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物业针对外包单位管理分析报告

物业针对外包单位管理分析报告
物业针对外包单位管理分析报告

物业公司对外包单位管理分析报告

【摘要】

1、保洁出勤情况

(1)管理方法:指纹打卡机+摄像资料+文字资料(签到、工作记录等)

(2)涉及部门:行政人事部、保安部、客服部、特服部、保洁部

2、保洁服务质量

(1)管理方法:巡更设备+摄像资料+文字资料(签到、工作记录等)。加强保洁人员工作技能培训,礼仪礼貌培训,文字及照片记录。

(2)涉及部门:行政人事部、保安部、客服部、特服部、保洁部

3、费用结算

(1)管理方法:合法发票、详细附属材料作为付款条件(附件),逐级审核。(2)涉及部门:财务部、行政人事部、保安部、客服部、特服部、保洁部

一、劳动纪律 多方位监管【设备管理+人员管理】

针对外包公司工作人员流动性大,物业公司对其实际出勤情况全面了解和监管。进行“指纹打卡机”打卡记录+大厦公共区域全覆盖“摄像头”记录+ 人员管理文字记录,三方面进行综合监管。如有必要可根据三方面数据资料对证。

1、在“中心”工作人员统一使用指定“指纹打卡机”,严格按公司考勤制度执行。

B3车场两台打卡机,用不同颜色显著标识区分:“物业员工打卡”和“外单位打卡”。两台打卡机记录提取棒由行政人事部保管使用。

(1)使用范畴

“中心”外包公司所有工作人员(保洁公司人员、绿植养护人员等)凡工作日需按相关规定进行打卡。

(2)“指纹打卡机”超级管理员权限明确

B、指纹录入失败,选择密码录入。所有使用密码录入的员工必须在“考勤记录”中备注项内明确注明!

C、所有“入室保洁人员”必须为:指纹录入!→对“甲方”负责!

D、超级管理员(外包公司主场负责人→及时办理员工入职、行政人事部→监管)

E、如未成功打卡,必要时核对摄像记录

【注意:权限中涉及“任意更改打卡记录”一项】

F、外包单位人员流动性大,根据指纹打卡机内存量!超级管理员需及时删除无效记录。

2、外包单位将考勤班次表如实上报相关部门

外包单位将员工上下班时间段、班次、吃饭时间等,以文字形式如实上报,注意及时变更。(上报需外包公司主场负责人签字、物业公司对口负责人签字)

【周一至周五】早班时间段、中班时间段、晚班时间段、夜班时间段

【周六、周日】早班时间段、中班时间段、晚班时间段、夜班时间段

行政人事部、客服部、特服部、保安部、工程部等

3、“指纹打卡机”为我“中心”指定品牌、型号及安装位置。(B3更衣室门口,摄像头范围内!)

4、行政人事部(唯一提取记录方)→提取考勤记录,如实保存并转发

(1)外包人员考勤记录保存形式:A+B,方便日后核查,注意数据保存!

A:电子版保存 B:纸质资料保存,按考勤月如实打印存档→原始凭证

(2)打卡记录由行政人事部指定人员定期提取、保存,以邮件形式,按需转发给:

①保洁公司总部:有利于保洁公司监管驻场代表的职业道德和行为(保洁员请假,找他人带班,驻场代表未做任何处理,照发其全额工资。)

②客服部保洁主管:核查保洁人员出勤情况,保存电子版打卡记录,打印每月保洁打卡记录,整理存档。(本项目保洁部无网络,将打卡记录电子版转交保洁公司驻场负责人)

③各特服主管、保安部、工程部等相关对口部门负责人。

5、外包人员月度考勤上报→核对

(1)外包单位主场负责人提交考勤记录,最终报表需签字。

(2)每月由物业监管部门指定人员(文员、考勤员等)从电子记录中筛选本部门工作人员,核对打卡记录,并以文字形式如实统计上报,需相关人员签字。

(3)物业监管方(特服主管、客服保洁主管、保安部、工程部等)

入室保洁考勤统计上报举例:

①初审制作报表:根据“外包公司提供内、外保考勤记录”+“各特服部提供入室保洁人员考

勤记录”客服部保洁主管进行核查、统计,制表。

②客服部负责人审核

③保洁公司驻场代表确认签字

④相关人员签字,如实上报“中心”行政人事部,报表整理存档,以便查阅。

涉及:保洁公司驻场负责人、客服部保洁主管、特服主管、客服部经理、行政人事部等

二、特服管理

1、员工入职

上岗条件:

(1)物业人员:简历、有效身份证、有效健康证(简历上交甲方一份,注明入职时间)

(2)入室保洁人员:简历、有效身份证、有效健康证。(有效健康证上交甲方一份,按规定时间年检。复印件及时上交。注明入职时间)

2、入室保洁人员管理→重点楼层、普通楼层

RSJT特服举例:

(1)入室保洁人员需相对稳定,按规定打卡上下班

(2)(重点楼层)入室保洁请假、休息,只能由RSJT入室保洁人员中一位替班!第一次到新环境替班时,由保洁主管或领班现场陪同!不得使用其他特服公司入室保洁或临时机动人员入室清洁!

禁止非“中心”保洁员为RSJT公司特服进行入室保洁清洁工作!(即:禁止XYJ保洁公司其他项目保洁员替班、带班!)

(3)非工作时间禁止入室保洁人员在RSJT公司楼层内逗留,未经允许禁止去非本人工作区域(4)入室保洁人员入职必须具备一定工作技能及保洁工作经验。入职第一天(一至三天)由保洁主管现场指导,明确清洁范畴、注意事项等。

(5)保洁主管统计入室保洁人员联系电话,上报特服主管,如有变更及时更新。

(6)内、外保清洁工具严格分开,按规定存放。

(7)未经允许,禁止外包单位人员使用RSJT公司外拨电话(周末无人看管)。

(8)如“XYJ保洁公司其他项目保洁员”需进入大厦工作(清洗地毯、石材、开荒、外墙、消杀等),全程由保洁公司驻场负责人+客服部保洁主管或代表监管。

(9)入室保洁人员所在服务楼层每日签到

方案一:“离开楼层吃饭时间”至“回到楼层工作时间”。如:11:00-12:00 乔荣华

方案二:固定每日14:00(+ - 10分钟)到前台签到,此时各前台为2名助理。

签到表由物业指定格式(保洁公司制定成装订册,每月或每年各楼层一册,整本不得缺损页),《保洁签到册》由保洁公司供应,放到各楼层前台处。

内、外保员工作日签到,保洁公司驻场负责人每周5签字,客服部保洁主管每月20日签字。相关负责人员签字。月末客服部整理存档。

(10)保洁公司驻场负责人或客服部保洁主管,未经特服主管同意,不得擅自调用RSJT入室保洁去它处工作。

经同意去它处工作(仅限“中心”内部)的入室保洁人员,需在本层签到表上明确注明时间及相关人员姓名!

