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万科项目工程管理策划书编制指引-(1883)

万科项目工程管理策划书编制指引-(1883)
万科项目工程管理策划书编制指引-(1883)

万科项目工程管理策划书编制指引

预先评估项目的工程特点、难点及存在风险,对工程各环节进行梳理、预估,提出相应管理重点及应对措施,以期保证工程各环节进展顺畅,降低成本,提高效率,提高工程实体质量和工程策划、管理水平。

深入研究、理解所建工程,精细梳理工程建设全过程的各个环节是编好《项目工程管理策划书》的前提。《项目工程管理策划书》的内容应突出工程管理重点、涵盖工程建设全过程。

一、项目概况

1.位置及环境

项目地理位置,地貌,周围环境状况,道路交通,市政配套(给排水、供电、燃气、通讯等)状况等。

2.建设用地规划要求

项目占地面积,建筑占地率,绿化率,容积率,消防、道路及出入口位置等。

3.建筑概况

总建筑面积,建筑类型,各类建筑栋数、面积、层数、高度等,地下建筑概况(面积、层高、层数)等。

4.建筑分期概况

项目分期及各期所处位置、建设顺序,各期建筑面积、建筑类型、栋数、地下建筑概况等。

二、项目部架构及人力资源计划

1.项目管理组织架构

在人力资源部的协助下制定项目管理组织架构;

项目部人员构成、培训及发展计划。

(1)质量保证体系

项目部质量管理组织形式、人员配置;

组建包括监理、总包的质量、技术人员在内的质量技术小组,解决项目日常质量和技术问题。

(2)岗位职责

各岗位的工作内容、职责描述。

(3)项目部费用

项目部办公场所及办公设备计划;

项目部费用计划。

三、项目建设计划、场地综合利用规划

1.项目建设计划

依据《项目开发计划》和《项目建设综合计划》编制《项目工程管理策划书》中的项目建设计划部分;

该部分应纳入政府管理部门、市政配套部门等与项目建设有关的控制部门、监管部门、配合部门的报送、审批、准许时间节点;

亦应纳入公司内部的产品、营销、设计、成本、采购等相关部门的计划;

该部分应由总体计划、分期计划和标段计划组成。

2.项目建设总平面规划

根据总体、分期、标段建设计划,结合项目市政配套条件,考虑营销配合要求、室外道路、管网、景观绿化等建设的先后顺序,综合布置施工道路、临时水电网及施工用临时设施、大型设备、材料加工及堆放场地等,做到在项目建设过程中不拆迁、不返建,不影响各期的建设和交付。

总平面规划亦应考虑场地内外的相互影响和制约。

(1)开放示范区

考虑项目建设先后顺序,合理规划位置,交通方便;

不影响市政管道接入、小区道路和管网布置;

项目建设全周期均可利用,或者作为永久设施的一部分。

(2)临时设施

临时办公室、宿舍、食堂等应考虑项目建设及交付的先后顺序,结合永久道路、管网布置,做到项目建设后期或项目建设完毕后拆除;

成品、零部件仓库和设备维修车间的布置原则同上;

上述生活区域应与施工区分开布置,并设置隔离或明显分界标志。

(3)材料加工、运输

材料加工与堆放场地应相邻布置,以减少材料水平搬运距离;两者亦应考虑项目建设及交付的先后顺序,做到项目建设后期或建设完毕

后拆除;

塔吊布置应同时考虑水平和垂直两方面的运输要求;亦应根据工程各阶段运输量的要求,考虑塔吊本身的运输半径、起吊重量、提升及

回转速度等因素,以及塔吊间的协同工作等,合理布置塔吊,使塔吊作用最大化;

砌筑材料(砖、砌块等)、门窗、面砖等非工地加工材料的临时卸货/堆放场应尽量靠近所使用部位的垂直运输设备(塔吊、临时货梯等),以减少二次水平搬运;

塔吊等大型设备应考虑综合利用,尽量减少安装、拆除次数,且做到安装、拆除方便、安全。

(4)临时道路、水电网络

考虑以永久道路的路基作为临时道路;

临时水电网应不与永久水电网相碰撞、交叉;

临时水电网应考虑项目建设顺序,不与永久建筑相碰撞,建一部分房屋拆一部分临时水电网;

临时水电网应满足给水试压、电梯等永久用电设施试运行的要求。

四、项目管理目标

1.进度计划管理目标

进度计划:总进度计划、分期计划、标段计划的偏差控制目标;

标准工期:基础、开放、开盘、结构封顶、交付等节点的偏差控制目标。

2.质量管理目标

工程实体质量:实测实量,渗漏、裂缝等质量通病控制目标;

客户满意度:客户质量满意度目标;

质量奖:鲁班奖、詹天佑奖、地方质量奖等获奖目标。

3.成本管理目标

目标成本:公司下达的目标成本控制、管理目标;

动态成本:设计变更、计划不周、管理不善等造成返工、签证的控制目标;

措施成本:施工方案优化,施工工艺改进,减少浪费、节约成本目标。

4.设计管理目标

图纸质量:施工图深度(包括各专业图纸齐全、相互配合程度、节点详图等)及错、漏、碰、缺控制目标;

设计变更:避免重大设计变更、减少变更频次控制目标;

成本指标:依据《万科产品设计控制指标(第一批)对标操作指引》;

环保节能:外墙保温,节电、节水、节气等环保节能目标。

5.技术管理目标

新材料、新技术、新工艺应用目标;

风险识别及技术事故控制目标。

6.安全文明施工管理目标

工程现场整洁、有序管理目标;

安全措施落实,杜绝安全事故(尤其是人身伤亡事故)目标;

安全文明施工获奖目标。

7.健康、安全、环保

环境保护(排污、粉尘、噪音)目标;

限用、禁用材料控制,室内空气质量监测、控制目标。

五、开工准备

1.工程承包范围、界面划分

合理划分工程承包范围的界面,即合理划分工程承包商的承包范围是工程管理过程中的一个重要环节,工程界面划分即工程承包范围划分的合理与否对保证工程质量尤为重要;

以工程施工工序的合理性、承包商的专业能力划分工程界面/承包范围,明确验收、交接责任,杜绝出现盲区;

工程的招投标范围和工程量清单亦应按工程承包界面划分确定。

2.资源准备、采购策划和计划

根据《项目开发计划》、《项目建设综合计划》、公司相关规定以及工程承包范围的划分,由采购部门策划制定勘察单位、设计单位、

监理单位、总包单位及独立分包单位、甲指分包单位等的采购计划;

采购部门根据工程进度计划制定材料设备供应计划;

优先采用集团集中采购的材料设备,其次采用区域集中采购的材料设备,再次是一线公司采购的材料设备。

3.施工图

(1)土建施工图

施工图深度应满足住房和城乡建设部于2008年11月26日发布的《建筑工程设计文件编制深度规定》(2008年版)的要求;施工图需经政府授权的图纸审查机构审查通过,并经一线公司内部会审、设计分管负责人批准。

(2)装修图

装修房工程必须有完整的装修图,装修图须与土建施工图相一致;

卫生间及卫生洁具、厨房及厨房设备等布局合理,不存在使用功能缺陷;

