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2020-2025年中国物业管理行业调研及高质量发展战略咨询报告

(二零一二年十二月)

19

2020-2025年中国物业管理行业

调研及高质量发展战略咨询报告

可落地执行的实战解决方案

让每个人都能成为

战略专家

管理专家

行业专家

……

报告目录

第一章企业高质量发展战略概述 (9)

第一节物业管理行业高质量发展战略研究报告简介 (9)

第二节物业管理行业高质量发展战略研究原则与方法 (10)

一、研究原则 (10)

二、研究方法 (11)

第三节研究企业高质量发展战略的重要性及意义 (12)

一、重要性 (12)

(一)有利于增强企业的可预见性 (12)

(二)有利于明确企业未来发展方向 (13)

(三)有利于激发企业员工的积极性 (13)

(四)有利于促进企业整合资源 (13)

二、研究意义 (13)

第二章市场调研:2019-2020年中国物业管理行业市场深度调研 (14)

第一节物业管理概述 (14)

第二节我国物业管理行业监管体制与发展特征 (15)

一、所处行业分类及依据 (15)

二、行业主管部门及监督体制 (15)

三、行业主要法律、法规及产业政策 (15)

四、行业技术水平及技术特点 (20)

五、行业进入壁垒 (21)

(1)企业资质壁垒 (21)

(2)企业品牌壁垒 (21)

(3)经营和管理壁垒 (21)

六、本行业与上下游行业的关联性 (21)

七、行业周期性、区域性和季节性特征 (22)

(1)季节性 (22)

(2)区域性 (22)

(3)周期性 (22)

第三节2018-2019年中国物业管理行业发展情况分析 (22)

一、国际物业管理行业发展概况 (23)

二、我国物业管理行业发展现状 (23)

(1)我国物业管理企业市场化程度加快 (24)

(2)物业行业的价值和作用日益显现 (24)

三、行业规模持续增长,未来成长空间广阔 (25)

(1)房地产开发行业的市场规模 (25)

(2)物业管理行业的市场规模 (26)

第四节2018-2019年我国物业管理行业竞争格局分析 (26)

一、行业竞争格局 (26)

(1)向一二线城市聚集 (26)

(2)经营规模和经营能力的提升 (27)

(3)行业市场化程度加快,涌现出一批细分领域的物业企业 (27)

二、行业竞争的发展方向 (27)

(1)成本竞争 (27)

(2)抢滩智能互联网平台 (28)

(3)优化人力资源结构 (28)

三、行业内的主要企业及市场份额 (29)

四、国内主要企业情况 (29)

(1)绿城物业服务集团有限公司 (29)

(2)南都物业服务股份有限公司 (29)

(3)中奥到家集团有限公司 (29)

(4)山东明德物业管理集团有限公司 (30)

(5)中航物业管理有限公司 (30)

(6)珠海市丹田物业管理股份有限公司 (30)

第五节企业案例分析:新大正 (30)

一、主营业务、主要产品及设立以来的变化情况 (30)

二、新大正主要业务情况 (30)

三、新大正在行业中的竞争地位 (34)

四、新大正竞争优势 (37)

五、新大正竞争劣势 (39)

第六节2019-2025年我国物业管理行业发展前景及趋势预测 (39)

一、行业发展前景 (40)

(1)政策支持 (40)

(2)市场规模高速增长 (40)

(3)市场竞争机制的引入 (40)

(4)移动互联网技术的发展催生多元业务 (40)

(5)国内资本市场环境的逐步改善 (41)

二、行业发展趋势 (41)

(1)市场格局由高度分散逐渐向优质企业集中,行业集中度快速提升 (41)

(2)科技的应用日益普及、商业模式持续创新 (41)

(3)资本的作用得到重视,推动行业整体转型升级 (42)

三、行业利润水平变动趋势 (42)

四、影响行业发展的不利因素 (43)

(1)行业竞争格局分散,企业并购速度加快 (43)

(2)受上游行业的宏观政策有一定影响 (43)

(3)管理粗放,服务专业化水平低 (43)

(4)企业服务成本上升 (43)

(5)人才需求难以满足 (44)

第三章企业高质量发展战略的内涵与意义研究 (45)

第一节高质量发展:历史、逻辑与战略布局 (45)

一、新中国经济发展的历史进程 (45)

(一)从“数量缺口”到“数量第一”:1949-1977 (45)

(二)从“数量第一”到“数量大国”:1978-2017 (46)

二、从“数量”到“质量”的三重逻辑 (48)

(一)质量互变的唯物辩证法逻辑 (49)

(二)质量并重的古典经济学逻辑 (49)

