浅析房屋物业中电气设备的管理与维修

浅析房屋物业中电气设备的管理与维修

发表时间：2017-12-11T16:14:13.427Z 来源：《基层建设》2017年第26期作者：余楚清

[导读] 摘要：当前，随着经济的发展，人们对房屋环境的要求越来越高，尤其是房屋电气使用环境，其安全性与人们的生命财产安全之间有着直接的关系。

山东航空股份有限公司综合保障部山东济南 250107

摘要：当前，随着经济的发展，人们对房屋环境的要求越来越高，尤其是房屋电气使用环境，其安全性与人们的生命财产安全之间有着直接的关系。但是现阶段我国房屋物业电气设备管理和维修领域当中存在一定的问题，因此，需要在实际的管理与维修过程中，科学选用新技术、新设备、新材料，提升电气设备的安全性能、环保性能、经济性能、实用性能。基于此，文章就房屋物业中电气设备的管理与维修进行分析。

关键词：房屋物业；电气设备；管理；维修

1.房屋物业中电气设备的管理与维修的具体要求

1.1维护人员需要专业培训

电气设备维护工作人员必须有一定的专业技能，对设备的基本原理及其应用能有一定的认识，要及时学习有关设备的知识，还要定期组织设备维护人员的专业技能培训，有助于提升电气设备维护人员的技能，能及时处理电气设备出现的故障，保障公司能正常工作。

1.2保障设备周边安全环境

电气设备关系到房屋安全的关键因素，必须保障周边环境的安全，不能有易燃、易爆等危险的化学产品要远离电气设备，电气设备出现故障容易出现漏电等现象，周围环境不安全，容易产生一些危害现象，没有危险产品也方便维修人员及时维修设备，保障房屋建筑的安全。

1.3定期检修电气设备

电气设备需要定期检查，这对电气维护人员的人生安全起到保护作用，定期检查要根据设备状况有针对性的进行检查，对于要达到或已经达到使用年限的电气设备，要实时有专业技术人员跟踪检查，实时观察设备运行状态，绝对不让一台有问题的电气设备进行工作，防止对房屋造成不必要的损害，定期进行设备检查要形成一种制度，每台设备必须都有专人负责，起到对电气设备保护作用。

2.房屋物业中电气设备管理的措施

电气设备领域当中运行管理以及事故处理措施，为了可以对处于运行状态的电气设备稳定性及安全性做出一定程度的保证，需要在电气设备管理领域当中制定出来全面完善的运行管理机制，使得电气设备使用规范得到密切的贯彻落实，工作人员需要经过技术培训之后持证上岗。物业管理单位中的相关工作人员在实际工作的过程中需要将日常维护工作妥善的完成，并及时的发现问题和解决问题，定期针对各种类型的电气设备展开维修养护工作。房屋物业领域中各种了性的电气设备在实际运行的过程中较为容易受到自然气候因素的影响，这也就要求相关工作的人员在实际工作的过程中应当对季节特征以及环境变化情况形成全面且明确的了解，并在此基础之上找寻到有效性比较强的问题解决措施。以各种类型电气设备的完整程度作为依据展开级别不同的维护和检修工作，在各种类型的电气设备维修养护工作进行的过程中应当遵循的是“三不放过”原则，其实也就是在电气设备维修养护工作进行的过程中应当事故发生原因查清楚，如果电气设备事故责任者没有受到处理的话不应当轻易的放过，事故发生之后没有施行相应的补救措施的话不应当放过。

针对各种类型电气设备的零部件展开的维修管理工作，随着各项较为先进的科学技术在我国各个行业中的相关企业里面得到应用，我国的电气设备实际上也不断的发生改变，房屋物业管理领域中的相关工作人员为了能够使得电气设备整体运行稳定性得到一定程度的保证，一般情况之下来说是不会针对建筑物中的电气设备展开更新换代工作，在保存的电气设备零部件数量不断提升的基础上，应当在库管领域当中将防尘、防潮等工作妥善的完成，以免在长时间的保存过程中使得各个零部件的电气性能受到影响。

针对电气设备基础性资料展开的管理工作，房屋物业管理部门在实际工作的过程中，应当依据各种类型电气设备实际运行情况构建出来相应的档案资料，其中包含的是电气设备的各项原始资料、比方说电气设备的发票以及合格证等等。并且在实际工作的过程中也需要针对各种类型的电气设备构建相应的运行记录，其中应当包含的内容是设备实际运行情况，设备经受的各个级别检修报告，电气设备定期检修报告以及电气设备曾经发生过的故障的记载等等。

3.房屋物业中电气设备的维护措施

3.1建立科学的电气设备管理程序，制定交班制

电气设备管理需要24小时有专人负责，要制定严格的交班制度，对电气设备的管理应该实行程序化的管理模式，便利于更好地对设备检测和保养。同时，对公司的工作人员按照交接班制度开展工作，并且做好数据的记录。在工作中，一个人完成电气设备的检测管保养工作具有一定的难度，因此按照设备的型号，每个人负责多少数量的设备，从而可以有效保证操作的效率。要科学管理电气设备，要人管理人员科学的进行管理，提高其工作效率。

3.2设备人员技术能力的提高

设备人员在设备的使用与维护中有着关键性的作用，设备人员的水平对设备的使用寿命产生直接影响，使用人员的技术能力强，可以减少部分维修管理的工作。公司公司应该定期对工作人员进行培训，在专业的培训过程中，加强理论知识的讲解，与相关电气设备实践相结合，不仅提高了工作人员的业务技术水平和素养能力，同时使设备得到了良好的保护，促进设备持续有效地工作。

3.3采用有效地维护技术措施

互感器设备维护。维护电气设备的技术，需要对互感器设备的维护技术要点加以分析。电力系统的正常运行，需要对互感器设备进行维护。严格检查互感器设备在运行前期的安全性，主要观察互感器设备的油标参数是否合理。唯有互感器设备的油标参数符合标准规定，方可投入使用。在查明互感器设备渗油的原因后，需要使用密封橡皮装置来处理互感器设备。当互感器设备出现油量储备不足的情况时，应该及时为互感器注入相同类型且经过温油试验合格的变压器油。当互感器设备油量储备的流量不大时可直接进行换油处理，以确保互感器装置在电力系统中的正常运作。

