2019年中国物业服务企业发展研究报告

中国物业服务企业发展研究报告

1、研究背景与目的

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家权威研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2002年成立以来，已连续6年完成中国房地产上市公司10强研究、连续5年完成中国房地产百强企业研究、连续4年完成中国房地产策划代理百强企业研究等多项研究，得到了社会各界的广泛关注和普遍认可，其研究成果为评价房地产企业经营实力及行业地位提供了重要的参考标准。

近年来，随着我国房地产市场的繁荣，物业管理作为一个新兴的服务行业，实现了快速发展，并在促进房地产业发展和构建“社会主义和谐社会”中扮演着重要角色。去年以来，《物权法》和《劳动合同法》相继颁布实施，物业管理行业发展面临着新的机遇和挑战，深入研究物业管理行业面临的新形势和新问题，有助于从宏观上把握行业发展方向，探寻新形势下行业发展之道。

为反映行业发展最新状况和主流企业的发展态势，科学评价企业的真实实力，系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院三家单位决定设立专项课题，开展“2008中国物业服务企业发展研究”。开展中国物业服务企业发展研究的目的是：

（1）以客观的数据和研究结果，反映行业发展最新状况和主流企业

的发展态势，为政府部门研究制定行业政策、有关部门加强行

业指导提供参考和依据；

（2）科学评价企业的真实实力，发掘一批综合实力强、服务水平高、业主满意度高的优秀物业服务企业；

（3）系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，供广大物业服务企业学习借鉴，促进物业服务企业提升运作水平和服务质量。2、研究方法体系

2.1.标准和门槛值

中国房地产TOP10研究组坚持以客观数据和社会评价为依据，坚持客观、公正、准备、全面、自愿的研究原则。研究组按照国际惯例和《物业服务企业资质管理办法》，确定现阶段纳入研究范围企业的门槛值：

（1）依法设立、具有独立法人资格，从事物业服务活动的企业；（2）具有政府行政主管部门审定的一级资质的物业服务企业及有特色的二级资质物业服务企业；

（3）凡符合入选门槛值的物业服务企业，须按要求提供相应的数据报表，方可参与此次研究；

（4）为了指导物业服务企业做强做大，TOP10研究组鼓励企业以集团的名义参与。

2.2.评价指标体系

2.2.1.评价指标体系的设立原则

“2008中国物业服务企业发展研究”以客观数据和社会评价为依据，

坚持客观、公正、准确、全面、自愿的研究原则，遵循以下三个准则进行指标体系的设计：

（1）服务规模与服务质量相结合。规模与质量是衡量物业服务企业服务能力和水平的关键因素，研究组采用物业管理项目总数、总建筑面积两项指标来评价企业的服务规模（含物业类型）。同时，研究组采用业主满意度、物业服务费收缴率及物业管理项目续约率来评价企业的服务质量。

（2）服务规模与经营绩效相结合。研究组采用营业收入、营业成本收入比、人均产值及多种经营收入比例进行经营绩效评价，与服务规模相结合，更准确地反映企业的经营现状。

（3）企业现状与发展潜力相结合。研究级采用员工总数、注册物业管理师人数、工程、管理、经济等物业管理相关专业类专职管理和技术人员数三项指标相结合，评价企业的发展潜力，与服务规模及质量、经营绩效等企业发展现状指标相结合，全面评价企业的结合实力。

2.2.2.评价指标体系

2.3.数据来源及复核

2.3.1.数据来源

（1）中国房地产TOP10研究组对物业服务企业填报的有关数据进行复核；

（2）中国房地产TOP10研究组对业主进行的满意度调查（网上调查与网下调查相结合）数据；

（3）中国房地产指数系统（CREIS）数据库及中国房地产统计年鉴；（4）物业服务企业对外公布的信息（包括公司年报、企业网站公布的信息和对外派发的宣传资料；

（5）有关政府部门（包括建委、房管局和统计局等）的公开数据。

2.3.2.数据复核

企业填报的数据须如实客观，同时研究组将对填报数据进行复核：（1）通过各种公开信息及统计局经济普查数据对企业填报数据交叉复核；

（2）对企业在管项目信息，通过中国房地产指数系统的项目数据库进行复核；

（3）对部分财务数据通过会计事务所出具的报表、企业年报及税票进行复核。

2.4.计量评价方法

在研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子分析（Factor Analysis）的方法进行。因子分析（Factor Analysis）是一种从变量方差――协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。

计算中国物业服务企业综合实力时，主要是计算各构成要素的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载荷。根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或等于某百分比的原

则，确定公共因子的具体个数。然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名，最后根据不同企业各个因子的得分及载荷矩阵，通过加权累加构成企业综合实力指数。

3、中国物业服务企业发展状况分析

根据2.1中确定的门槛值，优选具有政府行政主管部门审定的一级资质证书的物业服务企业及有特色的二级资质物业服务企业共500家作为此次研究的研究对象，回收的数据表中有312家企业数据填报质量较好。这312家企业总部分布于深圳、上海、北京、武汉、重庆、杭州、成都、南京、郑州、西安等21个城市，基本覆盖了国内物业管理行业较为发达、一级资质企业相对较多的城市，具有发展时间较长、管理规模相对较大、服务领域广泛、人员素质较高等特点，是中国物业服务企业的典型代表，针对样本企业的分析显示，中国物业服务企业具有以下特点：

3.1.经营收入现金流较为稳定的企业成立时间大多在10年以上

列入此次研究对象的样本企业中，成立时间在18年以上的企业占比约为5%，成立时间不足8年的约占23%。企业成立时间从一个侧面反映了我国物业管理行业的发展历程：1980－1990第一个10年间，我国的物业管理发展较为缓慢，基本处于萌芽阶段，华南地区物业服务企业数量占比居高；第二个10年间，特别是在1998年住房制度改革之后，随着房地产市场的繁荣，物业服务企业数量放量增长，促进行业的加速度发展；2001年之后，企业成立数量出现较大幅度下滑，现存企业对市场份额展开激烈竞争，行业开始进入深化发展的

阶段。

从成立时间与主要经营指标的关系来看，成立时间较早、发展时间较长的企业，其管理面积、营业收入一般超过成立时间较晚的企业，在企业规模、品牌认知、人力资源等方面占有领先优势。数据表明，物业管理是一个马太效应明显的行业，虽然在行业发展初期准入门槛较低，但一旦企业成立并开始承接项目，就开始了一个优势积累的过程。这种积累达到一定规模后，其各项经营指标往往出现快速增长。如成立已达18年的中海物业，2006年的经营收入较2005年增长27.1%，在此基础上，2007年同比增速达到54.9%，增长的提速现象明显。从数据来看，多数企业的成立时间在1991－2000年间，这部分企业目前大多处于规模积累阶段，由于企业实力相当，对市场份额的争夺也最为激烈。

对成立10年以上企业的研究还发现，与开发企业易受房地产市场大势影响、销售收入常常出现较大波动不同，这部分物业服务企业的服务费收入通常较为平稳，尤其是那些管理水平高、品牌形象好、市场开拓能力强的企业，往往能够获得更多的管理项目；而在管项目个数多，区域分布广，企业接管项目选择空间大，来自物业服务费收入的现金流也就更为稳定。

3.2.民营企业在数量上占有优势，但国有物业服务企业规模更胜一筹

研究组按照企业性质将物业服务企业划分为国营、民营、合资、其他企业。数据显示，半数以上的企业为民营企业，其次为国营企业，占比达到26%。同时，研究组选取了北京、上海、深圳三个城市进行

进一步研究发现，民营企业数量在各城市均占有绝对优势，其中深圳的民营企业数量占比最高，达到63%。国营企业在各城市仍占有较大比重，上海的国营企业数量占比为30%，在三个城市中比例最高，而北京合资企业数量占比均超过其他两城市，为30%。

尽管三个城市中民营企业数量占有绝对优势，但通过对民营、国营企业2007年主要指标均值的比较发现，国营企业无论在管理项目总建筑面积均值、营业收入均值和员工总数均值上全部超过了民营企业。以上数据表明：由于物业管理行业门槛较低，地域性较强，行业不具备垄断性质，使得近年来民营物业服务企业如雨后春笋般出现。但取得量的优势的同时，民营物业服务企业在规模上却远远落后于国有物业服务企业。随着物业管理行业的进一步发展，两类企业的竞争将继续存在。