配电板、插座、开关面板、水管、龙头等的数量配置满足使用要求,且布置合理、定位准确,并与墙面装饰材料排版协调。

(3)桩基、地基处理

桩基、地基处理可提前施工的,应在上部主体结构确定并保证不变的情况下,先提供经会审通过的、完整的桩基、地基处理施工图。

(4)室外道路、管网

室外道路、景观绿化设计应考虑雨水有组织排放,应系统标明标高、坡度,使雨水排水顺畅,路面、草坪不积水。

室外管网应结合市政配套管网接入点和区内建筑、设施规划需求,并应考虑分期建设的使用要求等综合布置。

(5)建筑构造及工序、工艺

建筑构造、施工工序、工艺及方法应遵守集团发布的《建筑构造及工序工艺》相关规定和做法。

六、工程管理

1.进度计划

施工进度计划

施工计划应综合考虑单体工程与整体工程、室内工程与室外工程等的配合,以及市政配套和区内道路、管网铺设的关系等,做到施工先

后有序、互不干扰、互不牵制;

(1)以标准工期为基准,建立控制节点,编制标段、楼栋的具体施工计划;

(2)编制年计划、月计划、周计划以及形象进度计划控制表;

(3)考虑甲指、甲供材料设备的采购周期,编制供货及进场计划;

(4)甲方指定分包单位、甲方独立分包单位的进出场计划;

(5)市政配套(道路、给排水、供电、燃气、通讯等)施工及接入计划;

(6)售楼中心、开放展示区、样板房等的建设计划;

(7)临时设施的搭建及拆除计划。

2.节点控制

基础、开放、开盘、结构封顶、交付等节点的时间控制。防止压缩阶段工期,造成工期松紧程度不一的情况发生;

报批报建计划

土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及施工许可证等施工证照获取计划,避免无证开工。

3.工程质量

(1)工程质量管理体系、检查制度的确立

建立甲方、监理、总包及分包在内的项目部工程质量管理体制,落实施工单位自检、复检、专检和监理单位监督、检查及甲方检查的检查验收制度。

(2)样板引路

大面积施工前先做样板,发现问题、改进工艺是保证质量的重要措施。样板对工人上岗前的培训具有非常具体的指导作用。

(3)加强过程管理

施工前的交底、准备及施工过程中的监督、检查和及时纠错是保证工程质量的重要手段,一次做成就是最好的质量保证。

(4)工程质量通病防治

制定工程质量通病(如渗漏、裂缝)预防及改进方案是工程质量管理的一个重要环节,对确保工程实体质量,提高客户质量满意度具有一定的积极作用。

应把外墙、窗边、屋面、阳露台、卫生间等与水有关的部位作为防渗漏重点控制部位;把墙面、地面、顶棚等需抹灰的部位作为防裂缝、空鼓的重点控制对象。

(5)材料、设备质量检验

所有材料设备在使用前必须进行相关试验或检验。

a.出厂质量合格证;

b.材料试验;

c.设备检验。

(6)实测实量

遵照《产品质量评估管理办法(试行)》和《产品质量实测实量操作指引(试行)》,对工程施工全过程进行检查和评估,做到日测日量,随时掌握工程质量状况,鼓励建立分户档案。

(7)隐蔽工程验收

工程被下道工序隐蔽前、即下道工序施工前须对已完工程进行检查验收,并拍照、做好验收记录。

a.地基处理;

b.桩基;

c.钢筋;

d.砌体;

e.门窗;

f.防水;

g.预留预埋。

(8)成品保护

合理的施工工序是成品保护措施能否切实执行的前提,易损坏/污染部位的保护是成品保护的关键。

a.施工顺序:先湿后干、从上到下、由里而外、清扫出门;

b.保护部位:门窗、地面、卫生洁具、厨房系统、固定家具、分集水器、地热、散热器,防水层,公共部位的地面、墙面、电梯,室外部分的管线、硬铺、景观等;

4.工程技术

(1)施工图会审

由公司工程部/项目部组织设计部门、成本部门、项目部/工程部及设计单位、监理单位、施工单位对施工图进行会审。

a.解决施工图的错、漏、碰、缺问题;

b.检查设计功能缺陷,以期减少设计变更和工程返工;

c.检查设计缺陷,消除工程质量隐患;

d.对因设计造成施工降效提出设计修改意见、提高施工效率,降低成本。

(2)基坑支护与监测

有深基坑的项目必须委托专业设计单位进行基坑支护设计,提出设计、监测方案,组织专业部门、专家对基坑支护、监测方案进行评审。(3)结合工程特点、难点的技术方案

阅读工程图纸,找出该工程的特点、难点及风险点,编制相应施工方案及控制措施,作为重点跟踪管理对象。

(4)新材料、新技术、新工艺

评估新材料、新技术、新工艺的特性、可靠度及其适用性,究明其对施工环境、施工条件的要求及与其他工程材料的相容性。

5.安全文明施工

执行集团《安全健康及环保现场管理标准(试行)》。

6.健康、安全、环保

遵守集团《绿色建材标准》和《限用禁用工程材料清单》的规定;

装修材料使用前必须进行环保指标检测;

室内空气质量监测达到相关要求标准以上。

7.合同管理

合同文件组成范围及先后顺序的规定;

工程范围的界定,工程界面划分,工程量清单的确定;

展示区、临时设施等非永久建筑或设施的合同属性的规定;

工程款计算依据、计价方式、结算条件;

设计变更、工程签证,是否采取合同总价包干;

工程款支付条件,关于计划、质量、安全文明施工等的奖罚;

合同生效、失效的时间及条件;

解除合同的条件,合同纷争的解决方法。

8.供方管理

(1)监理单位

就如何在工程管理中使监理作用最大化,如何发挥监理在工程管理中的积极作用,尤其是在质量管理、现场监督、检查方面的积极性进行评估和论证,建立健全的监理考核管理制度。

a.确定监理单位时应根据项目管理需要要求其人员数量、专业配置,根据需要可对总监或总监代表进行面试和规定试用期;

b.工作岗位、职责范围划分;

c.实测实量、检查频次的确定及考核;

d.旁站制度的建立及实施、监控、检查;

e.建立监督、检查及复查制度;

f.建立个人考评、奖励制度,提高监理人员工作意愿;

(2)总承包单位

总包单位是工程成败的关键。总包单位的选择,尤其是项目经理和项目管理班子的人选对工程管理尤为重要。

a.就项目的进度计划、质量管理目标、成本控制目标等向总包单位交底;

b.制定适合本工程特点的施工组织设计:

工程进度计划,施工总平面布置,机械设备进出场时间,劳务队伍来源及劳动力安排,质量保证措施,安全文明施工措施;

工程难点、风险点的管控、对应方法;

a.明确工程总体协调、配合责任;

b.检查计划执行情况,随时纠正计划偏差;

c.建立质量保证体系,通过实测实量检查,提高工程质量;

d.检查工地签证与成本执行情况;

e.检查工地的整洁、文明施工状况和安全措施落实情况;

f.检查施工资料、文档管理情况;

(3)指定分包和材料设备供应商

督导独立分包单位、专业分包单位制定质量保证措施、施工方案、配合方案及进出场计划;

督导材料设备供应商按照工程进度计划的要求制定材料设备的生产、质检、运输和安装计划;

七、保障措施

1.进度计划保障措施

(1)充分的施工准备

完整的施工图、工程承包范围界面的合理划分、工程量清单及施工单位确定、工程开工前的周密策划是计划顺利执行的必要条件。(2)管理组织、资源保障

项目供方管理体系(现场监理人员配置,总包单位的选择、现场项目部管理体系、项目经理及管理人员配置,甲方指定分包单位管理人员配置等)是计划得以实现的组织保障;

材料设备供应计划落实、周转材料的数量保证、机械设备配置以及劳动力的数量、工种保证和合理安排是计划得以实现的基本保障。

(3)严谨可行的施工方案

仔细研读图纸,熟悉掌握工程,制定严谨的、切实可行的施工方案是保证计划顺利执行的前提。

(4)合理的施工工期

工程有其自身的客观规律,每道工序、每个工艺都有其时间间隔保障要求,所以,合理的工期才可顺利执行。标准工期是工程实施的基本时间要求。节点控制则是执行标准工期、保证工程质量和计划的手段。

