我国房地产政策调控的有效性分析

我国房地产调控政策的有效性分析

摘要

近些年来，随着我国市场经济的不断发展以及社会主义市场经济体制的逐渐完善，房地产作为一支重要的力量已经在第三产业的发展中扮演着越来越重要的角色。也已经成为了我国经济发展的支柱，为我国国民经济的发展发挥着越来越重要的作用。但是房地产业在我国还是一个新兴的行业，所以其在发展的过程中难免会出现一些问题。

从2004年开始，我国的房地产业就出现了炒作的现象，使得房地产的价格在不断的非理性的上涨，给人民的生活住房等带来了很多的不便。所以为了让这个问题得到解决，我国政府从各个方面对房地产业进行了一系列的宏观调控。但是从调控的结果来看，情况并不是很乐观，在这几年虽然房地产得到了一定的控制，可是还是价格等方面存在着非理性的波动，也在影响着人们的正常生活。因此，对于我国房地产调控政策有效性的分析也就显得非常重要。

本文主要从我国房地产宏观调控的特殊理论入手，对房价上涨的影响因素，市场调控政策失灵的因素以及我国各地区房地产调控政策的落实情况等进行了一定的分析，然后在此基础上做了我国房地产调控政策的有效性分析。

关键字：房地产；调控政策；市场失灵；有效性

Abstract

In recent years, with the gradual improvement of the continuous development of China's market economy as well as the socialist market economic system, the real estate as an important force in the development of the tertiary industry plays an increasingly important role. Has become the backbone of China's economic development, and is playing an increasingly important role in the development of our national economy. But the real estate industry in China is still an emerging industry, so it is inevitable in the process of development, there will be some problems.

From the start of 2004, China's real estate industry speculation, real estate prices rose in constant irrational, has brought a lot of inconvenience to the people living accommodation. Therefore, in order to let this issue is resolved, the Chinese government from all aspects of the real estate industry a series of macro-control. However, the result from the regulation point of view, the situation is not very optimistic in the past few years, the real estate to get a certain amount of control, but there are irrational fluctuations or price, etc, is also affecting people's normal life. Therefore, for the analysis of the effectiveness of our real estate control policies are extremely important.

In this paper, starting from the special theory of China's real estate macro control, and analysis of factors that impact on housing prices, market regulation policy failure factors as well as the implementation of real estate control policies, and then on this basis ofanalysis of the

validity of the real estate control policies.

Keywords: real estate; regulatory policies; market failure; validity

目录

我国房地产调控政策的有效性分析 (1)

摘要 (1)

Abstract (1)

目录 (2)

引言 (2)

（一）课题研究背景 (2)

（二）课题研究的目的及意义 (3)

（三）国内外研究综述 (3)

一、我国房地产市场调控现状分析 (4)

（一）我国房地产市场发展历程及现状 (4)

（二）我国房地产市场调控政策发展历程及现状 (5)

二、房地产市场调控政策的特殊性理论 (5)

（一）房地产市场中房地产价格增长性分析 (5)

1.房价上涨的影响因素分析 (5)

2.房价上涨过快过猛的危害 (6)

3.稳定房价的主要举措在于综合治理 (6)

（二）房地产市场政府调控的理论依据 (6)

三、我国房地产市场调控政策有效性分析 (7)

（一）我国房地产市场调控政策分析 (7)

1.政策调控手段分析 (7)

2.政策调控工具分析 (7)

（二）调控政策的有效性评价分析 (8)

1.调控政策实施的效果与效率 (8)

2.调控政策充足性及公平性评价 (8)

3.调控政策的协调性以及回应性评价 (9)

四、结束语： (9)

五、参考文献 (9)

六、致谢: (10)

引言

（一）课题研究背景

房地产行业跟人们的生活息息相关，因为他们生产的产品的特殊性以及对于经济的影响性。所以对于房地产行业的宏观调控也就是政府调控的重点。往往政

府对于房地产行业的调控是政策性的调控，他们通过制定一系列的货币以及利率等方面的政策来实现对房地产行业的实际调控。但是房地产的调控并不是一个简单的过程，虽然说从2004年以来，国家就已经针对房地产陆续出台了一系列的政策来进行调控。但是虽然国家下了很多的功夫进行房地产的调控，房地产行业的发展还是存在着很多的问题，这都在很大的程度上阻碍了我国经济的健康稳定发展。所以，在这样的背景之下，对我国房地产政策调控的有效性分析也就显得异常的重要。

（二）课题研究的目的及意义

1.课题研究的目的

本文主要对我国现今房地产行业价格的非理性增长以及在发展过程中存在的一些阻碍因素进行了分析，并且通过对国家采取的一些宏观调控的政策的特殊性理论进行了一定程度的分析，对国家采取的宏观调控政策有效性进行一定程度的评价，进而对我国房地产市场调控的政策以及效应提出建议。旨在为我国房地产行业的健康稳定发展提供条件。

2.课题研究的意义

房地产是我国经济发展的支柱性产业，对于我国国民经济的发展都有着巨大的促进作用。近些年来，国家为了促进房地产业快速、高效、健康的发展采取了一系列的调控措施。在这些调控措施中有市场方面的调控也有政策方面的调控，而其中政策的调控占到了主体的地位，因为房地产发展是一项经济性的活动，国家在调控中想要发挥巨大的调节作用，只有进行政策的调控，为其发展把控方向。而在本课题的研究中，主要对我国房地产政策调控的有效性进行了一定程度的分析，分析其中存在的问题和不足，从而进行相应对策的研究与采取。

