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二手房物业交接详细流程及注意事项

导读:本文介绍在房屋卖房，物业交割注意事项的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。

二手房在物业交接的时候需要注意些什么?在整个二手房交易流程中，物业交接环节被疏忽，将会为交易双方带来极大的麻烦。下面就为您讲讲，二手房物业交接详细流程及注意事项。

一、二手房物业交接流程

1、买方与原业主约定具体的交接时间;

2、购房者、业主、中介公司服务人员三方同时到场;

3、查看水、电、气余量并确定无欠费;

4、需要的话可以将水电气余量折合成现金付给原房主;

5、检查水、电、气设备是否可以正常使用;

6、检查原房主留下的家具、电器的完好度;

7、检查各个房间的质量;

8、原房主将水电气卡、房卡、房间钥匙、车位钥匙交付给购房者;

9、三方一起到物业公司结清原房主的应付费用;

10、由物业公司提供结清证明并交付购房者保管;

11、更改物业公司业主档案、信息;

12、按照合同约定的其他条款完成其他约定;

13、留好购房合同、原房主与中介人员的联系方式就完成了整个交接步骤。

二、二手房物业交接注意事项

(1)结清水表账单。

交房之前，买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。

(2)告知电表状况。

在房屋交接验收时，买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。

(3)协助煤气过户。

按照燃气公司的规定，买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门可能将拒绝办理。

(4)签订新的物业供暖协议。

有供暖的城市要注意与物业签订新的物业供暖协议，以免影响来年供暖。

(5)结清电话费。

有的家庭已经安装了多条电话线路，买家要问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话

线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可，那么在交房前就要和卖家一起到电信部门办截止到交房日的结算账单，一并结清后，再办理过户手续。

(6)协助有线电视过户。

有线电视实行一户一卡制，由于有些二手房是空置房，平时无人居住，卖家也没有去付有线电视的月租费，造成拖欠。时间一长，有线站会作封端处理。因此，在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。买家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可办理过户手续。

(7)结算维修基金。

按照相关规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中卖家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭《住宅维修基金结算交割单》可向买家收取，同时维修基金的人更名为买家。

(8)附属设施。

一般来讲，买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。

(9)迁移户口。

买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，卖家的户口没有及时迁出，是发生纠纷多的因素之一，也是易危及到买家利益的一种纠纷。因此，买家在房屋交接日前一天可到相关部门查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才可迁出，则买家一定要与卖家就此问题约定清楚。本文结束，感谢您的阅读！

二手房交房时的注意事项细则

二手房交房时的注意事项和细节二手房交房时一定要小心谨慎！二手房交房时的注意事项有哪些？本文专家将为您解答二手房交房时的注意事项。二手房交接房屋时按照合同约定进行清点、验收。这些设备设施一般有：空调、灶具、抽油烟机、热水器、灯具等。相对于新建商品房的交付而言，二手房的交付要简单一些，但也不能忽视，如果不认真对待，也很容易引发纠纷。本文从买房人的角度出发，结合自己的律师实务，将实践中二手房交付时应注意的主要事项总结如下：一、二手房设施设备清点由于二手房一般都被原房东装修和使用过，在二手房出售时对装修和一些设备设施通常都是赠送的，因此，二手房买房人在签订房屋买卖合同时，就应将设备设施的品牌、成色以及能否正常使用予以明确写明，二手房交接房屋时按照合同约定进行清点、验收。这些设备设施一般有：空调、灶具、抽油烟机、热水器、灯具等。二、水、电、煤气、天然气的清点及过户双方应一同来到自来水公司、电力公司、煤气公司、天然气公司的营业网点办理相应的过户手续，并向工作人员询问原房东有无欠费情况。如有欠费，二手房买房人则有权要求原房东补交费用。然后，双方再根据最后一期缴费单据上载明的数字和房屋表具上的差额，根据单价进行结算。作为二手房买房人，要特别注意在办理过户手续时一定要向工作人员询问原房东的欠费情况，这些欠费可能是原房东以前拖欠的费用及滞纳金(滞纳金一般按照日千分之三计算，累积起来就相当高了)。三、有线电视、数字电视、电话、宽带的过户二手房买卖双方应一同来到有线电视公司、电信或网通的营业网点办理过户手续，同时，二手房买房人也要特别注意询问工作人员原房东有无拖欠费用的情况。四、物业服务费、公共维修基金、取暖费结清二手房买卖双方应一同来到物业公司办理物业和公共维修基金更名手续，同时办理物业费用缴纳的交接，要注意询问物业人员看原房东是否拖欠物业费及取暖费。

新旧物业公司交接方案

新旧物业公司交接方案为保证xx移动xx新旧物业公司交接工作的顺利进行，新旧物业公司平稳过度，根据公司实际情况，公司决定成立《新旧物业交接工作小组》，全面负责此次交接工作，共同监督见证，有关各方将严格按此程序进行各项交接工作。因各县（市、区）分公司后勤服务项目及工作流程同市公司一致，所以制定的xx新旧物业交接方案全区通用，具体实施方案如下：一、新旧物业交接工作小组组长：xx 副组长：xx 成员：xx、原各物业项目公司负责人、新物业项目公司负责人及各县（市、区）分公司综合支撑室主任及后勤管理人员。二、时间安排 1、原物业项目公司应在合同终止前15天制备好所有需交接的物品，资料及设备等清单。并提交给《交接工作小组》。 2、《交接工作小组》应在3日内对原物业公司提供的清单进行补充、核实、确认。 3、新旧物业公司根据确认的清单进行逐行对照、清点、检查并验收签字。 4、新中标物业应在中标之日起5日内严格按照中标条件备齐所需人员。