3.3.建管分离进一步推进，行业市场化程度显著提高

由于中国物业管理行业诞生的特殊背景，部分物业服务企业与开发企业存在隶属关系。数据显示，在此次研究的物业服务企业中，与开发企业不存在隶属关系的企业占比已达到58%，其中北京、上海、深圳三个物业管理市场相对成熟且一级资质物业服务企业较为集中的城市中，非隶属关系企业占比均高于全国平均水平，其中北京62%，上海68%，最高的为深圳，达到75%，表明深圳物业服务企业在建管分离、市场化方面走在了全国的前列。

研究组根据物业服务企业在管项目的开发企业与其是否同属一个集团或存在参（控）股关系（称二者具有关联关系），将物业服务

企业在管项目分为两类，由其关联企业开发的项目称为关联项目。数据显示，物业服务企业近年来加大了对非关联项目的拓展力度。2007年，企业所管理的项目中，非关联项目总建筑面积均值为131.2万平方米，同比增长21.8%。2005－2007年，非关联项目总建筑面积占比持续增加，到2007年已上升到50.3%，相比2005年提高5.3个百分点。

进一步对与开发企业存在关联关系的企业进行分析可以发现，这类企业纷纷加大了对非关联项目的市场拓展力度。数据显示，与开发企业存在关联关系的物业服务企业，2007年管理的非关联项目总建筑面积均值为120.7万平方米，同比增长率为35.2%，高过同期所有企业在管非关联项目总建筑面积均值增长率。如绿城物管，2007年管理的非关联项目超过1000万平方米，占在管项目的比重超过60%，市场拓展力度可见一斑。类似的还有鹏基物业，2005年到2007年管理的非关联项目累计增幅达146%，远高于同期关联项目的增幅。

此外，数据同时显示，市场拓展力度相对较小、管理项目均为关联项目的企业从2005年30%降为2007年的11%，而市场拓展力度较大、管理非关联项目占比超过80%的企业从30家上升到40家。以上变化表明，物业服务企业近年来积极实行市场化运作，管理规模快速上升。如长城物业、中航物业等企业，凭借对非关联项目的积极拓展（占比超过80%），管理规模已位居国内前列。

3.4.劳动密集特征突出，有效吸纳社会剩余劳动力，但专业人员较为缺乏

此次研究数据显示，样本企业2007年的员工平均数为872人，其中32.8%的企业员工人数在500－1000人之间，20.7%的企业员工人数在1000－1500人之间。同时，企业员工总数与营业收入、管理项目总建筑面积的相关系数分别高达0.771和0.803，即企业员工总数越多，营业收入总额和管理项目总建筑面积越大，反之亦成立，表明物业服务企业以密集劳动力获得效益的局面没有发生变化。

数据同时显示，物业服务企业吸收剩余劳动力占员工总数比例达34.2%。具体到不同企业，24.5%的企业吸收剩余劳动力占员工人数比重超过60%；13.2%的企业吸收剩余劳动力人员占员工人数比重在50－60%之间。

此外，研究组还对企业年均人员流动率进行了统计。数据显示，样本企业人员流动率均值为9.7%，其中人员流动率低于10%的企业占比达67.6%。在国内外经济环境发生显著变化、就业压力不断加大的社会背景下，物业服务企业在吸收剩余劳动力、促进就业、缓解社会矛盾方面发挥了显著的积极作用。

物业服务涉及范围广，设备、设施多，对维护、操作人员专业技能要求高，服务质量与服务人员的专业素养直接相关。此次研究对样本企业员工中的物业管理专业人员和工程、管理、经济等相关专业管理和技术人员数（简称“相关专业人员”）等指标进行了统计，数据显示，相关专业人员占比均值仅为18.5%，其中7.6%的企业占比低于5%，另有21.2%的企业专业人员占比在5%和10%之间。此外，33.9%的企业物业管理专业人员占比低于10%，多达15%的企业没有

注册物业管理师。这些数据均表明，物业服务企业的各种专业人员仍较为缺乏，企业在提升人员素质、优化人才结构、提高服务质量、增强企业发展潜力等方面仍任重而道远。

4、2008中国优秀物业服务企业及其发展特点

4.1.2008中国优秀物业服务企业

在本次研究中，研究组从服务规模、服务质量、经营绩效、发展潜力等方面对样本企业的综合实力进行评价，产生了“2008中国物业服务百强企业”，部分优秀企业名单如下：

4.2.2008中国优秀物业服务企业发展特点

（1）管理项目数和建筑面积快速增长，服务规模显著提升；非住宅项目占比稳步提高

2005－2007年，随着中国房地产市场的发展，优秀企业管理项目数和建筑面积快速增长，服务规模显著提升。管理项目数均修值从23个增长到46个，管理项目总建筑面积均值由250.7万平方米增至468.0万平方米，2007年项目总数和建筑面积的同比增长率分别是58.8%和43.7%，增速比上年分别提高23.5和13.8个百分点。

在服务规模整体愉速上升的同时，行业里涌现出一批管理规模突出的企业，规模领先优势持续加大。2005年，优秀企业中，67%的企业在管项目的建筑面积在300万平方米以下，仅有3%的企业管理面积超过1000万平方米；但到2007年时，管理面积在1500万平方米以上的优秀企业多达13%，绿城物管、中航物业更是超过2000万平方米，另有11%的优秀企业管理面积在1000－1500万平方米之间，而仅有39%的优秀企业管理面积低于300万平米。

2005－2007年，优秀企业在项目数量快速增长的同时，别墅及非住宅物业项目（指办公楼、工业厂房及其他物业项目）占比稳步上升：多层住宅项目占比从2005年的31.2%下降至2007年的27.2%，降幅达4.0个百分点，非住宅项目占比提高2.9个百分点。优秀企业管理项目类型结构的变化可能有两点原因：（1）别墅、高档写字楼等物业项目相对较高的利润吸引了更多物业服务企业的争相进入；（2）由于部分普通住宅物业收费标准和收费率普遍较低，很多企业入不敷出，为了保证生存，部分优秀企业有选择地退出普通住宅物业的管理。（2）优秀企业营业收入快速增长，成本收入比营业成本占营业收入的比重小幅下降

2005－2007年，优秀企业营业收入快速上升，2007年营业收入均值达8271.7万元，同比增长率达到37.3%，增速相比2006年提高10.8个百分点。值得注意的是，中海物业、长城物业、绿城物管、中航物业等多家企业2007年营业收入均超过2亿元，金融街物业、达文等多家企业营业收入超过1亿元。

从收入结构来看，物业服务费收入占比保持稳定，但多种经营收入增速更为显著。近年来，优秀企业物业服务费收入均值大幅增长，由2005年的3109.6万元增加到2007年和5769.5万元，连续两年增长率分别为35.7%和36.7%，增幅保持稳定，同时其在营业收入中所占比重始终保持在65%以上，表明物业服务费收入仍是企业的主要收入来源。同时，随着部分优秀企业积极探索资产管理、特约服务等业务，多种经营成为物业服务企业的重要收入来源之一，2007年优秀企业多种经营收入均值达到2502.2万元，同比增长达38.9%，增速高于同期物业服务费收入，且增速加快的趋势较为明显。值得注意的是，长城物业、中航物业等企业的多种经营收入超过亿元，占企业同期营业收入比重超过30%，为优秀企业扩大收入规模、提高经营效益起到了良好的示范作用。

数据显示，2005年来，受益于多种经营业务成本收入比快速下降，优秀企业营业成本收入比小幅下降。2005年－2007年，优秀企业营业成本占营业收入的比重基本稳定在85%的水平，其中2007年相比2005年下降1个百分点。从不同业务的成本收入比来看，多种经营业务具有显著的成本优势，这也是优秀企业近年来营业成本收入

比小幅下降的主要原因。2007年，优秀企业多种经营的成本收入比70.7%，相对2005年下降近10个百分点，同时远低于同期物业服务成本收入比（89.8%）。长城物业、绿城物管等企业的多种经营收入来源于资产管理、特约服务等多种渠道，成本优势十分明显。

值得注意的是，近年来用工成本的不断提高加大了企业的发展力，而属于劳动密集型的物业服务企业更是面临着严峻的挑战。本次研究数据显示，27%的优秀企业物业服务的成本收入比超过95%，甚至部分企业在物业服务方面出现亏损，因此，通过服务创新、提高企业管理服务智能化程度降低企业用工成本，应当成为优秀企业发展的关键。

4.3.服务规模专题研究分析

中国房地产TOP10研究组认为，服务规模是衡量物业服务企业综合实力的重要标准之一。研究组通过物业管理项目总数、总建筑面积等指标，并结合企业员工总数进行分析，优选出一批规模较大、规模效应明显的企业进行专题分析。