(三)先量后质的后发国追赶逻辑 (50)

三、高质量发展的战略布局 (50)

(一)以人民为中心引导高质量发展方向 (50)

(二)以现代化强国合力布局高质量发展 (51)

四、结语 (53)

第二节高质量发展的内涵研究 (54)

一、高质量发展的内涵 (54)

(一)主要视角 (55)

(1)系统平衡观 (55)

(2)经济发展观 (55)

(3)民生指向观 (56)

(二)内涵扩展 (57)

二、高质量发展的框架 (58)

(一)发展层面 (58)

(二)影响因素 (60)

(三)基础条件 (61)

(四)发展目标 (63)

(1)充分发展 (63)

(2)均衡发展 (63)

(3)全面提升 (64)

三、研究结论与启示 (66)

(一)研究结论 (66)

(二)政策启示 (67)

(1)落实相关国家战略 (67)

(2)构建现代经济体系 (69)

(3)积极实施效益评价 (70)

(4)夯实质量技术基础 (71)

(5)重视质量文化与教育 (72)

第三节高质量发展的战略意义及策略建议 (73)

一、高质量发展在当前的特殊意义 (73)

(一)高质量发展是大国博弈的需要 (73)

(二)高质量发展才能适应世界第五轮制造业产业转移。 (74)

(三)真正实现高质量发展才能满足人民日益增长的美好生活需要 (74)

(四)高质量发展是建成社会主义现代化强国的需要 (74)

(五)塑造大国形象需要高质量发展 (74)

二、高质量发展需处理好几个关系 (75)

(一)大和强的关系 (75)

(二)产业结构之间的关系 (75)

(三)全产业链与全球产业链分工合作的关系 (75)

(四)原始创新、引进消化吸收再创新与集成创新之间的关系 (76)

(五)匠心臻品与粗制滥造的关系 (76)

第四章高质量发展战略的宏观环境与趋势分析 (77)

第一节更好推动经济转向高质量发展轨道 (77)

一、高质量发展阶段的新特征和新要求 (77)

二、高质量发展要坚持以供给侧结构性改革为主线 (79)

三、推动高质量发展要以深化改革为根本途径 (80)

第二节“十四五”高质量发展面临的环境及影响 (81)

一、世界经济全球化面临深刻调整 (81)

二、国内高质量发展进入新轨道 (82)

第三节坚定保持高质量发展的战略定力 (83)

第四节企业高质量发展的关键是增强内生动力 (85)

一、以最大力量激发主体活力 (85)

二、以更大决心力度深化改革 (85)

三、以有效举措重塑创新力量 (86)

四、以新发展理念抓好多个结合 (86)

五、以高质量党建引领高质量发展 (86)

第五章2020-2025年中国物业管理企业高质量发展战略探讨与建议 (88)

第一节高质量发展的目标要求和战略路径 (88)

一、推动高质量发展是支撑新时代国家现代化建设的重大战略 (88)

(一)推动高质量发展是顺利跨越中等收入陷阱的必然要求 (88)

(二)推动高质量发展是更好满足人民对美好生活需要的根本途径 (89)

(三)推动高质量发展是在百年未有之大变局中抢占战略制高点的重要途径 (89)

二、高质量发展的本质内涵和目标要求 (90)

三、我国高质量发展面临的问题及其体制性原因 (91)

(一)要素市场改革尚未完成,资源配置效率仍有较大提升潜力 (92)

(二)质量保障体系不健全,产品和服务的质量有待提高 (92)

(三)创新体系整体效能不足,产业自主创新能力短板犹存 (92)

(四)宏观政策的制定和落实机制尚待完善,政府越位和缺位的问题依然存在 (93)

(五)区域协同发展机制不健全,国土空间发展均衡性不足 (93)

(六)发展成果分享机制不完善,基本公共服务均等化任重道远 (93)

(七)生态环境体制不完善,发展的可持续性有待提高 (94)

四、推动高质量发展的战略路径与对策 (94)

(一)深化要素市场改革,为推动高质量发展创造体制保障 (94)

(二)健全质量保障法律法规体系 (95)

(三)集中力量突破技术“卡脖子”环节,补齐产业“短板” (95)

(四)培育高质量发展的社会环境 (95)

(五)注重宏观调控政策创新 (96)

(六)提高发展在空间上的均衡性 (96)

(七)加大收入分配政策调节能力 (96)

(八)把保护生态环境内化为发展的硬约束和新财富 (96)

(九)以高水平开放促进高质量发展 (97)

(十)构建高质量发展的衡量指标体系 (97)

第二节构建高质量发展的六大战略支撑 (98)