(5)技术保证

有针对性的技术方案不光是工程质量的保证措施,也可为工程顺利实施提供有力支持。

2.工程质量保证措施

(1)材料、设备质量保证措施

a.结构材料;

b.建筑、装修材料及辅材;

c.设备及其配管、配线材料、辅助材料;

(2)主体结构质量保证措施

a.钢筋:数量,加工,绑扎,定位;

b.模板:材料选择,加工,拼缝,强度,刚度,支撑,定位误差;

c.混凝土:配合比,塌落度,落模,振捣;浇筑顺序,冷缝处理;

(3)砌体质量、砌体与主体连接保证措施

a.砌筑:砌块含水量、咬碴,垂直度、平整度控制,每天砌筑高度,压顶收尾方式;

b.灰缝:砂浆和易性,横平竖直,均匀饱满、尤其注意竖缝饱满;

c.端部连接:连接筋长度及间距,预留拉接筋与水平灰缝不齐时的处理方法;

d.构造措施:构造柱、圈梁的设置,水平通长筋的设置及与端部连接筋的连接;

(4)抹灰质量保证措施

a.基层处理,不同基层间相接处的补强措施;

b.原材料(砂、水泥、灰膏)质量控制,砂浆配合比、和易性;

c.每次抹灰厚度、相隔时间;

防水(屋面、卫生间、外墙)工程质量保证措施;

安装(水、电、暖、气、通讯)工程质量保证措施;

装饰装修工程质量保证措施;

外墙保温施工质量保证措施;

中间检查、隐蔽工程验收程序落实措施;

施工单位三检(自检、互检、专检)、监理旁站与检查、业主检查的落实措施;

冬季施工措施(北方区域);

雨季施工措施;

夏季(高温季节)施工措施;

3.质量通病防治措施

经过多年来的努力,工程质量通病(如渗漏、裂缝)虽然已有很大改善,但是,作为质量顽症一直不能根治;工程质量通病也是对客户生活影响最大,投诉最多的质量问题,因此,制定质量通病的预防及改进措施尤为重要。

(1)渗漏:

a.外墙:施工孔洞堵塞,不同材料界面间的补强连接,抹灰基层处理,面层质量保证等;

b.窗边:预留孔洞误差控制,塞缝材料质量,塞缝密实度,防水材料及施工质量保证,打胶材料质量及施工质量保证等;

c.屋面(阳露台):结构混凝土浇捣密实,基层处理,防水层搭接,阴角补强,墙面上翻及压边;

d.卫生间:混凝土浇捣密实,基层处理,地面及墙面防水层保护,阴角补强,管道穿孔周围处理等;

e.地下室:防渗混凝土浇捣密实,防水对拉螺杆采用,孔洞堵塞,穿墙管道周围处理,基层处理,防水材料及施工质量保证;

(2)裂缝、空鼓:

a.墙地面裂缝:混凝土墙地应对混凝土的水灰比、塌落度进行控制,保证混凝土浇捣密实;砌体及抹灰参照相关措施;

b.顶棚:混凝土浇捣密实、平整,不抹灰;

4.成品保护措施

深入研究装修房工程的施工顺序和工艺,对易损坏/污染部位制定详细的成品保护措施。

(1)用水规定:干作业开始后不可在户内用水或进行湿作业;

(2)砂浆、腻子应在地面搅拌站搅拌,或使用商品砂浆、泥子,严禁水泥、沙子上楼,严禁在成品或半成品地面上搅拌砂浆或和泥子;(3)垃圾清理及外运:每层设置垃圾桶,施工完后垃圾随手清理、装袋,楼内垃圾每日清理干净并外运;

对下列部位应制定切实可行、具体详细的保护措施:

a.门窗:入户门,阳台门,内门,门下槛,窗,玻璃;

b.卫生洁具:马桶,浴缸,洗脸盆,淋浴屏,五金件;

c.厨房:橱柜,消毒柜,油烟机,灶具,水池,龙头;

d.固定家具:壁柜,鞋柜等;

e.防水层:地下室,屋面,露台,卫生间地面、墙面;

f.地面:木地板,面砖,石材等;

g.公共部位:大堂,走廊,电梯;

h.室外工程:管线,硬铺,景观。

5.安全文明施工措施

(1)安全保障措施

a.安全保障组织体系,全员安全教育、培训,定期安全检查制度;

b.非常规性的或大型、重要的临时设施搭设应制定专门搭设方案,该方案需经安全技术专家或委员会审定通过;

c.脚手架、工作平台、施工设备等的定期保养、检查;

d.洞口、临边及高空作业的安全保护,安全网、防护棚设置;

e.工地内人员经常逗留场所、建筑主出入口的顶部保护;

f.易燃易爆等危险品的堆放场所、安全距离;

g.安全用电:工地内电缆、电线、配电箱的布置及安全措施,生活区用电配置、电器使用规定;

h.一般标牌、标记、标志及警示标牌醒目;

i.安全帽、安全带佩戴规定;

j.夜间施工安全措施;

k.明火使用规定;

l.消防设备配置;

m.用地内的市政管网、周围道路、管线、建筑物、构筑物等设施的安全保障措施;

n.周围道路或人行通道的安全防护。

(2)文明施工措施

a.工地临时围墙、大门及标牌,出入口清洗设施;

b.工地内道路硬化、硬地坪及雨水排水沟/管布置;

c.材料分类、堆放有序,周转材料随拆随整理,不乱堆乱放;

d.机械设备、工具等使用完毕后堆放整齐;

e.砂浆搅拌及材料(砂,水泥、灰膏)堆放;

f.污水处理及排放,粉尘、噪音控制;

g.办公室、食堂、浴室、厕所等办公生活设施与施工区域隔离,生活区域可作相应美化;

h.垃圾清理与堆放:建筑垃圾与生活垃圾分离、集中堆放;工地做到落手清,不给别人/下道工序添麻烦;及时清理外运。

6.工程会议制度

(1)例会制度:

建立月例会、周例会及日会制度,与设计、监理、施工等工程建设参与各方就计划执行情况、工程质量、成本控制、安全文明施工等事项进行定期定时沟通,纠正偏差、解决问题,保证工程顺利进行。

(2)紧急会议:

发生重大、紧急情况时,及时召开相关各方临时紧急会议,研究情况、解决问题。

(3)专题会议:

对在例会上不能解决的问题,应以专题会议的方式研究、商谈、解决。

八、其他管理工作

1.紧急情况联络、处理程序

应急处理:动用一切可动用的力量和资源,采取应急措施,阻止事态蔓延、扩大和发展;

联络汇报:第一时间向公司相关部门或领导汇报,取得相应支援和指示;

媒体对应:媒体采访时不擅自向媒体发表个人意见,由公司媒体对接人接待媒体。

2.文件档案管理

九、工地开放、工程交付

1.工地开放

场容场貌,出入口及安全通道,开放区域整顿、清洁。

2.交付计划及方案

交付房屋类型,交付时间、数量,交付方式及程序;

交付人员(工程、物业、客服等)配置;

资料准备、移交安排;

竣工检查、模拟验收及整改时间安排。

3.检查、验收及整改

检查验收及整改:建立施工单位、监理、项目部/工程部门、政府相关部门以及物业部门等的检查、验收、整改程序;

整改资源配置:土建总包、装修分包、设备分包、材料设备供应商等;

成品保护:清洁剂、清洁工具的使用规定,清洁时的成品保护,避免二次污染和损坏;

