当前楼市调控的经济学原理

关于我国房地产市场调控的经济学原理的思考

陈泉宇2014.7.21

摘要：中国的房地产市场是伴随着政府停止住房实物分配的政策逐步推行，在20世纪90年代初正式形成的。我国的房地产市场具有地产与房产市场的统一性、供求状况的区域性、流通形式的多样性以及投机活动的巨大可能性等特点。房地产市场发展距今仅有短短二十余年，但房地产投资占2013年全国固定资产投资的20％，自1998年至今,房地产业对于我国经济增长率年均接近1％，与此伴随而来的是房地产市场如何形成良性发展机制、如何最大发挥正外部效用的问题。2003年我国政府首次对实体房地产市场进行了调控，近年来几剂“猛药”更是牵动了国人神经。本文试图从经济学基本原理的角度，对近年来我国楼市调控的原因、形势等因素做一个简单分析。

关键词：房地产调控原因分析

正文：

1.房地产市场价格形成的机制

房地产调控的核心内容即为房地产市场的价格。自社会主义市场经济逐渐成形、房地产市场逐渐兴盛之后，房地产作为一个社会化的商品，从根本上说，其价格还是由其供给与需求共同决定的。

从供给层面角度分析，土地价格是房地产开发主要成本，影响制约着房地产供给，而土地价格又由土地供给和需求决定，土地供给由土地划拨和土地出让的规模决定。近年来由于土地资源的不可再生性，土地供给缺乏弹性且数量不断减少，与此同时，许多地方政府财政收入奉行“土地财政”策略，利用土地拍卖增加财政收入或用于抵押多种所需贷款，致使“地王”不断在各地涌现、土地价格水平节节攀升。而我国在2004年出台有关规定前，廉租保障性住房工程建设远远滞后等各种因素，都从客观层面上决定了我国房地产市场供给总量不足。从需求层面角度进行分析，2011年年末，我国城市化率首次超过50％，达到50.5％，随着经济社会的发展、人民物质需求的日益提升，住房刚性需求随之水涨船高，投机房地产业的投资者也使得住房供给水平在短期内相对稳定的同时，拉升了总体需求量，从而进一步加剧了住房供需之间的矛盾现状。

2.房地产市场的联动性

自改革开放以来，尤其是我国市场类型逐步向市场经济转变之后，房地产市场逐渐成为了我国国民经济的支柱产业，带动了多种相关行业的发展，推进了城市化进程，一定程度上为政府财政资金的筹措拓宽了渠道，但也同时带来了种种问题。

1998年亚洲金融风暴之后，尤其是2008年经济危机以来，我国许多学者从实证角度对房市与股市及国民经济发展的关系进行了较为深入的研究，研究结果表明，中国房地产价格的变动会导致股票价格和国民经济的波动，时间跨度越长，三者的相关性越强。根据等量边际收益率原理，房地产波动性相对较小但流动性低，股票波动性相对较大但流动性强，两者

是具有很强互补性的一组投资组合，两者统一于信贷市场之中。由于房地产属资金需求密集型行业，无论是商品供给方或是需求方，其对于信贷市场的依赖性都是必要的，而贷款方所能提供的信贷额度取决于其能提供作为押品的资产价格，股票和房产作为常见的抵押品形式，当房地产价格上升时，抵押品资产价格上涨引起信贷市场信心提振，信贷市场也会相应进入繁荣期；而当房地产市场价格大幅度下跌之后，由于贷入方的偿还能力下降，贷款方的信贷评级就会被降为次级贷款，信贷市场繁荣度及市场信心也会因此受到重挫，这就是2008年由美国次贷危机衍生出全球经济危机的导火索所在。

除与金融信贷市场的联动性之外，生产资料使用市场、房产交易市场、房地产劳务市场等均为房地产市场的重要组成要素，其与房地产市场间的联动关系都是不言而喻的。中共中央总书记早已在十六大报告中明确指出，全面小康社会要实现“老有所养，住有所居……鳏寡孤独皆有所依”。房地产市场建设与调控作为一项民生性、全国性、长期性工程，它的发展、稳定与党和政府的公信力、政策执行力乃至政策执行的最终效果评估密切相关。3.我国房地产市场调控的必要性

房地产市场作为我国社会主义市场经济的重要组成部分，由于其地位意义特殊性、环境不稳定性及社会主义市场经济特有要求等因素，我国政府自从1993年6月颁布《关于当前经济状况和加强宏观调控意见》以来，对房地产市场进行了多次较为有效的调控。

从市场角度分析，由于任何国家都不能在全球经济化浪潮中独善其身，而房地产市场其受内部投资氛围、社会预期、外部市场环境等因素的影响颇大，各国尤其是主要经济引擎的房地产市场皆可谓牵一发而动全身。从运行角度分析，由于各不同房地产开发商、开发地点间产品单件生产的差别，房地产交易通常是差别定价、个别成交，买主普遍对房地产交易涉及的纷繁法律条例不熟悉，房地产市场是一个存在自发性、盲目性的不完全竞争市场。从政策层面分析，从国家层面分析，由于房地产市场涉及国民收入的初次分配和再分配，房地产市场是一个存在效率与公平矛盾中的不同利益集团博弈场！

