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中小型房地产企业发展案例分析

中小型房地产企业发展案例分析
中小型房地产企业发展案例分析

中小型房地产企业发展案例分析

摘要:中小房地产企业的发展问题在我国具有重要的现实意义。在借鉴其他中小房地产企业发展经验的基础上,结合企业的实际情况,对公司的生存现状和发展前景进行较为全面的分析研究...

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陕西益兴实业发展公司系陕西省第一建筑工程公司全额投资创办的具有房地产三级开发资质企业。注册资金:壹仟玖佰玖拾捌万元,流动资金6000万,现有职工116人,其中具有高中级专业技术职称的各类技术人员有39人。自1993年成立以来,为省建一公司盘活土地资源36.3亩。盘活资产6200万元;为省建一公司代建职工集资建房、经济适用房项目18个,建筑面积15万平方米,投资额2.5亿元。

一、企业发展环境分析

1.宏观环境分析

现阶段西安市注册登记的房地产开发公司已达2000余家,其中有实力的不过百家,具有规模的也就数家而已。更有甚者,注册登记房地产开发公司资本不过100万元,如此状况,何谈经营房地产或城市运营。西安房地产市场已经迈入一个比品牌、拼实力的战国时代。房地产的建设开发已经完全脱离建筑本身。在西安,以品牌价值11.03亿元的紫薇地产和品牌价值4.18亿元的西部电子为代表的本地品牌分别引领着西安消费型地产和动力型地产的最新发展,而随着以广厦集团、上海绿地、珠江实业等为代表的外埠品牌的挺入,西安房地产市场正打破原有格局,面临重新洗牌。大浪淘沙,谁能经受住残酷的市场洗刷,真正以建设西安、开发西安为己任,谁便是最成功的城市运营商。据统计,2006年,陕西省房地产开发投资297.94亿元,比上年增长28.9%。

2.微观环境分析

? ? 纵观西安的土地利用和房地产的整体开放情况,主要表现在以下几个方面:城墙以内几乎已无土地出让;二环内已挂牌土地日渐稀少,并且几乎都是50亩以内的小块土地;出让土地多集中于高新、曲江、城北三个地产主力板块,城东、城西挂牌土地相对较少;二环内外,超过100亩的地块已经缺少,而超过200亩、 300亩的地块更是非常稀少。从近几年西安房地产发展的情况来看,日前西安二环内外乃至一环以外区域,土地供应显然已远不能满足市场的需求,西安九宫格局的规划和西安城区版图的日益扩大,以及西安每年新增超过100万平方米的市场消化量,无疑将推动西安地产开发向三环进发,高新、城南、曲江组成的西安南线板块和城东板块甚至会向三环以外扩张,三环内外从而被开辟成为继西安二环内外的第二主力战区。

3.市场发展情况和相关政策对企业的影响

(1)由于政府宏观调控的影响,企业要对开发项目进行重新规划。

由于限制单套面积等政策的影响,企业原有计划开发大户型或者别墅住宅的项目必须重新定位,日前在办理施工许可证的开发商,需要重做设计,而这就要重做调研,再加上重新设计、审批和地基处理时间,至少也要在半年后才能拿到预售证,房地产商的楼盘上市就会相应的

延缓。由于上市期的延缓,政策会对房市产生多大的影响也就不容易在短期预见到。房地产商的市场风险明显加大,对政策的估计有可能产生偏差,给企业造成经济损失。

(2)外来房地产开发商增多,市场竞争环境将更加激烈。

从西安房地产市场的格局来看,在大盘开发的所有开发商之中,来自外埠的地产巨头多达8个,并且,在2005年以后新增的10个大盘之中,由外埠地产巨头引领开发的大盘就占了8个。到目前为至西安房地产市场已经吸引了中海、金地、和黄、绿地、大华、万达、富力、珠江投资等不少国内知名地产商来投资,而他们所开发的中海华庭、富力城、逸翠园、珠江新城等楼盘为不少购房者青睐。

? ? 以前进入西安房地产市场的外来开发商几乎全是一线城市的大牌开发公司,但是现在中型规模的开发商也对西安房地产市场虎视耽耽,如重庆协信控股(集团)有限公司、广州雅居乐房地产开发有限公司、河南鑫苑置业有限公司等开发商。这主要因为随着中国各大城市房地产开发的程度已趋于饱和,中型房地产企业无法在过热城市,房地产巨头云集的市场上获得最大利润,占有市场优势。于是选择西安这样的房地产市场竞争环境相对平缓的城市投资,能够在小范围内突显自身的优势。这些新的竞争者,给西安现有的房地产企业带来了一定的威胁。是中小房地产商不得不关注的强有力的竞争对手。

二、陕西益兴实业发展公司发展优势分析

陕西益兴实业发展公司是陕西省第一建筑工程公司全额投资的房地产开发企业,依托陕西省第一建筑工程公司的各类资源优势,公司自有土地就有370亩,目前开发的不到五分之一,应该说在房地产市场的发展还是大有前景的。

? ?(1)省建一公司是具有国家一级总承包资质的建筑施工企业,具有各方面的管理制度、设备及人力资源等优势。

? ?(2)目前,陕西省第一建筑工程公司在完成产值和企业信誉等方面在陕西省建筑行业中也是名列前茅。尤其是在过去几年中,通过规范管理,提升企业文化理念和优化资源整合,减员增效,企业资金链方面得到明显改善。具有投资房地产开发的资金投入能力。

? ?(3)陕西益兴实业发展公司开发实施的项目的施工企业均由陕西省第一建筑工程公司来完成,具有可靠施工质量和完善的竣工后的回访服务体系,满足了用户对房屋质量要求,通过陕西省第一建筑工程公司建立的社会信誉,公司所实施的项目在施工质量上得到了有力的保障。

? ?(4)陕西益兴实业发展公司自成立以来,一直从事陕西省第一建筑工程公司职工全额集资住宅楼和经济适用房的建设,积累了不少的项目管理经验。通过省建一公司大兴路绿色环保小区的建设,积累了开发和建设群体项目的管理经验。

