某物业公司管理服务方案

一品山海物业管理服务方案

目录

公司简介·

社区项目概况·

顾客群特点及需求分析··

物业管理服务模式·

实施高品位物业管理的目标与整体策划·管理架构和服务人员配置方案

日常物业管理的内容和方案

社区·

物业管理费测算·

一、公司简介

珠海经济特区H发物业管理公司成立于一九八五年，是珠海市最早成立的物业管理公司之一。公司为集体所有制企业，注册资本五百万元，二OO三年获得全国物业管理一级资质。

公司坚持“全心全意为客户服务”的企业宗旨，贯彻“不懈追求完美，永远真诚服务”的质量方针，以客户为中心，为客户提供全方位优质物业管理服务，在吸取国内外先进物业管理经验的基础上，积极探索有自身特色的物业管理新模式、新途径、新方法，建立和完善服务质量管理体系，于二OO二年通过ISO9001：2000质量管理体系国际认证，并于二OO三年获得全国物业管理企业一级资质。

公司现管理的主要物业有珠海拱北口岸联检大楼、H发新城、鸿景花园、美景山庄、珠海特区报业大厦、中国建设银行珠海市分行及各营业网点、珠海市中级人民法院审判综合楼、嘉园、九洲花园、中山H发生态园等三十多个项目，物业类型包括住宅区、写字楼、工业厂区、政府物业等，目前管理物业总建筑面积三百多万平方米，拥有员工一千多人，是珠海市规模最大、实力最强的物业管理企业之一。

为了进一步提高公司经营水平和物业管理服务水平，本公司在全面实施ISO9001:2000质量管理体系的基础上，导入CI企业形象系统工程，建立、运行并不断改进质量管理体系。公司的质量方针是“不懈追求完美，永远真诚服务”；公司的质量目标是“成为国内物业管理的知名企业，坚持“社会化、专业化、市场化”的企业发展方向，为顾客提供优质可靠的物业管理

服务”。公司将一如既往，恪守“以人为本、优质服务”的理念，以更高的标准服务社会、服务客户，为用户创造安全、整洁、舒适、优雅的居住、工作环境。

二、项目概况

一品山海规划总建筑面积66277㎡(原方案数据)，其中住宅面积52120㎡，以空中花园、四合院和四房为主打产品，绿化45％，充分利用自然的地形地脉，把自然、人文的元素嵌入设计理念之中。。

一、周边环境

一品山海地处珠海吉大传统商业圈，背靠53万㎡石花山生态公园，面向南中国海，山海尽览。与周边高星级酒店相伴为邻，享受各种高级生活娱乐配套；位于珠海市实验教育中学顶尖教育区内，为子女铺就锦绣前程。集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的山海风光于一体，是十分理想的“人居”环境。

二、建筑设计理念

一品山海由美国加州罗伯特设计事务所整体设计，澳大利亚LAD景观公司景观设计，外观荟萃加拿大现代建筑风格，充分汇聚了国际建筑、设计师的才智，合各方优势为一体，倡导国际居住理念和生活方式，是精心打造的国际精英府邸。底层架空，一梯一户，高层的空中别墅采用四合院设计，体现了西方现代与东方传统的完美结合。双层地下300余停车位，实现人车分流，完全满足现代生活需求。

三、顾客群特点及需求分析

从项目定位来看，一品山海居住人群以中青年事业成功人士和城市白领精英为主，其文化素养与综合素质高、见识广、法律观念强，身处在受人羡慕的行业中，有较高的收入，得到较高的社会肯定评价，但是长期是职场压力使其有着对自然、健康、自由生活环境的渴望，注重亲和而尊贵的气质，对延伸服务需求较多，追求高品质的生活。。因此，根据这一服务需求特性，实施高品位、高质量、全方位的特色服务，是物业管理的基本任务。

服务整体需求

1、创造安全、高效、整洁、舒适的生活环境；

2、塑造现代、高雅、绿色、文明的项目形象，促进物业保值增值；

3、设备、设施运行安全、可靠、经济，保证小区日常生活正常。

4、有层次的开放空间、地域性、和谐的社区邻里关系；

5、生活便利，服务周到，足不出户，便可享受到便利生活。

6、社区文化生活丰富多彩，缓解职场压力。

四、物业管理服务模式

人们常说“选择一种物业就是选择一种生活模式”。住宅的升值潜力和舒适性在很大程度上取决于物业服务的水平。

从一品山海项目定位、顾客群特点和客户需求角度上分析，一品山海物业管理服务的整体形象定位是：现代、文明、高雅的“自由”管理服务模式。其主要特点体现在，强调在自然与人文环境、现代与历史风格、建筑

与服务气氛的和谐，突出尊重人为环境营造宗旨，追求自然建立服务特色，使人的情绪、体力、智力、精力被束缚后，得到本性的释放。针对本项目我们提出如下物业管理服务模式：

将星级酒店的“以人为本“的服务理念、服务方式引入物业管理中，创立先进的酒店式物业管理模式，承袭英式管家精神，为入住的260席尊贵业主提供人性化、专业化、国际化的顶级物管服务。

我们将从以下几个方面抓起：

一.树立“服务第一”的理念

让员工从思想上树立“服务第一”、“业主永远都是对的”等观念，从思想上认识到其的重要性。酒店管理中有句话“服务无小事”，我们将时刻关注客户的需求，并作为公司关注的焦点，把客户的需求作为改进管理服务工作的动力，视客户需求为己任，并有效地、合理地转化为企业的责任与服务；永远将客户作为真诚的朋友，以心交心，以诚相待，互相尊重；在实际工作过程中，做到热爱客户、关心客户、满足客户（合理需求），站在客户的立场审视自身的工作，感受服务工作的效果，从细微之处为客户着想，主动为客户排忧解难、提供方便。

二.加强酒店式服务标准的培训。

让酒店式服务中的服务理念、行为准则深入每个员工的心中，需要对员工进行不厌其烦的礼仪礼貌，无可挑剔的仪容仪表培训，让其树立服务第一的意识。通过请酒店的培训人员前来对员工进行系统而全面的有关培训，达到积极主动的为业主及使用人服务，提高服务水平、工作效率，内容包括：

1、员工的仪容、仪表和举止。

2、员工的气质、风貌和礼仪。

3、服务技能和态度。

4、规范化的服务程序及标准。

三、规范化管理

我们在按照ISO9000质量管理体系，做到管理标准化、服务人性化、过程亲情化等“三化”的同时，还会做到三个完美，即

（1）、高舒适度完美服务，精心设计服务产品，为客户度身定制服务模式，设计服务标识，提供端庄的礼仪服务、贴心的管家服务；

（2）、高技术含量完美匹配，鉴于高端物业自身建筑品质的高技术含量，具有信息化、智能化、虚拟化、数字化、生态化元素，其配置的设备设施硬件应当长期悉心维护、保持安全可靠运行；

（3）、标准化与个性化完美结合，由于业主对服务诉求满足感各不相同，服务就绝对不能以凝固的模式去克隆，而要充分尊重业主和客户的个性，以个性化服务来调适服务诉求的满足，尤其是有高品位高文化层次的业主和客户。

我们在一品山海项目上的目标就是为业主提供豪宅的物业服务，贴心的保姆服务，私人的助理服务，星级的酒店管理服务。不仅仅满足提供日常维修、园林绿化、保安保洁等基本服务，同时在创新的基础上满足业主的全方位需求，使业主及使用人在享受生活的同时，体验闲适、惬意，健康、尊贵的人生真谛。

五、实施高品位物业管理的目标与整体策划

（一）、总体工作目标

根据本项目的物业管理特点，客户需求特性和对物业管理服务工作的要求，制定本项目实施高品位物业管理的目标如下：

1、自接管本项目起，严格按照国家建设部颁发的《全国物业管理示范小区检验标准》做好各项物业管理服务工作，贯彻本企业细化、量化、分专业的《管理服务质量检验标准》，一年内达到“市优”标准，二年内达到“省优”标准，三年内通过“国优”标准。