（三）国内外研究综述

在国家对房地产的政策调控中，国内外的学者们都做了一系列的研究。罗昌龙在《房地产宏观管理》（1999）一书中针对房地产行业的宏观调控的体系进行了分析，然后分别对房地产行业的总量调控、财政措施调控以及金融措施调控等进行了研究。

徐滇庆在《泡沫经济与金融危机》（2000）一书中，主要针对世界各国在1999年前的房地产泡沫问题进行了阐述，并且对于泡沫经济发生的原因等进行了系统的研究，提出了政府政策调控的必要性；

林增杰在《房地产经济学》（2003）一书中主要从经济学的角度分析了房地产政策调控的内容，主要涉及到了国家的产业政策、实施的货币政策、财政政策以及各个时期的投资政策等，对这些政策对房地产行业发展的影响进行了深层次的分析，旨在指明我国房地产发展之路。

在对房地产调控政策研究中，国内外的学者不仅进行了一些理论的研究，还进行了实际建模方式的研究。季朗超在《非均衡的房地产市场》（2005）一书中主要从供求的角度去分析房地产的市场，并且在研究中运用了计量经济学的一些分析的工具，通过建立一些均衡模型来对房地产市场的发展进行了研究。探寻到我国房地产在发展的过程中非均衡运行的情况，产生这些问题的原因以及具体应

该如何去实现调节。

而盛松成则在《上海房地产市场发展周期与金融运行关系》（2005）一文中具体针对上海市的房地产市场发展进行了研究，确定了其发展周期与金融运行之间的关系，从而在文中指出政府应该运用综合的手段来进行房地产发展的调控。

除了定量的研究之外，对于房地产政策调控的必要性我国的学者也进行了一定的研究，董藩在《积极鼓励自主性住房消费》（2006）一文中明确指出，政府在房地产行业的发展中进行宏观调控的必要性，在调控的过程中政府需要整合各方面的手段来进行房地产的调控，这些手段包括土地的管理，税收的管理，利率的调节等等。

针对这一课题，除了我国的学者进行了一定程度的研究之外，外国的学者也进行了比较深入的研究。在2004年Mark Andrew 在一文中针对政策对房地产市场带来的影响进行了研究，在政策中主要涉及到了土地政策、地区的改造以及公共财政政策，并在研究的过程中还用模型分析的方法进行了这三种政策的比对，得出了政策对房地产行业发展的影响。

当然除此之外，国外学者还对这一课题进行了很多的研究，但是在本文中就不一一列举。通过上面的一些文献的搜集与总结我们可以看出，在对政府政策调控对房地产行业的影响研究中，主要从经济学的角度进行的分析。在经济因素方面主要涉及到了财政、货币以及市场等方面的调控。所以，在对房地产行业的政策调控中，政府应该做好立足点，切实的加强房地产调控的有效性。

一、我国房地产市场调控现状分析

（一）我国房地产市场发展历程及现状

在国外房地产事业发展的很早，而对于房地产的研究也比我们国家要早很多。我国房地产市场的发展是伴随着改革开放而来的，在改革开放刚刚被提出来的时候，邓小平同志就提出了这样的一个观点：房子是可以卖的。这其实就是房地产市场在我国理论的雏形。接着在1987年的时候，房地产市场这一概念才被真正的提出。

刚开始是时候我国的房地产市场发展缓慢，在初期虽然国家推出了一些鼓励发展的政策等，但是由于受到很多因素的影响，房地产市场一直处于萎靡的状态，并没有什么建设性的发展。直到到了1998年以后，我国的房地产市场才开始了自己辉煌的发展历程。

根据所搜集的数据显示，在我国从2001年开始我国的房地产行业就出现了发展过热的现象，当然这时候我国也就出台了一系列的措施对发展过热的情况进行调控，以保证其按照科学合理的发展轨迹发展。在对房地产行业的调控中，国家主要运用了政策的优势对其进行引导调控，先后运用了紧缩“地根”与“银根”的方式，也就是对土地管理的加强以及对货币信贷的加强等，遏制房地产发展过热现象。从2004年到2006年间，由于国家调控措施的采取，房地产行业投资等得到了一定程度的遏制，但是从2006年以后，我国的房价等又开始了上涨，到如今，房地产行业发展依旧迅速，并且还是呈现过热的趋势。

房地产调控政策分析

2016年房地产调控政策分析 2016新年伊始，楼市在各项信贷政策和税收政策调整中拉开去 库存大幕。 春节前后，楼市已经迎来三轮政策利好。2月2日，中国人民银行联合银监会首先送出“信贷大礼”，决定在不实施限购的城市对首 套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。 紧接着，2月17日，中国人民银行、住建部联合财政部发布通知，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。 2月19日，财政部、国家税务总局和住建部三部门发布《关于 调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（下称《通知》）， 对个人购买前两套住房给予降低契税优惠；对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。 来自部委的“政策包”密集出台，地方政府也纷纷跟进，甘肃、江西、山西、山东、安徽等多地都已出台楼市政策，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式加速去库存，市场环境上涨趋势明显。 但2016年930之后，为了抑制房价过快上涨，地产政策有了明 显转向，尤其是国庆假期19个城市连发限购限贷新政。 一、2016年房地产政策汇总 （一）利好政策

