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商业地产项目考察报告

商业地产项目考察报告
商业地产项目考察报告

北京上海部分商业地产项目考察报告第一章北京地区考察项目如下

1、北京燕莎奥特莱斯购物中心

2、北京东方广场

3、北京大成国际广场

4、北京中关村步行街

5、方庄美食街

6、北京建外soho北京现代城

7、北京非中心

第二章上海地区考察项目如下

1、上海梅川路

2、上海北翼商业街

第三章目前商业发展存在的问题及对我们商业中心的启示

第一章北京地区

一、燕莎奥特莱斯购物中心

(一)概况

北京燕莎奥特莱斯购物中心(BEIJINGYANSHAOUTLETS)座落于北京东四环路北工大桥西北侧,区位优势明显,交通便利,停车泊位1000多个。目前A座+B 座营业面积35000平方米。A座于2002年12月开业,B座于2003年11月开业。迄今,北京人简称“奥莱”的新兴零售商业业态在京城也仅仅诞生了17个月,尽管它现在还是一个“新生儿”,但经过一年多的经营实践证明,奥特莱斯这种国内的新兴零售业态确实具有广阔的前景和旺盛的生命力。

燕莎奥特莱斯购物中心是北京燕莎友谊商城有限公司的第一家直属分店,也是国内第一家规范的品牌直销购物中心。OUTLETS是欧美最为流行的零售业态之一,在零售业态中专指由销售过季、下架、短码商品的商店组成的购物中心,由于品牌驰名、价格实惠,在欧洲、美国、日本和东南亚地区深受消费者的欢迎。燕莎奥特莱斯购物中心建筑面积3.5万平方米,营业面积1.9万平方米,分A、B两座,每座上下两层。

营业时间:10:00――9:00地址:朝阳区东四环南路9号

(二)特点:

引人注目的品牌——GIORGIOARMANI、MaxMara、登喜路、纪梵希、Cerruti1881、Boss、PARIOLI、Bally、YSL、Escada、范思哲、温莎、POLO、THENORTHFACE、NAUTICA、PRADA、WMF等国际知名品牌占品牌总数的60-70%;

极具吸引力的价格——绝大部分商品1-6折销售;

自在体验的氛围——一部完整的《欢乐颂》的乐谱,环绕B座各个品牌区域的楣板上,众多品牌标识镶嵌其中,让顾客在欢乐的氛围中体验“淘名牌”的乐趣。B座大堂上空的照明灯,是按“人马的星座”图布局18盏灯位,寓意着燕莎奥莱能够象“人马星座”一样成为商海夜空中最璀灿的恒星。

方便舒适的环境——奥莱为驾车前来的朋友准备了1000多个停车位,为小憩和用餐的朋友准备了冷热饮品及西式快餐。

(三)经营范围:

各种名牌护肤、洗涤用品;服装服饰;运动用品及服装;各种鞋类;各种箱包;儿童玩具;家居用品、图书音像制品、办公用品、休闲食品、保健品及烟、酒、茶、花卉等经营品类和美容、美甲、钟表修理、验光配镜等服务项目。

(四)品牌结构:

世界顶级品牌占总面积的25%——30%;国际知名品牌占25%——30%;国内知名品牌占40%——50%。商品质量:品牌纯正、质量保证、标识规范。商品价格:全部商品折扣销售。实行全价、折扣商品价格备案管理,确保商品价格真实。经营宗旨:规范业态、联营合作、品牌经营、动感营销。经营管理方式:联营为主,自营为辅;品牌专卖区为主,临时促销为辅;建立“五个统一”的管理模式(统一布局、统一管理、统一收款、统一结算、统一宣传推广。

(五)经营业绩

2003年当年,尽管有非典的影响,但其销售额就达到了3亿元,2004年全年销售额为5亿元,2005年全年销售额为8亿元,2006年全年销售额预计可达10亿元。

(六)我们需要品牌折扣店

本人认为,我们需要品牌折扣店,奥特莱斯有它的发展空间。目前我们豪华高贵的国际顶级品牌专卖店越来越多,但专门经营折扣商品的名牌折扣店还是空白。而日益增长的中高端消费群体对此的认知度会非常高。奥特莱斯的消费群就是定位在那些名牌商品的追求者,对他们来说,直接到高级专卖店购物难免囊中羞涩;到市场摊点购买又怕假冒名牌用了“掉价”,等到全价商店打折却又时间短暂。奥特莱斯除经营服装外,还有相应的配饰品等。购物环境、货架布置体现简洁、清爽、实用的风格,商品打折服务不打折,这些都会让爱名牌又要实惠的消费者享受到更大的“淘金”乐趣。

我们有些百货商场也常年开设特卖会,经销方式与此有一些相同,都有相当诱人的折扣,但是特卖商品的品牌档次、售后服务也“打了折扣”。奥特莱斯的出现,则弥补了上述遗憾,顾客不仅可以低价享受名品,而且依然可享受优质的售后服务。

由于奥特莱斯有强大的品牌支撑,其业态在国内也已成熟,在我们应有良好的发展空间。

二、北京东方广场

东方广场总建筑面积超过80万平方米。集八栋甲级写字楼、服务式公寓、大型购物商场、五星级酒店为一体。地库停车位接近2000个。其中,东方新天地商场面积逾12万平方米,为长廊式设计,全长为500米,拥有约250家租户,汇集了众多国内外知名品牌。拥有餐饮、娱乐、休闲等多种配套设施,目前,“东方新天地”商场的出租率已经超过95%,更有些店面的月租金已经达到每平方米300美元,2006年初租金上调20%左右,个别增幅更达50%。据统计,现在“东方新天地”平日客流量达10万人次,节假日期间更超过了20万人次。

江西南昌市房地产商业市场调研报告范本

南昌房地产商业市场调查报告 目录 目录 (1) 一、月度房地产市场动态情况分析 (2) 1、南昌市八月份新推商业市场情况分析 (2) 2、八月份南昌市住宅楼盘市场分 (11) 二、八月份楼市平面媒体投放量分析 (17) 三、八月份南昌市场行业动态分析 (18)

