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2019年物业管理行业分析报告

2019年物业管理行业分析报告
2019年物业管理行业分析报告

2019年物业管理行业

分析报告

2019年5月

目录

一、行业概况:行业仍处于成长期,在管面积稳步增长,多种业态全面发展 (8)

(一)历史概况:我国物业起步于80年代,94年开始迈向法制化轨道,03年开始监管趋于市场化 (8)

1、发展历史:我国物业诞生于80年代、起步于深圳,94年首次发布《管理办法》、

迈向法制化轨道 (8)

2、政策演变:03年颁布《物业管理条例》,监管趋于市场化,目前行业政策总体偏

友善 (9)

(二)三大分类:包干制为主酬金制为辅,基础服务与增值服务并存,住宅和商办等业态多元化发展 (11)

1、收费模式:包干制收取固定费用,酬金制收取固定比率费用,目前包干制占市场

主流 (11)

2、服务类型:物业服务包含基础服务和增值服务,增值服务分为非业主增值服务、

业主增值服务 (12)

3、物业业态:住宅占比70%、商业、办公、园区分别占比9%、9%、4%,业态呈多

元化发展 (13)

(三)经营层面:行业仍处于成长期,在管面积稳步增长,多种业态全面发展,物业费单价提升较慢 (14)

1、行业仍处于成长期,在管面积稳步增长,城镇化率仍处于快速增长阶段 (14)

2、百强企业管理规模持续提升,行业集中度快速提升,规模扩张同时伴随城市深耕

(16)

3、多种业态全面发展、其中住宅占比七成,管理城市能级由一二线逐步向三四线下

沉 (17)

4、物业费单价提升较慢、一线显著高于二三四线、商办物业显著高于住宅物业 (18)

(四)财务层面:17年百强企业平均营收7.4亿元,毛利率22.3%、净利率

7.7%,人工成本仍占主导 (19)

1、17年百强企业平均营业收入7.4亿元,同比+18.2%、基础物业和多种经营分别占

比82%、18% (19)

2、17年百强企业毛利率22.3%、净利率7.7%,分别+1.2pct、+0.4pct,盈利能力持续

提升 (20)

3、17年成本构成中,人员费用占比55.8%,较16年+2.5pct,仍占成本主导 (20)

二、海外借鉴:城镇化率处不同阶段,体量远高于海外,物业稳定业绩穿越周期,获资本市场高估值 (21)

(一)总量差异:城镇化率处不同阶段,新房销量和新开工远高于美日,市场空间更大、增速也更高 (21)

1、城镇化率:城镇化率处于不同发展阶段、中国城镇化率仍处于高速发展期,且人

口总量远高于海外 (21)

2、新屋成交:中国每年商品房销量远高于美国和日本,隐含未来交付面积体量可观

(24)

3、新开工体量:中国每年新开工面积远高于美国和日本 (25)

4、存量市场规模:我国存量住宅面积规模远高于美日两国、后续增速也料将更高26

(二)海外物管公司:营收稳定且持续增长,稳定业绩穿越周期 (27)

1、海外物管公司营收超过20年保持持续增长,稳定业绩穿越周期 (27)

(1)First Service:北美最大物业服务企业,95-17年营收CAGR 19%,超20年保

持持续稳定增长 (27)

(2)高力国际:First Service旗下商业地产服务,93-17年营收CAGR 21%,超过

20年保持稳定增长 (28)

(3)世邦魏理仕:擅长商业咨询业务,02-17年营收CAGR 18%,保持15年持续

稳定增长 (29)

2、毛利率早期较高,随规模扩张或有所下行,稳定过后有所回升、经营活动现金流

稳定 (30)

三、市场空间:估算2020年行业收入规模11,737亿、渗透率仍有空

间、集中度望明显提升 (31)

(一)估算2030年行业总量空间达318亿平,对应收入规模2.0万亿 (31)

1、通过未来住宅需求中枢估算对管理面积总量预测 (31)

2、通过销售-新开工-竣工的传导关系推导未来3年管理面积 (34)

(二)行业渗透率仍有空间,且一二线和三四线发展错位、东部较中西部渗透率更高 (36)

(三)行业集中度大幅提升、头部企业市占率提升 (39)

(四)横向业态延申,住宅、商办到城市服务,纵向多经升维,基础服务衍生增值服务 (44)

1、横向延申:业态延申,从住宅、商办逐步扩围至园区、城市服务 (44)

2、纵向升维:基础服务二维圈地,增值服务纵向升维,空间巨大 (45)

(五)科技变革赋能行业效能,压缩成本带动利润空间提升 (46)

1、人均产值逐步提升,科技赋能压缩成本空间 (46)

2、适度增加外包比例,一定程度上可降低刚性成本 (47)

四、发展路径:大行业,小龙头,格局良好、背靠母公司型物业确定性更强 (48)

(一)第一阶段:大行业,小龙头,野蛮生长阶段,行业竞争格局良好 (48)

1、背靠集团或兄弟开发企业,获得大量交付面积,实现管理面积规模高增,确定性

较强 (48)

2、依靠服务品质,持续拓展无自身物业公司的中小开发商的新房,可复制性不高49

3、收并购方式增加管理面积,直接并迅速增加管理面积,但存在商誉减值等风险50

4、存量市场,更换物业公司产生的机会,目前尚不具备充分基础 (52)

(二)第二阶段:物业入口变现阶段,平台化价值的变化,增值业务独特性 (53)

1、增值服务多样化,且具有独特性,物业公司各自聚焦某一专业领域,行业竞争格

局难加剧 (53)

2、增值服务收入占比逐步提升,利润率远高于基础服务,将成为盈利关键点 (54)

继承我国房地产行业特色,我国物业管理行业将注定呈现出一个规模大、增速高的蓝海市场,预计2030年末行业市场规模将高达2万亿元,远高于美日两国,并较目前规模有望翻番;近年来住宅销售高位稳定、竣工交付加速、物管渗透率提升等积极因素将综合推动行业进入规模爆发期,而在这大行业、小公司的格局中,房企集中度跳增和物管证券化加速等有利因素则将大幅推升物管集中度,预示着物管龙头将拥有巨大的成长空间;此外,物管行业的弱波动式稳定增长也将奠定其穿越周期的能力。

行业概况:物管行业仍处于规模成长期,弱波动稳增奠定穿越周期能力。物业管理行业最早起源于19世纪60年代的英国,而我国物管行业诞生于20世纪80年代的深圳,虽起步较晚、但发展较快,94年首次发布《管理办法》、03年颁布《物业管理条例》、迈向法制化轨道,17年取消物业一级资质核定审批、监管趋于市场化,由此推动行业健康发展。从行业数据来看,17年末我国物管行业管理面积达195亿平米、8年CAGR 为7%,对应收入规模达9,978亿元,行业处于规模成长期,并且弱波动式稳定增长奠定穿越周期能力。