一、工业化延伸战略:以工业化的逻辑实现高质量发展 (98)

二、制造业高质量提升战略:以制造业为核心推进高质量发展 (99)

三、现代化产业体系的构建战略:以现代化产业体系的构建推进高质量发展 (99)

四、高质量发展新动能的培育战略:以新动能培育加快高质量发展 (99)

五、新经济发展战略:以数字产业与实体产业融合加速高质量发展 (100)

六、体制机制改革战略:以遵循新发展理念下的改革推进高质量发展 (100)

第三节高质量发展时期国有企业经营管理和发展战略 (101)

一、国有企业经营管理发展的现状 (101)

二、国有企业经营管理发展的问题 (101)

三、国有企业经营管理的变革和发展战略 (102)

第四节“十四五”时期推动中国经济高质量发展的重点问题及对策建议 (103)

一、“十四五”时期推动中国经济高质量发展五大重点问题 (103)

(一)如何把握服务经济时代特征,完成经济发展方式转变? (103)

(二)如何突破发达国家科技围堵,激发内生原始创新活力? (103)

(三)如何应对逆全球化趋势抬头,开启内需市场对冲压力? (104)

(四)如何有效化解各类主体债务,防控系统性区域性风险? (104)

(五)如何迎接全球性危机与挑战,引领世界经济共赢发展? (104)

二、推动经济高质量发展的国际经验借鉴 (104)

(一)美国:利用庞大的国内市场实现创新驱动发展 (104)

(二)德国:构建完备的教育体系保持经济独特优势 (105)

(三)日本:依托动态的产业政策推动产业链高端化 (105)

(四)韩国:从政府主导到市场主导跨越中等收入陷阱 (105)

三、“十四五”时期推动中国经济高质量发展的策略选择 (105)

(一)总体思路:准确把握我国经济发展阶段性特征 (105)

(二)三大策略:聚焦发力推动中国经济高质量发展 (105)

四、“十四五”时期推动中国经济高质量发展的对策建议 (106)

(一)加快服务业开放融合发展 (106)

(二)聚焦巴斯德象限创新驱动 (106)

(三)推动大都会区域集群发展 (106)

(四)构建“竞争中性”制度体系 (106)

(五)谋划“未来经济”布局发展 (106)

(六)推行“得道多助”全球治理 (107)

第五节数字经济背景下我国经济高质量发展路径探析 (107)

一、数字经济是新时代我国经济高质量发展的必然选择 (107)

(一)数字经济的内涵及特征 (107)

(二)经济高质量发展的内涵及特征 (108)

(三)数字经济与新时代我国经济高质量发展的契合性 (108)

二、数字经济助推新时代我国经济高质量发展现状 (109)

三、数字经济助推新时代我国经济高质量发展的有效路径 (110)

(一)数字经济推动经济高质量发展动力变革 (110)

(二)数字经济推动经济高质量发展效率变革 (111)

(三)数字经济推动经济高质量发展质量变革 (111)

四、数字经济助推新时代我国经济高质量发展的对策建议 (112)

(一)完善数字基础设施建设 (112)

(二)创新数字技术发展 (112)

(三)加强数字安全保障体系 (112)

(四)加速产业数字化发展 (113)

(五)强化数字领域人才队伍支撑 (113)

第六节新时代民营经济高质量发展的对策思路 (113)

一、主动对标找差,为高质量发展精准定位 (113)

二、专注实体经济,为高质量发展夯实基础 (114)

三、加快创新引领,为高质量发展增添动力 (115)

四、优化人才接续,为高质量发展提供保障 (116)

第七节塑造工业互联网良好发展模式助力中小企业高质量发展 (116)

一、工业互联网助力中小企业高质量发展的四个作用 (117)

(一)工业互联网平台具有共享特征,可以显著降低中小企业信息化成本 (117)

(二)工业互联网平台具有物联特征,可以助力中小企业挖掘生产潜力、提高运营效率

(118)

(三)工业互联网平台具有企业互联特征,可以助力中小企业进行上下游协同 (118)

(四)工业互联网平台具有智能化特征,可以助力中小企业提升智能制造能力 (118)

二、引导形成工业互联网平台的合理发展模式至关重要 (118)

(一)工业互联网平台可能出现较为分散的发展格局 (118)

(二)较为分散的发展格局将大大削减我国工业互联网的规模优势 (119)

(三)要支持形成工业互联网“少数基础性平台+大量专业性平台”的发展模式 (120)

三、引导和塑造工业互联网合理发展格局的三个建议 (121)

(一)明确重点打造少数基础性平台的政策导向 (121)

(二)推动企业上平台时应重点支持企业选用架构于基础性平台上的专业平台 (121)