(11)禁止楼层入室保洁做外保范畴的清洁工作。

(12)入室保洁人员工装保持清洁、整齐,工作时语气平和,严禁大声喧哗。

(13)来RSJT特服替班的入室保洁人员需在工作楼层如实签到

三、外包公司人员管理 多方位监管【设备监管+人员管理】

2、设备由保洁公司购买!外观作明显标记与物业区分,不得混用!

保洁主管、领班每日巡更,如请假或休息,主管、领班互相代为巡更。

3、每日巡更后,到保安部提交记录。遵守物业公司巡更各项规章制度!

4、每日做好巡更文字记录,整理存档。

5、巡更记录+摄像头记录+文字记录,可判断分析巡视真实情况。

6、保洁巡更数字记录由保安部保存,或可每月打印存档1份。(资料保存同物业其他巡更资料)

四、外包公司结账

外包公司结账流程由财务部、行政人事部制定。

附件要求:需相关人员签字

1、外包单位发票

2、外包单位人员考勤记录(统计报表和考勤表)

3、外包单位工作记录(有偿服务、无偿服务分类记录,均需接受服务方代表确认签字!)

4、“中心”客服部工作情况验收报告或结算前工作评价。

5、处罚单、整改通知单(双方签字)等

物业管理外包服务方案

六盘水分行办公楼物业管理外包服务方案 一、项目背景 六盘水分行机关于2011年3月29日搬迁入六盘水凉都宫新办公楼办公之,为了保证机关办公人员及凉都宫支行人员安全,保证办公物品和客户的人身安全,保证水、电、停车场的正常运行,保持办公区域、营业场所卫生的整洁、美观,拟聘请实力较强的专业物业公司对办公大楼进行管理。预计各项费用每年合计约为55万元。 通过物业管理外包服务,我们认为物业管理工作委托由具有专业资质的物业管理公司进行服务,能够确保大楼物业管理的各项工作达到既定目标,又能体现一种“高标准、高效率、高品质”的企业文化,所以,我们认为六盘水分行办公楼物业管理继续采取外包服务方式是必要可行的。 二、服务方案内容 六盘水分行办公楼物业管理外包服务方案包含以下7项内容。 (一)、公共秩序维护 1、公共秩序维护目标(拟要求投入4人) 公共秩序维护服务是保障业主单位正常工作秩序而进行的一系列活动。为切实做好本管理区域的公共秩序维护服务工作,实行24小时公共秩序维护服务,维护区域内公共秩序,对消防、车辆、道路交通、人员进出等进行管理及紧急事件处理等工作,以满足本单位面向社会公众服务的特性要求。 2、公共秩序维护内容

公共秩序维护:主要是保障本大楼公共秩序维持、公共活动的正常开展。公共秩序管理内容包括:日常公共秩序维护、安全监控,大楼内保,广场外保,巡视检查,地下车库安保等 消防安全管理:主要是防火及防止各种自然灾害。 交通安全管理:主要维护本大楼的交通秩序,防止交通事故的发生和车辆被损被盗。 保密安全管理:主要是保守本大楼各项工作机密,防止各种资料、文件和信息的泄密。 安全监控管理:主要通过监控系统及时发现各种隐患,并通知岗位人员及时跟进,避免各种安全事件的发生。 信访管理:主要是控制信访人员,杜绝其进入大楼,并做好现场秩序维护工作。 (二)、日常保洁(拟要求投入5人) 1、保洁措施及操作程序分区域实施清洁作业 ●室外绿化、道路、广场、停车场等清洁管理。 按照“六不六净”、“三优三化”实施管理 “六不六净”:不见积水、不见积土、不见杂物、不见卫生死角、不乱倒垃圾和不见人畜类垃圾;路面净、路沿净、人行道净、雨水沟井净、树坑墙根净、垃圾箱净。 “三优三化”:净化、美化、绿化;优美的环境、优良的秩序、优质的服务。 ●办公区域清洁管理 为清洁管理重点区域,以确保领导干部及工作人员的工作,创造一个干净舒适、整洁优美、安静雅致的工作环境。

物业管理外包服务方案

物业管理外包服务方案文稿归稿存档编号:[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-

六盘水分行办公楼物业管理外包服务方案 一、项目背景 六盘水分行机关于2011年3月29日搬迁入六盘水凉都宫新办公楼办公之,为了保证机关办公人员及凉都宫支行人员安全,保证办公物品和客户的人身安全,保证水、电、停车场的正常运行,保持办公区域、营业场所卫生的整洁、美观,拟聘请实力较强的专业物业公司对办公大楼进行管理。预计各项费用每年合计约为55万元。 通过物业管理外包服务,我们认为物业管理工作委托由具有专业资质的物业管理公司进行服务,能够确保大楼物业管理的各项工作达到既定目标,又能体现一种“高标准、高效率、高品质”的企业文化,所以,我们认为六盘水分行办公楼物业管理继续采取外包服务方式是必要可行的。 二、服务方案内容 六盘水分行办公楼物业管理外包服务方案包含以下7项内容。 (一)、公共秩序维护 1、公共秩序维护目标(拟要求投入4人) 公共秩序维护服务是保障业主单位正常工作秩序而进行的一系列活动。为切实做好本管理区域的公共秩序维护服务工作,实行24小时公共秩序维护服务,维护区域内公共秩序,对消防、车辆、道路交通、人员进出等进行管理及紧急事件处理等工作,以满足本单位面向社会公众服务的特性要求。 2、公共秩序维护内容 公共秩序维护:主要是保障本大楼公共秩序维持、公共活动的正常开展。公共秩序管理内容包括:日常公共秩序维护、安全监控,大楼内保,广场外保,巡视检查,地下车库安保等 消防安全管理:主要是防火及防止各种自然灾害。

交通安全管理:主要维护本大楼的交通秩序,防止交通事故的发生和车辆被损被盗。 保密安全管理:主要是保守本大楼各项工作机密,防止各种资料、文件和信息的泄密。 安全监控管理:主要通过监控系统及时发现各种隐患,并通知岗位人员及时跟进,避免各种安全事件的发生。 信访管理:主要是控制信访人员,杜绝其进入大楼,并做好现场秩序维护工作。 (二)、日常保洁(拟要求投入5人) 1、保洁措施及操作程序分区域实施清洁作业 ●室外绿化、道路、广场、停车场等清洁管理。 按照“六不六净”、“三优三化”实施管理 “六不六净”:不见积水、不见积土、不见杂物、不见卫生死角、不乱倒垃圾和不见人畜类垃圾;路面净、路沿净、人行道净、雨水沟井净、树坑墙根净、垃圾箱净。 “三优三化”:净化、美化、绿化;优美的环境、优良的秩序、优质的服务。 ●办公区域清洁管理 为清洁管理重点区域,以确保领导干部及工作人员的工作,创造一个干净舒适、整洁优美、安静雅致的工作环境。 公共区域清洁,充分利用用户业余时间进业主上班期间,将保洁工作寓于“隐形服务”之中. ●会议室保洁服务 清洁作业遵循如下程序:定期清洁→保洁→协助布置会场→保洁→清洁收尾 做好定期清洁作业; 与业主联系,及时了解大小会议及新闻发布会安排期时间,进行会前保洁,并协助业主布置会场;会议结束后,做好清洁收尾工作,注意“三清三美”,即清除会议桌上的