八月份市场调研报告 一、月度房地产市场动态情况分析 (一)、南昌市八月份新推续推商业市场情况分析 本月房地产市场反映较为冷清,属于市场的淡季,纵观各大片区市场的供应情况,商业可以说八月没有较大的商业项目推出,八月份的商业只有昌北开发区枫庐新天地8.21推出的住宅的底层二期商业店铺约100多间店铺,共350米的沿街“产权街铺”。以下对昌北开发区的枫庐新天地做出分析,同时选取了今年6月26号开盘的江西省洪城汽车配件城专业大市场作为分析对象。 1. 枫庐新天地 (1)、项目概况 该项目位于庐山中大道枫林大道口,由江西东南投资有限公司投资,商铺面积共约20000平方米,2003年7月推出一期商业,2004年8月21日推出二期商业,店面为产权式街铺,周边高校林立,为昌北经济技术开发区商贸大核心,交通便捷,配套设施较完善。 (2)、产品特征分析 一期推出100多间店面,店面面积主要在45-65平方米之间,

全部为一层经营,其层高约为5米,开间2-4.5米不等,较大特点是部分店铺有网柱。 二期推出350米沿街商铺,100多间,为两层的街铺,一层层高4.5-5米,二楼层高3.8-4.2米,正在销售中。 街铺全为框架式结构,可以多间店面连用。 (3)、产品价格分析 所有街铺都为产权街铺,其先卖后租,现在售的二期价格如下,从目前南昌市高校附近具有可比性的项目来看,枫庐新天地的售价是很低的,尽管目前的昌北的商圈氛围还没有真正意义上形成,但是5000-6000元/平方米的现售价格对未来投资而言是有很大的潜在价值的。售后的租金普遍在30-50元/平方米之间。枫庐新天地项目概况 枫庐新天地价格(元/㎡)均价(元/㎡)层高(米)面 积(㎡)总面积(㎡) 一层5000-6000 3500-4500 4.5-5 50-53 100-120 二层2500-3000 3.8-4 50-53 (4)、产品销售分析 枫庐新天地的一期销售情况很好,店铺基本在段时间内一销而空,但市调后可以发现一期存在众多的空置店面,街铺的空置率为38.2 %,具体分析,枫庐新天地的街铺目前人气不旺,整体的商业氛围不浓厚。究其原因来看,主要是由于周边居住人群未形

龙湖u城市场调研报告

2012级房地产职业学院营销与策划专业 龙 湖 U 城 市 场 调 查 报 告 系部名称营销系 班级名称营销与策划1班 学生梁梦蝶、赵钰韬、周凌云、王浩指导教师费文美

摘要 龙湖地产择址大学城,继东桥郡、睿城、花千树之后,2010年再著鸿篇——龙湖U城,汇就龙湖16年开发精髓,再谱大学城风尚生活华章龙湖U城占地886亩,背靠缙云山脉,紧邻重大、川美、重师及引地铁1号线和轻轨7号线,大学城、微电园、台资信息园、物流园、城市中心区5大片区环伺。为了解消费者对房屋的需求,以及龙湖U城开盘以来消费者的接受程度,从而进行了本次调研。 本次调研采用问卷调研法,选择重庆市沙坪坝区大学城及陈家桥区域,调查的方式采用不定点拦截发放问卷,共发放100份问卷,回收100份,其中有效问卷80份。最后运用excel表格进行问卷数据录入及分析。 调查结果显示,大多数人都是通过朋友介绍以及报纸广告了解龙湖U城的,其中18-31岁这个年龄阶段的消费者居多,他们购买住房的因素为满足居住要求及改善住房条件的这类消费者占大多数,其中一年内购买住房的消费者居多,根据调查显示他们的职业为公司职员以及务农的消费者居多,出行工具大多以私家车与公交车为主,地理位置、产品价格、周边配套是他们购买住房主要的因素。

目录 一、背景简介 (1) 二、调研目的 (1) 三、调查方法 (1) (一)调研对象 (1) (二)数据来源 (2) (三)调研实施过程 (2) 1、调研方法 (2) 2、调研区域 (2) 3、调研时间 (2) 4、调研结果 (2) (四)数据处理方法及工具 (2) 四、调研结果 (2) (一)企业市场现状 (2) (二)市场环境分析 (3) (三)产品分析 (3) 1、龙湖U城简介 (3) 2、龙湖U城的广告语分析 (5) 3、消费者对龙湖U城的认知分析 (5) (四)竞争者分析 (6) 1、金科廊桥水乡 (6) 2、宝嘉花与山 (6) (五) swot分析 (7) 1、优势 (7) 2、劣势 (7) 3、机会 (7) 4、威胁 (7) 五、结论与建议 (7) (一)调研结论 (7) (二)总结 (11) 六、调研的不足 (11) 七、附件 (13)

西安商业项目考察报告

西安商业项目考察报告 考察时间:2005年3月1日; 考察项目:骡马市商业步行街、世纪金花地下商场、宏府购物中心; 考察内容:重点了解项目的规划、商业布局、销售情况以及招商情况。 1. 骡马市商业步行街 1) 项目概况 骡马市商业步行街位于西安市东大街骡马市1号,紧临西安钟楼广场,是西安商业最集中的中心区域。骡马市商业步行街是在原骡马市商业区的基础上重新拆迁、开发、修建的。该商业街占地面积4.5万?,总建筑面积25万?,容积率为48%。 骡马市商业步行街由四大区、五条商业街组成,是集购物、休闲、餐饮、娱乐、演艺、展示、商务、金融、酒店、旅游为一体的大型现代化综合性商业步行街区。 2) 商业规划 骡马市商业步行街由五条商业街和三组建筑群组成。商业街主街长360米,街宽8米。商业建筑群共分地上七层,地下两层,根据不同的分区,业态定位不同。 地上北区以经营珠宝、化妆品、名表、男装、女装、皮具、文化用品、日用生活品等百货为主,均采用店中街、街边店的形式。六层为奥斯卡影城、溜冰场、电子游乐中心以及美食广场。地上南区则以主题服饰、时尚购物为主,并配有洗浴、演艺、KTV、酒店、写字楼。 3) 销售、招商情况 骡马市商业步行街北区地下一层和地上一至四层为可售面积,商铺分割为独立店面,商铺面积为15—150?,主力商铺面积为20—30?,均价在3—4万元/?之间。目前面积为30?以下的商铺销售较快,特别是面积为15—20?的商铺只剩2