5、新旧物业物品及人员交接应在交接日期前3日完成。新物业公司人员提前3日接岗进行适应。三、为方便交接，加快流程，交接工作由三方（xx市综合部及县综合支撑室、原物业、中标公司）共同同时进行。四、交接项目及具体安排（一）交接项目： 1、原物业需自制提供各类的原始资料数据、设备等清单，以确保各项工作的顺利交接。（1）、物业服务（保安、保洁）：原物业公司需制备好所有交接的物品、资料及设备等清单，包括物业人员现状配置及资料，简易用品的清查与交接，物业办公室电脑、家具、电话、饮水机、资料柜等归属委托方公司配置的物品，委托方仓库钥匙及物资、安防设施设备使用交接。（2）、餐厅服务：餐厅人员现状配置及资料，餐厅所使用的锅、碗、等厨房用具的清查与交接。（3）、礼仪服务：礼仪人员现状配置及资料，现所分管区域内的物品。（4）、水电工维修服务：水电工维修人员现状配置、资料及设备等清单，包括现运行设备供电、供水系统的日常记录，维修、保养资料。

物业项目交接注意事项及主要工作内容

物业项目交接注意事项及主要工作内容新老物业公司承接验收如何操作？开发商、业主大会和原物业公司要做好承接验收前的准备工作，并及时书面通知新物业公司进行承接验收。新物业公司应当在接到通知后15个工作日内做出书面回复并与开发商或业主大会约定承接验收时间。在约定时间内，开发商、业主大会或原物业公司应先做资料交接：将物业的产权资料、工程竣工验收资料、工程技术资料、工程经济资料和其他有关资料移交给新物业公司。资料移交完毕后，移交和接收双方须签字认可；若有未移交部分，由双方列出未移交部分的清单，确定移交时间并签字认可。资料交接完毕后是现场交接：新物业公司应对物业管理区域内共用设施设备进行逐项验收，注明设备现状及接管时间。开发商或业主委员会应对查验接管过程进行记录，并存档备查。交接证明应由交接双方、相关单位盖章及现场参加人员签字。开发商、业主大会授权的业主委员会及原物业公司应当配合新物业公司依法接管保安、消防、停车等安全防范岗位，维护物业管理区域的正常秩序。交接前的准备工作：一、物业费、停车费等费用物业向业主所收取的物业费、供暖费、停车费及水、电费等其他费用，前任物业公司有无已经多收取的费用，如有，在进驻前需跟业委会或开发商进行沟通，索要回逾收的各项费用，或者对此解决方案有三方签字认可的书面约定。二、各类能源费前任物业有无拖欠自来水公司、供电局及燃气公司等各项费用，如有，敦促其交接前缴清。三、各类遗留问题 1、车辆刮蹭事件，前任物业有无承诺给业主在物业费、停车费或者其他形式的解决承诺，进行摸底调查，避免接手之后造成业主费用已交，但承诺的问题还未解决。 2、业主家中有个别特殊问题的，前任物业给业主承诺并未兑现的，摸清情况，由前任物业进行解决，避免业主日后将其承诺转嫁到新任物业。例如：个别业主减免物业费等情况。 3、工程遗留问题，要进行摸底调查，掌握小区或业主家中的工程遗留问题的类别、开发及施工方的维修情况、目前遗留问题的处理情况等。四、其他准备工作： 1、物业用房的确定 2、各工作岗位人员的准备是否到位的情况 3、办公用品、员工工服等各类物资准备情况 4、工程、保洁的工具到位情况 5、正常办公所需的各类表格等文件 6、垃圾清运、电梯维保等外包服务的考虑，保障交接当日的物业服务正常的开展 7、其他准备工作交接当天工作注意事项：一、物业承接查验按照下列程序进行： 1、确定物业承接查验方案；

