物业管理行业经营分析报告

物业管理行业经营分析报告

2020年6月

物业管理行业未来的竞争格局，究竟是龙头不断抢占市场份额，还是市场集中度保持基本稳定？龙头公司不断占据新市场份额，究竟是依靠内生规模增长，还是外部并购？企

业如何解决规模经济和非标服务管理难题？

▍难以达标的规模经济和不专业的增值服务

非标服务，难以快速达到规模门槛

物业管理行业的基础服务部分标准化程度低，过快扩张面积往往导致服务品质下降。

并购扩张也需要品牌整合，轻资产行业并购的难度不小。

但增值服务和科技赋能又必须有一定的规模。如果没有一定的规模，尤其是单位区域的密度，则很多增值服务（比如二手房中介）无法有效开展，科技系统的固定投入也无法

分摊到更多的用户上去，达到规模经济。当然，增值服务的规模门槛因事而异，对于广告

的规模经济密度，不等于对房屋中介服务的增值服务密度。

图1：2019 年社区增值服务占总收入比例图2：万科物业二手业务覆盖48+城市，1000+住宅项目

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0%

资料来源：各公司公告，市场部资料来源：万科物业

换言之，一边是企业构筑科技门槛，发展增值服务需要一定的规模；另一边则是，企业达到一定规模所需要的时间很长，且其间存在品牌声誉风险。

行业智能化系统重复开发建设现象明显

在科技投入方面，智能化设备投入最为重要。智能化设备投入，能够使得物业服务企业在保持一定服务品质的情况下，优化人员配置，应对人工成本上涨，实现单盘模型的跑

通和盈利模式的持续。

可是现实状况也不令人满意。数据应用系统遍地开花，增值服务App 竞相上线，但作为个体而言每个物业管理公司的用户数量都仍然有限，重复开发，重复运营对行业来说是

一种浪费。一方面，是中小公司没有足够的资金来维持稳定的科技应用团队规模，无法有

效实现产品迭代。另一方面，则是智能化系统重复开发，单个系统所适用的规模则不够大。

图 3：万科物业的智能化产品：黑猫三号智能通行系统 图 4：千丁互联的集成解决方案

资料来源：万睿科技官网

资料来源：千丁互联官网，市场部

表 1：不同企业科技投入的优劣势 投入方式 优势

劣势

适应企业 很难集成升级，客户体验很 难提升

采购

成本低，只有采购成本

规模小

能够将智能化产品集成到物业服务各个 规模大，追求客户满意 度和客户粘性，能够承 担科技投入。

环节，技术能够持迭代，持续提升客户体 成本高，需要建立和培养科 验，增加业主生活便利度和舒适度，增强 技团队

业主满意度和服务粘性。

自我研发

资料来源：市场部

社区增值服务面临多样性和专业化巨大矛盾

居民对社区增值服务的需求是一个整体，企业只有在多个不同的赛道开展社区增值服 务，才能最大限度提升社区私域流量的价值。也只有高度多元的增值服务体系，才能提高 业主满意度。

在实践过程中，几乎所有大物业管理公司的社区增值服务，都是多领域的。

表 2：各物业管理企业业主增值服务开展情况 单位：百万元 公司

业务类型 具体内容

2019 年收入

865.2 同比 107.4% 207.8%

整体 全周期小区生活服务

家政服务

274.6

拎包入住服务 小区传媒服务 增值创新服务 房地产经纪服务 园区空间服务 整体

碧 园 务

桂 服 93.8

218.0%

485.3 171.1 219.0

68.1% 52.4% 雅 活 务

生 服 物业维修、家政服务、小区团购、综合咨询服务等。推行小雅系列居 家服务，打造乐享生鲜、乐享果园、乐享酒庄、乐享粮仓四大新零售 子品牌

生活及综合服务 小区资源服务

会所经营服务、物业租赁服务、小区广告、停车场管理服务、小区资

108.4%

公司 业务类型 具体内容

2019 年收入 同比

产的经营及二手房中介服务

家装宅配服务 整体

拎包入住，毛坯房精装修一站式服务及存量项目房屋翻新 幸福生活服务商

95.2 33.3% 46.0% 1,912.8 标准序列产品（包括大米、季节性水果、生鲜食品；节日性产品；绿 园区产品和服务

居家生活服务 541.5 116.2 123.9% 37.7% 橙生鲜（生鲜店+前置仓+小区闪送）

绿 城 四季生活到家服务平台，包括高端养护、家政清洁、空调维修及养护、 拎包入住 服务

园区空间服务 物业资产管理服务 文化教育服务 整体 广告招商及运营

203.7 859.6 191.7 1,154.3

192.5 119.3 182.7

65.4 -10.9% 19.5% 436.3% 85.2%

绿城置换、一手房及尾盘代销、车位业务 早教品牌奇妙园，MAG

美居 精装加载、房屋焕新及智能家居 小区零售

产地直供、集中采购、前置仓储提供产品

保 利 车场管理 物业

小区媒体 立体化的媒体营运价值链

小区空间管理 场地出租、快递服务、充电服务、共享服务、回收服务

136.7 供家庭保洁、家政维修、主题教育、租售经纪等多元化小区便民生活 服务，及垃圾清运等物业专项服务

小区便民及其他 457.7 整体

176.1

23.3 267.7%

136.8%

新悦荟－公共资源管理 新橙居－广泛装修 经营及管理经业主授权公共区域，如出租广告区域 室内装饰及装修以及家具、家电等购买协助

新 悦 务

城 服 79.8 新橙社－APP 经营业务 在线购物、家用电器保洁及维护以及旅游信息、家政服务等 12.1 橙享家－资产管理 整体

停车位销售；二手房租售中介；商铺招商运营

60.9 483.2

263.1 69.7 143.5% 191.0% 108.7% 133.4% 56.7% 家居生活服务 房屋装修、上门维修、团体购买、拎包入住及水电费收集 租赁及管理停车位所得费用 永 生 升 活 停车位管理及租赁服务 物业经纪服务 服务

公寓及停车位的代理销售服务 101.9 48.6

公用区域增值服务

租赁及管理公用区域之服务收入

资料来源：各公司公告，市场部

但这就产生了一个专业性不足的问题。物业管理公司能既擅长零售又精通二手中介代 理，既开展家装业务又运营媒体吗？从商业常识来看，横跨这么多领域是难以足够专业化 的。即便和专业化的合作伙伴合作愉快，物业公司也必须承担增值服务品控和售后的一些 责任。

表 3：保利物业美居业务发展路径 时间 内容

2018 年 1 月 2018 年 7 月 2018 年 10 月 业务萌芽，保利时代天悦项目精装加载项目试点成功，销售额破千万。 战略商定，成立精装加载专业公司势在必行，拟定公司名称保利和加。

成都创智锦城精装公寓开展精装加载运营业务，销售额逾 200 万元，转化率近 40%。 武汉保利新武昌、佛山保利诺丁山项目和加样板间与地产工地开放日同步开放。2018 年 实现营收超 5800 万元。

2018 年 12 月

2019 年

深度挖掘客户需求，精准定制，围绕精装加载、房屋焕新及智能家居三大服务范围，旨在 提供从设计、安装、交付到维保的全屋配套解决方案。实现收入 1.92 亿元，占小区增值 服务总收入的约 16.7%。

资料来源：保利和加微信公众号，保利物业公告，市场部

图 5：受访者不同增值服务社区接纳度得分一览 图 6：受访者最喜欢哪项增值服务

4.0 社区接纳度

充电桩 零售 装修 家政 中介 旅游 广告 理财

2.0 0.0 -2.0 -4.0 -6.0 -8.0

充电桩 零售 装修 家政 旅游 广告 中介 金融

资料来源：市场部 详见《物业管理行业专题研究报告— 问卷调查消费者评价》(2020-3-24)