2、自接管本项目之日起，导入ISO9001质量管理体系和服务管理体系，并持续改进，使各项管理服务工作实现标准化、规范化、程序化。

3、塑造本项目良好社会形象，达到安全可靠、环境一流、秩序良好、物业保值、增值的目标，以最佳的管理服务，为用户创造一流的生活环境。

4、通过实施安全、优质、高效的物业管理服务，实现用户满意、政府满意、社会满意、企业满意。

5、主要管理、服务目标

●房屋及配套设施设备和相关场地完好率达98%；

●房屋零修、急修及时率达99%；

●维修工程质量合格率达100%；

●设备设施维修及时率达及完好率达98%；

●维修工作回访率达30%；

●清洁、保洁率达98%；

●街坊道路、路灯、草坪及住宅内楼道公共灯具设备完好率和亮灯

率达98%；

●消防设施设备完好率达98%；

●小区街坊道路完好率及使用率达95%；

●小区绿化乔灌木、草坪和园林建筑附属设施完好率达98%，苗

木成活率达98%；

●管理服务质量有效投诉处理率达100%、处理及时率达98%；

●业主及使用人对物业管理满意率达95%以上，满意度达70%。

（二）、总体工作思路

依据一品山海物业管理特点和要素，本项目物业管理的总体思路为：推行人性化管理为主要模式的物业管理，一方面倡导、建设和谐的绿色社区；另一方面严格运行和持续改进IS9001质量管理体系，在向客户提供高素质、高品位物业管理基本服务（保安、清洁、绿化、维保）的同时，实行人性化管理，全方位开展个性化特约服务、专项服务，满足客户群体的不同需求；第三方面在管理服务内容、方法上根据业主服务需求的不断变化，更新服务手段，增加服务“产品”，提供更加全面细致的服务措施，使业主得到优质服务的同时，营造一个安全、整洁、优雅、环保的绿色社区，让业主倍感家居生活悠闲惬意。

（三）、核心服务理念

企业经营理念：“诚信为本，客户第一”、“全心全意为客户服务”和“创新、诚信、求精、奉献”的企业精神；

质量理念：“不懈追求完美，永远真诚服务”、“精益求精、尽善尽美”、“以人为本、精品服务”；

管理服务理念：“以顾客为关注焦点”、“用户的满意是我们的永恒追求”、“用心服务、唯精唯美”；

企业愿景：“以一流的服务，为用户创造一流的生活工作环境”、“创建中

国物业管理名牌企业”。

（四）、实施“三大核心战略”：

一是实施“以人为本”战略，对外始终恪守“以诚信为本”的理念，“尊重顾客、善待顾客、真诚服务”；对内坚持“尊重知识、尊重人才、尊重劳动”，重在建立一支高素质的专业化管理服务队伍。

二是实施“精品服务”战略，以精品的眼光来审视、检查一切管理、服务工作，做到事事是精品、处处是精品、过程是精品。

三是实施“社会效益优先”战略，接管新的物业管理项目，旨在树立企业品牌、扩大社会影响，不以盈利为主要目的。

（五）、建立“五大管理体系”：

一是建立、运行、持续改进ISO9001质量管理体系。建立完善的文件体系，包括质量手册、程序文件、作业文件和各种记录表格，弘扬“说到做到”的ISO9001质量管理体系之精髓，使各项管理服务工作标准化、规范化、科学化。

二是建立目标管理体系，实行目标责任制。对群英华庭管理处实行目标责任管理，制定安全目标、管理目标、服务目标、经营目标、明确责权利关系和奖罚办法，立下军令状，确保上述各种目标和如期实现。

三是建立服务质量标准体系。参照全国物业管理示范小区检验标准，制定具有H发特色的、具创新性的五大系列工作质量标准，作为检验日常管理服务工作质量的重要依据。

四是建立项目形象设计与建设工程体系。进一步完善、充实企业理念系统、建设良好的企业文化；制定与改进员工语言与行为规范，建立企业员工行为识别系统，充分体现本项目的现代化、智能化的良好形象和物业

管理企业的整体形象。

五是建立客户满意与信息管理体系。系统地建立用户满意信息、需求信息、报修信息、服务信息系统，以最快的速度、最好的质量收集、处理各种管理服务信息，确保用户对工作的高满意率。

（六）、重点管理措施与策划

1、安全管理策划与措施

一品山海的安全管理方案主要以人防与技防相结合；巡逻岗与固定岗相结合；红外报警与小区摄像机联动相结合：

a 、实施24小时智能化监控。智能化监控室24小时由经过专业培训的保安员值班，实时录像，录像保存期超过一周以上。

b、保安人员巡逻采用巡更信息采集器，科学设计巡逻路线，定期检查巡逻信息，提高巡逻效果。

c、消防管理实行分栋安全责任制，定期进行消防安全大检查，每日进行消防设施巡检。

d、实行住户凭证（卡）进出小区。（须建议建设单位提供智能卡识别控制装置），外来人员须经登记并经核实后才准进入小区，必要时须保证被访者的同意才可进入小区。

2、消防管理策划与措施

严格的消防管理是大厦消防安全的保证。为此，拟采取如下安全措施：制定系统的消防管理制度并严格实施：消防监控中心实行24小时值班制度；消防系统的日常维护委托具备专业资质的公司进行；认真贯彻“预防为主，防消结合”的方针，采取中央集中调度与“三级检查”相结合，平时火警预防工作，采取分级检查制度，第一级由值班保安负责日检工作，第二

级由管理处组织消防月检工作，第三级由物业公司组织季检工作；落实消防工作责任制，建立责任到人及小区的消防档案，从检查、整改、验收各个环节落实责任人，做到环环相扣，责任清晰；加强对用户的消防安全教育，利用多种渠道、方式开展宣传活动，增强用户的消防安全意识。

3、房屋、公共设施、设备管理策划与措施

实行定期维修保养与日常维修保养相结合、损毁性维修与预防性保养相结合，平时有效监控各种故障源，制定定期维修保养与日常维修保养月度、年度工作计划，并严格监督实施，确保房屋、公共设施、设备运转正常，维护良好。

a、房屋管理：建立楼宇巡检制度，随时发现房屋公共部位的问题并及时维修，保持房屋完好率达到98%以上。

b、电梯管理。由H发电梯工程有限公司实行专业化维修保养，实行电梯维保、运行一条龙服务。

c、水泵管理。二次供水泵房运行参数，现保证住户用水、压力需求，又做到水泵经济运行，消防水泵定期试运转，并做好运转记录，确保应急启动万无一失。

d、路灯管理。实行路灯、梯灯每天巡检制度，确保路灯、梯灯关亮率达到98%以上。

e、供电系统的管理。在未移交供电部门管理前，由我公司暂行管理，实行日巡检制度，并按本公司“供电设施设备管理规程”、“供电设备操作规程”实行规范化管理。

f、供水系统的管理。供水系统在未实行由供水单位抄表到户前，由本公司暂代管理，并严格按“供水设施设备管理规程”实施规范化管理。

g、智能化系统管理。对智能化系统使用人员实行严格培训，并经考核合格后才准予上岗，安派我公司弱电工程师定期对智能化系统进行维护，确保智能化系统完好率达到100%，并投入正常使用。