二手房交接程序

二手房物业交接详细流程及注意事项一、二手房物业交接流程 1、与原业主约定具体的交接时间; 2、购房者、业主、中介公司服务人员三方同时到场; 3、查看水、电、气余量并确定无欠费; 4、需要的话可以将水电气余量折合成现金付给原房主; 5、检查水、电、气设备是否可以正常使用; 6、检查原房主留下的家具、电器的完好度; 7、检查各个房间的质量; 8、原房主将水电气卡、房卡、房间钥匙、车位钥匙交付给购房者; 9、三方一起到物业公司结清原房主的应付费用; 10、由物业公司提供结清证明并交付购房者保管; 11、更改物业公司业主档案、信息; 12、按照合同约定的其他条款完成其他特别约定; 13、留好购房合同、原房主与中介人员的联系方式就完成了整个交接步骤。二、二手房物业交接注意事项 (1)结清水表账单。交房之前，买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。 (2)告知电表状况。在房屋交接验收时，买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。 (3)协助煤气过户。按照燃气公司的规定，买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门可能将拒绝办理。 (4)签订新的物业供暖协议。有供暖的城市要注意与物业签订新的物业供暖协议，以免影响来年供暖。 (5)结清电话费。有的家庭已经安装了多条电话线路，买家要问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可，那么在交房前就要和卖家一起到电信部门办截止到交房日的结算账单，一并结清后，再办理过户手续。 (6)协助有线电视过户。有线电视实行一户一卡制，由于有些二手房是空置房，平时无人居住，卖家也没有去付有线电视的月租费，造成拖欠。时间一长，有线站会作封端处理。因此，在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。买家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可办理过户手续。 (7)结算维修基金。按照相关规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中卖家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭《住宅维修基金结算交割单》可向买家收取，同时维修基金的所有人更名为买家。 (8)附属设施。

物业交接工作注意事项

物业交接工作注意事项交接前的准备工作：一、物业费、停车费等费用物业向业主所收取的物业费、供暖费、停车费及水、电费等其他费用，前任物业公司有无已经多收取的费用，如有，在进驻前需跟业委会或开发商进行沟通，索要回逾收的各项费用，或者对此解决方案有三方签字认可的书面约定。二、各类能源费前任物业有无拖欠自来水公司、供电局及燃气公司等各项费用，如有，敦促其交接前缴清。三、各类遗留问题 1、车辆刮蹭事件，前任物业有无承诺给业主在物业费、停车费或者其他形式的解决承诺，进行摸底调查，避免接手之后造成业主费用已交，但承诺的问题还未解决。 2、业主家中有个别特殊问题的，前任物业给业主承诺并未兑现的，摸清情况，由前任物业进行解决，避免业主日后将其承诺转嫁到新任物业。例如：个别业主减免物业费等情况。 3、工程遗留问题，要进行摸底调查，掌握小区或业主家中的工程遗留问题的类别、开发及施工方的维修情况、目前遗留问题的处理情况等。四、其他准备工作： 1、物业用房的确定 2、各工作岗位人员的准备是否到位的情况 3、办公用品、员工工服等各类物资准备情况 4、工程、保洁的工具到位情况 5、正常办公所需的各类表格等文件 6、垃圾清运、电梯维保等外包服务的考虑，保障交接当日的物业服务正常的开展 7、其他准备工作

交接当天工作注意事项：一、物业承接查验按照下列程序进行： 1、确定物业承接查验方案； 2、移交有关图纸资料； 3、查验共用部位、共用设施设备； 4、解决查验发现的问题； 5、确认现场查验结果； 6、签订物业承接查验协议； 7、办理物业交接手续。二、现场查验前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： 1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料； 3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件； 4、物业质量保修文件和物业使用说明文件； 5、承接查验所必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。三、物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收： 1、共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等； 2、共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等； 3、共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。四、水、电表进行抄底记录

二手房买卖合同注意事项

二手房买卖合同注意事项 1.选择有保障的中介通过中介公司购买二手房，要先同中介公司签订房产经纪合同，待产权交易即将形成时，再同原房主签订房产买卖合同。签订房产经纪合同前，一定要验明中介公司的真实性和合法性。要认真了解选择的中介公司是否有营业执照、是否在房管部门备案并取得房地产经纪机构备案证书；要验明原房主对中介方的授权委托书，以确认中介方是原房主的合法代理人，避免遭遇欺诈。另外，要尽可能选择有实力、讲信誉的中介公司。 2.写明三方签约主体买卖双方在签订二手房买卖合同前，首先确认签约主体的真实性，主要是核实卖方主体资格的真实性。签约主体资格的真实性是房产买卖合同成立的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方居间担保的情况下，该问题更需引起客户的注意。如果卖方签约主体的真实性存在问题，就有可能上当受骗或者后患。 3.注明各项时间在确定和写明所购二手房及附属设施交接时间的同时，还应注意确定和写、电、气、暖、物业等费用的划界承担时间。二手房交接时间和费用划界时间是责任划分的界线之一，如果界定不清，日后就有可能引起麻烦甚至纠纷。对首付款和尾款，房产买卖合同一般规定由买方在不同时间段交付原房主。为此，合同中必须分别写明首付款交付、房产过户以及尾款交付的具体期限。其中的尾款交付期限有赖于房产过户期限，因此过户期限以及过户手续由哪方主办、哪方，必须事先确定并在合同中写清楚。值得提出的是，某些房产中介公司收到客户定金甚至是首付款之后，仍会带其他客户看房，谁出价高他们就把房子卖给谁，为此不惜与前一个客户毁约。这是一种一房多卖的违规操作。