? ?(5)通过整合和盘活陕西省第一建筑工程公司的现有土地资源,不但给企业带来了一定的经济效益,而且给房地产开发奠定了基础。

? ?(6)可以利用盘活土地资源的资金和陕西省第一建筑工程公司投入的资金,继续购买房地产开发用地,使本企业向良性循环方面发展,具有一定的发展潜力。

? ?(7)通过多年来的住宅楼的建设项目的实施,和土地、城建、规划等部门建立了良好的合作关系,为今后的发展铺平了道路。

? ?(8)通过内引外联,具有承接各方面房地产开发项目的能力。

? ? 虽然,在现阶段条件下,陕西益兴实业发展公司有了明显的发展,但在项目实施过程中还存在一定的困难。

三、当前企业发展的困难

(1)在经济适用房建设中,由于各方面涨价等因素造成项目建设成本增加。

? ?(2)国家的经济适用房政策的改变,在项目开发中房型和户均建筑面积受国家政策的限制,只能建设一些中小户型的商品房,不能满足各方面消费人群。

(3)国有土地实行招牌挂拍卖形式,无形地使购买土地费用增加,不利于公司的开发建设。

(4)市政基础设施配套不完善,无形给建设项目实施增加了困难。

(5)城建规划部门的各项经济指标,提高了房地产的建设成本。

四、企业今后发展的思路

(1)加快建设公司边家村太白路改造小区一期的建设速度,使太白路绿色环保小区尽快交付使用,通过缩短建设周期,挖掘房地产开发的利润空间。

(2)尽快启动太白路改造小区二期商品房项目,尽早回收项目开发投入。

(3)加快商品房电子工业园综合楼项目的资金回收及项目监督工作。

(4)组织对新的商品房项目进行可行性研究及项目评估,为企业下一步对外开发奠定基础。

(5)积极外联,为其他企业代建职工集资住宅楼项目:承担项目报建、规划、设计、施工、后期物业管理等项目,使企业向多元化经营方面发展。

(6)落实拟建项目的实施,两块土地要抓紧挂牌出让。

(7)以绿色环保建筑、节能、舒适的商品房小区,推行品牌战略,扩大企业影响力。

(8)利用企业自身拥有土地的优势,加强企业自身建设,采用多建经济适用房,解决职工住房,响应十七大精神,增加职工财产性收入。

(9)快速进入城中村改造项目,配合政府解决弱势群体和低收入家庭的住房。在三、四线城市看准地段、深入调研分析、评估,争取每2-3年要对外开发一个项目,加上自身土地的开发和加强企业管理,重视人才培养,拓宽经营思路,弘扬企业文化,实现我们陕西益兴房地产公司的稳步发展。

作为一个典型的国营中小房地产企业,陕西益兴实业发展公司顺利地度过了创业期、成长期,并进入成熟阶段,这与公司采取正确的阶段性战略决策是分不开的。有效的战略离不开企业的外部环境,有效的战略也离不开企业的内部资源,根据变化的内外部环境与资源,适时调整战略,这才是发展的战略。

宏观调控下中小房地产企业的发展之路

宏观调控下中小房地产企业的发展之路 来源:中国房地产作者:发布时间:2008.01.02 2005年以来,随着国家土地、金融等调控政策力度的加大,房地产业开始进入市场盘整期。对实力强劲的大型房地产企业遇到的可能是困难、瓶颈,但对众多中小型房地产企业(本文专指房地产开发企业)而言,面临的却是困境,甚至绝境。如何应对变化,如何在调控和竞争中立足和发展,是当前中小房地产企业面临的最重要和最紧迫的问题。 本文认为,中小型房地产开发企业的划分标准为:二级资质以下的房地产开发企业;或者二级开发资质但注册资本达到一级资质标准的房地产企业。 截至到2005年底,全国共有房地产开发企业的数量为56290家,但是大型房地产企业数量所占比重却很低,中小型房地产企业占绝对多数。 一、宏观调控下中小型房地产企业面临的新形势 我国房地产宏观调控重点具有明显的阶段性特点,从2003年以来的调控政策脉络主线来看,先期是土地供应和房地产贷款(2003、2004年);中期是房地产价格(2005年);后期是商品住宅结构(2006年);近期则是房地产企业收益(2007年1月)和住房保障(2007年8月)。调控的手段主要是运用土地政策、金融货币政策和财税政策,因此中小型房地产开发企业面临的新形势主要体现在以下三方面: 1.获取土地门槛提高,面临开发断档尴尬 土地方面,国家一方面不断收紧地根,控制土地的市场供应节奏:另一方面在土地出让方式上,禁止协议出让土地,继经营性土地全面实施“招拍挂”方式后,工业用地的出让也要求采用“招拍挂”,进而提高了开发商的拿地成本,获取土地的难度进一步加大。 获取土地门槛的提高还表现在具体的“招拍挂”过程中,如招标文件中对竞标企业高标准的资质要求、高额的招标保证金和严格的付款条件等等,对中小型房地产企业产生了很大冲击。以参加土地招拍挂的要求为例,今年上海新江湾城Dl地块土地出让文件中明确规定为:境外的自然人、法人、其他组织,其银行同期存款在1亿美 元以上的;已在境内进行工商登记,领有法人或组织机构代码证和营业执照,具备房地产开发一级资质,近三年国内房地产开发量不低于50万平方米,注册资本金2亿元人民币以上,同期银行存款不低于1.5亿元人民币的信誉良好的企业,另外必须先交纳竞买保证金5000万元。如此规定,一般的中小企业连到现场感受氛围的机会都没有。 另外,大面积土地资源出让和多企业联手参拍阻挡了中小企业的进入。现在地方政府为了保证城市建设的高水平,一般都推出大幅土地进行拍卖,同时参与的大企业常常是多个发展商组成一个银团联手投标。因此近两年以来,各地开发价值大的土地资源基本上为国内少数几个大发展