(三)支持各地依靠产业集群发展专业性平台 (121)

第六章2020-2025年中国物业管理企业全方位推进“高质量发展战略”及实施路径探讨 (123)

第一节企业战略规划执行体系研究 (123)

一、国内战略执行管理研究情况 (123)

二、全周期战略闭环管理体系及其构建 (124)

(一)依托战略变革,推动组织变革 (124)

(二)落实战略分解,提升企业执行力 (124)

(三)实施动态监控,强化战略纠偏 (125)

(四)建立战略复盘机制,实现战略闭环管理 (125)

三、结束语 (126)

第二节构建高质量发展战略推进体系:稳准推进公司高质量发展战略实施 (126)

一、结合实际、精心制定工作实施方案 (126)

二、加强组织领导、建立动态督导督办机制 (126)

三、营造全员全链条参与环境 (126)

第三节企业战略规划的动态管理与实施程序 (127)

一、战略规划管理的意义 (127)

二、建立健全战略决策体系和责任体系 (128)

三、加强战略规划动态管理 (128)

四、战略规划年度实施程序 (128)

五、加强子企业战略管理 (129)

第四节构建高质量发展战略管理体系:增强公司战略管理能力 (130)

一、有效的战略管理组织 (130)

二、充分透明的战略制定与分解过程及动态的调整 (130)

三.战略落地要构建有效的执行保障体系 (131)

第五节构建高质量发展战略保障体系:增强实施保障能力 (131)

一、注重战略风险防控 (131)

二、加大业绩考核力度 (132)

三、优化战略研究组织架构 (132)

四、构建开放式研究网络 (132)

五、加快信息、成果共享与成果转化 (132)

六、加强战略研究队伍建设 (133)

第六节构建高质量发展战略动态调整机制:完善高质量发展战略的主要措施 (133)

一、完善高质量发展战略 (133)

二、完善企业高质量发展战略的有效措施 (134)

三、企业高质量发展战略创新调整的重要性 (134)

第七节持续变革是高质量发展战略的精髓 (135)

第七章盛世华研总结 (136)

第一节企业失败的原因及提高胜率的策略 (136)

一、企业失败的原因 (136)

二、提高胜率的策略 (137)

第二节盛世华研独创五大决策研究体系 (138)

一、基于“产业”的研究与决策体系 (138)

二、基于“周期”的研究与决策体系 (138)

三、基于“人性”的研究与决策体系 (138)

四、基于“变化”的研究与决策体系 (139)

五、基于“趋势”的研究与决策体系 (139)

六、小结 (139)

第三节致读者:商业自是有胜算 (140)

第一章企业高质量发展战略概述

第一节物业管理行业高质量发展战略研究报告简介

企业如果要顺利实现稳定、健康、持续的发展,就必须高度重视战略规划的合理运用。但是,由于企业战略规划的制度和实施是一项较为复杂的系统性工程,涉及到多个不同的环节步骤,这就要求企业必须根据自身实际情况,制定一个科学合理的企业战略规划,以便更好地促进企业的健康发展。

企业要想在瞬息万变的市场竞争环境中立于不败之地,更好的生存与发展,就必须尽可能全面准确地了解与本行业有关的信息,从而做出最科学有效的决策。行业研究和战略研究是揭示行业发展的重要工具,通过深度的行业研究和战略研究报告,及时了解行业动态、未来发展趋势,及全面系统、实用高效的战略,对企业的经营、发展与壮大,起着越来越重要而关键的作用。

本物业管理行业高质量发展战略研究报告在大量周密的市场调研基础上,依据中国国家统计局、国家海关总署、相关行业协会、国内外相关报刊杂志的基础信息以及专业研究单位等公布和提供的大量数据,综合采用桌面研究法、行业访谈研究法、市场调查研究法等多种研究方法,结合盛世华研监测数据及知识体系,在对我国物业管理业市场发展进行深入的调研和分析的基础上,对物业管理行业高质量发展战略进行了全面系统的梳理,并提炼出一套可落地执行的实战解决方案,其中包括:

物业管理行业市场调研

企业高质量发展战略的基本类型与选择

企业高质量发展战略规划制定原则及依据

制定高质量发展战略的内容、方法步骤、流程

未来中国物业管理企业高质量发展战略探讨与建议

企业全方位推进“高质量发展战略”及实施路径探讨

构建物业管理企业实施高质量发展战略“管理、保障、调整”等机制的措施

……

为物业管理行业企业经营者及投资该领域的投资者提供重要的决策参考依据,为企业未来高质量发展战略提供可参考的路径与方向。

相信通过本报告对物业管理行业高质量发展战略研究报告全面深入的研究和梳理,您对行业及高质量发展战略的了解和把控将上升到一个新的高度,这将为您经营管理、战略部署、成功投资提