而社会主义市场经济在允许一切符合“三个有利于”原则的所有制形式经济都可以通过准入审核进入市场的同时，要求一切所有制形式都可以而且应该用来为社会主义发展服务，尤其是越来越讲究以人为本、讲求凝聚民族力量共赴中国梦的当代中国——“广厦千万间”自古以来就是我国百姓关于社会公平的殷切期望——房地产市场的分配与调控关系着国计民生。社会主义市场经济与资本主义市场经济不同，前者要求社会在充分实现效率、社会化大生产的同时，尽量减少市场经济固有的自发性、盲目性、滞后性等弊端，实现收入的公正分配与经济结构的优化。我国社会主义市场经济具有较雄厚的物质基础、牢固的政治基础和最广泛的群众基础，基于我国发展改革现状，房地产市场调控更将是一场考验智慧与魄力的战斗。

4.我国房地产市场调控现状的解析

当代中国处于大变革、大发展阶段，随着经济体制改革的步步深入，中央逐渐在必要

时宏观调控的基础上，加强了对建立长效合理体制机制的重视程度。自从党的十八届三中全会吹响全面改革号角以来，各个城市在房地产调控方面密集出台了“京七条”、“沪七条”与“深八条”等区域性或自发性的调控。可以预期的是，去行政化调控、回归市场化方向将成为新时期房地产调控政策的必然选项，而诸多调控政策中对政府与市场关系的厘定、对相关配套设施工程及机制的细节规定将在很大程度上影响调控政策的方向与效果。

继2013年以适度偏紧、避乎其下的基调完成对房地产市场的调控之后，房地产市场渐趋健康化发展，初步达到了促进民生改善的目标，供求的阶段性释放和市场的稳中有进也保障了国民经济的平稳运行。对于短期房地产市场，专家学者认为以2014年为标志，房地产市场调控将逐渐实现由行政化向市场化的过渡，在政府强力维稳的方针指引下，已局部试点的、对于我国楼市结构及利益集团冲击极大的房产税不太可能实现全面开征，但中央仍会继续推进保障性住房建设、尝试建立区分性长效机制保障房地产市场在可控区间内运行，这也有助于从根本上解决房地产市场涉及的利益及福利分配、公平效率等问题，由于房地产市场本身存在的巨大变数，其最终结果有待拭目。

综上所述，在我国当前以经济体制改革建设为重点的大发展、大变革阶段，我国房地产行业以其特有的内涵、特有的影响力及特有的复杂性牵动着社会个人、利益集团、国家政治的神经。我国政府对房地产市场的调控需要精妙地将“不到长城非好汉”的勇气与“摸着石头过河”的勇气相结合，在坚持经济学基本价值原理及综合效益最大化的基础上，认真负责权衡各可行方案间的机会成本与外部效益，审时度势、采取可控措施、建立合理机制维系房地产市场行业的健康发展，使房地产市场在多方因素助力下产生最大正外部效益，让房地产市场在阳光体制下运行，为保障及促进个人福利、稳定与发展社会主义和谐社会、凝聚民族力量共赴中国梦完成最优的房地产市场调控效益。

从一起案例看房地产调控政策是不可抗力还是情势变更(精)

从一起案例看房地产调控政策是不可抗力还是情势变更 〖案情〗 2010年4月18日,原告李某来到被告深圳某地产有限公司某小区售楼部。被告员工潘某向原告热情推荐了该小区9栋A单位的5E、6F两套房屋。原告李某咨询潘某:原告夫妻名下已有三套房是否还能做按揭,如果可以的话,首付比例和利率具体为多少。潘某承诺可以帮原告办到按揭,首付30%,利率为基准利率的70%,最坏的结果也是首付50%,利率为基准利率的70%。被告的一名经理承诺送一个私家车位给原告从而很快的诱惑原告签约,原告在此情况下与被告签署了《深圳市房地产认购书》,认购了该小区9栋A单元5E,并缴纳了2万元的定金。 原告回家后打开电视看新闻方知,国务院于2010年4月17日发布了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,深圳市已暂停对第三套房的贷款。原告知道后立即与被告协商退款,但被告予以拒绝。 随后,原告起诉被告,请求判令:1、撤销原、被告之间签署的《深圳市房地产认购书》(即某小区9栋A单元5E;2、被告退回原告的认购定金人民币2万元及利息(按每日万分之2计付,从2010年4月18日计至清偿之日,暂计至起诉之日为人民币453元;3、本案诉讼费由被告承担。 被告答辩称:双方签订的协议合法有效,国务院出台的政策已于4月17日发布,而双方签订认购协议的时间为2010年4月18日,在新政出台之后。原告李某理应对房贷新政有基本的认识与了解,其与被告签订认购协议,不应对第三套房贷新政存在重大误解情形,也没有任何证据表明被告存在欺诈或乘人之危行为。另,原告未在认购书约定时间内与被告签订正式买卖合同,被告有权没收认购定金。因双方签订的仅是认购协议,并非正式房屋买卖合同,故而不适用最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条,原告无权要求退还认购定金及利息。 〖裁判〗

