部因素是：政府的行政干预使银行信贷风险不断累积，社会信用的缺失加大了银行信贷风险，金融市场发展的滞后制约了银行信贷风险防范。内部因素：银行内部的经营管理水平不高，制度、管理体制和经营机制有待完善，员工素质有待提高等因素造成的银行信贷风险的加大等。 陈宏，2010年在《会计之友》中发表《基于风险管理的商业银行信贷业务内部控制的研究》，他认为今年来我国商业银行存在信贷投放行业较集中、缺乏不同等级的违约概率估计和违约损失估计、信贷风险管理组织及方法不完善、商业银行内部信贷控制不健全等问题。我国商业银行要提高经营能力，更好地迎接市场的挑战，就需要我国商业银行要加快建立信贷风险内部控制制度的步伐，充分发挥内部控制在信贷风险管理中的作用。 朱平安，王元月，潘永华2005年在《商场现代化》的《商业银行房地产信贷风险形成机制的研究》中说随着房地产行业的快速发展，房地产从其开发、建设、交易的每一个环节都与银行贷款脱不开关系。银行为了争夺客户，放松贷款条件，甚至违规操作，房地产风险逐渐暴露。且近年来，商业银行工作人员忠诚度逐渐下降，导致房地产信贷风险产生。 王磊，2006年在《金融论苑》发表《商业银行个人消费信贷的风险分析与对策研究》，他发现个人消费信贷业务已成为商业银行信贷业务的主要组成部分，但是我国的个人信贷风险和隐患还是很大。主要表现在征信系统、银行管理、相关法律不健全等原因。 王思，2010年2月在《商场现代化》的《我国商业银行信贷风险内部控制有效性的研究》中说，虽然我国的商业银行在2005年后纷纷在内控制度上改革，取得了一定的成绩，但是我国商业银行在内控方面任然存在着较大的缺陷。原因主要表现在尚未建立或者实施有效的信贷责任追究制度、信贷风险内部控制 缺乏独立性等。 徐杰，2004年在《商业银行》发表了《当前商业银行信贷风险因素分析》，我国当前银行信贷在总体发展趋势大致合理的情况下，也存在着各种各样的潜在风险。他觉得我国商业银行信贷存在结构型风险，贷款对象过于集中，且侧重于中长期贷款，且票据市场不规范，高增长的票据贴现风险不断积聚。且大多银行现行网上识别机制，给了不法分子伪造难以识别的假票据，给银行带来了不少的损失。 另外，2008年7月，媒体报道“雷智超特大贷款诈骗案”。交通银行贵州省分行瑞北支行被骗贷金额高达8500万元，贵阳市商业银行瑞丰支行和贵阳市白云区信用联社涉案金额分别为6000万元和2000万元；2009年4月，上海大型国有企业上海广电集团深陷亏损泥潭，直接牵涉至少8家银行的大额贷款安全。以上案例，都是由信贷风险管理不力而导致的。信贷风险是商业银行面临的最基本的金融风险。信贷风险管理是银行风险管理的核心，商业银行对信贷风险进行识别、评价并准确度量是风险控制的基础工作，在

浅谈房地产投资风险分析

浅谈房地产投资风险分析 又到了大四毕业季，看似轻松好玩的大四生活其实也暗藏着无限的压 力，找工作、考研，谋出路的同时，还要撰写毕业论文，确保能够顺利毕业，拿到毕业证。下面就由为大家推荐一篇物业管理毕业论文，欢迎阅读哦! 摘要：随着国民经济的快速增长，我国房地产业也呈现出良好的发展态势。但是，在房地产业高速发展的背后，其所带来的投资风险也在日益增大，而要避免房地产投资风险，必须对房地产投资过程中可能出现的种种风险和不确定性因素做出分析。本文介绍房地产投资中常采用的分析方法，并按照房地产周期进行风险因素的识别。 关键词：房地产投资; 分析方法; 风险识别 房地产投资风险，是指由于各种难以预测的因素* ，使得房地产投资行为主体的期望目标与实际状况之间发生差异，给投资者带来经济损失的可能性。 一、房地产投资风险主要分析方法目前，常用的风险分析方法主要有 专家调查法、故障树分析法 （FTA法）、幕景分析法、筛选监测诊断法、影响图分析法等。 （一）专家调查法。专家调查法主要包括专家个人判断、头脑风暴法和德尔菲法等 10 余种方法，其中，头脑风暴法和德尔菲法是用途较广、具有代表性的两 种。 1 、头脑风暴法。头脑风暴法是以一个5~10 人的专家小组以会议的方