供有力的决策参考价值,也为您抢占市场先机提供有力的保证。

与此同时,报告中还具有丰富的理论基础、研究体系、知识体系、决策体系以及方法论等丰富内容,让您在了解行业的同时,也掌握研究的方法和技巧。

第二节物业管理行业高质量发展战略研究原则与方法

一、研究原则

1、真实原则

只有真实的信息资料才能做出正确的判断,真实是研究分析的第一要素,因此我们在做研究中,需要辩证的去对待信息,需要大致判断信息来源的可靠性与真实性,尤其是对于过多的二手信息,我们需要筛选和确认其信息的真实性。

2、全面原则

行业研究需要坚持全面原则,所谓的全面指信息搜集的全面性、分析过程与方法的全面性、思考的内容的全面性等等,只有做到全面思考与分析才能做出有价值的结论。

3、客观原则

能够客观与准确的描述行业发展的过去、现在与未来并不易,但做研究需要谨记研究的客观是基础,是能够为投资者做决策的前提条件。

4、逻辑原则

条理与逻辑清晰是行业研究的灵魂,没有逻辑的研究最多只能说是一堆资料的堆砌,毫无价值。只有在大的逻辑框架下,提供客观真实全面的观点支撑,才算是一个好的行业研究报告。

5、思辨原则

行业研究要在各种可能性中选择未来必然性的结果,且在不断被验证中,是一个很有挑战的工作,行业研究的成果要经得起推敲。世界是可知的,所有结果,都是人的行为产生的,数据也是结果,要把人的研究,特别顺着产业从下游向上游逻辑顺序。

二、研究方法

本物业管理行业研究报告综合采用历史资料研究法、调查研究法、归纳与演绎法、比较研究法、倒推法和穷举法、数理统计法等多种研究方法,结合盛世华研监测数据及知识体系,对物业管理行业进行深入研究。

本报告主要研究方法有:

1、历史资料研究法

历史资料研究法是通过对已有资料的深入研究,寻找事实和一般规律,然后根据这些信息去描述、分析和解释过去的过程,同时揭示当前的状况,并依照这种一般规律对未来进行预测。这种方法的优点是省时、省力并节省费用;缺点是只能被动地囿于现有资料,不能主动地去提出问题并解决问题。只要是追溯事物发展轨迹,探究发展轨迹中某些规律性的东西,就不可避免地需要采用历史资料研究法。各个行业都在不断地发展,如果从一个行业的发展历程来认识它,更有助于较为全面深刻地认识和理解该行业,并把握它的发展脉搏。

2、调查研究法

调查研究法是一项非常古老的研究技术,也是科学研究中一个常用的方法,在描述性、解释性和探索性的研究中都可以运用调查研究的方法。它一般通过抽样调查、实地调研、深度访谈等形式,通过对调查对象的问卷调查、访查、访谈获得资讯,并对此进行研究。调查研究是收集第一手资料用以描述一个难以直接观察的群体的最佳方法。当然,也可以利用他人收集的调查数据进行分析,即所谓的二手资料分析方法,这样可以节约费用。这种方法的优点是可以获得最新的资料和信息,并且研究者可以主动提出问题并获得解释,适合对一些相对复杂的问题进行研究时采用。缺点是这种方法的成功与否取决于研究者和访问者的技巧和经验。

3、归纳与演绎法

归纳法是从个别出发以达到一般性,从一系列特定的观察中发现一种模式,在一定程度上代表所有给定事件的秩序。值得注意的是,这种模式的发现并不能解释为什么这个模式会存在。演绎法是从一般到个别,从逻辑或者理论上预期的模式到观察检验预期的模式是否确实存在。演绎法是先推论后观察,归纳法则是从观察开始。

在演绎法中,研究的角度就是用经验去检验每一个推论,看看哪一个在现实(研究)中言之有

理,从而获得理论的验证。而在归纳法中,研究的角度则是通过经验和观察试图得到某种模式或理论。由此可见,逻辑完整性和经验实证性两者都不可或缺。一方面只有逻辑并不够;另一方面,只有经验观察和资料搜集也不能提供理论或解释。

4、比较研究方法。每个行业、每个公司都有人的行为产生,没有普适的法则套用,通过比较研究方法,发现差别、解释差别过程中对已经发生的现象合理的解释。同时研究影响结果的因素和作用机制,探寻哪些因素在发生变化,从而实现对未来的预测。