略论宏观调控背景下,中小型房地产企业发展之路

略论宏观调控背景下,中小型房地产企业发展之路 摘要:为使我国房地产市场能够健康、稳定和有序地发展,国家一直对房地产市场进行宏观调控。对于中小型房地产企业来讲,目前的宏观调控形势和市场竞争环境并没有严重到没有退路的地步,也绝不意味着中小开发商就没有了生存空间,但是固守着传统的发展模式和竞争战略,肯定是不行的。公司到底应该怎么走,如何制订一个切实可行的房地产发展战略己经成为这些小企业的当务之急。为了寻求突破,实现突围,中小型房地产企业应迅速找准自己的定位,找到自己的优势,制定自己的发展战略,走与大型房地产企业不同的路。做到扬己之长,避己之短,充分发挥自身的优势和特长。根据当前宏观调控和市场环境,笔者认为对中小型房地产企业则应以差异化战略、企业联盟作为自身发展之路的取向。 关键词:宏观调控;中小型;房地产企业;差异化。 根据宏观调控目的的不同,我们可以把近十年来房地产市场遭遇的调控分为两个阶段。第一阶段是1998年至2003年上半年,此阶段调控的目的主要是为了规范房地产市场的交易流程,如对房地产发展商的预售行为进行约束和监控等,我们在这里可以把这一阶段称为旧宏观调控阶段。第二阶段是2003年至今,我们可以称之为新宏观调控阶段,此阶段的调控目的主要是为了打击房地产投资过热 在土地、金融等政策方面都进行了重大改革与调整,房地产开发企业运行的市场条件、竞争环境、开发机制、运行模式和交易方式都发生了很大的变化,在这种新形势下,绝大部分房地产开发企业都面临着生存与发展的难题。新的

形势推动着我国的房地产业进入了一个新的历史发展时期,房地产开发企业如何尽快适应新的发展形势并及时调整和转换企业的发展战略已经显得非常紧迫, 调控归调控,但政府官员考核几乎以GDP增长率为惟一指标,而房地产开发是所有行业中最能立竿见影地创造GDP值的,因而,地方政府完全有理由不计成本地推动房地产业发展。2010年,北京楼市的销售额已占到GDP的42%左右,另据估计,中国现有在建房地产的市场价值占到GDP的1/3。因而,地方政府绝不愿意看到本地房地产业的增长势头逆转 房地产是人类生产和生活的最基本要素,一种特殊的商品。房地产业在国民经济中属于基础性、先导性的产业,是国民经济的重要组成部分。房地产业发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低,随着我国经济体制改革的不断深入,房地产业逐渐地被纳入市场经济运行的轨道。我国房地产业发展十分迅速,今天,房地产业已经成为我国国民经济的支柱性产业。由于我国房地产业作为支柱产业,因其产业相关度高,带动性强,与金融业和人民生活联系密切,发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。与此相对应的是房地产业作为周期性消费品,又具有其固有的波动较大和变化多端的自身特征,所以政府通过宏观调控政策平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响,防止供求关系过大波动,以此作为衡量宏观调控各项政策措施是否落到实处的主要标准。 中小型房地产企业在实力逊色的情况下,需要采取积极的、进攻的差异化战略来改变被动、落后的形势。中小企业竞争战略的核心应该是:在总体实力不足的情况下,集中力量,争取在局部市场形成优势,通过局部的胜利,积小

房地产公司发展趋势分析

前言 房地产企业是我国房地产企业的主体,占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业,所需资金量大,资源占用多,而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势,对促进房地产业和整个国民经济的健康发展,乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。 1 研究概述 我国房地产发展历史 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹,被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起,90年代进入快速发展时期以来,我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化,全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计,自从1992年以来,我国房地产开发投资累计已超过五万亿元,年均增长20%以上;城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米,提高到了现在的20平方米。 八十年代以前,没有人公开地把房地产看成商品,更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来,在经济体制改革的带动下,房地产业,这一亿万价值的巨大商品开始起动,开始流通。八十年代的中国 房地产业是初步形成和发展阶段,是房地产业的第一次高潮,使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代,党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月,中共中央关于制定国民经济和社会

发展十年规划和“八五”计划的建设中要求:“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度,适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化,有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是,房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪,随着西部大开发步伐的加快,及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢,国外公司和企业将以更大的规模进入我国,尤其是外资机构的进入,则有利于改善房地产开发的融资环境,刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。 形势喜人,但存在的问题不少,困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点,而这正决定了其规模经营的性质。但是,我国的房地产企业大部分是各自为政,分散经营,综合实力弱,发展缓慢,竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡,总体看是东南实力强,西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。 我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制,整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止,全国房地产企业已达到3万多家,房地产行业从业人员已突破1000万人,并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外,十年来,还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业,以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业,从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展,各地出现了许多成功的房地产经营模式,它们中有成功楼盘的开发,也有成功的中介经纪和成功的物业管理。

房地产发展前景分析

房地产市场发展前景及价格影响因素分析近年来,伴随着国家在货币政策、财政政策、以及其他信贷政策等方面采取的对房地产市场强有力的调控措施,我国房地产发展的强劲趋势也有所回落,但在我看来,在未来几年、几十年甚至是更长远的将来我国的房地产市场发展前景还比较乐观。房地产业作为我国的支柱产业之一,与银行信贷业、钢材、木材、水泥、市场以及劳动力市场等都息息相关,房地产业发展的大起大落势必会影响其他行业的发展,可谓是牵一发而动全身。当然,在国家各种强有力的调控措施下,房地产业必然会出现强强联合、企业兼并等现象,同时伴随着房地产可视化、透明度的提高,房地产业的利润也一再压缩,这将督促房地产业由以前的粗放式经营管理模式向集约式经营管理模式发展,这在一定程度上将把我国的房地产业推向工厂化、市场化、标准化发展的一个新台阶,促进房地产市场的良性循环。下面我们通过我国几家房地产龙头企业的SWOT 分析来了解一下我国房地产业的最新状况:一、万科优势1、中国房地产龙头企业,主营住宅物业发展,竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力,还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。3、公司财务状况良好,融资渠道通畅。即使在2008 年行业整体资金较为紧张的背景下,公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变,重点关注项目的质量和赢利能力,这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。5、1992-2008 年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7和33.6。劣势土地储备约2200 万平方米,仅能满足万科2-3 年的发展需要,低于行业平均水平,可能会影响其增长并增加土地购置成本。机会1、中国房地产行业集中度仍较低,万科将通过整合行业资源提高市场占有率。2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。威胁绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张,削弱了万科的竞争优势,对其未来增长构成有力威胁。二、保利地产优势1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部,其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源,包括土地、资金和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张,而且也非常有利于控制公司的扩张风险。2、土地储备规模快速增长,保利地产项目储备增至3200 万平方米,在一、二线城市形成全国性布局。其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区,占总储备的71。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。3、公司成长性好,增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72和77,远高于同行业其他竞争对手。4、良好的执行力将保证公司高速发展。劣势1、公司在2009 年购入约1000 万平方米的土地储备,土地成本较高,这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。2、经营风格偏激进。机会1、保利地产基本完成了全国化布局,开始进入收获期,市场占有率将迅速提升。2、二、三线城市化进程提速。威胁保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港,与保利地产产生竞争关系,对其资源获得和市场均造成威胁。三、中海地产优势1、公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业,品牌优势明显。2、公司凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域发展房地产,资产规模庞大。3、公司实施全国性的品牌扩张策略,竞争优势强,经营业绩良好,过去六年实现净利40以上的复式增长。4、公司共拥有土地储备约3450 万平方米,可满足4 年的开发规模需要。公司获取土地质量较高,主要布局于主要经济发达地区,区位优势明显。5、发展物业以中高端物业为主,毛利率水平较高。6、资产负债表状况良好,公司的净现金流为正,持有现金超过300 亿元。劣势1、公司在一线城市购地成本偏高,从而导致销售价格调整弹性较小。2、公司2009 年斥资227 亿元购入1165 万平方米项目储备,一改其稳健的项目储备作风,其业务增长的稳定性可能有所波动。机会房地产行业的集中度仍偏低,中海外有望通过整合行业资源提升市场占有率。威胁1、中海外与中国建筑的另一家子公司中建地产存在同业竞争关系,两者在多个地区房地产业务出现重合。2、政府对闲置土地的态度越发严厉,土地持有成本上升将难以避免。通

