资产评估-成本法、市场法及收益法的比较

市场法，成本法，收益法的区别一、含义

市场法，也称现行市价法或市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出（交易）的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。成本法，是指在被评估资产现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。

收益法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。

比较：市场法的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价，所

以市场法的应用，与市场经济体制的建立与发展，资产的市场化程度密切相关。运用市场法进行资产评估的资料具有时效性。而成本法的资料是历史资料，受时间的限制不大。收益法则是通过估算未来预期收益来评估资产价值。

二、基本原理

市场法，是按所选参照物的现行市场价格，通过比较被评估资产与参照资产之间的差异并加以量化，以调整后的价格作为资产评估价值。

成本法：被评估资产评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值收益法，是通过预测被评估资产的未来

收益并将其折现，以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。

三、资产计价尺度

市场法，是以市场价格作为资产评估的计价尺度。

成本法，是以重置成本作为资产评估的计价尺度。

收益法，是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。

四、前提条件

市场法：

1、需要有一个充分发育活跃的资产市场；

2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。

3、参照物的基本数量至少为3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代

成本法：

1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；

2、应当具备可利用的历史资料。成本法

的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集；

3、形成资产价值的各种损耗是必要的；

4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。被评估资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。

收益法：

1、被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系。

2、资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量。

3、被评估资产预期获利年限可以预测。

五、适用范围

市场法，只适用于以市场价值为基础的资产评估业务。只要满足市场法的3个前提条件就可以运用市场法。但下列情况不宜采用市场法：1）因资产具有特定用途或性质特殊，很少在公开市场出售，以致没有公开市场价格的资产，如专用机器设备，或无法重置的特殊设备都不宜采用市场法；2）对于大多数无形资产而言，因其具有保密性、不确定性及不可重复性等特点，所以其交易价格资料往往不对外公开，评估人员无法收集其价格资料，因此不宜采用市场法。

成本法，适用范围最为广泛，原则上说，对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都适用。具体而言，除单项资产和特殊用途资产外，对于那些不易计算未来收益的特殊资产及难以取得市场参照物的资产评估业务都可用此法进行评估。

收益法，一般适用于企业整体价值的评估，或者能够预测未来收益的单项资产或者无法重置的特殊资产的评估活动，如企业整体参与的股份经营、中外合作、中外合资、兼并、重组、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以单独计算收益的房地产、无形资产也可以应用此法。

2020年资产评估师考试-讲义-1-0401第四章 市场法和成本法在无形资产评估中的应用

第一节市场法在无形资产评估中的应用 【高频考点1】市场法的评估技术思路 （一）总价计量方式与从价计量方式 1.无形资产的总价计量方式 ①一项无形资产，往往不能单独发挥作用，一定需要与其他有形资产组成一个业务资产组共同发挥作用； ②该资产组发挥作用的能力是由资产组中的无形资产与有形资产共同决定的； ③该专利技术的价值，需要与这个业务资产组所产生的总收益一起计量。 2.无形资产的从价计量方式 所谓从价计量方式就是按照无形资产所组成的业务资产组可以获得的“单位收益”计量无形资产的价值。 包括以收入分成率为核心参数的从价计量方式和以利润分成率为核心参数的从价计量方式。 在实务中还会见到一种总价与从价相结合的计量方式，也就是我们通常所说的“入门费＋分成”的计量方式。这种计价方式实际是采用总价计算方式测算一个入门费，然后再外加一个从价计量方式的分成。 （二）总价计量方式下的市场法评估技术思路 总价计量方式下的市场法评估程序与市场法基本评估程序大致相同，但是总价计量方式下的市场法评估技术思路需要结合总价计量方式和无形资产自身的特征，考虑可比对象选择和差异分析调整的特殊要求。 1.可比对象选择 两个可比条件： ①标的无形资产和可比无形资产具有可比性； ②标的无形资产与可比无形资产相关的业务资产组具有可比性。 （1）无形资产的可比条件。 ①标的无形资产与可比无形资产相同或相似。 ②标的无形资产与可比无形资产权力状态相同或相似。 ③标的无形资产与可比无形资产所处的发展阶段相同或相似。 （2）无形资产相关业务资产组的可比条件。 ①与标的无形资产相关的资产组与可比无形资产相关的资产组具有相同或相似的经营业务，标的无形资产与可比无形资产在各自的资产组中所发挥的作用相同或相似。 ②标的无形资产与可比无形资产相关的资产组大小、规模相同或相似。 2.差异分析调整 （1）标的无形资产与可比无形资产的差异调整 标的无形资产与可比无形资产的剩余经济寿命的差异，可以通过分析相关业务资产组的寿命周期进行调整。 （2）相关资产组的差异调整 ①对标的无形资产与可比无形资产相关的业务资产组规模、大小的差异进行调整； ②对标的无形资产与可比无形资产相关的业务资产组产品毛利的差异进行调整； ③对标的无形资产与可比无形资产相关的业务资产中其他有形资产的维护支出成本的差异进行调整。 （三）从价计量方式下的市场法评估技术思路 从价计量方式下的无形资产评估通常不需要评估出无形资产的绝对价值，而是给出一个相对的比率，如收入分成率或利润分成率。同时，从价计量方式下的市场法评估技术思路也需要考虑可比对象选