变压器设备维护技术。维护电气设备的技术，需要对变压器设备的维护技术要点加以分析，以保证电力系统稳定的电流传输。技术操作人员需要定期对电气设备加以维护，以提高电力系统的运行效率。通过定期检修变压器设备，及时清理变压器设备上附着的沉积物和污

(物业管理)物业的维修养护管理、保洁、保安、护绿工作的实施方案

（物业管理）物业的维修养护管理、保洁、保安、护绿工作的实施方案

物业的维修养护管理、保洁、保安、护绿工作的实施方案 一、对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施 1.业户报修的范围：报修范围适用于用户提出的任何维修服务要求的处理。 2.报修的工作程序： （1）接到用户报修时及时填写《报修记录单》。 （2）接到《报修记录》急修30分钟到达现场处理，一般修理一天完成（如用户预约维修时间，维修人员应在预约的时间提前到达现场）。 （3）对有偿服务项目，维修人员应按《维修服务收费标准》收费，并在收费单上注明应收取的各项费用金额，经用户签名确认。 （4）维修完成后，维修人员应请业户检查使用合格后在《报修记录表》上签名确认。 二、物业管理区域内共用设施设备的维修措施 1.公用设备设施维修保养计划 （1）公用设备、设施维修、保养的目标 确保公共设备在使用中完好状态，满足服务要求，延长其使用寿命，保证其使用功能得正常发挥。 （2）公用设备、设施日常维修、保养的管理 工程部作为公共设备设施的专业部门，根据公司《设备管理篇》及其作为指导书和行业规范规定要求对设备设施实行管理。设备的管理主要为以下内容： ?设备的日常运行和使用 ?公共设备的运行管理由服务使用部门负责，如监控系统由监控中心负 责，停车场管理、外围系统由保安部负责等。期于基础功能性系统均 由工程部负责其日常运行管理。运行管理为严格执行相应设备运行操 作规程。 ?设备的维护保养 ?根据公司设备管理的相关规定，设备的维护保养分为日常巡检保养和 定期维护保养，据此设备设施的日常巡视保养由使用部门或责任部门 负责，而设备的定期维护保养则均由工程部负责。设备的维护保养根 据《设备保养计划》制定的《保养任务书》和《维保记录表》开展工 作。 ?设备故障的修理

房屋维修管理制度

房屋维修管理制度 1．为规范房屋主体维护修缮工作流程，确保房屋主体维护修缮的质量，制定本制度。 2．本制度适用于公司各物业管理处的公共部位房屋主体维护修缮工作。 3．职责 1）各物业管理处主任/管理员负责房屋主体的日常检查和现场勘验，并根据勘验结果提出维护修缮方案，报工程部审批； 2）工程部负责公共部位房屋主体维护修缮方案的审批和供方评审； 3）各物业管理处负责公共部位房屋修缮施工现场的监督检查；大型的维护修缮由工程部派员支持； 4）工程部负责组织公共部位房屋修缮施工的验收。 4.房屋主体问题的发现 1）物业管理处负责房屋建筑主体的日常检查工作，发现异常应填写《管理处工作记录》； 2）顾客反映、投诉房屋主体问题时，应记录于《管理处工作记录》； 5.房屋主体问题的现场勘验 当检查发现或顾客反映房屋建筑主体问题时，物业管理处应组织相关人员到现场察看，察看后分析原因，分清责任。 6.房屋主体问题的处理 1）公共部位的房屋主体问题，物业管理处应提出处理方案，报工程部审批。对于需由业委会审批的项目还应报业委会审批；

2）当异产毗连部位出现房屋主体问题，物业管理处应进行协调，由责任当事人负责处理，或由责任当事人委托物业管理处处理； 3）物业管理处对顾客反映、投诉房屋主体的问题应及时将原因分析及处理方案向顾客反馈。 7.房屋主体问题处理方案的审批 1）工程部应对物业管理处提交的维护修缮方案从原因分析、方案的可行性及有效性等方面进行审核，并根据公司的人员、工器具情况决定由公司自行维护修缮或是委托专业公司维护修缮； 2）对委托维护修缮的专业公司应进行评审，评审按《采购程序》第5.9条款的规定执行。 8.房屋主体问题处理施工的检查 1）各物业管理处应根据相关的施工规范每天对施工现场进行1～2次检查，并记录在《管理处工作记录》，必要时可另行制作表单记录； 2）物业管理处应加强施工现场工程质量和环境卫生的管理。检查中发现的问题应及时纠正，对不纠正的应上报工程部，并以《工作联系单》的形式书面通知施工单位，《工作联系单》由物业管理处填写，工程部经理签发； 9.验收 1）施工结束后，物业管理处应上报工程部，由工程部组织人员按相关的验收规范进行验收； 2）对验收中发现的质量问题应通知施工单位进行整改，整改结束后应再次组织验收直至全部合格。

物业管理房屋维修方案

第七部分物业设施、设备维修、维护方案 物业得维修养护 1.业主对物业专有部分得装修、养护行为不得妨碍其她业主得合法权益。 2.因维修、养护物业设备确需进入其她业主得物业专有部分时，业主或物业公司应事先告知相关业主,相关业主应给予必要得配合. 3．相关业主阻挠维修养护得进行造成物业损坏及其她损失得，应负责修复并承担赔偿责任。 ４.发生危及公共利益或其她业主合法权益得紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主得,物业公司可向相邻业主说明情况，在居委会或派出所监督下进入相关业主得物业专有部分进行维修。事后应及时通知相关业主并做好善后工作. 5．因维修养护物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地得，应当征得建设单位、小区物业管理处与业委会得同意，并在约定期限内恢复原状。 6．建设单位应按国家规定得保修期限与保修范围承担物业得保修责任。建设单位在保修期限与保修范围内拒绝修复或拖延修复得，业主可以自行或委托她人修复，修复费用及修复期间造成得其她损失由建设单位承担。 7．本物业管理区域内得全体业主按规定缴存、使用与管理物业专项维修资金. 公共设施维护管理