1、税费优惠政策 财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布通知，2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。 ①契税： 对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税;并且新政策不再区分普通和非普通住宅(房屋建筑面积是否超过144平方米)。 ②营业税： 个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。而此前政策仅对个人购买2年以上(含2年)的普通住房(单套建筑面积在144平方米以下)对外销售免征营业税。 2、鼓励租售并举 有关部门针对房屋租赁情况，给予补贴政策，鼓励机构投资者菜板库存房成为租赁市场房源，从而减少库存。2015年年底的中心经济事情会议明确指出，要成长住房租赁市场，鼓舞鼓励自然人和各种机构投资者采办库存商品房，成为租赁市场的房源供给者，鼓励以住房租赁为主营业务的专业化企业买房。 3、居住证新政

2005-2011年国家房地产调控政策

2005年国八条—— 2005年3月底，国务院出台的《关于切实稳定住房价格的通知》，即“国八条”要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见： 一、高度重视稳定住房价格； 二、切实负起稳定住房价格的责任； 三、大力调整住房供应结构； 四、严格控制被动性住房需求； 五、正确引导居民合理消费需求； 六、全面监测房地产市场运行； 七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施； 八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 2006年国六条—— 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施： 一、切实调整住房供应结构。 二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。 三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。 五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。 六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。 2009年国四条—— 国四条是指在 2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。 一、要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。 二、要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。 三、要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 2010年国十一条—— 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设 二、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率 三、加大差别化信贷政策执行力度，贷款首付款比例不得低于40%

房地产宏观调控政策汇总表.doc

房地产宏观调控政策（2001年-2007年） 时间政策要点 2001-5-31 《关于加强国有土地资产管理的 通知》（国发[2001]15号） 针对国有土地资产通过市场配置的比例不高， 透明度低；划拨土地大量非法入市，隐形交易； 随意减免地价等实际情况，从严格控制建设用 地供应总量、大力推进国有土地使用权招标拍 卖、加强土地使用权转让及地价管理等方面提 出了严格要求 2002-7-1 《招标拍卖挂牌出让国有土地使 用权规定》（国土资源部第11号 令） 提供了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的具 体操作方式，规定经营性用地出让必须实行招 标拍卖挂牌交易，禁止以协议方式出让 2003-7-30 《关于清理整顿各类开发区加强 建设用地管理的通知》（国办发 [2003]70号） 对各类开发区随意圈占大量耕地和违法出让、 转让土地的行为进行清理整顿 2003-8-1 （第21号）《协议出让国有土地 使用权规定》 对协议出让的行为进行具体规定，并对协议出 让最低价进行了规定 2003-9-2 《关于进一步加强与规范各类开 发区规划建设管理的通知》（建 规[2003]178号） 纠正开发区违反规划批准使用土地和项目建设 的行为 2003-9-24 《关于加强土地供应管理促进房 地产市场持续健康发展的通知》 （国土资发[2003]356号） 加强对房地产开发用地的调控，严格实行土地 供应的集中管理，控制土地供应总量，控制高 档商品房的土地供应 2004-3-31 《关于继续开展经营性土地使用 权招标拍卖挂牌出让情况执法监 察工作的通知》（国土资发 [2004]71号） 针对各地在经营性土地使用权出让中规避招标 拍卖挂牌或仍采取协议方式出让和划拨的问 题，发出最后通谍，要求：在2004-8-31后， 不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让 经营性土地使用权。 2004-10-21 《关于深化改革严格土地管理的 决定》（国发［2004］28号） 决定实施最严格的土地管理制度，在严格土地 执法、加强规划管理、保障农民权益、促进集 约用地、健全责任制度等方面，作出了全面系 统的规定 2005-3-26 《关于切实稳定住房价格的通 知》（国办发明电[2005]8号） 要求抓紧清理闲置土地，促进存量土地的合理 利用，提高土地实际供应总量和利用效率。对 已经批准但长期闲置的住宅建设用地，要严格 按有关规定收回土地使用权或采取其他措施进 行处置 2005-5-9 《关于做好稳定住房价格工作意 见的通知》（国办发[2005]26号） 要求严格土地转让管理，对不符合法律规定条 件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制 止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清 理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法 律规定，对超过出让合同约定的动工开发期满 1-未动工开发的，征收土地闲置费；满2-未动 工开发的，无偿收回土地使用权 2006-4-19 《国有土地使用权出让合同补充 协议》示范文本（试行）的通知 （国土资发〔2006〕83号） 要求出让人和受让人应就建筑工程完工期、投 资总额、容积率、土地闲置情形作出具体约定

2003~2013国家房地产调控政策汇总

2003年-2013年中国房地产调控政策一览【摘要】完善稳定房价，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管，一直都是中国房地产调控的核心宗旨。 2003年(1项政策) 2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业; ——《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。 2004年(2项政策) 2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始 ——国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。 2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率 ——中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。 2005年(6项政策) 2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面 ——央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。 2005年3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节 ——财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。 2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条) 国务院出台八点意见稳定房价， 一是高度重视稳定住房价格， 二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。 三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设; 四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量; 五是正确引导居民合理消费需求; 六是全面监测房地产市场运行; 七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施; 八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查; 2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条)

1993年-2010年我国对房地产宏观调控的五大阶段

我国对房地产的宏观调控的五大阶段 我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23 号文件、18号文件等。透过历年的房地产宏观调控政策，我们不妨做个清晰的研判。 第一阶段 1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控 时间：1993-1996年 现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地， 房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。 对策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。 效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到 遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经 过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。 问题：此次调控给房地产业一记重创。“国16条”一出，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼。后经统计，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。泡沫破裂后，海南等地房地产市场元气大伤，进入持续数年的低谷期。