式进行，参加会议的人可以畅所欲言，鼓励不受任何约束发表不同意见。通过专家之间的信息交流和相互启发，从而诱发专家们产生“思维共振”，以达到互相补充并产生“组合效应”，获取更多的未来信息，使预测和识别的结果更准确。 头脑风暴法可以在很短的时间内得出风险管理需要的结论，在项目管理实施的过程中，也可以经常采用这种方法，对以后实施阶段可能出现的风险进行预见性的分析。该方法是建筑企业进行工程项目风险管理最直接最有效的方法之一。但它适用于探讨的问题比较单纯，目标比较明确、单一的情况。如果问题牵涉面太广，包含因素过多，就要先进行分解，然后再分步进行讨论。 2 、德尔菲法。德尔菲法是由美国着名咨询机构兰德公司于五十年代初发明，经过多年的使用和理论上的完善已日趋成熟。该方法的主要特点表现在：能够让专家自由地发表个人观点，能够使分析人员与专家意见相互反馈。在进行专家调查过程中，可以采用数理统计的方法对专家的意见进行处理，使定性分析与定量分析有机地结合起来。一般经过两至三轮问卷调查，即可使专家的意见逐步取得一致，从而得到比较符合实际的结论判断。 该方法具有广泛的代表性和可靠性，其优点是在缺乏足够统计数据和原始资料的情况下，可以进行定量的估计，缺点主要是表现在易受心理因素* ，主观性强。 （二）故障树分析法。 故障树法也叫风险树法，也叫鱼刺图法，是分析问题原因时广泛使用的一种方法，其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的事

浅谈商业银行房地产信贷风险的防范.

浅谈商业银行房地产信贷风险的防范 复旦大学王雪 摘要：房地产业是在20世纪90年代这一轮经济发展过程中发展起来的，尤其是经历了2002-2007年的飞速发展时期，在发展国民经济、促进就业、扩大内需等方面发挥着举足轻重的作用，房地产业成为国民经济中至关重要的基础产业之一。根据统计数据显示，我国的房地产业自有资金比例非常小，融资渠道单一，直接融资方式获得的资金比较少，主要依赖于银行贷款，所获得的银行直接贷款和间接融资资金甚至占到企业所需要的资金总量的70%，因此商业银行在获得信贷收益的同时，也积聚了巨大的房地产信贷风险，严重时会影响整个银行系统乃至金融系统的稳定性和安全性。 本文首先阐述商业银行房地产信贷风险的研究背景和意义，对国内外研究的文献综述进行总结，分析商业银行房地产信贷业务的发展现状，然后再以美国为例，对比次贷危机前美国房地产与中国房地产市场的相似性，分析我国房地产信贷存在的问题及原因，最后从商业银行、政府、房地产企业三个不同方面研究对策建议，以达到防范房地产信贷风险的目的。 关键词：商业银行；次贷危机；房地产信贷风险；风险防范 1

第一章引言 第一节研究背景和意义 房地产业是在20世纪90年代这一轮经济发展过程中发展起来的，尤其是经历了2002-2007年的飞速发展时期，在发展国民经济、促进就业、扩大内需等方面发挥着举足轻重的作用，房地产业成为国民经济中至关重要的基础产业之一。根据统计数据显示，我国的房地产业自有资金比例非常小，融资渠道单一，直接融资方式获得的资金比较少，主要依赖于银行贷款，所获得的银行直接贷款和间接融资资金甚至占到企业所需要的资金总量的70%，因此商业银行在获得信贷收益的同时，也积聚了巨大的房地产信贷风险，严重时会影响整个银行系统乃至金融系统的稳定性和安全性。 信贷资产是商业银行的重要收益来源，08年，美国爆发次贷危机，进而引发全球性的金融危机，由于近年来，我国房地市场与美国次贷危机发生前房地产市场有很多相似之处，因此美国次贷危机为我国房地产的平稳发展敲响了警钟，前车之鉴，我国应该加强防范房地产信贷的风险，才能促使整个银行系统乃至金融系统的安全运行，进而促进整个经济体系的稳定。 第二节文献综述 一、国外研究状况 西方商业银行300多年的悠久历史为防范商业银行的信贷风险提供了坚实的理论基础和有效的防范研究。 Langandso(1995)]3[采用大量样本数据,对商业银行信贷风险控制中的公司治理问题进行了研究。Oldfield and Santomero(1997)]4[从风险控制的角度