中小企业管理案例分析

一、张明晖的提拔本案例可以分析中小企业在进行组织结构设计时应注意的问题。 组织职权设计时, 1、要以事为中心,因事设机构、设岗位、设职务、配备适宜的管理人员,做到人与事的统一。 2、权责对等、适度授权 3、中小企业应该采取扁平的组织结构。管理幅度大一些,管理层次少一些 4、在部门化过程中要注意的问题是:现实性;弹性;最少化;均衡性;统一指挥。 5、应该处理好集权和分权的关系,做到集权和分权相平衡。应根据组织的发展阶段和需要决定集权还是 分权。 二、美特斯邦威的虚拟经营之道本案例可以说明中小企业可以采用虚拟运作或虚拟经营的方式实现自身的发展壮 大。 (一)选择题: 1.下列关于所给材料中“哑铃式结构”的表述,不正确的一项是( C ). A,在哑铃式结构”中,企业将某些业务外包给社会上具有业务优势的厂商。 B,在哑铃式结构”中,企业应集中力量打造核心竞争优势, C,在美转斯邦威的哑铃式结构”中,企业本身要突出的是设计、研发和销售功能,被外包的是生产制造功能。D,在美特斯邦咸的哑铃式结构”中,企业的生产制造和销售都被虚拟化了。 (二)分析问答题:见举例分析题(一)启示:虚拟运作使得中小企业能够充分借用企业外部力量,以增强自身实力、提高企业竞争力。 三、均瑶走出“中国制造”发展新路本案例可以用来说明中小企业可以采取怎样的品牌战略。中小企业在自身创建名牌的条件还不是十分成熟的条件下,应该如何走出一条适合自己的发展道路? (一)选择题: 1.下列对均瑶走出" 中国制造"发展新路的概述中,哪一项是不正确的?( D ) A、均瑶通过和世界知名品牌合作,选择借壳”世界品牌的方式来推销自己的产品,可以省时.省力的获 得巿场份额. B、均瑶通过成为世界知名品牌的特许经销商.可以节省大量市场推广的资金. C、要想成为国际品牌的合作者,均瑶应该注重提升自身的研发创意水平 D、通过和国际品牌合作,均瑶的产品以”质优价廉”的特点不断获得市场的青睐. (二)分析问答题: 1.均瑶是怎样走出传统的"中国制造"发展模式的?请试从经营模式和品牌战略两方面来分析. 在经营模式上,均瑶通过获得国际赛事或大型活动特许经营授权的方式,为知名品牌设计、生产和销售产品; 均瑶通过借用品牌(或称商标许可)的方式,使得国际品牌成为自身产品的核心竟争力,从而借助品牌附加值提升产品价格,扩大市场份额,最终实现利润的增长. 2、上迷案例对中小企业实施品牌战略有哪些启示? 中小企业应该重视品牌的作用,应重视通过实施品牌战略来提升产品的附加值和扩大市场份额,从而在激烈的市场竞争中立于不败之地,求得生存和发展.同时应该认识到,品牌的创建和维护需要长期的时间积累 和大量的资源投入,在时机还不成熟的情况下,可以通过借用品牌、与知名品牌合作的方式获得品牌效应,从而实现自身的发展. 3、你对均瑶今后的发展有何建议?可以通过不断扩大与知名品牌的合作范围来分散经营上的风险;在与知名品牌合作的同时,应不断学习、借鉴对方在质量管理、品牌营销、内部监管等方面的先进经验,从而打造自己的核心竟争优势。

我国房地产业的发展现状及趋势分析

进入世纪以来,国内地房地产市场日趋火爆,创造出了一个又一个地财富奇迹,在很多地区,房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下,人们纷纷涌向房地产领域,不论之前做过何种工作,仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而,经过几年盲目地火爆之后,房地产市场地泡沫不断增大,国家和政府也已经意识到了这个问题,一些调控措施不断出台,房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么,国内房地产业未来地趋势又是如何,当房地产企业不再暴利之后,房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢?本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面,但是我们有理由相信,在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去,而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析,房地产投资依然呈现出不断增长地态势,占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入,另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源,占到国内房地产市场投资总额地绝大部分,年这一比例约在左右,而从增长速度来看,除了年有较小回落,年至年都保持了高速增长状态,年随着国内房地产调控政策地出台,这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看,投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理,勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据,国内房地产开发整体呈现出两个特点,一是新开工面积增多,竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变,一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡,开工情况增加很多,但是为了保证足够地利益,往往故意要求施工单位减缓进度,导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制,但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻,国家也对此越来越重视,相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式,但是土地使用依然难以得到控制,这其中既有开放商地想法,也有地方政府地授意,而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》,列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题,实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中,通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况,个省(区、市)不同程度存在“未报即用”违法用地现象,其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日,全国共清理“未报即用”违法用地案件宗,涉及土地总面积万亩,其中耕地面积万亩.资料个人收集整理,勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看,销售量呈现出一定地波动,从年至年,销售量不断增加,即使在年中间有过短暂回落,但是从全年来看,销售量仍然是增加地,国家统计局公布地数据显示,年全国商品房销售面积亿平方米,比上年增长,首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控,商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变,数据报道年房地产市场相比年下降了左右,且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同,虽然调控力度很大,但是房价近年来依然处于高位运行,虽然在个别地区稍有回落,但是不具代表性,从全国范围来看,房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看,受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿,房地产地刚性需求依然很强,而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化,在“十一五”期间城镇化已经到了,规模是非常巨大地,这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化,也直接