（1）对共用设施设备进行日常管理与维修养护(依法应由专业部门负责得除外）,保证共用设施设备能正常运行与使用,杜绝安全事故得发生。 （2)建立共用设施设备清册档案（设备台账)，有设施设备得运行、检查、维修、保养记录. （3)有设施设备操作规程及保养规范，按操作规程及保养规范开展工作。 (4）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围得，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造得，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。 (5)特种设施设备与测量仪表、仪器，按照政府有关规定,定期进行检测校准,使之符合相关规范. (６）设备房保持整齐清洁,安全设施符合规范，无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象,无堆积杂物;设备设施铭牌、标识,规范、统一、完整；操作规程、维护规范、管理制度上墙。 (７)各类管线有分类标识与流向标识，各类记录本、登记本（运行、维修、保养、交接班等)齐全，记录完整；监控记录可保存15天，并能正常回放。 （8)对小区内变压器、高层屋面、有安全隐患得健身设施、燃气调压站（箱)、水系沿岸等危及人身安全得部位设置明显警示标志，制定防范措施；对可能发生得各种突发设备故障有应急方案。 （9）公共区域内得雨、污水管道每年检查、疏通１次;雨、污水

XX物业管理有限公司房屋、设备维修养护规定

房屋、设备维修养护规定 建新物业管理有限

一、负责物业标识的设置、安装、维护 我们除了维护好开发商已安装、设置的各类标识标牌外，还将根据项目现场的具体需要,按照我司VI系统,完善相应的标识，以利工作的进一步开展，我司企划部负责此项工作。我们在“万祥滨海新城”项目标识管理工作中的原则是： ◎按照统一的VI视觉识别系统的规范要求制作标识标牌； ◎指路牌清晰明了，让人迅速准确地到达目标地； ◎告示牌醒目简洁，让人清楚“这是什么”，“怎样做”等等，比如禁行禁停牌、垃圾分类牌、商铺类别标识、取车程序、锁车前注意事项等。 ◎根据项目的特色及需要，设置一些精巧别致的标识牌，既可让人学到知识，了解趣味典故，又为社区环境增添了亮点。比如：我们将各种花木挂牌标识，介绍该花木的品名、科属、产地等；对艺术雕塑挂牌标识，说明创意或典故。 ◎在标识标牌的安装、维护方面，我们也将本着安全、持久、方便业户使用的原则，根据设计材质的需要进行专业操作，于细微之处体现服务的规范和细腻。 二、房屋维修管理及日常养护 ◎房屋维修管理是物业管理的重要主体，管理得当，对保证房屋正常发挥使用功能，延长使用寿命，能够使其保值与增值，是维护业主利益的根本体现，同时也能提高开发商的声誉，更反映出物业管理公司的服务品质和管理水平。 ◎“客户服务中心”将根据现场情况制定房屋管理与巡查保养方案及工作计划。 ◎根据维修任务编制年度计划，按照年度计划和施工任务的情况，编制月、季度施工工作计划并按时落实。 ◎严格执行既定的工作质量标准，按照制定的统筹计划，组织施工，建立正常完善的管

理施工程序。 ◎客户服务经理在规定时间内每天巡查所负责的区域，对楼宇的主体工程、门窗及装修工程、楼宇地面工程、油漆粉饰工程等进行巡查，发现问题及时记录并做出处理。 ◎对楼宇天台防水层、水池、公共通道、地下室基础、梁板、外墙、空间、地面进行定期检查维护。 ◎对擅自改变房屋规划结构、上下水管、乱搭建等行为，即时处理、纠正，并耐 心做好劝导工作，直到恢复原状为止。 ◎严格执行既定的房屋养护质量标准并进行分项管理。 ◎对房屋的公共部位和业户室内的维修做全面记录，并定时回访。 ◎做好雨季、台风、暴雨过后对房屋设施的不定期抽查，安排维修工作，确保房屋设施的完好。 三、设施设备维修养护 3.3.1建立设施设备管理制度 针对“万祥滨海新城”的高层和小高层建筑，制定设施设备的管理制度必须针对其独特的设计、机电设施设备的配置、日常的运行操作以及较高的使用频率。任何机电系统一旦出现故障都会对业户、商户产生不良影响，并给“客户服务中心”带来多方投诉。因此，在开发商将验收合格的设施设备移交给物业管理公司时必须涵盖下列内容： ◎必须清楚地了解设施设备的功能、功率、规格及使用守则。 ◎对设施设备的安装及现场运行操作情况作出评估并改善。 ◎制定设施设备的短、中、长期维修、保养、更新计划及预算案。

物业服务总体实施及管理方案

物业服务总体实施及管理方案 第一节房屋日常管理与维修养护方案 一、房屋建筑养护目标 我们对房屋本体维修养护的目标是：保证房屋的使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，房屋及配套设施完好率99%以上，房屋零修、急修及时率为100%，中大修工程质量合格率为100%，重大维修工程回访率为100%。 二、房屋本体共用部位维修养护标准 房屋本体共用部位维修养护标准

三、房屋本体维护管理计划和实施 1、房屋共用部位日常维修养护计划和实施方案

2、房屋共用部位定期维修养护计划和实施方案 四、房屋本体管理与维修措施大纲 为确保本物业正常发挥其使用功能，保持其干净、漂亮、整洁的建筑形象，依据建筑物特点和该地区环境气候特征，管理处将坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，对房屋本体及公用设施采用多样化的维护管理手段，并引入绿色环保型维修养护的概念，编制科学性和操作性强的修缮养护计划，应用环保型新材料、新工艺进行实施。同时对房屋本体及公用设施加强防冻、防裂、防潮、防滑的管理。 在保修期内，房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程出现的质量问题，管理处将积极配合政府市政府相关部门进行检查和监督施工单位进行整改，处理结果以书面形式及时报市政府相关部门。非正常使用因素和保修期后出现的一般性房屋损坏，管理处负责维修养护，管理处将制订大、中修或更新改造工程的修缮计划，报市政府相关部门批准后实施。 五、房屋建筑日常定期维护的实施细则

