土地-基准地价修正法测算表

第一步：待估宗地影响因素指标说明

影响因素

条件说明

优劣度

商业繁华度商业不繁华较差交通便捷度距主次干道距离一般环境质量优劣度环境质量较优较优基础设施状况六通一平较优规划限制条件一般限制一般宗地形状形状较规整一般宗地深度宗地深度一般一般地基承载力坚固稳定

较优综合修正系数

∑K =

第二步：确定年期修正系数K

待估宗地土地使用权的总年限为

50已使用年限请在空白的单元格内录入使用

土地剩余年限

44

剩余44年。有限年期土地使用权修正公式为K=[1-1/(1+r) m ]/ [1-1/(1+r) n ]

银行贷款利率

5.31%存款利率请在空白的单元格内录入当前一般取一年期利率为准。

m—剩余土地使用年期，为44年n—法定土地使用年期，为50年

则 K= 0.9538

第三步：4.确定基准日修正系数

哈尔滨市城区基准地价基准日为2009年10月01日批准公布，地价水平无大变化。

因此取容积率取

1

空白单元格允许手动修改，但

第四步：确定容积率修正系数

1

空白单元格允许手动修改，但

第五步：确定待估宗地地价

土地单价=基准地价×（1+综合修正系数）×使用年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数

基准地价系数修正法评估过程参见下表：待估各宗地基准地价系数修正法评估过程一览表

土地等级哈尔滨市哈平路

三级405

0.1610.9538

1

请根据待估宗

素修正系数和综合修正系数。列对各因素进行修正。

0.040006

2.25%r—土地还原利率，取目前中国人民银行公布的固定资产一年期贷款利率5.31%与一年期存款

利率2.25%的平均值，确定土地还原利率为3.78%。待估宗地容积率小于1，根据哈尔滨市基准地价测算报告及哈尔滨市有关文件规定，当宗地容积率小于1时，容积率修正系

修正系数

-0.0300.10.05

0.16

容积率修正系数

宗地位置

基准地价（元/m 2）综合修正

系数期日修

正系数使用年期修正系数

请在空白的单元格内录入使用权的总使用年限和已使用年限。

请在空白的单元格内录入当前银行的贷款和存款的利率，一般取一年期利率为准。

空白单元格允许手动修改，但当地价无多大的变化时默认值为1空白单元格允许手动修改，但当容积率小于1时默认值为1

448.00

待估宗地实际调查资料，确定待估宗地各因素修正系数和综合修正系数。请在该表中修正系数列对各因素进行修正。

单位地价（元/m 2）