4.明确各项责任房产交易过程复杂且金额较大，有时会出现意想不到的情况和违约行为。为避免以后出现纠纷时难以解决，就需要在签订二手房买卖合同时写明违约赔偿责任和赔偿金额。违约条款在买卖合同中是重要的条款，在某种程度上其起到的监督作用是位的。同时，它也是救济手段。 5.房子有无合法的产权和土地使用权合法的产权和土地使用权证明是二手房买卖合法有效的前提。这一点作为二手房购房合同注意事项关键，值得每个人加以重视。现实生活中存在利用假房产证行骗的情况，鉴别房产证的真伪，对房屋交易双方当事人的合法利益有着极为重要的作用。鉴别房屋产权证真伪的保险方式是到相关部门进行核实。 6.核实房产是否抵押、租赁或被司法机关查封如果房屋已出租，则须售房者提供承租人同意出售并放弃优先购买权的书面意见；如果房屋已被抵押，则须通知抵押权人，并就解除抵押确定可行的方案；如果房屋被司法机关查封，则应考虑放弃购买或就此与司法机关及案件当事人进行交涉（非专业人士难以把握）。很多人在签订二手房买卖合同时忽视了这些应当注意的事项。 7.相关税费要知道二手房买卖的税费规定较多、较复杂，累计各项税费金额也比较大，估算税费负担是十分必要的。根据国家规定，购房者应承担契税、印花税，售房者在一定条件下应承担营业税、城建税、附加费、个人所得税。根据买卖房屋的性质以及各地的实际情况还可能发生土地税、房产税、手续费、交易管理费等税费。此外，买卖房屋的性质、面积大小、用途、办理产权登记时间长短等因素还可能使得契税的税率发生变化。买卖双方可以根据拟交易房屋的实际情况，向法律专业人士或有关部门具体了解税费的项目、税率。二手房买卖合同注意事项有哪些

二手房交接注意事项

购房者、业主、中介公司服务人员三方同时到场; 1、进行水、电、煤气抄表，并计算金额。 (1)、结清水表账单。交房之前，买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。 (2)、告知电表状况。在房屋交接验收时，买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。 (3)、协助煤气过户。按照燃气公司的规定，买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门可能将拒绝办理。 (4)、检查水、电、气设备是否可以正常使用。 (5)、将水、电、气卡进行移交。 2、查看是否有固定电话，产生的电话费用。 3、网络宽带费用是否结清。 4、办理有线电视的结算和更名手续。有线电视实行一户一卡制，由于有些二手房是空置房，平时无人居住，卖家也没有去付有线电视的月租费，造成拖欠。时间一长，有线站会作封端处理。因此，在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。买家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可办理过户手续。 4、质量问题排查（1）、门、窗是否密封，有无破损；门窗问题，事关居住安全和使用的舒适程度，购房者要试试门窗开启是否灵活，看门、窗的密封程度，听听室内隔音效果。

（2）、天花板、墙壁、地面，有无裂痕、渗漏、积水等；墙面和地面是否有空鼓的现象; 首先要检查墙体是否平整，是否有渗水、渗漏现象或是否有裂缝（到下层住户或物业了解，是否有渗漏现象）。特别要注意查看一些墙体(如顶面、外墙等)上是否有水迹，如果有的话，要尽快查明原因。如果墙面裂缝不是结构性裂缝的话，那么应该问题不大。但如果阳台与房间之间的连接处有裂缝则比较危险，有可能是阳台要断裂，一定要及时通知相关单位检查处理。（3）、水、电、开关等，能否正常使用，检查电路，可先拉断房间的总电闸，看室内是否完全断电，再分别检查各个分盏是否能控制各分支线路。最好用万用表测量各强弱电是否畅通。另外，要打开电器、电视、电话等线路接口，用力拉一拉，看插座是否牢固。（4）、管道、地漏等下水道不通的现象。购房者最好自备塑料袋、沙子、塑料盆等，用塑料盆接水，向台盆、浴缸、马桶、厨房、卫生间、阳台等各个下水处灌水，如果能听到“咕噜噜”的声音，且各设施表面无积水，则表明地漏正常。也可以把水龙头开到最大，看看水压和排水速度。另外，还要特别注意检查卫生间，看是否有渗漏或存水。购房者可以用塑料袋装满沙子放在地漏上(起暂时防止地漏排水的功效)，在卫生间浅浅地蓄一些水，24小时后到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。如果购房者要检查卫生间是否积水，可以用塑料盆在卫生间蓄些水，然后放水，看地面是否有积水。（5）、检查室内设施及物品是否与合同上约定一致以及完好程度。电器设备都需要进行开机验收，看设备是否能够正常使用。设备发票、保修卡是否已交接。（6）、房屋的装修合同与装修发票、保修卡是否已交接? （7）、原房主将大门钥匙、门禁IC卡、网络IC卡、数字电视机顶盒、信箱钥匙、车位钥匙交付给购房者，《小区物业收费凭证》、有关缴费发票（数据）等等是否完整、 5、到物业公司办理维修基金、物业管理费的结算和更改物业公司业主档案、信息。按照相关规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中卖家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭《住宅维修基金结算交割单》可向买家收取，同时维修基金的所有人更名为买家。