5、倒推法和穷举法结合。首先假设有N种可能的结果,假设A结果发生,倒退A结果发生会有哪些具备条件,如果目前条件不具备,即可排除A结果。通过不断筛选,得出最大可能性的判断。同时,正推穷尽法和二叉树三叉树结合,与倒推法配合。

第三节研究企业高质量发展战略的重要性及意义

一个企业如果想要永远利于不败之地,它必须有自己持久的竞争优势和清晰的经营发展战略。企业战略是企业根据其外部环境和内部资源和能力状况,为求得生存和长期稳定的发展,为不断的获得竞争优势,对企业发展的目标、达成目标的途径和手段的总体谋划和参考;企业战略是为了获得持久优势而对外部机会和威胁以及内部优势和劣势的积极反应。

一、重要性

目前,我国企业面临着日益复杂的经营环境,在日常经营管理过程中必须需要处理各种不确定因素。再加上我国社会主义市场竞争日益激烈,企业如果要顺利实现稳定、健康、持续的发展,就必须高度重视战略规划的合理运用。但是,由于企业战略规划的制度和实施是一项较为复杂的系统性工程,涉及到多个不同的环节步骤,这就要求企业必须根据自身实际情况,制定一个科学合理的企业战略规划,以便更好地促进企业健康发展。

高质量发展战略是企业经营发展战略中重要而必不可少的主要战略之一,企业必须高度重视!(一)有利于增强企业的可预见性

企业必须对自身未来的发展方向和道路了如指掌,不断增强企业处置风险的能力,才有可能使企业得以在变幻莫测的市场竞争中占有一席之地。合理的战略规划可以针对企业未来发展过程中有可能出现的各种风险和问题进行科学预测,进而使企业的预测能力得以增强,帮助企业在日常生产

经营中更好地开展风险管理,使企业能够更好地转移或者规避风险,进而更好地实现企业的可持续发展。

(二)有利于明确企业未来发展方向

企业在制定战略规划时必须综合考虑内部环境和外部环境,进而使企业可以及时根据各种变化进行战略调整,从而为企业未来的发展指明方向。当企业明确了发展目标和方向之后,可以有效整合企业现有资源,使企业的交易成本以及管理成本得以有效降低,从而促进企业经营管理水平的提升。

(三)有利于激发企业员工的积极性

企业的战略规划并非只是企业拥有者或企业管理人员的目标,而是企业全体员工的共同目标,承接着企业全体成员的理想。企业战略规划方案进一步明确企业各个部门的职责范围,从而使每一个企业员工的未来得到一定的指引,从而使每一个企业员工意识到自身同企业整体发展之间的紧密联系。因此,可以使每一个企业员工紧紧围绕在企业的战略规划积极开展工作,从而有利于提升每一个企业员工的工作主动性和积极性。

(四)有利于促进企业整合资源

企业资源能否可以得到有效的整合,对于企业发展而言具有十分重要的意义。战略规划对于企业资源整合发挥着很大的作用,其主要强调通过合理配置,从而使资源得到有效利用。企业战略规划的制度不仅要同企业当前发展实际情况相契合,同时还要综合考虑各种外部因素,从而高效整合企业资源,显著提升企业资源利用效率,从而帮助企业提升综合竞争能力。

二、研究意义

除了有清晰的企业经营发展战略外,决定企业经营成败的一个极其重要的问题,还要看企业经营发展战略的选择是否科学,是否合理。或者说,企业能否实现高效经营的目标,关键就在于对经营发展战略的选择,如果经营发展战略选择失误,那么企业的整个经营活动就必然会满盘皆输。所以企业经营发展战略实际上是决定企业经营活动的一个极其关键的和重要的因素。企业必须高度重视。

通过对高质量发展战略的研究,将为企业建立以市场为导向的经营发展模式提供指导,让企业的经营发展战略更科学、合理、可行,减少失误带来的损失,有利于提高企业的整体水平和竞争能力。

第二章市场调研:2019-2020年中国物业管理行业市场深度调研

市场及竞争环境是制定企业高质量发展战略的基础

市场及竞争环境分析包括行业现状分析、市场需求分析、市场增长速度、客户群分析、竞争态势分析、技术发展、影响因素、发展趋势分析、政策环境分析等各方面。

第一节物业管理概述

物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。

物业管理行业起源

物业管理在我国只有不到 40 年的发展历程,但在国外已有 150 多年的发展历史。最早的物业管理起源于 19 世纪 60 年代的英国。一位名叫奥克维娅·希尔的女士为在其名下出租房屋制定了一套房屋管理办法,引导并要求租户严格遵守。奥克维娅·希尔实施规范物业管理后,住房秩序和居住环境有了明显的改善,社会其他人士也纷纷效仿,并取得了政府的关注。随后英国还成立了非盈利性行业组织——皇家特许屋宇经理学会(CHI),这就是物业管理起源。随后美国、日本等发达国家的物业管理行业也迅速发展起来。1908 年,由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织(CBMO——Chicago Building Managers Organization)召开了第一次全国性会议,宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。行业自治组织的成立,既标志着物业管理行业的成熟,又有力地推动了物业管理行业的有序发展。