应急维修:维修材料与维修工具、设备准备,建立工种齐全的应急维修队伍,及时解决交付过程中的问题。以上微信内容转自:中盟商学院

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万科工程标准化管理手册_296页

万科有限公司 工程管理手册

前言 根据集团设计工程部对一线公司进行“规、监控、支持、引导”的要求和公司工程管理步入正轨的需要,本着“部门职能专业化”和“业务流程规化”的组织建设原则,编制出本管理手册,期望工程建设在公司管理规化,最大程度地实现资源共享,在业务操作上充分体现出规化、透明化管理,完善沟通渠道,提高工作效率,提高工程质量,让我们的工程更好的满足业主的要求。 因公司目前只有一个项目,未设立项目部,故《项目经理部设立与撤消程序》、《对供应商的评估管理规》、《工程技术委员会管理规》及其它有关项目部的管理制度再作增定。 报批报建、设计变更、现场签证、付款审批等管理规见项目发展部、设计部、成本部、财务部相关管理规。 本手册在编制过程中,得到了集团及上海公司领导、工程管理人员的大力支持与帮助,在此深表感。由于时间仓促,《廉政管理制度》、《勘察、施工、监理、材料、设备考察管理制度》、《细部检查管理程序》、《住宅交付使用管理程序》等将在实施过程中予以增定。因编制人员水平有限,不妥之处在所难免,敬请批评指正,并在将来升级版中修正。 工程部

工程管理规目录 一、前言 二、公司与集团项目工程业务接口界面 2.1 公司与集团项目工程业务对接关系……..BBGC01-00………….1页 2.2 工程部职责………………………………..BBGC01-01-001……..3页 三、工程管理程序 3.1 工程招投标管理程序……………………..BBGC01-01………...13页 3.2 项目施工过程管理流程………...………...BBGC01-02………...19页 3.3 工程部工地检查管理程序………………..BBGC01-03………...29页 3.4 施工图审查管理程序……………………..BBGC01-04………...31页 3.5 工程质量检查管理程序……………….….BBGC01-05………...33页 3.6 工程进度检查管理程序…………………..BBGC01-06………...41页 3.7 工程安全、文明施工检查管理程序……..BBGC01-07………...44页 3.8 工程物资采购管理程序…………………..BBGC01-08 ………..46页 3.9 工程验收管理程序………………………..BBGC01-09………...54页 3.10 工程档案管理程序………………………..BBGC01-10………...58页 3.11 住宅质量问题处理程序…………………..BBGC01-11…………65页 四、工程施工过程管理制度 4.1 施工总进度计划编制要点………….…….BBGC01-02-001……67页 4.2 施工图会审管理制度….………………….BBGC01-02-002……71页 4.3 施工组织设计审查要点…………………..BBGC01-02-003……75页 4.4 工程部例会制度…………………………..BBGC01-02-004……78页 4.5 工程文件管理制度………………………..BBGC01-02-005……81页 4.6 工程技术咨询管理制度…………………..BBGC01-02-006……83页 4.7 工程监理管理要点………………………..BBGC01-02-007……87页 五、施工图审查要点 5.1 结构图设计检查要点……………………..BBGC01-04-001……92页 5.2 给排水图设计检查要点…………………..BBGC01-04-002……97页

万科地产项目策划书

万科地产 ——项目全程策划流程 一、市场调研: 1,前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等;2,市场分析: (1)当前市场分析(开发总量、竣工总量、积压总量)(2)区域市场分析(销售价格、成交情况) 3,近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4,竞争个案项目调查与分析

5,消费者分析: (1)购买者地域分布; (2)购买者动机 (3)功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式) (4)购买时机、季节性 (5)购买反应(价格、规划、地点等) (6)购买频度 6,结论 二、项目环境调研 1,地块状况: (1)位置 (2)面积 (3)地形 (4)地貌 (5)性质 2,地块本身的优劣势 3,地块周围景观(前后左右,远近景,人文景观,综述)4,环境污染及社会治安状况(水、空气、噪音、土地、社会治安)

5,地块周围的交通条件(环邻的公共交通条件、地块的直入交通) 6,公共配套设施(菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店) 7,地块地理条件的强弱势分析(SWOT坐标图、综合分析) 三、项目投资分析 1,投资环境分析 (1)当前经济环境(银行利息、金融政策、开 (2)房地产的政策法规 (3)目标城市的房地产供求现状及走势(价格、成本、效益)现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照) 2,土地建筑功能选择(见下图表) 3,现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照) 4,土地延展价值分析判断(十种因素) 5,成本敏感性分析(1)容积率 (2)资金投入 (3)边际成本利润 6,投入产出分析

2018万科房地产公司项目工程师全装修质量管理手册汇编 完整版

上海万科 项目工程师全装修质量管理手册 (试行版) 上海万科房地产有限公司

《项目工程师全装修质量管理手册》 目录 一、全装修质量保证体系 (3) 二、全装修技术管理要点 (10) 三、全装修质量控制要点 (14) 四、全装修材料检验方法 (24) 五、全装修验收管理制度 (26) 六、全装修成品保护措施 (45)

一、全装修质量保证体系 1. 全装修质量保证体系的目的: 1.1 确保各工序严格按合同及规范的要求进行施工、安装和维修工作,符合工程 质量、安全健康及环保的要求。 1.2 确保所有影响质量、安全健康及环保的施工和安装工序处于受控状态。 1.3 对每个工序进行监督、检查和检验,并建立质量的可追溯性控制系统。 1.4 确保用于工程上的物资(包括甲供物资)符合有关规范及合同的要求。 1.5 确保施工数据的准确性。 2. 范围: 2.1 适用于本公司开发的所有全装修项目。 2.2 由全装修施工单位接收项目开始,直至全装修完工并将工程项目移交给小业 主的整个过程。 3. 术语和定义: 3.1 质量交底卡 3.1.1 由总包或装修单位发出,经监理审核和项目部批准,使参与施工和管理的 项目工程师、监理单位、分包商及操作工人等人员能够充分掌握该分项工程施工所用的材料情况、工艺操作程序以及该项工程质量要达到的标准及其验收方法。使项目质量管理有章可循,做到事先清楚明白、事中有章可循,事后有据可查。 3.1.2 控制质量要把好“三关”,即材料关、操作关、检查验收关。 质量交底卡应写明“三关”的具体内容。 3.1.2.1 材料 材料应写明该分项工程所用的材料供应方式、名称、品牌、来源地、规 格、包装情况、使用中注意事项(指腐蚀性、易燃等),避免操作过程中 用料不当而造成浪费,阻止少数分包商以次充好。 3.1.2.2 操作 图纸:应标明使用的图纸编号,如设计修改应及时调整。 操作工艺:应写明本工艺的施工程序及方法,工序间相关联的质量因果 关系,保证质量的措施。施工中常出现的质量问题更应强调 说明。

万科集团工程管理手册-2017.4-17

目录 万科集团工程管理 管理1234战略 落地实施:精细化管理10要素 工程管控标准化动作和考评机制 质量管控 一级管控动作10项 二级管控动作16项 三级管控动作108项 进度管控 重点管控动作3项 工程施工工艺技术标准化手册 安全文明施工管理标准

进度控制手段线下管理: 线上平台管理: 示例:

一级管控节点 基于总控计划,梳理里程碑节点,制定对应关 键节点的相应计划。 项目一级进度管控节点计划【重在管控】 计划编制依据: 设计部门提供的扩初设计方案或单体报建方案、销售部门提供的销售分期方案和销售开盘计 划、成本采购部门提供的成本控制及招标采购要求 计划编制责任部门: 已确定的项目工程部经理或企业工程管理部、相关配合保障业务部门。 计划编制深度要求(应包括的基本内容): 1、划分施工流向、划分施工段和施工层 2、分解施工过程、确定施工工序顺序 3、估算工程量、确定各项工序所需时间 4、确定各项工序的关键关系,进行工序优化 5、分析关键线路、关键节点 6、分析甲分包、甲供货进场作业要求及工期