资料来源：市场部 详见《物业管理行业专题研究报告— 问卷调查消费者评价》(2020-3-24)

▍ 传统思路的困境

传统思路一：持续提升公司在管面积

持续提升公司在管面积，尤其是持续提升公司所在区域的服务密度，的确是突破规模 经济瓶颈，发展优势增值服务的重要办法。

但增量面积的提升终究有尽头，新房竣工交付所带来的确定性增长将随着开发周期的 见顶而见顶。存量房在管面积的提升空间巨大，存量房在管面积提升需要一定的品牌美誉 度，兼顾品牌美誉度的面积扩张不可能很快。

服务行业人才培养需要时间，尤其对服务品质有较高要求的企业而言，品牌的维护、 文化的传承、体系的健全，均需要企业内部自上而下不断努力以及企业价值观持续的持续 熏陶。优秀服务人才很难“速成”，人才队伍的建设制约了规模的过快扩张。

图 7：绿城服务合同面积和在管面积 单位：百万平米

图 8：永升生活服务合同面积和在管面积 单位：百万平米

在管面积

合约面积

在管面积

合约面积

500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 120 100 80 60 40 20 0

2015

2016

2017

2018

2019

2015

2016

2017

2018

2019

资料来源：公司公告，市场部 资料来源：公司公告，市场部

总而言之，扩张在管面积的确是企业实现规模经济的好办法。但对于很多企业来说，这个办法远水不解近渴，见效太缓慢。而且，这个办法也不解决增值服务需求多样化和技能专业化的矛盾。

图9：绿城服务的人才培养体系

资料来源：绿城服务官网

传统思路二：向中小物业管理公司管理输出

在规模快速扩张受限，内生增速有限的背景下，品牌物业管理企业开始向中小物业管理公司进行管理输出，典型案例比如绿城服务的绿联盟，万科物业的睿服务体系，这种轻资产扩张在2018 年以前很常见。

表4：绿城服务和万科物业的联盟体系

项目详情

慧服务：是绿城服务在丰富的物业服务经验的基础上，独创开发的物业管理服务综合解决

方案。它是绿城园区生活体系的传承和发展，通过大数据平台的建立、智能设施设备的引

入、物联网架构的形成，移动互联网及APP 应用软件的推行，让业主方便地获取安全健

康、文化教育、居家生活等各项服务。绿城服务通过向合作方输出慧服务，为合作方提升慧服务、绿联盟

技术升级和专业服务，提升物业服务品质及工作效率。

绿联盟：在慧服务的基础上，全面输出绿城服务的管理模式和管理经验，并派驻主要管理

人员驻场，负责委托公司/项目的日常管理及运作，完全纳入绿城的管理体系。

房地产下属物业公司通过万科物业睿服务托管，依托万科物业管理品牌和管理经验，优化

整合现有资源，提升物业服务品质。市场化发展的物业公司通过万科物业睿服务托管，共睿服务

享万科物业科技创新的成果，体验科技创新应用带来的管理变革。

资料来源：绿城服务，万科物业官网，市场部

这种管理输出显然更能被中小公司接受。这种模式试图解决密度和规模的问题。但在实际操作过程中，这种管理输出也容易出现问题。

首先、由于管理输出过程中，小企业仍然有极大的自主权，龙头企业往往不能彻底重塑服务流程。这就会导致基础服务质量很难保证。在基础服务质量难以保证的情况下，发展增值服务也是水中月镜中花。其次，即便龙头企业输出增值服务能力，由于底层的物业管理服务并不是由龙头企业提供，且中小企业未必十分珍惜品牌声誉，增值服务本身也可能失败。

2018 年之后，龙头企业的管理输出反而更加不常见了。

传统思路三：和专业服务提供方深度合作

为了破解专业服务多样化和专业能力门槛之间的矛盾，物业管理公司常常选择和专业服务提供商合作。这种合作可能是浅度的，即物业管理公司代销一些产品和服务，也可能是深度的，比如物业管理公司和专业服务提供商成立合资企业。

浅度合作的确适合一些业务，比如充电桩公司，广告公司，的确是物业管理企业良好的合作伙伴。只不过物业管理公司需要在合作过程中强化自身的利益立场，捍卫客户的利益（例如保证满意度不下降等）。

深度合作也能够解决一些问题，尤其是一些专业壁垒比较高的专项服务，借助一些供应商的专业能力，是破解增值服务专业性的办法。

表5：绿城服务在增值服务上的一些合作对象

服务内容经纪业务合作对象

豪世华邦，链家鲜生活，中商惠民分众

新零售

广告

短租途家

资料来源：公司公告，公司网站，市场部

但是，物业管理公司和专业服务平台之间，仍然存在根本的矛盾无法调和。

以中介公司为例，中介公司是交易导向型的业务模式，其最紧要的资源是不断创造交易的经纪人和楼盘字典，而低频交易的参与方（业主和客户）对品牌的认同只是其次。物业管理公司生存的土壤并不是交易，而是存量客户的信任。究竟在竭尽全力达成交易的同时，如何兼顾客户的满意度？

再以智能家居为例，照理说物业管理公司是推广智能家居的最好入口，智能家居和智慧社区应该可以得到有效整合。但智能家居的厂商在和物业管理公司的合作中往往过于强势，厂商又没有办法解决前期布线等问题——这就使得深度合作难以展开，迫使物业管理公司要探索自营之路。

最后以家装为例，家装领域市场极为广阔，但缺乏规模化的专业服务提供商可以合作。家装高度非标化，品控困难，获客成本高，至今为止业界都没有真正消费者信赖的龙头品牌。但这一业务售后服务复杂，一旦出问题对品牌冲击很明显。这种情况下，物业管理公司倒不如从美居业务、维修业务起步，探索培育家装的可能性，更不必去找公司合作。

总而言之，和外部专业服务公司合作的确能解决一些问题，适合于广告、充电桩等诸多业务形态，但却不适合于所有业务形态。即便展开对外合作，企业也无法充当甩手掌柜。增值服务的质量影响品牌美誉度，品牌美誉度决定了公司长期的规模增长空间。物业管理公司不得不培育增值服务的能力（不可能完全外包，贩卖流量）。这种培育增值服务能力的过程，又遇到了专业化和规模化的门槛。

▍品牌联盟——破局专业化和规模经济的新通路

什么是品牌联盟？

品牌联盟，是不同于管理输出的。

管理输出，是中小企业在基础服务能力上不足，需要一个“盟主”在基础服务方面进行培训赋能。品牌联盟，不一定是基础服务能力不足，甚至可以是强强联合，只是在增长服务和科技应用方面取长补短。

管理输出，一般就是单向赋能，是“盟主”向“成员”输出能力，获得管理费收入。品牌联盟，就不存在清晰的“盟主”概念，但可能存在“创始成员”，即核心骨干的概念。品牌联盟的合作，可能是双向甚至多向的。

管理输出，一般就是简单的业务合作。品牌联盟，可能包括股权的互持。

为什么会出现品牌联盟？

解决并购的复杂性和规模的有效性之间的矛盾。一方面，物业管理公司的并购非常复杂，让任何一个大中型公司实际控制人放弃控制权都不容易，且轻资产平台的整合并购的确要涉及公司文化、运营的很多细节。另一方面，物业管理公司的规模经济是在科技应用和增值服务领域，品牌本身不会1+1>2，项目也不会1+1>2。