近几年房地产调控政策回顾与特点分析

近几年房地产调控政策回顾与特点分析 一、近几年房地产调控政策回顾 1、2007年 调控特点：限外限贷，抑制房地产价格过快上涨 调控对象：外资房地产企业、投资投机性需求 2007年年初，楼市走出一波上攻行情，由此引发了新一轮的调控。 3月，商务部发布《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》，明确提出严格限制外商投资房地产。同月，央行开始当年首次加息（全年加息6次，上调存款准备金率10次），房企融资成本逐渐增大。 信贷成本的增加并没有阻挡房价上涨的脚步，地王纪录频频被刷新。为了进一步遏制房价上涨，9月27日，央行与银监会联合发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，俗称359号文，要求第二套住房首付不得低于40%，利率同时提高10%。随后的12月，央行、银监会又发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”，改变了359号文对购买第二套房一刀切的做法，保护了有改善性置业需求的消费者。359号文显著抑制了投资需求，而不断加息也大大削弱了市场购买力。国房景气指数在2007年11月达到高点后掉头向下，直到一年半之后才开始反弹。 国家发改委和商务部于2007年11月联合颁布《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，自12月1日起施行。指导目录对外商投资房地产业限制范围有所扩大，继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设”从2004年版《目录》的鼓励投资类别中删除。 政策特点简析 2007年的调控政策是在房地产市场迎来新一轮量价齐升的背景下出台的，有限制外商投资房地产和限制二套房贷两个主题。 其中，对外资投资房地产的范围限制更多的是出于产业安全的考虑，在国内

国家房地产调控政策实施效果及存在的问题调研

国家房地产调控政策实施效果及存在的问题调 研 文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-

2015—2016学年第二学期南昌航空大学科技学院 《毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论》实践教学作业国家房地产调控政策实施效果及存在 的问题调研 姓名： 班级： 1483032 指导教师：王锦明 调研时间： 2016年7月 调研地点：上海市浦东新区祝桥镇 国家房地产调控政策实施效果及存在的问题调研此次调查由我在2016年7月份在上海市浦东新区祝桥镇通过网上上海市规划和国土资源管理局以及周边房地产项目披露的相关资料进行查阅分析，为了解我国房地产调控政策实施效果及存在问题，现将此次实践活动的有关情况报告如下。 基本情况 我国房地产业起步晚,从1998年国务院出台了《关于进一步深化住房制度改革,加快住房建设的通知》起,才真正进入了房地产商品化时代。从1998年到现在仅有11年时间,房地产市场发育很不成熟。我国正处于城市化、工业化高速发展的时期,城市化、工业化必然会带动房地产市场的快速发展,使房地产业成为国民经济的重要组成部分。正是由于房地产

市场起步晚、不成熟,因而出现了大量问题,引发了国家对房地产市场的宏观调控。 政策回顾 我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23号文件、18号文件等。 1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控 现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地，房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。 对策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。 效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。

关于2016年房地产调控政策的分析

关于2016年房地产调控政策的分析 针对近期部分一线城市房价暴涨的问题，政协委员认为房地产应该落实分类调控、分地施策的方法。下面看下2016年房地产调控政策分析详细内容。 目前房地产调控因城施政的方向非常明确，从全局来看，中国应该支持房地产业的发展，而且房地产去库存也是主要任务。但是，个别房价上涨过快城市也应出台政策，抑制房价过快上涨。 2016新年伊始，楼市在各项信贷政策和税收政策调整中拉开去库存大幕。 春节前后，楼市已经迎来三轮政策利好。2月2日，中国人民银行联合银监会首先送出“信贷大礼”，决定在不实施限购的城市对首套房首付比例最低降至两成，二套房首付比例最低可付三成。 紧接着，2月17日，中国人民银行、住建部联合财政部发布通知，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。 2月19日，财政部、国家税务总局和住建部三部门发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（下称《通知》），对个人购买前两套住房给予降低契税优惠；对个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。 来自部委的“政策包”密集出台，地方政府也纷纷跟进，甘肃、江西、山西、山东、安徽等多地都已出台楼市政策，采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式加速去库存。 “房地产是个区域性很强的市场，和工业企业的‘去产能’有所不同，是一种结构性市场，各地差异化很严重。”住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌告诉《中国新闻周刊》，各地应该根据中央的意图，因地制宜，“一城一策，如果这些税费优惠政策能落实，加上金融部门的支持，对去库存应该会有很好的推动作用。但最终效果如何，还有待观察市场氛围和政策的落实程度，但不太可能出现强烈的市场反转。” 政策松绑寻找新平衡 这次调整不仅取消了普通住宅和非普通住宅的区别，并且对于改善型、二套购房的群体也实行减税政策，优惠幅度几乎创下历史之最。更多相关房地产行业分析内容请咨询中国报告大厅发布的《2016-2021年中国武汉房地产产业运行态势及投资战略研究报告》。 此次调整选择了契税和营业税的双降，也即购买环节和出售环节同时降税。 契税方面，新的调整意味着，原来购买首套住房，分别要交1%、1.5%、3%的契税，即90平方米以下普通住房是1%，90平方米以上普通住房是1.5%，非普通住房是3%。新政之后，90平方米以下的普通住宅契税额不变，其他最多只交1.5%。