二级进度管控节点【管控与落地结合】 《投资立项通知书》 、召开项目启动会、《项目主项计划》通过集团审批并上线(一级节点及一、二、三阶段计划)、项目公司成立、初步产品建议、建筑方案设计单位确定、初勘、精装方案及施工图设计单位确定、景观方案及施工图设计单位确定(含示范区)、《项目主项计划》通过集团审批并上线(整体)、招标计划确定、示范区立项、示范区建筑方案确定、样板间精装方案及软装概念方案确定、土方工程、地库结构工程、首开施工达到预售条件、砌筑工程、完成抹灰工程、外窗安装、外装工程、红线内市政工程、完成高低变配电房、完成室外景观工程、公共区域内装、机电综合调试、人防验收、质检验收、消防验收、规划验收。 节点计划编制目的: 指导施工单位施工,保障施工的前置条件,约定关键工序、关键线路、关键节点控制要求 计划编制时间: 施工图出图后(可不必完成施工图强审) 计划编制依据: 施工图及项目工程总控计划、一级管控节点 计划编制责任部门: 项目工程部、相关配合保障业务部门。 计划编制深度要求(应包括的基本内容): 1、按层、按工序、按工种确定施工顺序 2、明确技术方案先行、工程样板、总分包工序交接、 隐蔽工序验收等企业工程管理要求(注:质量管控详细明确)

万科工程管理

万科 前言 根据集团设计工程部对一线公司进行"规范、监控、支持、引导"的要求和公司工程管理步入正轨的需要,本着"部门职能专业化"和"业务流程规范化"的组织建设原则,编制出本管理手册,期望工程建设在公司内管理规范化,最大程度地实现资源共享,在业务操作上充分体现出规范化、透明化管理,完善沟通渠道,提高工作效率,提高工程质量,让我们的工程更好的满足业主的要求。 因公司目前只有一个项目,未设立项目部,故《项目经理部设立与撤消程序》、《对供应商的评估管理规范》、《工程技术委员会管理规范》及其它有关项目部的管理制度再作增定。 报批报建、设计变更、现场签证、付款审批等管理规范见项目发展部、设计部、成本部、财务部相关管理规范。 本手册在编制过程中,得到了集团及上海公司领导、工程管理人员的大力支持与帮助,在此深表感谢。由于时间仓促,《廉政管理制度》、《勘察、施工、监理、材料、设备考察管理制度》、《细部检查管理程序》、《住宅交付使用管理程序》等将在实施过程中予以增定。因编制人员水平有限,不妥之处在所难免,敬请批评指正,并在将来升级版中修正。 工程部 目录 一、前言 二、公司与集团项目工程业务接口界面 2.1 公司与集团项目工程业务对接关系........BBGC01-00.............1页 2.2 工程部职责......................................BBGC01-01-001........3页 三、工程管理程序 3.1 工程招投标管理程序..........................BBGC01-01............13页 3.2 项目施工过程管理流程........................BBGC01-02............19页 3.3 工程部工地检查管理程序....................BBGC01-03............29页 3.4 施工图审查管理程序..........................BBGC01-0 4............31页 3.5 工程质量检查管理程序.......................BBGC01-05............33页 3.6 工程进度检查管理程序.......................BBGC01-06............41页 3.7 工程安全、文明施工检查管理程序........BBGC01-07............44页 3.8 工程物资采购管理程序.......................BBGC01-08 ...........46页 3.9 工程验收管理程序.............................BBGC01-09............54页 3.10 工程档案管理程序.............................BBGC01-10............58页 3.11 住宅质量问题处理程序.......................BBGC01-11............65页 四、工程施工过程管理制度 4.1 施工总进度计划编制要点....................BBGC01-02-001......67页 4.2 施工图会审管理制度..........................BBGC01-02-002......71页

万科工程管理策划方案

一、项目特点概述 1.1 工程项目特点 1.1.1 本工程项目所处位置周边环境复杂,市政配套滞后,市政道路、管网未形成,特别是给水和排水无市政接驳点,对工程施工及后续工作影响大,需持续关注。 1.1.2 根据本小区楼宇规划设计,小区永久路沿建筑物外围用地红线走向成环形布设,由于受部分楼宇地下室施工影响,小区永久路必须分阶段施工,施工通道结合第一次开盘时间和地下室施完成时间采用临时路和永久路结合搭接使用。 1.1.3 施工可用场地小,开盘区大,样板房多,工期紧,对各项工作的有序进行和能按时完成各节点目标是严峻的考验。 1.1.4 产品定位高,对工程各项质量指标要求高,对合作方(监理,总承包单位等合作方)的管理水平和能力要求高。 1.1.5 工程基础及开盘区正处于雨季阶段,雨季对工期的影响大,如何在确保施工质量的情况下完成展示、开盘销售进度节点目标尤为关键。 1.1.6 工程采用预制梯板,对塔吊选型、平面位置、吊装以及相应支撑体系要求较高,另外预制构件与现浇梁、墙的接触面处理和预制构件的成品保护是本工程施工管理的重点。 1.1.7 工程竣工后进行加楼板改造工作,改造工作工期紧,垂直运输难度大,对已竣工工程成品保护要求高。 1.1.8 本工程的施工蓝图是根据地下室和主体施工进度分为两次下发,极有可能出现边施工边出图局面,如何规避图纸风险,减少返工,需要甲方、监理、

设计和施工单位充分发挥协作的管理特点,争取实现进度目标,质量目标和成本目标。 1.1.9 本项目实行大总包管理模式,对分包的质量、安全、进度和合同建立相应的管理体系及制度,有利于提高项目整体管理水平及目标的得以实现。 1.2 项目管理目标 1.2.1 质量目标:达到国家现行施工验收规范合格标准和进入万科深圳区域评估及实测实量评估前五名。 1.2.2 安全文明施工目标:杜绝死亡、重伤事故和职业病的发生;杜绝火灾、爆炸和重大机械事故的发生;轻伤事故发生率控制在千分之三以内,确保获得“深圳市安全文明施工双优工地”。 1.2.3 进度目标:按照本项目运营计划完成开盘、销售、竣工和入伙节点目标。 1.2.4 成本目标:通过合理筹划,科学组织,资源均衡等措施实现本项目成本控制目标。 二、总平面管理策划 2.1 总包单位标段分区划分及生活区设置 2.1.1 本工程按照楼宇的结构特点、面积、分布以及开盘展示的时间、范围等因素分为两个标段,由两家总承包单位施工。 2.1.2 首次开盘展示区位于一标段范围内,一标段的总包单位选择在深圳万科项目合作过的单位承建,由于其对万科的项目进展、开盘、销售等节点目标有比较深刻的了解,可以减少进度等各种节点控制风险,二标段由符合招标要求的其它总包单位承建。

万科工程管理指导书

目录 一、说明┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄3 二、施工准备阶段┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄8 1.综合计划管理 2.项目监理进场 3.临水、临电,场地平整 4.桩基施工准备 5.总包单位进场准备 三、土方及基础施工阶段┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄12 1.软地基处理 2.土方工程 3.基坑支护 4.桩基施工 5.地下室施工 四、主体施工阶段┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄21 1.架空层主体施工 2.转换层施工 3.标准层主体施工 4.屋面层主体施工 5.砌体施工 五、毛坯装修及落架阶段┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄28 1.内墙抹灰 2.外墙抹灰 3.铝合金安装 4.主要部品安装 5.建筑屋面 6.外墙装饰 7.天棚 8.地坪 9.外架拆除 10.建筑电气 11.建筑给排水 12.通风与空调 13.电梯工程 六、室外工程┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄45 1.室外附属建筑 2.室外道路、小品、亭台、花坛 3.园林绿化 4.室外给排水