资产评估：成本法、市场法和收益法的比较

市场法，成本法，收益法的区别一、含义 市场法，也称现行市价法或市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出（交易）的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。成本法，是指在被评估资产现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。 收益法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。 比较：市场法的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价，所以市场法的应用，与市场经济体制的建立与发展，资产的市场化程度密切相关。运用市场法进行资产评估的资料具有时效性。而成本法的资料是历史资料，受时间的限制不大。收益法则是通过估算未来预期收益来评估资产价值。

二、基本原理 市场法，是按所选参照物的现行市场价格，通过比较被评估资产与参照资产之间的差异并加以量化，以调整后的价格作为资产评估价值。 成本法：被评估资产评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值收益法，是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现，以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。 三、资产计价尺度 市场法，是以市场价格作为资产评估的计价尺度。 成本法，是以重置成本作为资产评估的计价尺度。 收益法，是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。 四、前提条件 市场法：

1、需要有一个充分发育活跃的资产市场； 2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。 3、参照物的基本数量至少为3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代 成本法： 1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性； 2、应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集； 3、形成资产价值的各种损耗是必要的； 4、被评估资产必须是可以再生的或者是

机器设备评估的成本法案例

机器设备评估得成本法案例 一、案例资料 (一)评估范围 1、基本情况 新华印刷厂位于上海市。 2、设备概况 新华印刷厂得设备:联想电脑、方箱机(二手1988年出厂)、烤板机、手动液压装卸叉车各一台,胶印机、柴油发电机组两台,手机一部,汽车别克SGM7160SLX、长安面包车SC6330各一辆。 (三)评估目得与评估基准日 本次评估为该企业设备转让提供作价依据。 评估基准日为:2010年5月31日。 (四)设备得清查核实 1、清查核实得内容 该印刷厂要转让得所有设备与车辆。 2、机器设备得分布情况设备均位于厂区内。 3、资产清查得过程与方法 (1)本次机器设备清查分三个阶段。第一阶段,对机器设备评估明细表进行帐帐相符核查;第二阶段,进行现场清查盘点工作;第三阶段,编写机器设备清查核实情况说明。 (2)现场清查盘点工作期间,评估人员对照资产评估申报明细表,在现场对设备进行了实地勘察,对主要设备得运行情况、功能、外观、使用及维修保养情况做了详细了解;查阅了有关得经济技术文件及原始购货凭证并做了记录或复印,为下一步评估工作做准备。 4、资产清查结论 该公司得主要设备由于投产使用时间较长,其目前技术状态一般。有部分设备都已达到使用年限。 二、评估过程 (一)评估依据 1、本次评估得法规依据主要有: (1)国务院《国有资产评估管理办法》1991、11; (2)原国家国资局《国有资产评估管理办法实施细则》1992、7,《资产评估操作规范意见(执行)》1996、5; (3)财政部《资产评估报告基本内容与格式得暂行规定》1999、3,《资产评估报告基本内容与格式得补充规定》1999、6;(4)国家经贸委等六部委《汽车报