我国房地产宏观调控政策分析及政策建议

我国房地产调控政策概述 这些年，为了保证房地产市场的健康发展，政府相继出台了大量的调控政策，“国六条”、“国八条”、“国十条”等不断出现。但是每次调控之后，市场并没有取得预期的效果，调控政策很快被市场消化，反而是房价越涨越高。于是，我国的房地产市场陷入了一种“调控——观望——反弹——更高——再调——再高”的恶性循环。 2003年，我国房地产市场开始迅速发展，同时房价也出现过快增长。随之2004年国务院出台《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，要求二套房首付款比例不低于40%。此次重点是从信贷方向进行调控，政策颁布之后，部分地区如上海房价出现明显下降；但是其他地区房价仍继续大幅上涨。为此，2005年国务院先后发布《关于切实稳定住房价格的通知》和《关于做好稳定住房价格工作的意见》，对个人购房不足2年转让的行为，按销售收入全额征收营业税。虽然此次调控起到了一定的抑制作用，但是全国的房价仍旧高速上涨。 2006年国务院发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，要求新开工商品房90平方米以下面积占总面积的70%以上。此次调控重点开始转向住房供给结构，但是全国商品房价格继续上涨，但涨幅相对平稳。2007年国务院出台《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》和《关于加大闲置土地处置力度的通知》等措施，继续强化房地产信贷和土地调控。当年市场房价出现暴涨，地王频频出现，但是之后2008年全国房价出现明显下跌。随后，全球金融危机开始蔓延，我国房地产市场开始萎靡，2008年国务院出台《关于促进房地产市场健康发展若干意见》，房地产政策由抑制转变为刺激，实施了一系列优惠和刺激政策，如放松二套房贷等。于是2009年起我国楼市逐渐复苏，之后房价再次快速上涨。2009年国务院发布《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。虽然政策调控在短期内造成市场观望，二手房成交量出现下降，但是2010年春节前后房地产市场迅速恢复，房价再次暴涨。2010年国务院更是频繁出台各种政策，先后出台了《关于促进房地产市场健康平稳发展的通知》、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等，在信贷、税收、土地等多方面实施更加严厉的政策。调控之后，我国房价增幅开始缓慢回落，投机现象得到很大的遏制，但是房价上涨势头依旧没有停止。 通过分析对比2003年以来我国房地产调控政策，可以发现，虽然每次调控的方向和重点不同，但是总体上我国调控房地产主要集中在信贷、税收、土地、住房保障等几个方面。可以说基本上已经把握住了房地产业发展的几个关键领域。从几次调控的措施和效果来看，每次的调控都在一定程度上产生了积极的效果。但是面对房价依旧持续升高的现实，我国房地产调控依旧存在很多问题。 我国房地产宏观调控政策分析 目前我国房地产调控存在的问题主要表现在以下几个方面：首先，房价上涨受到宏观经济形势的影响，宏观经济政策能够影响到房价走势，而我国当前房地产调控政策很多与宏观经济政策相冲突，抵消了调控的效果。其次，目前我国的住房调控机制不健全，缺乏统一、协调的调控机制，缺乏长效机制和应急机制，很难及时抑制房价不稳定因素。再次，住房调

国家对房地产宏观调控的四个阶段

至2003年以来，中国房地产宏观调控全面展开，相关部门从多个方面共同努力，采取一系列调控房地产市场的政策。政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策，也有经济政策和行政措施，并且在不同时期呈现出不同的特点。具体归纳为以下四个阶段： （一）严控房地产信贷、严格土地供给阶段（2003.2～2005.2） 2003年全国房地产开发投资额同比继续增长了30.6%，商品房屋竣工面积为3.95亿平方米，销售面积为3.22亿平方米，商品房销售率达到82%，房地产市场供销两旺。针对房地产市场的过热现象，国家出台了一系列调控措施，其政策重点是围绕房地产开发商的资金问题和土地问题展开，具体包括严控信贷，提高项目自有资本金要求，从而提高行业进入门槛;整顿清理土地市场，彻查开发区与大型项目，完善各项土地制度，严格控制土地供给总量；土地交易实行招、挂、拍，杜绝协议出让土地。其目标在于调控住房供给总量，促进房地产市场持续健康发展，使投资和供应的增长速度适度下降，改变固定资产投资过热的状况，抑制房价上涨的势头。总的来说，此次宏观调控基本达到了严格控制土地供给总量的目标，但明显存在时滞效应。在宏观调控政策出台后一段时间，住宅供给总量增速开始回落，调控效果逐渐显现。 （二）重点抑制房地产价格阶段（2005.3～2006.4） 根据前面的分析，第一阶段的房地产宏观调控在加强土地供给管理的同时带来了房地产价格飞涨的新问题。2005年的两会上，温家宝总理第一次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格的深切忧虑，这是房地产市场宏观调控进入一个新的阶段的标志。随后，国家出台了一系列调控措施抑制房地产价格上涨，其政策重点是围绕打击供给环节和消费环节的炒作行为展开，政府主要从提高房贷门槛、提高房地产投资成本和降低房地产投资收益的角度着手抑制房价过快上涨，调控住房需求总量。具体包括：提高购房首付比例和贷款利率、限制期房转让、提高住房交易税等。调控政策要求地方政府及相关部门正确引导居民合理消费预期，将房地产市场引入理性发展的轨道，特别提出打击土地炒作;利用税收政策，打击投机性购房等房地产交易行为。本阶段政策推出初期，中国房地产价格继续快速上涨。这种状况一直持续到2006年下半年，控制需求总量的政策效应开始显露，上海等标志性城市的房价出现增长趋缓甚至下降，宏观调控取得了一定的成果。 （三）全面治理房地产市场阶段（2006.5～2008.8） 2006年以来，中国部分城市房地产价格出现“报复性上涨”，被暂时压抑的房地产需求开始反弹。2006年5月17日温家宝主持召开国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施（国六条），新的房地产宏观调控由此拉开序幕。本阶段房地产宏观调控的政策重点是围绕部分地区房价过高、房地产市场结构性矛盾突出等问题展开，主要目的在于抑制房价过快上涨，调控住房结构，促进房地产市场稳定健康发展。与以前的调控政策相比，本次宏观调控政策有了很大的改进，政府主要通过市场化的手段来调控房地产供求结构。具体包括：通过信贷政策和税收政策等来抑制房价上涨，同时引导住房需求结构调整;通过调节住房供给结构，增加小户型供给比例，来降低当套住房的价格，以缓解住房价格的上涨导致的中等收入阶层住房问题；通过住房分类供应机制，兴建廉租房和经济适用房来解决中低收入家庭及低收入住房困难家庭的住房问题。