图10：科技应用——从总部投入到降本增效

资料来源：中国指数研究院，市场部

品牌联盟就足以解决问题。联盟既不需要复杂的产业并购，又可以把不同公司的面积 真正合并到一起，降低科技应用研发投入的单位面积成本，提升增值服务的流量导入。

解决增值服务的专业化和客户需求多样性之间的矛盾。由于彼此都是物业管理企业， 反而更能互相理解各自的立场。两个物业管理公司合作中介服务，就会充分考虑客户满意 度和交易撮合之间的矛盾。一个联盟去开展和专业服务商的合作，议价能力也就更强。更 重要的是，多样化的增值服务不再需要联盟中每一个成员自行研发，而可以由不同的盟员 发展不同的增值服务。

在扩张规模的同时尽可能保证品牌口碑，副作用最小。一方面，联盟的参与者比管理 输出的接受者规模更大；另一方面，联盟的成员各自又保有自己独立的品牌。这种情况下， 联盟不仅成员遭遇恶性事件概率更低，成员遭遇品牌恶性事件，其牵连盟内其他品牌的可 能性也更小。

表 6：从品牌联盟走向品牌同盟

管理输出

一家品牌物业管理公司的管理输出平台， 多家品牌物业管理公司的联盟，通常是强强联 通常是一强多弱的格局。

合。

单项赋能，一般是品牌物业管理公司将其 互相赋能，各个品牌物业公司之间互相推广其 增值服务推广到其他物业管理公司中。 较为擅长的增值服务。

品牌联盟

形态 增值服务

品牌物业公司收取品牌授权费用，小物业 品牌物业公司增值服务开展中取长补短，降低 公司获得关联地产企业销售溢价，获得开 在个别弱势增值服务领域上面的成本投入，优 盈利模式

潜在风险

展增值服务的可能。 势增值服务可以快速扩张，实现规模经济。 品牌同盟只有重视满意度，价值观契合，股权 深度捆绑后的企业中能够实现。

联盟的不稳定性

资料来源：市场部总结

怎样建立品牌联盟？

我们认为，品牌联盟是行业在规模经济之路上自发形成的。在商业实践的过程中，企 业逐渐意识到除非以某种强连接的方式携手共进，否则仍然无法克服规模不够和专业性不 足的问题。例如，尽管共享一个科技系统将更加经济高效，但何以说服联盟成员采用某一 个公司的科技系统？当系统集成，统一采购渠道建立之后，联盟成员是不是会担心未来联 盟关系破裂，各自分手？

合则两利，规模经济和专业分工奠定了合作的基础，但联盟成员之间的稳固关系，则 一般需要有规则或利益进行连接。在规则缺位的情况下，利益成为了最好的连接点。我们 认为，物业管理企业对其他企业的参股，包括派出董事，乃至互相持股，将成为品牌联盟 建立的重要办法。

▍ 走向品牌年代的超预期表现形式

加速建立行业超级品牌组合

我们曾经研究过物业管理公司的长期天花板。我们认为，在中长期来看，具备口碑的 物业管理品牌并不会太多。这种口碑来自于优质的基础服务和丰富且专业的增值服务。如

最新物业管理经营发展的分析报告

充分利用互联网技术，创新发展物业服务 ——物业管理经营发展地分析报告 互联网技术不仅使我们地工作、生活方式等发生了重大改变，而且由于互联网技术地急速发展而形成地互联网思维，使得我们地思想意识也产生了变化。在这种形势下，如何用互联网思维，把握和决策物业服务企业地转型和升级，对物业地发展至关重要。本文结合物业公司发展实际，借鉴全国先进物业行业地成功经验，就创新发展物业服务方面提出一些对策和建议。 一、物业经营管理存在地重要问题 目前，物业经营发展受各种因素地制约，其发展面临管理规模小、经营效益低下地困境，基本上处于“小而弱”地局面，缺乏可持续长远发展地经济基础。 二、全国先进物业行业地成功经验 虽然，目前全国大多数物业行业发展困难，但也有部分企业不断创新，在行业内取得了显著地业绩。全国性地品牌公司万科物业、龙湖物业等标杆企业运用超前地物业服务理念和创造性思维，不断推出物管新模式，为物业行业地盈利提升开辟了广阔天地。下面以万科物业为例，探索一下万科物业地成功经验。 万科物业借力移动互联网等技术手段，没有在观望中被动应对，而是捕捉到互联网等新技术给传统行业管理提效带来地机遇。他们结合自身丰富地行业经验，并借力移动互联网等技术手

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中国物业管理行业竞争分析 资料显示：70年代的世界500强，进入80年代三分之一已经出局，它说明摆在世界众多企业面前的严峻课题是：如何迎接与面对具有全球化概念的市场经济竞争？如何为保证企业可持续地快速发展而创造与培养企业的核心竞争力？ 物业管理行业（Property Management Industry）属于房地产开发中规划、设计、施工、销售、管理中的最后一环，作为新兴朝阳行业隶属于第三产业中的服务行业，在中国起步较晚，但发展迅速，尤其是在中国的深圳、广州、上海、北京等地区，发展的规模与速度已远超过其它地区。在中共中央关于“十五”计划纲要的建议和九届全国人大四次会议通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中关于“规范发展物业管理行业”的重要精神，国家进一步明确了物业管理的行业地位，并指明了发展方向。这同时也明确了房地产开发的规划、设计、销售、物业管理的分业经营，明确了以往计划经济下的房屋管理彻底走向社会化、市场化与专业化的改革道路。 从上面的物业管理行业生命周期图，我们可以分析出：目前中国的物业管理行业在绝大部分地区还处在行业导入期，而只有少数市场经济较发达地区（深圳、广州、上海、北京等）的物业管理行业处在行业成长期的初期。在处于中国物业管理行业导入期的地区，物业管理发展缓慢，市场化程度不高，该地区消费者不具备物业管理消费概念，因此对其的接受与容纳程度不够，这也导致在该地区物业管理的市场渗透率较低，即使进入，为占领市场和保证服务质量而会付出较高的成本，甚至会出现社会效益与经济效益两不佳的局面。而在物业管理行业成长期的地区，消费者具备物业管理消费概念，并且广大消费者接受与认可物业管理，同时由于物业规范化、标准化的发展，促使该地区该行业较大规模发

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物业管理调研报告 物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业管理指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。下面是小编为您推荐的小区物业管理调研报告，请参阅。 近年来，随着我县城镇化进程的快速推进，房地产业得到了迅猛发展，建成了一大批住宅小区。在xxxx高速上远远望去，一幢幢漂亮的高层矗立在xx南岸，绵延数公里，与防洪大堤交相辉映，奠定了一座现代化城市的雏形。这些住宅小区遍及城区各个区域，配套的小区物业管理也由此经历了从无到有，从摸索试点到稳步发展，管理对象从单一的住宅小区发展到商场、超市、办公楼等各类领域，形成了包括房屋及相关配套设施设备的维修养护、环境保洁、安全巡查、绿化管养等各类物业服务。但由于物业管理在我县起步比较晚，发展相对滞后，出现了大大小小的矛盾和问题，现已成为影响居民正常生活的焦点问题，亟需采取有效对策来加以改进和解决。 一、基本现状 截至目前，我县已建成小区和各单位家属楼137个，建筑面积123万平方米，规划住房12711套，入住44489人。入住人口占城区总人口的64%。建设方式主要为：90年代各