4、环境管理策划与措施

a、清洁管理。室内清洁配备高级清洁工具和清洁用品，如扇形地拖、全能水、玻璃清洁器、室外广场定期使用高压水拖机冲洗路面。按我公司《清洁工作质量检验标准》实施标准化清洁保洁服务，建议建设单位配置与环境相协调，美观、适用的垃圾桶，并建立小区垃圾临时收集房。

b、园林绿化管理。配备园林绿化专业化管理实施日常管理，按我公司《绿化养护质量检验标准》实施高标准管理，保持小区优美宜人的园林环境。

c、环境消防管理。聘请专业化进行小区消杀服务，并按我公司ISO9001质量控制文件的要求对消杀服务实行

d、排雨、排污管理。定期清理排雨排污沟渠，管道、砂井和化粪池，保持排雨、排污系统畅通。

5、事务管理策划与措施

a、在入户大堂设立大堂副理，体现酒店高贵服务享受。楼宇设立亲善大使，负责处理日常事务。

b、实行预见性主动服务，以业主/住户的需求为导向，积极主动提供各项超前性服务。如为业主提供“一站式“入伙服务、”对照式“服务等。

c、提高隐性服务。按服务工作的需要，尽可能减少日常服务工作对业主/住户日常生活带来的不便。

d、实行首问责任制，对用户的求助、咨询、报修、建议、投诉等由首

问人负责到底，实施一条龙服务。

6、便民服务策划与措施

a、根据一品山海住户多为事业成功人士和城市白领精英，平时工作强度大，精神压力大，脑力消耗大等特点，拟经常开设丰富的娱乐活动项目，并定期组织轻松愉快的社区文化活动，以达到为客户精神减压，保持愉悦心境的目的。

b、针对业主工作繁忙，本公司将迎合业主的实际需求，全方位提供各项便民有偿服务，服务范围涵盖家居清洁、家政服务、家教等到特殊要求，使住户足不出户受到各项便利服务。

（七）、总体工作方针

根据本项目的特点及客户的需求，我公司在实施日常物业管理服务的工作过程中，贯彻“严格、主动、快捷、贴心”八字方针。

严格：对各项物业管理服务工作按高标准严格要求、严谨规范服务。各项物业管理服务工作实施系统化、标准化、规范化，保安、清洁服务、宿舍管理、房屋、设施、设备维修保养、绿化管理务求做到细致、精致、一丝不苟。

主动：主动服务是物业管理服务的最高境界，切实做到主动履行合同义务，主动做好每一件日常物业管理服务工作，主动延伸便民服务，主动发现服务过程存在的不足并主动持续改进服务质量。

快捷：准时服务、高效服务，建立快速反应系统，讲求服务的时效性和完美性，服务工作做到及时、准时、高效。

贴心：实行人性化管理提供个性化服务、文明礼貌服务，急用户所急、想用户所未想，从用户的角度审视、处理日常物业管理服务工作，使客户

倍感亲切、贴心，时刻关注顾客的要求，真诚服务每一天。

六、管理方式

（一）、管理组织架构

（二）、组织架构图说明

1、管理处组织机构设置的总原则是精干、高效、一专多能，管理处实行公司领导下的经理负责制。

2、管理处内部采用直线职能结构，实行垂直领导，减少管理环节，提高工作效率。管理处经理、经理助理、主管、班长属管理层，其余为操作层。

3、管理处经理负责小区物业管理全面工作，经理助理按经理的分工安排协助经理做好各项管理工作。服务部负责管理处日常管理服务工作的调度和协调，及时与各班组进行沟通以及档案管理、收费、社区文化活动、投诉的接待和处理、会所服务等工作。各部门、班组操作层负责实施本部门的专项管理服务工作。

（三）、各部门工作职责

各部门主要职能一览表

（四）、人员配备

拟在本项目配备物业管理服务人员共人，其中经理1人，经理助理1人，客户服务部11人，维修班5人，保安班30人，清洁绿化班13人，各部门人员配备情况详见下表：

（五）、拟调配人员简介

为保证本项目的管理服务质量，进一步树立“H发物业”的品牌，公司拟从其它管理处抽调一名理论知识与实践经验丰富管理处经理外，同时抽调一名高素质的工程技术管理人员充实群英华庭物业管理处的领导能力。拟调配人员简介如下：

1、管理处经理

经理候选人简历

姓名性别年龄学历

专业户口所在地婚姻状况

职称政治面貌党员

学历

情况

工

作

经

历

个

人

专

长

2、工程技术管理人员

工程技术管理候选人简历

姓名性别年龄学历

专业户口所在地婚姻状况

工

作

经

历

个

人

专

长

（六）、其他人员录用标准

1、经理助理

男，25-40岁，大专以上学历，两年以上物业管理实际工作经历，具有国家建设部颁发的物业管理企业经理资格证书。管理经验丰富，具有较强的物业管理理论水平和实践工作经验，熟悉物业管理各项服务的操作流程和检验标准，熟悉ISO9001质量管理体系，具有较好的协调、组织及处理突发事件的能力，责任心强，善于沟通，具有广泛而良好的人际关系。

2、客户服务部主管

物业公司经营方案

物业公司经营方案 一、公司的基本情况 大理鸿元物业管理有限公司是大理市工商行政管理局于2003年3月19日批准成立的，公司注册资本伍是万元，在册股东共两人，分别是：大理鸿元经贸有限公司，出资额为40万元，占公司注册资本的80﹪；大理鸿元房地产开发有限公司，出资额为10万元，占公司注册资本的20﹪；公司于2004年9月7日取得了大理州建设局颁发的物业管理叁级资质证书。于2003年12月通过了ISO9001：200国际质量认证。公司于2008年3月31日出资购买大理苍山感通山泉有限公司。公司成立以来，始终秉承“追求完美，真诚永远，业主至上，用心服务”的管理理念，先后管理了十个小区。其中自建小区五个：鸿元小区.鸿泰花园.泰兴鸿元商住楼，鸿诚广场，鸿鑫佳园。对外托管小区五个：兴隆园小区、茫涌小区.警苑一区，警苑二区、统计局宿舍，员工队伍从原来的十多个人逐渐发展壮大到现在的七十人。公司下设：总经理室、副总经理室、办公室、财务部、保安部、保洁绿化部八个部门。组织结构：总经理1人、副总经理1人、办公室主任1人、财务部出纳1人、工程部4人（经理1人.水电工3人）、小区管理处7人（其中主任6人.管理员兼保安元1人）、保安部39人（保安组长5人.副组长1人，保安员32人、门卫兼保安1人），保洁绿化部14人（保洁绿化工9人、

车棚管理员5人）。物管公司管理户数1639户，管理面积近170000平米。物业类别有住宅.别墅.商铺.仓库和停车场。公司通过近十年的管理服务，为所管理的小区创造了舒适.优美.整洁的生活环境，营造了多彩的社区文化生活，赢得了广大业主的良好口碑，在大理为物业管理企业中逐渐脱颖而出，公司始终一如既往的以优质的服务，用“爱心.细心.贴心”为所管理的小区业主创造温馨舒适.安全有序的居家生活环境，真心让每一位业主“放心、省心、开心”。 二、经营方案的制定和目标 从目前大理市物业企业来看，可分为两类：一类是自管型物业，是指房地产开发企业建成房屋后直接交由下属的物业管理企业管理，一类是自己单位自行组建的物业企业，另一类是托管型物业管理，，是指有一定社会影响力和实力的物业企业通过托管单位办公区.货改制企业的生活区提供物业服务的企业。就我们知道的大理州近72家物业企业中多数都存在经营亏损的情况，分析原因整个大理市目前物业企业物管费收费标准，都在执行，规矩发改委，建设部[2003]1864号《关于印发物业服务收费管理办法的通知》文件执行物业管理费的收取，标准多是0.35元/平米的政府指导价，虽然可执行市场调节价但基本都把费用调不上去，因为如果一旦某家物业企业将物业费提高，业主支持还好，如果不支持一旦反映到物价局，物业公司就会受到处罚，因为物价局只认同发改委文件价格标准，前期物业管理约定价格