中国历年房地产调控政策(1978年-2013年)

历年房地产调控政策一览表 1978－1983年 政策目标：修改十年规划指标，调整、改革、整顿； 政策内容：允许私人建房，城市居民可以自购自建。开始住房制度改革；调整产业结构，下放管理权； 1984年 政策目标：发展房地产业； 政策内容：发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点； 1985－1987年 政策目标：防止盲目发展商品住宅； 政策内容：加强商品房住宅计划管理，公有住房补贴出售； 1988年 政策目标：扩大房地产业发展，实现住房制度改革 政策内容：修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革；房地产市场； 1989年 政策目标：加强房地产市场管理； 政策内容：发布《关于加强房地产市场管理的通知》，规范市场行为，整顿市场秩序；压缩固定资产规模，紧缩银根； 1990年 政策目标：加强治理整顿；推进土地使用制度改革； 政策内容：治理整顿，大规模清理在建项目；颁布深化企业经营机制改革的通知；紧缩银根；发布《土地管理法实施条例》； 1991年 政策目标：规范产地产业发展：深化住房制度改革； 政策内容：治理整顿；房地产市场建设全面起步；房改开始在全国范围内全面推行； 1992年 政策目标：加快房地产业发展； 政策内容：引进外资；宣布“治理整顿”结束；房地产价格；扩大市场调控范围；下放权力；发放开发消费贷款； 1993年 政策目标：理顺房地产业，促进房地产业健康发展； 政策内容：开始进行宏观调整；控制投资规模，调整投资结构，规范市场行为，调节房地产经营收益。发布《关于加强房地产市场宏观管理，促进房地产业健康持续发展的意见》和《关于开展房地产开发经营机构全面检查的通知》； 1994年 政策目标：加强宏观调控，深化住房制度改革；

国家房地产调控政策实施效果及存在的问题调研

2015—2016学年第二学期南昌航空大学科技学院 《毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论》实践教学作业国家房地产调控政策实施效果及存在 的问题调研 姓名： 班级：1483032 指导教师：王锦明 调研时间：2016年7月 调研地点：上海市浦东新区祝桥镇 国家房地产调控政策实施效果及存在 的问题调研 此次调查由我在2016年7月份在上海市浦东新区祝桥镇通过网上上海市规划和国土资源管理局以及周边房地产项目披露的相关资料进行查阅分析，为了解我国房地产调控政策实施效果及存在问题，现将此次实践活动的有关情况报告如下。 基本情况 我国房地产业起步晚,从1998年国务院出台了《关于进一步深化住房制度改革,加快住房建设的通知》起,才真正进入了房地产商品化时代。从1998年到现在仅有11年时间,房地产市场发育很不成熟。我国正处于城市化、工业化高速发展的时期,城市化、工业化必然会带动房地产市场的快速发展,使房地产业成为国民经济的重要组成部分。正是由于房地产市场起步晚、不成熟,因而出现了大量问题,引发了国家对房地产市场的宏观调控。

政策回顾 我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23号文件、18号文件等。 1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控 现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒钢材、炒项目为主的房地产市场异常活跃，尤其是海南、广西北海等地，房地产开发过热，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。 对策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。 效果：随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。 问题：此次调控给房地产业一记重创。“国16条”一出，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下遍地烂尾楼。后经统计，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。泡沫破裂后，海南等地房地产市场元气大伤，进入持续数年的低谷期。 1998-2002年：促进住宅业成为新的经济增长点，核心是房改 现状：1997年亚洲金融危机爆发后，我国经济开始出现“通货紧缩”，房地产市场也随之进入低潮。 对策：为刺激消费、拉动内需，1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件)，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。 效果：随着各项政策措施贯彻落实，大大激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。 问题：这一时期存在住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱等问题。为打击“囤地”、“倒地”现象，规范土地交易市场《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，全国范围内“商业、旅游、娱乐和商品住宅用地等各类