5.室外电气 七、精装修工程┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄48 1.毛坯-精装的工作面移交 2.精装修施工期间配合 3.精装修工程验收 八、工程验收┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄50 1.基础验收 2.主体结构验收 3.分项工程验收 4.规划验收 5.环保验收 6.消防验收 7.竣工验收

万科工程管理项目策划书

万科 工程管理策划书 一、编制依据 二、工程概况 2.1位置及环境 1.1 工程地理位置 本项目位于市环核心,地处九龙坡区商业副中心九龙园区片区,距离九龙坡区家坪商圈道路距离2.1公里。项目地块周边路网完善,可快速通达各区和商圈,距离最近的家坪商圈仅2.1公里。盘龙片区有轻轨通过,能快捷通向渝中区和大渡口区。周边公交线路较多,是主城区交通便捷的区域之一。项目所在片区位于家坪商圈和巴国城商业区中点,距两个商业中心均2公里左右,生活购物便捷,龙湖未来还将在盘龙片区打造商业综合体。片区中小学齐备,医疗资源丰富而且集中,居家配套齐全,是九龙坡区除家坪外的居住、商业副中心。

附图盘龙项目2#地块工程地理位置示意图 2.3原有地貌、市政配套情况 2号地块为不规则多边形,北侧临正在建设的北区云步运动公园。公园和地块边界高差约20米。地块西侧为待扩建的蟠龙小学,南侧为规划的市政道路,东侧三峡油漆厂二期待出让土地(一期为保利2012年6月19日获取)。地块已全部拆迁补偿完毕,地下无正式正式管网、高压线等需搬迁不利因素,整个地块从道路往边坡一侧呈自高而低放坡状。地块周边有一条8m宽道路,道路边有燃气、雨污水管道、电力设施,预计于2013年3月开始进行扩建成32m宽市政主干道,同时完善水、电、气、电讯管道线路改造。地块周边有近700m边坡,部分红线处于边坡中部、底部、

上部,红线走向较为复杂,拐点较多。 附图 I地块工程原有地貌及构筑物 2.2整个项目建成后集商业、别墅、高层为一体的高档社区 附图盘龙项目2#地块地形地貌示意图 2.4建设用地规划要求 项目位置 行政区市九龙坡区 地段九龙坡区九龙园区盘龙片区-大石组团N标准分区F1-8-1/04号 占地面积代征地面积- m2 计容积率建筑面积 可售面积14.08万平方米净地面积 3.18万m2 住宅面积13.78万平方米 小计 3.18万m2 商业面积0.3万平方米

万科集团房地产内部审计手册

【内部审计】 万科内部审计是公司内部经济监督的一种形式,是公司审计室在董事会审计委员会的领导下,依照国家有关法规和公司有关规章制度,独立、客观地监督、评价公司及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性,检查、评价内部控制制度的完善性,评估企业经营风险,以达到查错防弊、防范和降低经营风险、改善经营管理、提高经济效益的目的。 所谓真实性,是指企业的财务会计、统计等记录必须如实反映企业的实际经营管理成果,必须按照国家相关的经济法规、政策和公司董事会的有关规定,记录和反映企业的经营管理活动。 所谓合法性,是指企业的一切经营管理活动必须符合国家相应的法规、政策条例,必须符合公司董事会决议及公司的有关规章制度。 所谓效益性,是指企业的一切经营管理活动都必须围绕如何产生更大的经济效益而进行。

【审计工作的基本原则】 《内审条例》所称的基本原则为: “依法”是指依据国家颁布的审计、财经、税务等方面的法律、法规、政策,在此还包括万科公司董事会决议、公司的有关规章制度等进行审计。 “独立”是指内部审计机构、内部审计工作、内部审计人员方面的独立性。在组织上的地位,必须使它能圆满地履行其审计职责,即内部审计机构隶属于公司董事会审计委员会,独立于公司内所有经营管理活动;内部审计独立开展审计工作,不受其它部门的干涉,审计工作的范围和深度不应受到影响和限制;独立地发表审计意见和建议;内部审计负责人的任免须经董事会审计委员会批准,审计委员会应赋予审计人员一定的职责权限。 “客观”是指审计工作中所收集的审计证据以及对“审计发现”的表述必须实事求是,客观如实。审计工作重调查研究,重审计证据,即审计过程中必须以客观事实为基础,实事求是,注重证据,不夸大或缩小事实。 “公正”是指审计报告中的审计意见、审计结论应恰如其分,不偏不倚,保证充分的公允性。坚持证据确凿,结论公正,评价合理,建议中肯。

万科策划书

万科策划书 第一章工作模式的建立 树立良好的、科学的工作模式,目的是使工作目标的实现过程建立在可操纵和控制的范围之内,通过有目的的计划和人员分工,动态的预测和监视工作流程中可能出现的问题并提前设定解决办法。 动态的工作模式流程包括:获取—整理—分析—决策—实施—监测 这个过程伴随着项目的建设和销售是长期的、稳定的,所有项目成员职责明确、分工明晰并保持着良好的沟通状态。 1.人员配置: “四季花城”工作组成员包括武汉万科营销策划部工作人员和尚美佳广告“四季花城”项目组全体成员。 决策组——对营销方案进行评估、决策;监控营销全程效果 武汉万科营销策划部经理、深圳尚美佳广告公司项目组组长 信息组——把握项目建设进度,收集、整理随机出现的销售信息;委托调查及监测推广效果武汉万科营销策划部 创作组——制订销售策略和销售手段,完成具体实施方案和制作 深圳尚美佳广告公司 媒介组——负责媒介的运作和掌控、监视媒介发布情况,对外公共关系处理及突发危机事件处理 2.工作模式: 动态的工作模式建立在密切的沟通交流上,因此对交流方式的设定是模式建立的关键。 交流方式是分工明晰、对接人员明确、资料透明公开。 2.1.工作例会 附表1

附表2 附表3 2.4.1.工作小组成员的内部文件采用群组电子邮件方式,发布各自的工作计划、报告; 2.4.2.每月一次的甲乙方工作计划总结会。 3.工作模式绩效考评 一种工作模式的建立必然会引起人员对接、分工等短期适应性问题,为此,适时加以调整和改进是模式建立中的重要环节。为此,工作小组的决策领导层应负责工作模式的调整协调工作,并按时对人员进行考评。考评方式包括: 3.1.人员每周的工作汇报; 3.2.工作组的月报; 3.3.日常工作反应。 对于无法解决的人员合作或因为个人能力问题而无法完成工作者,采用调换工作岗位、辞退等方式处理。 小结 工欲善其事、必先利其器,良好的工作模式是保证营销推广的前提。 模式建立的关键还需要工作人员保持检视和自我修正的能力,能够随时发现问题和解决问题,从而有所收获。

万科项目工程管理策划书编制指引之欧阳家百创编

万科项目工程管理策划书编制指引,建议收藏! 欧阳家百(2021.03.07) 提交 我的评论加载中已评论万科项目工程管理策划书编制指引 筑龙项目管理微信号功能介绍预先评估项目的工程特点、难点及存在风险,对工程各环节进行梳理、预估,提出相应管理重点及应对措施,以期保证工程各环节进展顺畅,降低成本,提高效率,提高工程实体质量和工程策划、管理水平。 深入研究、理解所建工程,精细梳理工程建设全过程的各个环节是编好《项目工程管理策划书》的前提。《项目工程管理策划书》的内容应突出工程管理重点、涵盖工程建设全过程。 一、项目概况 1.位置及环境 项目地理位置,地貌,周围环境状况,道路交通,市政配套(给排水、供电、燃气、通讯等)状况等。 2.建设用地规划要求 项目占地面积,建筑占地率,绿化率,容积率,消防、道路及出入口位置等。