2008中国优秀物业服务企业服务规模TOP10

2007年，服务规模TOP10企业的物业管理项目总建筑面积均值超过1600万平方米，2006年近1100万平方米，同比增长接近50%，而优秀企业管理项目总建筑面积均值在2007年仅400多万平方米，增幅43.7%，可见服务规模TOP10企业的主要规模指标在绝对数和增长速度上均领先于优秀企业，呈现出一定的行业集中趋势。与此同时，服务规模TOP10企业2007年物业管理项目总数均值为115个，同期优秀企业均值仅为46个。服务规模TOP10企业2007年员工总数均值超过5000人，约是优秀企业员工总数均值的4倍，其中中海物业、绿城物管等企业员工总数超过6000人，管理总建筑面积均接近或超过2000万平方米。

随着服务规模的扩大，服务规模TOP10企业规模经济效应明显，2007年人均营业收入为6.24万元，更有两家企业人均营业收入超过8万元，远高于同期优秀企业5.21万元的平均水平。在人均营业收入较高的同时，服务规模TOP10企业人均营业成本为4.3万元，低于同期优秀企业5.05万元的平均水平，表明服务规模TOP10企业具有一定的规模经营优势。由此可见，当企业发展到一定阶段，规模的扩大

将摊薄经营成本，带来效率和收益的提高。

在经营绩效方面，2007年优秀企业营业收入均值达8271.7万元，增长率为37.3%，同期服务规模TOP10企业的营业收入均值已突破2亿元大关，增长率高达41.1%，绝对量及增速均高过同期企业。以上数据表明，服务规模TOP10企业的规模优势明显，与优秀企业中其他企业的梯次关系也已逐渐形成，同时营业收入的巨大差距不仅加大了非TOP10企业的竞争压力，同时也奠定了服务规模TOP10企业在行业中的领先地位。在企业经营成本方面，服务规模TOP10企业与优秀企业的成本收入比相当，分别为85%和85.6%，服务规模TOP10企业物业服务的成本收入比91.4%，也与优秀企业89.8%的水平相当，但服务规模TOP10企业多种经营的成本收入比63.1%却明显低于优秀企业70.7%的水平，可见，服务规模TOP10企业在多种经营方面相对其他企业具有一定的优势，体现出其依靠多种经营开拓市场化道路、提高经营绩效的思路。

4.4.服务质量专题研究分析

物业服务企业以服务为产品，服务质量的好坏关系到企业能否生存发展。研究组通过对优秀企业的业主满意度、物业服务费收缴率及物业管理项目续约率的研究，优选出十家服务质量高的企业进行研究，这部分企业凭借先进的服务理念、扎实的服务行为创造了优秀的服务产品，赢得了较高的业主满意度。

2008中国优秀物业服务企业服务质量TOP10

随着物业管理市场环境不断改善，业主消费意识的提高和企业在管物业项目类型结构的逐步调整，服务质量TOP10企业的物业服务费收缴率近年来稳步提高，由2005年的93.2%上升至2007年95.2%，高于同期样本企业约10个百分点。但2005－2007年，服务质量TOP10企业的物业管理项目续约率均值呈下降走势，这可能与部分企业优化在管物业项目类型结构和发展战略调整有关，如中海物业在2006和2007年主动撤出部分物业项目的管理，物业管理项目续约率从2005年的100%下降至2006年和2007年97%左右。

在2008中国物业服务企业发展研究中，研究组对优秀企业的业主满意度进行了调查，结果显示，服务质量TOP10企业的总体满意度超过80%，高于样本企业60%左右的总体满意度，非常满意和比

较满意的比例均高于样本企业。服务质量TOP10企业中，又以中海物业、陆家嘴物业、隆鑫物业等企业的满意度表现较为突出。

在2008物业服务企业发展研究中，研究组针对基础设施的维护质量、物业管理服务的工作质量（服务态度、服务技巧、服务效率、服务礼仪、住区的清洁卫生等）、物业管理服务项目、物业小区环境氛围等多个方面的满意度进行了调查。结果显示，服务质量TOP10企业的各项指标满意度均高于样本企业，尤其是解决业主投诉、报修及物业服务人员素质等软件服务方面比较突出，而在消防管理、设备管理和维修及秩序维护方面差异相对较小。

在满意度调查中，对服务质量TOP10企业服务人员素质的业主满意比例超过样本企业近一倍，这与企业重视人员培训密切相关。比如龙湖物业和绿城物管独特的新员工培训模式，培养了员工优良的职业操守和较强的执行力，有力保证了企业的品牌形象。

服务质量的好坏也与企业硬件设施建设、管理标准、模式及社区智能化等相关，服务质量TOP10企业在这些方面走在了行业前列。比如中海物业研发的e-PMIS（中海物业管理系统），陆家嘴物业的96916物业服务信息平台系统及公开出版的《陆家嘴物业企业标准》；佳兆业物业的大盘物管模式等，均获得了市场的高度认可。

在服务效率、社区文化等方面，服务质量TOP10企业也获得了近两倍于样本企业的满意度。其中，鹏基物业连续举办了6届“服务质量月”活动；达文和港联物业提供金钥匙管家服务等，都帮助企业拓宽了服务内涵，提升了物业服务的质量。

在服务质量的专题研究中，研究组还发现了一批在住宅质量、商业物业等不同领域有领先表现的特色物业服务企业。

2008中国特色物业服务领先企业

这些企业中，金科物业非常注重住宅的质量和服务，积极参与楼盘的研发和验收，并建立了一套迅速反应的客户服务体系；中航物业全面推行物业管理服务集成商的运营模式，在商业物业领域表现突出；金融街物业树立了在写字楼管理方面的优势；紫泰物业以高星酒店的物业管理为起点，形成了综合性大厦物业管理的特色。

5、结语

5.1.优化项目结构、规模化发展仍是目前物业服务企业提升企业效益的主要手段

此次研究的物业服务样本企业中，以住宅物业管理为主的企业占据多数。从数据来看，伴随营业收入的增长，其营业成本也在大幅提升，增速仅落后营业收入增速2个百分点，对物业服务企业经营效益

的增长造成滞绊。

为提高企业盈利，一些企业积极进行了服务项目结构的优化，包括写字楼、医院、游览区、商场、工业厂房、文化体育建筑等泛商用物业类型成为企业市场拓展的重点。与住宅物业相比，泛商业物业具有物权所有者较为单一、沟通成本低、物业服务费收缴率普遍较高等优点，因而受到物业服务企业的青睐。但另一方面，泛商用物业的数量与规模均无法与住宅物业相提并论，在一定程度上又会造成企业盈利增长的新瓶颈。

从市场现状来看，用工成本上升、物价上涨、公用物权收益分配等因素，造成物业服务企业短期内无法通过资产收益率的上升来大幅提高企业盈余。因此，企业目前主要还是通过规模化发展换取盈利增长。但对于那些在优化项目结构过程中，逐步走上特色化发展的物业服务企业来说，“以规模换效益”会受到区域内物业规模的限制，这些企业必然最早面临跨区发展的压力，专业特色品牌的打造无疑是未雨绸缪的良计。

5.2.专业分包升级物业服务质量，多种经营促进优秀企业向物业服务集成商角色转化

近年来，经营过程中主动采用专业分包形式的物业服务企业数量不断增，尤其在甲级写字楼、酒店等商用物业的管理上更为明显，体现了市场化竞争的必然结果。通过保洁、绿化、工程维修等专业项目的分包，物业服务企业能够能繁琐的事务中脱身出来，集中力量发展自身的管理优势，加强对物业服务质量各环节与流程的设计、掌控。

2019中国物业服务百强企业研究报告(最终版)