物业管理公司运营管理方案

物业管理公司全面运营管理方案 （草案） 物业管理有限公司 ２０１6年

【目录】 一、组织加构的设定 二、物业公司的工作职能 三、物业公司发展方向确定 四、物业的公司收支分析 五、写字楼经营管理方案 六、物业管理公司盈利模式的确定

前言 优质的物业管理是吸引客户的法宝，是经营者创造收益的源泉；而良好的经营效益又为物业管理提供了资金支持，以经营引导管理、以管理促进经营，二者相互依托，相互促进。 商务写字楼是随着经济的高速发展，为满足高效、舒适的办公环境需要而产生的一种房地产商品。其商品属性从客观上要求物业服务公司要围绕经营实施科学化、专业化的管理服务,使物业实现保值增值。 一、组织加构的设定 （见附表一） 二、物业公司的工作职能 1．制度管理：制定物业公司日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。 2．财务预算：参与物业公司的整体的运营成本费用，拟定写字楼对外出租收入及租金预算。 3．决策工作：分析各项工作任务及经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。 4．协调工作：协调各部门之间的关系，协调入驻业户公共关系。 5．业主管理：制定管理相关规定及程序，协助业主办理进场、

撤场手续，督促业主服从各项管理制度。 6．监管工作：监管各业主运营情况，定期分类各类报告，了解员工工作表现、人员变动、掌握商户经营情况，改善工作流程。 7．业主服务：巡视物业公司员工提供之业主服务态度、服务技巧等，若有业主投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持写字楼之信誉及形象。 8．营销工作：配合制定全年营销租凭计划，执行各项营销活动，参与营销推广活动之推广计划及实施。 9．培训工作：对招商主要营销人员进行培训，如日常工作程序，商户沟通技巧等， 10．培养物业公司员工团队精神：倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作的工作氛围。 三、本司的发展方向确定 物业管理企业正逐步走向市场化、规范化，一些依靠开发商“过生活”的襁褓之婴，也慢慢走出保护伞，逐渐走向市场化。但在我国，多数物业管理企业仍然存在专业水平匮乏的现象，也因此导致物业管理行业频频闹纠纷，所以，提高物业管理企业的专业化水平是我国物业管理企业的唯一发展方向。 简言之，现代物业管理中大部分的职能是通过对物和对行为的管理，最终转向以提供优质服务主经营方式转变。 物业管理涉及业主的方方面面，各项管理工作针对性、技术性又

万科物业管理服务方案说明

物业项目服务方案策划 姓名： 学号： 专业

金隅万科城物业管理服务方案 基本信息 物业类型：住宅,普通住宅建筑类别：板楼所在区域：昌平昌平县城楼盘地址：八达岭高速13B出口向东800米容积率：2.90 绿化率：30% 物业费：2.40元/平方米·月车位信息：1：0.5 物业公司：北京万科物业有限公司开发商：北京金隅万科房地产开发有限公司占地面积：199877平方米建筑面积：615418平方米 楼盘介绍 金隅万科城由北京金隅万科房地产开发有限公司开发建设，是由北京金隅嘉业房地产开发有限公司和北京万科企业有限公司在昌平联手打造的大型社区。金隅万科城项目位于北京市昌平城区内，原北京第二毛纺厂位置。项目所处区域包括的市政道路有八达岭高速、永安路、创新路、南环路、振兴路等，交通条件良好。从北京市区通往项目的公交车有345、345快、919快、919支3、925区、919支1、919区等，345快每隔1分钟发车一班，高速直达。昌平城区内有491、492、21、376路等直达本项目，21路从城铁龙泽站直达本项目。项目处于昌平城区内的繁华地块，紧邻商业中心，区域发展成熟、配套非常完善。项目遵循新都市主义原则设计，倡导社区与自然的融合渗透，营造充满阳光和绿色的现代社区。在规划上充分利用场地的限高要求，通过现代的规划理念和手法来构建高规格的理想化人居空间，将成为地标性的建筑综合体，树立起昌平的城市新形象。杜绝雷同、标准化的社区环境，创造丰富动人的生活场景，个性化空间，为客户量身定做现代化的宜居社区。项目一期建筑主要以高层住宅为主，结合多层住宅围合成层次丰富的院落空间。各院落之间设立了围墙和绿篱，对近距离的视线进行遮挡，既提高了居住环境的私密性，又避免了简单重复中形成的单调气氛。 周边配套设施 中小学：昌平区六街小学、昌平区三街小学、昌盛园小学、昌平区城关小学；昌平区第一中学、昌平区第二中学、昌平区第五中学、昌平实验中学大学：中国政法大学、石油大学、北京化工大学等多所名牌院校综合商场：新世纪商城、世纪联华超市、阳光百货、国泰商厦等银行：中国银行，农业银行，建设银行，工商银行等医院：昌平区中医医院、昌平区区医院、昌平区妇幼保健院。 楼层状况 一期共有7栋住宅楼，共计1548户。分别为：1-1#楼28层，1-2#楼9层，1-3#楼28层，1-4#楼28层，1-5#楼28层，1-6#楼22层，1-7#楼21层。其中1-1#、1-3#、1-4#、1-5#各为3个单元，1-6#、1-7#各为2个单元。 1.4项目特点

小区物业经营方案.doc

小区物业经营方案1 小区物业经营方案 小区物业经营方案提要：有偿服务是物业服务企业收益一部分，有偿服务要在前期物业服务中予以收取，这样更利于业主的理解和认可，先制定物业有偿服务收费标准 更多精品源自方案 物业服务要获得持续的经营效益，就要立足发展，“只有发展才是硬道理”，我们应当主动地参与市场竞争，以积极的心态拓展项目，寻求更大的规模效益。为更好地提高物业服务收益，解决如何突破困境、提高经营效益的问题，特制定此多种经营方案。 物业服务企业“一业为主，多种经营”的经营战略是值得提倡的，即以物业服务为主营业务，在此基础上开展其他各经营活动，但是“多种经营”并非不务正业，不能偏离物业服务和服务的主题，物业经营要围绕“服务业户”这一中心，开发能产生一定经济效益、能满足业户多种需求的经济增长体，达到“双赢”目的。 一、控制成本和各项支出是开展多种经营的前提 开展经营的目的是为了增加收益，而增加收益一方面可以体现在节约成本和各项支出，物业服务企业节约成本，是提高经营效益的根本途径。可以采取以下措施： 1．执行全面预算管理制度

对于年度各项支出和成本费用按本年度实际情况进行预算 管理，在年度支出中严格按预算进行支出，超出部分无特殊原因不行进行支出，这样一方面严格了财务制度，另一方面对于支出管理也能做得“心中有数”，有利于减少盲目的支出和不必要的支出； 2．节约管理费用。 物业服务行业竞争激烈，业主对物业服务的要求也在不断提高，物业服务企业只有千方百计地降低管理成本，才能在竞争中站稳脚跟。 （1）控制公司人数，培养一专多能的人才，以节余人工成本。 （2）做好设备设施维护保养，降低维修成本。 （3）教育员工厉行节约，以降低办公等费用。物业服务企业应该节约管理费用，但也要省钱省到该省的地方，绝不能打着节约之名，行“少服务”或“不服务”之举。 二、开展多种经营的方式 物业服务首先应该当是服务，在服务好业户的情况下进行多种经营，针对项目小区的特点和实际情况，可以采取以下几种经营方式： 1、与装修公司及其它单位进行合作，收取广告费和管理费。由于小区业主入住率不太高、未装修户数较多、户型面积较大；