市场法和成本法在无形资产评估中的应用

第01讲　市场法和成本法在无形资产评估中的应用 【本章考情分析】 本章考题可能涉及客观题、计算题。分值估计在8分左右，在复习中重点关注总价计量方式和从价计量方式下市场法的评估思路、市场法中评估参数分成率的计算，以及成本法的评估思路，成本法中重置成本指标的测算。 【高频考点1】市场法的评估技术思路 （一）总价计量方式下的市场法评估技术思路 总价计量方式下的市场法评估程序与市场法基本评估程序大致相同，但是总价计量方式下的市场法评估技术思路需要结合总价计量方式和无形资产自身的特征，考虑可比对象选择和差异分析调整的特殊要求。 1.可比对象选择 两个可比条件： ①标的无形资产和可比无形资产具有可比性； ②标的无形资产与可比无形资产相关的业务资产组具有可比性。 （1）无形资产的可比条件。 ①标的无形资产与可比无形资产相同或相似。 ②标的无形资产与可比无形资产权力状态相同或相似。 ③标的无形资产与可比无形资产所处的发展阶段相同或相似。 （2）无形资产相关业务资产组的可比条件。 ①相关的资产组相同或相似经营业务，无形资产在其中发挥作用相同或相似。 ②相关的资产组大小、规模相同或相似。 2.差异分析调整 （1）标的无形资产与可比无形资产的差异调整 标的无形资产与可比无形资产的 剩余经济寿命的差异，可以通过分析相关业务资产组的寿命周期进行调整。 （2）相关资产组的差异调整 ①相关的业务资产组规模、大小的差异进行调整； ②相关的业务资产组产品毛利的差异进行调整； ③相关的业务资产组中其他有形资产的维护支出成本的差异进行调整。 （二）从价计量方式下的市场法评估技术思路 从价计量方式下的无形资产评估通常不需要评估出无形资产的绝对价值，而是给出一个相对的比率，如收入分成率或利润分成率。同时，从价计量方式下的市场法评估技术思路也需要考虑可比对象选择和差异分析调整。 1.可比对象选择 要求标的无形资产与可比无形资产相同或相似。 对于采用“ 入门费＋分成”计量方式的，需要合理地分别测算入门费和分成率，或者采用一种合理的方式将入门费换算成分成，或者相反，将分成换算为总价计量的入门费。 2.差异分析调整 ①标的无形资产与可比无形资产对各自产品收益贡献的差异调整；（参考销售利润率差异） ②入门费绝对值大小对分成影响的差异调整。 【高频考点2】分成率的确定 （一）采用对比公司法测算分成率 ①寻找若干家与被评估无形资产拟实施企业处于同行业的公司作为“对比公司”；

论文范文—无形资产评估方法研究

无形资产评估方法研究 我国对无形资产的关注和研究是从改革开放以后才开始的，与西方发达国家相比起步比较晚，目前基本上处于借鉴西方国家无形资产评估理论和方法的阶段上，还没有形成自己的理论体系。对无形资产内涵的确定、类型的划分以及评估方法等方面基本上都是引进外国的。我们对无形资产的认识不深入，实务操作也处于起步阶段，这必然给我国的无形资产评估工作的发展完善带来一定的困难。但随着市场经济的发展，特别是知识经济的崛起，无形资产在国民经济建设中的作用越来越突出，企业也逐渐认识到无形资产在生产和经营中的重要作用，特别是改革开放以后，我国建立起市场经济的新体制，无形资产的评估和研究工作显得越来越重要。所以对无形资产基础理论的研究和规范实务操作就显得非常重要。 一、无形资产评估传统方法评析在无形资产评估过程中，评估方法的选择和运用处于核心地位。目前无形资产评估的主要方法有成本法、收益法和市场法，下面对这三种方法进行评析并对应用中的有关问题进行探 讨。 （一）成本法。成本法的基本思想是利用历史成本（即最开始购置或创造无形资产时所支付的完全成本）或简单重置成本（即以重新购进或创造无形资产时所需的支出费用）作为推算无形资产价值的主要依据。无形资产的重置成本法，是指在评估无形资产时，按被估资产的现时完全重置成本（重置价）减去应扣减损耗及贬值，或乘以成新率来确定被估无形资产价值的一种方法。公式为：无形资产评估值=无形资产重置成本X成新率。在实际运用中，重置成本 是根据历史成本调整得到的。历史成本体现了资产的原始形成过程，具有易获得性和可验证性，不受人为因素的影响，容易被人们所接受。成本法的适用场合是以摊销为目的的无形资产的评估，但相对于有形资产来说，无形资产有其特殊性，所以成本法的使用也有局限性。一是无形资产的历史成本具有不完整性、弱对应性及虚拟性等特点，因此根据历史成本调整得到的重置成本来评估无形资产现值是不合理的。二是无形资产的成新率很难确定。三是大多数无形资产常常存在着开发成本高而应用前景差或开发成本低而应用前景好的现象。对这样的无形资产用成本法进行价值评估是不合适的。 （二）收益法。收益法是通过估算被评估资产未来预期资产未来收益并折算成现值，借以确定被评估资产价

房地产评估习题(市场法和收益法)

房地产评估习题 1.有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下： 上表中成交价的单位为：元 /平方米。该城市地价指数表为： 另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在之间时，容积率每增加，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过时，超出部分的容积率每增长，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗地 2005年的价值。 解：（1）根据题意建立容积率地价指数表（如下表） 容积率 低价指数100105110115120125=100+100 ×5%[/] 128=125+100 ×3%[ 评估价值=参照物价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×容积率修正系数×土地状况修正系数 A：680×112/110×100/101×105/115×100/101=620元/平方米 B：610×112/110×100/100×105/105×100/99=627元/平方米 C：700×112/107×100/105×105/120×100/98=623元/平方米 D：680×112/108×100/100×105/100×100/99=748元/平方米 E：750×112/107×100/99×105/128×100/102=638元/平方米 F：700×112/112×100/100×105/115×100/101=633元/平方米 （3）评估结果 案例D的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地G的评估结果为：(620+627+623+638+633)÷5 =628(元/平方米) 2. 评估对象是一出租写字楼，土地总面积为5300平方米，总建筑面积25000平方米，建筑层数为18层，建筑结构为钢筋混凝土结构。该写字楼的土地使用权于2000年4月1日以出