单位在后院集资建设的房屋占15%，商品房占70%，小产全权房占10%，保障性住房占5%。 我县物业管理有三种模式。一是由物业服务企业管理，全县有物业服务企业13家，资质全部为暂定三级，从业人员244人，虽然服务小区只有26个，但这些小区住宅总面积约59万平方米，近乎占建成商住楼总面积的一半。二是自主管理、自治小区70个，这是小区管理的主要形式，占全县建成住宅小区的一半，管理住房面积约52万平方米，占到建成商住楼总面积的四成左右。三是无人管理小区，涉及小区41个，面积约12万平方米。 二、小区管理存在的问题 通过统计数字可以看出，目前全县绝大部分住宅小区处于自主管理或无人管理状态，关乎六、七千户群众的切身利益。就物业公司管理的26个小区而言，也有收费难、管理难、业主与物业错位、服务缺失等诸多问题。这些问题不仅直接影响到居民的居住环境和生活质量，而且叠加累积极易造成群体上访，影响全县稳定大局。分析我县住宅小区及物业管理，主要有以下五方面问题： (一)准入门槛低，服务不规范。我县现有13家物业公司，资质全部为暂定三级，从业人员244人，注册资本都在50万—100万元，平均每家公司员工不到20人，规模小，实力弱。物业管理人员大都为退休人员和下岗工人，没有经

2018年物业服务行业深度研究报告

２０１８年物业服务行业深度研究报告

内容目录 1. 物业服务企业上市风潮起，行业营收超6000亿 (4) 1.1. 物业服务公司迎来上市潮，资本给予较高估值 (4) 1.2. 行业营收超6000亿，行业集中度提升 (5) 2. 行业成长逻辑：房地产进入存量时代，物业有望成为流量入口 (6) 2.1. 房地产进入存量时代，物业管理重要性突显 (6) 2.2. 政策支持、观念转变，物业覆盖率、收缴率有望持续提升 (7) 2.3. 摆脱低级运营模式，发挥流量入口属性，物业行业想象空间巨大 (9) 3. 行业集中度提升逻辑：规模效应和品牌效应突显 (10) 3.1. 物业服务与房地产关系密切，房地产行业进入“强者恒强”时代 (10) 3.2. 物业服务存在规模效应，现金流增加+成本降低 (11) 3.2.1. 在管面积越多现金流越充足，越能扩大规模 (11) 3.2.2. 单个管理项目越大，单位成本越小 (13) 3.3. 头部企业品牌溢价效应发挥作用 (14) 4. 投资建议 (14) 4.1. 建议关注：碧桂园服务（6098.HK）：母公司房地产开发全国领先，储备物业面积 充足 (15) 4.2. 建议关注：彩生活（1778.HK）：互联网社区平台搭建领先，物业模式创新者 (17) 4.3. 推荐标的：南都物业（603506.SH）：商业物业优势显著，长租公寓有望成新增长 点 (19) 图表目录 图1：物业管理公司市值（亿人民币） (4) 图2：物业上市公司市盈率和A股、港股的比较 (4) 图3：全国物业管理行业总面积 (5) 图4：物业管理行业增速超第三产业 (5) 图5：2014-2017年百强企业管理面积与数量均值 (5) 图6：2014-2017年TOP10企业管理规模与市场份额情况 (5) 图7：国有建设土地出让面积（万公顷） (6) 图8：房地产开发投资完成额绝对值上升，增速下降 (6) 图9：房地产行业毛利率、净利率水平均有所下降 (6) 图10：部分一线城市二手/一手交易比例（按套数） (6) 图11：存量时代，部分房企开始涉足新业务 (7) 图12：2017年物业业态面积占比情况 (8) 图13：不同业务服务费情况（元/平方米/月） (8) 图14：百强物业服务企业在管项目二手房售价、租金与周边均价比较（元） (8) 图15：百强物业服务企业物业服务费收缴率均值 (9) 图16：百强物业企业不同城市级别平均物业服务费（元/㎡/月） (9) 图17：百强物业服务企业增值服务收入占比提升 (9)

中国物业管理的起源及发展

中国物业管理的起源及发展 物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生出来的产物，它作为房地产商品的消费环节，是房地产开发的延续和完善，是适应市场机制而逐步建立起来的一种综合性的经营服务方式。当它以经营、服务、管理为一体的充满生机和活力的管理方式在我国大地上一出现，就显示出蓬勃的生命力及广阔的发展前景。然而，我国现行的物业管理毕竟处于成长发展阶段，在理论和实践上还有很多问题需要研究和给予回答。作为一个关系国计民生，涉及千家万户的产业，自然备受各方关注。 一、物业和物业管理 物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。其中，“各类房屋”可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。“与之相配套的设备、设施和场地”，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、道路。物业与房地产业既有着本质的联系，又有所不同。房地产业的概念是涵括房地产生产、流通、消费的整个过程的集合概念。物业是房地产进入消费领域的房地产产品，是其中的一个局部。物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和法律，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。 物业管理的概念包含了以下几层意思：实施物业管理的必须是具有法人资格的经政府有关部门注册认可的专业组织。物业管理组织必须按与物业业主和物业使用人签订的合同依法进行管理。物业管理的对象是物业，服务的对象是人，是以经营的手段进行管理和服务，是集管理、服务、经营为一体的有偿劳动。物业管理是一种社会化的管理活动，其最终目的是方便用户，服务于社会，实现社会效益、经济效益、环境效益的同步增长。 二、我国物业管理的由来 我国自本世纪80年代以来，伴随着改革的推进和深化，城市房地产综合开发呈狂部突进之势。建设项目之多，建设规模数量之大，建设方式之新，产权多元化格局的形成，给房地产管理带来活力的同时也带来了一系列新的问题。因此，不管是房地产管理部门直接管理的，还是单位自管的，或是街道办事处管的小区和各类房屋，都程度不同地存在着管理机构不健全、管理经费少渠道、管理工作不到位等问题。尤其是住宅小区建设，虽然居住条件和配套建设都有了明显的改善，但是由于缺乏有效管理，导致私搭乱建，垃圾随意堆放，设备残缺不全，管道不通，房屋失修失养等，使小区面貌一年新，二年旧，三年破的问题十分突出。社区管理和服务跟不上，居民意见很大，如：报纸收不到，没有医院，交通不通等。各级政府及职能部门为解决这些问题耗费大量的人力、物力、财力，年年都搞综合治理，然而，大都只是头痛医头，脚痛医脚，难以从根本上解决问题。实践证明原来那套行政性的福利型的房地产管理体制已不能适应形势发展的需要，必须对旧的管理体制从根本上进行改革。我国各地房屋管理单位、管理部门在实践中对住宅小区管理方式进行了各项有益的探索。大庆石油管理局对住宅区实行封闭管理；常州等地由街道办事处统一管理；上海的房管所积极转换机制，开展多种经营，为管理经费开辟渠道等。这些措施，虽然对保持小区的环境、改善住宅的维修和养护起到了积极作用，但没有从根本上触动住宅