目录 第一部分研究背景与目的 (1) 第二部分百强企业研究方法体系 (2) 第三部分 2019中国物业服务百强企业名单 (4) 第四部分 2019中国物业服务百强企业发展特点分析 (7) 一、管理规模：管理面积均值达3718万平米，市场份额提升至38.85% (7) 1.扩张加速：管理面积均值同比增长17.52%，各层级企业分化明显 (7) 2.扩张有道：兄弟开发企业支持为基础，市场化拓展成趋势 (9) 3.精耕深拓：业务继续聚焦主流城市群，单城市管理面积均值128.21万平方米 (13) 二、经营绩效：营收均值实现8.86亿元，增值服务拓宽盈利空间 (15) 1.营业收入增长19.41%，多种经营收入增幅显著 (15) 2.技术创新与适度加大外包并举，营业成本率下降1.25个百分点 (20) 3.净利润均值超7200万元，多种经营净利润占比超四成，TOP10盈利规模增速最快 (23) 三、服务质量：重点企业满意度80.40分，收缴率、续约率维持高位 (24) 1.绿化养护、客户服务与入户维修满意度高，人员素质、安全管理受关注 (24) 2.升级建筑物维护和业主服务，助力资产保值增值 (25) 3.优质服务获认可，收缴率与续约率连续四年保持在90%以上 (26) 四、发展潜力：万亿级市场容量，资本、技术、人才协同推动企业成长 (28) 1.市场空间巨大，百强企业储备面积均值破千万平方米，马太效应显著 (28) 2.龙头企业加速进入资本市场，金融资本助推企业规模化扩张 (30) 3.20余家企业智能化建设费用超千万，但整体投入不足致效应难显 (32) 4.员工结构持续优化，人均产值、人均利润均提升 (33) 五、社会责任：提供就业岗位逾百万，依法纳税总额超百亿 (34) 1.解决就业促进社会和谐稳定，积极承接保障房服务践行社会责任 (34) 2.纳税额均值4937.27万元，投身公益事业，为业主和基层奋斗者营造美好生活 (35) 第五部分 2019中国物业服务百强企业专项研究分析 (37) 第六部分结语 (51) 专题：做有价值的物业服务企业 (52)

高校人力资源管理解决方案.doc

高校人力资源管理解决方案1 浅析合协e-HR作为高校人力资源管理教学实践应用平台特色 摘要：知识经济和信息时代的飞速发展对传统思维观念下的高校人力资源管理教学的建设与实践提出了新的要求和挑战，引发了高校人力资源管理教学的深刻变革。借助当代信息技术平台将信息化融入高校人力资源管理教学的全过程，借助现代人力资源管理软件应用平台是高校提升人力资源教学水平、提高学生人力资源管理实践能力的必由之路。合协e-HR管理软件作为中国企业人力资源管理信息化建设的先锋，为高校人力资源教学应用平台提出了新的教学思路和特色。 关键词：高校；人力资源教学；合协e-HR 人才是高校的第一资源，高校在建设人力资源强国中起着非常重要的作用。知识经济和信息时代的飞速发展对传统思维观念下的高校人力资源教学的建设与实践提出了新的要求和挑战，引发了高校人力资源教学的深刻变革。借助当代信息技术平台将信息化融入高校人力资源教学的全过程，借助现代人力资源管理软件应用平台是高校提升人力资源教学水平、提高学生人力资源管理实践能力的必由之路。合协e-HR 管理软件作为中国企业人力资源管理信息化建设的先锋，为高校人力资源教学应用平台提出了新的教学思 路和特色。 一、中国高校人力资源管理教学现状 当前，高校人力资源管理教学还处在以课堂理论教学为主，以及存在着各方面的不足，而且在e-HR 管理软件教学应用平台的建设上开展情况也并不理想，基本处于空白阶段，主要表现如下:

1、人力资源管理专业师资严重缺乏； 2、有大多数教师是半路出家； 3、有部分教师都没有受过正规的人力资源管理教育； 4、绝大多数教师无企业人力资源管理工作经验； 5、90%以上学生报考人力资源管理时不了解此专业的真正发展方向； 6、许多大学的教材已经严重滞后于社会应用的需求，学生反映：社会广泛需求的，老师不讲，而大 量讲授的课程相当一部分已经企业淘汰了； 7、几年都没有更新过的教学模式、工具和方法； 8、可操作性的案例极少； 9、95%的学生都不太了解e化的人力资源管理，未见过e化的人力资源管理平台； 10、绝大多数学生没有独立操作过现实中的企业人力资源管理软件。 二、合协e-HR作为高校人力资源管理教学实践平台概述 合协e-HR作为人力资源管理教学实践平台是以一套现实中企业人力资源管理软件为载体，提供不同企业信息化管理数据为案例，其提供了现代企业人力资源管理的全部模块，使之与教师理论教学相结合的更为紧密，在注重实用功能的同时，融入更多的企业管理实践知识。学生在动手操作同时，可以吸取并消化更多的理论知识，更好地达到教学目的。本人力资源管理教学应用平台包括企业的员工管理、合同管理薪酬管理、计件工资、保险福利管理、考勤管理、休假管理、

2020年公司发展战略管理制度

2020年公司发展战略管理制度 第一章总则 (2) 第一条目的 (2) 第二条适用范围 (2) 第三条定义 (2) 第四条部门职责 (2) 第二章发展战略制定的程序 (3) 第三章发展战略的内容 (4) 第四章发展战略的实施、评估和调整的程序 (5) 第五章附则 (6)

第一章总则 第一条目的 为了促进公司增强核心竞争力和可持续发展能力，适应公司经营规模不断壮大和加快发展的需要，规范公司发展战略的制定和决策程序，保证公司战略目标的实现，根据国家有关法律法规和《企业内部控制基本规范》，特制定本制度。 第二条适用范围 本制度适用于股份有限公司，全资子公司、控股子公司和参股并实行实质性管理的子公司参照执行。 第三条定义 发展战略管理是指企业在对现实状况和未来趋势进行综合分析和科学预测的基础上，制定并实施的长远发展目标与战略规划。 第四条部门职责 （一）董事会 1、负责公司发展战略规划方案的审议； 2、负责公司发展战略规划实施的总体监控工作。 （二）董事会下设战略委员会，负责发展战略管理工作，履行相应职责，具体职责范围和议事规程详见《董事会战略委员会实施细

则》。 1、组织开展研究公司的战略问题，就发展战略、投资战略等问题向董事会提出意见和建议； 2、对公司发展战略和有关战略规划、重大投资项目方案或战略性建议等进行研究论证，向董事会提交议案，提供书面参考意见； 3、跟踪审查由董事会、股东大会批准的经营发展战略和重大投资项目的实施情况，根据情况需要向董事会提出调整建议。 （三）企业管理部 1、负责对公司内外环境的充分调研、分析、收集各种相关信息，为领导的宏观战略决策提供建设性意见； 2、负责向战略委员会提供公司有关战略方面的资料； 3、负责拟定《公司发展战略规划（草案）》； 4、将发展战略规划按年度目标进行分解、落实及战略发展规划实施的监督。 （四）董事会办公室 1、作为战略委员会日常办事机构，负责日常工作联络和会议组织等工作； 2、负责战略委员会决策的前期准备。 第二章发展战略制定的程序 第五条公司在充分调查研究、科学分析预测和广泛征求意见的基础上制定战略目标和战略规划。公司在制定发展战略过程中，应综

(发展战略)全球化条件下中国企业的发展道路

1、成思危，第15届中外管理官产学恳谈会的讲话，2006年11月4-6日。 2、马振奎，《创新是我国企业发展的内在驱动力》，《中国商贸》2009年19卷 3、王学平，《管理创新是企业发展的动力源泉》，《产经前沿》2007年第12期 4、刘瑞霞，《加入WTO与我国企业发展对策思考》，《技术经济与管理研究》2002年第4 期。 5、潘占杰，冯伟，《中国企业发展八大战略》，《新经济导刊》2006年第2卷 6、臧永革，《网络经济与中国企业发展》，《冶金自动化》2008年S1。 7、可卫，《跨国企业发展的新格局与新趋势》，《中外企业家》2004年12卷。 第一、中国企业的管理离不开中国的国情，也离不开行业的特色，更离不开企业原有的文化和几个方面的基础。所以，照搬外国的东西是不大可能搞好中国的企业的，中国的企业需要认真的吸收和学习国外的经验，同时更应该很好的总结自己的实践经验，把实践经验上升成为理论，指导我们自己的管理实践。 第二、把中国企业的实践经验认真的进行案例研究，把它上升到理论来指导我们的实践，这个工作有一些企业家做了，但是总体来说没有这样做。从国外来看，国外的一些新的企业管理理论，也都是从大量的实践里面提炼出来的，比如说公司再造，或者是业务流程再造，这些就是美国的教授调查了大量的企业，通过思考然后得出来的。 第三、经济全球化在21世纪主要的特点有四个，第一个是以金融为核心，第二个是以知识为基础，第三个是以信息技术为先导，第四个是以跨国公司为载体。首先应该理解经济全球化的特点，制定我们企业发展的战略，就是说以金融为核心，以知识为基础，以信息技术为先导，以跨国公司为载体。经济全球化是一个大趋势，为了迎接这个大趋势我们去否定他、忽视他都是不对的，但是另一方面我们也要看到经济全球化是一把双刃剑，我们也要看到消极方面的影响，尽可能趋利避害，使我们企业更好的发展。 ——成思危，第15届中外管理官产学恳谈会 的讲话，2006年11月4-6日。 在2006年初召开的全国科技大会上我国确立了要建设创新型国家的发展战略。现在世界各国都在搞创新，实施创新工程。现实社会中竞争如此激烈，市场经济条件下，优胜劣汰，不搞创新是没有出路的。尤其是在金融危机席卷全球的背景下，世界经济出现了前所未有的低迷。一个国家、一个民族、一个企业不搞创新就没有竞争优势，就会被不可阻挠的快速发展的社会所丢弃。很多大中型企业已经意识到了这个关键性问题。都在大量投入资金来搞研发，投入大量资金来挖掘各种科技人才。国家要发展离不开企业，企业要发展离不开创新。创新凸显在企业的面前，已成为企业生产发展的命运所在。面对迅猛发展与瞬息万变的国际和国内市场，企业只有通过创新，才能更好地维护企业的利益格局，才能巍然屹立在世界之林，民族之麟。 企业创新的意义 企业是社会经济生活中的一个重要成员，肩负着历史赋予的重要使命，对一个国家的经济发展承担者不可推卸的历史责任。完成这样一个光荣而艰巨的任务，靠的是创新。从现代科学的角度上看，创新实质上是一种创造性的生产要素集成系统，以谋求最佳的系统综合效应给企业经济带来最佳的利益。对于企业来说，要全方位地、系统地、持续不断地去进行创新，才能在激烈的竞争中立于不败之地。 创新是企业发展的内在驱动力