物业管理服务方案提纲.doc

物业管理服务方案提纲1 学院物业管理服务方案提纲 一、学院物业管理服务背景 (一)、学院背景（物业公司通过对学院历史、文化等相关方面的了解， 制定出更加符合学院师生的物业管理服务方案） （二）、物业特点：（学校的物业管理既是最轻松也是最复杂，学院系别较多，各种专业设施设备也有诸多不同，物业公司必须制定出详尽的方案，才能真正做好一个大学的物业管理服务。） 1、注重学院形象。（物业公司应对教学楼等各种注意保修，以保持我院 形象） 2、把握功能特点。（根据各栋的不同利用方式，制定合理的安排管理， 提高资源利用率。） 3、整合技术资源。（学院物业管理项目众多，所以可以最理想的的技术 组织方式是以主干专业管理人员为核心组建服务中心，以外围技术组织为补充，强化专业管理水平，而且要保证外围技术力量全面性、及时性、经常性

的技术支持。） 4、注意特殊专业与建筑。（如物管专业，物业公司可与学院物管教研室 加强联系，以促进学院物管水平的提高并有利于加强学生对专业的了解与熟悉程度。如殡仪专业，物业公司在该系的管理应该从实际情况出发，制定合适的方案。如图书馆应注意防火防潮工作。） 二、学院物业的基本情况 （一）学校物业项目基本经济技术指标。（物业公司接管学院物业之后必须了解的情况要素） （二）物业的性质、类型、使用功能（民政学院作为一个大学，物业方面的设施设备肯定要多于小区，因此必须对学院各种设备设施要有相当的了解。尤其是以前未接触过的。） （三）物业项目内部情况以及相关地理情况（将学校的地理位置，周边地理环境摸清，更利于以后的长期管理。如我院的地形起伏较大，校园面积较大，树木较多，后山多墓地，清明扫墓必须严格巡逻。） （四）物业项目外部条件（学院交通位置等各种有利条件都必须了解好。） 三、物业管理的基本思路和绩效目标。 （一）物业公司根据学校的学期来制定与季节相对应的工作

项目物业管理策划方案

某项目物业治理方案 一、概述 某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业治理水准将更显重要。 二、目标贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业治理理念，通过优良的服务将某小区治理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌， 三、组织物业治理行业是一微利行业，当前多数物业治理企业处于亏损状态。因此，物业治理企业的组织要更加简洁、有用，降低组织内耗及劳资成本等。反馈运行机制组织结构图经营环境图 四、人事人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。可能16名职员（按整个小区交付时设计）。 www.37 https://www.docsj.com/doc/211019147.html, 中国最大的资料库下载

序号岗位人数要紧职责备注 1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。 2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。 3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证 4 物业治理员 1 具体物业治理、装修监管、收费、维保服务等。 5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车治理、小区内公共秩序等。 6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。 7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。 职员招聘后即由公司聘请的物业治理顾问公司进行培训，骨干职员将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。 五、经营预测a) 经营收入： 19.14万元（年度，以下省略） l 物业治理费：11.34万元应收12.6万元30000*12*0.35=126000（元）可能收入11.34万元（收缴率90%）l 维修服务费：0.5万元l 特约服务：5.8万元l 其他收入： 1.5万元b) 支出：20.25万元l 人职

物业管理公司运营管理方案(草案)

物业管理公司 全面运营管理方案 (草案) 物业管理有限公司 2017年6月18日 【目录】 一、组织加构得设定 二、物业公司得工作职能 三、物业公司发展方向确定 四、物业得公司收支分析 五、住宅项目经营管理方案 六、物业管理公司盈利模式得确定 前言 优质得物业管理就是吸引客户得法宝,就是经营者创造收益得源泉;而良好得经营效益又为物业管理提供了资金支持,以经营引导管理、以管理促进经营,二者相互依托,相互促进。 商品住宅楼就是随着经济得高速发展,为满足高品质、舒适、便

捷得居住环境需要而产生得一种房地产商品。其商品属性从客观上要求物业服务公司要围绕经营实施科学化、专业化、人性化得管理服务,从而建立一个让业主享受到舒适、便捷、宜居得生活环境,使物业实现保值增值。 一、组织加构得设定 暂以原有架构运营,视运营情况对岗位,职能,责任逐步调整,以免出现不稳定得状况。 二、工作职能建立 1.制度管理:制定物业公司日常工作得流程,工作秩序,制定相关得运营管理制度。 2.财务预算:控制物业公司得整体得运营成本费用,拟定物业费及其她综合性收入与全面支出预算。 3.决策工作:分析各项工作任务及经营状况,对运营中出现得问题提出意见及建议,解决运营中出现得问题。 4.协调工作:协调各项目之间得关系,由各项目协调好入驻业户公共关系。 5.业主管理:制定管理相关规定及程序,协助业主办理入住、过户手续,督促业主服从各项管理制度。 6.监管工作:监管各项目运营情况,定期各类报告,了解员工工作表现、人员变动、掌握项目经营情况,改善工作流程。 7.业主服务:巡视物业公司员工提供之业主服务态度、服务技巧等,若有业主投诉,细心聆听、查明因由,及时解决问题及投诉,保持物业公司之信誉及形象。 8.营销工作:配合制定全年营销计划,执行各项营销活动,参与营销推广活动之推广计划及实施。 9.培训工作:对项目主要管理人员进行培训,如日常工作程序,业主沟通技巧等, 10.培养物业公司员工团队精神:倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作得工作氛围。 三、本公司得发展方向确定 物业管理企业正逐步走向市场化、规范化,一些依靠开发商“过生活”得襁褓之婴,也慢慢走出保护伞,逐渐走向市场化。但在我国,多数物业管理企业仍然存在专业水平匮乏得现象,也因此导致物业管理行业频频闹纠纷,所以,提高物业管理企业得专业化水平就是我国物业管理企业得唯一发展方向。

物业管理服务方案提纲

长沙民政学院物业管理服务方案提纲 一、长沙民政学院物业管理服务背景 (一)、学院背景（物业公司通过对学院历史、文化等相关方面的了解， 制定出更加符合学院师生的物业管理服务方案） （二）、物业特点：（学校的物业管理既是最轻松也是最复杂，学院系别较多，各种专业设施设备也有诸多不同，物业公司必须制定出详尽的方案，才能真正做好一个大学的物业管理服务。） 1、注重学院形象。（物业公司应对教学楼等各种注意保修，以保持我院 形象） 2、把握功能特点。（根据各栋的不同利用方式，制定合理的安排管理， 提高资源利用率。） 3、整合技术资源。（学院物业管理项目众多，所以可以最理想的的技术 组织方式是以主干专业管理人员为核心组建服务中心，以外围技术组织为补充，强化专业管理水平，而且要保证外围技术力量全面性、及时性、经常性 的技术支持。） 4、注意特殊专业与建筑。（如物管专业，物业公司可与学院物管教研室 加强联系，以促进学院物管水平的提高并有利于加强学生对专业的了解与熟悉程度。如殡仪专业，物业公司在该系的管理应该从实际情况出发，制定合适的方案。如图书馆应注意防火防潮工作。） 二、学院物业的基本情况 （一）学校物业项目基本经济技术指标。（物业公司接管学院物业之后必须了解的情况要素） （二）物业的性质、类型、使用功能（民政学院作为一个大学，物业方面的设施设备肯定要多于小区，因此必须对学院各种设备设施要有相当的了解。尤其是以前未接触过的。） （三）物业项目内部情况以及相关地理情况（将学校的地理位置，周边地理环境摸清，更利于以后的长期管理。如我院的地形起伏较大，校园面积较大，树木较多，后山多墓地，清明扫墓必须严格巡逻。） （四）物业项目外部条件（学院交通位置等各种有利条件都必须了解好。）