中国物业管理现状与发展分析

中国物业管理现状与发展分析 引言 我国の物业管理起步于邓小平同志南巡讲话以后，房地产行业の蓬勃发展，同时在从香港引入内地の一种新の服务行业——物业管理，据中国物业管理行业数据显示：约10500家，其中一级资质：1168家，管理面积：约146亿㎡，从业人员：约700万人，其中全国大概有4万余人获得物业管理师资格。就是这群人为广大业主营造出一个个安居乐业の生活和工作环境，从而为和谐の社会做出一定分量の贡献。 于此同时我国の物业发展在经过一段很长时间の摸索和发展中，国家也相继出台了一系列物业管理法规、制度の颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既为物业管理企业创造了发展の机遇，同时使物业管理企业面临着发展の挑战，正朝着精细化の发展方向逐步发展。分化出不同の物业管理服务类型。国内优秀の物业管理企业也越来越重视物业里の品牌建设。随着国内高端房产の涌现，物业这个与房产息息相关の服务行业，也出现了对高端物业の个性化定制の趋势，并时刻以满足物业客户の自尊与服务享受为己任。本文试就物业管理の发展与现状进行分析论证。 2，我国物业の发展现状： 2.1，什么是物业管理： 物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施の共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有の建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理の活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。 狭义の物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行の房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。 首先广义の物业管理具有双重性。它是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后の管理和服务。包括房地产开发の早期介入和前期管理,以及房屋及其设备、公共设施の保养、维修、住宅小区の治安、环卫、交通、分送信报、公共绿化,道路养护等公共事务管理内容,范围相当广泛。有の物业管理还兼营小区内の商业服务、搬家服务、家政服务、房屋の装修装饰、房屋租赁等经营性服务项目。 美国の罗伯特.C.凯尔等人著の《物业管理案例与分析》一书中所阐述の物业管理者の基本职能是： 为业主管理物业；（2）为业主创造来自物业の收入；（3）使物业保值增值。 就代表了这种广义物业管理の观点。所以广义の物业管理就包含了公共管理与私人管理双重属性。 2.2、不完善の物业管理架构： 从体制上考察我国万余家物业管理企业，80%以上の是国有体制；如果我们再从物业管理企业产生の来源来分析，全国有70%以上属于房地产开发商自办の企业，20%属于房管所或后勤单位改制，只有10%属于产权自主型の物业管企业。我们以深圳の物业管理公司为例，在深圳18家首批国家一级资质の物业管理企业中，17家是国有企业或者是国有企业参股，只有1家是民营企业，而且，这18家国家一级资质の物业管理企业都是开发商自行开办，这种现象の出现，首先要归结于以房地产の体制内分房等历史发展轨迹，造成了开发商不但要管建设好房子还要管理房子。 2.3逐步完善中の我国物业管理の法律： 从有物业管理の企业开始の十多年の时间里，几乎没有国家级行业法规可以遵循。在退

2019-2020年物业管理行业深度分析报告

物业管理行业深度分析报告

目录 一、行业概况：行业仍处于成长期，在管面积稳步增长，多种业态全面发展 (8) （一）历史概况：我国物业起步于80年代，94年开始迈向法制化轨道，03年开始监管趋于市场化 (8) 1、发展历史：我国物业诞生于80年代、起步于深圳，94年首次发布《管理办法》、迈向法制化轨道 (8) 2、政策演变：03年颁布《物业管理条例》，监管趋于市场化，目前行业政策总体偏友善 (8) （二）三大分类：包干制为主酬金制为辅，基础服务与增值服务并存，住宅和商办等业态多元化发展 (10) 1、收费模式：包干制收取固定费用，酬金制收取固定比率费用，目前包干制占市场主流 (10) 2、服务类型：物业服务包含基础服务和增值服务，增值服务分为非业主增值服务、业主增值服务 (11) 3、物业业态：住宅占比70%、商业、办公、园区分别占比9%、9%、4%，业态呈多元化发展 (11) （三）经营层面：行业仍处于成长期，在管面积稳步增长，多种业态全面发展，物业费单价提升较慢 (12) 1、行业仍处于成长期，在管面积稳步增长，城镇化率仍处于快速增长阶段 (12) 2、百强企业管理规模持续提升，行业集中度快速提升，规模扩张同时伴随城市深耕 (14) 3、多种业态全面发展、其中住宅占比七成，管理城市能级由一二线逐步向三四线下沉 (15) 4、物业费单价提升较慢、一线显著高于二三四线、商办物业显著高于住宅物业 (15) （四）财务层面：17年百强企业平均营收7.4亿元，毛利率22.3%、净利率7.7%，人工成本仍占主导 (16) 1、17年百强企业平均营业收入7.4亿元，同比+18.2%、基础物业和多种经营分别占比82%、18% (16) 2、17年百强企业毛利率22.3%、净利率7.7%，分别+1.2pct、+0.4pct，盈利能力持续提升 (17) 3、17年成本构成中，人员费用占比55.8%，较16年+2.5pct，仍占成本主导 (18) 二、海外借鉴：城镇化率处不同阶段，体量远高于海外，物业稳定业绩穿越周期，获资本市场高估值 (19) （一）总量差异：城镇化率处不同阶段，新房销量和新开工远高于美日，市场空间更大、增速也更高 (19) 1、城镇化率：城镇化率处于不同发展阶段、中国城镇化率仍处于高速发展期，且人口总量远高于海外 (19) 2、新屋成交：中国每年商品房销量远高于美国和日本，隐含未来交付面积体量可观 (21) 3、新开工体量：中国每年新开工面积远高于美国和日本 (23) 4、存量市场规模：我国存量住宅面积规模远高于美日两国、后续增速也料将更高 (24) （二）海外物管公司：营收稳定且持续增长，稳定业绩穿越周期，享受资本市场高估值 (24) 1、海外物管公司营收超过20年保持持续增长，稳定业绩穿越周期 (24) 2、毛利率早期较高，随规模扩张或有所下行，稳定过后有所回升、经营活动现金流稳定 (27) 3、海外物管公司市值持续提升，稳定业绩享受资本市场高估值 (28) 三、市场空间：估算2020年行业收入规模11,737亿、渗透率仍有空间、集中度望明显提升 (30) （一）空间之一：估算2030年行业总量空间达318亿平，对应收入规模2.0万亿 (30) 1、方式一：通过未来住宅需求中枢估算对管理面积总量预测 (30) 2、方式二：通过销售-新开工-竣工的传导关系推导未来3年管理面积 (33) （二）空间之二：行业渗透率仍有空间，且一二线和三四线发展错位、东部较中西部渗透率更高 (35)

物业管理专业调研报告

物业管理专业调查报告 （____年4月—____年8月） 一、调研基本要求 （一）指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》（教高[2006]16号）文件精神为指导，依据企业岗位要求，结合毕业生就业状况及职业发展要求，满足行业所需的专业能力与素质要求，探索专业教学改革的思路与方案，围绕着调研主题及主要内容，深入企业，深入同行院校、深入社会，进行了广泛的调研工作。 （二）调研内容 1.行业调研：对银川市物业服务行业发展趋势与状况进行调研 ①当前行业发展②当前从业人员发展状况 2.物业企业调研： ①企业用人素质与能力要求②物业企业岗位设置 3.毕业生跟踪调研： ①企业对毕业生反馈及要求。 ②毕业生对企业意见：对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。 ③实习中优势与不足，在教学中是否需要改进。 ④毕业生就业途径。

⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划（涉及到就业流动率和专业满意度）。 4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比②本专业定位③专业数量 1 / 6 ④教师结构⑤学生数⑥实训条件。 5.调研方式：访谈、调查问卷 6.调研范围：银川市物业企业、毕业生、同类学校 7.调研过程 二、专业人才需求调研 （一）人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势，并且发展迅速，物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展，需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管理从业者中，受过物业管理专业培训或教育的人只是少数。现今物业管理行业中需要大量高素质的物业管理人才。 随着物业管理的快速发展，高档物业市场的不断扩大，有专业背景、知识面广、管理理论基础扎实、沟通协调能力强、熟悉相关法律法规的人才才能适应智能化、网络化、信息化等高质量物业管理服务的要求；而只有立体化的教育才能培养出高素质的、适应市场需求的人才。（二）行业发展的现状与问题