套。从销售策略上来看,两年售后返租(回报率8%,一次性从房款中扣除返还客户)促进了商业的销售。 招商方面正处于主力店洽谈阶段,该商业拟引进太平洋百货。 2. 世纪金花地下商场 1) 项目概况 世纪金花位于西安市北大街与东大街交叉口,钟楼广场的西北角,为西安市商业的中心。世纪金花为地下两层,建筑面积为3.1万?,其中商场经营面积约为2万?。 2) 商业规划 世纪金花虽规划为地下商场,但其不可复制的地段优势,加之开发商在区域内的品牌影响力,造就了商场高端的经营定位。该商场以经营世界顶级品牌男、女服装、化妆品、美容院、童装、时尚饰品为主。商场内还设有服装大卖场、及大型超市。该商场商铺经营面积在15—80?之间,主力商铺为20—30?左右。 3) 销售、招商情况 世纪金花商场依托金花集团,在商业销售方面只出售经营权,不出售商铺产权。商铺出售面积最小为2?,出售年限为3—5年。开发商按照不同的年限,不同的面积,每年付给业主回报金。 招商方面,商场对于经营的商户按照营业额的18—20%进行扣点,不再征收商 户的管理费。 3. 宏府购物中心 1) 项目概况 宏府购物中心位于西安市西华门大街与北大街的交汇处,宏府大厦的一至五层,是西安城内最大的精品购物商城。 2) 商业规划

(完整word版)龙湖商业地产发展战略

龙湖商业地产发展战略:「天街」抢入商业 “天街”系列,是龙湖旗下最主要的商业地产产品线。虽然此前在重庆、成都等地已有项目开业,但位于北京东部的“长楹天街”才将是真正意义上具有全国影响力的旗舰项目。 该项目位于北京市朝阳区常营板块,占地17.6公顷,总规划建筑面积46.3万平方米,龙湖地产于2010年2月以45.4亿元竞得该地块。 “这是一个百亿级的项目。”龙湖地产策划总监罗丹告诉记者,项目整体涵盖住宅、公寓、写字楼和商业等多种业态,其中商业部分为“长楹天街”,约27万平方米;主体商业全部为自持,除了写字楼作为回建项目需要返还给政府之外,仅对后街公寓底商部分进行散售。而且,散售的公寓底商也将由龙湖进行统一的商业运营。目前,项目的招商工作已展开。 “住宅和商业的相互支撑与促进,销售回笼资金是很重要的一部分。同时,集团还有其他的融资渠道予以支持。”针对商业运营所需的资金量,罗丹如是说。 今年3月份,长楹天街项目住宅部分首次开盘,凭借“全家庭型生活体”的创新定位,当月认购金额超过3.5亿元,是惟一列入北京销售排行榜前十的140平方米以上非别墅类项目。罗丹透露,接下来将开出部分公寓。 龙湖方面预计,到2013年底,长楹天街项目住宅入住,商业开业。龙湖则希望在培育运营2~3年后,能够开始盈利。 为了保证商业运营的成功,龙湖也将住宅领域所擅长的产品设计研发和物业服务移植到了商业项目中。“除了5万平方米的园林景观之外,还针对北京特殊的气候条件,特别引入了‘不打伞的商业设计’观念,通过风雨廊、天光长廊等建筑设计,既能有效利用商业空间,又可以规避北京漫长寒季的影响。此外,龙湖还为年轻家庭特别设计了软性的服务设施,比如儿童的看管服务,可供租用的童车、儿童卫生间等。”罗丹说,仅仅为这个商业运营,龙湖就配备了500人规模的龙湖物业服务团队。 产品线的扩张与融合 长楹天街的推出,对龙湖而言,意味着“天街”系列产品开始走出西南,面向全国扩张。这也是龙湖地产产品线的又一次延伸。 “在地产企业中,龙湖的产品线可以说是最丰富的。”罗丹介绍,住宅地产从公寓、洋房到别墅,龙湖均有多条产品线;商业地产方面也有“天街”、“星悦荟”、“MOCO家居馆”三个系列,“天街”是大型的超区域或区域购物中心,“星悦荟”是社区型时尚生活中心,MOCO为高端精品家居生活馆。

房地产商业市场调研报告

房地产商业市场调 研报告 1

拉萨房地产商业市场调研报告 去年还在上半年的时候,接触了西藏的珠峰伟业,我的同事还专门到现场去体会了生活,但后来开发商很”低调”,一场热闹变成了”无声无息”,当时我们甚至连售楼书都已经做了出来,销售人员也已经准备好了。 一、前言 二、报告摘要 纵观拉萨房地产商业市场,一方面,拉萨房地产市场是一个新兴的产业,而未来市场将面临”井喷式”的发展态势,各种商业形态将层出不穷;另一方面,拉萨房地产的启动与发展,带动了冶金、化工、建材、轻工、家电、汽车等相关产业的发展,随着拉萨旅游业不断升级趋势,对于推动拉萨商业市场的繁荣是一个长期利好消息,市场前景看好。能够说,拉萨房地产商业市场是压力与机遇并存。因此,在研究拉萨商业经营的基础上,寻求产品经营的差异性与产品经营的创新,将成为本商业项目经营权销售成功的关键。 拉萨的整体旅游开发开放成果斐然,但相对于她的商业经贸功能,其配套服务依然显得相对滞后。随着拉萨旅游旺季的到来,国内外大量旅游人