3.建筑概况 总建筑面积,建筑类型,各类建筑栋数、面积、层数、高度等,地下建筑概况(面积、层高、层数)等。 4.建筑分期概况 项目分期及各期所处位置、建设顺序,各期建筑面积、建筑类型、栋数、地下建筑概况等。 二、项目部架构及人力资源计划 1.项目管理组织架构 在人力资源部的协助下制定项目管理组织架构; 项目部人员构成、培训及发展计划。 (1)质量保证体系 项目部质量管理组织形式、人员配置; 组建包括监理、总包的质量、技术人员在内的质量技术小组,解决项目日常质量和技术问题。 (2)岗位职责 各岗位的工作内容、职责描述。 (3)项目部费用

项目部办公场所及办公设备计划; 项目部费用计划。 三、项目建设计划、场地综合利用规划 1.项目建设计划 依据《项目开发计划》和《项目建设综合计划》编制《项目工程管理策划书》中的项目建设计划部分; 该部分应纳入政府管理部门、市政配套部门等与项目建设有关的控制部门、监管部门、配合部门的报送、审批、准许时间节点;亦应纳入公司内部的产品、营销、设计、成本、采购等相关部门的计划; 该部分应由总体计划、分期计划和标段计划组成。 2.项目建设总平面规划 根据总体、分期、标段建设计划,结合项目市政配套条件,考虑营销配合要求、室外道路、管网、景观绿化等建设的先后顺序,综合布置施工道路、临时水电网及施工用临时设施、大型设备、材料加工及堆放场地等,做到在项目建设过程中不拆迁、不返建,不影响各期的建设和交付。 总平面规划亦应考虑场地内外的相互影响和制约。

万科全套管理制度及流程

万科房地产开发有限公司管理制度 目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构(P10) 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书(P22) 1. 高层管理类 (1)总经理职位说明书 (2)副总经理(分管经营)职位说明书 (3)副总经理(分管营销)职位说明书 (4)总工程师职位说明书 2.项目前期部 (1)项目前期部经理职位说明书 (2)投资发展主管职位说明书 (3)项目开发主管职位说明书 (4)项目规划主管职位说明书

3.设计管理部 (1)设计管理部经理职位说明书(2)结构设计师职位说明书(3)图纸审核员职位说明书(4)资料管理员职位说明书 4. 商务部 (1)商务部经理职位说明书(2)造价工程师职位说明书(3)合同主管职位说明书 5. 工程管理部 (1)工程管理部经理职位说明书(2)土建工程师职位说明书(3)水电工程师职位说明书(4)市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 (1)办公室主任职位说明书(2)人力资源主管职位说明书(3)行政主管职位说明书 (4)档案主管职位说明书

三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理(P60) 1、项目投资与开发管理制度设计 (1)企业项目投资管理制度 (2)企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 (1)项目阶段投资回收分析表 (2)企业年度总体经营计划书 (3)投资项目竞争分析调研表 (4)项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 (1)企业经营决策管理流程 (2)年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 (1)年度经营计划方案 (2)项目投资分析方案 (3)项目拆迁安置方案 四.万科房地产开发有限公司设计管理(P90) 1.设计管理制度设计 (1)工程设计管理制度 (2)设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 (1)工程项目设计任务单

万科工程管理指导书编制指引

工程管理指导书编制指引 1. 目的: 预先评估特定项目的工程管理各环节,提出相应管理措施,以期提高工程管理水平。 2. 范围: 集团范围内所有项目的工程管理工作。 3. 职责及程序: 3.1. 项目经理部负责人,在项目方案设计完成后的一个月内,负责完成《工程管理指导书》的汇总、编制及此后的修订; 3.2. 销售部负责编制提供项目发展计划及其修订; 3.3. 设计部负责编制提供设计出图计划及其修订; 3.4. 成本管理部负责编制提供成本控制目标、工程招标方案及其修订; 3.5. 工程管理部负责编制提供项目施工监理公司的组织和材料设备的供应方案及其修订; 3.6. 地区公司工程主管领导负责组织有关部门进行会审,形成会议纪要,批准签发《工程管理指导书》; 3.7. 项目首期工程、每期建筑面积在5万m2以上的,或有必要时,应提前一星期上报集团工程管理部并通知集团工程管理部参加会审。

4. 《工程管理指导书》内容: 4.1. 项目概况 4.2. 项目部管理架构 4.2.1.在人力资源部的协助下,编制项目部管理组织架构。 4.2.2.主要岗位的描述,职责。 4.2.3.编制项目经理部人力资源和办公设备计划。 4.3. 项目发展计划 4.4. 设计管理 4.4.1.编制结构、水电专业设计管理方案。 4.4.2.协助地产部制订设计出图计划。未确定设计单位的,应对设计单位的选定 做出计划安排。 4.4.3.编制施工阶段设计配合的重点措施。 4.5. 施工单位、监理公司组织方案 根据当地政府规定,结合工程项目的规模,对工程项目招标工作进行策划。宜参照标段规模及专业工种划分标段。每个标段的建筑面积一般为3万m2左右;专业工种可以按土建、安装工程划分。技术要求高的铝合金门窗、防水工程、精装修工程等,宜由我方直接分包或列为指定分包。 在符合当地政策规定、兼顾协调管理难度的情况下,工程招标方案优先考虑多分包、特别是指定专业分包。

万科项目管理.doc

第一章工程建设项目管理概述 学习要点: 1、熟悉项目与工程项目的定义及分类,掌握工程项目的特点,了解工程项目管理理论的产生与发展。 2、了解工程项目管理的内容、类型,熟悉工程项目管理的任务。 3、熟悉项目目标控制的概念、原理,理解目标控制的过程和方法,了解工程项目目标之间的关系与协调工作的重要性。 4、了解工程建设监理制度。 5、了解工程项目招投标制度。 6、理解项目策划与风险管理的意义。 本章结构: 第一节工程项目管理概述 第二节工程项目管理的内容和任务 第三节工程项目目标控制 第四节工程管理与建设监理 第五节工程项目的招投标 第六节项目策划与风险控制 本章内容: 第一节工程项目管理概述 一般而言,工程项目管理是一种具有特定目标、资源及时间限制和复杂的专业工程技术背景的一次性管理事业,是对工程项目全过程进行的高水平的、科学的、系统的管理活动。具体地,工程项目管理是以工程项目为对象,在既定的约束条件下,为最令人满意地工程项目目标,根据工程项目的内在规律,对从项目构思到项目完成(指工程项目竣工并交付使用)的全过程进行的计划、组织、协调、控制等一系列活动,以确保工程项目按照规定的费用目标、时间目标和质量目标完成。 一、项目与工程项目 1、项目概述 项目:具有明确的开始与接收点、由某个人或某个组织所从事的具有一次性特征的一系