小区物业管理系统分析与设计

课程设计任务书 学生姓名：专业班级：计算机班 指导教师：工作单位：计算机科学与技术学院 题目: 初始条件： 理论：学完UML及软件体系结构课程，掌握一种计算机高级语言的使用。 实践：计算机科学系实验中心提供计算机及软件开发环境。 要求完成的主要任务: 以及说明书撰写等具体要求）（包括课程设计工作量及其技术要求，（1）系统分析（包括系统描述（问题域描述）、用例模型、分析类图）。（2）系统设计（包括系统的逻辑模型如设计类图、顺序图、状态图及组件图等）。（3）系统实施（包括信息代码设计、数据库设计、输入设计、输出设计、用户界面设计和处理过程的设计以及最终的程序设计）。 （4）编制好程序后，设计若干测试用例，上机测试并通过所设计的程序系统。（5）设计报告格式按附件要求书写。课程设计报告书正文的内容应包括： 1．问题描述； 2．用例模型及分析类图的描述； 3．设计类图、核心用例的顺序图与状态图、组件图等的描述； 4．信息代码设计、数据库设计、输入设计、输出设计的描述； 5．用户界面设计和处理过程的设计的描述； 6．给出软件的测试方法和测试结果。 7．设计的特点、不足、收获与体会。 时间安排： 设计安排两周（19—20周）： 第一周周1至周2：完成系统分析；周3：完成系统设计；周4至周5：完成数据库设计、输入设计、输出设计、用户界面设计。 第二周周1至周3：完成程序设计。 第二周周4至周5：撰写课程设计报告。

指导教师签名：年月日 系主任（或责任教师）签名：年月日 小区物业管理系统 1小区物业管理系统需求分析山西和顺县物业管理现状分析： 人们花的钱越多，住宅小区的物业管理已经成为人们关注的焦点。随着住宅商品房市场的迅猛发展，不但对住宅的本身的美观、质量要求越来越高，同时对物业小区的服务和管理也要求很高，诸如对小区年起步以来，2000的维修维护，甚至对各项投诉都要求小区管理者做的好，做的完善。我县物业管理自经历了一个从无到有、从小到大、从不规范到有序发展的艰难过程，物业管理对象也从单一的住宅发展日，国务院《物86月到行政办公楼、工业区、厂矿、医院、学校、集贸市场等全方位的覆盖。2003年业管理条例》的颁布实施以及与之相配套的我省、市、县各种规范性文件出台，标志着我县住宅小区物业管理步入了一个市场化、专业化、法制化规范发展的轨道。物业管理系统功能分析： 我县的物业管理现状提醒着小区管理者对物业管理进行宏观的和微观的细致管理，其中最好的办法是用计算机操作的小区物业管理系统来实现对小区物业的管理，这就为我们设计小区物业管理系统提供了市场需要。物业管理系统，是利用计算机硬件和软件，对物业管理中的建筑物、住户、费用、管理人员、绿地、附属设施、治安消防、交通、清洁卫生、投诉等信息资料统一进行一系列收集、传递、加工、存储、计算等操作，反映企业的各种运行状况，辅助企业决策，促进企业实现规划目标的应用系统。 图1显示了小区物业管理系统的功能分析图。 小区物业管理系统54321 系行社收资统政费源区管设管管人理置理事理 1 图小区物业管理系统总体业务图收费管理对于物业管理内容来说，物业收费是一项最重要的内容之一，也是物业管理公司的较为复杂艰巨的工作。如何有效地做好这部分工作一直是物业管理公司的工作重点。．

中国物业管理的发展历程

中国物业管理的发展历程 姓名：那爱慈 宁夏大学资源环境学院宁夏银川市 750021 摘要：我国物业管理经过23年的探索和实践,目前已开始进入市场化、规划化、法制化发展的新时期，这 其中经历了很多难题，但是随着国家对物业管理的不断的改进,我国的物业管理已经逐步走向正轨，并涌现 了一批大型物业管理企业，物业管理活动主题也趋于理性和成熟。物业管理服务水平也在逐步提高，并且 成为房地产以及人们居住环境中不可或缺的一部分. 关键词：物业管理;发展历程；我国；法治;规范化； １９８１年，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司成立，这是我国内地物业管理的起步阶段。此后，从深圳到广州,从南方到北方，物业管理公司大量出现。1994年，建设部颁发了《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：住宅小区应当推行社会化、专业化的管理模式.从而正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制的改革指明了方向,并提供了法规依据。１９９８年８月，建设部、国家工商行政管理总局制订了《物业管理委托合同文本》，建设部制订了《业主公约示范文本》，１９９９年１０月制订了《前期物业管理服务协议》。这些规范性文件有效地推动了物业管理事业的发展。据不完全统计,全国物业管理企业已超过２万家,从业人员超过２０万家，一些城市实施物业管理的覆盖面已达到５０%以上。【2】 1 中华人民共和国成立前的物业管理 20世纪20年代初期，中国沿海及内地大城市的房地产业蓬勃发展,高楼林立。房地产业的发展带动了物业市场的发展。当时已经出现的代理经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性专业公司，形成了中国现代物业的雏形。 2 物业管理的起源 2.1 早期的物业管理 起源于19世纪60年代的英国,工业革命的发展，农村人口涌入城市，引起对城市房屋需求的增加，城市原有的房屋设施已远远不能满足人口增长的需要，房屋的空前紧张成为一大社会问题。房地产开发上建造建议住宅以低廉价格租给贫农和工人家庭。由于设施的简陋, 环境极差,承租人拖欠租金严重，房屋破损问题突出，居住环境恶化,严重影响业主的经济效益。奥维克娅希尔女士为其名下出租物业制定了一套规范租户行为的管理办法，收到了良好的效果，当地业主纷纷向其学习.这就是早期“物业管理”。1885年,英国政府颁发了世界上第一个对住宅问题产生重要影响的物业管理法令《1885年工人阶级住宅法》.1868年组建房地产专业协会—英国皇家测量师协会,它实际上可视为一个“准”全国性的物业管理协会. 2.2现代物业管理的形成【1】 19世纪末20世纪30年代美国先后出现了如下专业型物业管理机构和物业管理的行为组织:①1908年，芝加哥建筑理人员组织（Chicago Building Managers Organization,简称CBM); ②建筑物主组织（Building Owners Organization，简称BOO)；建筑物业主理人员协会（Building Owners and Managers Association，简称BOM)。19世纪末20世纪初，垄断资本主义经济阶段的美国，金融托拉斯和官僚垄断资本的跨国经营积累巨额财富，带来了大规模的国内民工潮，国际移民潮和求学潮,加速了美国城市化和规模化进程,促进了美国高层建筑的发展。高层建筑物附属设备多，结构复杂，防火、保安任务重，大厦的日常管理、服务、维修、养护工作的专业和技术有求大大超出传统物业管理要求。同时摩天大厦的业主常常是数十个或数百个,面临着不知该由谁来管理的难题，于是，一种适应这种客观要求的专业性物业管理机构应运而生。该机构应业主要求,对楼宇提供统一的管理与系列服务，开启了现代物业管理运行的大门。

物业管理专业调研报告

物业管理专业调研报告 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT

物业管理专业调查报告 （2015年4月—2015年8月） 一、调研基本要求 （一）指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》（教高[2006]16号）文件精神为指导，依据企业岗位要求，结合毕业生就业状况及职业发展要求，满足行业所需的专业能力与素质要求，探索专业教学改革的思路与方案，围绕着调研主题及主要内容，深入企业，深入同行院校、深入社会，进行了广泛的调研工作。 （二）调研内容 1.行业调研：对银川市物业服务行业发展趋势与状况进行调研 ①当前行业发展②当前从业人员发展状况 2.物业企业调研： ①企业用人素质与能力要求②物业企业岗位设置 3.毕业生跟踪调研： ①企业对毕业生反馈及要求。 ②毕业生对企业意见：对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。 ③实习中优势与不足，在教学中是否需要改进。 ④毕业生就业途径。 ⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划（涉及到就业流动率和专业满意度）。

4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比②本专业定位③专业数量 ④教师结构⑤学生数⑥实训条件。 5.调研方式：访谈、调查问卷 6.调研范围：银川市物业企业、毕业生、同类学校 7.调研过程 二、专业人才需求调研 （一）人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势，并且发展迅速，物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展，需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管理从业者中，受过物业管理专业培训或教育的人只是少数。现今物业管理行业中需要大量高素质的物业管理人才。