群的涌现,使得现有商业配套如雨后春笋出现,但始终不具备具有权威效果的大型商业娱乐中心。如何合理有序地配置完整、成熟的商业配套并使其有机互动组合,形成不同档次、错位经营,已经被提上了拉萨进一步发展的议事日程。 因此,本项目的突破点在于跳出拉萨现有小商业模式与产品形式,更多的与国内商业经营市场发展趋势接轨,结合城市发展目标,充分考虑新经济时代下投资者和消费者对商业经营形态的更高需求,对当前所存在的市场需求进行高度概括与提升。一般的策划过程是经过基本的市场调查,然后直接提出项目定位。本报告采用全新的分析方法,在全面、详实的市场调查的基础上,对市场供求关系进行深入分析,并找到市场饱和点,进而剖析当前产品经营的局限性,从而找到市场空白点,再经过市场空白点,分析出能够为本项目所用的市场机会点,并经过全新的项目分析论证模式——”NMN矩阵分析模型”,找到项目的突破点,同时经过我们创造性的劳动,策划出拉萨首个商业市场经营产权销售的引领型物业,并旨在经过切实可行的新概念的提出,引起拉萨投资型商业经营模式的革命,最终达到项目成功销售的目的。 三、市场现状调查 1、调查综述 1.1. 调查目的 对拉萨商业地产市场及区域商业情况进行针对性的调查研究分析,最终

龙湖地产营销战略分析

封面 作者: ZHANGJIAN 仅供个人学习,勿做商业用途

龙湖地产营销战略分析 在房地产调控地“严冬” 下,高端住宅产品受到了最大地冲击,作为过国内品质地产地 翘楚,龙湖地产在逆势中依旧保持从容地姿态,稳步向前,龙湖地产如何“过冬”,对其他在宏观调控中迷茫地房企具有很强地借鉴意义. 1.龙湖地产立足长远地战略:“高品质”获得差异化优势,“多业态”分散周期风险龙 湖地产始终保持战略地延续性,早在十年前即开始通过聚焦中高端地产品定位进行差 异化竞争,运用“多业态、区域深耕”地战略争取所进入城市地规模优势,龙湖地产让其高 品质地定位深入人心,在市场向上地环境下,为其从同质化竞争地同行中脱颖而出打下坚实 地基础 .版权文档,请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途 龙湖地产对风险地控制同样从战略着手,不仅考虑了如何顺周期扩张,还兼顾了逆周期地风 险控制 . 龙湖地产多业态地布局在很大程度上弥补了中高端产品逆市时可能需求不足地劣 势.2011 年初,龙湖提出大力发展商业地产地战略实际上是其自起家以来即多年坚持地“多 业态” 战略地延续,而不是为了抵御政策风险地被动之举,这也使得龙湖地产在商业地产上 地发力游刃有余 .早在 2008 年,北城天街项目在重庆就已成功运营.2010年,龙湖就已持有39.8 万平方米商业面积,已建成或发展中地商业项目20 个以上,并储备200 万平方米商业土地 .2012 年,龙湖地产对“多业态”战略进一步细化,将产品组合细分为 5 大品类 12 个产品线,加重了针对首置户地中端产品供应比例(“紫都”系列 ),进一步加强住宅产品地抗风险能力 .版权文档,请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途 通过调节区域扩展速度,强化“区域深耕”战略同样有利于抵御市场风险.在当前市场低潮期,龙湖地产着力于持续提升已进入城市地商业地产价值,减缓城市扩展速度,通过打造以龙湖商业为核心地新城区,推动了2011 年“天街”系列在重庆、北京、成都地热卖.版权文档,请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途 在高度持续性战略地指导下,龙湖地产通过“多业态”地产品组合和“区域深耕”地发 展战略竖立了第一道有力地风险控制屏障,而又不失其中高端定位地特色,在顺周期高速发展,在逆周期稳健前行.从龙湖地产地发展中可以看出,战略对房地产企业地重要指导意义, 运用全面、长远地眼光把握行业发展趋势,结合本企业发展特点,制定适合于企业自身地战 略规划以争取竞争优势,是“严冬”下地房企同样需要重点研究地课题.版权文档,请勿用做商业用途文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途

商业项目市场调研报告

商业项目市场调研报告 调研报告前言:简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。 一、PEST分析 ◆政治要素(Politics):了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等; ◆经济要素(Economic):GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会 消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等; ◆社会要素(Society):是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水 平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量,年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。 ◆技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。 二、区域城市功能调查 ◆公共设施状况 ◆交通体系状况 ◆道路状况、通行量 ◆区域性质与功能特点 ◆各项城区的机能 ◆城市规划? 三、区域商业现状调研 ◆商业发展现状及布局情况(概况、规模、商圈分类) ◆商业发展规划(政策规划、趋势研判) ◆租金水平、售价水平研究等; ◆发展商开发情况研究; ◆零售品牌调研(分档次、分业种、分业态进行交叉分析) ◆新店开设趋势研究 ◆典型案例分析 四、区域商业物业供需分析 ◆区域供应 ◆区域消化

◆供需交叉分析 ◆租金走势 ◆售价走势 ◆租售交叉分析 ◆典型开发案例分析 五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究 ◆地理细分调查分析 ◆购买人群细分调查 ◆年龄细分调查分析 ◆经济状况细分调查分析 ◆消费者交通和出行方式 ◆购买者购买心理及行为分析 六、意向项目SWOT分析 (包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等) 七、结论 ◆区域投资价值建议 ◆项目投资建议 ◆产品投资建议

东京银座商业街区项目考察报告

日本东京银座商业街区考察报告 NEW MALL CORP 杨宝民 2005年6月8日

世界瞩目的银座商业街区 美国第五大道和东京银座一直是笔者研究商业街区重点选择的两个研究对象,在胡宝哲博士研究银座街区改建开发的基础上,笔者重点研究银座的业态特征与商业运营,从中提炼经验,自觉运用商业圈形成规律,提高我国商业街区开发与运营的水平。 一、银座步行街整体情况 象征日本自然、历史、现代的三大景点(富士山、京都、银座)之一的银座,与巴黎的香榭丽舍大街、纽约的第五大道齐名,是世界三大繁华中心之一。银座最早是填海形成的,银座作为地名是因为1612年德川幕府在今银座一、二丁木一代设有银币铸造所,与日本桥一代的金座相对应,俗称银座町。 根据胡宝哲博士1991年到1993年在东京地区所做的调查,银座商业中心总占地面积为 39.5公顷,南北长1200米,东西宽500-600米。银座总体平面布局如下: 图1 东京银座商业区范围示意图 1923年关东大地震以后,银座地区重建,形成东西向7条街,南北向11条街,