中小房地产企业发展思路的探讨

中小房地产企业发展思路的探讨 随着我国社会经济的发展,房地产行业需要步入健康稳定的发展道路,从而推动国家社会经济发展。需要采取积极有效的措施,促使房地产行业发展更加科学合理。当前需要从房地产业发展的现状、发展机会等方面入手,采取积极有效的战略措施,提升房地产业战略发展水平。 标签房地产;发展;分析 经过近30年的发展,我国房地产业带动了一大批关联产业的发展,涌现了一批资产实力雄厚、市场反映良好的大型房地产企业集团。但从总体来说,当前中小房地产企业仍占行业的多数。与大企业大集团相比,中小房地产企业由于自身的不足和局限性,影响着企业进一步的发展。因此,在新形势下,必须找到一条适合企业生存和发展之路。 一、中小房地产企业的地位与作用 中小房地产企业的地位与作用从目前我国房地产行业的实际情况来看,开发企业已经突破5万家,其中大部分都是中小房地产企业,并在国民经济中占据重要的地位和发挥作用。1.企业规模以及融资能力方面。中小型房地产企业规模较小且融资能力较差,故只能更多地趋向于选择中短期和中小型项目。2.房地产开发项目管理经验方面。房地产开发是以项目方式运作的,项目管理的水平将从成本、资金回笼、房产质量等方面对企业利润以及后续项目的开发造成巨大影响。中小房地产企业在项目管理能力这方面不占据优势地位。3.市场营销方面。市场营销是房产开发的重头戏,是房地产公司赖以生存的关键。中小房地产企业在此方面往往处于劣势。4.文化感知能力和品牌号召力。中小房地产企业往往发育于本土,在文化习俗的感知能力上尚具备一定优势,从而能在某些区域范围内以低成本形成一定的品牌优势。5.公共关系能力。中小房地产企业在这一点上具备相当的灵活性。 二、影响中小房地产企业生存和发展的环境要素 (一)外部环境 1. 政策环境继续偏重于大型房地产企业。产业政策继续支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组,产生一批实力雄厚、竞争力强的企业集团,金融机构也同样倾向于大企业,迫使中小房地产企业竞争乏力。一是国内大型开发企业几乎疯狂的异地扩张,对区域性开发较强的中小房地产企业带来极大压力;二是外资和外商的涌入,加剧了市场竞争程度,使得原本就在夹缝中求生的中小房地产企业面临更大的竞争考验。 2. 市场环境复杂多变难以应对。中小房地产企业产品结构和融资渠道单一的弊端充分显现,容易造成“一棵树上吊死”的局面。在土地储备方面,由于政府

房地产市场发展历程

中国房地产市场发展历程回顾 发布时间:2009-01-08文章来源:投稿文章作者:Ranbo 一、中国地产发展30年回顾 从1978年的土地相关法规的调整算起,中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程,但是,即便如此,国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场,而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来,随着中国与世界经济的联系越来越紧密,国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中,中央与各地政府、企业与金融机构,以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978~1991年的理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施,为房地产的发展提供了法律依据; 深圳(罗湖区)房地产开发经验的示范作用,开始逐渐向全国推广。 1991~1995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志,中国南方掀起了房地产开发的高潮,其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地,而随后急速的“硬着陆”,使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995~2003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来,这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期,整体表现稳健,市场价格与销售量平稳增长,各地市场全面稳步地成长,中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年,在经历了之前的炒作与调控之后,国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。 随着中国的福利分房制度改革的深入,政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市,随即推出一系列的措施,以刺激房地产行业的发展,其中最为主要的就是蓝印户口制度,之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初,中国的福利分房制度终止,货币化分房方案全面启动,住房制度改革继续深化并稳步发展,这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003~2007年,调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期,国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象,政府为了稳定市场发展,开始进行全面的宏观调控,而2005~2006年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期,政府先后出台了10多项政策措施,从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构,以及外资管理等多方面,来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突,因此,当诸多的政策落到实处之后,常常不是被夸大,就是被缩小。 2006~2007年,热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下,国内房价开始出现爆发式的增长,政府随即开始不断紧缩信贷,以期为“高热”的楼市降温。 2007年~2010年,房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始,信贷紧缩政策的影响逐渐显露,不断升温的房价开始快速回落,伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年,国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显,国内经济也受到较大的影响,在持续紧缩的信贷政策下,房地产行业发展减速明显,行业内调整的深度与广度加大,资源整合的力度加强,整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。 从近期的经济与行业发展情况看,这一调整的过程还将持续一段时间,最快会在2009

《房地产企业发展战略与战略规划》

课程一、《房地产发展战略与规划》培训大纲 (1天-2天)讲师:范宁 课程培训具体内容大纲: 第一章、战略管理概述: 战略理论发展概述、战略及其体系、战略管理的概念和基本程序。 第一章、战略管理战略环境分析 外部战略环境分析:外部战略环境的内容和分析技术、一般战略环境分析、产业战略环境分析、企业战略环境分析、外部战略环境评价技术。 ★内部战略环境分析:企业内部战略环境的内容和分析方法、资源和能力分析、管理分析、利益相关者分析、内部战略环境评价。 ★公司战略:公司愿景和目标、产业范围组合、产业发展方向组合、产业时间组合。 ★业务单元战略:业务单元整体战略、业务单元基本竞争战略、不同产业阶段的竞争战略、不同地位的竞争战略、核心竞争力营造。 ★职能战略:职能战略概述、企业文化战略、营销战略、品牌战略、产品战略、技术发展战略、物流战略、人力资源战略、财务战略、成本战略。 ★战略投资项目:战略投资项目的概念和发展周期、战略投资机会研究、战略投资项目建议书、战略投资项目可行性研究、战略投资项目决策。 ★战略实施方案:战略实施的基本思路、战略导向管理整合、战略导向人力资源整合、战略导向投资项目、战略预算。 第三章战略管理概述 第一节战略理论发展概述 一、结构学派 二、能力学派 三、资源学派 第二节战略的概念与体系 一、战略 二、战略体系 第三节战略管理的概念和基本程序 一、战略管理的概念 二、战略管理的特点 三、战略管理的原则 四、战略管理基本程序 第四章房地产外部战略环境分析 第一节外部战略环境的内容和分析技术 一、外部战略环境的内容 二、外部战略环境的分析技术 第二节一般战略环境分析 一、一般战略环境的内容 二、宏观经济环境分析