我国房地产市场调控的难点与对策(正文)教学文案

我国房地产市场调控的难点与对策 1.引言 上世纪九十年代，我国进行房改，由以前国家福利分房，到由国民自行购买住房。 以住宅为主的中国城市房地产市场不断发展,由此，带动我国房地产业快速发展，成为拉动内需、推动经济增长的重要支柱产业之一。同时，房价呈不断上升的态势，又远远超出了普通民众的承受能力。与此同时,“市场杠杆”调节作用的失灵也日益显现,我国房地产市场面临的一些问题亟待解决。美国次贷危机的爆发在给我国房地产市场带来冲击的同时也敲响了警钟。因此,深入研究我国房地产市场宏观调控措施,以期促进我国房地产市场的持续健康发展,是一个重大而现实的课题。本文就我国房地产市场调控的难点与对策做出相应的分析与探讨。 2.房地产市场调控的难点 2.1目前房地产市场现状 (一)房价过高是房地产的最根本问题，近几年,房地产的需求一直处于旺盛状态。特别是有很多人把房产作为投资项目,进行投机买卖,房产价格一直处于相对高位。根据最新美国行业统计资料,国际上房地产利润率一般维持在5%左右,高的有6-8%,而中国房地产的利润率高达30-40%，甚至更高。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍,而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10-20倍。像这样的情况,如果不给予调控,广大居民的住房困难就难以解决。(二)相关配套机制及政策不健全目前,与房地产相关的金融、税收等配套机制和政策还不健全,房地产融资、抵押贷款渠道单一且不畅通,房地产税费种类繁多,且存在不合理的方面和环节,既不利于市场。房地产调控就成了国家重要的方向和目标，让普通民众能买得起房，让普通民众“居有其所”。但随着国家的调控“国*条”政策的不断出台，让大家感觉到“房地产调控”难，为什么“房地产调控”就那么难喃？ 2.2我国城镇化发展带来的刚性需求 最近五年我国城镇化率：2008年，我国城镇化率45.68% ；2009年，我国城镇化率已达46.59%；2010年，我国城镇化率已经升至49.7%；2011年，我国城镇化率已经达到51.27%；2012年中国城镇化率达到52.57%。最近五年我国商品房销售量：2008年，6.21亿平方米；2009年，9.37亿平方米；2010年，10.43亿平方米；2011年，10.99亿平方米；2012年，11.13亿平方米。 2010至2012年，全国农业人口落户城镇的数量为2505万人，平均每年达835万的农民进城，同时还有很大一部分虽然进城了，但并没有落户城市的，所以住房刚性需求旺盛，所以调控难度非常大。根据发达国家的城市化经验，城市化率在30%～70%期间是加速城市化的时期。我国未来的城镇化率应该是70%左右，即目前农村居民人数将由6.2亿人减少到4亿人左右，需要转移的农村居民人数达2亿2000万人（按2012年全国13.54亿人口来计算）。解决2亿2000多万人的住房问题，对房地产市场的发展带来了刚性需求。我国城镇化发展给房地产市场带来了巨大的发展机遇，同时也给“房地产调控”增加了很大的难度。 2.3地方政府“土地财政” 地方政府对土地财政的依赖，使得房价越高，土地价格越高。而土地价格越高，地方政府用于城市基础设施的钱就更多。我车现行的土地批租制度使卖地成为地方政府财政收入的重要来源。不少地方政府土地财政收入占了地方政府收入的30%以上，有的甚至达到50%以上，曾经报纸上还报道过有一个贫困县有一年的土地财政收入占了地方政府收入的90%以上。地方政府乐见房价的上升，具有推高土地价格的利益驱动。由此也必然导致地方政府在执行中央制订的房地产宏观调控政策上不积极，大打折扣，甚至是“上有政策，下有对策”使房地

房地产调控政策一览

1998年住房分配货币化——1998年7月3日，国发(1998)23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》——1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化 点评：对城镇居民生活产生巨大影响的住房暴涨序幕正式拉开，主要角色陆续到位——虚伪的相关政府部门、贪婪的开发商、精明的投机客、朴实的自住购房者。 2001年刺激消费繁荣房地产市场——4月19日，关于对消化空置商品房有关税费政策的通知：为消化积压空置商品房，促进房地产市场的健康发展，积极防范金融风险，经国务院批准，《财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》规定：.................... 点评：只要出台政策，名头都很动听！地产商小弟有困难，政府大哥当然两肋插刀、义不容辞；兄弟情深，可见一斑；到底是什么维护了这段感情，现在大家已然明了 2002年土地使用权转让规定,规范土地市场.——2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。 此前，北京市近90%的土地是通过协议方式转让的，11号令的颁布，被业界称为"新一轮土地革命"的开始。土地市场开始了从划拨、协议“暗箱操作”走向招拍挂“阳光操作”的“乾坤大挪移”。 点评：暗箱操作似乎并未被“挪移”，但土地却获得了一个身价倍增的极佳途径：拍卖——价高者得！明确告之普通百姓：没钱你就别想使用土地！土地财政这块肥肉已经递到了政府嘴边！作为土地的唯一供应者，政府想要多吃肉，只能限制供应土地，伺机拉高地价！政府作为商人会很合格！ 2003年4月121号文件拉响宏观调控警报 中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。 点评：中国从来不缺少规定，却从来缺少执行！各种规定在聪明的执行者面前均化为无形。 2003年8月国务院明确将房地产业作为国民经济的支出产业 点评：中国是世界上极少数把房地产作为支柱产业的国家之一，开发商从此有了坚实的依靠，现在来看，国之误、民之哀！ 2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（又称18号文件），将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。 点评：开发商的又一尚方宝剑，限制开发商的行为就是与中央对着干！上面红字部分是谎言。