过渡期的物业服务团队交接方案

过渡期的物业服务团队交接方案集团文件版本号：（M928-T898-M248-WU2669-I2896-DQ586-M1988）

过渡期的物业服务团队交接方案一、保安的移交和接管（1）、保安接管验收阶段管理服务内容 ①委托方签订保安管理委托合同 ②组建保安管理中队 ③新旧保安公司进退场前的准备 ④与委托方或旧保安管理公司进行物资及设备设施的接管验收（2）新旧保安公司的交替和交换保安接管验收是新旧保安管理公司按照委托方的要求，进行退场和进场的交接交替，它关系到保安管理是否平稳这渡，今后保安服务是否正常开展的关健步骤。交接过程要让有丰富保安管理经验的人参与把关验收，不失为一种有效措施，同时针对物业特点对保洁区域、设备设施用房、会议室、保安值勤岗位进行交换交底，让相关服务人员熟习本岗位的情况，以及服务区域现状为尽快熟悉各自业务打下良好基础。（3）保安接管验收各阶段流程：总经理同委托方签订保安管理合同→总经理下令筹备项目保安管理中队→总经理下令组建保安接管验收小组→各类资料准备→现场考察→进行保安的接管验收→对接管验收的问题进行整改→钥匙移交→签收移交清单→移交管理用房→管理处进入办公大楼→移交物业用房→移交公共设施设备→管理处与相关部门协调关系→建立各类档案→开始进入正式日常管理和服务（4）、保安接管验收工作计划表

二、接管验收工作在保安管理工作中，保安的接管验收是一个承上启下的重要环节，它直接关系到日后的保安管理服务的质量，业主的满意度。品质没有达标的就不可能创造优秀的保安管理品牌。（1）保安的接管验收由公司、管理部和委托方派人共同组成接管验收小组，对委托方移交给保安公司管理的设备设施进行验收，以保证今后设备的正常使用，保安接管验收是在综合验收的基础上的再验收，主要是检验物业的安全性和适用性。保安接管验收合格后办理接管验收手续，对接管后的区域实施管理与服务。移交项目包括：资料的移交和物业的移交。资料主要有项目各类设备的合格证、使明说明书和维修保养合同等技术资料（这些资料也可移交或提供复印件，）。移交的程序是由接管验收小组对需移交的项目逐项清点、检验，特别是对各类设备进行试运转，以保证设备的正常，如验收不合格，对接管验收中发现的问题，有委托方进行整改。对验收的结果形成《保安管理验收报告》，全部验收合格后，双方签署《保安移交接管书》正式移交完毕。

交房前后物业公司与开发商工作交接明细

交房前后物业公司与开发商工作交接明细接管验收前接管验收前的准备工作 1.成立管理处在小区入伙前三个月，（竣工验收工作在入伙前一至三个月内进行），成立管理处，管理处主任和工程技术人员到位（其他管理人员分步到岗，具体见“入伙前筹备工作” 第1项内容），落实管理用房和职工宿舍。 2.组织验收小组由物业管理公司牵头，组织机电安装维修工程部和管理处的有关人员组成验收小组；验收小组应在验收前完成以下工作： 1）提前派出部分工程技术人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试。了解整个楼宇内所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向，为入伙后的管理、维修养护打下基础。 2）主动与开发商和承建单位联系，协商楼宇交接问题，如：商定交接注意事项和开始交接日期等。 3）与施工单位双方制定验收方案，统一验收标准。 4）准备竣工验收的表格资料： A.房屋接管验收表 B.室内接管验收遗留问题统计表 C.公共配套设施接管验收表 D.公共配套设施接管验收遗留问题统计表 E.机电设备接管验收表 F.机电设备接管验收遗留问题统计表 3.相关记录及表格房屋接管验收表机电设备接管验收遗留问题统计表

楼宇资料的接管移交 1.接管楼宇资料的验证及部分移交的资料 1）产权资料 A.项目批准文件； B.用地批准文件； C.建筑执照； D.业主姓名、联系方式及建筑面积清单； 2）验收合格资料 A.竣工验收证书； B.消防验收合格证； C.综合验收合格证书； D.用电许可证； E.供用电协议书； F.电梯使用合格证； 3）工程技术资料套图纸； 4）资料的存放：上述的全部资料存放在物业管理公司保存，复印件在管理处办公室，以便随时查阅。

购买二手房的注意事项

购买二手房的注意事项发布者：admin 发布时间：2010-11-30 阅读：39次【字体：大中小】一、确认产权的可靠度： 1．注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人； 2．搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房； 3．产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处； 4．一定要验看产权证的正本而且到房管局查询此产权证的真实性。二、考察原单位是否允许转卖：（现在北京已改，但还要有所注意） 1．确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成； 2．大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让； 3．一般说来，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。三、查看是否有私搭私建部分： 1．是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼； 2．是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间； 3．阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。四、确认房屋的准确面积： 1．包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积； 2．产权证上一般标明的是建筑面积； 3．最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。五、观察房屋的内部结构： 1．户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点； 2．管线是否太多或者走线不合理； 3．天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。六、考核房屋的市政配套： 1．打开水龙头观察水的质量、水压； 2．打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目； 3．确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象； 4．观察户内外电线是否有老化的现象； 5．电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线； 6．煤气的接通情况，是否已经换用天然气； 7．小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器； 8．冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。七、了解装修的状况： 1．原房屋是否带装修，装修水平和程度如何是不是需要全部打掉； 2．了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。八、查验物业管理的水平： 1．水、电、煤、暖的费用如何收取是上门代收还是自己去缴三表是否出户； 2．观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局； 3．小区是否封闭保安水平怎样观察一下保安人员的数量和责任心； 4．小区绿化工作如何物业管理公司提供哪些服务。九、了解往后居住的费用： 1．水、电、煤、暖的价格；