房地产评估案例市场法收益法成本法

房地产评估案例市场法 收益法成本法 Coca-cola standardization office【ZZ5AB-ZZSYT-ZZ2C-ZZ682T-ZZT18】

房地产估价案例分析

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。

无形资产评估方法

无形资产评估方法 一、无形资产评估的成本法 二、无形资产评估的市场法 三、无形资产评估的收益法 无形资产评估方法直接关系到评估结果,我国无形资产评估实践中,往往由于不能运用科学的方法,造成较大的误差,要深入研究各类无形资产的评估方法,借鉴国外先进经验,综合我国评估工作的具体实践加以创新。现行的无形资产计算方法主要有市价法、收益法和成本法三种。 1、市场价值法。该法根据市场交易确定无形资产的价值,适用于专利、商标和版权等,一般是根据交易双方达成的协定以收入的百分比计算上述无形资产的许可使用费。该法存在的主要问题是:由于大多数无形资产并不具有市场价格,有些无形资产是独一无二的,难以确定交易价格,其次,无形资产一般都是与其他资产一起交易,很难单独分离其价值。 2、收益法。此法是根据无形资产的经济利益或未来现金流量的现值计算无形资产价值。诸如商誉、特许代理等。此法关键是如何确定适当的折现率或资本化率。这种方法同样存在难以分离某种无形资产的经济收益问题。此外,当某种技术尚处于早期开发阶段时,其无形资产可能不存在经济收益,因此不能应用此法进行计算。

3、成本法。该法是计算替代或重建某类无形资产所需的成本。适用于那些能被替代的无形资产的价值计算,也可估算因无形资产使生产成本下降,原材料消耗减少或价格降低,浪费减少和更有效利用设备等所带来的经济收益,从而评估出这部分无形资产的价值。但由于受某种无形资产能否获得替代技术或开发替代技术的能力以及产品生命周期等因素的影响,使得无形资产的经济收益很难确定,使得此法在应用上受到限制。 无形评估注意事项 无形资产评估使用收益法时应当： (一)在获取的无形资产相关信息基础上，根据被评估无形资产或者类似无形资产的历史实施情况及未来应用前景，结合无形资产实施或者拟实施企业经营状况，重点分析无形资产经济收益的可预测性，恰当考虑收益法的适用性; (二)合理估算无形资产带来的预期收益，合理区分无形资产与其他资产所获得收益，分析与之有关的预期变动、收益期限，与收益有关的成本费用、配套资产、现金流量、风险因素; (三)保持预期收益口径与折现率口径一致;

资产评估第三版习题答案

资产评估课后习题参考答案 第1章 资产评估概论 ■ 基本训练 1.1单选题 1. B 2. B 3.C 4.B 5.C 6.B 1.2 多选题 1.ACD 2.ACE 3.ACD 4.ABC 5.ACDE 6.ABD 1.3 判段题 1.× 2.× 3.√ 4.√ 5.× 6.× 第2章 资产评估的基本方法 ■ 基本训练 2.1单项选择题 1.A 2.B 3.C 4.B 5.A 2．2 多项选择题 1.ABC 2.BC 3.BCE 4.ACDE 5.ACD 2．3判断题 1.× 2.× 3.√ 4. × 5. × 2.4 技能题 1. 被评估资产重置成本=(500÷600)×50 000=41666.67(元) 2. 被评估资产的重置成本=5000×7 .0300000 600000( ）=8122.52(元) 3. ()()()万元）(23.1002%101300 %101500%1014003 2=+++++= P ■ 案例分析题 1. (1)什么是收益现值法?应用收益现值法的基本前提是什么? 收益现值法，是指通过估算被评估资产预期收益并将其折算成现值，来确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 收益法是依据资产预期收益并将其折现或本金化处理来估测资产价值的方法，它涉及三个基本要素：一是被评估资产的预期收益；二是折现率或本金化率；三是被评估资产取得预期收益的持续时间。因此，能否准确地把握上述三个要素就成为能否运用收益法的基本前提。 (2)收益额应以净利润确定还是应以现金流量确定?为什么? 收益额可以分为净利润、现金流量、利润总额等多种指标，至于选择哪一种指标作为

