房地产策划方案
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第一章芜湖总体市场分析
一、芜湖历史沿革
芜湖,位于长江三角洲西北部、安徽省东南部,居华东中心位置,紧邻长江东岸。芜湖市辖芜湖、繁昌、南陵三县和新芜、镜湖、马塘、鸠江四区。全市总面积3317平方公里,市区230平方公里;总人口220.26万人,市区65.88万人,流动人口10万人左右。
芜湖历史悠久,历朝历代均为商贾云集的商业重镇,尤以明清为最。明朝永乐年间,就有”十里长街”,以浆染、铁工、粮米、杂货聚散而闻名;清朝被辟为对外通商口岸,成为全国四大米市之一;民国前期被誉为”皖中之坚”、”长江巨埠”的美称。
芜湖位于长江三角洲西北部、安徽省东南部,居华东中心位置,紧邻长江东岸。芜湖市辖芜湖、繁昌、南陵三县和新芜、镜湖、马塘、鸠江四区。全市总面积3317平方公里,市区230平方公里;总人口220.26万人,市区65.88万人,流动人口10万人左右。
二、芜湖总体经济介绍
近年来,经过大力实施外向带动战略,加速调整产业结构,芜湖经济得到了快速健康发展。全市实现国内生产总值218.77亿元,比上年增长9.1%;财政收入29.54亿元,增长12.4%;城镇居民可支配收入6025元,增长5.4%;农民人均纯收入2751元,增长3.5%。
芜湖市场潜力巨大,业已形成三大支柱产业－－新型建材、汽车零部件、电子通信制造业。商贸、旅游业方兴未艾。同时芜湖
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又是皖南通信中心。芜湖是长江沿岸位于武汉、南京之间开放度最高的中等城市之一,是长江安徽省沿线和皖南区域经济贸易中心。芜湖人才资源丰富,劳工、技工、中级技术人员充裕,有高等院校8所,拥有一定数量的高级管理人员。
芜湖是华东地区重要的水陆交通枢纽:从铁路来看,是华东第二通道的咽喉,可直达15个大中城市;从公路看,205国道和318国道穿境而过,长江公铁两用大桥是中国21世纪初的标志性建筑之一。
芜湖第三产业依托古老商埠的传统优势,以建设区域性商贸中心为方向,相继发展了中山路步行街、凤凰美食一条街等一批精品商业街市,鸠兹广场、九华广场、吉和广场等城市亮点极大地增强了城市的观赏性和吸引力。新建、扩建了一批区域性专业市场,长江市场园区、皖江水产品批发市场、峨桥茶市等市场发展完备,辐射力、集聚力日益扩大,芜湖已成为辐射华东、影响全国的物流中心。芜湖是中国优秀旅游城市,境内旅游资源丰富,小九华等佛教旅游资源名闻中外。配合黄山、九华山、太平湖旅游开发,芜湖着力建设旅游快速通道,构建了完善的城市旅游基础设施,芜湖市已成为辐射皖南、皖中等世界级风景区的旅游目的地城市。
三、芜湖房地产发展概况
从1997年开始,芜湖市房地产随着全国住宅消费的升温,逐渐体现出温和放量的过程,总体市场稳步发展。开工量虽然比上年开
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工量放大100%多,而考虑到1999、两年该市压缩开发规模,控制开发,同时市场经济表现良好,消费能力旺盛,因此能够认为市场在未来2-3年应该继续稳步发展,而楼盘的区位或品质竞争会逐渐激烈。
从市场成交价格走势来看,近5年来价格基本呈温和上扬的过程,可是经过图表我们发现自竣工量和开工量有所放大后,市场平均价格受到平抑,预计短期(2年内)价格的继续上扬还有待其它优惠利好政策的出台和区域经济的持续向好。
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附:历年芜湖市房地产统计数据
单位:万平方米亿元
总结:当前芜湖市的房地产发展基本存在以下特点:
1、地域价值、产品素质决定产品价值
地域的位置在房地产商品的价值中占绝对因素,这一点在中国中小城市中特别突出。而产品的价值决定了商品价值的未来增值率,同一地段的质优住宅楼盘能够比一般项目高10—15%
2、主力消费仍为自用型,投资型客户有所增加
为解决基本居住及改进居住条件的购房行为占绝大多数,能够肯定的是在未来几年内芜湖住宅房地产市场的主力消费仍为自用
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