2018董事长元旦致辞与2018董事长新年致辞汇编

2018董事长元旦致辞 新年的钟声即将响起，时代的步伐永不停息，XX年即将来临，XX渐渐远去。在这辞旧迎新的重要时刻，公司董事会向全体员工致以新年的祝福!并衷心地说一声：大家辛苦啦! XX 年是“xx人”不平凡的一年。欧洲金融危机不断蔓延，中东地区局势动荡不安， 传统消费市场比较低迷， 房地产行业受到很大影响。面对风云变幻的市场形势，我们练内功，强自身， 业务虽未取得好成绩，但我们继续不放弃努力。一年来，我们不仅做到了业务量常年不断，而且服务质量不断提高，这就是我们“xx人”对社会最好的奉献和回报。 回顾即将过去的一年，我们团结一致，努力拼搏。大家虽然来自五湖四海，情同兄弟姐妹。共同的追求，构建了我们企业的宗旨和经营理念，也塑造了xx人“激情、创新、合作、负责、高效”的工作作风。这是我们共同的宝贵财富，是公司的软实力，我们要倍加珍惜。 XX年即将来临，展望新的一年，机遇和挑战同在，困难和成功同行。逆水行舟，不进则退，我们要有充分的思想准备。对此，公司领导已经提前做了部署和安排，业务部门和业务人员也已提前行动。明年在继续狠抓质量的同时，重点做好改造和维护市场的开发，外部市场招商同步发展。员工队伍还要进一步扩大，业务素质要进一步提高。公司还要在市内建一些窗口形象店和加大外宣，进一步提升我们公司的知名度。总之，公司业务还要进一步拓展，效益要进一步提高，我们对明年充满信心，对大家充满期待。 祝愿各位新老客户、关心支持沁弘消防发展的各位朋友及xx消防全体员工新年快乐!身体健康! 董事长 第1 页共6 页

2018董事长新年致辞 XX董事长新年致辞1 骏马贺岁福满门，快乐相伴庆新春; 大家新年好! 在这欢乐祥和、充满希望的美好时刻，我谨代表深圳市鸿杰利环保科技有限公司，向广大新老客户及公司全体员工致以诚挚的问候和衷心的祝福! 20XX年，我们鸿杰利防滑公司在您及广大朋友同仁的关心、理解、支持和帮助下，鸿杰利防滑公司跨越了一座又一座的高峰，成长为今天国内地面防滑行业领域最专业的公司。让我引以为自豪的是深圳市鸿杰利环保科技有限公司成立以来，在全体员工的共同努力下取得了长足的发展。这一切和广大的客户及朋友长期的关注与支持是密不可分的!在这里我代表我们这个大家庭对广大的客户及朋友表示感谢。在公司的经营方针下，公司上下同心协力，取得了一定的成绩，对外形象得到大幅的提升，在行业内得到了充分的肯定。我们深知，这一切成绩的取得都离不开客户的信任与支持，所以我们丝毫不敢懈怠，始终努力追求更好的服务品质，努力承担更多的社会责任，努力体现更大的社会价值。 回顾一年来的工作，我们有过艰辛，也有过坎坷，天灾、经济不确定的因素，物价上涨等影响导致项目盈利空间进一步缩小;债权催讨难度大，资金压力加大。尽管我们历经风雨、道路坎坷、困难重重，但公司在各方面都有了进步与发展，取得了令人鼓舞的成绩，这些成绩的取得凝聚着公司每个员工的心血和汗水，是全体员工众志成城一心、团结奋斗工作、尽心竭力拼搏的结果。机遇蕴含精彩，创新成就伟业，新的一年开启新的希望，新的历程承载新的梦想。20XX年，正是我们创造梦想、扬帆启航的关键之年，我们将紧密依托行业的优势，以提高经济效益为重心，以改革改制为动力，迎难而上，锐意进取，团结协作，大胆创新，力争尽快实现运营结构的全面优化，共创XX事业辉煌!

中国物业服务企业发展研究报告.doc

中国物业服务企业发展研究报告 1、研究背景与目的 由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家权威研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2002年成立以来，已连续6年完成中国房地产上市公司10强研究、连续5年完成中国房地产百强企业研究、连续4年完成中国房地产策划代理百强企业研究等多项研究，得到了社会各界的广泛关注和普遍认可，其研究成果为评价房地产企业经营实力及行业地位提供了重要的参考标准。 近年来，随着我国房地产市场的繁荣，物业管理作为一个新兴的服务行业，实现了快速发展，并在促进房地产业发展和构建“社会主义和谐社会”中扮演着重要角色。去年以来，《物权法》和《劳动合同法》相继颁布实施，物业管理行业发展面临着新的机遇和挑战，深入研究物业管理行业面临的新形势和新问题，有助于从宏观上把握行业发展方向，探寻新形势下行业发展之道。 为反映行业发展最新状况和主流企业的发展态势，科学评价企业的真实实力，系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院三家单位决定设立专项课题，开展“2008中国物业服务企业发展研究”。开展中国物业服务企业发展研究的目的是： （1）以客观的数据和研究结果，反映行业发展最新状况和主流企业

的发展态势，为政府部门研究制定行业政策、有关部门加强行 业指导提供参考和依据； （2）科学评价企业的真实实力，发掘一批综合实力强、服务水平高、业主满意度高的优秀物业服务企业； （3）系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，供广大物业服务企业学习借鉴，促进物业服务企业提升运作水平和服务质量。2、研究方法体系 2.1.标准和门槛值 中国房地产TOP10研究组坚持以客观数据和社会评价为依据，坚持客观、公正、准备、全面、自愿的研究原则。研究组按照国际惯例和《物业服务企业资质管理办法》，确定现阶段纳入研究范围企业的门槛值： （1）依法设立、具有独立法人资格，从事物业服务活动的企业；（2）具有政府行政主管部门审定的一级资质的物业服务企业及有特色的二级资质物业服务企业； （3）凡符合入选门槛值的物业服务企业，须按要求提供相应的数据报表，方可参与此次研究； （4）为了指导物业服务企业做强做大，TOP10研究组鼓励企业以集团的名义参与。 2.2.评价指标体系 2.2.1.评价指标体系的设立原则 “2008中国物业服务企业发展研究”以客观数据和社会评价为依据，

战略管理制度

中冶置业有限责任公司规章制度编号： 中冶置业有限责任公司 战略管理制度 和君咨询有限公司 二零零九年十二月

目录 第一章总则 (1) 第二章战略管理的组织及职能 (1) 第三章战略规划内容 (2) 第四章战略管理过程 (3) 第五章附则 (5)