根据日常巡视检查的结果，管理处工程部组织专业人员对房屋建筑的轻微损伤进行日常零星维修养护工作。按时组织房屋定期查勘和季节性查勘工作，全面地了解房屋建筑完损状况，确定房屋的完损等级，以此制订、补充、完善房屋建筑的定期维护计划。另外，遇大风、暴雨等恶劣天气，及时对房屋建筑的基础、外墙、金属构件、屋面等易受直接影响的结构进行全面检查，根据检查结果制订针对性的维护计划和实施方案。 1.玻璃幕墙的修缮与养护 由玻璃幕墙易受大风、暴雨等恶劣天气的破坏性影响，管理处将重视对玻璃幕墙的检查和维护工作，以确保结构的安全性。定期对预埋和连接构件的检查和防锈处理，对于松动或其它异常情况及时向市政府相关部门报告，在雨季加强对玻璃幕墙的检查，发现异常情况及时采取补救措施。 2.砌体结构的修缮与养护 2.1砌体结构的修缮 主要是砌体裂缝和腐蚀砌体的修缮，一般在裂缝稳定以后进行，以免维修后又很快出现新裂缝。维修沉降裂缝和温度裂缝时，首先消除产生裂缝的隐患，避免反复多次的修补。维修时将采用环保型高强材料修复。 2.2砌体结构的加固 砌体结构的承重构件（如墙、柱等）出现开裂、腐蚀、变形时，管理处将组织专业人员进行鉴定，对已达到危险程度的构件，进行砖砌体结构加固，以确保房屋建筑的使用功能。 2.3砌体结构的养护 为防止砌体破坏，管理处将至制定严格的管理制度，禁止屋面、楼板过载荷，同时，采取防水、防腐措施，防止砌体受潮、腐蚀，并进行定期检查，保持排水系统通畅，保证砖砌体结构完好；屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏时，及时安排工程人员修复，减少和稳定温度裂缝发展。 3.钢筋混凝土结构的修缮与养护 管理处将根据钢筋混凝土结构特点制定严格的钢筋混凝土结构维修与养护的实施方案，包括钢筋混凝土表面损坏的维修、钢筋混凝土深层损坏的维修、钢筋锈蚀的维修、钢筋混凝土结构的加固和钢筋混凝土结构的养护。

物业管理公司房屋设备维修管理案例分析

物业管理公司房屋设备维 修管理案例分析 Prepared on 22 November 2020

物业管理公司房屋设备维修管理案例分析【案例】某物业管理公司为了加强设备管理，延长设备的使用寿命，降低成本，减少损耗，提高设备的完好率与利用率，维护物业使用价值，更好地服务于客户，对设备管理和维修做了如下规定： ①物业项目内供配电、给排水、电梯、中央空调、消防、通信、弱电、公共照明、智 能化等系统设备由管理处指定专人负责管理。 ②各系统设备从管理处接管验收之日起建立设备资料期就设备的名称、型号、功率、 产地、编号、生产厂商、出厂时间、安装时间进行详细登记。 ③设备购买合同与安装协议、设备使用说明书、质量检验合格证、出厂证号、生产厂 商联系人、联系电话等原始技术资料由公司工程部统一收集归档管理。 ④物业项目内各系统设备，由公司工程部按规定统一进行编号挂牌，铭牌上标注设备 名称、型号、功率、厂名、产地、出厂日期、编号、管理人。 ⑤物业项目各系统设备实行年度、季度、月度检修计划工作制度，由公司工程部会同 管理处共同制定设备定期检修计划，维保班按计划实施。 ⑥检修维护重要大型设备时，应制定详细可行的方案，方案应送交公司相关领导审 批，并由工程部开展，工程技术人员现场组织、指导、监督检修。 ⑦检修维护电气设备时，应由组织者采取相应的安全组织措施和技术措施，实施前要 对作业人员进行安全技术交底，防止发生安全事故。 ⑧检修维护电源干线、高低压、配电盘、配电箱等电气设备应安排专业电工进行，并 派专人监护，操作前必须拉闸并验电，悬挂警示标志牌，必要时须加装栅栏隔离。 ⑨检修维护设备工作结束后，必须经专业技术人员检查验收合格后，拆除设置的安全 措施，在确定万无一失的情况下方可试车并投运。

房屋专项维修资金紧急使用预案

房屋专项维修资金紧急使用预案 日期：2012年04月23日编辑：无来源：万科物业【打印】【关闭】 一、总则 为保障物业共用部位、共用设施设备功能发挥正常作用，应对紧急情况下的维修，及时排安全隐患。根据《成都市物业管理条例》、《成都市房屋使用安全管理条例》、《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》等法律法规，并结合《关于进一步做好房屋专项维修资金使用监管工作的意见》、《成都市建筑区划房屋专项维修资金使用方案（示范文本）》，按照以人为本、快速反应、便捷高效的原则，制定 小区房屋专项维修资金紧急使用预案（以下简称本预案）。 二、房屋专项维修资金紧急使用的情形 根据成都市城乡房产管理局《关于进一步做好房屋专项维修资金使用监管工作的意见》、《四川省（区域性）地方标准》DB510100/T054——2010（房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类）的规定及小区实际情况，当物业共用部位、共用设施设备发生以下紧急情形，应当立即启动本预案，进行危险治理，消除安全隐患，恢复共用部位、共用设施设备正常使用功能： （一）楼体外墙装饰面有脱落危险； （二）屋面、外墙面出现渗漏、空鼓、开裂； （三）楼地板、扶梯踏板穿透开裂； （四）专有部分外各类栏杆、扶手、围栏、铁门、单元门等有脱落、断裂危险，围墙有开裂、倾斜、下沉引起倒塌隐患； （五）道路、广场、停车场、绿地及其他公共场地和景观工程（如石桥、土丘、水景等）出现坍塌；

（六）因供水控制系统、水泵故障和供水管道爆裂/渗漏造成停水； （七）排水设施因坍塌、堵塞、漏水、爆裂等造成功能障碍或排水设备（水泵、控制系统等）出现功能故障 （八）因线路故障而引起停电和漏电； （九）高压柜、环网柜、变压器及发电机等出现功能故障； （十）电梯配件故障而引起无法使用或电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害； （十一）消防设施设备出现功能故障； （十二）门禁系统、对讲系统、车场管理系统、摄像监控、红外对射及防越等安防监控系统出现功能故障； （十三）共用部位及共用设施设备及园林景观出现其他安全隐患，必须消除的。 三、本预案的执行机构 本预案由为项目提供物业服务的企业执行，并负责工程组织实施及负责施工监督管理。维修工程安全管理责任由参与维修施工的单位承担。 四、紧急维修资金使用程序 （一）报告紧急情形与组织紧急施工。 发生本预案规定的情形，由物业服务企业报告业主委员会后立即启动紧急使用程序，并选定具有相应维修施工资质及专业的单位或原生产厂家组织排险抢修。在施工的同时进行施工缘由、影响范围、预计工期等事项公示。 （二）提出备案申请。 由物业服务企业向成都市区房产管理部门提出维修资金紧急使用备案申请