2018年物业管理行业分析报告

2018年物业管理行业分析报告 在管面积：增量市场和存量并购助推规模确定性增长。物业上市公司在管面积近4年CAGR约为25-40%，未来在管面积增长具有较强的确定性。除了新委任拓展外，收并购是最为直接的拓展方式，但未来也将更加考验内功。 物业费：分化竞合提升，寻求业态拓展。物业管理公司之间的平均物业费用存在明显分化，中高端收费约为3元/平米/月以上，中等水平在1.8-2.4元/平米/月左右。从提升物业费的潜力来看，存量物业费提价难度高，但是增量高端项目和非住宅物业的物业费存在提升空间。 成本：智能化投入助力降本增效。目前各家公司纷纷在技术领域加大投入，减轻对人力的依赖。从效果来看，智能化的投入，使得百强物业在提升服务质量的同时降低基础服务对人力的大量占用，扩大了管理半径，百强企业人均在管面积2017年提升12.5%至5913平方米，主流企业销售及行政费用率在7-10%区间。 增值服务：进入2.0时代，共筑美好生活场景。目前数家主流物业企业的增值服务毛利占比达到3-5成，仍处于高速发展阶段，且增值服务的形式更加多元化。 国际视野：日本最大物业服务公司如何创造增值服务？长谷工是日本第一大物业管理公司，2017年传统物业服务板块营收达529亿日元，净利润29亿日元，两者近6年的复合增长率分别达4.13%和6.39%，远超同期日本GDP增速。除了单纯的物业服务，公司在地产相关服务领域的拓展值得借鉴，业务包括房屋中介、租赁、修缮、养老等，目前增值业务的业绩贡献已经超过传统的物业服务板块。 估值及投资建议：物业服务公司属于轻资产行业，拥有稳定的现金流，理应拥有比重资产开发更高的估值，我们认为PE的估值中枢在20-30倍上下具有支撑。我们建议关注：1、具备资源禀赋以及内生扩张能力带来的确定性增长的企业，如碧桂园服务、雅生活服务以及绿城服务等。2、增值服务方面具备突破空间的社区服务运营商，如彩生活等。 一、物业管理行业：资本赋能，格局重塑 我们早于2015年开始研究物业管理及社区增值服务，2015年《社区O2O：万亿市场空间，得家庭者得天下》和2016年《社区O2O深度系列之二：构建生态圈，分享共赢》两篇研究报告深度探讨了社区O2O的发展路径与成长空间，提出社区生态圈里分享共赢是未来的必由之路，也是房地产后市场业务真正实现其巨大成长的突破口。站在当前时点回顾，整个物业服务行业的发展也在兑现我们之前的判断，我们社区O2O深度系列的第4篇，也是围绕物业管理行业

物业管理专业调研报告

物业管理专业调查报告 （2015年4月—2015年8月） 一、调研基本要求 （一）指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》（教高[2006]16号）文件精神为指导，依 ②毕业生对企业意见：对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。 ③实习中优势与不足，在教学中是否需要改进。 ④毕业生就业途径。

⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划（涉及到就业流动率和专业满意度）。 4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比②本专业定位③专业数量 ④教师结构⑤学生数⑥实训条件。

二、专业人才需求调研 （一）人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势，并且发展迅速，物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展，需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管 从规模上来看，国有企业规模一般较大，相比民营企业有较大优势。 ②建管分离进一步推进，行业市场化程度显着提高。由于中国房地产行业的特殊背景，部分物业服务企业与开发企业存在隶属关系。数据显示，在此次研究的物业服务企业中，与开发企业不存在隶属关系的企业占比已达到58%，物业服务企业在建管分离、行业市场化程度方面有显着提高。

③劳动密集特征突出，有效吸纳社会剩余劳动力，但专业人员较为缺乏。此次研究数据显示，样本企业员工平均数为872人，其中约30%的企业员工人数在500-1000人之间，约20%的企业员工人数在1000-1500人之间。同时，企业员工总数与营业收入、管理项目总建筑面积的相关系数均较高，即企业员工总数越多，营业收入总额和管理项目总建筑面积越大，反之亦成立，表明物业服务企业以密集劳动力获得效益的局面没有发生变化。与此同时，在国内外经济环境发生显着变化、就业压力不断加大的社会背景下，物业服务企 工中有75%的人员依靠从学校招收毕业生，有25%的人员从社会招聘，这表明：物业企业从业人员主要来自于学校的毕业生，其中大专及高职毕业生占到了34%，因此我校设置物业专业是符合企业实际需要的，是有发展潜力的。但是在对物业企业的调研中，几乎所有的企业都表示对新进入企业的毕业生要进行再培训，提高他们的实际工作能力，这表明刚走出校门的毕业生具有不同程度的英语水平，计算机应用能力和物业管理基础理论知识，掌握了一定的操作能力，但在校期间难以积累实际工作经验，动手能力差，不能独挡一面，

小区物业管理系统课程设计报告

信息系统分析与设计课程设计报告

目录 1 背景 (3) 2 开发的可行性研究 (3) 2．1 技术的可行性 (3) 2．2 经济可行性 (4) 2．3 操作可行性 (4) 3 需求分析 (4) 3．1 系统需求功能概括 (4) 3．2 系统操作设计内容 (5) 4 功能分析 (5) 4.1 系统用户管理功能 (5) 4.2 小区住户信息管理功能 (5) 4.3 小区房产信息管理功能 (6) 4.4 小区收费管理功能 (6) 4.5 小区住户故障处理管理功能 (6) 4.6 退出 (6) 5 系统总体设计 (6) 5.1 系统结构设计 (6) 5.2 数据流程图 (7) 5.3系统结构图 (9) 5.4 数据库的设计 (9) 6 系统详细设计 (11) 7 结论 (15) 7.1 系统的特点 (15) 7.2 系统的不足 (15) 7.3 设计收获与心得 (16) 8 参考文献 (16)

1 背景 当今社会是一个计算机普遍应用的社会，随着社会的发展和人们生活水平的提高，人们逐步进入了信息社会，随着房地产业的蓬勃发展，住宅小区已经成为居住的主流，小区物业管理也应运而生。小区物业管理主要涉及到大量的业主资料、繁杂的收费统计以及小区各项资源的管理，传统的人工管理方式难以应付。小区物业管理系统就是为小区管理者更好的开展小区各项业务处理工作而开发的管理软件，利用计算机实现对小区物业高效、准确的维护和管理。 本论文主要是针对小区的实际需求，开发一个小区物业管理系统，为有关办公人员提供必要的帮助，对于小区物业管理来说，其工作繁杂、多样化、房屋管理复杂、收缴费用与设备维护繁琐。计算机已经能够胜任物业管理工作，而且更加准确、方便、快捷、高效、清晰、透明，它可以克服以上所述的不足之处。这将给项目查询和管理带来很大的方便，从而给物业管理工作带来更高的效率，因此，开发一套高效率、无差错的小区物业管理系统软件十分必要。 物业管理系统是根据小区的实际管理工作流程设计的，它的工作流程也是与现实保持一致。小区物业管理信息系统简单实用，从较大程度上缓解了管理人员的工作压力。通过对小区物业管理进行可行性分析，需求分析和系统设计逐步将小区物业管理系统的开发过程呈现出来。 此系统的开发，是为了规范住宅小区的管理工作，为物业管理部门提供一套高效、快捷的应用软件。主要实现住户管理功能、房产管理功能、停车场管理功能、维修管理功能、缴费管理功能等。可以实现管理的信息化，提高办公效率，减少办公压力，健全管理体制，提高数据安全性，缩短信息的响应时间，将以前传统的、零散的、被动的管理模式转变为先进的、系统的、主动的管理模式。 2 开发的可行性研究 可行性分析也称为可行性研究，是在系统调查的基础上，针对新系统的开发是否具备必要性和可能性，对新系统的开发从技术、经济、社会的方面进行分析和研究，以避免投资失误，保证新系统的开发成功。可行性研究的目的就是用最小的代价在尽可能短的时间内确定问题是否能够解决 系统的可行性分析主要包括技术可行性、经济上的可行性和操作可行性。本系统的可行性分析如下： 2．1 技术的可行性 小区物业管理系统的开发基于B/S模式，主要包括前端应用程序的开发以及后台数据库的建立和维护两个方面。对于前者要求应具备功能完备、易于使用等特点，而对于后者则要求能建立数据一致性和完整性强、数据安全性好的库。