第一章总则 第一条为加强中冶置业有限责任公司（以下简称“公司”）战略管理工作，确保公司在未来的市场竞争中占据优势地位，实现公司资源的有效配置，并保证各下属子公司与公司本部整体战略方向和目标的一致性，特制定本制度。 第二条公司的战略制定遵循“科学、客观、可行”的原则；战略实施遵循“快速、高效、务实”的原则。 第三条战略管理是指对企业战略进行制定、选择、实施和控制、评价，直到达到战略目标的全过程。战略管理过程主要包括三个阶段：战略制定、战略实施、战略评价。 第二章战略管理的组织及职能 第四条公司的战略管理组织分公司本部、子公司两个层次。 第五条公司战略管理职能 （一）公司董事会 公司董事会是公司的战略决策机构，负责明确提出公司的使命和愿景；确定公司中长期战略发展方向和发展目标；审批和签发公司整体战略规划。 （二）公司总经理办公会 对公司发展战略部拟订的公司战略规划和子公司拟订的业务发展战略进行质询、提出修改建议，讨论并确定公司战略规划、业务单元战略规划，报请董事会审批；具体落实并分解经董事会批准的公司战略规划、业务单元战略规划；对公司和子公司执行战略规划的效果进行考核和评价。 （三）发展战略部

负责收集与公司发展战略相关的行业、竞争对手、宏观环境等信息；收集公司各业务单元的信息，并为制定业务单元战略规划提供技术支持；向公司高层提供缜密的市场环境分析和有条理的建议；协助公司高层制订公司的远景发展目标和致胜的公司战略规划；制订高效率的战略规划、年度经营计划程序，主持公司年度战略规划制订程序，确保业务单元战略规划制订工作按时、高质量地完成；收集各项战略规划和计划执行过程中的相关信息，分析业务单元战略规划的执行和完成情况，向总经理办公会提供分析报告和评估建议。 第六条子公司战略管理职能 子公司是业务单元战略规划的制订和执行组织。其主要职责是：在公司制订整体战略规划时，提供相关业务信息和建议；依据公司确定的战略发展方向和发展目标，制订子公司业务单元战略规划，接受公司高层的质询并进行修改完善；执行战略规划并对实施情况进行总结。 第三章战略规划内容 第七条公司战略规划和业务发展规划可分为长期（三年至五年）和中期（一年至三年），公司可根据实际需要确定。 公司战略规划和业务发展规划的分析内容包括： 1．宏观经济和房地产行业发展现状及预测； 2．房地产相关政策、法律法规研究； 3．竞争态势研究、标杆研究、竞争对手的发展现状及发展预测； 4．区域市场发展态势、区域竞争态势、、区域产品运营模式、 区域商业模式选择； 5．公司现有内部资源和可利用的外部资源分析。 第八条公司战略规划和业务发展规划的主要内容包括： 1．公司及业务的发展方向和目标；

中国物业管理现状与发展分析

中国物业管理现状与发展分析 引言 我国の物业管理起步于邓小平同志南巡讲话以后，房地产行业の蓬勃发展，同时在从香港引入内地の一种新の服务行业——物业管理，据中国物业管理行业数据显示：约10500家，其中一级资质：1168家，管理面积：约146亿㎡，从业人员：约700万人，其中全国大概有4万余人获得物业管理师资格。就是这群人为广大业主营造出一个个安居乐业の生活和工作环境，从而为和谐の社会做出一定分量の贡献。 于此同时我国の物业发展在经过一段很长时间の摸索和发展中，国家也相继出台了一系列物业管理法规、制度の颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既为物业管理企业创造了发展の机遇，同时使物业管理企业面临着发展の挑战，正朝着精细化の发展方向逐步发展。分化出不同の物业管理服务类型。国内优秀の物业管理企业也越来越重视物业里の品牌建设。随着国内高端房产の涌现，物业这个与房产息息相关の服务行业，也出现了对高端物业の个性化定制の趋势，并时刻以满足物业客户の自尊与服务享受为己任。本文试就物业管理の发展与现状进行分析论证。 2，我国物业の发展现状： 2.1，什么是物业管理： 物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施の共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有の建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理の活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。 狭义の物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行の房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。 首先广义の物业管理具有双重性。它是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后の管理和服务。包括房地产开发の早期介入和前期管理,以及房屋及其设备、公共设施の保养、维修、住宅小区の治安、环卫、交通、分送信报、公共绿化,道路养护等公共事务管理内容,范围相当广泛。有の物业管理还兼营小区内の商业服务、搬家服务、家政服务、房屋の装修装饰、房屋租赁等经营性服务项目。 美国の罗伯特.C.凯尔等人著の《物业管理案例与分析》一书中所阐述の物业管理者の基本职能是： 为业主管理物业；（2）为业主创造来自物业の收入；（3）使物业保值增值。 就代表了这种广义物业管理の观点。所以广义の物业管理就包含了公共管理与私人管理双重属性。 2.2、不完善の物业管理架构： 从体制上考察我国万余家物业管理企业，80%以上の是国有体制；如果我们再从物业管理企业产生の来源来分析，全国有70%以上属于房地产开发商自办の企业，20%属于房管所或后勤单位改制，只有10%属于产权自主型の物业管企业。我们以深圳の物业管理公司为例，在深圳18家首批国家一级资质の物业管理企业中，17家是国有企业或者是国有企业参股，只有1家是民营企业，而且，这18家国家一级资质の物业管理企业都是开发商自行开办，这种现象の出现，首先要归结于以房地产の体制内分房等历史发展轨迹，造成了开发商不但要管建设好房子还要管理房子。 2.3逐步完善中の我国物业管理の法律： 从有物业管理の企业开始の十多年の时间里，几乎没有国家级行业法规可以遵循。在退

企业战略管理浅论

2009.03 63 何谓企业的战略管理，它的重要性何在？中国的 企业直到目前仍然忽视或不能正确恰当地认识和把握这个问题。一些企业家认为战略管理就是制定企业的发展规划，而他们编制出来的东西往往脱离现实，没有任何科学性、前瞻性和可操作性，最终沦为一个仅为向政府汇报的美妙的梦想。一些企业家认为战略管理就是企业具体运营的战术，这也失之片面。一些企业家已经认识到了战略管理的重要之处，提出在推动企业发展上规划先行，战略先行，并且根据企业外部环境变化和企业自身发展需要，适时调整发展战略，使企业发展与时俱进，但这也只是抓住了战略管理的一个重要环节而已。通过在中央党校系统学习经济学理论、现代管理理论、组织行为学理论、权势经济学说等前沿的专业知识，以及自己在本职工作岗位上的一些实践、思考和感悟，使我认识到企业发展必须极其重视战略管理，而企业的战略管理必须延伸到产业及主营业务发展战略的研究制定、团队及执行力管理、风险管理和危机管理等重要方面，才能有效指引企业的持续健康发展。 正如小阿瑟·A·汤姆森在其著作《战略管理》中 所描述的，制定、实施和执行战略管理的任务是公司管理的核心与灵魂所在。公司战略是公司管理层所制定的策略计划，包括一系列的竞争性活动和业务方法的组合，管理者以此来吸引客户，成功地参与竞争，并确保组织目标的实现。他把战略管理定性为一个过程，而不是一个事件，提出“制定公司的战略愿景，建立目标体系，制定战略，战略的实施和执行，评价业绩、监测新的发展情况、采取矫正性调整措施”等五项任务。我不完全同意他的理论，原因是这些理论对于企业战略管理的实施和收效还远远不够。小阿瑟只阐述了一些基本的评价方法，而未从本质上解决战略管理的前瞻性问题。 我个人认为，企业战略管理尤其是中国国有大中 型企业、企业集团的战略管理，就是用科学的方法明确企业发展的战略体系、目标体系，研究适合企业主导产业、主营业务发展的具体战略或阶段性商业模式，调动整个组织、团队和员工的积极性，有效控制企业发展过程中的各种风险，及时化解企业发展中面管理创新 Management innovation 企业战略管理浅论 文/赵颉642009.03 临或凸现的重大危机，推动企业发展进入良性循环。

物业公司年度经营分析及管理总结

物业公司年度经营分析及管理总结 一、经营情况讨论与分析 “创百年卓越服务企业”不仅是公司的美好发展愿景，更是公司对服务品质的要求。报告期内，公司提出了“客户第一”、“市场第一”、“业务第一”的经营管理准则，各项工作紧紧围绕“为业主创造美好生活”而展开，并成功实现在经营规模、品牌价值等多方面的突破。 1、三品牌融合并进，主营业务规模再创新高 2018年，公司在“3+X”战略指引下，深耕江浙沪地区，并大步拓进国内其他重要城市群，成功打开深圳、芜湖、榆林、乌鲁木齐等地市场，全国化业务版图进一步扩大。 2018年6月，公司完成江苏金枫物业服务有限责任公司70%股权的收购工作，夯实公司在江浙沪地区的市场根基，并强化了公司在该地区的市场开拓能力。报告期内，南都物业、采林物业、金枫物业三品牌融合发展，各具经营特色。 截止2018年12月31日，公司累计总签约项目433个（包含金枫物业），比上年同期增加158个，增长率57.45%，公司累计总签约面积5,542.56万平方米，比上年同期增长1,657.61万平方米，增长率42.67%。 2、深挖客户需求，多品类综合服务能力提升 公司的商办服务在2018年实现了新突破。在阿里西溪园区三期亲橙里购物中心项目中，公司除了全面覆盖开业基础筹备、商家各类前沿技术对接、