物业实施方案

37团恒成物业公司管理方案 一、常规性 1、房屋管理及维修养护 （1）栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向。（2）物业外观完好、整洁、无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。 （3）空调安装统一。 2、公共，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期 保养无。 （1）。保证正常供电，停电提前1天通知用户，备用应急可随时起用。 （2）。保证系统正常工作。故障及时排除。 （3）消防系统。24小时值班；设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；消防疏散通道畅通；保证无火灾。 （4）。每半年清洗水池1次，保证水质符合；水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染；停水提前1天通知；每月进行1次操作，每年进行1次全面检查；通畅，道路

无积水，地下室、设备房无积水、侵泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水； 制有应急处理方案。 3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，道路、等 公共照明完好，道路通畅，路面平坦。 4、保安及。 （1）专业伍，24小时值班，保安文明执勤，言语规范，处理。 （2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。 （3）车辆出入管理严格，有登记。 （4）停车场停放整齐，场地整洁。 （5）危及处设有明显标志和防范措施。 （6）联系群众，搞好。 （7）在指导下搞好。 5、环境。做到定人、定地点、定时间、定任务、定 质量。 （1）设施完备。

（2）实行标准化清扫保洁。 （3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。 （4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。 （5）做好宣传工作，提高人的清洁卫生意识。 6、绿化管理 （1）无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。 （2）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。 （3）无纸屑、烟头、石块等杂物。 （4）绿化完好率达到95%以上。 7、房屋租售管理。 （1）督促外来人员在三天内办理《》手续。 （2）配合派出所、居委会对小区内租户、的调查，并登记在册，确保小区的生活安全。 8、 （1）设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。 （2）制有居民精神文明建设公约。 （3）配合团、派出所开展各项工作。 三、公司拟采取的 “对物业进行，为业主”是本公司的根本理念，，贴心服务，铸造品牌的信誉与形象。

物业日常维修流程

物业日常维修流程 Document serial number【KKGB-LBS98YT-BS8CB-BSUT-BST108】

物业日常维修流程 1、公共设施 (1)公共设施的保养 每年初,班按公司规定制定填写《公共设施保养》,并按计划对公共设施进行保养,填写《公共设施保养记录》。 (2)、公共设施损坏的发现 护卫员在每日巡查时应注意所巡查范围内公共设施的状态。如发现设施损坏,须当填写《发现故障通知单》交与维修值班员。若递交《发现故障通知单》三日后,该问题仍未整改,则再次填写《发现故障通知单》,直接递交给管理处主管主任或质量管理部。 (3)、公共设施损坏的处理 a、维修班接到通知单后,及时派人修复处理,不得超过三天,并在《派工单》上做好记录,如不能及时修复处理的应维修中心主管,并说明原因,由维修中心主管按实际情况进行处理或向有关单位报告; b、维修中心主管应对发现的问题处理情况进行跟踪验证。 (4)、公共设施的新建或改建 公共设施的新建或改建由管理处负责与开发商或业主委员会确定方案,由工程维修中心负责实施。 2、房屋维修 (1)房屋维修管理规定

为了认真解决用户入伙后房屋维修问题,本着"实事求是,划清责任,合理收费,服务用户"的精神,特制订本规定。 A、用户在入伙时同管理处人员共同验收房屋发现的质量问题,要在交验单上分项注明整改项目并签字,由管理处负责联系开发商组织专人维修。维修后管理处实行消项验收,维修所发生的人、工、材料等费用由开发商负责。 B、用户房屋在保修期内出现质量问题,管理处在接到用户投诉和反映情况后,如果情况紧急,工程较小,涉及金额不大,则管理处维 修班自行维修。如发生重大的质量问题或涉及金额较大,应立即报告主管领导,联系开发商,由开发商找队保修,所发生的有关费用在施工质量保证金中扣除。 C、属于用户在使用和改建或装修中发生的问题,由用户自行负责。 D、如用户需要进行一般性的维修,可直接向管理处工程维修中心提出维修申请,由管理处维修中心进行维修,维修后由业主签名验收,维修中心按成本价格合理收费。 E、如用户提出大的维修申请,管理处工程维修中心应上报管理处,管理处派专职人员核实情况,制订维修计划,组织人员维修,维修后由用户验收并在派工单上签字。 (2)维修工作流程 A、按规定/约定时间带齐工具、材料用品到达现场,进门前,必须先摁门铃/敲门(每次轻敲不超过三下)。

物业维修管理试题库

物业维修管理试题库 一、单选题 1、环境卫生、绿化管理属于( A )。 A、公共服务 B、专项服务 C、特约服务 D、社区服务 2、按公司法规定，物业公司设立须向( B )进行注册登记，领取营业执 照方可开业。 A、房地产行政主管部门 B、工商行政管理部门 C、物业管理协会 D、税务部门 3、新建房屋，在保修期满后，由( A )承担房屋修缮责任，并承担修缮 费用。 A、业主 B、施工单位 C、物业管理公司 D、业主委员会 4、房屋修缮工程按应修房屋的结构性质分承重结构的修缮和( C ) 两部分。 A、基础修缮 B、门窗修缮 C、非承重结构的修缮 D、附属部分修缮 5、房屋所有人、使用人进行家居装饰装修前，必须向( B )提出申请。 A、业主委员会 B、物业管理企业 c、开发公司D、行政管理部门 6、房屋设备管理是对房屋设备的( D )与更新的管理。 A、使用、日常养护 B、使用、零星养护、维修 C、使用、零星养护 D、使用、日常养护、维修

7、物业管理的消防工作主要包括( B )两个方面。 A、宣传和演习 B、防火和灭火 C、防火和演习 D、灭火和疏散 8、住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由( C )统一实施专业化管理。 A、全体业主 B、业主委员会 C、物业管理公司 D、开发商 9、物业所有人即( B )，也称为业主。 A、物业使用人 B、产权人 C、业权人 D、物业占有人 10、物业管理是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的（ A ）。 A、统一管理 B、传统管理 C、企业管理 D、分散管理 11、业主自治自律有两个关键环节：首先要有一个全体业主共同遵守的（ D ）。 A、业委会章程 B、委托管理合同 C、物业管理规章 D、业主公约 12、通讯设备、广播设备、共用天线设备及闭路电视系统等属于（ B ）。 A、房屋建筑设备 B、房屋建筑弱电设备 C、宣传设备 D、公共设备系统 13、电梯维修注意事项中规定：电梯维修单位应取得行业主管部门（ C ）后，方能从事相应的维修业务。。 A、营业执照 B、书面批准 C、资格审查 D、维修资格 14、电梯每年由当地检测部门进行（ D ）次安全检测。 A、4 B、3 C、2 D、1 15、电梯维修工作具有高空作业和（ C ）的特点。 A、危险 B、安全作业 C、带电作业 D、失衡 16、根据各类房屋结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度，房屋完损等级分为