小区物业移交方案

鸿山新村、文园新村物业移交（接管）方案一、移交具备条件根据鸿山新村、文园新村两个项目的施工进度和业主入住的时间安排，可按照总公司要求分别对两个项目的部分楼宇、设备和系统进行验收移交，但最终移交是在政府有关职能部门和总公司验收合格的基础上通过物业公司的再验收为准。办理移交（接管）手续时，应满足以下主要条件： 1、被移交验收物业的竣工图及相关文字资料齐全；项目主体工程和配套设施建设工程已通过竣工验收；消防、市政、环保等设施设备已完工并经政府有关职能部门验收合格。 2、水、电、气已纳入城市供给管网正式供应，二次供水水质符合相关标准并取得水质检测报告，相关设施设备运行无安全隐患；电信、有线电视等线路敷设到户。 3、项目已封闭，岗亭、员工宿舍、物业服务处等物业管理用房已装修完工，可交付使用。 4、分户验收已完成（存在问题在业主入住前整改完毕）。 5、其他条件：（1）相关设施设备可根据安装、调试情况以及总公司的要求分项移交，但原则应不影响楼宇的入住和安全使用。验收移交时，设施设备应安装调试完毕并验收合格，可随时投入使用，被验收的设施设备、系统的操作说明、保养手册及其他资料完整；提供与承包商（或供应商）签署承包（供应）合同中有关技术条款以及所有测试、检测、分析报告，并对

被验收的场地、设备和机房进行清洁。（2）业主办理交房手续前，地面、地下停车场按照规划设计要求施工完成，车位划线清晰、合理，标识、标志完善；信报箱、户外垃圾桶、果皮箱、警示标志等配套设施已完善。（3）为不影响业主办理交房手续，在业主办理交房手续前，完成“两书”（住宅使用说明书和质量保证书）的制作；（4）由于交房时涉及物业服务费的收费问题，为避免影响交房，及时完成物价报批，故须在业主办理交房手续之前提前25天完成项目竣工报备，取得《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》；（5）存在问题整改在业主入住前完成。二、移交（接管）程序当项目满足移交条件准备移交时，总公司应提前15个工作日书面通知物业公司。接到总公司项目移交（接管）通知后，物业公司应及时组织移交（接管）验收。结合项目的实际情况及工程验收进度，拟将项目移交接管验收工作分两部分部分进行：楼宇及设施设备等实物现场查验（包括楼宇分户验收、设施设备验收、配套设施验收）和图纸及技术文字资料验收（详见附件）。 1、成立接管验收工作小组接管验收工作小组由开发商、监理单位、施工单位、物业公司的相关人员组成，其主要职责是做好项目移交（接管）前的准备工作，收集相关资料，为项目顺利移交（接管）做准备。2、移交（接管）准备阶段工作接管验收是基础性工作，可及时发现接管物业自身存在的不足，及时报

物业管理进退场交接方案

进退场交接方案1 若我公司有幸中标，为了顺利地进行XX的物业交接验收，我司制定了以下交接计划。一、交接范围管理范围内的房屋、设施、设备、停车场、绿化及资料。二、交接分类 A、设备 B、物业 C、资料三、交接日期:拟于XX年X月X起正式分批进行交接四、参加交接人员 A、业主方面有关人员 B、XX物业公司 C、原物业服务单位五、交接计划 XX物业公司参加人员及具体负责接收工作。总指挥：交接组组长：组员：（1）具体工作：负责设备交接验收配电室热力站生活水泵消防系统电梯弱电系统（2）具体工作：负责物业交接验收综合办公楼人防出口生产区土建工程装饰工程停车场绿化钥匙交接（3）具体工作：负责资料交接验收 1、土建施工资料：含消检合格证、电检合格证、开工许可证、施工许可证、立项批文、土建、电、消防、水、风、热、煤气、弱电等。 2、设备资料：含配电室（变压器、开关柜、电容柜、计量柜）；中央空调、电梯、热力站、消防系统（消防泵、喷淋、烟感、消防栓）；给排水系统、闭路电视、监控系统、弱电系统（电话、电视、网络）。六、交接进度：根据交接的实际情况，争取在XX交接完毕。