我国现代意义上的物业管理行业则诞生于改革开放后。1981 年 3 月 10 日,深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立,开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理,这是我国国内物业管理迈出的第一步,标志着这一新兴行业的诞生。同年 6 月18 日,深圳市颁布了《深圳经济特区住宅物业管理条例》并于 11 月 1 日起施行。这是我国第一部地方性物业管理法规。其后,北京,上海等地区也相继制定出台了地方性物业管理法规,推动了城镇物业管理的进一步发展,使全国各地物业管理工作进一步走向规范化和法制化。2003 年 9 月1 日,国务院颁布的《物业管理条例》开始实施,这标志着我国物业管理工作步入了新的发展阶段,进入了高效、法制、规范的高速发展新时期。

第二节我国物业管理行业监管体制与发展特征

一、所处行业分类及依据

根据中国证监会颁布的《上市公司行业分类指引(2012 年修订)》,物业管理行业属于“K70 房地产业”。根据《国民经济行业分类标准》(GB/T4754-2017),物业管理行业名称为“K70 房地产业”之“K7020 物业管理”。

二、行业主管部门及监督体制

物业管理行业的监管体制以政府职能部门为主,根据国务院公布的《物业管理条例》,中华人民共和国住房与城乡建设部和国家发改委负责全国物业管理活动的监督管理工作。除此之外,县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门共同监管物业服务收费项目。

物业管理行业的自律性组织包括中国物业管理协会(CPMI)及各地区物业管理协会等。作为行业内最重要的自律性组织,中国物业管理协会成立于 2000年,为具有社团法人资格的全国性社会团体,成员以物业管理企业为主,允许其他相关企业参加,主管部门为中华人民共和国住房和城乡建设部。其职能包括:协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策,协助政府开展行业调研和行业统计工作,为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供预案和建议,代表和维护企业合法权益,向政府反映企业的合理要求和建议等。

三、行业主要法律、法规及产业政策

随着物业管理行业的发展与成熟,我国加快了物业管理行业法律法规的建设进程,以《物权法》和《物业管理条例》为基础的物业管理行业法律法规体系日臻完善,进一步推动了物业管理行业的健康发展。其中,《物权法》是调整财产关系的民事基本法律,调整因物的归属和利用而产生的民事关系。《物业管理条例》是规范物业管理活动的行政法规,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境。《物业服务收费管理办法》、《业主大会和业主委员会指导规则》等是规范物业管理行业正常运行的部门规章。此外,地方机关及职能部门也针对行业的情况颁布了相应的地方性法规、地方政府规章及其他规范性文件。

物业管理行业中的企业需要遵守《中华人民共和国物权法》及以下相关政策和规定:

物业管理行业在我国《产业结构调整指导目录》中,归属于鼓励类第三十七项“其他服务业”。随着我国城镇化进程的加快和房地产行业的快速发展,物业管理在社会管理、经济发展、吸纳就业,以及满足人民日益增长的物质文化美好生活的需求方面的独特价值和作用日益显现。在近年来居民消费升级和大众创新创业的背景下,国家先后发布多个促进行业发展的重要政策文件。我国物业管理及相关行业的重要法律法规及产业政策如下:

1、《物业管理条例》的颁布和更新(国务院令第 379 号、第 504 号、第 698号)

2003 年 9 月,国务院颁布的《物业管理条例》开始实施,这标志着我国物业管理工作步入了高效、法制、规范的高速发展阶段。

2007 年 10 月,国务院发布《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》,修改并细化《物业管理条例》部分规定及表述,对选解聘物业服务企业的细则、物业企业的定位、业主与物业建设单位的部分义务等方面内容进行了明确。

2018 年 3 月,国务院发布《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》,删去《物业管理

条例》中关于资质的规定,增加行业诚信管理条款,标志着物业管理行业资质正式取消。

2、《国家中长期教育改革和发展规划纲要(2010-2020 年)》

2010 年 7 月,国家中长期教育改革和发展规划纲要工作小组办公室发布《国家中长期教育改革和发展规划纲要(2010-2020 年)》,确定“到 2020 年,基本实现教育现代化”的战略目标;在建设现代学校制度、完善中国特色现代大学制度方面,重申“推进高校后勤社会化改革”意见。纲要的发布,使得市场化物业管理企业高校物业服务的业务开展引来了契机。