物业维修方案

物业设施设备运行维护方案 第一：项目概况 1、项目位置：主校区在北辰区龙泉道2889号；南开小区在南开区五马路27 号；华苑校区在西青区候台东 2、物业类型：混合型项目、教学楼、行政楼、图书楼、学生宿舍等。 3、占地面积：131207.48平方米 4、建筑面积：107390.95平方米 5、绿化面积：适当 6、物业管理服务用房：适当 7、机动车泊车位： 8、供热站及变电站 第二：设施设备运行维护准备 1、根据工程各系统运行管理办法，结合该项目实际情况，进行图纸收集、整理或标注，重点放在消防系统、高低压配电系统、供水供暖系统等 1）消防系统是否正常，联动是否有效，冬季系统运行是否可靠。 2）高低压配电主要关注配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营以及出现过的故障等； 3）、用电大户的使用设备、公共区域照明供电是否接入自用回路； 4）公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施； 5）供水供暖系统是否为低层市政直供； 2、从物业日常需要出发提出合理化建议： 1）各系统是否合理、可靠。不足之处需要制定补救措施； 2）掌握设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理； 3）对于易损材料、零件做好一定储备，维修时可以顺利完成。

第三：各物业的设施设备运行维保特点 A、办公楼（行政楼、教学楼、实训楼、图书馆、党校楼等） 1）、门禁设施灵敏有效，工作秩序良好有序，水、电、气、供暖各系统运行正常，。2）、消防、排水、电梯、扶梯运行正常，联合消防、电梯、水电气暖等供应、维保部门共同协作为校方提供良好的办公环境。 3）楼内通讯系统，网络系统，专用线缆（如有）运行正常，同各协助单位一起为校方提供良好的办公环境。 4）及时维修门窗、桌椅、拉手等小修项目，保证楼内设施良好有效。 B、宿舍楼等 1）维护好宿舍楼门禁、门窗等设施，保证楼内水电气暖的正常运转。 2）及时修缮照明、开关、上下水等生活设施，小修项目及时完成。 3）按时查验、保养消防、电梯（如有）、天台等危险部位，消除不安全隐患。4）按照甲方要求，学生的需要，提供必要的物业管理工程服务，为学生学习生活提供良好的安全舒适环境。 C、校区 1）校区公共部位的消防、供电、供水、监控、通讯等设施设备按期查看、年检，有问题及时修复，其他情况及时报告甲方。做好运行维护。保持正常状态。 2）消防系统会同保安全员按期启动运行，按期查看消防控制中心记录，对于出现的问题、故障及时报修并向甲方汇报。 3）对于常压锅炉、洗浴设施要每日检查、维修，保证正常使用。 4）变配电室严格按规定运行与值守，按期导电倒闸，线路维护。夏季运行严格检查制度，发现问题及时处理。保证安全平稳有效运行。 D、各设施运行经济、有效、规范、达标。 1）各系统设施按时检查保养维修。 2）消防系统、电梯设备、锅炉按时年检。 3）消防设施、电梯设备与维护保养公司密切合作，保证安全使用。 4）其他甲方要求的设施设备运行标准。 第四：工程管理方案设计

物业小区房屋维修管理说明细则

物业小区房屋维修管理说明细则 小区房屋维修管理 房屋维修管理 房屋维修管理是指物业管理部门(物业管理企业)依法履行行政的管理职能，对所管的房屋进行组织查验，评定完损等级，拟定维修计划，确定修缮项目，落实修理任务，检查修缮工程质量的活动。房屋修缮管理是物业管理企业的最重要工作之一。首先要加强对全体员工教育，树立为业主(住户)服务意识z培养登门百家、住户需要、服务上门的好作风。房屋修缮管理要遵循加强修缮和经常养护，保证住用安全，恢复或保持房屋和设备的功能，延长使用年限的工作方针。要定期对所管房屋进行检查、监督、修缮。 修缮方案 针对房屋的损坏部位、损坏程度及原因，提出具体修缮内容和技术措施。 修缮方案的确定，应遵循下列基本原则：在工程查勘鉴定的基础上进行，同时考虑毗邻房屋状况及施工现场条件，应修则修，能保留的尽量保留；修缮的标准、做法及用料与原房的质量、式样及使用年限相适应，一般不低于原房质量标准；做到与抗震设防、白蚁防治、预防火灾、抗洪防风、防范雷击相结合；对简陋或居住条件差的房屋，在确保居住安全及财力、物力可能的条件下适当改善居住条件；充分听取用户的正确意见，使方案更趋合理可行。 修缮方案的主要内容包括:房屋损坏状况及工程查勘鉴定结果；应修缮的部位、数量及设计图纸或方案说明；施工组织设计及安全技术措施；工程预算及经济分析等。

修缮工程施工方案 施工单位对一般修缮工程在施工前进行的有关组织、进度、现场管理等方面的计划。其主要内容有:工程概况；主要施工方法及保证工程质量、生产安全、工料节约、冬雨季施工等方面的技术措施:单位工程进度计划；主要材料、劳动力、施工机具需要量和进场计划；施工平面图及各项技术经济指标。修缮工程任务单 向生产班组下达的应完成的工程项目及数量，包括工程的地点、性质、施工单位、工程项目、数量、用工、用料计划及对工程的安全、技术、工期、质量要求。一个单位工程的工程任务单，可以一次下达，也可以按照工程部位分期下达，还可以按照不同工程分别下达。如在施工过程中，工程项目、数量有变化，应再下达更改或补充内容的任务单。 修缮工程技术交底 上级工程管理部门向施工队组或有关职能部门，对工程的施工技术、施工方法、质量要求、各项技术措施及要求，以及施工中安全生产等应注意的事项和所做的明确说明和交待。安全技术交底有书面交底及口头交底两种形式，一般采用两者相结合的方法进行。 文明施工 是考核施工现场管理水平的内容之一。要求施工现场布局合理、道路通畅、场容清洁、料具堆放整齐、安全消防设备齐全，并挂有工程名称牌、施工单位名称牌、现场负责人姓名牌及现场平面布置图、工程进度计划表等，以便安全而有秩序地进行施工，尽量减少对四周的干扰。 修缮工程施工现场管理