楼市调控三大焦点

楼市调控三大焦点 Updated by Jack on December 25,2020 at 10:00 am

！ “今年堪称土地调控年。”交通银行研究部唐建伟表示，提高土地出让金首付比例、囤地清查、土地增值税清缴、调高土地税预收比例等措施，促使企业拿地更谨慎，囤地现象初步遏制。此外，北京、深圳多地“限地价竞房价”、“限地价竞面积”等出让新模式开始试行。今后如果普及，也将对地价过快上涨起到明显的抑制作用保障房大提速、信贷闸门收紧、第三套房限购、土地税清缴……2010年，一系列高强度的调控举措让火爆的楼市逐步回归理性。时值年末，部分热点城市房价又开始抬头、房企天价拿地不断创造新“地王”，又给楼市前景带来变数。明年楼市走势会如何？记者针对本轮调控的几大焦点问题进行了追踪。 保障房“按时足量”供应可期 加大保障房供给可谓今年调控的重中之重。按照今年580万套、明年1000万套的目标，如果按时足量供应，楼市供应结构必然发生重大变化，将逐步解决低收入与中等偏低收入群体住房难题，形成市场与保障“两条腿走路”的新格局。 保障房建设进度究竟如何？记者从住房和城乡建设部获悉，截至10月底，全国城镇保障性住房与棚户区改造已经开工520万套，占年度开工计划580万套的90％，年底前将全部开工，年内将建成60％。 记者获悉，一些热点地区如北京、江苏等地到11月底已完成全年保障房建设任务，一些地方建设规模已超过了年初目标。南京市房管局局长郭宏定表示，今年南京开工建设的保障房达到1000万平方米，与全市一年的商品房销售面积相当。

“保障房建设的长效机制正在逐步形成。”住房和城乡建设部相关人士说，加快保障房建设已经提出了多年，但有的城市缺少热情，欠账很多。2010年中央对保障房建设提出了刚性要求，地方政府和相关部门正迅速行动起来。 “可以预期，明年保障房建设力度会更大。”郭宏定说，未来几年保障房放量将起到增加住房总规模、分流市场购买力，逐步扭转供不应求的市场预期，对稳定房价发挥越来越大的作用。 土地调控将坚持保民生导向 土地调控是本轮调控的另一个重点。相关数据显示，今年商品住宅计划供应面积为12．4万公顷，比去年出让规模增1倍。在保障房用地大增的基础上，商品住宅用地并未被挤占，充分发挥了保供给的效果。 “今年堪称土地调控年。”交通银行研究部唐建伟表示，提高土地出让金首付比例、囤地清查、土地增值税清缴、调高土地税预收比例等措施，促使企业拿地更谨慎，囤地现象初步遏制。此外，北京、深圳多地“限地价竞房价”、“限地价竞面积”等出让新模式开始试行。今后如果普及，也将对地价过快上涨起到明显的抑制作用。 据中国指数研究院统计，今年的地价呈回落态势，全国105个城市住宅用地楼面地价同比涨幅从1月份的125％，降至10月份的7％。10月105个城市平均楼面地价为1732元／平方米，环比下降29％。 尤其值得关注的是年末“地王”重现。11月份，杭州、广州、武汉三个城市同日出现“地王”，几十亿元甚至上百亿元的高总价地块并不罕见。 华泰证券研究员张驰飞认为，今年商业用地价格飙升是推动部分城市土地出让金大涨的主因。另外，地价上涨也具有延后性，是对去年房价上涨的补涨。而最近的“地王”几乎都有特殊性，要么是核心地块，要么是自然环境特别优越的地块，这自然会引发开发商争夺。“土地放量背景下地价将会保持稳定。”

国家房价调控政策

在中国房地产界，有一个和“发改委打飞机”并驾齐驱的典故，那就是中央政府每次调控房地产，房价就会飞涨，所谓“调控调控，越调越恐”。的确，纵观2003年以来的楼市调控政策，“八年抗战”的结果是越调越涨，如同“狼来了”的故事，讲多了，最终就没人信了。 哪怕是此次被业界称为“史上最严厉新政”的楼市调控，虽然一线城市的二手房市场出现降价抛售、一些新楼盘也打起了折，但中国人民银行货币政策委员会委员李稻葵认为未来12至18个月内才能收到明显成效。独立房地产评论员顾海波更是担心，楼市“重拳”可能演变成“花拳”，毕竟“上有政策，下有对策”，此前的几轮调控也都出现过短期降价现象，但没过多久又“旧态复萌”，然后是新一轮的疯狂上涨……正如上海金融与法律研究院研究员聂日明的判断：“别迷恋调控，调控只是一个传说。”希望不会一语成谶。 2003：分水岭 在上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来，中国楼市调控分为四个阶段，而真正意义上的调控始于2003年，那时恰逢我国住房改革5周年，房地产调控从扩张型转为紧缩型政策。 中国楼市的市场化运作始于1998年，当时亚洲金融危机的余威正在影响中国，而1998年的中国又遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。要扭转局面，启动内需是唯一的选择。 1998年7月3日，随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”(国发[1998]23号，简称23号文)的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕。房地产对国民经济的拉动作用是明显的。据统计，每100元的房地产需求(或建筑业的产出)可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求，以及10元的住房装修支出。 那时的房价也似乎令人“怀念”。根据中国社科院蓝皮书报告，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元，2003年的房价大约是普通家庭收入的4-5倍，比较符合家庭承受能力。 即便如此，2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争，房地产行业倍受非议。这一年，国家九部委发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，内部称为217号文，针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、价格增长过快等问题，九部委从土地供应、金融信贷、住房结构等方面强调要对房地产市场进行宏观调控。