中小企业管理案例分析

一、张明晖的提拔 本案例可以分析中小企业在进行组织结构设计时应注意的问题。 组织职权设计时, 1、要以事为中心,因事设机构、设岗位、设职务、配备适宜的管理人员,做到人与事的统一。 2、权责对等、适度授权 3、中小企业应该采取扁平的组织结构。管理幅度大一些,管理层次少一些 4、在部门化过程中要注意的问题是:现实性;弹性;最少化;均衡性;统一指挥。 5、应该处理好集权和分权的关系,做到集权和分权相平衡。应根据组织的发展阶段和需要决定 集权还是分权。 二、美特斯邦威的虚拟经营之道 本案例可以说明中小企业可以采用虚拟运作或虚拟经营的方式实现自身的发展壮大。 (一)选择题: 1.下列关于所给材料中“哑铃式结构”的表述,不正确的一项是( C ). A,在“哑铃式结构”中,企业将某些业务外包给社会上具有业务优势的厂商。 B,在“哑铃式结构”中,企业应集中力量打造核心竞争优势, C,在美转斯邦威的“哑铃式结构”中,企业本身要突出的是设计、研发和销售功能,被外包的是生产制造功能。 D,在美特斯邦咸的“哑铃式结构”中,企业的生产制造和销售都被虚拟化了。 (二)分析问答题:见举例分析题(一) 启示:虚拟运作使得中小企业能够充分借用企业外部力量,以增强自身实力、提高企业竞争力。 三、均瑶走出“中国制造”发展新路 本案例可以用来说明中小企业可以采取怎样的品牌战略。中小企业在自身创建名牌的条件还不是十分成熟的条件下,应该如何走出一条适合自己的发展道路? (一)选择题: 1.下列对均瑶走出"中国制造"发展新路的概述中,哪一项是不正确的?(D ) A、均瑶通过和世界知名品牌合作,选择“借壳”世界品牌的方式来推销自己的产品,可以省时.省力的获 得巿场份额. B、均瑶通过成为世界知名品牌的特许经销商.可以节省大量市场推广的资金. C、要想成为国际品牌的合作者,均瑶应该注重提升自身的研发创意水平. D、通过和国际品牌合作,均瑶的产品以"质优价廉"的特点不断获得市场的青睐. (二)分析问答题: 1.均瑶是怎样走出传统的"中国制造"发展模式的?请试从经营模式和品牌战略两方面来分析. 在经营模式上,均瑶通过获得国际赛事或大型活动特许经营授权的方式,为知名品牌设计、生产和销售产品; 均瑶通过借用品牌(或称商标许可)的方式,使得国际品牌成为自身产品的核心竟争力,从而借助品牌附加值提升产品价格,扩大市场份额,最终实现利润的增长. 2、上迷案例对中小企业实施品牌战略有哪些启示? 中小企业应该重视品牌的作用,应重视通过实施品牌战略来提升产品的附加值和扩大市场份额,从而在激烈的市场竞争中立于不败之地,求得生存和发展.同时应该认识到,品牌的创建和维护需要长期的时间积累和大量的资源投入,在时机还不成熟的情况下,可以通过借用品牌、与知名品牌合作的方式获得品牌效应,从而实现自身的发展.

中小型房地产企业的核心竞争力研究

四川城市职业学院毕业论文 中小型房地产企业的核心竞争力研究 学生姓名XXX 系部名称经济管理系 专业班级xxxxxxx 学号xxxxxxxx 指导教师xxxxxxx 四川城市职业学院教务处 二○一二年三月

中小型房地产企业的核心竞争力 学生:xx指导教师:xx 内容提要:随着我国房地产业竞争的日趋激烈,是否具有核心竞争力已成为企业在竞争中获 胜的基础。本文通过分析研究.确定了我国房地产企业的核心竞争力主要由人才、资本、房屋产品、客户服务及品牌五个要素组成,并进一步对房地产企业核心竞争力的培育与形成进行了分析。 关键词:核心竞争力房地产企业品牌客户服务

目录 一、房地产企业核心竞争力主要表现为五大要素 (1) (一)人才要素 (1) (二)资本要素 (1) (三)房屋产品要素 (2) (四)客户服务要素 (2) (五)品牌要素 (2) 二、中小型房地产核心力竞争力的不足体现在以下几个方面 (3) (一)一个产品天下 (3) (二)以区域市场开发为主 (3) (三)没有形成规模成本优势 (3) (四)没有完整的营销团队 (3) 三、核心竞争力怎样帮助中小型房地产企业在日趋激烈的房地产市场中更好的发展 (3) 四、如何加强中小型房地产企业的核心竞争力 (4) 参考文献 (4)