收益额，应根据所评估资产的类型、特点及评估目的来确定，重要的是准确反映资产收益，并与折现率保持一致。目前西方评估界一般以现金流量作为收益额，因为现金流量这个指标科学地考虑了收益的时间价值因素，其计算的主观随意性也较利润这样的指标小，更为客观。 (3)评估该地产现时价值。 P==??? ???????? ??++--35%101%211%2%1020 232.21(万元) (4)若该地产可以无期限永久使用，评估该地产价值。 P= )(250% 2%1020 万元=- (5)若预计该地产各年纯收益金按1．5％的比率递减，其他条件不变，评估该地产价值。 P==??? ???????? ??+--+35%101%5.111%5.1%1020170.27（万元） 2. (1)什么是重置成本法?使用重置成本法有哪些基本前提? 重置成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估算业已存在的各种贬损因素，并将其从现时重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法。 在具体运用重置成本法时，还要求具有以下前提条件： ①被评估资产的实体特征、内部结构及功能必须与假设的重置全新资产具有可比性。 ②被评估资产必须是可以再生的或可以复制的，不能再生或复制的被评估资产（如土地、矿藏）不适用重置成本法。 ③被评估资产必须是随着时间的推移，具有贬值特性的资产，否则不能运用重置成本法。 ④被评估资产具备可利用的历史资料。 (2)复原重置成本与更新重置成本有何区别? 更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格，不同点在于在技术、设计、标准方面存在差异。 选择重置成本时，在可同时获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本，在无更新重置成本时可采用复原重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本，但由此导致的功能性损耗也大。 (3)运用功能价值法计算该企业车床的重置成本。 被评估资产重置成本=(8000÷10000) ×80 000=64000(元) (4)成新率与会计上计提的固定资产折旧有何不同? 新率法，它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。 由于资产在使用中负荷程度的影响，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限。名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限,可以通过会计记录、资产登记簿、资产登记卡片查询确定。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。 (5)计算该车床的成新率。 车床的利用率=（10×360×7）÷(10×360×8) ×100％=87．5％

无形资产评估技术说明-成本法

无形资产评估技术说明 一、委估资产内容 委估无形资产为重邮信科拥有的TD-SCDMA无线终端核心技术及其与TD-SCDMA无线终端有关的其他技术和基于这些技术的知识产权，这些技术包括TD-SCDMA无线终端基带芯片技术、TD-SCDMA无线终端物理层技术、TD－SCDMA 无线终端高层协议栈技术、TD-SCDMA手机硬件参考设计方案、TD-SCDMA无线上网卡硬件参考设计方案等。 该技术为基带芯片（基频）的制造技术，具有国际先进水平。在大部分手机中，基频都是最昂贵的半导体元件，随着TFT-LCD显示屏价格的下降，基频正在成为手机中占成本比例最高的元件。不仅如此，基频还决定了手机平台的选择，很大程度上决定了手机的功能和性能。 二、无形资产性质及权属 委估无形资产均为专利申请技术和专有技术。重庆信科公司分别向中华人民共和国知识产权局提出的发明专利申请，并及时缴纳了申请费及相关费用，中华人民共和国知识产权局对重邮信科提出的专利申请已出具《专利申请受理通知书》予受理。部分技术正在处在专利申请准备过程中，其余技术采用自我保护，重邮信科对TD-SCDMA芯片核心技术具有完全的自主知识产权。 三、委估技术存在性的确认 本次委估技术的存在形式通过评估人员现场考察和市场调研从以下几种方式进行了确认。 1．国家知识产权局授权的专利技术授权通知书及相关文件的检索，验证了委估申请专利技术的有效性； 2．通过对委估技术的生产设备的实地考察，考察内容包含了研发实验室、生产厂房、生产车间、生产设备等技术产业化的，验证本次评估技术实现的物资条件和生产工艺流程完善程度； 3．通过样机外场测试报告、权威部门的测试报告及内部实验报告验证该技术制造产品的性能；

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房地产估价案例分析． 一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116

个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进 口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。 A.比较实例选择： 通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。 交易实例调查情况表 实例项目名称地址标价 国际大厦360号**南路新**$2,800 A 号**东路139**联合大厦$2,800 B*南52*证券大$3,000 C B.比较因素条件表