2016年房地产调控政策分析

2016年房地产调控政策分析 2016新年伊始，楼市在各项信贷政策和税收政策调整中拉开去 库存大幕。 春节前后，楼市已经迎来三轮政策利好。2月2日，中国人民银行联合银监会首先送出“信贷大礼”，决定在不实施限购的城市对首 套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。 紧接着，2月17日，中国人民银行、住建部联合财政部发布通知，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。 2月19日，财政部、国家税务总局和住建部三部门发布《关于 调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（下称《通知》）， 对个人购买前两套住房给予降低契税优惠；对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。 来自部委的“政策包”密集出台，地方政府也纷纷跟进，甘肃、江西、山西、山东、安徽等多地都已出台楼市政策，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式加速去库存，市场环境上涨趋势明显。 但2016年930之后，为了抑制房价过快上涨，地产政策有了明 显转向，尤其是国庆假期19个城市连发限购限贷新政。 一、2016年房地产政策汇总 （一）利好政策

1、税费优惠政策 财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布通知，2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。 ①契税： 对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税;并且新政策不再区分普通和非普通住宅(房屋建筑面积是否超过144平方米)。 ②营业税： 个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。而此前政策仅对个人购买2年以上(含2年)的普通住房(单套建筑面积在144平方米以下)对外销售免征营业税。 2、鼓励租售并举 有关部门针对房屋租赁情况，给予补贴政策，鼓励机构投资者菜板库存房成为租赁市场房源，从而减少库存。2015年年底的中心经济事情会议明确指出，要成长住房租赁市场，鼓舞鼓励自然人和各种机构投资者采办库存商品房，成为租赁市场的房源供给者，鼓励以住房租赁为主营业务的专业化企业买房。 3、居住证新政

坚持房住不炒,房产征税年限再迎调整,成都914楼市调控亮点多

成都房产新政 9月14日，成都市政府办公厅出台《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）。《通知》指出，将优先确保保障性住房用地供应，住宅用地占经营性用地比重不低于60%，供需紧张区域不低于70%；提高公证摇号中棚改、无房居民家庭优先的比例，棚改优先最低比例由10%提高到20%，无房居民家庭优先最低比例由棚改优先后剩余房源的50%提高到60%。发挥税收调节作用，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。《通知》就保持成都市房地产市场平稳健康发展提出了15条举措。 本次政策的出台是为坚决贯彻落实党中央、国务院有关房地产工作部署要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，努力确保完成“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标。 主要有以下几个大众关心的方面： 增加住宅用地供应，优化供应结构，住宅用地占经营性用地的比重不低于60%，供需紧张区域不低于70%，优先确保保障性住房用地供应。严格落实闲置土地处置规定，坚决打击捂地、捂盘行为。 就土地增加供应到实际变成住房与购房者来说，短期之内并不会有什么变化，从土地变成住房尚需几年的时间，但是住房的增加，能够更好的平衡供需关系，势必会给购买者更多的选择权。 增加棚改和无房家庭的摇号中签率 进一步提高了公证摇号中向无房居民家庭提供房源比例，棚改优先最低比例由10%提高到20%，无房居民家庭优先最低比例由棚改优先后剩余房源的50%提高到60%。对于那些要买房，但一直卡在摇号过程的家庭，这项政策大大的提高了棚改或无房家庭的中签率。 无房居民家庭的认定标准为： （一）购买的商品住房位于我市住房限购区域的，登记购房人须符合我市住房限购政策。 （二）登记购房人及其家庭成员在本市行政区域内名下均无自有产权住房且自2016年10月1日以来无住房转让记录。 （三）居民家庭包括：夫妻双方；夫妻双方及其未成年子女；离异（丧偶）父（母）和其未成年子女；达到法定婚龄未婚居民；购房登记时离异已满两年的单身居民；丧偶单身居民等。 发挥税收调节作用，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的住房对外销售的，免征增值税。 对于此项规定，不少购房者刚刚才签订合同，难道就要多交部分增值税了吗？事实上并非如此，还是按照老人老办法，新人新办法的实行，具体是要根据