中小型房地产企业核心竞争力研究 随着国家近两年对于房地产市场调控的日益加强,我国房地产业逐步走上规范化的发展道路。特别是现行的土地政策和金融政策,对房地产企业而言,可能意味着在资金使用、项目选择等方面都会有所转变。制度性风险、市场风险和信用风险所导致的中小房地产企业资金短缺、生产经营投入不足、技术创新投入不足、市场份额急剧缩水。中国房地产市场已经进入了经营规模化、所有制形式多元化的竞争时代。规模的增长和项目难度的增加对房地产企业经营方式、管理理念、战略定位等方面提出了更高的要求,使得一些企业无法独立完成,必然要借助于动态战略联盟,通过与其他企业的合作、优势互补、资源共享最终实现双赢甚至多赢。因此,明确房地产企业的核心竞争力,培育企业的核心竞争力就成为当务之急。 一、房地产企业核心竞争力主要表现为五大要素 就以当前的房地产企业而言,核心竞争力的组成要素除了考虑与一般企业相同的要素外,还应体现自己的行业特色。一个房地产项目的灵魂是随时代变迁而不断变化的。由最初的价格比拼到后来的品质取胜,再至品牌大战。随着房地产市场逐步走上正轨,房地产企业的核心竞争力逐渐回归到企业的基本发展要素。个人认为,目前,房地产企业超越竞争对手并取得更高利润和更持久生命力的能力主要表现为五大要素:人才要素、资本要素、房屋产品要素、客户服务要素、品牌要素。 (一)人才要素 人才是房地产企业生存发展的根本,是房地产企业前进的轴心。人力资源是房地产业第一位的战略性资源。房地产业是一个业务门类极其广泛的行业。以房地产经营开发为例,就涉及到规划、设计、建筑施工、监理、园林景观、企业管理、成本核算、营销策划、评估等等,房地产业当前迫切需要的是“一专多能”的复合型人才。房地产企业面对激烈的竞争,还必须拥有一批能驾驭市场运筹帷幄的职业经理人。一个成功运作的房地产企业应注重吸引具备以下五方面专业素质的人才:项目策划能力、营销创新能力、资本运营能力、丰富的人文知识底蕴、扎实的专业知识和较强的创新能力。 (二)资本要素 面临激烈的市场竞争,房地产企业应该积极培育、引进高素质的房地产专业人士。同时加强人力资源的管理和培训,使更多的从业人员具有较强的创新意识、长远的眼光和正确的决策才能,使企业立于不败之地。由于房地产业是一个许多业务环节如建筑施工、物业管理等都可以外包的行业,因此更需要具有一专多能、熟悉业务的专业人才,把好质量关,为树立良好的品牌形象奠定基础。 房地产业是高风险、高投入、高回报的资金密集型行业,充裕的资金筹备是保证企业正常运作的前提,因此资本要素的培养对房地产企业至关重要。与其他国家的房地产企业比,我国房地产开发企业平均资产规模、年均开发规模都非常小,与房地产业资本密集的行业特点极不相称。网由于开发商形不成规模,社会资源分散,造成资源低效率使用,是开发商整体水平不高的主要原因。单个企业,由于开发商不能规模筹集资金,也就无法投人足够的资源用于新产品技术层面的研究;也就不能积极采用新型材料和新工艺。因此,拓宽融资渠道,实现优胜劣汰,最终走兼并收购的整合之路是我国房地产业发展的必然趋势。 1.注重资信体系建设,积极争取银行受信贷款。 2.充分利用资本市场,拓宽融资渠道,针对我国房地产企业融资渠道单一,负债率高的现状,应通过房地产企业重组上市、与外界经济合作,以支付约定利率或其他方式取得外单位投

中小房地产企业发展分析

政治因素: 2月20日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署继续做好房地产市场调控工作。其中,“完善稳定房价工作责任制”“坚决抑制投机投资性购房”“增加普通商品住房及用地供应”“加快保障性安居工程规划建设”“加强市场监管”等五项内容,被业界称为“国五条”。 此次的调控政策由于力度较大,甫一出台就在市场上引起了强烈反响。对于调控效果,市场预期出现明显分化。有观点认为,在交易环节提高税负,将明显抑制二手房交易,限制投机、投资需求,进而降低房价。 也有观点认为,征收大额的交易税,会减少市场供给,在限购、限贷、差别营业税并存的情况下,提高交易税已不能进一步抑制市场需求,这会加剧市场供需的不匹配。市场需求早晚会出手,最终结果有可能抬高一手房价格。 此次重申按交易差额的20%征税,原本就是税法中的规定,但过去很多年,各地税务部门仅按交易总额的1%~2%征税,后者要比前者少征很多税。业内人士由此判断,今后二手房市场降温幅度将超过一手房。 房地产业协会副会长朱中一认为,事实上,楼市调控并不是“狼来了”,打压房价也并不是调控的最终目的,而是要促进房地产市场平稳健康发展。我国正处于城镇化快速发展时期,短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变,支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。 “楼市回暖是不争的事实,但也要看到地区和城市的差异性,同比数据有涨有跌”。朱中一称,2012年以来的量价齐升在全国范围内并不一致,更多的市场反弹出现在一、二线城市,大多是在刚性需求推动下引发的结构性上涨,并不具备全国性普涨的特征。 经济因素: 近年,随着我国国民经济的持续快速发展和城镇化进程高速推进,我国房地产投资总量急剧增长,居民住房消费占国民经济各行业消费比例持续扩大,房地产业成为国民经济中举足轻重的重要产业。2008年由美国次贷危机引起的全球经济危机不单波及了中国经济,而且影响深远广泛,房地产业受到的影响却没有初料的大,甚至一度在2009年底2010年初出现了大幅上涨的势头,国家一系列宏观调控政策效应的影响对房地产业的影响貌似有一种反向的作用。 当前我国房地产企业现状:由于美国次贷危机爆发而引起的全球经济危机,对我国房地产市场发展从外围上加速了它的调整。但由此也给某些房地产企业带

中小型房地产公司管理制度(实用)

xx房地产开发有限公司 管 理 制 度

目录 第一章公司组织管理机构第1节公司组织管理机构图第2节部门人员编制 第二章公司部门职能 第1节办公室职能 第2节财务部职能 第3节工程部职能 第4节销售部职能 第三章岗位职责 第1节董事长职责 第2节总经理职责 第3节董事长助理职责 第4节工程副总经理职责第5节销售副总经理职责第6节办公室主任职责

第7节办公室总务职责 第8节前台接待员职责 第9节驾驶员职责 第10节会计职责 第11节出纳职责 第12节工程部经理职责 第13节采购工程师职责 第14节现场工程师职责 第15节预算员职责 第16节工程档案员职责 第17节销售部经理职责 第18节销售部助理职责 第四章人事管理制度 第1节员工招聘 第2节员工的权利及义务 第3节员工的任免、调配和解聘、辞退第五章行政管理制度 第1节工作制度 第2节公司财产、办公用品管理制度第3节公章、介绍信使用管理 第4节行政档案管理制度 第5节车辆使用管理制度