物业服务外包与人工成本的控制

物业服务外包与人工成本的控制 物业管理服务企业必须向规模化、集约化经营方向发展。这是因为规模化、集约化经营能为物业企业降低成本,充分利用有限的资源,获取更多的经济效益,使物业企业不断壮大。 如何破解行业持续发展面临的难点与困局,掌握业务外包策略,将部分业务分包给一些物业管理下游的专业公司,如:具有一定资质和专业能力的清洁公司、绿化公司、设备维修公司等,实现双赢和利益最大化。 物业管理企业控制人工成本的基本方法有两条: 1、核心员工实行合同制管理,其他人员通过第三方劳务派遣用工方式管理; 2、实行“人员+业务”外包方式。 一、企业业务外包存在的利弊 外包,是企业整合利用其外部最优秀的专业化资源,从而达到降低成本、提高效率、充分发挥自身核心竞争力和增强企业对环境的迅速应变能力的一种运营模式。 (一)外包的优势:

1、企业可以集中有限的资源,建立自己的核心竞争力,并使其不断得到提升,构筑企业所在行业的进入壁垒,从而确保企业能够获得高额利润,并引导行业朝着有利于企业自身的方向发展; 2、企业利用外包战略可以减小规模,精简组织,从而减轻由于规模膨胀而造成的组织反映迟钝、缺乏创新精神的问题,使企业更加灵活地参与竞争; 3、外包还可以为企业降低风险,在迅速变化的市场环境下,通过外包,企业可以利用战略伙伴的优势资源,缩短产品从开发、设计、生产到销售的时间,减轻在较长时间里由于技术或市场需求的变化所造成的产品风险; 4、由于承包方和发包方都可以利用公司原有的技术和设备,因而将从整体上降低整个项目的投资额,从而也就降低了企业的投资风险。(二)外包的弊端: 1、外包常常会使企业失去对一些产品或服务的控制,从而增加了企业正常生产的不确定性,企业有可能丧失对外包的控制,进而影响到企业整个业务的发展; 2、其次,在外包模式下,签定外包合同的双方都不可能完全预测到未来执行合同中可能出现的情况以及相应的解决办法。 (三)不应该外包的业务: 1、物业管理企业不应外包自己具有核心竞争力的业务。因为公司本身就在该业务领域里有竞争优势,如果再将其外包出去,不利于增加公司的竞争优势以及在行业内的品牌知名度,降低公司的竞争力。

物业外包服务监管细则

物业外包服务监管细则 一、目的 确保物业项目部整体外包后物业服务工作得到有效监控和管理,切实保障物业服务品质。 二、适用范围 适用于行政后勤处对于物业项目部服务质量的监管。 三、监管依据 本细则作为物业服务合同的附件,经过了合同甲、乙双方的认可。 四、监管内容 1.人员管理 1.1按照合同要求的人数上岗,如有员工离职或请假,须在3天之内补充其他人员上岗,不得以任何理由拖延,否则甲方将按照实际出勤人数进行物业服务费用结算并在监管考核中扣除相应分数,因人员不足产生的加班费用由乙方自行承担,如造成物业服务投诉或其他不良影响,由乙方承担全部责任。 1.2乙方选派的管理人员(主管及以上)的更换频率每年不得超过1人次,更换之前一个月,以书面形式通知甲方并由甲方对更换的管理人员进行面试考核,满足要求的方可上任;新上任的管理人员在正式上任前,必须与原管理人员进行全面的工作交接,并现场学习、熟悉环境至少一周时间(不承担相关费用),试用期一个月内甲方提出不胜任岗位的,乙方须更换管理人员。

1.3每月5日前整理《物业服务人员花名册》(乙方所有在岗人员信息)报至甲方备案,每月人员更换频率不超过2人次。 1.4乙方选派的保洁员年龄30-50岁,秩序维护员年龄20-40岁,会服人员年龄18-30岁,维修人员年龄25-55岁,身体健康,职业素质良好,具备较强的服务意识,熟知岗位工作流程,专业技术熟练,能升任工作岗位任务。 1.5国家、地方或行业有规定须持证上岗的,乙方应按照相应规定执行。 2.内部管理 2.1有完善的内部管理制度,包括岗位职责、工作流程、工作标准、培训制度、应急预案、奖惩制度、安全管理制度等 2.2按照规定打卡上下班,如因迟到、早退、空岗等原因造成物业服务投诉,由乙方承担全部责任。 2.3项目经理及各部门主管、领班每天巡视不少于2次,并填写、留存日巡查记录,甲方可随时对乙方的巡查记录进行抽查,如有缺失,甲方将在监管考核中扣除相应分数。 2.4乙方每月25日前向甲方报当月工作总结与下月工作计划。 2.5乙方在工作中须留存工作痕迹,具备各项管理资料以备查。 3.培训管理 3.1乙方须制定切实可行的年度培训计划并报送甲方,甲方有权根据项目部的运行情况对乙方制定的培训计划提出修改意见。 3.2乙方应严格按照培训制度对员工进行定期培训,内容包括但