无形资产评估的新方法—复合成本法

在知识经济社会里，无形资产在企业资产结构中所占比重迅速上升，并且在企业发展中居于支配性地位。与有形资产相比，无形资产投资收益取得的时间很难准确预测，超额收益也存在不确定性。在工业经济时代，传统会计核算以有形资产为核心，不确认无形资产或虽确认但低估无形资产，而在无形资产占主导的知识经济时代，若仍以确认计量有形资产的规则去套用无形资产，将会导致决策失误。因此进行正确的科学的确认、计量、核算无形资产就显得异常重要了。一、无形资产的确认会计确认是会计计量和报告的前提，就某一会计事项的确认而言，必须同时符合以下四条：可定义、可计量、相关性和可靠性。那么，研究无形资产的确认就先从无形资产的定义人手。无形资产是指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理的目的而持有的，没有实物形态的非货币性长期资产。无形资产可分为可辨认无形资产和不可辨认无形资产。可辨认无形资产包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等；不可辨认无形资产是指商誉。无形资产的特点之一是没有实物形态，体现的是一种权力或获得超额利润的能力，它没有实物形态，但却有价值，或者能使企业获得高于同行业一般水平的盈利能力。无形资产特点之二是能够给企业提供未来经济效益的大小具有较大的不确定性。这些无形资产的经济价值在很大程度上受企业外部因素的影响，其预期的获利能力不能准确地加以确定。无形资产取得成本不能代表其经济价值。无形资产特点之三是企业有偿取得的。只有花费支出的无形资产，才能作为无形资产入账。无形资产的确认是指符合无形资产确认条件的项目，作为无形资产加以记录并将其列入企业资产负债表。无形资产在满足以下两个条件时，企业才能加以确认：（一）该资产产生的经济利益很可能流入企业；（二）该资产的成本能够可靠地计量。也就是说，某个项目要确认为无形资产，首先必须符合无形资产的定义，其次还要符合以上两个条件。符合无形资产定义的重要表现之一就是企业能够控制该无形资产产生的经济利益。这虽是企业一般资产所具有特征，但对于无形资产来说，显得尤其重要。一般来说，如果企业有权获得某项无形资产产生的经济利益，则说明企业控制了该无形资产产生的经济利益，具体表现为企业拥有该无形资产的法定所有权，或企业与他人签定了协议，使得企业相关权利受到法律的保护。比如：企业自行研制的专利技术通过申请依法取得后在一定期限内便拥有了该专利的法定所有权。又比如：企业与其他企业签定合约，允许其在一定时期内使用其拥有的商标权。由于合约的签定，使商标使用权受让方的相关权利受到法律的保护。经济效益是指直接或间接流入企业的现金或现金等价物，要确定无形资产创造的经济利益是否很可能流入企业，需要实施职业判断。在实施这种判断时，需要考虑相关的因素。比如企业是否有足够的人力资源、高素质的管理队伍、相关的硬件设备、相关的原材料等来配合无形资产为企业创造经济利益，当然，最为重要的是应关注外界因素的影响，比如，与无形资产相关的技术或赖以生产的产品的市场等，是否存在相关的新技术。新产品的冲击。总之，在实施判断时，企业的管理部门应对无形资产在预计使用年限内存在的各种因素做出稳健的估计。[!--empirenews.page--] 成本能够可靠计量是资产确认的一项基本条件，企业自创的商誉在形成过程中发生的支出难以计量而不能作为无形资产予以确认，只有外购的商誉才符合无形资产的定义，才能予以确认，即只有一个企业外购另一个企业时，才能将商管作为无形资产进行核算。二、无形资产的计量无形资产的计量是指如何确定无形资产的入账价值，企业的无形资产在取得时，应按取得时的实际成本计量。取得时的实际成本应按以下规定确定：购入的无形资产按实际支付的价款作为实际成本。投资者投入的无形资产按投资各方面确定的价值作为实际成本。但是，为首次发行股票而接受投资者投入的无形资产，应按该项无形资产在投资的账面价值作为实际成本。企业接受债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的无形资产，应按应收债权的账面价值加上应支付的相关税费作为实际成本。如收到补价的，按应收债权的账面价值减去补价，加上应支付的相关税费作为实际成本。支付补价的，按应收债权的账面价值加上支付的补价和应支付的相关税费作为实际成本。以

资产评估_成本法、市场法和收益法的比较

市场法，成本法，收益法的区别 一．区别 市场法，也称现行市价法或市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出（交易）的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 成本法，是指在被评估资产现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。 收益法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。 比较：市场法的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价，所以市场法的应用，与市场经济体制的建立与发展，资产的市场化程度密切相关。运用市场法进行资产评估的资料具有时效性。而成本法的资料是历史资料，受时间的限制不大。收益法则是通过估算未来预期收益来评估资产价值。 二．基本原理 市场法，是按所选参照物的现行市场价格，通过比较被评估资产与参照资产之间的差异并加以量化，以调整后的价格作为资产评估价值。 成本法：被评估资产评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值收益法，是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现，以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。 三．资产计价尺度 市场法，是以市场价格作为资产评估的计价尺度。 成本法，是以重置成本作为资产评估的计价尺度。 收益法，是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。