物业管理公司接管新小区管理方案说明

管理方案

目录 前言…………………………………………………………………………………2-4 第一部分物业公司简介…………………………………5-6 第二部分管理服务理念、方针、内容、运作机制、管理措施………………7－12 一、服务理念 二、方针 三、内容 四、管理运作机制 五、管理措施 第三部分管理经营机构框架及管理目标……………………………………13－16 一、管理经营机构框架 二、人员编制计划 三、管理服务目标 第四部分日常物业管理运作…………………………………………………17－31 一、前期介入阶段的管理 二、入住装修阶段的管理 三、常规管理运作阶段的管理 （一）管理处内部运作管理 （二）给排水设备及水景管理 （三）消防管理 （四）机电设施养护和修缮管理 （五）治安管理 （六）清洁管理 （七）园林绿化管理 （八）车辆管理 （九）房屋管理 （十）物业管理工作抽查与考核管理 第五部分物业管理制度………………………………………………………32－43 一、公司办公室工作 二、公司物业部管理工作 三、物业管理财务、资金的管理 四、机电设备管理 五、房屋管理

六、治安、保卫 七、小区清洁 八、园林绿化 九、车辆管理 十、维修、养护 十一、消防、安全 十二、社区文化 十三、物业接管、入住

前言 「」一期座落于福建省福州市，地理位置优越，路网发达。项目占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中住宅总建筑面积平方米，商业总建筑面积平方米，机动车停车位个。绿化率为 %。小区配套设施完善，配有平方米幼儿园。「」一期项目由公司开发建设。「」一期将以其卓越品质、高端的产品、优美的环境为高尚人士塑造一个舒适的居家港湾！ 若我们有幸进驻「」，将在广大业主的全面监督、指导和支持下，全心全意为业主提供优质服务，真正做到物业的保值、增值，使「」的知名度和美誉度得到提升，最大限度地满足业主对高品质生活的追求，为业主营造一个安心、舒心、放心的生活环境。据此，我公司依据贵公司的要求制定出相应可行的管理方案，并通过我公司专业化的管理服务，将「」一期项目塑造成当地一个亮点，使「」的品牌在该项目中得到体现和延伸！ 我公司具有： 雄厚的资金实力 本公司是大型专业物业管理公司，注册资金万元。迄今为止，公司总资产万元。 强大的技术保障力量 一流的管理和合理的收费 现本公司具有国家级物业管理资质，并培养出一批具有现场管理经验人才。同时公司结合日常管理工作制定了一套科学、完备的管理制度，形成了独有的管理特色。正是我公司科学、规范的服务管理，使「」。 我公司的收费均依政府相关文件及开发定位为指导，合理定价、力争使业主享受超值服务。 丰富的物业接管经验

住宅小区经营管理方案

小区经营管理方案 目录 内容摘要..................................................................... 错误！未定义书签。关键词......................................................................... 错误！未定义书签。一．物业管理小区概述............................................. 错误！未定义书签。1．小区经营的理论 ................................................... 错误！未定义书签。2．小区的内容.............................错误！未定义书签。二．住宅小区的概述及其特点................错误！未定义书签。 1．住宅的概述 .................................................. 错误！未定义书签。 2．住宅小区的功能及特点 ................................ 错误！未定义书签。三．小区经营方案..........................错误！未定义书签。 1．小区经营的视图 .......................................... 错误！未定义书签。 2．小区经营人员的结构说明 ............................ 错误！未定义书签。四．小区物业管理系统......................错误！未定义书签。 1、小区物业管理系统 (7) 2、小区网络系统用户管理功能图 (7) 3．小区住户信息管理功能 (7) 五．对住宅物业在未来的展望 (9) 小区经营方案

小区物业服务管理方案

裕马龙城小区物业服务管理方案 制作方：曲靖市万象物业管理有限公司 一、目的和职责 1．目的 为了搞好裕马龙城小区物业管理服务工作，为业主/住户创造温馨、和谐、优美、整洁的居住环境，我公司特制定本方案。 2．指导思想 一切从业主的需要出发，在物业管理中体现以人为本，服务至上的原则。通过对小区的房屋建筑、公共设施设备、公共秩序、环境卫生、绿化等实施全面的管理，努力把裕马龙城建成安全小区、环保小区、文明小区。 3．职责分配 （1）本服务方案由客户服务部负责具体制定并对执行情况进行监督。 （2）其他部门负责所属服务的具体执行工作。 （3）行政人事部承担各个部门在执行过程中的协调工作。 二、服务基本要求 1．接管物业项目时，认真查验小区共用部位、共用设施设备，保证验收手续齐全。 2．同所有业主签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系，并依照合同开展各项服务工作。 3．制定完善的物业服务管理方案，并建立完善、齐全的质量管理、财务管理、档案管理、人事管理等各项制度。 4．公司管理服务人员在开展工作时，应根据服务特点统一着装、佩

戴标志，行为规范，服务主动、热情。 5．公司公示24小时服务报修电话，有专职客户服务人员，24小时受理业主/住户来访来电、咨询、报修和投诉；有完整的报修、维修和回访记录。水、电、等急迫性报修15分钟内、其他报修30分钟内到达现场；建立报修、投诉台账，报修服务48小时内进行100%的回访，投诉4个工作日内100%回复；夜间有管理人员值班，处理突发紧急事件。 6．根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。 7．在资金和费用管理上，均按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况，按合同约定规范使用住房专项维修资金。 8．每年至少两次征询业主/住户对物业服务的意见，满意率达到70%以上。 9．建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预防预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能保证预案的及时启动。 三、服务标准 1．房屋维修管理 （1）每年1次对房屋共用部位及共用设施设备进行安全普查，根据普查情况制定维修和管理计划，上报委托方并组织实施。 （2）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保证房屋的使用功能和安全，杜绝安全事故的发生，填写检修记录和保养记录并确保记录的

最新最全物业事业部运营管理方案

物业事业部运营管理、拓展方案

一、物业事业部的工作职能 1．制度管理：制定物业公司日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。 2．财务预算：参与物业公司的整体的运营成本费用，拟定公司物业运营预算。 3．决策工作：分析各项工作任务及经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。 4．协调工作：协调各部门之间的关系，协调各业主的公共关系。 5．项目管理：协助各项目的工作进度，协助建立各项管理制度。 6．监管工作：监管各项目运营情况，定期检查，了解员工工作表现、人员变动、掌握经营情况，改善工作流程。 7．业主服务：巡视物业公司员对业主服务态度、服务技巧等，若有业主投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持公司信誉及形象。 8．拓展工作：配合制定全年拓展计划，，参与拓展活动及推广计划及实施。 9．培训工作：对各项目人员进行培训，如日常工作程序，沟通技巧等， 10．培养物业公司员工团队精神：倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作的工作氛围。 发展方向确定

物业管理企业正逐步走向市场化、规范化。但是由于物业管理企业仍然存在专业水平匮乏的现象及业主对物业企业天然敌对心态，因此导致物业管理行业频频闹纠纷，所以，提高物业管理企业的专业化水平是我国物业管理企业的唯一发展方向。现代物业管理中大部分的职能是通过对物和对行为的管理，最终转向以提供优质服务主经营方式转变。 物业管理涉及业主的方方面面，各项管理工作针对性、技术性又很强，要提高物业管理的整体水平，降低物业管理的成本费用，就必须对物业实行专业化管理，由物业管理企业来全面负责和承担管理责任。 物业公司走规范化、专业化的发展之路，是本集团物业管理公司发展的方向，也是未来我物业公司发展的必然趋势，这需要物业公司的每一名物业管理人去思考、去创造、去实现。 物业收支分析 物业公司的收入来源，大致归纳就包含四个方面的收入： 1、公共性服务费用的收入，就是通常所说的物业管理费； 2、公众代办性服务费的收入； 3、外包项目服务费的收入； 4、物业企业的综合经营的收入。 第一种物业管理费是物业公司小区住宅项目，在短期或中长期时间内作为市场发展吸引力的主营业务收入。作为实质性的物业经济收