物业外包管理管理方案与监管措施

物业外包管理管理方案与监管措施 1范围 本指南规定了服务分包项目的监管依据、监管检查、检查结果确认、不合格/不符合判定、问题处置、监管细则等内容,为各单位开展保洁、绿化养护、保安、配餐、酒店式公寓(接待中心)服务分包项目的监管工作提供指导。 2监管依据 2.1项目分包合同及附件 与分包方签订的服务分包合同及附件,包括服务范围、服务质量标准、甲乙双方权利义务、违约责任、考核细则、安全协议等。 2.2所适用的企业标准及分公司三级文件 企业标准:其它有关服务和作业标准 公司制度:及相关安全管理制度等 (三级文件)《管理方案》《作业指导书/流程》年度工作计划、月/季度工作任务书、工作计划等 2.3其它依据 业主有关管理规定及国家和地方有关的法律法规; 本指南监管流程(见附录《监管工作图示》)。 各单位应根据企业标准、关联交易服务标准及业主要求,在分包合同中明确服务质量标准,采用《服务分包项目监管细则》(以下简称《监管细则》)提供的方法对分包项目的服务质量及过程进行监管检查,按本指南监管流程进行处置等工作,使服务达到合同约定的质量标准。 3监管检查 例行检查:监管员依据分包项目合同内容要求,参考《监管细则》中监管检查频次、方法及范围,对服务质量、过程以及“人、机、料、法、环”等要素实施检查。 项目性检查:对于外墙清洗、大修理及装修、VIP接待、大型活动等临时性、项目性内容,根据项目需要进行必要的实施准备工作检查、实施过程及效果检查、问题项复查及整改验证。 即时检查:对于跑水、火情、设备事故及人员伤害等突发事件,监管员应进行即时检查及整改效果验证检查。 4检查结果确认 对检查出的问题项,凡涉及乙方责任的,要求乙方进行确认。其中: a)独立检查:监管员对乙方服务现场独立检查,由所查区域责任人/工作人员在记录上签字确认。 b)联合检查:监管员会同乙方项目经理/主管,或本单位监查组、业主单位等,共同对乙方质量进行全面的检查评估(如月检和节日前大检查),检查结果由双方签字确认。 5不合格/不符合判定 监管员按照《不合格及事件、事故控制程序》、《质量事故等级划分及调查处理规定》有关不合格/不符合判定标准,根据问题情节轻重和影响程度,判定其属性(即轻微、一般、严重不合格/不符合): 轻微不合格(服务及有型产品等)指对服务质量影响轻微的不合格。如服务中有连续几处质量轻微不达标但未造成抱怨、投诉等影响、员工未戴工牌等。 轻微不符合(职业健康安全、违章作业等)可立即整改的物的不安全状态和人的不安全行为;环境管理(轻微)违章作业。违反劳动纪律(轻微、未造成质量安全不良影响)。 一般不合格(服务及有型产品等)1、指对服务质量影响较大。如未及时服务、收费错

物业公司物业外包管理办法

物业外包管理办法 为了确保公司所开发的项目外包物业符合委托代管合同中要求,同时遵照小区物业管理相关的国家、地方法规政策和实际需要,特制本办法。 本办法适用于公司自主开发项目的物业外包管理。 第一条参考文件 (一)《房屋接管验收标准》建设部建标[1991]第69号 (二)《物业管理条例》国务院令[2003]第379号 (三)《武汉市住宅区物业管理移交办法》武政[2000]70号 (四)《商品房销售管理办法》建设部[2001]第88号令 (五)《城市房屋白蚁防治管理规定》建设部[2004]第130号令。 (六)合同法规定 第二条责任 (一)总经理负责审批公司所开发各项目物业外包交付标准。批准物业外包合同签订。 (二)各项目部总监或主持工作的副总监为该项目移交工作的第一责任人,负责在物业外包合同约定交房时间前三十天达到交付要求。项目相关资料(详见公司物业交房标准交管理办法)在交房时间前七天,达到移交标准状态。 (三)由公司项目部组织验收移交工作,原则上在施工单位竣工验收向项目部移交后1个月内(垄断行业的工程项目在2个月内)由项目部组织实施,外包物业公司配合(具体时间单体工程以竣工验收报告为准,室外工程以达到具备装修条件即水通、电通、道路通为准),无法按期组织实施的,项目部在同外包物业公司协商后方可延期,涉及到工程量大或技术难度高的变更部分必须经双方协商认可批准后方可甩项。起草物业外包委托代管合同,经公司会签后,协调外包公司同开发公司签订合同。 (四)公司各相关部门负责人应督促本部门全力配合各项目总监或副总监,按时提供项目移交所需相关资料或其他配合工作。 第三条小区应达到的交付标准 依据公司《物业管理交房标准管理办法》中要求的房屋交付标准,达到物业外包同公司管理的物业小区同等交付条件标准。 1

物业工程部外包服务协议

物业(水电工)工程部外包服务合同书 版)(模 JX-FW-2015-009 合同编号: 甲方: 乙方: 签约地点: 签订日期:2015年月日

以下简称甲方)_____________________________________(发包方: 承包方:_____________________________________ (以下简称乙方) 为规范服务好物业服务项目,甲方在与签订的物业水电工(工程部)服务外包合同的基础上,根据物业管理条例和成都市物业 服务实施细则及相关物业法律法规要求,现将____________________小区的水电 工(工程部)岗位以服务外包的模式委托给乙方进行管理服务,双方经协商达成如下协议: 一、服务项目 甲方以服务外包的模式将____________________小区的水电工(工程部)委托给 乙方公司进行管理服务,其范围如下: 1、物业共用部位的水电工程部分养护和管理(物业共用部位明细见附件一); 2、物业电气共用设施设备的运行、养护和管理(物业共用设施设备明细见附件 二); 3、便民、代办和特约服务(含有偿); 4、协助政府相关部门开展对小区内业主/租户的有关的电力(含水电气)服务。 二、服务标准 1、乙方应按照甲方与开发企业达成的物业服务协议内容和标准为基础,提供不 低于成都市物业服务等级标准中的三级物业服务分项标准。(物业管理服务内容与质量标准见附件三) 2、单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务,取费标准按 照成都市物价局以及成都市水电服务行业收费标准制定并接受甲方公司监督。3、建立零距离响应式服务,水、电应急服务15 分钟内到达指定现场、其它报修按双方约定时间到达现场;一般问题1小时候解决;简单硬件问题3小时内修复;重大问题6小时内解决;服务响应24*7响应,全天候服务模式。 三、甲方的权利和义务 (一)甲方的权利. 1、甲方对乙方分包的项目享有质量监督和及时督促整改的权利; 2、甲方对乙方违反物业服务协议条款享有督促检查并要求及时整改的权利; 3、甲方在下列条件下享有收回乙方管理服务分类项目并要求乙方承担因此

成都理工大学物业服务外包管理办法

成都理工大学物业服务外包管理办法(初稿) 第一章总则 第一条为创新后勤服务运行机制,规范学校后勤物业服务外包工作管理,确保学校后勤服务保障水平持续提升。根据《成都理工大学总务运行管理实施意见(试行)》(成理校发[2014]1号)总体精神,结合学校物业服务外包工作实际,特制定本管理办法。 第二条本办法适用学校所有物业外包的管理。 第三条学校物业服务外包工作主要以服务教学科研、服务师生员工为宗旨,以提供优质高效的物业服务为目标。 第四条学校物业外包工作的基本原则是科学规划、契约管理、严格监督、依规惩罚的原则。 第五条学校物业外包工作归口总务处统一管理。 第二章组织实施 第六条为强化物业外包工作的领导,学校成立由分管校领导负责,总务处、计划财务处、保卫处、教务处、监察处、审计处、图书馆、后勤服务集团等职能部门负责人组成的工作领导小组,负责统一领导和管理物业服务外包工作。 第七条物业外包的日常管理工作由总务处负责,具体负责物业服务项目外包可行性评估,确定服务内容和标准,合同签订,工作安排指导及协调,监督考核及评价等工作。 第八条工作领导小组抽调各部代表组成临时抽查小组,不定期对物业外包工作进行抽查。 第三章契约管理