南北向24个街坊的网格形状。 银座的繁荣从二是世纪六十年代日本经济高速发展开始,当时各类商业设施大道3780家,商店与餐饮大道1752家,平均每日来购物旅游的人流大道55万人次。 银座商业区内不同业态分布比例如下表: 图2银座留影 表1 东京银座商业步行街的业态比例 在日本人的心目中,银座是高级、名牌、流行、信用、品味、货真价实、憧憬、时尚以及日本新潮购物中心的代名词。 银座业态特征 (1)拥有日本最多的商业老字号例如历史悠久文明全国的木村屋 (2)世界最大的画廊街 (3)日本最大的展览设施街 (4)日本地方大众媒体的中心 (5)银行密度最高的商业中心

房地产业务调研考察报告

PAGE PAGE 1 死鱼一条 ——学习实践科学发展观活动调研报告 房地产工作调研考察报告 白银市房地产管理局副局长李兰宏 (2009年4月13日) 为解决制约我市房地产业发展的突出问题,实现产业科学发展,我局组成“住房保障”和“物业管理”专题调研考察学习组,坚持内外结合,在深入细致调研我市重点房地产工作的基础上,派物业管理专题组赴河南洛阳、焦作、郑州3市进行了为期5天的考察学习。通过调研考察,我们进一步吃透了全市房地产业发展现状和发展趋势,开阔了眼界,启发了思路,进一步坚定了房地产业科学发展的信心。 一、基本情况 我们调研目的在于发现问题,分析原因;考察学习重在拓展思路,寻找对策。实现两者有机结合,达到了提高认识,统一思想,增强信心的目的。 (一)调研工作情况。 调查研究侧重于住房保障与物业管理。总体看,这两项工作初见成效,但也存在不容忽视的问题。表现在: 1、住房保障工作进展顺利,但需要在配套地方资金、创新工作机制上下功夫。 我市计划用3年时间(2009年到2011年)实现1.9万户低收入家庭住房问题应保尽保。并制定了《白银市人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的意见》、《白银市解决低收入家庭住房困难发展规划和年度报告计划(2008-2012)》、《白银城区2008-2009年度经济适用住房和廉租住房建设实施方案》等一系列政策措施保障落实。目前,全市保障工作有序展开。一是发放租赁补贴覆盖面逐年提高。自2006年启动住房保障工作以来,廉租住房补贴范围逐步扩大,由2006年的241户扩大到2009年的5872户,保障条件由2006年的特困家庭扩大到人均住房建筑面积10平方米以下低保住房困难家庭。3年累计发放补贴资金1743万元。二是廉租住房建设项目稳步推进。2008年在建项目806套, 4.03万平方米,投资概算4188万元,截止今年4月,共完成投资2244万元,占53.58%;2008年底新开工项目共1083套,4.98万平方米,投资概算5180万元,截止今年4月,共完成投资1677万元,占32.37%;2009年需要筹集廉租住房房源4789套,21.83万方米。目前,白银城区三期廉租住房建设项目土地划拨、规划许可等前期手续已办理齐全,正在进行拆迁安置工作;靖远三期廉租住房

2020房地产市场调研报告(精选3篇)

2020房地产市场调研报告(精选3篇) 2020房地产市场调研报告 在现在社会,大家逐渐认识到报告的重要性,我们在写报告的时候要注意逻辑的合理性。我们应当如何写报告呢?下面是整理的2020房地产市场调研报告,希望能够帮助到大家。 房地产市场调研报告1 “两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用,房地产业直接税收占到总税收的15%左右,相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入,则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快,房地产业对税收的支柱作用会更加明显。 近期,中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策,对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说,政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状,客观分析政策对房地产走势的影响,从而研究提出相应的对策建议,对保持我区房地产市场的持续健康发展,具有重要意义。 一、我区房地产市场发展现状 今年1-6月,我区房地产业实现税收5亿元,同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元,其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米,销售100万平方米。今年以来,我区房地产业发展呈现以下特点:

1、房产投资保持较高增速 我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头,1-6月,房地产开发平均增速为42.2%。其中,住宅建设在房地产开发投资中的地位突出,占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高,2-6月累计增速分别为:2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。 2、房产销售势头回落明显 今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势: 从商品房预售情况来看,回落趋势明显。1-6月全区预售3940套,总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态,3月份我区商品房预售出现了一次明显下降,4月份仅售出474套,总面积6.5万平方米,与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平,每月预售385套,总面积5万平方米左右。 3、房产平均价格持续走高 虽然今年年初开始,中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策,但年后,房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情,由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响,我区房价也呈持续走高的态势。

商业项目考察报告

商业项目考察报告 篇一:商业项目考察总结 商业考察总结 考察时间:XX年4月19日至XX年4月23日考察人:代佳琦、赵艳秋、黄溶榕、郝雨考察地点:哈尔滨市、沈阳市考察目的: (1)了解潮流前线上游渠道; (2)了解哈尔滨皮草业态与佳市的关联性; (3)学习潮流前线类型商业项目在策划定位、业态布局、内外部空间设计方面的经验。以上考察能够更好的推动本项目商业部分在前期策划、定位方面的工作。 二、主要批发市场项目介绍:(1)哈尔滨人和商业简介: 北段批发: 南段零售: 特别说明/本项目可借鉴: a.一期北段有几家女装批发商发货量非常大,所经营的服装都为最新款,店面装修时尚,门头采用LED屏很抢眼,