四．前提条件 市场法： 1、需要有一个充分发育活跃的资产市场； 2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。 3、参照物的基本数量至少为3个，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代。 成本法： 1、被评估资产的实体特征、部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性； 2、应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集； 3、形成资产价值的各种损耗是必要的； 4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。被评估资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。 收益法： 1、被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系。 2、资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量。 3、被评估资产预期获利年限可以预测。 五、适用围 市场法，只适用于以市场价值为基础的资产评估业务。只要满足市场法的3个前提条件就可以运用市场法。但下列情况不宜采用市场法：1）因资产具有特定用途或性质特殊，很少在公开市场出售，以致没有公开市场价格的资产，如专用机器设备，或无法重置的特殊设备都不宜采用市场法；2）对于大多数无形资产而言，因其具有性、不确定性及不可重复性等特点，所以其交易价格资料往往不对外公开，评估人员无法收集其价格资料，因此不宜采用市场法。

资产评估师 cpv 《评估实务二》-分章节讲义--市场法和成本法在无形资产评估中的应用

第01讲市场法和成本法在无形资产评估中的应用 【本章考情分析】 本章考题可能涉及客观题、计算题。分值估计在8分左右，在复习中重点关注总价计量方式和从价计量方式下市场法的评估思路、市场法中评估参数分成率的计算，以及成本法的评估思路，成本法中重置成本指标的测算。 【高频考点1】市场法的评估技术思路 （一）总价计量方式下的市场法评估技术思路 总价计量方式下的市场法评估程序与市场法基本评估程序大致相同，但是总价计量方式下的市场法评估技术思路需要结合总价计量方式和无形资产自身的特征，考虑可比对象选择和差异分析调整的特殊要求。 1.可比对象选择 两个可比条件： ①标的无形资产和可比无形资产具有可比性； ②标的无形资产与可比无形资产相关的业务资产组具有可比性。 （1）无形资产的可比条件。 ①标的无形资产与可比无形资产相同或相似。 ②标的无形资产与可比无形资产权力状态相同或相似。 ③标的无形资产与可比无形资产所处的发展阶段相同或相似。 （2）无形资产相关业务资产组的可比条件。 ①相关的资产组相同或相似经营业务，无形资产在其中发挥作用相同或相似。 ②相关的资产组大小、规模相同或相似。 2.差异分析调整 （1）标的无形资产与可比无形资产的差异调整 标的无形资产与可比无形资产的剩余经济寿命的差异，可以通过分析相关业务资产组的寿命周期进行调整。 （2）相关资产组的差异调整 ①相关的业务资产组规模、大小的差异进行调整； ②相关的业务资产组产品毛利的差异进行调整； ③相关的业务资产组中其他有形资产的维护支出成本的差异进行调整。 （二）从价计量方式下的市场法评估技术思路 从价计量方式下的无形资产评估通常不需要评估出无形资产的绝对价值，而是给出一个相对的比率，如收入分成率或利润分成率。同时，从价计量方式下的市场法评估技术思路也需要考虑可比对象选择和差异分析调整。 1.可比对象选择 要求标的无形资产与可比无形资产相同或相似。 对于采用“入门费＋分成”计量方式的，需要合理地分别测算入门费和分成率，或者采用一种合理的方式将入门费换算成分成，或者相反，将分成换算为总价计量的入门费。 2.差异分析调整 ①标的无形资产与可比无形资产对各自产品收益贡献的差异调整；（参考销售利润率差异） ②入门费绝对值大小对分成影响的差异调整。

资产评估师 cpv 《评估实务二》-分章节讲义-成本法在无形资产评估中的应用

第02讲成本法在无形资产评估中的应用 第二节成本法在无形资产评估中的应用 【知识点】成本法的评估技术思路 被评估资产的评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值 或： 被评估资产的评估值＝重置成本×（1－贬值率） 【提示】在使用成本法评估无形资产价值时，不存在实体性贬值 （一）无形资产的重置成本及其测算 1.无形资产成本的特征 （1）不完整性 大量的前期费用，如培训、基础开发或相关试验等往往不计入该无形资产的成本。 （2）弱对应性 无形资产成果的出现带有较大的随机性、偶然性和关联性。开发无形资产的费用测算比较困难。还有研究阶段可能会产生一系列无形资产，进行成本分摊也很困难。 （3）虚拟性（象征性）。 ①无形资产的成本具有不完整性、弱对应性的特征，因而无形资产的成本往往是相对的； ②某些无形资产的内涵已经远远超出了其外在形式的含义。如商标，其成本核算的是商标设计费、登记注册费、广告费等。而商标的价值内涵是标示商品的质量信誉，商标的价值是很难用这三种成本度量的，所以商标核算的成本只具有象征性。 ③无形资产的实际价值与重置成本之间可能严重脱节，会导致在评估一些无形资产时成本法不适用。 2.无形资产重置成本的测算 测算无形资产的重置成本，要分清是自创无形资产还是外购无形资产。 （1）自创无形资产的重置成本 ①重置核算法 将无形资产开发的各项支出按现行价格和费用标准逐项累加核算，注意将资金使用成本和合理利润考虑在内。 重置成本＝直接成本＋间接成本＋资金成本＋合理利润 【提示】直接成本不能按现行消耗量计算而按实际消耗量计算，因为无形资产是发明创造，无法模拟现有条件的成本费用。 ②倍加系数法 对于投入智力比较多的技术型无形资产，考虑到科研劳动的复杂性和风险，可以利用以下公式测算重置成本：