进退场交接方案2 公司进场，以安全平稳渡过、无缝对接为前提。按照招标文件的要求，并按照政府规定为员工缴纳养老、医疗等保险。（1）物业接管工作安排 A、成立接管小组由物业公司在物业接管前组织企业管理和清洁、安保、工程等部门有关人员前往现场，对接管工作中所涉及问题等进行考察。在此基础上，提交公司或经理办公室会议讨论确认，并制定接管工作方案，在公司领导下成立接管小组。（2）物业接管中的工作 A、组成联合接管小组，商定接管注意事项和正式交接日期：管理处验收、接管小组主动与原物业公司联系，协商物业交班问题，及时将协商情况汇报给甲方。由甲方和物业公司二方共同组成联合交接小组，指定接管方案，同意接班标准，商定接管注意事项和接班日期。 B、全面接管：接管时须有甲方方面委托乙方代为接班后与甲方和原物业公司三方共同参加，逐项进行验收，填写记录单，每份验收记录单上应有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。对验收合格的项目，列出清单，进行交接，交接上方在清单上签字；对不合格的项目，注明存在的问题，提交甲方，限期整改，整改项目须经复验，合格后方可接受，物业公司将接受清单交管理处保存。甲方把物业的各项资料全书交割物业管理处，做好移交工作的相关登记、签字手续。（3）、物业验收、接管后的工作： A、已接受项目的管理管理处从接管签字起，即组织人力对建筑物进行保护，防止破坏，同时，组织人员对接管项目进行清洁和环境整理。认真清点、检查、复核办公区的有关物品，发现问题及时登记、反映、整改。 B、拟定大楼设备中不完善方面的改善建议，并与有关方面联系实施各项工作执行企业的品质方针和目标，以及ISO9001品质体系标准，为贵单位创造清洁、优美、舒适、方便的办公环境。

十大购买二手房注意事项

十大购买二手房注意事项第一，购买二手房注意事项一注意查看出卖方的证件。在买卖双方签署买卖合同之前，买方一定要查看卖方的证件，主要是房产证、身份证、户口簿、原始的购房合同、各种税费发票原件、结婚证（若没有结婚，则要出示单身证明）。第二，购买二手房注意事项一注意房屋的产权状态。房屋的权利状态是购买二手房的前提和基础，只有出卖方拥有完全的、无瑕疵的所有权时，才能保证交易的合法性。很多人在购买二手房时, 出卖方可能本身还没有取得房产证，此时买方交易有很大的风险，有可能买房人长期无法取得房产证，也有可能根本无法取得房产证，那么买房人永久无法取得对购买房屋的物权。建议大家购买二手房时注意出卖方是否已经实际取得房产证。第三，购买二手房注意事项一注意房屋的抵押状态。通常，出卖方在出售房屋时，房子本身还有部分银行贷款没有还清，即房屋处于抵押状态。从法律上来讲，出卖方没有还清银行贷款前，

是不能出售房屋的，签署的合同系无效合同，除非银行同意出售。实践中出卖方通常要求买房人先行交纳一部分房款用于偿还银行贷款，银行办理解押手续后，双方再办理交易手续。这种交易，律师提醒广大买房人要将将房款直接支付给抵押银行，否则出卖方不办理解押，可能导致买房人面临合同无效的风险，最后可能房款也无法追回。第四，购买二手房注意事项一注意房屋的出租状态。若是出卖方的房子已经出租出去，承租人对这个房子享有优先购买权, 所以买房人要取得承租人放弃优先购买权的声明，否则承租人有权主张买卖双方所签署的买卖合同无效。同时，即使承租人放弃了优先购买权，若是承租人的租赁期限尚未到期，承租人也有权要求买房人继续履行原有的租赁合同。这会给买房人带来一定的影响。第五，购买二手房注意事项一注意房屋的性质。房子的性质有几种：商品房、经济适用房、集资建房、标准价购买的公有住房、成本价购买的公有住房、央产房等。鉴于房屋性质不同，在房屋买卖交易过程中适用的法律亦不同。所以，建议大家在购买二手房时要区分房屋的性质。

二手房买卖须知20条

二手房买卖须知20条二手房买卖须知20条，全面而详细的二手房购买常识，为你提供最全面的二手房购房手册。最关键的是在购买二手房时，需要明确二手房产权，签好二手房合同。对于一个家庭来说，买房的目的有的是自住，有的是为了改善居住条件，也有的是出租或待机转手获利。不过，买房不像买衣服买手机那样，穿够了、用够了就可以换一换，因此，在买房的问题上每个家庭都是慎之又慎。特别是购买二手房的网友们，在进行二手房交易过程中，有些事项必须要注意。一、确认产权的可靠度 1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人; 2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处; 3.一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。二、考察原单位是否允许转卖 1.确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成; 2.大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让;

3.一般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。三、查看是否有私搭私建部分 1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼; 2.是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间; 3.阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。四、确认房屋的准确面积 1.包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积; 2.产权证上一般标明的是建筑面积; 3.最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。五、观察房屋的内部结构 1. 户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点; 2.管线是否太多或者走线不合理; 3.天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。