我国房地产经济发展的政策

现代经济信息 近年来我国房地产经济高速发展，房价越涨越高，房地产市场难免失调。国家对房地产市场进行了调控，曾出台了“国十条”、“9.29新政”、“新国八条“等政策，但并没有对市场起到很可观的调控作用，反而地价房价不断飙升，居高难下。一直以来我们陷入了“调控之后，反弹，飙升的更快更高，再调控“的恶性循环。 一、房地产经济发展调控政策的概述 自2003年开始，国家对房地产的调控主要从信贷方向入手，2003年国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确指出房地产行业是国民经济的支柱产业。当时房地产市场供求都很旺盛，房地产经济的发展逐渐失控。 2004年国务院出台《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，指出第二套房的首付比例不低于40%。 2005年房价仍然攀升，央行宣布取消房贷优惠政策，并将部分地区个人房贷首付的比例从20%上调到30%，同年“国八条”出台，“政策”要求个人购房不足两年转让的行为，按照销售收入的全额征收营业税，还涉及了政府负责机制的建立、合理性住房需求的引导等内容。这两次调控都对房价的持续高涨起到了一定的抑制作用。但是各地的房价仍持续上涨。 2006年，北上广等一线城市的房价出现了更加猛烈的飙升。4月份央行上调了房贷基准利率，希望可以抑制投资过热的现象。当年“国六条”出台，被视为新一轮的房地产经济调控的开端。 2007年继续强化房地产信贷和土地的调控问题。 2009年以来，对个人住房转让营业税，信贷、土地等多方面进行调控，短期内我国房地产行业的投机现象得到了很大遏制，房价也增长缓慢，但并没有停止增涨。 几年来，中央对房地产经济的调控从未间断过，而且调控政策也分为鼓励型和抑制型两种，为的是适应宏观的经济环境。 国际金融危机的爆发，全球的央行不约而同的纷纷降低利息率。房地产行业是我国的支柱性产业，在一系列政策的支持下，再次被唤醒。房产投资商卷土重来，非理性的购房需求让整个市场再度陷入疯狂。2009年国务院出台了“国四条”，再度采用抑制型的政策，打击投资投机性购房的行为，加大了差异化信贷政策的执行力度。但是投机的行为并没有因此受到冲击，反而愈演愈烈，房价越调越高。 2010年，国务院颁布了“国十条”，即《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，强调“坚决一直不合理住房需求，并抛出了限贷和限购两枚重磅炸弹”。不久，国家决心大规模建设保障性住房，在2011年国开工保障性住房建设1000万套，这让我们看到了国家的决心和诚意，对未来的住房充满了希望。 2011年“新国八条”出台，政策仍然采取立体化调控手段，上海市和重庆市率先进行试点。2012年，国家加强了住房信息系统联网的建设。 建业地产股份有限公司的执行董事胡葆森曾评价了10年来国家房地产的调整政策，他认为这些年房地产的调控收到了预期的效果，限贷和限购等措施力度到位，全国的房价的过快上涨速度得到了有效的控制。房地产市场结构出现了明显的改变，保障性住房的大面积开工建设无疑对抑制房价的过快上涨起到了根本性的抑制作用。 不难看出，我国对房地产市场的调控从未放松，并关注不同的方向和重点，采用信贷、税收、住房保障等多方面的手段，掌握住了房地产经济发展的关键。多次调控政策实施后都取得了一定的积极效果，但是房价仍持续上涨的局面还是没有彻底被扭转。 2013年第一次国务院常务会议，确定了加强房地产市场调控的政策措施，即“国五条”，主要包括完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等5个方面的内容。专家指出，此次政策的出台“不是为了解决新问题，而是对房价上涨过快的城市加强制度的执行和管理，有针对性的稳定市场”。 二、我国房地产经济发展调控政策中存在的问题分析 我国房地产调控政策不断出台，但却无法真正彻底的改变房地产市场混乱无序的局面，主要存在以下几个方面的问题： 1.房地产调控政策与宏观经济政策相冲突，无法收到理想的调控效果 房价的变动受宏观经济政策的影响，宽松的货币政策加速了货币供应量和信贷规模的增长，随之而来的就是房价的上涨。房地产调控政策大多与宏观经济政策相矛盾，当市场利率较低时，更多的房地产投资商可以较为充足的信贷资金，各地不断进行房地产的开发，与此同时货币的发行量巨大，导致通货膨胀，房地产市场也受到刺激，房价大幅上涨。房地产经济发展也直接受到了宏观经济政策的影响，无法收到很好的调控效果。 银行存款准备金率下调，就会引起货币供应量和信贷规模的增长，对房地产市场也就会造成影响。 2.房地产调控机制不健全，无法有效抑制房价的不稳定性 我国房地产经济调控的机制不统一，不健全，缺乏长效和应急机制，致使房价的不稳定因素无法得到有效抑制。 首先，房地产调控机制的不健全，会导致很多部门在实施政策时不能及时协调统一。加之国家的调控政策多，变动频繁，包括税收、土地、信贷等多方面内容，一定要保证各政策间的一致性。其次，有些地方部门管理混乱，执行不力，在制定相应制度时无法与政策间保持承接，不规范，较随意。这些问题会造成我国房地产调控政策都混乱不清。目前我国各地的调控政策无法统一管理，采取方法也较单一，市场监管不严格，居民的合法住房权益也得不到保障，影响调控效果。最后，对房地产市场突发事件不能及时作出应对，缺乏应急机制，无法控制不稳定性因素。 3.房地产调控政策落实不到位，限制了调控作用 房地产调控政策在地方部门落实不到位，“保障性安居工程”的 我国房地产经济发展的政策分析 赵一多 包头市住房公积金管理中心 摘要：近年来我国房地产经济的发展迅速，对国民经济平衡的冲击很大，房地产的价格也一直居高难下。目前房地产行业的发展受到国家一系列政策调控的影响，主要是行政限购政策和差异化信贷政策。本文主要是对我国房地产调控政策进行了概述，接着对我国目前房地产经济发展的政策中存在的问题进行分析，并提出了一些政策建议。 关键词：房地产；经济发展；政策分析 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0456-02 456