房屋维修管理制度

房屋维修管理制度 第一条目的 明确房屋维修责任，规范房屋维修管理。 第二条适用范围 本办法适用于物业竣工验收接管后、质保期内的房屋维修。质保期外的房屋维修，由物业公司按有关国家法律、法规执行。公司施工管理人员实行终身责任制，不因维修主体的变更而免责。 第三条工作职责 1、房屋维修：物业接管前由株洲高科汽博园开发有限公司工程管理部组织施工单位进行维修，物业接管后公司将组织维修工作委托给株洲高科物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）执行，委托维修的相关事项由双方签订《房屋委托维修协议》确定。 2、施工单位应在与公司签订项目施工合同时签署《质保期内维修承诺书》(附件1)。 第四条客户投诉的受理 1、本办法所指客户投诉，特指物业接管后且在质保期内客户对房屋的投诉及报修。 2、客户投诉的受理方为物业公司，物业公司应当配备专人负责处理有关房屋维修的客户投诉。 3、物业公司客服人员在接到客户投诉后做好客户报修记录，并通知相关部门和人员到达现场查看和组织整改工作。 4、株洲高科汽车园经营管理有限公司客户服务部负责对物业公司的投诉处理进行业务指导和监管。物业公司每月（每周）提交一次投诉处理台帐及相关资料报公司客户服务部存档备查。 第五条维修流程 （一）现场勘察 1、物业公司组织相关人员进行现场勘察、鉴定，作出初步责任认定，

留有相关影像资料并做好勘察记录。 2、属于设计缺陷引起的质量问题，由株洲高科汽博园开发有限公司工程管理部组织处理。 3、属于公司方施工工程质量问题在施工方委托维修范围内的，由物业公司填报《维修申请单》(附件2)，经审批后进场维修处理。 4、属于公司施工工程质量问题但不属于施工方委托维修范围内的，由物业公司客服人员通知施工单位维修，并记录施工单位通知情况。从受理业主投诉到通知施工单位，时间不得超过24小时。 5、不属于设计缺陷及施工工程质量问题的，24小时内答复业主，并做好解释工作。 （二）维修组织 1、施工单位接到通知后24小时内未安排维修处理，物业公司填报《维修申请单》，经审批后进场维修处理，发生费用从原施工单位质保金中扣除。 2、施工单位接到通知后24小时内安排维修处理的，由物业公司跟踪其维修情况。同一维修情况经2次维修后仍然达不到业主要求的，物业公司填报《维修申请单》，经审批后进场维修，发生费用从原施工单位质保金中扣除。 3、从收到业主投诉到维修开始，除非是重大、疑难问题（因客观原因，经2次维修仍无法完全修复）或应待天晴后方可处理的维修项目，否则时间不超过3天。 4、对于重大、疑难问题的维修项目，由物业公司上报株洲高科汽车园经营管理有限公司客户服务部，客户服务部牵头组织工程管理部、开发经营部、施工方共同拿出维修解决方案。从物业公司客服人员现场勘查到疑难问题维修方案的最终确定，不得超过7天。 维修流程图：

(房地产管理)房屋维修质保方案

XXXXXX物业 售后质保维修流程方案 XXXXXX物业管理有限公司二0一一年六月一日

目录 1.项目名称、概况 2.建设工程质量保修责任及义务 3.质量保修工作处理流程 4.质量保修责任单位管理 5.质保责任单位不履行质保责任的处理办法 6.质保工作的受理 7.质保金支付管理 8.质保小组运行后的管理 9.售后质保维修的文件管理 10.附则 附录一：表格 附录二：流程图

第一章 XXXXXXXX项目名称、概况

第二章售后质保维修流程方案 一、建设工程质量保修责任及义务 1.开发商和质保施工单位之间的责任义务 a)房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内 出现的质量缺陷，予以修复。 b)房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，质保施工单位应 当履行保修义务。 c)开发商和质保施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期 限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规 定。 d)在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为： 一地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； 二屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； 三供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； 四电气系统、给排水管道、设备安装为2年； 五装修工程为2年。 其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。 e)房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。 f)房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，开发商或者房屋建筑所有人 应当向质保施工单位发出保修通知。 g)质保施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的 时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修 事故，质保施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。 h)在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第 三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向开发商 提出赔偿要求。开发商向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。 i)因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿 责任。