【9A文】物业管理权交接方案

物业管理权交接方案物业管理权交接方案提要：更换正在实施管理的物业管理公司是一件艰巨的事务，除需要发展商和业主委员会的支持，原物业管理公司的有效支持配合物业管理权交接方案更换正在实施管理的物业管理公司是一件艰巨的事务，除需要发展商和业主委员会的支持，原物业管理公司的有效支持配合，更需要接管单位有策略有步骤的实施运作。我公司在"更换"问题上，有着深入的研究，并有多次案例和实践，从九九年至今，亲历的更换事件，便有七起，并全部参与了更换方案的制订。根据我司以往经验，在更换前首先将必须考虑如下几个重点：一、程序的合法性物业管理委员会是代表物业产权人、使用人利益，负责监督检查物业管理工作的非法人社团，是解决物业管理问题的关键。所以必须依法确立业主委员会合法的法律地位。另一个是有关更换事宜，要经产权人大会通过。在保证广大产权人、使用人支持的前提下召开产权人大会，形成决议，使更换物业公司的行动具备充分的群众基础和法律依据。二、协调相关方面的关系，取得中正第三方的支持协调相关单位的关系，包括发展商、业委会、原物管企业、新物管企业间的关系，使其尽可能得取得一致性意见，对于顺利更换，尤为重要。中正方的支持主要是指：法律顾问，提供法律支持。物管顾问、财务顾问，提供专业支持。政府主管部门，提供政策支持，取得指导、支持，不可忽视。三、具体交接工作安排 1．发展商负责书面通知，现在管物业公司解除合同日期，确认后与新入驻物业公司签署物业管理合同。 2．双方物业公司确认交接步骤及内容。 3．以书面形式发给每位业主更换物业通知。 4．在最大限度减低对客户服务影响的情况下，按步骤进行物业交接工作，并由第三方进行监督。

物业交接流程、表单和注意事项

物业交接流程、表单和注意事

目录 1、财务类 (2) 2、档案类 (3) 3、合同协议类 (3) 4、图纸资料类 (4) 5、配套设施设备类 (8) 6、公共部位人财物类 (10) 7、其他物资财产类 (11) 8、注意事项 (12) 9、附件、表格 (14) 第一章：财务类交接

1.1 ．．．水电抄表记录及费用代收代缴明细表、 1.2 ．．．维修资金的收取、使用和结存明细表、 1.3 ．．．物业服务费收缴明细表、 1.4 ．．．停车费收缴明细表、 1.5 ．．．其他有偿服务费用的收取和支出明细表、 1.6 ．．．已收取的各类押金统计表、 1.7 ．．．欠收款项统计表、 1.8 ．．．待付费用统计表、 1.9 ．．．债务统计表、 1.10 ．．．．维修资金使用审批资料及记录、 1.11 ．．．．其他需移交的各类财务表格或清单 1.12 ．．．．对小区公共部位水、电、气表进行抄表，进行费用核算、 1.13 ．．．．对收取的其他费用仔细核算，提前代收的应退还业主、备注：财务交接重中之重，我在管理之江铭楼的时候，老是碰到追讨东海物业水电押金的事情。故、财务交接要非常慎重。第二章：档案类 1.1 ．．．小区固定资产清单； 1.2 ．．．业主入住资料：包括入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片； 1.3 ．．．房屋装修资料：包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等； 1.4 ．．．业主档案（包括文档和电子档），对文档的内容根据目录进行仔细核对，与电子档的业主信息做到准确无误（包括业主成员、面积、联系方式、车位等）；

二手房合同签订注意事项

二手房合同签订注意事项二手房在购买不到五年要多交一个营业税和个税的问题.你可以私下交易.下面是应注意的事项. 在二手房买卖合同中应具备：一、当事人的姓名、住所，有助于搞清当事人的具体情况、联系办法，以免受骗。二、标的。即双方要进行交易的二手房，这是合同的关键。要写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设备设施等情况；写明房屋产权归属，是否共有财产；原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋所有权纠纷；是否有私搭乱建部分；房屋的物业管理费及其他费用交费状况；房屋相关文字资料的移交过程。三、价款。写明总价款；付款方式；付款条件；如何申请贷款；定金；尾款。四、履行期限、地点、方式。写明交房时间；条件；办理相关手续的过程；如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如何分摊；遇有价格上涨、下跌时如何处理。五、违约责任说明。违约责任及如何承担违约责任；违约金的计算与给付；在什么情况下可免责；担保的形式等。六、解决争议的方式。写明是采取仲裁方式还是诉讼方式，若采取仲裁方式解决争议，应按《仲裁法》的有关规定写明条款。七、合同生效条款。合同生效时间；生效或失效条件；生效或失效期限；致使合同无效的情况；无效的免责条款；当事人要求变

更或撤销合同的条件；合同无效或被撤销后，财产如何进行返还。八、合同中止、终止或解除条款。明确约定合同中止、终止或解除的条件；上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务；解除权的行使期限；补救措施；合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还等。在二手房买卖中，因每位买方和卖方的情况都不尽相同，再加上房屋中介公司的素质和责任等不确定因素，使得房屋买卖纠纷很容易发生。为了让房产买卖行为顺利，减少那些既花精力又花时间的纠纷发生，这里分别为买卖双方在5个环节支招。卖房者主要有挂牌、收定、签约、收款、交房过户等五个环节一、挂牌时明确委托方式和期限。卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来，但最后签约的肯定是他人；所以，卖方不要轻易收取中介的定金。二、谨慎收取定金。中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。但很多中介公司会要求保管该定金，卖方对此要慎重。房子卖了，定金转为佣金倒也算了，就怕买方毁约卖方可以没收定金时，中介公司却要求分卖方一杯羹。