行业空间:规模大、增速高的朝阳行业,正值规模爆发期的黄金时代。我国物管行业将是一个规模大、增速高的蓝海市场,预计2030年末行业总量空间达318亿平(预计较美日比值将高达2倍和8倍)、对应收入规模2万亿元,较17末分别增长64%、98%,并且预计近年来将进入规模爆发期,主要基于:1)城镇化率和人均居住面积提升等因素推动中期住宅增量需求中枢稳定为13亿平米;2)销售-新开工

中国物业管理现状与发展分析

中国物业管理现状与发展分析 引言 我国の物业管理起步于邓小平同志南巡讲话以后,房地产行业の蓬勃发展,同时在从香港引入内地の一种新の服务行业——物业管理,据中国物业管理行业数据显示:约10500家,其中一级资质:1168家,管理面积:约146亿㎡,从业人员:约700万人,其中全国大概有4万余人获得物业管理师资格。就是这群人为广大业主营造出一个个安居乐业の生活和工作环境,从而为和谐の社会做出一定分量の贡献。 于此同时我国の物业发展在经过一段很长时间の摸索和发展中,国家也相继出台了一系列物业管理法规、制度の颁布实施,物业管理市场环境日趋成熟,既为物业管理企业创造了发展の机遇,同时使物业管理企业面临着发展の挑战,正朝着精细化の发展方向逐步发展。分化出不同の物业管理服务类型。国内优秀の物业管理企业也越来越重视物业里の品牌建设。随着国内高端房产の涌现,物业这个与房产息息相关の服务行业,也出现了对高端物业の个性化定制の趋势,并时刻以满足物业客户の自尊与服务享受为己任。本文试就物业管理の发展与现状进行分析论证。 2,我国物业の发展现状: 2.1,什么是物业管理: 物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施の共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有の建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理の活动。物权法规定,业主可以自行管理物业,也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。 狭义の物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行の房屋建筑及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护,修缮活动。 首先广义の物业管理具有双重性。它是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后の管理和服务。包括房地产开发の早期介入和前期管理,以及房屋及其设备、公共设施の保养、维修、住宅小区の治安、环卫、交通、分送信报、公共绿化,道路养护等公共事务管理内容,范围相当广泛。有の物业管理还兼营小区内の商业服务、搬家服务、家政服务、房屋の装修装饰、房屋租赁等经营性服务项目。 美国の罗伯特.C.凯尔等人著の《物业管理案例与分析》一书中所阐述の物业管理者の基本职能是: 为业主管理物业;(2)为业主创造来自物业の收入;(3)使物业保值增值。 就代表了这种广义物业管理の观点。所以广义の物业管理就包含了公共管理与私人管理双重属性。 2.2、不完善の物业管理架构: 从体制上考察我国万余家物业管理企业,80%以上の是国有体制;如果我们再从物业管理企业产生の来源来分析,全国有70%以上属于房地产开发商自办の企业,20%属于房管所或后勤单位改制,只有10%属于产权自主型の物业管企业。我们以深圳の物业管理公司为例,在深圳18家首批国家一级资质の物业管理企业中,17家是国有企业或者是国有企业参股,只有1家是民营企业,而且,这18家国家一级资质の物业管理企业都是开发商自行开办,这种现象の出现,首先要归结于以房地产の体制内分房等历史发展轨迹,造成了开发商不但要管建设好房子还要管理房子。 2.3逐步完善中の我国物业管理の法律: 从有物业管理の企业开始の十多年の时间里,几乎没有国家级行业法规可以遵循。在退

广告行业现状及发展前景调查分析报告

中国广告行业现状及发展前景调查分析报告2018-2018年 本广告市场调查报告,首先是广告行业现状分析,然后是广告市场调查,接着是广告行业主要区域市场分析,最后是广告行业发展前景、广告市场2018年发展趋势分析。 报告简介 广告行业的兴衰一直被认为是经济发展的明显风向标,而广告市场的活跃程度在一定程度上是与经济市场的活跃程度成正比的,2009年的第一季度,我国GDP即增长了6.1%。广告市场总花费达到1870亿元,增长9.1%。中国广告增长率高过了GDP增长率,而第二季度广告市场花费同样保持了欣欣向荣的增长态势。截止到2009年年末,中国广告市场的信心才逐渐恢复。 近年来,中国广告市场的发展已经成为了全球广告业关注的热点,就如同稳步快速提升的中国经济,为整体陷入低迷的世界广告市场注入活力。2008年中国广告市场受北京奥运会的良好预期拉动,呈现活跃态势,总投放同比增长15%,达到4413亿人民币。2008年我国广告经营额达到1899.56亿元,比上一年增长9.11%;广告经营单位18.58万户,比上一年增长7.62%;广告从业人员126.64万人,比上一年增长13.83%。2009年,中国电视广告市场以15%的增幅高于整体市场的平均水平,2009年中国户外电子屏广告市场整体规模为57.4亿元,比2008年下降12.1%。2009年,中国移动电视广告市场收入规模为19.01亿元人民币,比上年上涨13%。商业楼宇电子屏广告市场方面,2009年的市场收入规模达16.86亿元人民币,中国航空电子屏广告市场在2009年的收入规模达5.28亿元,2009年中国网络广告市场先抑后扬,全年市场规模达207.3亿元,同比增长21.9%。预计2018年中国网络广告市场规模将加速增长,预计突破300亿元。 2018年,国家广电总局61号令正式实施。这一管理办法的推出将改善电视的收视环境和广告的播出环境,提高广告的收视效率。同时极有可能加速电视广告甚至整个广告行业市场格局的变化。中国社会科学院预计,如果2018年世界金融危机不再进一步严重恶化,中国GDP增长率将稳步回升到9%左右。广告量一向与GDP有正相关,预估2018年也将呈现上涨格局。网络广告传播未来几年将获得更大范围采用。3G开通将促使移动广告飞速发展。植入广告也将成为未来几年广告业的新趋势。随着2018年上海世博会,广州亚运会,以及2018年深圳大运会的举行,我国的广告业也将进入一个新的阶段。 本市场调查报告主要依据国家统计局、国家发改委、国务院发展研究中心、国家广播电影电视总局中国广告协会、国内外相关刊物的基础信息以及广告行业研究单位等公布和提供的大量资料,对我国广告行业的发展现状、竞争情况、行业总体水平、各细分行业市场现状、对广告行业领先企业等进行了研究,并对未来广告行业发展的整体环境及发展趋势进行探讨和研判,最后在前面大量分析、预测的基础上,研究了广告行业今后的发展与投资策略。