房屋维修管理制度及房屋维修概念

房屋维修管理制度及房屋维修概念 房屋维修是指在房屋的经济寿命期内，在对房屋进行查勘鉴定、评定房屋完损等级的基础上，对房屋进行维护和修理，使其保持或恢复原来状态或使用功能的活动。房屋维修包括对非损坏房屋的维护和对损坏房屋的修理。所谓房屋的经济寿命期，是指房屋自建成并通过竣工验收合格开始，到由于某种原因引起房屋报废并拆除为止的总期限。引起房屋报废并拆除的原因，可能是技术方面的，也可能是经济方面的或社会其他方面的。例如，某房屋设计使用年限为50年，50年期满，房屋各主要构件老化而被拆除，这种拆除是由于技术原因引起的，再如，有些房屋从技术上讲可以不拆除，但由于旧城改造的需要而被拆除，这种拆除则是由于经济原因引起的。在房屋使用过程中，由于一些自然因素、人为因素的作用可能造成房屋的损坏。对房屋的查勘鉴定是掌握所管房屋完损程度的一项经常性的基础工作，通过对房屋的查勘鉴定为房屋维修提供依据。房屋查勘鉴定是指房屋管理单位按照有关法规规定，对房屋的结构、装修和设备进行检查、测试、验算并评定其完损等级的活动。房屋查勘鉴定的结论是拟定房屋维修设计或维修方案、编制房屋维修计划的依据。根据房屋查勘鉴定的结论，对房屋进行维修，其目的是保持或恢复房屋原来的状态或使用功能。按照房屋维修的不同性质，房屋维修可分为不同的类型。首先，按维修对象的不同可分成结构性维修和非结构性维修。结构性维修是指为保证房屋结构安全、适用和耐久，对老朽、破损或强度、刚度不足的房屋结构构件进行检查、鉴定及修理。非结构性维修是指为保障房屋的正常使用和改善居住条件，对房屋的装修、设备等部分的更新、修理和增设，其主要作用是恢复房屋的使用功能，保护结构构件免遭破坏，延长房屋的使用年限。其次，按所维修房屋的完损程度不同需要进行小修、中修、大修或翻修。小修也称维护，是指对房屋的日常零星维修维护工作，其目的是使房屋保持原来的等级。中修是指房屋少量部位已损坏或不符合建筑结构要求，需进行局部修理，在修理中需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构。大修是指房屋的主要结构部位损坏严重，房屋已不安全，需要进行全面的修理，在修理中需牵动或拆除部分主体构件的修理工作。翻修是指房屋已失去维修价值，主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险，需全部拆除，另行设计，重新在原地或异地进行更新建造的过程。第三，按经营管理的性质不同可分成恢复性维修、赔偿性维修、补偿性维修、返工性维修和救灾性维修。恢复性维修是指修复因自然损耗造成损坏的房屋及其构件的维修活动，它的作用是恢复房屋的原有状况与功能，保障居住安全和正常使用。赔偿性维修是指修复因用户私自拆改、增加房屋荷载、改变使用性质、违约使用以及过失造成损坏的房屋及其构件的维修活动，其维修费用应由责任人承担。补偿性维修是指在房屋移交时，通过对该房屋的质量、完损情况进行检查鉴定，发现有影响居住安全和使用的损坏部位，而对房屋进行的一次性的维修工作，其费用由移交人与接受人通过协商解决。返工性维修是指因房屋的设计缺陷、施工质量不好或管理失当造成的再次维修，其维修费用由责任人承担。救灾性维修是指修复因自然灾害造成损坏的房屋及其构件的维修活动，对于重大天灾，如风灾、火灾、水灾、震灾等，维修费用由政府有关部门拨专款解决，对于人为失火造成的灾害，维修费用按“赔偿性维修”规定的办法处理，责任者需担负全部或部分费用。二、房屋维修的特点 1.房屋维修是一项经常性的工作房屋使用期限长，在使用中由于自然或人为的因素影响，会导致房屋、设备的损坏或使用功能的减弱，而且由于房屋所处的地理位置、环境和用途的差异，同一结构房屋使用功能减弱的速度和损坏的程度也是不均衡的，因此，房屋维修是大量的经常性的工作。 2.房屋维修量大面广、零星分散量大面广是指房屋维修涉及各个单位、千家万户，项目多而杂；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋损坏

物业管理单位专项维修资金使用和须筹方案计划

物业专项维修资金使用和须筹方案 1．授权委托：业主委员会、物业服务企业、房屋管理单位（以下简称申请单位）受业主委托，向市房屋维修资金管理中心（以下简称管理中心）提交书面申请。 2．制定方案并业主确认：申请单位制定《维修和更新、改造方案》，经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主确认通过改造方案。申请单位将《业主委托代办申请维修资金征求意见表》、《维修和更新、改造方案》、《业主书面表决证明》在小区进行公示，公示期为七天，公示期间业主若有异议的，向管理中心投诉。 3．现场查看：管理中心工作人员到小区现场查看并留取影像资料； 4．申请列支：申请单位持相关材料向管理中心申请列支。 5．使用款首次拨付：市住房保障和房屋管理局核准后，拨付工程款（工程预算金额的70%）至申请单位在专户银行开立的“使用账户”，“使用账户”账户内资金只能划转至施工单位。

6．组织实施：申请单位或者相关业主组织实施维修和更新、改造方案。 7．竣工验收:工程竣工后，物业服务企业、业主委员会、业主代表、施工单位对工程进行验收，并签署《维修和更新、改造工程验收单》。 8．使用款尾款拨付:申请单位根据工程结算费用填写《维修和更新、改造工程结算费用分摊清册》，并将《分摊清册》和《维修和更新、改造工程竣工验收单》在小区进行公示，公示期为七天，公示期满若业主无异议，申请单位持相关材料到管理中心办理申请工程尾款手续，市住房保障和房屋管理局核准后，将工程尾款拨付至申请单位在专户银行开立的“使用账户”。 维修、更新和改造项目有下列情形之一的，物业服务企业、业主委员会或社区居民委员会应当采取招投标方式择优确定维 修单位： （一）维修、更新和改造费用总额超过30万元的； （二）单项工程费用超过5万元的； （三）业主大会决定实行招投标的。 第三十一条发生下列费用，可以从专项维修资金中列支：

物业管理房屋维修方案

物业管理房屋维修方案 第十部分物业设施、设备维修、维护方案 第一节物业的维修养护 1(业主对物业专有部分的装修、养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。 2(因维修、养护物业设备确需进入其他业主的物业专有部分时，业主或物业公司应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。 3(相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。 4(发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业公司可向相邻业主说明情况，在居委会或派出所监督下进入相关业主的物业专有部分进行维修。事后应及时通知相关业主并做好善后工作。 5(因维修养护物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位、小区物业管理处和业委会的同意，并在约定期限内恢复原状。 6(建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。 7(本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。 第二节公共设施维护管理 (1)对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)，保证共用设施设备能正常运行和使用，杜绝安全事故的发生。 (2)建立共用设施设备清册档案(设备台账)，有设施设备的运行、检查、维修、保养记录。

(3)有设施设备操作规程及保养规范，按操作规程及保养规范开展工作。 (4)对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。 (5)特种设施设备和测量仪表、仪器，按照政府有关规定，定期进行检测校准，使之符合相关规范。 (6)设备房保持整齐清洁，安全设施符合规范，无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象，无堆积杂物;设备设施铭牌、标识，规范、统一、完整;操作规程、维护规范、管理制度上墙。 (7)各类管线有分类标识和流向标识，各类记录本、登记本(运行、维修、保养、交接班等)齐全，记录完整;监控记录可保存15天，并能正常回放。 (8)对小区内变压器、高层屋面、有安全隐患的健身设施、燃气调压站(箱)、水系沿岸等危及人身安全的部位设置明显警示标志，制定防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 (9)公共区域内的雨、污水管道每年检查、疏通1次;雨、污水井每半年检查、清掏1次;雨、污水管道及井发生堵塞应及时疏通;化粪池清掏每年至少1次，每季度检查1次，防止外溢。 (10)建立设备设施巡视制度，有专人巡视。配电室、排污泵等每日巡视至少两次，有巡视记录。锅炉房、热力站、空调机房、高压配电室、中控室等有专人24小时值守，值守人员每班工作时间不超过8小时。 (11)每日对园区路面、景观、小品、围墙(护栏)、窨井、健身设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警监视系统等巡视1次。保证设施设备能正常使用，无安全隐患。