房价调控政策

关于房价的调控政策 2005年以来，我国每年都会出台相关政策对房地产市场进行调控。尤其是2010年，在一年时间里先后三次出台了房地产调控政策。但不容回避的事实是，尽管“国八条”、“国六条”、“国十条”等调控条款的相继推出，调控房地产市场的方法用尽，但是政策效果并不理想。2005年7月至2010年底，除去受国际金融危机冲击的12个月以外，在75个月份中，大多数月份我国的房价都是呈现快速上涨的状态，政策调控并没有能够有效阻止这个上涨趋势。因此，从总体上看，政策调控没有取得预期的成效。观察最近几年的房地产调控可以得出以下结论：政策对市场的影响力在下降，政策的时效性越来越短。要破解房地产市场的调控怪圈，需要我们认真分析、总结经验教训。 应当引起大家注意的是，2010年以来楼市调控行政手段不断紧布控,“限”令开始升级。“限购”、“限贷”、“限房价”、“限地价”范围在扩大，政策在逐步出台。这一轮房地产调控打出的“组合拳”中，行政手段比重较以往更高，“有形之手”在楼市诸多环节全面发力。不过，高房价仍未完全“降服”。比如，未限购城市需求和房价上涨动力仍然旺盛。一份针对50个未“限购”城市楼市的最新调查报告显示,这些城市受调控影响有限，上半年房价无一下跌，七成多城市价格更是出现小幅上涨。与此同时,开发商纷纷加快在二、三线城市“掠地”,部分地区房价涨幅存在“透支”风险。调控政策执行最严厉的是一线城市，一线城市楼市受影响也最大，但是从目前数据来看，一线城市宏观经济数据普遍稳定，受楼市调控影响并不大。去年至今，二三线城市的涨幅和成交量都很大。在堵住了地产公司在一线城市的现金流入后，地产行业在二线三线城市继续赚得盆满钵满，在此情况下，国务院要做的是封住地产泡沫向二三线城市的转移，所以对于政策在总体环境下宽松的可能性应该不是很大。但是，目前二三线城市正处于土地财政快速增长期，加之地方财政紧张等因素，限购等政策在二三线城市执行的难度很大。 由于资金紧张，小型房地产企业通过民间借贷融资的情况越来越多。尽管民间融资成本通常高达20%左右，但对其他融资渠道几乎断流的小房企而言，找到钱、把项目做完、不“烂尾”是最重要的。即便是大企业的资金也捉襟见肘，企业联合拿地的现象增多，从一个侧面反映了企业资金紧缺的现实。造成房地产企业资金紧张的原因是多方面的。今年以来，严格的住房限购政策，导致成交量普遍下滑，另一方面，金融机构对房地产行业的信贷不断趋紧。中国房地产协会副会长朱中一表示，大多数房地产企业因为前两年销售火爆，还不至于立刻出现资金链断裂的情况，今年要维持生存问题不大。但是要想进一步发展，要拿地、开发项目，仅凭现在的资金，很困难。 房地产税收政策的推出对于房产市场的调控也是不见成效，对房地产保有环节征税，虽然在很多人眼里认为是遏制高房价的杀手锏，但是也有观点认为，开征此类税种不能从根本上解决房价上涨，一些实行物业税的国家，也没有改变几十年房价上涨的趋势。对此，财政部财政科学研究所所长贾康认为，尽管物业税不能改变土地资源制约下的房价上扬的长期趋势，但是有了这个保有环节的税收，会使我们的房地产市场上商品房需求的总规模，表现出更少泡沫、空置率下降、资源配置效率和土地利用率上升、总体的房价表现更沉稳，更有效减少房价大起大落所带来的负面效应和对社会生活的冲击。

2003~2013国家房地产调控政策汇总

2003年-2013年中国房地产调控政策一览【摘要】完善稳定房价，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管，一直都是中国房地产调控的核心宗旨。 2003年(1项政策) 2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业; ——《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。 2004年(2项政策) 2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始 ——国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。 2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率 ——中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。 2005年(6项政策) 2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面 ——央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。 2005年3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节 ——财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。 2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条) 国务院出台八点意见稳定房价， 一是高度重视稳定住房价格， 二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。 三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设; 四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量; 五是正确引导居民合理消费需求; 六是全面监测房地产市场运行; 七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施; 八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查; 2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条)

中国历年房地产调控政策(1978年-2013年)

历年房地产调控政策一览表 1978－1983年 政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿； 政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权； 1984年 政策目标：发展房地产业； 政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点； 1985－1987年 政策目标：防止盲目发展商品住宅； 政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售； 1988年 政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革 政策内容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场； 1989年 政策目标：加强房地产市场管理； 政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根； 1990年 政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革； 政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》； 1991年 政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革； 政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行； 1992年 政策目标：加快房地产业发展； 政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款； 1993年 政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展； 政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》； 1994年 政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革；

股权转让避税成楼市调控一大漏洞

股权转让避税成楼市调控一大漏洞 近日，全球最大私募股权投资公司黑石集团（以下简称“黑石”）以14.6亿元出售上海Channel1购物中心95%股权引起各界关注。公众的关注点主要落在以股权转让方式和普通投资方式出售商业地产的税收成本上。据《每日经济新闻》报道，普通投资者买卖一套商业地产60%的投资收益中有50%~60%要拿来缴纳各种税费，而黑石的上述交易所需支付的税费可能不超过总收益的10%。业内专家据此认为，黑石的避税方法很有可能会影响到楼市调控的效果。 房地产市场的税收调控手段主要包括加强土地增值税清算、提高土地增值税预征率、开征房产税、严格房屋买卖个人所得税征收等，这些手段与其他调控政策有效叠加，对于当前降低房地产市场投机和遏制房价过快上涨起到了积极作用。但是，政策效力并非无边，当遭遇黑石物业转让事件后，调控政策再次失灵。其原因就在于黑石出售的是拥有Channel1购物中心95%权益的国外母公司股权，而个人买卖的则是商业地产的产权。按照现行税收政策，这两种转让方式下，其税负的差异还是比较大的。 普通投资者买卖商业地产的税负 假设普通投资者出售上海Channel1购物中心，出售价款14.6亿元，购买价款9.5亿元。 按照现行税收政策规定，普通投资者（自然人或企业）出售商业地产，涉及到营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税、个人所得税或企业所得税。 营业税方面：根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”普通投资者应计算缴纳营业税（14.6－9.5）×5%=0.255（亿元）。缴纳营业税同时须缴纳城建税、教育费附加及地方教育附加0.255×（7%+3%+2%）=0.0306（亿元）。 印花税方面： 销售商业地产应依照“产权转移书据”按0.05%缴纳印花税14.6×0.05%=0.0073（亿元）。 土地增值税方面：根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[2006]21号）规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条第（一）项、第（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5％的基数。 即转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额包括三项：一是购房发票所载金额（实际上包含了《土地增值税暂行条例》中第六条的“取得土地使用权所支付的金额”以及“旧房及建筑物的评估价格”两部分）；二是加计扣除金额（加计扣除金额=购房发票所载金额×5％×购买年度起至转让年度止的年数）；三是与转让房地产有关的税金（包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，上述四税及附加均