第九条按照学校合同管理办法相关规定,双方约定以《成都理工大学大学新教学楼、新图书馆物业服务外包合同》为依据,严格执行合同相关条款,合同签订由总务处组织实施。 第十条合同文本要明确服务外包内容、服务标准、费用支付、合同期限及监督管理等内容,细化双方责权,确保学校利益。物业服务费用,按季度支付;合同期限不超过2年,按合同期限考核。 第四章监督内容及形式 第十一条具体内容: (一)承包方落实学校相关部门的工作安排情况; (二)承包方物业服务合同的履约情况; (三)承包方在服务质量、态度、效率等方面的情况。 第十二条具体形式: (一)日常检查形式。日常检查分两种形式,一是由总务处对物业服务质量按照《成都理工大学新教学楼和新图书馆范围内物业服务内容和质量标准》进行的不定期抽查;二是,由领导小组组成的临时抽查小组,按月或者按季度对物业服务情况进行抽查。 (二)师生投诉形式。师生员工采取书面或当事人直接投诉等方式,对服务态度、服务质量、服务效率方面存在问题进行投诉; (三)征求意见形式。通过多种途径(问卷、座谈等形式)征求全校师生员工的意见。 第五章考核要求及内容 第十三条承包方需全面履行物业服务外包合同,严格遵照《成都理工大学新教学楼和新图书馆物业服务内容及质量标准》的规定,实行规范、优质服务,确保服务正常、有序,不出现死角。

物业管理业务外包管理办法

1、目的 规范供方的选择及操作办法,提高业务专项管理水平,推进集约化工作进程。 2、适用范围 适用于各管理处、部门。 3、职责 无 4、过程控制及方法 4.1外包业务范围和形式 ,外部资源较多的业务包括:清洁绿化、园林、外墙清洗、消杀、电梯保养、消防系统保养、供配电系统保养及其它设备设施保养,安全管理等。 ,即由供方提供项目范围内的某类公共服务整体业务,如清洁外包。 ,即将某类公共服务业务进行细分,或根据业务的不同阶段拆解的外包,如设备管理业务中的电梯保养分包,或把开盘前的清洁开荒分包。 4.2选择外包的原由及控制流程 ,着重从以下几方面考虑: ,需要避免或处理紧急情况(如部分重要设备的维修养护)。 ,引进专业公司进行规模化、集约化操作。 4.2.2 外包选择流程

A组织是否健全、合法并能独立承担民事责任,是否有足够的经验; B供方专业技术能力是否满足项目要求; C是否有足够的专业人员支持本项目的完成; D供方项目经理的能力是否满足项目要求; E供方的专业服务是否及时、配套; F供方是否拥有必要的设备、工具和设施以满足运作; G供方激励员工的方法和生产率计量的方法是否合理; H评估供方承担风险的能力确信其能对任何责任事故完全能履行义务。,需要选择供方目前正在履约的一些项目进行现场考察。 ,并收集整理相关资料按公司规定的流程进行报批,并签订合同。 ,对合格供方每年进行一次评估以确定其资格。具体详见《采购管理程序》 ,对不续签合同和续签合同的供方均需进行全面的履约效果评估。经过评估合格的供方能与其续签合同。 ,以及某项业务全面外包(如清洁)需要按《招投标管理办法》规定的程序选择供方。 4.4外包费用测算方法 ,并与过去两年服务标准对比提升程度而产生的费用。 ; ,计算自营的最小成本支出; ,确定外包费用; 4.5 外包合同 ,合同评审详见《合同(协议)、管理程序》。 ,以及对供方的监控处罚办法,以及供方提供的一些作业说明书等内容,也应作为合同的附件与合同具有同等的法律效力。

物业服务外包合同范本(20210215041631)

合同编号: 物业服务外包合同 发包方(甲方):__________ 供水公司_公司 承包方(乙方):___________________________ 发包方:________ 供水公司 ______ 公司(以下简称“甲方”)承包方:_____________________________ (以下简称“乙方”) 经甲方(单选):□公开招标、□邀请招标、□竞争性谈判、□询价、□单一来源谈判,根据《中华人民共和国合同法》和有关法律、法规,甲乙双方本着诚实信用、平等互利的原则,就甲方物业服务外包事宜,签订本合同。 第一章合同标的 第一条本合同标的为甲方的物业服务,包括甲方有关物业的: □保洁 □食堂餐饮制作及日常管理 □门卫值班 以及_______________________________________________________________ 第二条本合同中涉及甲方有关物业情况及所需乙方提供物业服务具体如下: (一)办公大楼 1、坐落地址:

2、所需服务: (二)配送中心 1、坐落地址: 2、所需服务: (三) _______ 1、坐落地址: 2、所需服务: 第二章双方的权利义务 第一节乙方的权利义务 第三条为了做好对甲方的物业服务,乙方向甲方派出服务人员 _名 (—名),具体履行本合同约定的义务。各类服务人员数量如下: 1、食堂人员:_____________________________________________________ 2、保洁人员:_____________________________________________________ 3、门卫:_________________________________________________________ 第四条乙方派出的人员为乙方员工,归乙方管理,与甲方无任何直接或间接的雇佣、人事委托代理以及劳动关系,其工资、社保金、服装、福利、装备及其他任何费用均由乙方承担;乙方除为派往甲方的人员依法缴纳五金外还需另行为其购买人身意外伤害商业险。 甲方仅按本合同约定向乙方支付服务费用

物业针对外包单位管理分析报告

物业公司对外包单位管理分析报告 【摘要】 1、保洁出勤情况 (1)管理方法:指纹打卡机+摄像资料+文字资料(签到、工作记录等) (2)涉及部门:行政人事部、保安部、客服部、特服部、保洁部 2、保洁服务质量 (1)管理方法:巡更设备+摄像资料+文字资料(签到、工作记录等)。加强保洁人员工作技能培训,礼仪礼貌培训,文字及照片记录。 (2)涉及部门:行政人事部、保安部、客服部、特服部、保洁部 3、费用结算 (1)管理方法:合法发票、详细附属材料作为付款条件(附件),逐级审核。(2)涉及部门:财务部、行政人事部、保安部、客服部、特服部、保洁部 一、劳动纪律 多方位监管【设备管理+人员管理】 针对外包公司工作人员流动性大,物业公司对其实际出勤情况全面了解和监管。进行“指纹打卡机”打卡记录+大厦公共区域全覆盖“摄像头”记录+ 人员管理文字记录,三方面进行综合监管。如有必要可根据三方面数据资料对证。 1、在“中心”工作人员统一使用指定“指纹打卡机”,严格按公司考勤制度执行。 B3车场两台打卡机,用不同颜色显著标识区分:“物业员工打卡”和“外单位打卡”。两台打卡机记录提取棒由行政人事部保管使用。 (1)使用范畴 “中心”外包公司所有工作人员(保洁公司人员、绿植养护人员等)凡工作日需按相关规定进行打卡。 (2)“指纹打卡机”超级管理员权限明确