几乎不零售。宏博地下和金太阳形象较好的店面陈列的货品与这里一致。推测佳市质量好一点的潮流女装,或国脉通的部分“广州货”的补货也来自该区域。 b.南段通道内的饰品柜,本案可借鉴: 在一期南段及二期的通道中,单边每隔一个门店,都会有一个长1.2米*高2.4米的饰品柜台。有效的提高了通道使用率,也使通道看起来货品丰富,客流量旺。该柜台费用为: c.对于经营好的业户会有标识奖励: (1.2)二期: 特别说明/本项目可借鉴: a.在南段批发区,有统一装修风格的铺面(3米*3米),对于本项目可针对小经营户及小额投资客。 b.童装品牌的门头及店内装修都非常的可爱,本项目儿童主题层可参考: 篇二:商业项目市场调研报告(模板) 商业项目市场调研报告 调研报告前言:简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。

一、 PEST分析 ? 政治要素(Politics):了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等; ? 经济要素(Economic):GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等; ? 社会要素(Society):是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量,年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。 ? 技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。 二、区域城市功能调查 ? 公共设施状况 ? 交通体系状况

地产公司考察报告

篇一:某房地产公司考察报告 某房地产公司考察报告 根据年初计划安排,为进一步开阔视野、拓展思路、寻找差距,学习借鉴其他城市的开发建设理念,提高济宁房地产的开发水平,市房协于2014年4月12日至15日组织了部分会员单位的主要负责人、项目经理,在市建委副主任马建国的带领下对北京、天津、沈阳、大连等4个城市的15个小区进行了观摩考察。此次考察过程中,市房协秘书处还与天津、沈阳、大连等地的房协进行了深入交流,学习了他们在协会工作方面的一些先进经验与做法,探讨了协会今后的运作模式及发展思路,受益良多,取得了较好的成果,现将有关情况报告如下:一、考察概况 此次主要考察了北京的雅世合金公寓、金隅山墅、星河湾,天津的柴楼庄园、美域、星耀五洲、天津滨海新区,沈阳的唯美品格、河畔新城、万科城,大连的第五郡、小平岛海御、万科溪之谷、大连明珠、万科魅力之城、明秀山庄。 1、雅世合金公寓 雅世合金公寓1:60沙盘 雅世合金公寓由雅世集团投资、北京新岁丰臵业有限公司开发建设,今年通过了“百年住居示范工程项目认证”考评,并获此殊荣。雅世合金公寓2.2万平方米,总建筑面积7.8万平方米,容积率2.2。该项目最大的创新亮点,在于“小户型里的大空间”的设计,是由中国建筑设计研究院国家住宅工程中心和日本市浦建筑设计事务所强强联手,打造出紧凑而多变的居住空间,创造了小户型、多功能的精品建筑。 雅世合金公寓所采用的部分先进技术 整体规划上,雅世?合金公寓通过一横两纵四院总体整合,以复合性街区,创造出居住、活动、娱乐混合型的都市空间。景观设计上,充分汲取亚洲园林智慧,打造独具匠心的禅意园林——在围合的空间中打造汀步、绿丘、林荫、裂岩四大景观院落。技术上,采用了住宅的结构体s(skeleton)和居住填充体i(infill)居住体系十项先进技术——管线与结构墙体分离系统、干式采暖系统、集中管道井系统、同层排水系统、无负压供水系统、内保温系统、负压式新风系统、烟气直排系统等。 丰富的空间应用系统,包括dk(对面)餐厨系统、三分离卫浴系统、居室分离系统,独立玄关系统,完全收纳系统,家务空间系统等,通过对小户型空间的充分设计满足家庭对大空间的需求,也让一套房能够适应一个家庭变化成长的各个阶段的需求。为了配合这样的空间设计,该项目建筑部品和建筑技术上充分汲取亚洲先进集成住宅优势,通过管线墙体全分离技术、24小时通风换气技术、中央空调、干式地暖技术、同层排水、废气直排技术、污废分流,中水回用技术等数十项新技术系统的采用,实现建筑的百年耐用、可变和安全。2、金隅山墅金隅山墅项目总体规划 车库入口 楼体外观 厨房设计 车位设计 内部空间设计 由北京金隅嘉业房地产开发有限公司开发,位于海淀区,西四环与西五环之间,地处田村山麓,环境优美,是少有的城市山景住宅。该项目占地面积10.5万平方米,总建筑面积13.28万平方米,分一二期开发,一期占地面积6.2万平方米,建筑面积约为6万平米,主要以联排和叠拼别墅为主,户型上都是低密度大户型。联排面积在225㎡-270㎡之间,每一户都享有地下室、露台的私密空间。叠拼别墅面积为210㎡-220㎡,户型设计合理,下层环绕入户花园、上层可透过露台观景,成为连接室内、外空间的自然过渡。产品设计有机结合了自然

龙湖商业地产模式研究方案

龙湖商业地产模式研究商业地产作为龙湖地产下一步发展的重要支点,未来10-15年,将把利润从原来的5%提升至30%。——龙湖集团董事长吴亚军 龙湖商业是龙湖集团旗下的三大业务板块(住宅、商业、物业)之一,全程开发、持有和运营龙湖的商业地产项目。随着龙湖集团深入的全国化扩张,商业地产的规模逐步增大,截止2011年中,龙湖商业土地储备已近350万平方米。计划到2015年,开业运营商业面积达337.5万平方米,覆盖北京、上海、杭州等十三座城市。其中包括12个大型区域购物中心(龙湖天街系列),更有北京长楹天街、成都时代天街、重庆时代天街等5个20万平方米以上的超区域购物中心。 龙湖能够迅速崛起,得益于其快速积累的丰富产品线。早在2003年,重庆龙湖?北城天街就已开业运营,并且是今天重庆的生活中心和时尚地标之一。目前,龙湖已在北京、重庆、成都等城市成熟运营三类主要产品线,以适应不同区域和客群的需求,积累了成功开发经验,并已和国内外近千家知名品牌建立了战