3、《关于放开部分服务价格意见的通知》(发改价格〔2014〕2755 号)

2014 年 12 月 17 日,国家发改委发布《关于放开部分服务价格意见的通知》,提出放开部分地方实行定价管理的服务价格,对非保障性住房物业服务价格放开定价管理,大大减小了物业服务价格的限制,为行业引入了市场机制,提高差异化、更高质量服务的住宅小区能够收取与其服务相匹配的市场价格,有助于资源的有效配置和行业的健康发展。

4、《国务院关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》(国发〔2015〕32 号)及《国务院关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》(国发〔2015〕40 号)

2015 年 6 月 11 日,国务院发布《国务院关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》(国发[2015]32 号),提出要发展“互联网+”创业服务;加快发展“互联网+”创业网络体系,促进创业与创新、创业与就业、线上与线下相结合。2015 年 7 月 1 日,国务院发布《国务院关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》(国发[2015]40 号),明确提出:要充分发挥互联网的高效、便捷优势,提高资源利用效率,降低服务消费成本;大力发展以互联网为载体、线上线下互动的新兴消费,加快发展基于互联网的医疗、健康、养老、教育、旅游、社会保障等新兴服务;要发展社区经济,在餐饮、娱乐、家政等领域,培育线上线下结合的社区服务新模式;要依托现有互联网资源和社会力量,以社区为基础,搭建养老信息服务网络平台,提供护理看护、健康管理、康复照料等居家养老服务。上述文件的颁布,标志着物业管理的多元化、互联网化,有了重要的政策依据。

5、《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》(国办发促进消费结构升级的指导意见》(国办发〔2015〕85 号)

2015 年 11 月 19 日,《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》(国办发[2015]85 号)发布,提出要增加服务有效供给;鼓励各类市场主体根据居民收入水平、人口结构和消费升级等发展趋势,创新服务业态和商业模式,优化服务供给,增加短缺服务,开发新型服务;要进一步拓展网络消费领域,加快线上线下融合;要积极运用互联网等现代信息技

术,改进服务流程,扩大消费选择。

6、《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》

2016 年 2 月 6 日,中共中央、国务院印发《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,明确提出:优化街区路网结构,加强街区的规划和建设,分梯级明确新建街区面积,推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。

7、关于印发《城乡社区服务体系建设规划(2016-2020 年)》的通知(民发〔2016〕191 号)

2016 年 10 月,民政部、中央组织部、中央综治办等十余个部门联合印发《城乡社区服务体系建设规划(2016—2020 年)》,明确提出要推进城乡社区综合服务设施建设,力争到 2020 年,实现城市社区综合服务设施全覆盖,农村社区综合服务设施覆盖率达到 50%。推进智慧社区建设,推动“互联网+”与城乡社区服务的深度融合,逐步构建设施智能、服务便捷、管理精细、环境宜居的智慧社区。推进智慧社区信息系统建设,广泛吸纳社区社会组织、社区服务企业信息资源,逐步实现社区公共服务、志愿服务、便民利民服务等社区服务信息资源集成。推动社区养老、社区家政、社区医疗、社区消防等安保服务和社区物业设备设施的智能化改造升级,强化社区治安技防能力。大力发展城乡社区电子商务,发展线上线下相结合的社区服务新模式,依托农村社区综合服务设施和益农信息社,探索农村电子商务与农村社区服务有机结合的推进策略。

在这些产业政策的支持及合理引导下,随着法律法规的不断完善,物业管理行业将持续快速发展,这将为公司的中长期发展提供有利的环境和广阔的空间。

四、行业技术水平及技术特点

传统的物业管理行业主要依赖于人力资源对业主提供物业管理服务。物业管理公司在专业的经营管理团队运营下,依托专业的中层管理队伍和适应业务需要的特定专业技术人员,配合具备熟练劳动技能、吃苦耐劳的一线工作人员的辛勤劳动,为业主提供优质的物业管理服务。从资产角度看,除需具备在物业现场进行物业管理服务的必要辅助材料如:维修用配件、清洁用品、绿化用品和安保用品外,公司进行正常经营无需依赖于较大规模的资产。公司物业管理业务的开展更多倚靠对人员的统筹、安排等管理能力和经验,以及对物业设施的维护经验。

随着互联网技术的引入、企业对新的商业模式的探索、业主对服务品质需求的提升,本行业对具有软件开发、资产管理、社区商业经营和网络营销等技术的人才有了新的需求。

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