B、指纹录入失败,选择密码录入。所有使用密码录入的员工必须在“考勤记录”中备注项内明确注明! C、所有“入室保洁人员”必须为:指纹录入!→对“甲方”负责! D、超级管理员(外包公司主场负责人→及时办理员工入职、行政人事部→监管) E、如未成功打卡,必要时核对摄像记录 【注意:权限中涉及“任意更改打卡记录”一项】 F、外包单位人员流动性大,根据指纹打卡机内存量!超级管理员需及时删除无效记录。 2、外包单位将考勤班次表如实上报相关部门 外包单位将员工上下班时间段、班次、吃饭时间等,以文字形式如实上报,注意及时变更。(上报需外包公司主场负责人签字、物业公司对口负责人签字) 【周一至周五】早班时间段、中班时间段、晚班时间段、夜班时间段 【周六、周日】早班时间段、中班时间段、晚班时间段、夜班时间段 行政人事部、客服部、特服部、保安部、工程部等 3、“指纹打卡机”为我“中心”指定品牌、型号及安装位置。(B3更衣室门口,摄像头范围内!)

物业保洁外包服务方案

物业保洁外包服务方案 编制: 审核:

第一部分:目的 第二部分:保洁区域 第三部分:保洁方法及标准 第四部分:保洁员岗位责任制 第五部分:保洁主管岗位责任制 第六部分:保洁工作监督措施 第七部分:保洁工作安全保障 第八部分:保洁人员安排及计划分布第九部分:费用预算

一、目的: 为了提升物业管理水平,营造优美、清洁的购物环境。进一步趋于专业化、标准化,特制定本方案。 二、保洁区域: 1、外围:广场道路、花坛、垃圾桶、广告牌等所有公共设施 2、商场公共区域地面、踢脚线 3、大厅玻璃 4、电梯内外及扶手 5、保洁区域内卫生桶(落地烟灰盅) 6、洗刷间地面、墙面、水池 7、卫生间地面、墙面、大小便池 8、消防栓箱、各类开关、墙面饰物 三、保洁方法及标准: 1、外围:每天对广场地面进行全面清扫,清除地面纸屑、树叶和烟头等物,用铲刀及专用除胶剂清除粘在地面上的口香糖等杂物;果皮箱、垃圾桶频繁清洗保洁,定时清倒,外观要勤擦拭,包括底部、背面,并定期喷洒杀虫剂;所有垃圾桶内垃圾袋都要及时更换,每日定时集中清运、日产日清;及时清除绿化带内出现的垃圾、杂物、杂草,花坛四周每日用拖把清抹一遍,除去灰尘、污渍。 2、地面每天用尘推进行日常循环静电推尘,;如遇地面粘附物,可用专业清洁剂快速清除;特别注意,局部污渍如遇地面泼洒的油污、

可乐茶渍等要及时拖抹干净,以免造成渗透;保持地面干燥、不花不糊,尽量不使用湿拖把,以防止人员滑倒。 3、大厅玻璃,用玻璃刮、毛套、伸缩杆配以玻璃清洁剂进行擦拭。保持表面无手印、污渍、光洁明亮。 4、电梯内外首先用专业清洁剂去除表面污渍,然后用不锈钢光亮剂进行保养。保持无灰尘、手印、整洁明亮。 5、卫生桶随时冲洗保持表面干净、无污渍、痰迹、无异味,定期消毒。 6、踢脚线,用白洁布配以清洁剂进行擦拭。保持干净、无灰尘、痰迹。 7、洗刷间、卫生间,用水管、厕所刷、地拖配以消毒剂、中性酸剂、洁厕剂,对其地面、墙面、水池及大小便池进行擦拭、清洁。保持地面无污垢、积水,墙面光亮、无灰尘;水池内无污渍、水锈;大小便池内无尿碱、污垢,并且卫生间内配置空气清新剂,去除异味。 8、消防栓箱、各类开关、墙面饰物定期用抹布擦拭,保持无灰尘、污垢。 四、保洁员岗位责任制 1、严格遵守购物中心的各项规章制度,工作统一穿戴公司配发的制式工作服、胸牌,保持着装整洁规范。 2、遵守劳动纪律,不迟到、不早退,在岗时不吸烟、不喝酒、不吃零食,不得从事与本职工作无关的事宜。 3、工作时间不得大声喧哗,与消费者发生争吵,对消费者要以理

物业外包服务管理规定

物业外包服务管理规定 1目的 规范外包服务的服务商选择、服务商检查和监督,确保外包服务质量符合要 求。 2范围 适用于本公司物业服务相关的外包方,包括保洁中的外墙清洁、绿化养护、 卫生消杀、二次供水清洗、消防设施维保、电梯维护、化粪池清理、管道疏通、 二次供水清理等。 3职责和权限 3.1物业部负责外包服务供方的选择和评价,以及考核和再评价。 3.2工程部、管理处负责相关外包方的日常配合和管理,参与供方的选择、评价、 考核和再评价。 4管理要求 4.1 外包服务的类别 4.1.1保洁中的外墙清洁; 4.1.2绿化养护; 4.1.3卫生消杀; 4.1.4二次供水清洗; 4.1.5消防设施维保; 4.1.6电梯维护; 4.1.7化粪池清理; 4.1.8管道疏通; 4.1.9二次供水清理。 4.2 外包服务供方的选择和评价 4.2.1外包服务供方的选择和评价应执行《外部供方控制程序》的有关规 定。 4.2.2对外包服务供方的选择和评价应包括以下方面: A、经营资质,包括营业资格和行业许可资质是否符合法定要求,提 供证照复印件(绿化养护可为个人,应提供身份证);

B、企业的基本状况是否证明其正常经营运作; C、员工队伍资格、素质和业务能力是否满足要求,提供人员资格 证件复印件; D、以往承担的项目案例是否真实且符合要求; E、所提供的相关配品配件是否满足要求; F、其它认为需要评价的内容。 4.2.3物业部或相关部门按照《外部供方控制程序》有关规定与外包服务 供方签订必要的合同或采购文件。 4.3外包服务管理要求 4.3.1外包服务作业应遵守本公司环境和职业健康安全管理体系的相关 规定,并在纳入《合格供方名录》后,签署《供方承诺书》,承诺 执行环境和职业健康安全管理体系有关规定。 4.3.2外包服务作业前,应由服务方管理人员或本公司管理处管理员进行 口头的作业前培训教育,强调环境保护和职业健康安全防护的注意 事项。 4.3.3外包服务作业前,管理处管理员或物业部对其进行再次能力确认符 合要求,填写《供方能力确认表》,内容包括以下方面: a)实际信息是否与《合格供方名录》相符; b)是否知晓我司对环境管理和职业健康安全管理方面的要求; c)在过往的环境管理和职业健康安全管理绩效方面无不良记录,无 被处罚记录; d)提供产品和服务的相关人员,已经经过供方公司内部培训,掌握 环境和职业健康安全基本的知识和规范要求,工作人员的资格、经验 和能力准则已经满足要求; e)向我司提供产品和服务所需具备的资源、设备和工作准备均已充 分并已到位。 4.3.4物业部每月下旬对外部服务管理情况开展一次检查,检查是否执行 我司有关规定,填写《供方运行检查表》。检查内容包括以下方面: a)服务方是否按约定的时间和地点提供产品和服务