物业管理项目的运作

物业管理项目的运作 LG GROUP system office room 【LGA16H-LGYY-LGUA8Q8-LGA162】

物业管理项目的动作 物业管理企业通常下设一个物业管理机构负责某一具体物业管理项目的管理和运作。我们称之为“项目管理部门”，简称“项目部”，对其负责人称“经理”。 一、物业管理项目部组织机构的设置 在目前物业管理企业管理方式中，主要有三类情况：一是公司管理规模较小，只管理两三个项目，未明确设立项目部，基本上由公司直接管理；二是管理规模较大的公司，下辖十几个、几十个管理项目，采用公司统一管理、各项目部具体操作的运作方式；三是管理规模很大，包括跨区、跨省的物业管理项目，公司一般采用类似于事业部制组织形式，使各大项目具有较强的独立运作能力。 （一）项目部组织机构常用形式 物业管理项目部组织机构设置原则是统一领导，分级管理，实用高效，一专多能。一般根据管理项目的规模、类型以及自身人、财、物等资源情况，选择适宜的组织形式，包括直线制、直线职能制和事业部制等。 1.直线制。直线制机构适应于规模小、类型简单的物业管理项目的初期管理（图示）。其特点是物业管理项目经理亲自执行全部管理职能，采取垂直管理方式，不设中间职能部门。优点是体系简单、环节少、效率高，项目经理集指挥与管理职能于一身。但直线制机构无法适应较大规模和较复杂的管理项目。 上图也可以简化为下图形式。直线制组织机构根据物业项目具体情况来设置班组，班组可以分属事务助理或主管管理。 2.直线职能制。这是目前物业管理项目部普遍采取的组织形式。在直线制基础上，本形式为项目部各级负责人适当增加了职能机构和专职人员，他们既能在各自职能范围内直接指挥下属单位，又服从于项目经理统一领导（下图）。直线职能制适应于较大规模、较复杂的物业管理项目，其优点是既能发挥职能机构专业管理作用，又便于统一指挥。缺点是横向协调容易出现问题，影响工作效率。 3.事业部制。当物业管理企业管理规模不断扩大，异地物业管理项目、区域性物业管理项目、分公司等不断增多时，直线职能制就无法满足业务发展要求。此时，物业管理企业与项目部、分公司以及下属机构之间宜采取事业部制组织形式。该组织形式按照“集中决策、分散经营”的原则，在公司总部下设类似于事业部制式的项目部，各项目部在公司总部制定的政策、目标、计划指导下，根据物业经营管理的需要设置组织机构（图示）。事业部制的特点是对不同的物业管理项目建立相对独立的项目部，每个项目部在公司总部的领导下，实行独立核算、自主经营，对公司担负完成经营管理目标的责任，同时在经营管理上拥有相应的权利。这是目前大型物业管理企业比较适合的一种组织形式，国外物业管理服务品牌企业也多用这种组织形式。 事业部制的主要优点是：各事业部在允许范围内独立经营，提高了管理的灵活性和对市场竞争的适应性，又具有较好的稳定性；有利于最高管理机构摆脱日常事务工作，能够集中精力做好决策和大政方针的研究；有利于培养全面的管理人才；有利于组织专业化经营活动，提高综合效益；有利于建立考核管理人员业绩的标准。事业部制的主要缺点是机构重叠，管理人员协调配合易出现矛盾，影响各事业部之间的合作。 （二）项目邵人员配备 在物业管理项目部人员配备上，首先要慎重选择德才兼备的优秀骨干担任项目部的经理及部门经理，这是管理项目成功与否的关键因素。聘用各级经理时，在能力和品德

XX公司运营管理方案

龙城·金帝园物业运营管理方案 山西华岳物业管理有限公司 2015年12月编制

目录 （一）服务理念及发展目标 （二）管理机构、人员编制及薪资（三）收费项目及标准报备 （四）开办测算及日常管理测算 （五）公司各部门岗位职责 （六）公司各项规章制度及员工考核标准（七）公司各岗位工作内容 （八）员工服务礼仪及规范 （九）员工理论知识培训 （十）突发事件应急处理机制及处理程序（十一）物业接管验收 附件： 业主临时规约

（一）服务理念及发展目标 1. 服务宗旨： 全心全意全为您 2. 服务理念： 真诚为基、理解为柱、沟通为梁 3. 质量方针： 科学管理、完善服务、注重细节、坚持创新 4. 服务准则： 依法管理，业主至上，用我们的真心、热心、爱心、细心、精心为业主提供五心服务 5．员工修养理念： 勿以恶小而为之，勿以善小而不为。 每日学习，每日进步。 将投诉做成惊喜。 始终保持耐心，始终保持微笑。 企业的每一位员工都是企业的形象代言人,每一个人的一举一动都代表着公司形象。 6. 发展目标 企业不发展就是退步 以金帝园项目为基础，以万科物业为样板，保证质量,练好内功，宣传自己，扩大影响，打造本地最好的物业服务企业，努力在本地承接

多个物业项目，使我公司不断发展壮大，力争在三到五年内晋升成为国家二级资质的物业服务企业。 （二）人员编制及薪资 人员配置 人员薪资体系

（三）物业收费项目及标准 法律依据：国务院《物业管理条例》发改委、建设部《物业服务收费管理办法》、福建省《山西省物业服务收费管理实施办法》，并根据晋中本地的物业管理市场实际情况制定。

小区物业管理服务方案

XX小区物业管理方案 第一章前言 “×××”小区位于－－,与xxx近在咫尺。小区总建筑面积xx 万多平方米,由小高层低密度住宅、特色点式楼与纯版式小高层组成。小区内设有超市以及商办服务区等;商铺面积×㎡;地下停车场×㎡;地上停车场×㎡;车库×个。房屋配套设施齐全:暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进,设有电视监控,周界防范,电子巡更,背景音乐,远程抄表系统等,让您感到方便、舒适、安全。 高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值,从而确保小区保值、增值。××××公司就是具有物业管理三级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达×多万㎡。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神就是“XX物业,勇争第一”。 我公司将利用我们“天时、地利、人与”的得天独厚的管理优势,以及公司先进的管理模式,丰富的管理经验,专业化的管理队伍,使×××小区更增魅力,更上档次。通过全方位的服务,提高小区的知名度,使×××真正达到增值保值的目的,为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨就是以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标:以公司经营为主

导,寓管理于服务之中,为业户推出完善的管理服务,为企业打造物业品牌。 第二章物业管理要点 ◆运用持续发展的战略,确保物业的保值与增值; ◆人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁,增进了解与信任,以诚信为本提高管理服务的信誉; ◆结合物业实际情况,导入切合实际的管理理念,以高效率的管理降低成本,全心全意为业户服务; ◆采用PDCA循环整改的方法,不断提高物业管理水平; 管理处采用的管理体制就是:企业化、专业化、一体化。管理思想就是:安全第一,不断满足业户日益增长的对服务的需求,打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。在实际服务管理中,公司将抓住以下三个重点: 1、完善服务、诚信待人。 物业管理就是以服务为主的行业,为此我们将在今后的服务工作中,充分体现我们的服务宗旨与追求目标,奉行“以人为本,业户至上”的原则与服务周到的服务理念,为业户提供全方位、高品质的优质服务,并将日常服务紧密融合于管理之中,与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求,在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活与工