2020年北京市楼市调控新政

2020年北京市楼市调控新政 最近一段时间，不只北上广的楼市炙手可热，其他二三线城市的楼市调控政策也是密集出台。昨晚，北京市又发布了一道新的楼市调控新政，具体是什么一回事呢?下文是我为大家收集的北京市楼市调控新政最新消息，欢迎阅读! 20xx年北京市楼市调控新政公告全文 《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》 为进一步规范本市商业、办公类项目管理，促进房地产市场平稳健康发展，现公告如下 一、商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。 二、开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米;不符合要求的，规划部门不予批准。 三、开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。 四、开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。 五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件： 1、名下在京无住房和商办类房产记录的。 2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。 六、对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。 七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。 八、本公告发布之日起，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。

2005-2011年国家房地产调控政策

2005年国八条—— 2005年3月底，国务院出台的《关于切实稳定住房价格的通知》，即“国八条”要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见： 一、高度重视稳定住房价格； 二、切实负起稳定住房价格的责任； 三、大力调整住房供应结构； 四、严格控制被动性住房需求； 五、正确引导居民合理消费需求； 六、全面监测房地产市场运行； 七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施； 八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 2006年国六条—— 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施： 一、切实调整住房供应结构。 二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。 三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。 五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 2009年国四条—— 国四条是指在 2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。 一、要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。 二、要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。 三、要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 2010年国十一条—— 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设 二、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率 三、加大差别化信贷政策执行力度，贷款首付款比例不得低于40%

楼市调控新政策词语

国务院于2011年1月26日出台了新一轮楼市调控措施，其主要内容如下： The State Council launched on January 26, 2011 a new round of measures to rein in property prices, the major points of which are as follows: 进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 Local governments are further required to undertake their responsibilities. Local governments must assume responsibilities to promote the development of a stable and healthy real estate market. All municipa l people’s governments must, in accordance with their economic development objectives, and taking account of the estimated annual growth of per capita disposable income and housing payment capacity of local residents, set price control targets at reasonable levels for new residential properties locally available for the year 2011, and make the targets pubic in the first quarter. 加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 Development of affordable housing projects must be speeded up. Local authorities must mobilize resources of affordable housing through various channels, such as new residential development, housing improvement and remodeling, purchases of housing and long-term rental housing so as to gradually expand the coverage of country’s housing security system. Local authorities must, in accordance with the principles of openness, impartiality and fairness, strengthen the management of and improve the access and exit mechanisms for their respective affordable housing programs. In localities where necessary conditions are satisfied, local authorities may extend such programs to designated towns, and must endeavor to increase the supply of public rental housing.

对近年来我国房地产政策的解读

对近年来我国房地产政策的解读 对近年来我国房地产政策的解读 【摘要】在我国近年来房地产业朝气蓬勃快速发展的过程中，市场上陆续出现了房地产供不应求、房价地价上涨过快、投资炒作导致行业泡沫等问题，针对这些问题政府也连续出台了一系列的调控政策。本文首先分阶段论述了近年来我国政府实施的房地产调控政策，进而分析了这些政策的实施效果，找出了导致这样效果的背后原因，最后分别从长短期角度给出了具有建议性和预测性的结论。 【关键词】房地产政策效果调控 一、近年来我国房地产政策概述 2003年以来，我国出台了一系列针对房地产市场及房地产行业发展的宏观调控政策：从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则，10年里国务院已先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。从调控的总体思路来看，从2003年至今的调控可以分为四个阶段。 第一阶段是2003-2004年，这一阶段政府在政策意图上是鼓励发展房地产业。2003年发布的“18号文”开启了十年楼市调控的序幕，明确房地产业为国民经济支柱产业。之后，央行下发通知，对房地产企业和项目加大信贷支持，房地产市场赢得了快速发展，很快成为经济增长的重要引擎之一。 第二阶段是2005-2008年，这一阶段政府的政策意图主要是对过热的楼市降温。2005年3月，国字号条文首次出现，“国八条”出台后不到半年，更严格的“新国八条”进一步加大调控力度。2006 年初国务院常务会议上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，即“国六条”。 第三阶段是2008年下半年―2009年，为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，楼市成为支持经济稳定增长的重要助力。2008年12月，国务院常务会议指出，“进一步鼓励和支持住房消费，保持