物业管理外包服务方案

物业管理外包服务方案 Prepared on 22 November 2020

六盘水分行办公楼物业管理外包服务方案 一、项目背景 六盘水分行机关于2011年3月29日搬迁入六盘水凉都宫新办公楼办公之,为了保证机关办公人员及凉都宫支行人员安全,保证办公物品和客户的人身安全,保证水、电、停车场的正常运行,保持办公区域、营业场所卫生的整洁、美观,拟聘请实力较强的专业物业公司对办公大楼进行管理。预计各项费用每年合计约为55万元。 通过物业管理外包服务,我们认为物业管理工作委托由具有专业资质的物业管理公司进行服务,能够确保大楼物业管理的各项工作达到既定目标,又能体现一种“高标准、高效率、高品质”的企业文化,所以,我们认为六盘水分行办公楼物业管理继续采取外包服务方式是必要可行的。 二、服务方案内容 六盘水分行办公楼物业管理外包服务方案包含以下7项内容。 (一)、公共秩序维护 1、公共秩序维护目标(拟要求投入4人) 公共秩序维护服务是保障业主单位正常工作秩序而进行的一系列活动。为切实做好本管理区域的公共秩序维护服务工作,实行24小时公共秩序维护服务,维护区域内公共秩序,对消防、车辆、道路交通、人员进出等进行管理及紧急事件处理等工作,以满足本单位面向社会公众服务的特性要求。 2、公共秩序维护内容 公共秩序维护:主要是保障本大楼公共秩序维持、公共活动的正常

开展。公共秩序管理内容包括:日常公共秩序维护、安全监控,大楼内保,广场外保,巡视检查,地下车库安保等 消防安全管理:主要是防火及防止各种自然灾害。 交通安全管理:主要维护本大楼的交通秩序,防止交通事故的发生和车辆被损被盗。 保密安全管理:主要是保守本大楼各项工作机密,防止各种资料、文件和信息的泄密。 安全监控管理:主要通过监控系统及时发现各种隐患,并通知岗位人员及时跟进,避免各种安全事件的发生。 信访管理:主要是控制信访人员,杜绝其进入大楼,并做好现场秩序维护工作。 (二)、日常保洁(拟要求投入5人) 1、保洁措施及操作程序分区域实施清洁作业 ●室外绿化、道路、广场、停车场等清洁管理。 按照“六不六净”、“三优三化”实施管理 “六不六净”:不见积水、不见积土、不见杂物、不见卫生死角、不乱倒垃圾和不见人畜类垃圾;路面净、路沿净、人行道净、雨水沟井净、树坑墙根净、垃圾箱净。 “三优三化”:净化、美化、绿化;优美的环境、优良的秩序、优质的服务。 ●办公区域清洁管理 为清洁管理重点区域,以确保领导干部及工作人员的工作,创造一个干净舒适、整洁优美、安静雅致的工作环境。

物业外包管理的问题

物业外包管理的问题 我们公司在市场运营前作为开发建设者,在进入运营后转变为市场的招商、运营、物业管理等几方面的执行者。其中的物业管理包含机电、绿化、保安、保洁、房屋维修等职能,在此我们给自己的定位是物业管理公司,我们公司在行使物业管理公司职能的时候,部分工作采用的是雇用外包单位来完成物业管理工作职责,我们公司作为雇用单位行使管理上的监督权力。那么在实际工作中保安、保洁工作外包后对我们雇用单位有哪些优势和不足呢? 一、保安、保洁外包管理的优势 早期的物业管理公司的机电、绿化、保安、保洁基本都是由公司自身组建的队伍来完成,这主要是由当时的社会条件决定的。在物业管理发展的初期对人民的生活和工作环境的改善的确起到了积极的作用。但随着社会的不断进步,城市发展水平越来越高,城市功能划分将越来越细,对于物业的日常管理维护保养的要求也越来越高,物业公司的角色也必然要发生变化,物业公司将更多地起到组织、调度、整合与分配资源的作用。如果物业公司一味追求小而全,过分地添置各种专业设备及相关专业人员,必将大大增加管理成本和自身负担,且这些设备无法充分发挥其潜在的使用价值,造成大量的资源浪费,如果把一些业务外包出去,组织专业公司对业主服务,则可大大避免这些矛盾。 1、通过业务外包可降低成本。由于专业化分工所带来的高效率,许多专业性服务企业在其专业领域都拥有比物业管理公司更有效的

资源和组织。这些公司通过承揽大量专项服务业务,通过规模经营来实现比单个物业管理公司经营高得多的经营效率,从而能够以优质低价为物业管理公司提供服务,帮助其降低成本。目前我国的物业管理公司多数还是采用“小而全”的模式,若要满足各种服务的需求,必须配合各类专业人才,否则就达不到服务的要求;而配齐专业人才,各类专业任务量又相对不足,容易形成成本压力。通过业务外包,日常工作中只需配备少数维修人员,管理开支大为减少。将专项业务外包有利于物业管理公司节省固定资产投资,在财务管理上,支付固定合同的现金较设立内部成本中心进行预算管理,通常更容易进行成本控制。因此业务外包可以有效降低成本,增加企业的利润。 2、业务外包可提高服务质量。专业公司通过发挥资源优势、规模优势、技术优势来提高产品质量、服务质量。专业公司由于业务相对单一而且专注,使得其专业化优势得到充分彰显。比如房屋维护与保养的专业公司,可以科学规范地制定详细的维护保养计划,达到预想的维护保养效果,大大减少物业公司的工作量;专业的保安公司,有较系统的保安员管理办法及训练方式,同时会按当今治安防范的需求在技防、人防上下功夫,按照规范的现代管理方式运作,这必将大大加强治安防患能力,提高业主单位的舒适感和安全感。 3、业务外包可补充人才的不足及增加服务项目。社会思潮的多元化和业主生活环境的差异性导致了业主需求的复杂化和差异化。多元化的服务需求对物业管理提出了更高的要求,而实际上物业公司自身服务能力是有限的,靠企业本身所生产的服务产品及企业的现有人