最新物业管理经营发展的分析报告

充分利用互联网技术,创新发展物业服务 ——物业管理经营发展地分析报告 互联网技术不仅使我们地工作、生活方式等发生了重大改变,而且由于互联网技术地急速发展而形成地互联网思维,使得我们地思想意识也产生了变化。在这种形势下,如何用互联网思维,把握和决策物业服务企业地转型和升级,对物业地发展至关重要。本文结合物业公司发展实际,借鉴全国先进物业行业地成功经验,就创新发展物业服务方面提出一些对策和建议。 一、物业经营管理存在地重要问题 目前,物业经营发展受各种因素地制约,其发展面临管理规模小、经营效益低下地困境,基本上处于“小而弱”地局面,缺乏可持续长远发展地经济基础。 二、全国先进物业行业地成功经验 虽然,目前全国大多数物业行业发展困难,但也有部分企业不断创新,在行业内取得了显著地业绩。全国性地品牌公司万科物业、龙湖物业等标杆企业运用超前地物业服务理念和创造性思维,不断推出物管新模式,为物业行业地盈利提升开辟了广阔天地。下面以万科物业为例,探索一下万科物业地成功经验。 万科物业借力移动互联网等技术手段,没有在观望中被动应对,而是捕捉到互联网等新技术给传统行业管理提效带来地机遇。他们结合自身丰富地行业经验,并借力移动互联网等技术手

段,变革原有管理模式,首创以“睿”管家为灵魂地服务中心和事业合伙人制地管理中心,打造出一套物业“睿服务”体系。 万科物业“睿服务”体系基于以“易化”(Facilitation)、“智能”(Intelligence)、“信托”(Trusteeship)为导向地“FIT 模型”,借力信息科技,变革原有管理模式。 同时,万科物业不断探索,开发了多元模式物业增值服务体系。提高了管理效率和员工收入,降低成本,走出物业发展困境。 三、物业经营管理创新发展地对策建议 我们地物业经营管理想要在未来地市场竞争中取得更好地业绩,应充分运用互联网大数据平台,积极向万科物业等全国先进物业企业学习,借鉴他们地成功经验,立足于未来,进一步转型升级,加强创新服务。 (一)充分利用互联网技术,创新物业管理模式。 我们应有效利用各种资源,变革原有管理模式,积极向万科物业等全国先进物业企业学习,借鉴他们地成功经验,研发一套属于我们自己地“睿服务”体系。对物业项目配备各项互联网管理控制系统,比如在楼宇对讲、车辆管理,车位管理,安全监控,互联网服务平台等方面,将设施设备上传感器与后台系统、员工端手机应用相连接,将现场地作业情况、客户地声音直接传达,实现信息地即时记录与传达,带来易化地运营管理方法,使物业管理项目更便捷,更高效,通过设备技术管理来减少人力安排,降低成本。 (二)走出去,开发多元模式物业增值服务体系。

物业管理现状和发展

[摘要]本文结合物业管理发展的现状、趋势对重庆物业管理十年发展历程作了简要的回顾和总结,并对物业管理行业在价值、地位、作用等方面的发展趋势,进行了分析和预测。认为物业管理将得到社会的进一步重视和认同,物业管理行业发展更加建康、规范、有序,成为发展势头强劲的新兴产业。 [关键词]物业管理发展阶段趋势展望 重庆物业管理从90年代初开始起步距今已10年。10年来,随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化,以及房地产业的迅速发展,住宅商品化和产权多元化格局的形成,促使物业管理快速进入社会经济生话,并得到了迅猛的发展,成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。在市场经济条件下,重庆物业管理运作正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展,管理的内涵更加丰富,外延更加宽广。 21世纪是中国经济实力急剧增长的世纪,也是中国物业管理行业适应新形势的需要,不断完善、加速发展的世纪。为了进一步总结经验、提高物业管理水平,实现“三年打基础,五年跨入全国物业管理先进行列和“五个突破”的目标,下面就重庆物业管理10年的发展历程作简要的回顾和总结。 一、重庆物业管理经历了从无到有,从不规则到规范,从单一管理服务到全方位经营服务的发展阶段 (一) 1991年至 1998年,是重庆物业管理探索起步阶段 1991年重庆第一家物业管理公司-重庆房地综合开发公司物业管理分公司宣告成立,率先打破重庆市实行40多年的福利型行政性房屋管理的计划经济模式,相继在文化街小区、龙溪镇小区、南坪小区、学田湾小区,实施物业综合性专业化管理,并推行有偿服务,标志着重庆物业管理的诞生,迈出了重庆物业管理的第一步。 1992年以后,一些外商投资企业相继来重庆开发房地产,并组建物业管理公司管理其所开发的物业,这些企业带来了国外及香港、沿海地区物业管理的经验和模式,对重庆市物业管理的发展产生了一定影响和启发。特别是1994年建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》颁布实施后,随着大量新建住宅和商业楼宇建成并交付使用、管理,物业管理所具有的多功能、全方位的服务和管理作用,逐渐被人们所认识和接受,社会对物业管理的需求,促进了重庆市物业管理企业的发展。1995年重庆市建委对物业管理从业人员逐步进行岗位培训,实施持证上岗,提高了物业管理人员的专业素质。1996年深圳国贸物业管理公司来重庆,组建成立了重庆深国贸物业管理有限公司,并受托管理中安大厦,将深圳物业管理的先进方法和理念带到了重庆。同年,起步较早、管理规范的锦绣山庄、建设路小区、桂花园小区被评为“四川省优秀住宅小区”、桂花园小区还同时获得“全国城市物业管理优秀小区”的称号;1997年,加州花园获得“全国城市物业管理优秀小区”称号,至1998年2月,重庆市物业管理企业已达105家,显示出重庆物业管理迅速发展的态势。 (二)1998年至2001年是重庆物业管理快速发展阶段

中国物业管理行业竞争分析

中国物业管理行业竞争分析 资料显示:70年代的世界500强,进入80年代三分之一已经出局,它说明摆在世界众多企业面前的严峻课题是:如何迎接与面对具有全球化概念的市场经济竞争?如何为保证企业可持续地快速发展而创造与培养企业的核心竞争力? 物业管理行业(Property Management Industry)属于房地产开发中规划、设计、施工、销售、管理中的最后一环,作为新兴朝阳行业隶属于第三产业中的服务行业,在中国起步较晚,但发展迅速,尤其是在中国的深圳、广州、上海、北京等地区,发展的规模与速度已远超过其它地区。在中共中央关于“十五”计划纲要的建议和九届全国人大四次会议通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中关于“规范发展物业管理行业”的重要精神,国家进一步明确了物业管理的行业地位,并指明了发展方向。这同时也明确了房地产开发的规划、设计、销售、物业管理的分业经营,明确了以往计划经济下的房屋管理彻底走向社会化、市场化与专业化的改革道路。 从上面的物业管理行业生命周期图,我们可以分析出:目前中国的物业管理行业在绝大部分地区还处在行业导入期,而只有少数市场经济较发达地区(深圳、广州、上海、北京等)的物业管理行业处在行业成长期的初期。在处于中国物业管理行业导入期的地区,物业管理发展缓慢,市场化程度不高,该地区消费者不具备物业管理消费概念,因此对其的接受与容纳程度不够,这也导致在该地区物业管理的市场渗透率较低,即使进入,为占领市场和保证服务质量而会付出较高的成本,甚至会出现社会效益与经济效益两不佳的局面。而在物业管理行业成长期的地区,消费者具备物业管理消费概念,并且广大消费者接受与认可物业管理,同时由于物业规范化、标准化的发展,促使该地区该行业较大规模发