装修管控、先进设施设备管理等服务，更深挖客户需求，向前端作延伸，承接了该项目的招商运营、营销策划、运营管理等工作，为公司推进和拓展商业运营奠定了良好的基础。 此外，在服务对象方面，公司跨出了传统物业的大业主、小业主服务圈，将美好生活的外延扩展至城市空间，尝试探索城市物业的服务产品开发。通过目前对各类场馆、城市道路、河道水系、旅游景点等的服务提供，积累并升华城市物业服务产品设计，为广大客户打造一个完整的美好生活圈。 3、规范管理、殷勤服务，获广大业主认可 针对广大业主对美好生活的追求，公司不断提高自身对服务标准、服务品质的要求。2018年，公司加大技术投入和标准化建设，新设施设备投入使用与服务标准梳理双管齐下，实现人员优化配置和服务效率提升。同时，将释放出的人力投入到有温度的人性化服务中，一系列丰富业主精神生活的传统文化活动相继推出。在年度多方满意度调查中，公司整体满意度、满意率取得双提升，其中社区文化、秩序管理、安全管控、公共设施设备维护的满意度提升幅度较大 4、品牌知名度、美誉度进一步提升 中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组主办的2018中国物业服务百强企业研究及评选中，公司再次荣登榜单，获“2018中国物业服务百强企业”综合排名第19名殊荣；公司旗下金枫物业获“2018中国物业服务百强企业”综合排名第63名。 同时，在各市级优秀物业服务企业的评选中，公司服务的多个项目获得“物业管理示范住宅小区”、“五星项目”、“优秀物业项目”等荣誉称号。

1.发展战略管理制度

主要拟定部门 福建夜光达科技股份有限公司发展战略管理制度

福建夜光达科技股份有限公司 发展战略管理制度 第一章总则 第一条为了加强福建夜光达科技股份有限公司（以下简称“股份公司”）发展战略管理，规范发展战略的制定和决策，提升战略管理的科学性、有效性和及时性，确保公司战略目标的实现，特制定本制度。 第二条本制度规定了制定股份公司及子公司发展战略和规划管理的基本要求。 第三条本制度所称发展战略是指公司在对现实状况和未来趋势进行综合分析和科学预测的基础上，制定并分解实施具有长期性和根本性的发展目标与战略规划等的活动。 第四条公司制定与实施发展战略至少应当关注下列风险： （一）缺乏明确的发展战略或发展战略实施不到位，可能导致盲目发展，难以形成竞争优势，丧失发展机遇和动力。 （二）发展战略过于激进，脱离企业实际能力或偏离主业，可能导致过度扩张，甚至经营失败。 （三）发展战略因主观原因频繁变动，可能导致资源浪费，甚至危及公司的生存和持续发展。 第二章发展战略管理机构 第五条股份公司董事会是公司的战略决策机构，负责明确提出公司的使命和愿景，确定公司中长期战略发展方向和发展目标，确定公司整体战略规划。

第六条董事会下设战略委员会负责对公司中、长期发展规划、经营目标、发展方针进行研究并提出建议；组织制定战略实施方案，对发展战略的实施情况进行监控，定期对实施效果进行评价；根据内外部环境的重大变化提出适时调整战略的建议，并审核调整后的发展战略草案。 第七条公司各职能部门及相关单位参与公司发展战略管理，组织落实战略实施工作。 第三章战略制定 第八条公司要在综合分析宏观经济政策、行业发展趋势、市场需求变化和竞争状况、自身优势与劣势和能力现状等因素，充分调查研究和系统思考的基础上制定战略目标。 第九条公司应根据发展目标制定战略规划。战略规划应明确发展的阶段性和发展程度，确定每个发展阶段的具体目标、工作任务和实施路径。 第十条由总经理办公会根据董事会的战略发展目标和指导方针，汇总各部门收集的公司所处内外部环境信息，并进行分析（国家对相关行业的政策与法规产业信息、公司所属行业与相关行业发展趋势、竞争对手/标杆企业等），并在与各部门进行充分沟通的基础上，编制“发展战略目标和规划草案”。 第十一条总经理办公会将“发展战略目标和规划草案”上报公司总经理办公会审议；总经理办公会根据审议意见进行修订。 第十二条战略委员会对经总经理办公会审核通过的“发展战略目标和规划草案”，组织相关部门对其进行可行性研究和科学论证，必要时，可聘请中介机构和外部专家提供专业咨询意见；总经理办公会根据审议意见进行修订。 第十三条经修订，并由战略委员会审议通过后，形成“发展战略规划书”，上报董事会审核、股东大会审批。 第十四条总经理办公会将审核通过后的战略规划文件予以正式发布，并根据战略规划分解为年度经营计划与预算计划，严格落实到股份公司及子公司。

2017中国物业服务百强企业研究报告

目录 第一部分研究背景与目的 第二部分百强企业研究方法体系 第三部分 2017中国物业服务百强企业名单 第四部分 2017中国物业服务百强企业发展特点分析 一、管理规模：管理面积均值达2725万平米，市场占有率近三成 二、经营绩效：强化基础服务扩规模，创新多种经营提效益 三、服务质量：专业专注打造高品质服务，匠心匠技实现资产保值增值 四、发展潜力：技术和资本双轮驱动，厚积薄发掘金万亿蓝海 五、社会责任：践行企业责任，促进社会和谐，引领行业进步 第五部分 2017中国物业服务百强企业专项研究分析 第六部分结语

1 第一部分 研究背景与目的 由中国指数研究院与中国房地产TOP10研究组开展的“中国物业服务百强企业研究”，自2008年以来已连续进行十年，这十年中，研究组紧扣行业发展脉搏，深入研究物业服务企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判物业服务企业经营实力及行业地位的重要标准，对促进市场资源向物业服务百强企业聚集、推动开发企业与物业服务百强企业强强联合起到了重要作用。 2017年3月，“两会”部署2017年重点工作任务明确指出，“进一步释放国内需求潜力，增强内需对经济增长的持久拉动作用，深入实施创新驱动发展战略，促进经济结构优化升级，不断提高竞争力”。房地产市场的快速发展，为物业管理行业提供了广阔的发展空间，新技术的应用和资本市场的青睐为物业服务企业带来了新的发展机遇。中国指数研究院以“笃实进取，创新升级”为主题，全面启动“2017中国物业服务百强企业研究”，发掘一批规模大、实力强、服务品质高的物业服务企业，发挥示范带头作用，引领行业健康、快速发展。在总结十年研究经验的基础上，中国指数研究院进一步完善了“2017中国物业服务百强企业研究”方法体系，更加全面、客观地评价企业的综合实力。 2017中国物业服务百强企业研究的目的： （1） 科学评价企业的真实实力，发掘一批综合实力强、服务水平高、业主满意度高的优秀物 业服务企业； （2） 系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，供广大物业服务企业学习借鉴，促进物业服 务企业提升运作水平和服务质量； （3） 以客观的数据和研究结果，反映行业最新状况和主流企业的发展态势，为政府部门研究 制定行业政策、有关部门加强行业指导提供参考和依据。

中国企业发展八大战略

为中国企业应对经济全球化所面临的机遇和挑战，日前由国务院发展研究中心中国发展研究基金会与英国剑桥大学中国发展信托基金于近期共同主办了第一期中国企业管理高级研修班，国务院发展研究中心、国资委及中远集团等15户大型企业主要负责人参加了培训，培训内容主要包括剑桥大学为主的着名教授和近40位世界商界领袖围绕全球商业革命对企业领导者素质的挑战、全球化与公司治理、并购重组与产业发展新趋势、科技进步与企业研发、企业管理新趋势、可持续发展与能源、环境和平以及全球化与风险管理、全球化对国际政治经济和社会的影响等。学员们在进行了50多次认真研讨后，初步形成了中国企业改革与发展的几点战略思考。 树立强烈的全球化意识 当前全球化已渗透到各个方面，不仅生产要素的流动和配置更加全球化，而且制度、规则、环境和观念等也越来越全球化。与戴克、西门子、BP、英美资源、米其林、西班牙电信等国际知名的大公司相比，我们的企业在战略规划、经营规模、公司治理、开发创新、企业管理、社会责任以及可持续发展等方面都有相当的差距。如何适应全球化的新形势，提高企业核心竞争力，更好地实施“走出去”战略，在国际国内两个市场上主动参与国际竞争与合作，实现建设小康社会战略目标，都将面临着更加严峻的挑战。现在世界非常关注“中国因素”在国际政治经济外交各个方面的作用，再加上印度、巴西、俄罗斯几个国家全球化和现代化进程的加快，使得世界格局和发展模式遇到了前所未有的挑战。和平与发展虽然是当今社会的主题，但矛盾冲突会不断，欧美模式不断遇到挑战，国际社会将处在一个十字路口，中国改革发展也处在一个新的十字路口。