国家对楼市的调控政策和公司对未来楼市的研判

国家对楼市的调控政策和公司对未来楼市的研判各位同事： 近期国务院相继公布了若干对房地产调控的政策，新政的出台，将会对房地产市场产生重要的影响。未来楼市将如何发展？公司管理层近期举行了对新政的研讨。我们把国家的新政策和公司对楼市的研判综述如下，希望对同事们的工作有所帮助。 近期，国务院下发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其中提出多项房地产调控新举措，其力度之大，远超2007年，为历史所罕见。《通知》的调控要点主要有： ①购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%； ②对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍； ③对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高； ④要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款； ⑤对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂

停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 ⑥对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行； ⑦发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。 2009年3月份开始深圳房价飙升，2010年2月份全市新房成交均价24195元/平方米，创历史新高，同比上涨120%。2010年3月二手房成交均价18093元/平方米，几创历史新高，略低于2009年12月，比2009年2月份上涨53%。无论是新房还是二手房，价格大多超过2007年高峰，不少楼盘价格翻番。显然，深圳是《通知》中提到的“商品住宅过高、上涨过快的地区”之一，政策也应按最严格的要求实行，这从各银行的反应也明显看出。《通知》出台后深圳不少银行停止了对第三套房的房贷，第二套房要求首付5成，利率上浮1.1倍，而且，四大国有银行基本停止了对含港澳台等外籍人士的房贷审批。 针对楼市新政，深圳楼市将如何展？公司管理层研判后市的发展情况如下： 1.二级市场后市成交量将随着春交会的来临逐步放大，价格在短期内维持稳定。 今年一季度，全市推出的新房仅86万平米左右，和历年相比是很小的。而预计今年全年共有约500万平米新房推出。在今年春交会前后，新盘推出数量较大。预计二季度将有约150万平米的新房推出。新房的大量推出会带给二级

国家对房价调控的税收手段(精)

1 温总理的调控房价要三管齐下： 一是要控制货币的流动性； 二是要运用财政、税收和金融的手段来进行市场调节； 三是加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责任来。 2 运用税收调控房价的原因 A 在市场经济条件下，政府调控房价应更多采用经济和市场手段，以增强市场自身的调解能力，减少资源配置的扭曲。税收是一种良好的市场调控方法，被称为经济的“自动稳定器”。税收在调控房价中的作用不可小视。 B 目前中国房地产市场最大的问题是供需矛盾。旺盛的市场需求与不合理的住房供应结构成为问题的两个方面，这是促使房价扭曲性疯狂上涨的根本原因所在。 3. 具体税收手段 (1对需求和生产领域实行差别税和累进税 A 对需求领域征收差别税。其具体做法是：政府对居民住房有一个统一标准，每个家庭，人均住房面积在规定标准内购买房产是免税的，超过这个住房面积标准，采取累进税的形式，超过标准面积越多，所征的税就越高。好处在于，有钱人多花钱多缴税金任意多买房，没钱人有住房足够居住，有利于遏止房产需求领域的过度投机行为。 B 对生产领域征收差别税，，将生产高价房和低价房的房地产商的利润拉平来改变房地产商的行为。具体做法：采取累进税制，房子越高档售价越高，征的税就越多；而低价房、经济适用房就少征税或不征税。使生产高价房和低价房、获得同样的利润，盖豪华房不再有超额利润，于是，因低价房需求量大，开发商可从生产低价房中获取更多利润。 （2）改革现行国家的财政税收体制，实现事权与财政的匹配，改变地方政府的唯GDP观，应当让地方政府享有更多的财力办事，减少地方政府对土地财政的依赖。例如，对超过当地平均住房面积的住宅及物业征税，使之成为地方政府的主要税源。遏制和打击炒房和投机。尽快完善出台物业税(对多套、大户型实行跨度较大的级差税率， （3）调整所得税，增加低收入人群收入，对高收入人群多纳税。将房价目标与人均可支配收入挂钩，按不同收入与相对应的住房价格挂钩。严格贯彻执行二手房交易的个人所得税政策 （4）开征住房房产税，引导个人合理消费.住房保有环节征税，增加保有住房的成本是不错的选择，只要对现行的房产税和城镇土地使用税政策进行调整即可。比如规定对家庭人均超过一定面积住房征税，或者对家庭拥有的超过一定套数的住房征收房产税，就可以增加住房保有环节的税收。在房产税的计税依据上，应改变按原值计税的办法，改为按建筑面积计税。理论上讲按房屋的公允价值计税最合