如何管控物业环境中的外包服务

如何管控物业环境中的外包服务 物业外包服务主要是指以合同的方式将业务发包给专业性强的专业公司。物业管理外包的优势主要有降低成本、提高质量、满足业主需求、规避风险及提升竞争力等方面。但是物业外包服务也具备了一系列问题,如:质量难以控制、企业形象难以体现、服务时间滞后、协调管理难等。因此我们需管控物业中的外包服务,扬长避短,提升整体物业服务水平。 目前物业环境中的外包服务主要有清洁服务、四害消杀、绿化养护、垃圾清理等等外包服务。外包服务的分包方式主要有按照人员岗位计费、按照面积计费、按照频次计费、按照量化计费。管控物业环境中的外包服务主要包括以下几个层次:事前、事中、事后。事前主要体现在人员、物料、机械等资源的把控。事中主要体现在工作计划、行为过程、记录等管理痕迹的把控。事后主要体现在质量检查、考核、奖惩等绩效促进的管控。 一、人员、物料、机械等资源的事前管控。 人员管控主要从岗位出勤、岗位定位、人员行为规范等方面进行把控。按照岗位分布考核人员出勤,人员行为规范主要从工作要求、礼仪标准方面去把控,行为规范从罗列行为规范、培训、观察、考核综合管理。 物料、机械资源的管控主要从材料、库房、配置、使用规范等方面进行。物料机械进行清单管理,从进场检查、入库盘点、按照现场要求配置、补充、维修等一系列方式周期性的循环管理。 二、工作计划、行为过程、记录等管理痕迹的事中管控。 物业环境服务是一项具备周期性特征的的作业。环境服务需制定定期计划并进行计划管理、记录反馈。根据每月、每周的重点工作、基础工作编制工作计划。工作计划的实施节点、实施效果需明确,确保在各阶段完成按照相应标准计划内容。行为过程的管控,主要体现在工作规范性、工作质量、工作效率、工作标准等方面。记录的管理痕迹可以及时跟进反馈工作计划的完成情况、工作完成的效率、工作计划完成的偏差、分析偏差存在的问题、及时纠正工作计划的偏差、必要时调整工作计划。 三、质量检查、考核、奖惩等绩效促进的事后管控。 品质检查管理、考核、奖惩机制在管控外包服务中属于最有效的方式。 品质检查可分层级利用不同的频次进行。如日检可以在项目专职管理每日进行,周检可以扩大为物管团队、专业品质部门,月检可以扩大为专业品质部门、公司层级、项目甲方、客户。品质日检、周检、月检体现本阶段外包服务的优点及不足、体现外包服务管理的质量。扩大化的品质甚至可以满足客户体验要求。 考核机制是最直观、最行之有效的外包服务管控方式,考核机制反馈一阶段工作的成果,通过考核机制对外包服务方进行奖惩,能促进绩效、提升外包服务水平。考核机制可以利用一系列的手段激励外包服务,正面如:续约、提升费用、表扬等,反面如:批评、限时整改、扣分、扣费用、终止合同。考核讲究有据可依,日常工作的记录管理痕迹、整改单、奖励单、处罚单等等,凡是体现外包服务的工作的单据都需计入最终考核量化当中。利用考核打分量化直观体现本阶段外包服务的质量。通过量化横向对比直接体现工作是否存在进步。同时量化的过程全程与外包服务方进行对接,避免产生纠纷。 通过一系列过程管控措施,结合实际发展状况,能行之有效的提升物业环境中的外包服务,不断强化物业管理服务外包水平,从而提升整体物业管理水平。

物业管理企业如何管理外包保安

物业管理企业如何管理外包保安 外包保安是指非物管企业自聘的保安人员,而是物管企业和保安服务公司通过签订供需合同,由保安服务公司选派在物管企业负责安全防范的保安员。据了解,目前.深圳市注册的合法保安服务公司便有10多家,其中福田保安服务公司便有7000多名从业的保安人员,而这些保安当中,有近50%在物业管理企业中从事安全防范工作。可想而知,深圳市内有许多物管企业是从保安服务公司中选派保安员在各种物业中为业主提供服务的。从物管企业的发展趋势来看,为业主提供更专业化的服务势在必行。特别是一些中小物管企业,因为受到成本,资源等方面的制约,导致公司负担加重。发展受阻,企业经营困难。而选择外包保安会促进管理效率、提升专业化程度、降低经营成本。这无疑也是企业经营发展的一种策略。其实.很多物管企业在电梯维护,清洁、绿化、消杀,消防等项目很早就使用外包单位为业主服务,只是在决定是否聘请外包保安时,有许多顾虑和管理上的难题,从而不敢轻意地选择外包保安为业主提供服务,加之有些物管企业选择了外包保安后,因为各种各样管理上的问题,造成服务质量不升反降,甚至与保安服务公司不欢而散。而保安又是物管企业的一个重要窗口,这使物管企业左右为难。其实,如果物管企业能够真正理清与外包保安之间的各种管理问题,困难便会迎刃而解,达到双赢的局面。笔者在实践中摸索出来一些经验.在此总结出来.希望能够对物管企业能够有所借鉴。不当之处,敬请指正。 第一,前期筹备阶段 1、选择保安公司时要慎重 深圳目前的保安服务公司基本上是公安系统的附属企业,其合法性是没有问题的。但是,”娘生九子,子子不同”,保安服务公司的服务质量,信誉和配合度方面还是有区别的。因此,在选择合作供方时,应采取招标的方式,物管企业可以邀请至少3家以上的保安服务公司前来投标。这样,通过评标、现场考察、价格比较等多方面的对比,择优选择一家合作供方。通过招标选择出来的供方一般都会珍惜合作单位.而且.择优选出来的保安服务公司,其在保安培训,社会信誉等方面占的优势也比较大,这为以后挑选优秀的保安员,控制好保安源头方面有着重要的作用。 2、合同一定要签订到位 俗话说,“亲兄弟,明算账”。为了避免以后的隐患.在订立合作合同时,一定要将双方的责、权、利明确清楚,特别是关于双方责任划分的条款一定要写清楚。否则.真的出了点什么事情,到时候,就会给物管企业带来不必要的损失。同时,也会因此与保安服务公司不欢而散.3、应亲自去保安服务公司基地挑选保安员 一般来讲,社会信誉好的保安服务公司在招聘保安员时都有严格要求,各环节均控制得比较好,但是,作为物业管理企业来讲,保安服务是物业管理中的一个重要窗口,因此,千万不要怕麻烦,应该派人亲自去保安基地挑选合适的人员。这样.能对保安的多方面情况都有所了解,也能够挑到企业满意的人员. 4、进驻前的培训必不可少 当保安员全部挑选完成后,切勿急于进驻物管企业的楼盘,因为这个时候,保安员对前往工作的楼盘什么都不清楚,一旦上岗,很难保证服务质量。所以,为了保证服务质量,物管企业应该将保安员集中起来培训一段时间,由企业自己派讲师向他们培训物管企业的一些基本

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