我国广告公司的经营现状研究

我国广告公司的经营现状研究

我国广告公司的经营现状研究 广告公司是指专门经营广告业务活动的企业,是“广告代理商”的俗称,我国广告公司作为广告业的主体之一,在社会经济中起到重大作用和广告公司的真正发展是从20世纪80年代初期开始的。然而进入21世纪后,随着我国经济的迅速崛起和市场的进一步开放,外国公司不断涌入,对于我国广告公司这个处于成长期的新兴行业,尤其是中小广告公司来说,影响深远。我国广告业的利润空间巨大,跨国广告公司与本土广告公司的竞争已经由以前的粗放型、简单角逐转为战略性、更加精细的竞争。在跨国公司的挤压下,中国本土的广告公司的生存空间越来越小。高度分散、高度弱小的中国本土广告公司经营额仅占我国广告公司营业额总数的0.4%,形势不容乐观。 本文就是在此基础智商对我国广告公司的现状进行分析并提出一些自己的观点。 一、我国广告公司的现状: 我国广告公司作为广告业的主体之一,在社会经济中起到重大作用和广告公司的真正发展是从20世纪80年代初期开始的。经过十几年的广告实践,我国广告活动领域已经逐步形成了具有我国现实特色的广告公司现状。 1)整体现状 1.广告公司数量迅速增多。据不完全统计,近年来中国广告业以近40%的平均年增长速度成长,中国成为全球广告业增长最快的市场之一。据2006版《中国广告年鉴》数据显示,中国广告业在世界的排名已进入第五位。预计到2010年,中国将取代日本,成为全球第二大广告市场。 2.广告公司从业人员数量迅猛增加。如果从专业广告公司从业人员的数量上来比较,近年来我国专业广告人员人数已经超过1992年美国国内专业广告人员人数(158900人);如果以各类广告从业人员数量相比较,我国各类广告从业人员在1993年底时,超过了1992年美国国内广告从业人员(231900人)。 3.广告经营额呈大幅度增长状态 : 在1989年底,我国广告经营额达到近20亿元。1993年底,中国广告经营额突破百亿大关,达到1340087.6万元,截止1995年底,全国广告营业额达到2732690万元,为1990年的10倍多。2)我国中小广告公司的现状 我国的广告业虽然呈现良好的发展势头,但是广告产业的整体集中度较低,缺乏大型的广告公司。中小型广告公司向创意产业方向发展,同时,广告公司进入门槛的逐步降低,市场持续放量,2007年中小广告公司的数量将会突破10万家,占我国广告企业的90%强。这就是说,在我国目前特殊的市场结构和商

中国物业管理的起源及发展

中国物业管理的起源及发展 物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生出来的产物,它作为房地产商品的消费环节,是房地产开发的延续和完善,是适应市场机制而逐步建立起来的一种综合性的经营服务方式。当它以经营、服务、管理为一体的充满生机和活力的管理方式在我国大地上一出现,就显示出蓬勃的生命力及广阔的发展前景。然而,我国现行的物业管理毕竟处于成长发展阶段,在理论和实践上还有很多问题需要研究和给予回答。作为一个关系国计民生,涉及千家万户的产业,自然备受各方关注。 一、物业和物业管理 物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。其中,“各类房屋”可以是住宅区,也可以是单体的其他建筑,还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。“与之相配套的设备、设施和场地”,是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、道路。物业与房地产业既有着本质的联系,又有所不同。房地产业的概念是涵括房地产生产、流通、消费的整个过程的集合概念。物业是房地产进入消费领域的房地产产品,是其中的一个局部。物业管理是由专门的机构和人员,依照合同和法律,对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理,同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理,并向住用人提供多方面的综合性服务。 物业管理的概念包含了以下几层意思:实施物业管理的必须是具有法人资格的经政府有关部门注册认可的专业组织。物业管理组织必须按与物业业主和物业使用人签订的合同依法进行管理。物业管理的对象是物业,服务的对象是人,是以经营的手段进行管理和服务,是集管理、服务、经营为一体的有偿劳动。物业管理是一种社会化的管理活动,其最终目的是方便用户,服务于社会,实现社会效益、经济效益、环境效益的同步增长。 二、我国物业管理的由来 我国自本世纪80年代以来,伴随着改革的推进和深化,城市房地产综合开发呈狂部突进之势。建设项目之多,建设规模数量之大,建设方式之新,产权多元化格局的形成,给房地产管理带来活力的同时也带来了一系列新的问题。因此,不管是房地产管理部门直接管理的,还是单位自管的,或是街道办事处管的小区和各类房屋,都程度不同地存在着管理机构不健全、管理经费少渠道、管理工作不到位等问题。尤其是住宅小区建设,虽然居住条件和配套建设都有了明显的改善,但是由于缺乏有效管理,导致私搭乱建,垃圾随意堆放,设备残缺不全,管道不通,房屋失修失养等,使小区面貌一年新,二年旧,三年破的问题十分突出。社区管理和服务跟不上,居民意见很大,如:报纸收不到,没有医院,交通不通等。各级政府及职能部门为解决这些问题耗费大量的人力、物力、财力,年年都搞综合治理,然而,大都只是头痛医头,脚痛医脚,难以从根本上解决问题。实践证明原来那套行政性的福利型的房地产管理体制已不能适应形势发展的需要,必须对旧的管理体制从根本上进行改革。我国各地房屋管理单位、管理部门在实践中对住宅小区管理方式进行了各项有益的探索。大庆石油管理局对住宅区实行封闭管理;常州等地由街道办事处统一管理;上海的房管所积极转换机制,开展多种经营,为管理经费开辟渠道等。这些措施,虽然对保持小区的环境、改善住宅的维修和养护起到了积极作用,但没有从根本上触动住宅

中国广告业现状与发展趋势分析.