2020年楼市调控加码新政策.doc

2020年楼市调控加码祈政策 三月以来，全国楼市刮起新一轮调控"风暴〃。下文是我为大家收集 的关于我国楼市调控的最新消息，欢迎阅读! 20xx年楼市调控加码新政策：购房者 观望情绪愈加浓厚，成交大幅下滑楼市的规律是〃买涨不买跌。〃虽然新楼盘的价格已经开始松动，但 购房者的观望情绪却□渐浓厚。进入3月份后，多个城市调控密集加码升级，购房者观望情绪有所增加，出手更为谨慎。 据上海中原地产数据显示，3月份上海新建商品住宅成交而积同比 下滑66. 5%,为5年来同期最低。 一位正在上海看婚房的刚需购房者表示，由于支付能力受限，因此 价格是买房时首要考虑的因素。〃目前感觉楼市不太稳定，我想观望一段 上海中原地产市场分析师卢文曦认为，随着加入调控队列的城市越 來越多，调控之风愈加猛烈。市场预期调控仍将继续从紧，蒂加购房者原本就已非常浓厚的观望情绪，后续新房和二手房市场的量价走势将更加承压。 受访开发商对今年楼市的预判有较高一致性：谨慎乐观。在调控的 大背景下，市场成交缩量是大概率事件。不过，记者也注意到，近期多家标杆房企提高了业绩目标：恒大.万科和碧桂园均提出未来3年内实现1 万亿元销售目标，融创中国亦将20xx年的销售目标确定为2100亿元，较 20xx年增长35. 21%,去年销售650亿元的新城控股也表示将冲击千亿大 关。

〃现在市场进入了博弈期。房企推盘上仍偏保守。未來是否会出于 业绩和资金压力，降价跑量，还有待进一步观察。〃易居智库研究总监严跃进说。 20xx年楼市调控加码新政策：地方政府 限高价.控预售证、降成交记者采访发现，目前地方住建部门普遍采用 限制高价楼盘入市、控 制预售证发放节奏等邙艮价"手段以缩减成交量，并保证新房价格"环比不 以深圳为例，该市新盘平均去化率为45%,效果明显较差。房价方 面，在地方政府的严格调控下，20xx年一季度后住宅价格趋稳。从中国指数研究院监测的13个重点城市新开盘定价来看，20xx年开年后，近半的项目价格较上次开盘持平或下跌，29. 5%的项目价格与上次开盘持平, 18. 8%的项目较上次开盘下跌。而在涨价盘中，新房价格仅平均上涨0?6亂 记者近期走访多个城市发现，新房价格结构性分化明显。据中指院 数据，高价项目较周边同类楼盘的价格平均涨幅约为8孰而低价项目价格较周边同类楼盘价格跌幅普遍在7%左右。例如，杭州刚需项目〃余之城〃在3月14 n加推，价格较上次开盘均价下跌超过1成。 在上海，自去年10月8 n起，新建商品住房销售方案备案实行市、 区两级审核，对上市房源定价不合理的，坚决予以调整。高端住宅项目泰禾上海院子、龙湖天璞等拟售均价超过8万元/平方米的楼盘均因报价过 高拿不到预售证。〃预售证越来越难拿了。为了拿到预售证，不少改善型住宅项目的市批价格相较预期的报价打了8折。〃一位开发商告诉记者。 在广州，〃天河星作〃楼盘销售员告诉记者，目前项目二期400套正 向政府申报预售证，均价在3?9万元/平方米左右。〃政府对价格控制得比较严，申请预售证也要排队。就算申领预售证，网签也得排队。〃 20xx年楼市调控加码新政策：开发商

对房价调控政策的浅析和建议(精)

对房价调控政策的浅析和建议 刘晓 学号：1245001206262 2013年5月18日星期六 摘要：人们的生活水平在进步，对住房的需求也越大。可是如今中国房价上涨的速度之快，却是大家始料未及的。为什么上涨这么快？政府又会出台什么政策来调控呢？关键字：内需，炒房，外汇，政府，政策，开发商，调控 摘要 1.房价上涨的原因----------------------------------------------------1 2. 国家出台的政策及调控方法------------------------------------2 2.1国家各个时期出台的政策-------------------------------------3 3.中央经济工作会议坚持调控不动摇房价上涨或成定局----4 4.我国政府为什要抵制房价过快上涨-----------------------------5 5参考文献--------------------------------------------------------------6 1. 房价上涨的原因 买房，这是许许多多外来人口到了大城市都有的梦想。然而，这也就让我们不得不去面对一个问题，房价问题。房价的飞速上涨，尤其是在深、沪、京这样的大城市。因此，房价如今已成了一个涉及中国国计民生的问题。房价上涨是必然的，随着人们生活水平的提高，收入的提高，按照每个月的收入可以买一平方米计算，房价会不断的上涨。然而，房价为何会上涨的如此之快呢？我想，这是有很多原因的，有内在的因素，也有外界的因素。 内因：中国楼市的市场化运作始于1998年，当时亚洲金融危机的余威正在影响中国，而1998年的中国又遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。要扭转局面，启动内需是唯一的选择。 外因：自从90年代后期，有人开始了他们的炒房行为。虽然政府很快地出台遏止楼市炒号炒楼的措施，但他们的行为还是带来很大的影响。虽然这只是一部分人的行为，不能影响整个中国的房市，但会触发后续资金。包括国际游资的进入，从而快速抬高房地产价格。另外一个原因就是外汇的大量流入了。在2006年初，中国的海外实际货物进出口价格远小于最终的结算价格，这里面裹着大量非贸易目的资金进入中国。这些资金数量庞大，很大一部分都进入了内地各个方面的投资中了，而在这些投资中，房地产又占了很大一个比例。 2. 国家出台的政策及调控方法 2.1国家各个时期出台的政策