第六章财务制度 第1节财务会计机构、人员和制度第2节资金管理及成本、费用管理第七章经济管理制度 第1节经济合同 第2节项目建设用款审核 第3节现场签证事项审核 第八章工程管理制度 第1节工程施工技术、质量管理第2节签证管理 第3节工程技术档案管理制度 第一章公司组织管理机构 第1节公司组织管理机构图

第2节部门人员编制 1、办公室:办公室主任、办公室总务、前台接待员、驾驶员; 2、财务部:财务部经理、会计、出纳; 3、成本部:成本部经理、; 4、工程部:工程部经理、材料设备工程师、现场工程师、预算员、工程档案员; 5、销售部:销售主管、销售助理。

浅谈房地产行业发展前景及发展趋势

浅谈房地产行业未来发展前景及未来发展趋势 中国是一个新兴的发展中国家,正处于百废待兴,万象更新的时期。我们的发展速度和发展潜力,在世界上很难再找到这样的国家了,因此,当遇到一些小问题的时候就大惊小怪,这本身就意味着我们的不成熟,不成熟就意味着发展的空间。 我们在讨论这个问题时,必要说明的是:中国是一个发展极为不平衡的国家,区域之间经济水平、文化观念以及消费习惯也极不相同,因此,在中国北京的房地产发展不能与西藏拉萨的房地产相类比。我们房地产发展之间的差级,可能相差30年的水平,甚至更长远.即有的地方已经可以与中等发展水平的国家媲美,有的地方可能只相当于5、60年代前的一般国家的水平。这种差异性,对于判断房地产的发展也会起到关键作用。不过,不管怎样,我们的主流区域的发展呈现出了以下特点。 1、住宅行业,已经不是简单的初级阶段的竞争了,已经开始向品牌化、资本化、产业化、专业化的时期发展了,这时的竞争已经开始向思维简单者说:“不”了!但是,只要中国经济依旧持续快速发展,住宅行业的发展依旧。 2、商业地产,商业地产的发展依赖于城市布局和人口分布的变化,刚才,我们已经认定了中国经济发展的基础了,在这基础上,城市人口的全面整合迁徙,造成了人群结构和人群分布在城市中有了全新的局面,这个局面将打破未来商业的布局,这个布局将使得商业地产的机遇被显现,但是,这时,我们应该认真开始研究人群和城市规模变化后的商业特点,要研究经济发展和商品结构所产生的商业特点,要研究流通方式和经营模式变化所造成的商业特点,而这些是被大大忽略的。在这个基础上,我们的商业地产将会出现非凡的商机。 同时,1)大小城市不同表现的特点也不同,共有特点是城市当量级再提升,小城市向中型城市发展,中型城市向大型城市发展。由此,原来的商圈结构将分成层阶,即对于中大型城市,将形成城市商业圈和区域社区商业网圈的组合。小型城市,将形成一个商业中心向哑铃式商业模式发展的可能。 2)大型市场将随着商品的丰富以及国家交通网的变化,呈现出新的机遇,就是物流配置和地区商业核心产生转换; 3)城市之间的分工变化和传统商业流通特点将成为新的商业专业市场的基础。 这些玩意都是机会呀. 3、工业地产,实际上工业地产的发展,看似是一个很好的机遇,实际上从90年初的开发区建设就已经开始了工业地产的发展,只不过市场行为少一些,政府行为多一些而已。而工业地产的机遇真

中小型房地产企业发展案例分析

中小型房地产企业发展案例分析 摘要:中小房地产企业的发展问题在我国具有重要的现实意义。在借鉴其他中小房地产企业发展经验的基础上,结合企业的实际情况,对公司的生存现状和发展前景进行较为全面的分析研究... ?? 陕西益兴实业发展公司系陕西省第一建筑工程公司全额投资创办的具有房地产三级开发资质企业。注册资金:壹仟玖佰玖拾捌万元,流动资金6000万,现有职工116人,其中具有高中级专业技术职称的各类技术人员有39人。自1993年成立以来,为省建一公司盘活土地资源36.3亩。盘活资产6200万元;为省建一公司代建职工集资建房、经济适用房项目18个,建筑面积15万平方米,投资额2.5亿元。 一、企业发展环境分析 1.宏观环境分析 现阶段西安市注册登记的房地产开发公司已达2000余家,其中有实力的不过百家,具有规模的也就数家而已。更有甚者,注册登记房地产开发公司资本不过100万元,如此状况,何谈经营房地产或城市运营。西安房地产市场已经迈入一个比品牌、拼实力的战国时代。房地产的建设开发已经完全脱离建筑本身。在西安,以品牌价值11.03亿元的紫薇地产和品牌价值4.18亿元的西部电子为代表的本地品牌分别引领着西安消费型地产和动力型地产的最新发展,而随着以广厦集团、上海绿地、珠江实业等为代表的外埠品牌的挺入,西安房地产市场正打破原有格局,面临重新洗牌。大浪淘沙,谁能经受住残酷的市场洗刷,真正以建设西安、开发西安为己任,谁便是最成功的城市运营商。据统计,2006年,陕西省房地产开发投资297.94亿元,比上年增长28.9%。 2.微观环境分析 ? ? 纵观西安的土地利用和房地产的整体开放情况,主要表现在以下几个方面:城墙以内几乎已无土地出让;二环内已挂牌土地日渐稀少,并且几乎都是50亩以内的小块土地;出让土地多集中于高新、曲江、城北三个地产主力板块,城东、城西挂牌土地相对较少;二环内外,超过100亩的地块已经缺少,而超过200亩、 300亩的地块更是非常稀少。从近几年西安房地产发展的情况来看,日前西安二环内外乃至一环以外区域,土地供应显然已远不能满足市场的需求,西安九宫格局的规划和西安城区版图的日益扩大,以及西安每年新增超过100万平方米的市场消化量,无疑将推动西安地产开发向三环进发,高新、城南、曲江组成的西安南线板块和城东板块甚至会向三环以外扩张,三环内外从而被开辟成为继西安二环内外的第二主力战区。 3.市场发展情况和相关政策对企业的影响 (1)由于政府宏观调控的影响,企业要对开发项目进行重新规划。 由于限制单套面积等政策的影响,企业原有计划开发大户型或者别墅住宅的项目必须重新定位,日前在办理施工许可证的开发商,需要重做设计,而这就要重做调研,再加上重新设计、审批和地基处理时间,至少也要在半年后才能拿到预售证,房地产商的楼盘上市就会相应的

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