略合作关系。 天街系:超区域/区域购物中心,集购物、饮食、休闲、娱乐等多种消费类型于一体的一站式商业综合体,成为城市或区域的地标性商业。 星悦荟:社区型生活中心,面向中产阶级家庭的综合消费,旨在打造更具品质、更加愉悦的生活方式。 MOCO生活馆:家居主题型售场,面向中产阶级以上客群,引领品位与潮流,彰显客户的身份价值。 从北城天街开始,在商业物业领域,龙湖地产的介入越来越深,步伐越来越大。按照公开目标,将在2013年实现商业开业面积200万平方米,据称内部控制目标是250万平方米,2014年商业地产收益占全集团利润的15%~20%。龙湖在商业板块的高歌猛进,和过往丰厚的收益有关:上市公司住宅类产品的毛利均值在16%左右,而龙湖商业有的项目毛利率最高达78%,就是租金收入100元,毛利有78元;北城天街,营业额已经达到35亿,占观音桥商圈营业额的25%左

日本市政考察报告

日本市政考察报告 篇一:日本城市化发展考察报告 日本城市化发展考察报告作者:范毅信息来源:《中国发展观察》2014年第11期发布时间:2014/12/14 浏览次数:18次 应日中经济协会邀请,国家发改委城市和小城镇改革发展中心对日本城市化发展进行了调研考察,期间走访了日本经济产业省、国土交通省等政府机构,实地调研了丰田市智慧城市、柏叶智能城市、东京站再开发等项目,并与松下、日建设计、丰田通商等公司高管进行交流。日本是发达国家,城市化率超过90%,已进入城市化成熟阶段,虽然发展阶段和社会制度存在较大的差异,但是在文化传统等方面与我国相似,许多经验值得我们学习借鉴。 日本城市化发展的几个特征 1.日本城市化走的是土地高度集约

利用之路。日本人地关系与中国比较相近,同样属于人多地少的国家。日本城市给人的印象就是建设密度非常高,一些传统的大城市,比如东京、大阪等城市人口密度超过1万人/平方公里。在一些中小城市和新城,人口密度也并不低,比如我们调研的港北新城,区域面积为平方公里,现有人口已达万人。这些新城与老城一样,建设密集度也很高,道路不宽,路网密集,但是商业比较繁华。日本在城市开发过程中,充分尊重土地所有者的土地权益,既鼓励土地所有者通过换地模式联合开发,也允许私人在符合规划的前提下自行开发利用自有土地。因此在城市建设过程中,采取多元化建设主体的方式,不同建设主体共同参与实现了土地的多元化利用,使得土地利用最大化,达到集约节约的效果。而在我国城市开发,特别是在新城开发过程中,开发主体主要是政府,政府为了获取高的土地出让价格,往往进行大尺度规划和基础设施建设,营造各类景

房地产市场调研报告提纲

市场调研报告提纲 前言 调研时间,调研范围、调研方法、调研结论 目录 一、宏观经济与政策篇 1、国家经济状况及房地产大势现状 (1)经济状况分析: 近3-5年经济增长,去年同比数据; (2)房地产大势分析: 近期房地产发展情况,投放量、消化量、控制量等 2、目前国家房地产政策解读 99、01、03、07、08、09、10、11 通过前几年政策的解读,重点引出时下执行的系列政策解读及分析3、国家房地产发展趋势分析 主观分析,分解成若干条 4、润弘之观点 (1)通过经济层面分析,提出市场投放观点等 (2)通过对政策的解读,提出对操盘项目的应对政策 二、中观市场及区域篇 1、驻马店城市概况及经济状况

城区划分、下辖乡镇、人口基数、经济总量、房地产资金投放情况等2、驻马店整体规划及发展方向 整体规划及城市发展方向,主城区、新城区等符合划分,图例说明3、驻马店一级市场(土地市场)投放情况 政府客观数据,并形成润弘观点:快速启动项目,快进快出,迅速回笼资金 3、驻马店房地产现状及分析 房地产市场主观区域划分,划分标准,所形成的各自的版块特征如何4、驻马店最近6个月的房地产市场现状及解读 通过调研了解,对半年内市场变化的判断 主要体现为:(1)新楼盘的推出量 (2)有无新产品(特色产品、创新户型等)的出现 (3)价格有无明显拉上 (4)开盘项目的分析与判断 (5)消费需求导向如何 (6)区域政策执行及应对情况,对区域市场影响如何 三、驻马店房地产市场解码 1、个案调研 含个案调研印象,优劣势分析 2、在售项目总结及细分解读 A、市场总体特征 b、板块划分及格局状况

c、建设规模分析 d、建筑形态分析 e、建筑风格分析 f、户型分析 g、价格竞争分析 h、消费群体分析 i、购买力分析 j、营销和推广的认识 营销定位、营销策略、消化率等 媒体选择、媒体组合等 情景式营销等 k、润弘观点 3、市场发展趋势预测 a、住宅 市场定位上,产品规划及设计上,户型定位上,景观设计上,样板区设计上 b、商业(综合体) 随着城市发展,土地日益稀缺,地价攀新高,以商业为主的综合体或者商业项目将陆续出现……主要目的是提上土地价值,增加项目开发利润。 c、写字楼 通过对市场的调查,就全省范围而言,3年前各地市大多没有真