列活动,以实现所需求的进度、费用以及各功能要素等特定目标。 2、项目的分类 (1)按项目规模分类:大型项目、中型项目、小型项目。 (2)按项目的复杂程度分类:复杂项目、简单项目。 (3)按项目的结果分类:产品、服务。 (4)按行业分类:农业、工业、投资、建设、科研项目等。 (5)按项目用户状况分类:有明确用户项目、无明确用户项目。 3、工程项目概述 工程项目:为达到预期的目标,投入一定量的资本,在一定的约束条件下,经过决策与实施的必要程序形成固定资产的一次性事业。 工程项目具有如下特点: (1)目标的约束性 (2)周期长风险大 (3)特殊的组织和法律条件 (4)复杂性和系统性 4、工程项目分类 (1)按投资的再生产性质划分 基本建设项目:新建、扩建、改建、迁建、重建项目等。 更新改造项目:技术改造、技术引进、设备更新项目等。 (2)按建设规模划分 基本建设项目:大型项目、中型项目、小型项目。 技术改造项目:限额以上项目、限额以下项目。 (3)按建设阶段划分 预备、新开工、施工、续建、投产、收尾、停建项目等。 (4)按投资建设的用途划分 生产性建设项目:工业项目、运输项目、农田水利项目、能源项目。 非生产性建设项目:经营性项目、非经营性项目。 (5)按资金的来源划分 国家预算拨款、国家拨改贷、银行贷款、企业联合投资、企业自筹、利用外资、外资项目。

万科工程管理项目策划书

万科(重庆)房地产有限公司 盘龙项目2#地块工程管理策划书 盘龙项目经理部 二〇一三年一月二十三日

目录 1 编制依据 (4) 2 工程概况 (4) 2.1位置及环境 (4) 2.2整个项目建成后集商业、别墅、高层为一体的高档社区 (5) 2.3地块内外的道路、给排水、供电、燃气、通讯等市政配套情况 (5) 2.4技术经济指标详以下附件《I地块技术经济指标》 ............. 错误!未定义书签。 2.5建筑分期概况............................................. 错误!未定义书签。 3 工程特点、重点、难点及应对措施 ................................ 错误!未定义书签。 3.1工程特点及应对措施....................................... 错误!未定义书签。 3.2工程重点及应对措施....................................... 错误!未定义书签。 3.3工程难点及应对措施....................................... 错误!未定义书签。 4 项目部架构及人力资源计划...................................... 错误!未定义书签。 4.1组织架构................................................. 错误!未定义书签。 4.2质量保证体系............................................. 错误!未定义书签。 4.3项目经理部责任矩阵....................................... 错误!未定义书签。 4.4项目部办公场所布置....................................... 错误!未定义书签。5项目建设计划、场地综合利用规划................................. 错误!未定义书签。 5.1项目建设计划............................................. 错误!未定义书签。 5.2项目建设总平面规划....................................... 错误!未定义书签。 6 项目管理目标.................................................. 错误!未定义书签。 6.1进度计划管理目标......................................... 错误!未定义书签。 6.2质量管理目标............................................. 错误!未定义书签。 6.3技术管理目标............................................. 错误!未定义书签。 6.4安全文明施工管理目标..................................... 错误!未定义书签。 6.5成本管理目标............................................. 错误!未定义书签。 6.6设计管理目标............................................. 错误!未定义书签。7总包管理策划................................................... 错误!未定义书签。 7.1为了进一步明确总分包单位施工范围,确定工作界面,责任落实到位,将《总分包施 工范围界面表》作为总承包合同附件进行约束。 .................. 错误!未定义书签。 7.2树立“总包管理意识”及“总包服务意识”................... 错误!未定义书签。 7.3总包管理原则............................................. 错误!未定义书签。 7.4总包管理组织体系......................................... 错误!未定义书签。 7.5总包管理程序............................................. 错误!未定义书签。 7.6总包管理措施............................................. 错误!未定义书签。 8 工程进度管理策划.............................................. 错误!未定义书签。 8.1采购计划................................................. 错误!未定义书签。 8.2脚手架、模板体系......................................... 错误!未定义书签。 8.3保障措施................................................. 错误!未定义书签。 9 工程质量管理策划.............................................. 错误!未定义书签。 9.1审查总承包单位质量保证体系............................... 错误!未定义书签。 9.2贯彻管理制度............................................. 错误!未定义书签。 9.3执行新技术应用管理办法................................... 错误!未定义书签。 9.4设置工程质量控制要点..................................... 错误!未定义书签。 9.5设置工程质量停止点....................................... 错误!未定义书签。 9.6设置业主敏感点及应对措施详下列附件....................... 错误!未定义书签。 9.7监督监理单位实施旁站监理................................. 错误!未定义书签。 9.8材料、设备质量控制....................................... 错误!未定义书签。 9.9实测实量实施细则......................................... 错误!未定义书签。

万科房地产集团公司管理制度及流程汇编 完整版

万科房地产开发有限公司管理制度

目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 (1)总经理职位说明书 (2)副总经理(分管经营)职位说明书 (3)副总经理(分管营销)职位说明书 (4)总工程师职位说明书 2.项目前期部 (1)项目前期部经理职位说明书 (2)投资发展主管职位说明书 (3)项目开发主管职位说明书 (4)项目规划主管职位说明书 3.设计管理部

(1)设计管理部经理职位说明书(2)结构设计师职位说明书(3)图纸审核员职位说明书(4)资料管理员职位说明书4. 商务部 (1)商务部经理职位说明书(2)造价工程师职位说明书(3)合同主管职位说明书 5. 工程管理部 (1)工程管理部经理职位说明书(2)土建工程师职位说明书(3)水电工程师职位说明书(4)市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 (1)办公室主任职位说明书(2)人力资源主管职位说明书(3)行政主管职位说明书 (4)档案主管职位说明书

三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理 1、项目投资与开发管理制度设计 (1)企业项目投资管理制度 (2)企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 (1)项目阶段投资回收分析表 (2)企业年度总体经营计划书 (3)投资项目竞争分析调研表 (4)项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 (1)企业经营决策管理流程 (2)年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 (1)年度经营计划方案 (2)项目投资分析方案 (3)项目拆迁安置方案 四.万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 (1)工程设计管理制度 (2)设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 (1)工程项目设计任务单

万科销售计划书范文

万科销售计划书范文 一、市场调研: 1,前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等; 2,市场分析------ (1)当前市场分析(开发总量、竣工总量、积压总量) (2)区域市场分析(销售价格、成交情况) 3,近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4,竞争个案项目调查与分析 5,消费者分析: (1)购买者地域分布; (2)购买者动机 (3)功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式) (4)购买时机、季节性 (5)购买反应(价格、规划、地点等) (6)购买频度 6,结论 二、项目环境调研 1,地块状况: (1)位置 (2)面积 (3)地形

(4)地貌 (5)性质 2,地块本身的优劣势 3,地块周围景观(前后左右,远近景,人文景观,综述) 4,环境污染及社会治安状况(水、空气、噪音、土地、社会治安) 5,地块周围的交通条件(环邻的公共交通条件、地块的直入交通) 6,公共配套设施(菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店) 7,地块地理条件的强弱势分析(SWOT坐标图、综合分析) 三、项目投资分析 1,投资环境分析(1)当前经济环境(银行利息、金融政策、开 (2)房地产的政策法规 (3)目标城市的房地产供求现状及走势(价格、成本、效益)现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照) 2,土地建筑功能选择(见下图表) 3,现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照) 4,土地延展价值分析判断(十种因素) 5,成本敏感性分析(1)容积率

(2)资金投入 (3)边际成本利润 6,投入产出分析(1)成本与售价模拟表 (2)股东回报率 7,同类项目成败的市场因素分析 四,营销策划 (一)市场调查 1 项目特性分析(优劣势判断,在同类物业中的地位排序) 2 建筑规模与风格 3 建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等) 4 装修和设备(是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯) 5 功能配置(游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等) 6 物业管理(是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等) 7 发展商背景(实力、以往业绩、信誉、员工素质) 8 结论和建议(哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整) (二)、目标客户分析 1、经济背景 经济实力

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