中国广告业现状与发展趋势分析 一、宏观广告市场的发展状况与存在的问题 从2000年经济回升开始,中国经济进入了新一轮发展周期。到2008年,中国经济连续8年快速平稳运行。国民经济保持良好较快的发展态势,为广告业的发展提供了有力的经济保障。德国广告中央协会2008年发布的一项调查结果显示,中国广告业规模已跃居世界第二位,仅次于美国。①2007年中国广告业全年营业额为1471亿元,占到GDP的0.706%。 ②广告业在国民经济中已初具规模。作为一个经济依附性产业,中国广告业受宏观经济持续增长的推动,营业额保持了每年两位数的增长幅度。2000年—2007年平均年增幅为 13.75%,高于GDP9.24%的平均增长率。③2007年广告业全年总营业额增长率为10.68%。 ④考虑到宏观经济平稳增长的态势以及奥运经济的推动,预计2008年中国广告业的增长将比2007年更为乐观。受数字革命和新媒体技术的推动,中国媒体广告市场经历了激烈的变局。传统媒体仍然是广告市场的主体,但增幅逐年放缓;以互联网为代表的新媒体广告份额不断攀升,已超过杂志和广播所占的份额。2007年全媒介广告市场,电视以74.1%的份额排在首位, 报纸和户外媒体分别以13.5%和3.7%的份额排在第二和第三位,互联网和商务楼宇LCD 分别以3.5%和2.3%的份额排在第四和第五位,超越了杂志和电台所占的份额。⑤总体来看,经历了上世纪80年代的恢复期和90年代的高速发展的成长期,2000年以来中国广告业进入了“高度成长”的新时期。⑥我国广告业的发展由低起点高速度向高起点低速度迈进,增长速度趋于平稳,行业的平均利润趋向稳定。然而,中国广告业存在的根本问题依然没有解决,中国广告业的增长方式及产业结构不合理依然是制约行业发展的瓶颈问题。从中国广告业近几年的增长看,增长方式仍然是靠数量增长拉动的粗放型增长,没有质的飞跃。广告经营单位的增长幅度远远高于广告营业额的增幅。以2007年为例,2007年中国广告经营单位增长率为20.6%,比总营业额10.68%的增长率高了近10个百分点。⑦从产业结构看,中国广告业集中度低,中小广告公司占总体的绝大多数,并呈高度分散、高度弱小的局面。2006年,排在中国广告经营单位100强以外的大量中小广告公司,在总营业额中仅占有23%的份额,与其数量占比严重不匹配。另外,广告市场主体即媒体、广告主、广告公司三者间的关系极不平衡,“强媒体、弱公司”的格局依旧没有改变。从2007年广告业统计数据看,四大传统媒体广告经营额占总经营额的49.1%,专业广告公司的广告经营额占39.55%。⑧中国广告产业的这种结构性失衡直接导致广告公司在市场主体三方的博弈中居于弱势地位。 二、微观广告市场呈现的新变化 1、媒介环境更加复杂,媒体竞争日趋激烈 新世纪以来,媒体的裂变与分化日趋严重,媒体环境更加复杂。新媒体层出不穷,传统媒体逐渐式微;媒介格局发生了深刻变化。以互联网为代表的新媒体发展迅猛;以楼宇电视、卖场电视、公交移动电视等为代表的分众媒体从2004年开始迅速发展;以手机为代表的无线媒体2006年开始也成为一个新的增长点。受到新媒体的冲击和挤压,传统媒体逐渐式微。电视、报纸、杂志、广播、户外等传统媒体广告市场增长放缓,广告主对传统广告媒体的投入逐年减少。在2007 年的广告市场,四大媒体电视、报纸、广播和杂志广告营业额总计为

物业管理专业调研报告

物业管理专业调查报告 (____年4月—____年8月) 一、调研基本要求 (一)指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》(教高[2006]16号)文件精神为指导,依据企业岗位要求,结合毕业生就业状况及职业发展要求,满足行业所需的专业能力与素质要求,探索专业教学改革的思路与方案,围绕着调研主题及主要内容,深入企业,深入同行院校、深入社会,进行了广泛的调研工作。 (二)调研内容 1.行业调研:对银川市物业服务行业发展趋势与状况进行调研 ①当前行业发展②当前从业人员发展状况 2.物业企业调研: ①企业用人素质与能力要求②物业企业岗位设置 3.毕业生跟踪调研: ①企业对毕业生反馈及要求。 ②毕业生对企业意见:对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。 ③实习中优势与不足,在教学中是否需要改进。 ④毕业生就业途径。

⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划(涉及到就业流动率和专业满意度)。 4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比②本专业定位③专业数量 1 / 6 ④教师结构⑤学生数⑥实训条件。 5.调研方式:访谈、调查问卷 6.调研范围:银川市物业企业、毕业生、同类学校 7.调研过程 二、专业人才需求调研 (一)人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势,并且发展迅速,物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展,需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管理从业者中,受过物业管理专业培训或教育的人只是少数。现今物业管理行业中需要大量高素质的物业管理人才。 随着物业管理的快速发展,高档物业市场的不断扩大,有专业背景、知识面广、管理理论基础扎实、沟通协调能力强、熟悉相关法律法规的人才才能适应智能化、网络化、信息化等高质量物业管理服务的要求;而只有立体化的教育才能培养出高素质的、适应市场需求的人才。(二)行业发展的现状与问题

小区物业管理系统分析与设计

课程设计任务书 学生姓名:专业班级:计算机班 指导教师:工作单位:计算机科学与技术学院 题目: 初始条件: 理论:学完UML及软件体系结构课程,掌握一种计算机高级语言的使用。 实践:计算机科学系实验中心提供计算机及软件开发环境。 要求完成的主要任务: 以及说明书撰写等具体要求)(包括课程设计工作量及其技术要求,(1)系统分析(包括系统描述(问题域描述)、用例模型、分析类图)。(2)系统设计(包括系统的逻辑模型如设计类图、顺序图、状态图及组件图等)。(3)系统实施(包括信息代码设计、数据库设计、输入设计、输出设计、用户界面设计和处理过程的设计以及最终的程序设计)。 (4)编制好程序后,设计若干测试用例,上机测试并通过所设计的程序系统。(5)设计报告格式按附件要求书写。课程设计报告书正文的内容应包括: 1.问题描述; 2.用例模型及分析类图的描述; 3.设计类图、核心用例的顺序图与状态图、组件图等的描述; 4.信息代码设计、数据库设计、输入设计、输出设计的描述; 5.用户界面设计和处理过程的设计的描述; 6.给出软件的测试方法和测试结果。 7.设计的特点、不足、收获与体会。 时间安排: 设计安排两周(19—20周): 第一周周1至周2:完成系统分析;周3:完成系统设计;周4至周5:完成数据库设计、输入设计、输出设计、用户界面设计。 第二周周1至周3:完成程序设计。 第二周周4至周5:撰写课程设计报告。