房地产评估案例市场法+收益法+成本法

房地产评估案例市场法+收益法+成本法

房地产估价案例分析

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进

口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。 A.比较实例选择： 通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。 交易实例调查情况表 实例项目名称地址标价 A 新**国际大厦**南路360号$2,800 B **联合大厦**东路139号$2,800 C **证券大厦**南路528号$3,000 B.比较因素条件表 比较因素条件表 物业名称 待估对象可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 因素情况 名称＊＊银行 大厦 新**国际 大厦 **联合大 厦 **证券大 厦 坐落位置＊＊＊路 ＊＊号 **南路360 号 **东路139 号 **南路 528号

《无形资产评估》复习资料

复习资料 （请参考教学课件，认真完成本资料） 一、单项选择题 1.下列选项中，属于不可确指资产的是( C ) A.计算机软件 C.商誉 B.专有技术 D.商标 2.下列公式能够成立的是（ C） A.销售收入分成率 = 1 - 销售利润分成率 B.销售利润分成率 = 销售收入分成率 * 销售利润率 C.销售利润分成率 = 销售收入分成率 / 销售利润率 D.销售收入分成率 = 销售利润分成率 / 销售利润率 3.下列阐述中正确的为（ b ） A.商誉是产品的标志 B.商标可以转让其所有权，也可以转让其使用权 C.商标可以转让其使用权，但不能够转让其所有权 D.商誉是能够离开企业而单独存在的 4.评估无形资产使用频率最高的方法是（ C ） A．物价指数法 C．成本法 B．收益法 D．市场法 5.有确定法律保护形态的无形资产（ A ） A.商标权 C.专有技术 B.著作权之人身权 D.商誉 6.某企业2004外购一项无形资产账面值80万元，2006年进行评估，其定基物价指数125%（以2004年物价指数为基准）按物价指数法估算其重置完全成本为（ C ）万元 A.90 B.120 C.100 D.110 7.无形资产转让分摊率应按（ B ）计算 A实际生产能力 C尚可使用年限 B设计生产能力 D账面价格 8.法律或合同，企业申请书中分别规定有法定有效期限和收益年限的，按（ D ）

确定无形资产有效期 A法定有效期限 C收益期限 B预计收益期限 D法定有效期限与收益期限孰短 9.某无形资产转让中，确定的销售利润分成率为40％，已知该类产品的销售利润率为20％，则该无形资产转让的销售收入分成率为( B ) A.4％ C.8％ B.10％ D.20％ 10.不属于无形资产成本特点的是（ A ） A.全面性 C.弱对应性 B.虚拟性 D.不完整性 11.某厂家自行研制出通用模具制作技术，拟采用成本法进行评估。已知在自行研制过程中发生如下消耗：物料消耗及其他费用合计为86万元，科研人员的人工费用为33万元。经分析确定科研平均风险系数为0.25，该技术的投资回报率为28%，科研人员创造性劳动倍加系数为1.8, 则其重置成本可测算为( D )万元(86+33X1.8)\(1-0.25)*(1+0.28) A. 284.15 C 194.97 B. 203.09 D. 248.15 12.我国商标法规定商标注册的有效期为( C) A．5年 C．10年 B．20年 D．无限期 13.下列无形资产中，同时属于工业产权和知识产权的是( C ) A.版权 C.专有技术 B.专利权 D.商誉 14.商标权的价值取决于（ D ） A商标的设计 C商标的广告宣传 B商标的注册 D商标带来的超额收益 15.某图书出版公司的一项外购地图出著作权，原始成本为10万元，经评估其重置成本为16万元，该项著作权已摊销6万元，试评估其成新率为（ A）。 A.40％ C.30% B.20% D.50% 16.一般而言，专有技术具有实用性、新颖性、价值性和( C )