物业小区经营方案

物业小区经营方案 物业服务要获得持续的经营效益,就要立足发展,“只有发展才是硬道理”,我们应当主动地参与市场竞争,以积极的心态拓展项目,寻求更大的规模效益。为更好地提高物业服务收益,解决如何突破困境、提高经营效益的问题,特制定此多种经营方案。 物业服务企业“一业为主,多种经营”的经营战略是值得提倡的,即以物业服务为主营业务,在此基础上开展其他各经营活动,但是“多种经营”并非不务正业,不能偏离物业服务和服务的主题,物业经营要围绕“服务业户”这一中心,开发能产生一定经济效益、能满足业户多种需求的经济增长体,达到“双赢”目的。 一、控制成本和各项支出是开展多种经营的前提 开展经营的目的是为了增加收益,而增加收益一方面可以体现在节约成本和各项支出,物业服务企业节约成本,是提高经营效益的根本途径。可以采取以下措施: 1.执行全面预算管理制度 对于年度各项支出和成本费用按本年度实际情况进行预算管理,在年度支出中严格按预算进行支出,超出部分无特殊原因不行进行支出,这样一方面严格了财务制度,另一方面对于支出管理也能做得“心中有数”,有利于减少盲目的支出和不必要的支出; 2.节约管理费用。 物业服务行业竞争激烈,业主对物业服务的要求也在不断提高,物业服务企业只有千方百计地降低管理成本,才能在竞争中站稳脚跟。 (1)控制公司人数,培养一专多能的人才,以节余人工成本。 (2)做好设备设施维护保养,降低维修成本。 (3)教育员工厉行节约,以降低办公等费用。物业服务企业应该节约管理费用,但也要省钱省到该省的地方,绝不能打着节约之名,行“少服务”或“不服务”之举。 二、开展多种经营的方式 物业服务首先应该当是服务,在服务好业户的情况下进行多种经营,针对项目小区的特点和实际情况,可以采取以下几种经营方式: 1、与装修公司及其它单位进行合作,收取广告费和管理费。 由于小区业主入住率不太高、未装修户数较多、户型面积较大;同时现阶段也是装修一个相对的高峰期,对于装修公司和其它与装修息息相关的商品商家、企业的吸

某物业公司管理服务方案

一品山海物业管理服务方案

目录 公司简介· 社区项目概况· 顾客群特点及需求分析·· 物业管理服务模式· 实施高品位物业管理的目标与整体策划·管理架构和服务人员配置方案 日常物业管理的内容和方案 社区· 物业管理费测算·

一、公司简介 珠海经济特区H发物业管理公司成立于一九八五年，是珠海市最早成立的物业管理公司之一。公司为集体所有制企业，注册资本五百万元，二OO三年获得全国物业管理一级资质。 公司坚持“全心全意为客户服务”的企业宗旨，贯彻“不懈追求完美，永远真诚服务”的质量方针，以客户为中心，为客户提供全方位优质物业管理服务，在吸取国内外先进物业管理经验的基础上，积极探索有自身特色的物业管理新模式、新途径、新方法，建立和完善服务质量管理体系，于二OO二年通过ISO9001：2000质量管理体系国际认证，并于二OO三年获得全国物业管理企业一级资质。 公司现管理的主要物业有珠海拱北口岸联检大楼、H发新城、鸿景花园、美景山庄、珠海特区报业大厦、中国建设银行珠海市分行及各营业网点、珠海市中级人民法院审判综合楼、嘉园、九洲花园、中山H发生态园等三十多个项目，物业类型包括住宅区、写字楼、工业厂区、政府物业等，目前管理物业总建筑面积三百多万平方米，拥有员工一千多人，是珠海市规模最大、实力最强的物业管理企业之一。 为了进一步提高公司经营水平和物业管理服务水平，本公司在全面实施ISO9001:2000质量管理体系的基础上，导入CI企业形象系统工程，建立、运行并不断改进质量管理体系。公司的质量方针是“不懈追求完美，永远真诚服务”；公司的质量目标是“成为国内物业管理的知名企业，坚持“社会化、专业化、市场化”的企业发展方向，为顾客提供优质可靠的物业管理

物业事业部运营管理方案

物业事业部运营管理方 案 Document number：WTWYT-WYWY-BTGTT-YTTYU-2018GT

物业事业部运营 管理、拓展方案 一、物业事业部的工作职能 1．制度管理：制定物业公司日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。 2．财务预算：参与物业公司的整体的运营成本费用，拟定公司物业运营预算。 3．决策工作：分析各项工作任务及经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。 4．协调工作：协调各部门之间的关系，协调各业主的公共关系。 5．项目管理：协助各项目的工作进度，协助建立各项管理制度。 6．监管工作：监管各项目运营情况，定期检查，了解员工工作表现、人员变动、掌握经营情况，改善工作流程。 7．业主服务：巡视物业公司员对业主服务态度、服务技巧等，若有业主投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持公司信誉及形象。 8．拓展工作：配合制定全年拓展计划，，参与拓展活动及推广计划及实施。 9．培训工作：对各项目人员进行培训，如日常工作程序，沟通技巧等，

10．培养物业公司员工团队精神：倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作的工作氛围。 发展方向确定 物业管理企业正逐步走向市场化、规范化。但是由于物业管理企业仍然存在专业水平匮乏的现象及业主对物业企业天然敌对心态，因此导致物业管理行业频频闹纠纷，所以，提高物业管理企业的专业化水平是我国物业管理企业的唯一发展方向。现代物业管理中大部分的职能是通过对物和对行为的管理，最终转向以提供优质服务主经营方式转变。 物业管理涉及业主的方方面面，各项管理工作针对性、技术性又很强，要提高物业管理的整体水平，降低物业管理的成本费用，就必须对物业实行专业化管理，由物业管理企业来全面负责和承担管理责任。 物业公司走规范化、专业化的发展之路，是本集团物业管理公司发展的方向，也是未来我物业公司发展的必然趋势，这需要物业公司的每一名物业管理人去思考、去创造、去实现。 物业收支分析 物业公司的收入来源，大致归纳就包含四个方面的收入： 1、公共性服务费用的收入，就是通常所说的物业管理费； 2、公众代办性服务费的收入； 3、外包项目服务费的收入； 4、物业企业的综合经营的收入。

物业公司多种经营管理办法实施细则 - 制度大全

物业公司多种经营管理办法实施细则-制度大全 物业公司多种经营管理办法实施细则之相关制度和职责，物业公司《多种经营管理办法》实施细则(试行)第一条:为进一步强化《多种经营管理办法》的有效执行,提高在运用过程中的可操作性,根据公司的相关管理制度,特制订《多种经营管理办法》实施... 物业公司《多种经营管理办法》实施细则(试行) 第一条:为进一步强化《多种经营管理办法》的有效执行,提高在运用过程中的可操作性,根据公司的相关管理制度,特制订《多种经营管理办法》实施细则(下称"本细则")。 第二条:本细则由公司财务部、品质培训部负责管理、解释。 合同的申报、审核、审批 第三条:合同总金额在500元(含500元)以下,期限在3个月以内,管理中心(处)可以根据实际情况与合作方进行约定,约定可以选用口头或书面形式。在执行前5天向公司品质培训部、财务部报备。每月底以书面形式报备财务部及品质培训部。 第四条:合同总金额超过500元,管理中心(处)在与合作方确定意向后,草拟合同报公司审核,总经理审批。 第五条:报审的合同由行政与人力资源部负责签程,合同的审核审批应在接到合同后7个工作日(含周六、周日)内完成,遇相关负责人出差,审核审批时间自动顺延,行政与人力资源部向管理中心(处)反馈。 第六条:行政与人力资源部负责合同在审核审批过程中意见的反馈。 第七条:修改后合同由管理中心(处)再次报公司审核审批,执行本细则第五条、第六条,直至盖章签约; 第八条:合同签字盖章生效后,我方原件由行政与人力资源部备份,管理中心(处)留存复印件,并由行政与人力资源部将复印件送至财务部备份; 第九条:管理中心(处)负责合同的执行,严格履行合同内容,接受公司品质培训部、财务部对合同执行情况的监督、检查。 其它 第十条:其它未涉及的事项按照《多种经营管理办法》执行。 第十一条:本细则为《多种经营管理办法》的组成部分,经公司经营班子、部门会签后生效。水电工岗位职责测量员岗位职责施工员岗位职责 欢迎下载使用，分享让人快乐