指导教师签名:年月日 系主任(或责任教师)签名:年月日 小区物业管理系统 1小区物业管理系统需求分析山西和顺县物业管理现状分析: 人们花的钱越多,住宅小区的物业管理已经成为人们关注的焦点。随着住宅商品房市场的迅猛发展,不但对住宅的本身的美观、质量要求越来越高,同时对物业小区的服务和管理也要求很高,诸如对小区年起步以来,2000的维修维护,甚至对各项投诉都要求小区管理者做的好,做的完善。我县物业管理自经历了一个从无到有、从小到大、从不规范到有序发展的艰难过程,物业管理对象也从单一的住宅发展日,国务院《物86月到行政办公楼、工业区、厂矿、医院、学校、集贸市场等全方位的覆盖。2003年业管理条例》的颁布实施以及与之相配套的我省、市、县各种规范性文件出台,标志着我县住宅小区物业管理步入了一个市场化、专业化、法制化规范发展的轨道。物业管理系统功能分析: 我县的物业管理现状提醒着小区管理者对物业管理进行宏观的和微观的细致管理,其中最好的办法是用计算机操作的小区物业管理系统来实现对小区物业的管理,这就为我们设计小区物业管理系统提供了市场需要。物业管理系统,是利用计算机硬件和软件,对物业管理中的建筑物、住户、费用、管理人员、绿地、附属设施、治安消防、交通、清洁卫生、投诉等信息资料统一进行一系列收集、传递、加工、存储、计算等操作,反映企业的各种运行状况,辅助企业决策,促进企业实现规划目标的应用系统。 图1显示了小区物业管理系统的功能分析图。 小区物业管理系统54321 系行社收资统政费源区管设管管人理置理事理 1 图小区物业管理系统总体业务图收费管理对于物业管理内容来说,物业收费是一项最重要的内容之一,也是物业管理公司的较为复杂艰巨的工作。如何有效地做好这部分工作一直是物业管理公司的工作重点。.

中国物业管理的发展历程

中国物业管理的发展历程 姓名:那爱慈 宁夏大学资源环境学院宁夏银川市 750021 摘要:我国物业管理经过23年的探索和实践,目前已开始进入市场化、规划化、法制化发展的新时期,这 其中经历了很多难题,但是随着国家对物业管理的不断的改进,我国的物业管理已经逐步走向正轨,并涌现 了一批大型物业管理企业,物业管理活动主题也趋于理性和成熟。物业管理服务水平也在逐步提高,并且 成为房地产以及人们居住环境中不可或缺的一部分. 关键词:物业管理;发展历程;我国;法治;规范化; 1981年,深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司成立,这是我国内地物业管理的起步阶段。此后,从深圳到广州,从南方到北方,物业管理公司大量出现。1994年,建设部颁发了《城市新建住宅小区管理办法》,明确指出:住宅小区应当推行社会化、专业化的管理模式.从而正式确立了我国物业管理的新体制,为房屋管理体制的改革指明了方向,并提供了法规依据。1998年8月,建设部、国家工商行政管理总局制订了《物业管理委托合同文本》,建设部制订了《业主公约示范文本》,1999年10月制订了《前期物业管理服务协议》。这些规范性文件有效地推动了物业管理事业的发展。据不完全统计,全国物业管理企业已超过2万家,从业人员超过20万家,一些城市实施物业管理的覆盖面已达到50%以上。【2】 1 中华人民共和国成立前的物业管理 20世纪20年代初期,中国沿海及内地大城市的房地产业蓬勃发展,高楼林立。房地产业的发展带动了物业市场的发展。当时已经出现的代理经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性专业公司,形成了中国现代物业的雏形。 2 物业管理的起源 2.1 早期的物业管理 起源于19世纪60年代的英国,工业革命的发展,农村人口涌入城市,引起对城市房屋需求的增加,城市原有的房屋设施已远远不能满足人口增长的需要,房屋的空前紧张成为一大社会问题。房地产开发上建造建议住宅以低廉价格租给贫农和工人家庭。由于设施的简陋, 环境极差,承租人拖欠租金严重,房屋破损问题突出,居住环境恶化,严重影响业主的经济效益。奥维克娅希尔女士为其名下出租物业制定了一套规范租户行为的管理办法,收到了良好的效果,当地业主纷纷向其学习.这就是早期“物业管理”。1885年,英国政府颁发了世界上第一个对住宅问题产生重要影响的物业管理法令《1885年工人阶级住宅法》.1868年组建房地产专业协会—英国皇家测量师协会,它实际上可视为一个“准”全国性的物业管理协会. 2.2现代物业管理的形成【1】 19世纪末20世纪30年代美国先后出现了如下专业型物业管理机构和物业管理的行为组织:①1908年,芝加哥建筑理人员组织(Chicago Building Managers Organization,简称CBM); ②建筑物主组织(Building Owners Organization,简称BOO);建筑物业主理人员协会(Building Owners and Managers Association,简称BOM)。19世纪末20世纪初,垄断资本主义经济阶段的美国,金融托拉斯和官僚垄断资本的跨国经营积累巨额财富,带来了大规模的国内民工潮,国际移民潮和求学潮,加速了美国城市化和规模化进程,促进了美国高层建筑的发展。高层建筑物附属设备多,结构复杂,防火、保安任务重,大厦的日常管理、服务、维修、养护工作的专业和技术有求大大超出传统物业管理要求。同时摩天大厦的业主常常是数十个或数百个,面临着不知该由谁来管理的难题,于是,一种适应这种客观要求的专业性物业管理机构应运而生。该机构应业主要求,对楼宇提供统一的管理与系列服务,开启了现代物业管理运行的大门。