广州市商业地产市场调查报告

广州市商业地产市场调查报告 目录 广州商圈的变迁 (1) 广州商圈分布 (2) 重点商圈分布 (4) 中华广场商圈 (4) 北京路商圈 (6) 天河路商圈 (8) 天河商圈的经营特点及问题 (9) 天河城商圈存在的机会 (12) 广州商圈的变迁 广州可以说自古都是商家必争之地。两千年的商业沉淀,广州商业文化的变迁,从十里 洋场到上下九,西湖路。再到如今腾飞的天河城,广州商圈已经形成了多个地段、多种档次 又齐全互补的格局。 西堤固百世留芳,南大亦盛极一时 直到上世纪80年代中期,如果外地人到广州,广州人一定会带他去城西的南方大厦、 西堤走走,“不到南方大厦,不算到了广州”是当时广州人的口头语。 沙面长堤、南方大厦、人民路一带堪称老资格的“十里洋场”;然而,从1987年有关 部门为了缓解城市交通压力,架起了人民路高架桥开始,这一带的城市景观与商业氛围同时 遭受重创,就此步入平淡。 上下九一鸣惊人,北京路渐入佳境 上世纪90年代中后期的广州,北京路、上下九路等商业街与北京的王府井、上海的南 京路一样,成为最繁华商业区的代名词。 而作为这一时期广州新兴商业的代表,高第街服装专业街、西湖路夜市也一时风光无二。 开办于1980年的高第街服装专业街,经营的服装品种丰富多样,特别受外省客商的青睐, 每日来购货的人络绎不绝,曾是国内著名的专业市场。此后,西湖路“灯光夜市”逐步崛起。 其处于东西(西湖路)、南北(教育路)纵横交错的两条马路两边,临时搭置竹棚作时装售卖点 档,鼎盛时多达几百档。西湖路“灯光夜市”曾是羊城八大风情街之一。 天河城风光无限 随着广州市“南拓北优、东进西联”城市空间发展布局构想逐步实施,老城区作为商业 中心的传统地位已经受到冲击和削弱,以1998年正式开业的天河城广场为代表的天河路商 圈在迅速走向成熟、壮大。 据统计,北京路商业步行街人流量日均30万人次,节日逾40万人次。上下九路日均客 流量为20万人次。而作为中国大陆最早和最成功的购物中心,天河城广场的日客流量早在2004年即突破83万人次。其聚客能力已足以令商业街望尘莫及。 时至今日,从商业地产的规模、人流量、销售额、产业布局等方面来看,天河商圈无疑 已发展成为中国最先进的带状式MALL群。目前的天河商圈,已拥有天河城、维多利广场、 广州购书中心、广州电脑城、南方电脑城、颐高数码广场、天河娱乐广场等项目。此外,还 有中怡时尚购物中心、天河又一城。 随着珠江新城规划的最后敲定及珠江新城地下线的动工,搁置多时的珠江新城开发重新 热乎起来。一座规模不亚于天河城广场的超大商业城将选址原赛马场边,将会带动整个珠江 新城的商业发展。

日本房地产考察报告

日本房地产考察报告 2016年4月16日至25日,由集团组织公司高管赴日本进行为期7天的考察学习。非常有幸本人参与了此次考察活动。 入职东方今典焦作房地产总经理一职已有一年时间,各个方面都得到了历练与学习。在短暂的7天里,匆忙行走于东京、大阪等都市,并拜访了日本四大垄断财阀之一的三井集团。文化的差异,行业的比较,价值观的思考,时时刻刻触动和撞击着内心。回来以后,在回顾考察经历及整理照片的时候,不断通过搜集查看一些背景知识,希望对企业、行业发展有更深层的探索与理解。 一、日本概览 日本国土面积37.78万平方公里,仅相当于我国云南省大小,人口约1.3亿,首都为东京。由北海道、本州、四国、九州和约3900多个小岛组成。国土的三分之二被森林所覆盖,其中森林面积占66.5%,农用耕地占13.3%,住宅用地占 4.6%,河流湖泊面积占3.5%,道路占3.2%,荒野占0.7%,其他占8.1%。 二、日本经济与房地产发展回顾 1、日本经济回顾从“世界的奇迹”到“失去的十年。 二战后的日本经济史可以简单概括为四个阶段: 战后~50年代:恢复阶段; 60年代:高速度增长阶段; 70—80年代的稳定增长阶段;在石油危机的压力下,提出“技术立国”战略,经济开始进入稳定增长期,年均增长速度达5%,迅速跨入世界先进国家行列,并一跃成为世界第二大经济强国,创造了令世界瞩目的“经济奇迹”。生产和需求十分旺盛,大量剩余资金涌动。从1986年起,日本资产价格经历了5年的持续上涨时期。短短5年间,日本地价上涨了2倍多,其中1987年,商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76%的异常水平,形成了世界经济史上空前的房地产泡沫。 90年代后的复合型萧条阶段;这一阶段的因房地产泡沫破裂引发股市、地价暴跌引发的一系列社会经济危机,使日本经济出现了明显的停滞和下滑。1990年GDP增长率达5.1%,到2001年仅为-0.5%,日本经济开始步入持续十多年的复合型经济衰退期——“平成萧条”期,又被称为“失去的十年”。同时这是这

房地产市场调查报告范文

房地产市场调研报告范文 来源:网络 | 作者:未知 | 2009-12-08| 编辑: jjzhang 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下,全市房地产业继续稳步、健康、持续发展,房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积,实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长,整个房地产呈现出欣欣向荣的态势 一、东莞市房地产发展状况 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下,全市房地产业继续稳步、健康、持续发展,房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积,实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长,整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场,消费者的购房变得更加理性,因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此,我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动,我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发,对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 1、高水平的城市化目标,常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。东莞市政府关于常平(2001~2020)经济发展战略预测:2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元;2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。 2、常平的城市定位及重心南移的决策,使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇,必将成为常平房地产市场的热点。 根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、2010年和2020 年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右;2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南,并适当向东发展,采取生活内聚、产业外延的拓展方式。 3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。 常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%,人均公共绿地面积达到12平方米以上,城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊,五轴十六节点,三区七门户”,以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征,将常平建设成为“水在城中,城在绿中,绿在阳光中,绿、水、城共生共融”的生态城市。 三、房地产市场分析 1、常平各个区域分析: 1)常平中元街及中心地段 沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心,中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等,其座落于常平商圈区,整个区域以小户型,小面积为主,绿化率低,配套设施少,其成功销售的主要原因来自地段,地段决定它的价值,此区域楼盘极具投资性,投资价值高,回报快,出租率高,购买以香港本地投资客较多,部分买来住家,其交通购物方便,周边配套设施齐全,是常平最繁华的商业圈。 2)西北面区域 3)常平南面,常黄公路沿线区域 住宅空置严重,原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄,产品有别墅,洋房售价不等,以中小户型为主,早期针对长香港业主,如紫荆花园购买者98%为香港人,其产品户型设计针对港人设计,目前港人购房所占比例仅仅20%左右,而阳光山庄2004年购房80%为内地人,常黄公路沿线区域销售很

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