对于中国还有一个更为严峻的现实，世界上没有哪个国家可以以廉价劳动力保持长久竞争优势，中国更不例外。以西班牙的发展为例，25年前它有廉价劳动力的优势，发达国家实行了产业转移，但随着加入欧盟和全球化日益深入，这种优势逐渐失去，迫使他们加快产业升级和结构转换。中国发展进程中如果不解决这一问题，今天繁荣明天就可能是衰落。 面对这种新形势，要缩小与发达国家及其跨国公司的差距，应对全球化的挑战，要学会并善于用世界眼光观察现实，用全球意识思考问题，用战略思维谋划未来。 加快国内产业升级 当今全球化源于以信息技术为代表的新技术革命和转型国家的改革特别是前苏联解体。从上世纪80年代起，发达国家的大公司在信息技术革命的推动下，通过集中产业优势，发展核心业务，扩展水平分工和垂直分工，逐步在全球形成了寡头垄断，即“系统集成者”，这些大公司分别控制着全球50%～90%的市场份额。这些系统集成者还产生了“瀑布效应”，并使得一些国家的产业政策在相当程度上演变成了大公司政策。因此，我们应着重从以下两个方面应对： 政府有关部门应重视全球化背景下的产业整合与聚集，特别是“系统集成者”和“瀑布效应”的

【物业品牌百强】2017中国物业服务品牌百强企业名单

【物业品牌百强】2017中国物业服务品牌百强企业名单华润置地(北京)物业服务有限公司 招商局物业管理有限公司 万达物业管理有限公司 北京首华物业管理有限公司 金科物业服务集团有限公司 佳兆业物业管理（深圳）有限公司 成都嘉善商务服务管理有限公司 深圳市明喆物业管理有限公司 浙江祥生物业服务有限公司 雅居乐物业管理服务有限公司 四川民兴物业管理有限公司 四川嘉宝资产管理集团股份有限公司 广州奥联物业股份有限公司 北京住总北宇物业服务公司 广东众安康后勤集团有限公司 成都成飞物业服务有限责任公司 上海锐翔上房物业管理有限公司 深业集团（深圳）物业管理有限公司 绿城物业服务集团有限公司 厦门海投物业有限公司 保利物业管理有限公司 重庆加州物业服务有限公司

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全国开办人力资源管理专业高校

2007年开办有人力资源管理本科专业的中国院校 推荐中国人民大学 以下开办院校由根据2007年各高校招生简章整理发布，仅供参考，具体信息请以有关权威部门发布的信息为准！ 下列列表中未含有独立学院和私立学校，仅为本科批次开设HR专业的高校列表 北京 中华女子学院、华北电力大学(北京)、中国劳动关系学院、北京大学、北京师范大学、中国人民大学、北京林业大学、北京工商大学、北京联合大学、中央财经大学、北京信息科技大学、对外经济贸易大学、首都经济贸易大学、北京电影学院、北京农学院、北京物资学院 天津 南开大学、天津工业大学、天津科技大学、天津财经大学、天津商学院、天津外国语学院、天津工程师范学院、天津农学院 上海

上海立达职业技术学院、上海交通大学、华东理工大学、上海财经大学、上海师范大学、上海对外贸易学院 重庆 西南师范大学、西南农业大学、重庆工商大学、重庆师范大学、重庆工学院 河北 华北电力大学(本部)、河北大学、河北师范大学、河北经贸大学、河北科技师范学院、河北北方学院 河南 河南大学、河南师范大学、河南理工大学、河南工业大学、信阳师范学院、河南财经学院、郑州航空工业管理学院、安阳师范学院 山东 山东大学、山东师范大学、聊城大学、山东轻工业学院、山东经济学院、山东财政学院、泰山医学院、山东工商学院济宁医学院、青岛大学 山西

山西财经大学 安徽 黄山学院、安徽大学、安徽师范大学、安徽工业大学、安徽理工大学、安徽财经大学、阜阳师范学院、安徽中医学院 江西 江西财经大学、华东交通大学、宜春学院、九江学院 江苏 南京财经大学、中国矿业大学、苏州大学、南京理工大学、南京农业大学、河海大学、江苏大学、江南大学、南通大学、江苏科技大学、南京邮电大学、南京工程学院、南京审计学院 浙江 浙江理工大学、宁波大学、浙江工商大学、杭州电子科技大学、浙江财经学院、嘉兴学院、浙江海洋学院

公司战略管理制度

公司战略管理制度 第一章总则 第一条为落实科学发展观，加强集团公司战略管理，促进集团公司实现又好又快发展，制定本制度。 第二条本制度适用于集团公司，各分、子公司可参照执行。 第三条战略管理是企业发展的基本职能，其主要任务是明确企业基本定位、确定发展思想与阶段性目标、明确职能策略，推动战略的实施与调整。战略规划由战略指导思想、战略目标、战略重点和战略策略等要素构成。 第四条集团公司对战略实行一级管理，坚持以下原则： （一）可持续发展原则； （二）统筹谋划、重点推进原则； （三）战略资源合理配置原则； （四）动态管理原则。 第二章战略管理分工 第五条集团公司设立战略与投资委员会，负责集团公司总体战略目标的研究、制定。战略与投资委员会由集团公司有关领导和专家组成。 第六条集团公司经理层负责集团公司发展战略的组织实施。 第七条根据集团公司总体发展战略，各分、子公司负责本单位发展战略的研究、制定与实施。 第八条集团公司设立战略管理部门，负责集团公司战略研究、制定与实施的日常管理工作。 第三章战略研究内容 第九条集团公司战略研究重点开展以下几个方面的工作： （一）集团公司产业发展战略目标和战略策略的研究； （二）集团公司重大组织、产品结构调整及重大投资项目的研究； （三）集团公司改制、改革、改组的战略研究； （四）集团公司人力资源、财务、信息化、企业文化建设的战略研究。 第十条分、子公司战略研究重点开展以下几个方面的工作：

（一）重点产品做大做强的战略研究； （二）在现有技术基础上，列为重点新产品的开发和市场开发的战略研究； （三）淘汰落后工艺、改进现有工艺、采用新工艺的战略研究； （四）近年准备淘汰产品的市场退出战略研究。 第四章战略规划编制内容 第十一条集团公司战略规划是战略研究成果的具体体现，由五年以上长远发展规划和五年发展规划组成。 第十二条战略发展规划的编制要准确反映集团公司总体战略确定的总目标和阶段性目标以及为实现目标而采取的一系列措施。战略规划的内容包括名牌发展规划、科技发展规划、基础管理发展规划、人力资源发展规划、企业文化建设发展规划和信息化建设发展规划等。 第十三条年度经营计划是战略规划的当年执行与调整计划。其编制依据是战略规划中确定的当年目标、上年经营计划的执行情况、战略研究提出的预选发展项目和预选收缩项目等。 第五章战略规划编制步骤 第十四条进行战略环境分析。即对集团公司自身优、劣势的评价和对外部环境中存在的风险与机会的分析。 （一）集团公司自我评价主要内容包括成本、质量、品牌、效率、规模、技术、员工等方面的评价； （二）外部环境分析主要包括政治、经济、社会、技术、需求者、竞争者、联合者和供应者等方面的分析。 第十五条确定战略宗旨和战略目标。在集团公司战略思想指导下，在对集团公司外部环境和内部条件进行仔细分析的基础上，预先确定总目标，即一定战略时期内的总任务和战略行动方向。总体目标确定后，应分解为各分、子公司的子目标和各职能部门的子目标。 第十六条明确战略重点，制定战略对策。确定影响战略全局的关键因素，并对资源进行组合配置，把主要资源集中到具有战略影响的关键部位，迅速建立起相对优势。根据集团公司内外环境情况及变动趋向，制定多种战略对策及应变措施，以保证战略目标的实现。 第十七条战略评价和选择。集团公司战略与投资委员会组织评估选优专家会议，进行充分讨论，对战略方案进行评价，从中选出理想的综合方案。一般从以下六个方面进行评价：