物业管理行业现状分析

物业管理行业现状分析 一、基本情况 通过检查,检查组认为,物业管理行业是住房商品化、社会化的产物。城镇化的发展,使人们的居住环境迅速小区化,房地产和物业服务得以迅猛发展,物业服务对象从单一的新建住宅小区发展到写字楼、工业厂区、学校、医院、机关办公楼等各类场所,形成了包括房屋及相关设施设备的维修养护、小区环境保洁、安全防护、生活服务、绿化管理等社会服务。到目前为止,全州有资质备案的物业服务企业共计55户全部集中在北部七县(市),物业管理项目合计237个,其中:居民住宅小区184个,从业人员2397人,管理的建筑面积974.64万平方米(其中住宅900.01万平方米),成立业主大会39个,新建商品房小区物业管理覆盖率达到100%。形成了多类型、多层次、多形式的物业服务管理格局,初步建立起市场化经营的物业服务体系。 (一)开展对《条例》的学习宣传。《条例》颁布实施以来,州及大多数县(市)政府及建设房管部门充分利用电台、电视台、城建网、悬挂宣传横幅等形式进行宣传。并组织物管企业进行学习培训,指导企业开展形式多样的物业政策宣传,扩大居民对《条例》的了解和认识。有的物业服务企业自办报刊免费发给业主,让业主了解物业企业服务项目及经营理念,了解业主的权利和义务,为形成良好的物业服务社会氛围起到了积极的促进作用。 (二)依法进行指导和监管。州、县(市)建设房管部门一是依法指导具备条件的小区召开业主大会,选举产生业主委员会并正确引导其发挥职责,做好登记备案工作。二是严格进行物业服务企业的准入资格和年度审核,完成县(市)房地产管理处初审,县(市)建设局复审,州建设局终审的三级审核申报批准制度,严把物管企业市场准入关,进行诚信经营评价,强化前期物业服务管理,形成强有力的监督制约机制。三是及时调处各类物管矛盾纠纷,保障业主和物管企业的权益。 (三)规范企业收费行为。州、县(市)发改部门严格执行国家物业服务收费审批制度,收费实行政府指导价,物业服务企业按照与业主签订的物业服务合同约定,为业主提供住宅相关的物业服务。我州物业服务收费标准按级次为0.3-0.5元/平方米/月收费,涨幅最高向上浮20%,下浮不限,部分小区实行市场价(别墅类)。蒙自收费0.3-0.5元/平方米/月;

中国广告行业现状及前景分析

中国广告行业现状及前景分析 近几年来,中国的广告业进入了一个空前活跃时期,无论是广告公司的数量,从业人数,还是广告营业额,都呈现迅速增长的态势。在广告业飞速发展的今天,我们也看到,目前国内广告公司发展中存在的许多问题,已直接影响到我国广告业的健康发展。中国广告市场犹如一块大蛋糕,众多广告公司前来分割而食,使广告经营单位和从业人员急速增加,人员良莠不齐,懂经营管理的少,小本经营的多。据有关统计资料表示,作为行业重要力量的专业广告公司,平均每家人数不足20人。广告公司的规模化经营已成为行业正常发展的“瓶颈”,已有的广告专业人才远远不能满足我国广告公司发展的需要,而传统的管理模式也制约了广告公司的发展前景,这也是造成目前我国广告行业水平不高的重要原因。因此,对当前国内广告公司的发展现状进行分析和对未来进行展望,是十分必要的。 一、现状分析 (一)入行门槛低 目前,我国广告业存在着相当混乱的行业结构,为数不多的有较强实力和较高素质的专业广告公司,同数量庞大的各种“夫妻店”、“磨坊式加工店”共存。由于广告行业比较其它行业来说,具有投入少,风险低,业务市场大的特点。因此,许多投资者纷纷跨入这个行业,以求分一杯羹。事实上,很多广告公司在创业初期阶段,只要有固定的客户,都能够维持公司的运作,也能够保持一定的利润。但是,光有固定的客户群体显然是不够的,而且还可能面临客户流失的问题。如何拓展公司业务,如何提高员工士气,如何培养留住人才,如何做大做强,赚取更大的利润,却成了很多广告公司自身无法突破的瓶颈。 (二)结构单一,同质化严重 目前,国内的广告公司普遍以制作为主,只有少数以创意策划设计为主的广告公司,而4A 广告公司更是少之又少,以深圳为例,大大小小的广告公司有几万家,其中有3、4人组成的工作室,还有10人左右的小公司,也有50人左右的中型广告公司,而100人以上的广告公司更是少之又少。广告公司的经营范围大多很狭窄,同质化极为严重,有时候一条街上都是制作广告标识的公司,而以喷绘制作为主的公司更是多如牛毛。这样也导致了广告公司之间的恶性竞争,打价格战,互相拆台,最后导致利润空间越来越小,无数的广告公司老板在微薄的利润中苦苦挣扎。而如何做大做强,却成了遥不可及的梦想,严峻的生存环境已经赤裸裸的摆在了广告公司老板们的面前,能否继续生存,或者改变经营思路,已经是迫在眉睫的问题。 (三)生产工艺复杂 广告公司的生产工艺极为复杂,用湖北群艺李荣总经理的话说,“广告公司的生产工艺流程,比造一辆汽车还要复杂得多。”为什么这么说,因为制造汽车属于流水线作业,属于标准化工业生产。而作为广告行业来说,没有统一的标准,因为广告公司都是针对不同的客户,要满足客户不同的需求,假如有100个客户,那么就要有100种不同的个性化需求。也正是由于工艺复杂,导致广告公司容易出错,效率偏低。以设计名片为例,从设计LOGO到版面设计,起码要半小时的时间,其间客户还会要求反复修改,从定稿加上印制名片的时间,起码要1天的时间才能交货,制作一盒名片有的公司收费还不足10元,而制作过程却需要几个人完成,其工艺复杂程度可见一斑。 (四)广告公司利润低

物业管理专业调研报告

物业管理专业调查报告 (2015年4月—2015年8月) 一、调研基本要求 (一)指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》(教高[2006]16号)文件精神为指导,依 ②毕业生对企业意见:对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。 ③实习中优势与不足,在教学中是否需要改进。 ④毕业生就业途径。

⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划(涉及到就业流动率和专业满意度)。 4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比②本专业定位③专业数量 ④教师结构⑤学生数⑥实训条件。

二、专业人才需求调研 (一)人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势,并且发展迅速,物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展,需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管 从规模上来看,国有企业规模一般较大,相比民营企业有较大优势。 ②建管分离进一步推进,行业市场化程度显着提高。由于中国房地产行业的特殊背景,部分物业服务企业与开发企业存在隶属关系。数据显示,在此次研究的物业服务企业中,与开发企业不存在隶属关系的企业占比已达到58%,物业服务企业在建管分离、行业市场化程度方面有显着提高。

③劳动密集特征突出,有效吸纳社会剩余劳动力,但专业人员较为缺乏。此次研究数据显示,样本企业员工平均数为872人,其中约30%的企业员工人数在500-1000人之间,约20%的企业员工人数在1000-1500人之间。同时,企业员工总数与营业收入、管理项目总建筑面积的相关系数均较高,即企业员工总数越多,营业收入总额和管理项目总建筑面积越大,反之亦成立,表明物业服务企业以密集劳动力获得效益的局面没有发生变化。与此同时,在国内外经济环境发生显着变化、就业压力不断加大的社会背景下,物业服务企 工中有75%的人员依靠从学校招收毕业生,有25%的人员从社会招聘,这表明:物业企业从业人员主要来自于学校的毕业生,其中大专及高职毕业生占到了34%,因此我校设置物业专业是符合企业实际需要的,是有发展潜力的。但是在对物业企业的调研中,几乎所有的企业都表示对新进入企业的毕业生要进行再培训,提高他们的实际工作能力,这表明刚走出校门的毕业生具有不同程度的英语水平,计算机应用能力和物业管理基础理论知识,掌握了一定的操作能力,但在校期间难以积累实际工作经验,动手能力差,不能独挡一面,