中国物业管理行业竞争分析

中国物业管理行业竞争分析资料显示：70年代的世界500强，进入80年代三分之一已经出局，它说明摆在世界众多企业面前的严峻课题是：如何迎接与面对具有全球化概念的市场经济竞争？如何为保证企业可持续地快速发展而创造与培养企业的核心竞争力？ 物业管理行业（Property Management Industry）属于房地产开发中规划、设计、施工、销售、管理中的最后一环，作为新兴朝阳行业隶属于第三产业中的服务行业，在中国起步较晚，但发展迅速，尤其是在中国的深圳、广州、上海、北京等地区，发展的规模与速度已远超过其它地区。在中共中央关于“十五”计划纲要的建议和九届全国人大四次会议通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中关于“规范发展物业管理行业”的重要精神，国家进一步明确了物业管理的行业地位，并指明了发展方向。这同时也明确了房地产开发的规划、设计、销售、物业管理的分业经营，明确了以往计划经济下的房屋管理彻底走向社会化、市场化与专业化的改革道路。 从上面的物业管理行业生命周期图，我们可以分析出：目前中国的物业管理行业在绝大部分地区还处在行业导入期，而只有少数市场经济较发达地区（深圳、广州、上海、北京等）的物业管理行业处在行业成长期的初期。在处于中国物业管理行业导入期的地区，物业管理发展缓慢，市场化程度不高，该地区消费者不具备物业管理消费概念，因此对其的接受与容纳程

度不够，这也导致在该地区物业管理的市场渗透率较低，即使进入，为占领市场和保证服务质量而会付出较高的成本，甚至会出现社会效益与经济效益两不佳的局面。而在物业管理行业成长期的地区，消费者具备物业管理消费概念，并且广大消费者接受与认可物业管理，同时由于物业规范化、标准化的发展，促使该地区该行业较大规模发展，市场渗透率随之而提高，从而促进了物业管理企业健康发展。 物业管理行业的SWOT分析 SWOT分析指的是强势（Strengths）、弱势（Weaknesses）、机遇（Opportunities）、威胁（Threaten）的分析。面对发展迅速，处在朝阳地位的物业管理行业，其强势是初步形成具有独立法人结构独立经营核算的企业，在经营上是有一定规模，在管理上初步形成规范化、标准化的现代企业管理制度，同时在其市场化进程中，具有一定的成熟度；弱势就是随着目前物业管理的快速发展和物业管理覆盖面的不断扩大，行业发展的深层次问题和矛盾也随之暴露出来：法制建设滞后，产权关系不清晰，建管脱节，社会对物业管理的期望值越来越大，业主委员会权利与义务不明确，社会行政责任与物业管理责任区分不清，房管局改制力度加大等等一系列的问题影响着物业管理企业的发展，影响着物业管理的内涵挖掘，影响着物业管理企业的彻底市场化，影响着物业管理企业经营的宽度与深度；机遇就是面对中共中央“十五”计划纲要中对物业管理行业地位与发展方向的明确，物业管理市场化由国内经济发达、物业管理起步较早的地区带动下全面启动，国内将有

2019年物业管理行业分析报告

2019年物业管理行业分析报告

正文目录 一、简介篇：物业管理的基本内容 (5) 1. 物管行业的发展历程 (5) 2. 物业管理业务类型 (6) 3. 物业管理收费模式 (6) 二、行业篇：市场空间持续扩容、集中度进一步提升 (7) 1. 地产开发链条后周期，规模加速提升在即 (7) 1.1 物管规模滞后于销售、新开工 (7) 1.2 非住宅业态仍待价值重视 (10) 1.3 物管行业“量价齐升”仍需时日 (11) 2. 行业加速整合，集中度持续提升 (13) 2.1 开发商集中度的提升，带来物管规模向行业头部倾斜 (13) 2.2 登陆资本市场巩固头部优势，收并购助推行业资源整合 (14) 3. 深耕核心都市圈，加强单城渗透率 (16) 4. 基础服务稳健增长，增值业务锦上添花 (18) 4.1 物业公司“量身定制”增值服务已成趋势 (18) 4.2 增值服务增厚业绩 (19) 三、公司篇：强者恒强，多维度提升铸造高门槛 (20) 1. 维度一：物管头部由规模扩张转向高质量成长 (20) 2. 维度二：品牌效应 (20) 3. 维度三：技术创新，降本提效 (21) 4. 维度四：以人为核，共同发展 (23) 四、标的篇：顺周期扶摇而上，逆周期傲雪欺霜 (24) 1. 碧桂园服务（06098.HK） (24) 2. 绿城服务（02869.HK） (26) 3. 中海物业（02669.HK） (28) 4. 永升生活服务（01995.HK） (31) 5. 雅生活（03319.HK） (33) 风险提示 (35)

图表目录 图1：物业管理行业发展历程 (5) 图2：物业管理业务构成 (6) 图3：房地产开发周期 (7) 图4：商品房销售面积及其同比 (8) 图5：不同业态销售面积同比增速 (8) 图6：新开工面积及其同比 (8) 图7：竣工面积及其同比 (8) 图8：新开工与竣工时滞拉长 (9) 图9：建安投资与施工面积出现背离 (9) 图10：我国总人口及城镇化率 (9) 图11：美国城镇化率 (10) 图12：日本城镇化率 (10) 图13：非住宅销售情况 (10) 图14：商品房销售面积构成 (10) 图15：非住宅竣工情况 (11) 图16：商品房竣工面积构成 (11) 图17：城镇居民人均可支配收入及同比 (11) 图18：城镇居民人均可支配收入实际同比 (11) 图19：物业百强收费水平（元/平/月） (12) 图20：物业百强收费水平（元/平/月） (12) 图21：地产开发商销售集中度持续提升 (13) 图22：头部公司2018在管规模构成（按来源） (13) 图23：头部公司关联开发商2018年销售情况 (13) 图24：物业公司上市募集资金的规划用途 (15) 图25：物业百强在管规模均值及合计市占率 (16) 图26：物业百强在管面积布局（2018） (17) 图27：物业百强基础服务及增值服务收入占比 (19) 图28：物业百强基础服务及增值服务净利润占比 (19) 图29：物业百强业主增值服务构成 (19) 图30：物业百强非业主增值服务构成 (19) 图31：2018物业百强营收情况 (20) 图32：2018物业百强净利润水平 (20) 图33：2018物业百强经营成本构成 (22) 图34：绿城服务智慧园区服务平台 (22) 图35：碧桂园服务社区“大脑”运行图 (23) 图36：物业百强从业人员构成 (24) 图37：物业百强人均产出 (24) 图38：收费管理面积及其增速 (25) 图39：合同管理面积及其增速 (25) 图40：截至2019H1公司合同管理面积及收费管理面积布局 (25) 图41：2019H1收入构成 (26) 图42：各业务毛利率水平 (26)