小区物业管理系统课程设计报告

信息系统分析与设计课程设计报告

目录 1 背景 (3) 2 开发的可行性研究 (3) 2.1 技术的可行性 (3) 2.2 经济可行性 (4) 2.3 操作可行性 (4) 3 需求分析 (4) 3.1 系统需求功能概括 (4) 3.2 系统操作设计内容 (5) 4 功能分析 (5) 4.1 系统用户管理功能 (5) 4.2 小区住户信息管理功能 (5) 4.3 小区房产信息管理功能 (6) 4.4 小区收费管理功能 (6) 4.5 小区住户故障处理管理功能 (6) 4.6 退出 (6) 5 系统总体设计 (6) 5.1 系统结构设计 (6) 5.2 数据流程图 (7) 5.3系统结构图 (9) 5.4 数据库的设计 (9) 6 系统详细设计 (11) 7 结论 (15) 7.1 系统的特点 (15) 7.2 系统的不足 (15) 7.3 设计收获与心得 (16) 8 参考文献 (16)

1 背景 当今社会是一个计算机普遍应用的社会,随着社会的发展和人们生活水平的提高,人们逐步进入了信息社会,随着房地产业的蓬勃发展,住宅小区已经成为居住的主流,小区物业管理也应运而生。小区物业管理主要涉及到大量的业主资料、繁杂的收费统计以及小区各项资源的管理,传统的人工管理方式难以应付。小区物业管理系统就是为小区管理者更好的开展小区各项业务处理工作而开发的管理软件,利用计算机实现对小区物业高效、准确的维护和管理。 本论文主要是针对小区的实际需求,开发一个小区物业管理系统,为有关办公人员提供必要的帮助,对于小区物业管理来说,其工作繁杂、多样化、房屋管理复杂、收缴费用与设备维护繁琐。计算机已经能够胜任物业管理工作,而且更加准确、方便、快捷、高效、清晰、透明,它可以克服以上所述的不足之处。这将给项目查询和管理带来很大的方便,从而给物业管理工作带来更高的效率,因此,开发一套高效率、无差错的小区物业管理系统软件十分必要。 物业管理系统是根据小区的实际管理工作流程设计的,它的工作流程也是与现实保持一致。小区物业管理信息系统简单实用,从较大程度上缓解了管理人员的工作压力。通过对小区物业管理进行可行性分析,需求分析和系统设计逐步将小区物业管理系统的开发过程呈现出来。 此系统的开发,是为了规范住宅小区的管理工作,为物业管理部门提供一套高效、快捷的应用软件。主要实现住户管理功能、房产管理功能、停车场管理功能、维修管理功能、缴费管理功能等。可以实现管理的信息化,提高办公效率,减少办公压力,健全管理体制,提高数据安全性,缩短信息的响应时间,将以前传统的、零散的、被动的管理模式转变为先进的、系统的、主动的管理模式。 2 开发的可行性研究 可行性分析也称为可行性研究,是在系统调查的基础上,针对新系统的开发是否具备必要性和可能性,对新系统的开发从技术、经济、社会的方面进行分析和研究,以避免投资失误,保证新系统的开发成功。可行性研究的目的就是用最小的代价在尽可能短的时间内确定问题是否能够解决 系统的可行性分析主要包括技术可行性、经济上的可行性和操作可行性。本系统的可行性分析如下: 2.1 技术的可行性 小区物业管理系统的开发基于B/S模式,主要包括前端应用程序的开发以及后台数据库的建立和维护两个方面。对于前者要求应具备功能完备、易于使用等特点,而对于后者则要求能建立数据一致性和完整性强、数据安全性好的库。

关于物业管理公司企业文化现状分析及企业文化建设完善的探讨

关于物业管理公司企业文化现状分析 和企业文化建设及完善的探讨物业管理行业有八字箴言叫做“物的管理、人的服务”,但最终的落脚点还是在服务上。服务本身是一种无形的产品,它的质量的管理和鉴定似乎很难有量化的标准。很多物业管理公司制定了规化的服务标准体系,比如说,铃响三声接,要用规的礼貌语言,这对于每一个员工来说并不难做到。但是对交谈的容,对业主提出问题的解答是否适宜,是否令业主满意都无从控制。这就需要在标准化规要求之外,更多的需要在平时对员工个人素养的培养和训练。有人说,成为一名好的物业管理人,就是要学会如何和人打交道。也就是说物业管理的工作其实就是不断地和业主、使用人等各种对象进行沟通。那么,在这个沟通的过程中,企业的形象是通过这些员工的言行举止、分析解决问题的能力、对突发事件的反应传递给了每一个受众,使他们在潜移默化中获得对企业的形象认知,并且会很多程度上决定他们对这个物业企业的接受程度。所以每一个员工都是企业的形象大使,而这个观念完全需要企业文化对员工进行引导和熏,单纯的制度规的约束是不能达到的。 企业文化能对企业整体和企业成员的价值及行为取向起引导作用。具体表现在两个方面:一是对企业成员个体的思想和行为起导向作用;二是对企业整体的价值取向和经营管理起导向作用。这是因为一个企业的企业文化一旦形成,它就建立起了自身系统的价值和规标准,如

果企业成员在价值和行为的取向与企业文化的系统标准产生悖逆现象,企业文化会进行纠正并将其引导到企业的价值观和规标准上来。 在这之前我们先来仔细分析建设物业管理公司企业文化的难点 以及所面临的问题,我们可以从以下几个角度来总结归纳: 1、物业管理行业自身的特殊性导致了在企业文化建设的困难。企业文化的建设要求在企业精神、价值观、品质观、企业目标等方面实现企业的统一性,这就和物业管理本身具有的复杂多样性产生了矛盾。 首先,物业管理的项目由住宅小区、写字楼、工业区、医院、学校、旅游景点等不同类型,有本地的有外埠的,有高档物业也有普通物业。每一类型的项目要求不尽一致,管理的对象各有不同,地点分散四处,并且都必须考虑和本物业周边文化环境的协调。 其次,由于管理容多样,使公司的员工在专业、层次、年龄、学历和个人素养上有着很大的差异。这决定了员工对企业文化的理解和接受程度不尽相同。 与此同时,物业管理公司的职能部门偏多。随着管理面积的扩大,很多物业公司又不断设立管理处。一部分公司根据行业发展态势又增设了诸如客户服务中心、专业中心等部门。这些部门之间比较容易出现职能重复、权责不清的情况,这对于各部门间的关系协调配合和对企业文化的共同认知带来了影响。 2、与社会环境、社区文化的密切联系造成了企业文化建设必须更多地考虑与社区文化的协调又要保持独立。

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